Достаточно часто у собственников квартир, над которыми расположены чердачные или мансардные помещения возникает желание присоединить часть чердачного помещения к своей квартире. Возможно ли это, и если да, то каковы необходимые действия? Каким образом возможно оформление права собственности на созданное в результате реконструкции чердачное помещение?
Прежде всего, необходимо понимать правовой режим чердачного помещения, иными словами, кому оно принадлежит? В силу п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
Согласно ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В силу п.1 ч.1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ чердаки как помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме входят в состав общего имущества в многоквартирном доме.
Таким образом, действующим законодательством чердачные помещения отнесены к общему имуществу дома.
Необходимо отметить, что чердачное помещение в доме может также находиться в собственности Санкт-Петербурга, в таком случае законом предусмотрен иной порядок реконструкции таких помещений, в данной статье рассматривается только реконструкция чердачного помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Кроме того, необходимость получения согласия на реконструкцию помещения в присоединения к последнему части общего имущества в многоквартирном доме установлена также п. 2 ст. 40 ЖК РФ.
Каким образом можно получить согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме? Жилищный и Гражданский кодексы РФ предусматривают в таких случаях необходимость проведения общего собрания жильцов.
Вопросам подготовки, проведения и оформления результатов общего собрания жильцов необходимо уделить самое пристальное внимание, так как в случае, если впоследствии Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу или судом будет установлено отсутствие надлежащего уведомления жильцов, оформления бюллетеней для голосования, факты голосования вместо собственников помещений иных лиц, или иные нарушения при проведении общего собрания жильцов, то в регистрации права собственности на реконструированный объект будет отказано.
В частности, районными судами города Санкт-Петербурга были вынесены следующие акты по вопросам проведения общего собрания жильцов для получения согласия на реконструкцию чердака.
Например, решением Дзержинского районного суда города Санкт-Петербурга от 06 марта 2013 г. по делу №33-9606/2013, оставленным без изменения апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 18.07.2013 г., в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на квартиру с мансардой, созданную в результате реконструкции отказано, со ссылкой на то, что действующим законодательством «установлено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех без исключения собственников помещений в данном доме».
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2013 г. по делу N А56-24391/2013 установлено, что в нарушение статьей 246, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации регистрирующему органу не были представлены доказательства наличия согласия всех собственников помещений в доме на отчуждение общего имущества, в связи с чем отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу в государственной регистрации права собственности на квартиры, созданные в результате реконструкции на мансардном этаже, был признан законным.
Однако Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2014 по делу N А56-24391/2013 данное постановление суда апелляционной инстанции было отменено со ссылкой на следующее: на момент создания товарищества собственников жилья и проведения собрания от 04.06.2004 отношения, связанные с управлением многоквартирным домом и пользованием общим имуществом, регулировались Федеральным законом "О товариществах собственников жилья". Согласно статье 22 данного Закона общее собрание домовладельцев правомочно, если на нем присутствуют домовладельцы или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов домовладельцев. Решение принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев и является обязательным для всех домовладельцев, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании.
Кроме того, суд кассационной инстанции указал, что ни инвестиционный договор, ни решение собрания товарищества собственников жилья не оспорены ни жильцами, ни иными заинтересованными лицами, а также не признаны в судебном порядке недействительными (решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 22.06.2010 по делу N 2-4625/10 Деменкову В.П., являющемуся собственником квартиры в данном доме, отказано в иске об обязании привести чердачные помещения в прежнее состояние. Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 28.11.2011 по делу N 2-2324/11 Деменкову В.П. и другим домовладельцам отказано в удовлетворении исковых требований, обосновывавшихся, в частности, проведением реконструкции без их согласия, об определении порядка пользования чердачными помещениями).
При рассмотрении иного дела, Определением Санкт-Петербургского городского суда от 22.07.2013 N 33-11404/2013 было удовлетворено требование о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений, поскольку собственники помещений дома о проведении собрания в форме заочного голосования были извещены ненадлежащим образом, из бюллетеней голосования невозможно установить количество голосов, принимавших участие в собрании.
Определением Санкт-Петербургского городского суда от 23.05.2012 N 33-6560, принимая во внимание то обстоятельство, что оформленное в установленном законом порядке, с соблюдением норм Жилищного кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ разрешение уполномоченного органа на осуществление реконструкции жилого помещения – квартиры путем ее расширения за счет использования чердачного пространства, как и согласие всех собственников помещений многоквартирного дома отсутствуют, установлено, что правовые основания для удовлетворения требований истца о признании за ним права собственности на реконструированный объект отсутствуют.
Кроме того, планируя реконструкцию чердачного помещения, необходимо знать, что в силу положений ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкцией объектов капитального строительства признано изменение параметров объекта, его частей (в частности, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта.
При этом жилищное законодательство порядок реконструкции помещений многоквартирного дома не регулирует. Такой порядок предусмотрен Градостроительным кодексом РФ.

