Laadi fail alla

Levinumad kohustuste tagamise meetodid ja nendega kaasnevad riskid

Tsiviilõigussuhetes osalejate kohustuste täitmise tagamise peamised meetodid on nimetatud Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku 23. peatükis. Panganduspraktika jaoks on Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklis 23 sätestatud kõige levinumad meetodid pant ja käendus.

Peaksite viivitamatult pöörduma õiguskaitsepraktika poole. Vaatamata nii tagatise kui ka käenduse kui kohustuste täitmise tagamise võimaluste näilisele lihtsusele, võib tegelikkuses tekkida laenuandja ja laenusaaja vahel sellise tagatisega seotud vaidlusi. Seetõttu tuleks laenuvõtjal laenulepingu sõlmimisel ja kohustuste võtmisel arvestada mitmete asjaoludega ning hinnata kõiki võimalikke õigusriske.

Näiteks laenuvõtja nõustus laenulepingu tingimuste kohaselt üle andma tagatisena võlausaldajale vastavate lepingute sõlmimisega kolm kinnisvaraobjekti ja teatud summa osasid. Laenulepingus märgitud tähtaja jooksul sellist sätet ei toimunud: laenusaaja sõlmis laenuandjaga vaid kaks kolmest hüpoteegi seadmise lepingust, samuti ei sõlmitud poolte vahel väärtpaberite pandilepingut. Kasutades laenulepingus sätestatud laenu ennetähtaegse taganemise õigust, pöördus krediidiasutus laenusaaja poole vastava nõudega kogu laenusumma ennetähtaegseks tagastamiseks lepingutingimuste rikkumise tõttu.

Selline varajane nõudmine on oma õigusliku olemuselt laenulepingu tingimuste ühepoolne muutmine – laenusaaja poolt laenu tagasimaksmise tähtaja tingimused. Sellest tulenevalt kohaldatakse panga sellise õiguse kasutamisele Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 450 lõike 4 sätteid, mis näevad ette, et pool, kellele antakse kokkuleppega õigus lepingut ühepoolselt muuta, peab tegutsema heas usus. ja seda õigust kasutades mõistlikult. See reegel on Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 10 kohaselt oma õiguse kuritarvitamise üldise lubamatuse erijuhtum. Eelkõige ei ole lubatud kodanikuõiguste teostamine üksnes teisele isikule kahju tekitamise kavatsusega, seadusest kõrvalehoidmine ebaseaduslikul eesmärgil, samuti muu tahtlikult ebaaus kodanikuõiguste teostamine (õiguse kuritarvitamine).

Vene Föderatsiooni Kõrgeima Arbitraažikohtu presiidiumi 13. septembri 2011. aasta teabekirja nr 147 „Kohtupraktika ülevaade Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku) sätete kohaldamisega seotud vaidluste lahendamisel 2011. aasta kohtupraktika kohta. laenuleping” rõhutab ka, et laenulepingu täitmise tingimuste ühepoolsel muutmisel peab pank käituma heas usus ja mitte kuritarvitama sinu õigust.

Just viide Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklitele 10, 450 ja teabekirja nr 147 lõike 3 sätetele on laenuvõtjate peamine kaitseliin pankadega vaidlustes laenu ennetähtaegse tagastamise korral. põhjustatud piisava tagatise andmata jätmisest. Kohtupraktika ei ole kujundanud ühtset lähenemist selliste vaidluste käsitlemiseks.

Näiteks vaidlustes VTB Panga (PJSC) ja Mecheli ettevõtete vahel (asi nr A40-15381/2015) ja “TGK-2” (asi nr A40-22882/2016) Nendel asjaoludel asus kohus krediidiasutuse poolele, viidates, et laenu ennetähtaegseks tagastamiseks piisas panga õiguste rikkumisest.

Kohtupraktikast on aga ka vastupidiseid näiteid: Uurali Ringkonna Arbitraažikohtu 7. oktoobri 2014. a resolutsioon asjas nr A07-23635/2013, Moskva Föderaalse Arbitraaži 25. novembri 2013. a resolutsioon asjas nr A40-20776/2013, Vahekohtu otsus Nižni Novgorodi oblasti kohus 30. oktoobril 2015 asjas nr A43-9526/2015, Moskva oblasti vahekohtu otsus 26. veebruarist 2016 asjas nr A41-61510/2015 jne.

Nendes kohtutoimingutes märkisid kohtud, et hageja ei esitanud piisavalt tõendeid järeldamaks, et on alust arvata, et tema õigusi ja huve on rikutud, mis toob kaasa vajaduse neid kaitsta, ning tingimusel, et kostja täidab oma kohustusi. võla, nõude, tagasimaksmise osas on nõude eesmärk tegelikult saada alus panditud vara hilisemaks ennetähtaegseks sulgemiseks, mis tagab juba laenusaaja kohustused panga ees. Krediidiasutused kasutasid kohtute hinnangul formaalseid nõudeid, mis ei tõenda neile negatiivseid tagajärgi kaasa toovate asjaolude esinemist.

Täiendavad argumendid laenuvõtja õiguste ja huvide kaitsmiseks sellise tagatisskeemiga on järgmised: krediidivõla regulaarne tagasimaksmine ja krediidiasutuse poolt nõude esitamise kuupäevaga viivituste puudumine, panditud vara piisav väärtus tagasimaksmiseks. väljastatud laen täies mahus, panga poolt lepingujärgse täitmise aktsepteerimine pikema aja jooksul (tegelikult estoppeli kasutamine jne).

Laenuvõtja riskiteguriks on ka panga õigus taotleda kohtult laenuvõtja maksejõuetuks (pankrotis) väljakuulutamist juba võlgnevuse tõttu, ilma et oleks vaja seda “selgitada”. Selline kohtlemine mõjutab negatiivselt laenuvõtja mainet ja äritegevust.

Samuti tuleb märkida, et laenuvõtjast (hüpoteegipidajast) mitteolenevatest objektiivsetest asjaoludest tingitud tagatislepingu sõlmimise võimetus ei ole aluseks laenusaaja vabastamiseks vastutusest laenulepingu sätete rikkumise eest.

Järeldus garantiileping kaasneb käendajana tegutseva isiku jaoks ilmseid riske. Kuid sellel kohustuste täitmise tagamise meetodil on ka omadus, millega tuleks arvestada.

Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 367 lõige 6 sätestab, et garantii lõpeb garantiilepingus märgitud tähtaja möödumisel, milleks see on antud. Kui sellist tähtaega ei määrata, siis see lõpetatakse tingimusel, et võlausaldaja ei esita nõuet käendaja vastu ühe aasta jooksul garantiiga tagatud kohustuse täitmise tähtpäevast arvates. Kui põhikohustuse täitmise tähtaega ei ole kindlaks määratud ja seda ei saa nõude hetkega määrata ega määrata, siis garantii lõpeb, kui võlausaldaja ei esita käendaja vastu nõuet kahe aasta jooksul alates garantii sõlmimise päevast. kokkuleppele.

Seega, kui pank esitab võla sissenõudmise nõude, peaks käendaja tähelepanu pöörama krediidiasutuse poolt sellise nõude esitamise tähtaegadest kinnipidamisele. Vene Föderatsiooni Ülemkohus pööras sellele erilist tähelepanu 10. aprilli 2017. a määruses asjas nr A40-19700/2016.

Järeldus: Pandi- ja käenduslepingud kui laenulepingust tulenevate kohustuste täitmise tagamise viisid on majanduslikult väga tõhusad, kuid sisaldavad mitmeid riske, millega laenuvõtja peab laenulepingut sõlmides arvestama. Erilist tähelepanu tuleks pöörata laenulepingu tingimuste täitmise reaalsusele tagatise andmise suuruse ja ajastuse osas ning minimeerida kolmandate isikute tegevusest tingitud tagatise andmata jätmise riske.