Столичные власти возобновили борьбу со строительством незаконных мансард. Юристы рассказали "РБК-Недвижимости", какие документы необходимо подготовить и согласовать с госорганами для возведения надстроек, а также как легализовать уже существующую мансарду.

Фото: globallookpress/CHROMORANGE/Bilderbox

Строительство мансарды может улучшить жилищные условия собственников жилых домов или принести доход коммерческим организациям. Однако для этого необходимо четко понимать юридические процедуры, которые позволяют это сделать либо до начала строительства, либо после того, как произведено самовольное увеличение площадей. Кроме того, законодательство имеет ряд ограничений, которые не позволяют признать законность надстройки. Юристы проконсультировали проект "РБК-Недвижимость", как нужно вести себя во всех перечисленных случаях.

Как подготовить документы для строительства мансарды

По словам партнера компании CMS Ивана Гриценко, строительство мансарды - по сути, реконструкция здания, поскольку увеличивается количество этажей и меняется его высота. Градостроительный кодекс однозначно говорит, что надстройка здания - это реконструкция. Чтобы ее осуществить, необходимо разработать проектную документацию и согласовать ее в установленном законом порядке. С юридической точки зрения процедура получения разрешения на реконструкцию сравнима с получением разрешения на строительство.

Фото: depositphotos.com/davincidig

"Чтобы узаконить мансарду, необходимо составить план-проект надстраиваемого этажа. После того как он будет утвержден заказчиком, его необходимо передать для согласования и утверждения в органы префектуры - административно-техническую инспекцию, комитет по градостроительству и архитектуре, если здание находится в охранной зоне или относится к памятникам архитектуры, - в органы охраны культурного наследия, где необходимо получить разрешение на производство реконструкции. Для этого нужно собрать все возможные документы, которые вас попросят предъявить. Посетите ЖЭК, БТИ, санэпидемстанцию и расскажите там о ваших намерениях", - советует адвокат Андрей Комиссаров из коллегия адвокатов "Комиссаров и партнеры".

Легализация построенной мансарды

Прямого запрета в законодательстве на возведение мансард в жилых домах и коммерческих объектах в Москве нет. Также нет запрета и на то, чтобы узаконить уже возведенную мансарду. Это касается как обычных зданий, так и памятников архитектуры. Хотя с памятниками архитектуры все намного сложнее. Все изменения, связанные с памятниками, регулируются охранными обязательствами. Собственник здания (или арендатор) имеет возможность присоединить мансарду только в том случае, если историческое здание когда-то имело такую надстройку. При этом вариант с новой мансардой должен полностью соответствовать историческому виду, рассказывает руководитель отдела согласования перепланировок консалтинговой компании Анна Мишечкина.

Однако, как замечает Анна Мишечкина, сейчас органы (Москомархитектура и Мосжилинспекция), уполномоченные согласовывать уже возведенные надстройки либо те, которые могут быть возведены даже на обычных зданиях, отказываются это делать. "Возможно, это связано с тем, что часть москвичей против надстроек, и представители власти не хотят вступать в конфликтные отношения сразу после выборов", - комментирует она.