Võlausaldaja laenuvõla sissenõudmise nõude esitamisel on oluline tegur poolte läbirääkimispositsioonide suhe: tugevad ja nõrgad. Kohtud märgivad sageli, et lepingu sätteid (eriti neid, mis tegelikult kehtestati läbirääkimiste käigus) tõlgendatakse majanduslikult nõrgema lepingupoole kasuks, kelleks on (ilmselgelt) laenuvõtja.

Muud võimalused kohustuste täitmise tagamiseks

Sageli näevad laenulepingu pooled lisaks tagatisele ja tagatistele ette ka muid, vähem standardseid viise kohustuste täitmise tagamiseks. Sageli saab tagatiseks lugeda laenuvõtja nõudeid kolmanda isiku vastu, mis põhikohustuse täitmata jätmise korral loovutatakse panga kasuks.

Sellise skeemi lähim regulatsioon on Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku 43. peatüki regulatsioon seoses faktooringulepinguga (rahalise nõude loovutamise vastu rahastamine). Skeem, mida faktooringulepingu pooled kasutavad varem sõlmitud lepingust (näiteks laenulepingust) tulenevate kohustuste tagamiseks, on see, et laenusaaja annab laenuandjale (võlausaldajale) üle oma nõudeõigused kolmandate isikute vastu tagatiseks nõuetekohase täitmise tagatiseks. kohustusest võlausaldaja ees. Tähtajaks tasumata laenuvõla (põhikohustuse täitmata jätmine) tekkimisel teostab võlausaldaja oma nõudeõigust kolmanda isiku vastu ja saab täitmise algse võlausaldaja (laenulepingu alusel laenusaaja) asemel selliselt kolmandalt isikult.

Teoreetiliselt võimaldab sellises skeemis sõlmitud faktooringuleping igal poolel oma huve rahuldada: laenuandja saab tootluse ning laenuvõtja ei kaota märkimisväärset summat raha koos intresside ja trahvidega. Kuid praktikas seisavad õigussuhetes osalejad tõsiste raskustega faktooringulepingu kui tagatismeetodi sõlmimisel ja täitmisel. Risk seisneb selles, et kohtud pööravad sõlmitud lepingu õiguslikku olemust uurides tähelepanu faktooringu mõlema tingimuse (elemendi) olemasolule: rahalise nõude finantseerimisele ja loovutamisele.

Näitena toodud skeemis puudub iseseisev finantseerimine faktooringu elemendina - see asendatakse laenulepingu alusel finantseerimisega. Seega ei ole laenuandja ja laenuvõtja vahel kaks eraldi finantseerimist (laenu andmine ja faktooringu raames finantseerimine), vaid ainult laenu väljastamise kohustuse täitmine panga poolt. Faktooringulepingu poolte jaoks võib see viia selleni, et kohus kvalifitseerib nende vahel sõlmitud lepingu ümber loovutamislepinguks, millele järgneb Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku reeglite kohaldamine sellisele lepingule õiguste loovutamise kohta. Seega võib kohus, olles jõudnud järeldusele, et faktooringu vajaliku elemendina puudub finantseerimine, viidata sellele, et sellist lepingut ei sõlmitud, kuna pooled ei leppinud kokku selle olulistes tingimustes.

Laenukohustuste täitmiseks ebastandardse tagatise registreerimisel on reeglina poolte peamisteks riskideks lepingu kohtupoolne ümberkvalifitseerimine või lepingu sõlmimata jätmiseks tunnistamine. Selliseid riske kajastava kohtupraktika näide (kuigi mitte laenulepingu alusel, kuid sarnase ülesehitusega) on Vene Föderatsiooni Ülemkohtu 2. novembri 2016. aasta määrus asjas nr A56-16411/2015. Tähelepanu tuleks pöörata ka Moskva rajooni arbitraažikohtu 20. juuli 2017 resolutsioonile asjas nr A40-126361/2015.

Võttes arvesse käesolevas artiklis toodud õiguslikke struktuure, on peamisteks riskideks tagatismeetodi valikul olukorrad, kus tagatisest saab iseseisev ja piisav alus laenulepingu alusel laenusaaja ja laenuandja vahelisele õigusvaidlusele. Ilmselgeks tagajärjeks laenuvõtja jaoks on vajadus valida kohustuste täitmise tagamise meetod, mis oleks nii majanduslikust kui ka juriidilisest aspektist lihtne ja mõlemale poolele arusaadav.

Selleks peaks laenusaaja ennekõike hindama poolte kokkulepitud tagatise andmise reaalset võimalust (sellise tagatise sõltumatust kolmandate isikute tahtest, välistest asjaoludest ja muudest teguritest), hindama objektiivselt tagatise piisavust. tagatis laenuvõla täielikuks katmiseks, samuti määrata kindlaks, kui vaieldamatu on poolte valitud lepinguline struktuur, kui pooled on valinud kohustuste täitmise tagamiseks mittestandardse meetodi.

Pooled peaksid lepingutest välja jätma igasuguse keele, mis võimaldab mitmetähenduslikku tõlgendamist, samuti jätma kummalegi poolele võimaluse õigust kuritarvitada.

Mõiste "hüpoteek" on kreeka päritolu. Isegi Vana-Kreekas oli võimalik saada laenu näiteks maa tagatisel. Laenuvõtja sai laenuandjalt raha (hüpoteeklaen) ning vältimaks kiusatust saada sama maatüki tagatisel raha teistelt laenuandjatelt, oli tal kohustus paigaldada koormatud krundile spetsiaalne silt (post või kivi). hüpoteek. See silt viitas sellele, et see krunt on panditud, et selle vastu on juba võetud hüpoteeklaen.

Hüpoteek on kinnisvara pant laenuandja ees võetud kohustuste tagamiseks. Hüpoteeklaenu andmisega saab laenuvõtja laenu kinnisvara ostmiseks või muuks otstarbeks. Tema kohustus laenuandja ees on laen tagasi maksta ning kinnisvarapant tagab selle kohustuse täitmise. Samal ajal saate osta ja hüpoteekida mitte ainult eluaseme, vaid ka muid kinnisvaraobjekte - maad, autot, jahti jne. Hüpoteegi abil ostetud kinnisvara on laenusaaja omand alates ostuhetkest. Tähtaeg hüpoteek Venemaal kasutatakse seda tavaliselt seoses eluasemeprobleemide lahendamisega.

Mõiste "hüpoteek" hõlmab juriidilises mõttes tavaliselt kahte mõistet:

Hüpoteek kui õigussuhe on kinnisvara (maa, põhivara, hooned, eluase) pantimine laenu saamise eesmärgil.

Hüpoteek kui tagatis – tähendab hüpoteeki: võlainstrumenti, mis tõendab hüpoteegipidaja õigusi kinnisvarale.

Hüpoteeklaen on laenu andmine kinnisvara tagatisel, st laenu andmine, kasutades laenuraha tagasimaksmise tagatiseks hüpoteeki.

Hüpoteeklaenu iseloomustavad järgmised eripärad:

Esiteks on hüpoteek, nagu iga pant, viis tagada teise (põhi)kohustuse - laenu- või liisingulepingu vms - nõuetekohane täitmine. Järelikult põhineb hüpoteek põhikohustusel, kuna ilma selleta kaotab see mõtte.

Teiseks on hüpoteegi objektiks alati kinnisvara. Kinnisvara alla kuuluvad maatükid ja kõik, mis on nendega kindlalt seotud: ettevõtted, elamud, muud hooned, rajatised.