Чем может помочь суд

По словам адвоката Андрея Комиссарова, для процедуры "легализации" самовольной постройки необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности (мировой, районный) по адресу земельного участка. К иску необходимо приложить целый ряд документов, в числе которых: подтверждающие право собственности или другое право на земельный участок; подтверждающие наличие на участке самовольной постройки (акт обследования, документы из БТИ). Также нужно приложить документы, подтверждающие, что при возведении постройки не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Запрет на оформление мансард в собственность

Фото: depositphotos.com/ pingvin121674

Если физическое или юридическое лицо не владеет участком, то узаконить надстройку невозможно. Об этом говорит ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, признание права собственности на самовольную постройку невозможно, если ее сохранение нарушает права или создает угрозу жизни или здоровью третьих лиц, например соседям, рассказывает Иван Гриценко.

Напомним, что власти Москвы возобновили борьбу с незаконно построенными зданиями, в том числе через судебные инстанции. Так, в отношении трех адресов районные суды вынесли решения о сносе. Это два дома на Новослободской улице, д. 62 и д. 4/19, стр. 1 и д. 3а, стр. 2 по Большому Златоустинскому переулку. Также департамент градостроительной политики Москвы сообщает, что дела еще по двум адресам в настоящее время находятся на рассмотрении в судах. Кроме того, столичные власти подготовили комплект документов для обращения в суд еще по 20 адресам незаконно возведенных мансард на крышах жилых домов в Центральном округе. Мансарды-объекты самостроя были выявлены на Сретенском бульваре, Мясницкой улице, Большой Ордынке, в Большом Трехгорном и Колокольниковом переулках, на Фрунзенской набережной.

Борьба Мосгорнаследия с незаконными пристройками

В течение 2014г. демонтирована незаконная мансарда на доме Пастернака в Оружейном переулке, д. 3, стр. 1., площадь которой составляла 385 кв. м. Там расположились японское кафе и французская блинная, а сама постройка появилась еще в 2002г. За демонтаж и восстановление кровли собственники надстройки должны будут заплатить городу 5 млн руб.

Объект культурного наследия регионального значения "Ансамбль доходной застройки, XVIII-XIX вв. - Жилой дом с лавками, 1821 г., 1836 г." по адресу: улица Покровка, д. 6, был надстроен мансардой, разрешительная документация на возведение которой на памятнике истории и культуры Мосгорнаследием не выдавалась.

Незаконные перепланировки грубо исказили исторический облик и объем здания, что привело к нарушению градостроительной характеристики объекта культурного наследия и к нарушению исторически сложившегося фронта застройки по улице Покровка. В 2013г. надстройка была признана самовольной, а собственников обязали восстановить исторический облик за свой счет.

Один из недобросовестных пользователей объекта выразил готовность произвести снос указанной мансарды за счет собственных средств. Он был проинформирован Мосгорнаследием о порядке проведения данных работ, а 22 августа 2014г. собственник представил на согласование в Мосгорнаследие конструктивный раздел проекта приспособления для современного использования и проект разборки существующей современной крыши. 12 сентября 2014г. вышеуказанная документация согласована Мосгорнаследием.

Еще один объект культурного наследия "Жилой дом Главсевморпути" (известный как "Дом полярников") на Никитском бульваре, д. 7б, был надстроен жилой мансардой собственником одной из квартир без оформления разрешительной документации. В результате строительных работ искажена целостность восприятия памятника и нанесен грубый ущерб объекту культурного наследия. Стоит отметить, что "Дом полярников" - один из знаковых образцов сталинского ампира. В результате обращения департамента культурного наследия в Пресненский районный суд города Москвы возведенная мансарда признана незаконной, а собственник обязан осуществить ее снос за свой счет.

Елена Лыкова

Многие жильцы многоквартирных домов задумываются о возможности присоединения к их жилищам чердачного помещения. В данной статье рассказывается о различных вариантах получения в свое распоряжение данного помещения, а также о перечне мероприятий и документов, необходимых для этого.

Первым делом людям, желающим улучшить свои жилищные условия за счет чердака, следует определиться, каким образом они будут это делать: путем заключения договора аренды или оформления права собственности. Жильцам, планирующим продавать квартиру в обозримом будущем, следует позаботиться о приватизации чердачного помещения. Тем же, кто собирается использовать дополнительное пространство для своих личных целей, будет достаточно заключения простого договора аренды.

Подготовительный этап

Согласно 36 статье Жилищного кодекса РФ, чердаки в многоквартирных домах являются общим имуществом всех жильцов и разрешение на передачу их частным лицам может приниматься только на общем собрании собственников дома. Поэтому в первую очередь необходимо выяснить, образовано ли в доме объединение собственников жилья (ТСЖ или ЖСК) и предварительно поговорить с его членами о возможности получения чердачного помещения.

Еще одним важным моментом является выяснение, относится ли здание по Генплану к домам под снос. В Москве, например, это можно выяснить в окружном департаменте жилищной политики и жилищного фонда города или на сайтах префектур.

Следующим шагом будет получение заключения эксперта Бюро технической инвентаризации о технической возможности переустройства чердачного помещения. Ведь если из его части, интересующей собственника квартиры, будет невозможно перенести инженерные коммуникации или из-за особенностей помещения не удастся провести его переоборудование согласно действующим техническим нормам, получить в собственность или в пользование чердак не удастся.

Порядок действий при оформлении чердака в аренду

1. Представителями БТИ проводятся измерительные работы. Без них определение площади и границ помещения будет невозможно.
2. Необходимо получить письменное согласие жильцов на взятие в аренду и переоборудование чердака (необходимо согласие 2/3 жильцов). Следует помнить, что жильцы, живущие в квартирах по договору социального найма, собственниками дома не являются и поэтому вместо них согласие на взятие в аренду и переоборудование чердака будет давать городской департамент имущественных отношений.
3. Заключается договор аренды и проводится его государственная регистрация в Федеральной Регистрационной Службе
4. Заказывается проект в любой организации, имеющей соответствующую лицензию.
5. Собирается достаточно большой пакет документации, необходимый для согласования проекта переустройства с различными контролирующими органами (тех. условия на инженерные сети, град. план земельного участка здания, тех. условия обследования несущих конструкций здания и др.). Полный перечень документов можно узнать в компании, у которой заказывается проект.
6. Проводятся непосредственные работы по переустройству чердака. Проводится ввод в эксплуатацию.
7. Составляется акт о завершенном переустройстве, который выдается приемочной комиссией городской жилищной инспекции (например, в столице это государственная жилищная инспекция города.
8. Вносятся соответствующие изменения в техническую документацию. Для этого необходимо обратиться в бюро технической инвентаризации.
9. Вносятся изменения в договор аренды.

Порядок действий при оформлении чердака в собственность

Мероприятия, проводимые при заключении договора аренды и оформлении права собственности, во многом совпадают (пункты 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8 предыдущего порядка действий). Отличия заключаются в том, что при оформлении чердака в собственность необходимо согласие не 2/3, а всех собственников многоквартирного дома. А вместо договора аренды получается свидетельство на право собственности на помещение.

Стоит ли пробовать узаконить самострой мансарды

Часто собственники квартир, не желающие тратить время и деньги на получение многочисленных разрешений и согласований на переустройство чердака, самовольно переделывают его в мансарду, а потом пытаются признать право собственности на объект строительства черед суд. Чаще всего суды не удовлетворяют подобные исковые заявления, обязывая истца выплатить штраф за нарушение норм КОАП и постановляя снести самовольную постройку, согласно 222 статье ГК РФ, за счет осуществившего ее лица. Поэтому не стоит выбирать подобный способ присоединения чердака к квартире.