Kolmandaks on hüpoteegi objekt alati võlgniku valduses. Ta jääb selle vara omanikuks, kasutajaks ja tegelikuks valdajaks, kuid temalt võetakse vähemalt ilma nõusolekuta õigus seda käsutada.

See on hüpoteek, mis võimaldab teil huve kõige tulusamal viisil ühendada:

elanikkond - elutingimuste parandamisel;

kommertspangad ja teised võlausaldajad – tõhusas ja kasumlikus tegevuses;

ehituskompleks - rütmilises töös;

riik – majanduskasvus ja kodanike eluasemeõiguste tagamises.

Hüpoteeklaenu süsteemis osalejad:

Pantija on eraisik. või seaduslik isik, kes pandib oma võla tagamiseks tagatiseks kinnisvara.

Hüpoteegipidaja (hüpoteeklaenuandja) on juriidiline isik, kes väljastab laenu kinnisvara tagatisel.

Hüpoteeklaenu andmine põhineb viiel põhiprintsiibil: maksmine, kiireloomulisus, tagasimaksmine, tagatis ja raha sihipärane kasutamine. Laenuvahendite tagasimaksmise peamiseks tagatiseks on ostetud vara pantimine. Laenatud raha mittesihipärane kasutamine, samuti laenuandjale võimaluse andmata jätmine vahendite sihtotstarbelise kasutamise üle annab viimasele õiguse nõuda laenu ja intressi ennetähtaegset tagastamist.

Venemaal on kõige levinum hüpoteeklaenu kasutamise võimalus laenuga korteri ostmine. Sel juhul on reeglina hüpoteek äsja ostetud eluasemele, kuigi on võimalik panna hüpoteek ka juba omavale korterile. Hüpoteeklaene väljastavad pangad ja tingimused Laen on igaühel erinev. Venemaa riiklikul tasandil leiavad hüpoteegid tuge väljatöötatud hüpoteeklaenu käsitlevate õigusaktide, aga ka spetsiaalselt riigi loodud hüpoteeklaenu agentuuride näol.

Hüpoteegitehing on toimingute ja meetodite jada lepingust tulenevate kohustuste täitmise tagamiseks ning nende rikkumise korral toimingute kogum laenuandja huvide (õiguste) rahuldamiseks. Märkigem, et tagatistehingul on keeruline suhete struktuur, st vastastikku sõltumatute partnerluste integreeritud süsteem eluaseme- ja hüpoteeklaenuturul. Vaatleme hüpoteegitehingu infrastruktuuri (joonis 1).

Hüpoteegitehingu struktuur näitab selle olemuse keerukust ja õigustab turgude vastastikust sõltuvust: eluase, hüpoteeklaenud, kindlustusteenused ja kinnisvara hindamisteenused. Seetõttu on nii vajalik teadvustada, et stabiilse, pikaajalise hüpoteeklaenuturu moodustamiseks tuleb korraldada hüpoteegitehingute haldamise süsteem regionaalsel investeerimis- ja eluasemeturul. See süsteem võib olla eesmärkide, eesmärkide, meetodite, meetodite ja tehnikate kogum hüpoteeklaenu protsessi tõhusaks korraldamiseks piirkonnas.

Riis. 1 Hüpoteegitehingu struktuur ja seosed.

Tagatis (hüpoteeklaenu) tehingute haldamisel on lõpptulemuseks tarbijaturul korteri ost-müük hüpoteeklaenu kasutades. Hüpoteeklaenuturul - hüpoteekide tõhus haldamine, täitmine ja täitmine. Kindlustusturul - tagatiseks panditud kodukindlustuslepingu täitmine. Hindamisteenuste turul – elamukinnisvara hindamise akt. Kinnisasja õiguste ja sellega tehingute registreerimise teenuste turul - omandiõiguse või selle pantimise märke sisestamine kinnisvararegistrisse, pandi lõpetamine.