Таким образом, присоединение чердака вполне реально. Но данный процесс отнимет очень много сил, времени и денег у владельца квартиры, поэтому стоит трезво оценить свои возможности перед тем, как взяться за это нелегкое дело.

Окончательную точку поставил Верховный суд в споре собственников жилья в новенькой многоэтажке с бизнесменом, забравшим в том же доме все нежилые помещения. И хотя конкретно этот иск подали всего несколько человек, вопрос, который стоял на повестке дня, оказался совсем не частным делом только этих истцов.

Кроме купленной квартиры новоселы получают в собственности и нежилую часть дома - чердаки с подвалами. Фото: Photoxpress

Ситуация, когда новоселы, въехав в купленное жилье, узнают, что все нежилые помещения в их доме уже чья-то частная собственность, встречаются повсеместно. При всей распространенности подобной ситуации, она, как подтвердил Верховный суд, в корне незаконна.

Более того, сегодня борьба за обладание подвалами, чердаками и всевозможными техническими помещениями в многоквартирных домах, приобрела важный материальный аспект. При растущих тарифах ЖКХ, хозяева квартир имеют вполне законную возможность распорядиться нежилыми помещениями в своем доме так, чтобы снизить для себя и своих соседей все возрастающую материальную нагрузку.

Итак, дело было в Москве, где в суд Хамовнического района обратились трое новоселов. В своем иске они писали, что приобрели жилье в новостройке, но все так называемые технические помещения в их доме уже собственность некого коммерсанта. Они ему и предъявили иск, утверждая, что по закону оформленные на него помещения принадлежат им.

Бизнесмен с претензиями жильцов не согласился и иск не признал. Он заявил, что был инвестором строительства именно этого дома. И, вкладывая средства в строительство, заранее оговорил свои условия: после окончания работ он получает в собственность часть жилых и все нежилые помещения. Его слова подтверждали документы.

Районный суд, а позже и Московский городской требования новоселов удовлетворили. Правда, не полностью, но в главном с жильцами суды согласились. . А подписанные бизнесменом документы о том, что он получает нежилую территорию в доме себе в собственность, признали ничтожными. То есть не имеющими никакой юридической силы.

Решение в пользу жильцов не устроило коммерсанта, на деньги которого, собственно, этот дом строился. И он обратился в Верховный суд. В окончательном варианте дело пересматривала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда.

Верховный суд начал с проверки документов. Выяснилось, что постановлением правительства столицы некой фирме была выделена земля под строительство жилищно-административного комплекса с подземной автостоянкой. Срок аренды стандартный - 49 лет. Наш бизнесмен лишь через несколько лет вложил деньги в эту стройку. Поначалу одним документом он согласовал передачу ему определенной площади жилых и нежилых помещений в здании.

Позже появились дополнения, в которых резко увеличился объем передаваемых коммерсанту нежилых помещений.

По итогам строительства и согласно документам бизнесмен получил в собственность много чего, включая и то, из-за чего возник судебный спор. А именно - водомерный узел, насосную станцию, коридоры и тамбуры.

На момент заключения договора инвестирования действовал Закон "Об основах жилищной политики" N 4218-1. В нем перечислено, что является общим имуществом дома. Если выразиться правильно, то это называется - "единый комплекс недвижимого имущества, предназначенный для обслуживания более одного домовладельца". \

По закону все это имущество находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения.

У каждого собственника квартиры по Гражданскому кодексу (статья 289) имеется доля от всего вышеперечисленного. По закону человек, покупая жилье в многоквартирном доме, становится собственником этого общего имущества в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих ему жилых помещений.

Исходя из этого общее имущество в многоквартирном доме не может значиться за одним человеком, так как это нарушит права остальных собственников дома.

Верховный суд заявил, что районный суд совершенно правильно объяснил, почему договор коммерсанта, вложившего деньги в строительство, оказался из-за малограмотности тех, кто его готовил, невыполнимым.