Tagatistehingute (hüpoteeklaenutehingute) haldamist rakendatakse hüpoteegi protsessi korraldamisel, mida võib iseloomustada kui multifunktsionaalset, pikaajalist ja riskantset. Vaatleme hüpoteegi protsessi struktuuri (joonis 2).

Riis. 2 Hüpoteeklaenu protsessi struktuur.

Iga äriprotsess eeldab ressursibaasi olemasolu, äriprotsessi sisenemise tingimuste korraldamist, selle lõpuleviimist, äriprotsessist väljumist ja oodatud sotsiaal-majandusliku tulemuse saavutamist. Äriprotsesside juhtimine hõlmab majanduslikke meetodeid nagu planeerimine, analüüs, süntees, prognoosimine ja majandusnäitajate korrigeerimine. Sel juhul saab kasutada logistikas, strateegilises ja finantsjuhtimises kasutusele võetud juhtimismeetodeid. Põhiline on juhtimise põhieesmärgi saavutamine - stabiilse ja pikaajalise hüpoteegi protsessi käivitamine, moodustamine ja säilitamine.

Hüpoteeklaenu taotlemine on mitmeetapiline menetlus, mis hõlmab dokumentide kogumist, panga krediidikomisjoni läbimist, sobiva eluaseme otsimist, hindamist ja kindlustamist ning hüpoteegilepingu sõlmimist.

Pangast hüpoteeklaenu saamise protseduur koosneb mitmest etapist ning algab potentsiaalse kliendi eelkvalifitseerimisest ja laenutaotluse täitmisest. Järgmises etapis kogub ja kontrollib pank teavet kliendi ja tagatise kohta, hindab laenu tagasimaksmise tõenäosust (seda protseduuri nimetatakse laenuvõtja tagatiseks) ning seejärel teeb otsuse laenu andmise või põhjendatud keeldumise kohta. .

1. Positiivse otsuse korral arvutab laenuandja laenusumma välja ja moodustab selle väljastamiseks muud olulised tingimused (tähtaeg, intressimäär, tagasimakse kord). Seejärel algab laenuvõtja rahalistele võimalustele ja laenuandja nõuetele vastava korteri valik ning hinnatakse hüpoteegi objekti. Viimane etapp on ostu-müügilepingu sõlmimine laenuvõtja ja müüja vahel, samuti laenulepingu ja hüpoteegi seadmise leping laenusaaja ja laenuandja vahel. Hüpoteegilepingu alusel kaotab laenuvõtja (hüpoteegipidaja) laenuga soetatud kinnisvara pantimisel õiguse seda käsutada, kuid talle jääb omandi- ja kasutusõigus. Võlausaldaja muutub hüpoteegipidajaks, mis annab talle võimaluse laenuvõtja laenulepingust tulenevate kohustuste täitmata jätmise korral saada oma rahalised nõuded võlgniku vastu panditud vara väärtusest, eelistatult teiste võlausaldajate ees. hüpoteegipidajast. Pandipidajal on õigus kontrollida vara saadavust ja seisukorda ning nõuda vajalike abinõude rakendamist selle vara säilitamiseks. Hüpoteegiobjekt, samuti laenuvõtja elu, tervis ja töövõime on kohustuslik kindlustada tema kulul (föderaalseaduse “Hüpoteegi (kinnisvara pant)” artikkel 31). Hüpoteegi seadmise leping sisaldab järgmisi tingimusi: hüpoteegi ese; hüpoteegiga panditava vara hind; hüpoteegiga tagatud põhikohustuse olemus (krediidiraha andmine); laenusumma ja intressid; põhikohustuse täitmise tähtaeg; hüpoteegiga koormatava vara kindlustamise nõuded; hüpoteeklaenude ja muude vahendite sulgemise alused (Föderaalseaduse "Hüpoteegi (kinnisvara pant)" 4. osa artikkel 9). Hüpoteeklaenuleping tuleb riiklikult registreerida (föderaalseaduse “Hüpoteegi (kinnisvara pant)” 1. osa artikkel 10).

Lisaks koostab hüpoteegipidaja hüpoteegi, mille annab võlausaldajale üle hüpoteegi riiklikku registreerimist teostav asutus, ja tõendab selle seadusliku omaniku õigust "saada hüpoteegiga tagatud rahalise kohustuse täitmist, ilma et oleks vaja muid nõudeid ette näha. tõendid selle kohustuse olemasolu kohta, samuti "hüpoteegiga koormatud vara pandiõigus" (Föderaalseaduse "Hüpoteegi (kinnisvara hüpoteek)" artikkel 13).

2. Pärast riiklikku registreerimist ja arvelduste arveldamist kinnisvara müüjaga kolib laenuvõtja ostetud korterisse, seejärel peab ta tegema maksed laenu tagasimaksmiseks, samal ajal kui laenuandja võtab laenuvõtjalt maksed vastu ja peab asjakohast arvestust põhiosa tagasimaksmise kohta. ja huvi. Pärast laenulepingust tulenevate kohustuste täitmist loetakse laen tagasimakstuks ja hüpoteek lõpetatakse, mis kajastub riiklikus registris. Kui laenusaaja ei täida oma kohustusi, sunnitakse tagatisvara selle hilisema müügiga, et tasuda laenuvõtja võlg laenuandjale. Ülejäänud summa pärast laenu tagasimaksmist, millest on maha arvatud sundraha arestimise ja eluaseme müügiga seotud kulud, tagastatakse endisele laenuvõtjale. Seega tegutsevad pikaajaliste eluasemelaenude turul järgmised peamised osalejad:

Laenuvõtjad (kinnisvara ostjad) - Vene Föderatsiooni üksikisikud, isikud, kes on sõlminud laenulepingud pankadega (krediidiorganisatsioonidega) või laenulepingud juriidiliste isikutega (mitte krediidiorganisatsioonidega), mille alusel laekuvad rahalised vahendid. eluaseme ostmiseks kasutatakse laenu vormi;

kinnisvara müüjad; laenuandjad (pangad ja muud krediidiorganisatsioonid, kelle põhiülesanneteks on: hüpoteeklaenu andmine laenusaaja maksevõime ja krediidivõime hindamise alusel vastavalt laenuandmise nõuetele ja tingimustele; laenulepingu (laenulepingu) ja hüpoteegi täitmine väljastatud hüpoteeklaenude teenindamine).

Kinnisvara õiguste ja sellega tehingute riikliku registreerimise organid (mille põhiülesanded on: eluruumide ostu-müügi tehingute registreerimine, uuele omanikule omandiõiguse ülemineku registreerimine - hüpoteegilepingute registreerimine ja hüpoteegiõigused; omandiõiguste ja eluaseme tagatise koormamise teabe säilitamine ja edastamine kõigile hüpoteeklaenuturul osalejatele).

Kindlustusseltsid, kellel on tegevusluba varakindlustuse, laenuvõtjate isikukindlustuse ja hüpoteeklaenude turuosaliste tsiviilvastutuskindlustuse pakkumiseks.

Hindajad on juriidilised ja füüsilised isikud, kellel on õigus läbi viia eluruumide professionaalset hindamist, mis on hüpoteeklaenu tagatiseks antud.

Kinnisvarafirmad on juriidilised isikud, kes on eluaseme ostu-müügiturul professionaalsed vahendajad. Maaklerite ülesannete hulka kuulub eluaseme ostu-müügi võimaluste valimine laenuvõtjatele ja eluasememüüjatele, abi ostu-müügitehingute tegemisel, eluaseme müügi korraldamine teiste eluasemeturul osalejate nimel, osalemine oksjonite korraldamisel. arestitud eluaseme müük.

Investorid on juriidilised isikud, kes ostavad laenuandjate või järelturu operaatorite emiteeritud hüpoteegiga tagatud väärtpabereid. Nende hulka kuuluvad pensionifondid, kindlustusseltsid, investeerimispangad, investeerimisfondid jne.

Hüpoteeklaenusüsteemi infrastruktuuri lingid - passiteenused, eestkoste- ja eestkosteasutused jne.

Hüpoteeklaenu antakse laenuvõtja makse- ja krediidivõimelisuse hinnangu alusel vastavalt laenu nõuetele ja tingimustele. Potentsiaalsed laenuvõtjad on kohustatud pangale esitama isikut tõendavad dokumendid, abielutunnistuse, laste sünnitunnistuse, alalise elukoha registreerimise aluseks olevad dokumendid, sissetulekute tõendid, majaraamatu väljavõtted, mis kinnitavad kommunaalmaksete võlgnevuse puudumist. arved, täielik teave laenuvõtja vara kohta, teave laenuvõtja kohustuslike maksete kohta (täitekirjad, elatised, järelmaksuga ostetud kauba eest tasumine jne).

Järelturult elamispinda ostes on võlausaldajapank sunnitud kontrollima nende õiguslikku puhtust, näiteks sellele korterile seatud pandiõiguse puudumist. Hüpoteegilepingu alusel muutub laenuandja hüpoteegipidajaks, mis annab talle eelisõiguse saada vajadusel hüvitist hüpoteegiga seatud eluruumi väärtusest. Hüpoteegi esemeks on alaliseks elamiseks mõeldud elamud ja korterid. Need võivad olla ka elamu või korteri osad, mis koosnevad ühest või mitmest isoleeritud ruumist, kuid eeldusel, et need on konstruktsiooniliselt isoleeritud, neid saab kasutada iseseisvalt ja säilitavad oma funktsionaalse otstarbe. Kinnisvaraobjektid, mis ei ole ette nähtud alaliseks elamiseks, võivad olla hüpoteegi esemeks ka ainult üldistel alustel.

Seega on hüpoteeklaen pikaajaline laen (eri riikides varieeruvad tähtajad 10-40 aastat), mis on reeglina antud kinnisvara ostmiseks selle kinnisvara tagatisel kohustuse tagatiseks 3.-15. % aastas. Oma pikaajalise iseloomu tõttu on sellised laenud eriti mugavad juhtudel, kui intresside tasumine ja põhivõla tagasimaksmine on võimalik vaid jooksvalt, tavaliselt madalalt sissetulekutelt ehk väikeste osamaksetena. Mis on eriti atraktiivne keskmise sissetulekuga inimestele, kes moodustavad nn keskklassi. Kõik ülaltoodud tagatise omadused on tüüpilised eluaseme hüpoteeklaenudele.

Eluruumide erastamise protsess, mis algas Vene Föderatsiooni 4. juuli 1991. aasta föderaalseaduse nr 1541-1 vastuvõtmisega, hõlmas kodanikele omandiõiguse alusel kuuluvaid eluruume täieõiguslikuks tsiviilkäibesse. Korterit saab nüüd müüa, kinkida, vahetada, pantida ja teha muid tehinguid. Viimastel aastatel on levinud viis laenusuhete vormistamise ja selle tagamiseks tagatise vormistamine läbi ostu-müügitehingu.

Selle meetodi olemus on järgmine: laenuraha vajav korteriomanik ja seda laenu andev laenuandja, selle asemel, et vormistada sellistel puhkudel ettenähtud laenu- ja kinnisvara pandilepinguid, koostavad korteriomandi ostu-müügilepingu. korter, millel on õigus see korter laenusaaja poolt tagasi osta. Mehhanismi keerukus seisneb selles, et seadusandlus sellist laenu andmise ja laenukohustuste tagamise meetodit otseselt ette ei näe. Sel põhjusel tehakse selliste tehingute tegemisel palju vigu. Samas saab selle skeemi puhul kaitsmata osapoolest laenuvõtja, kes satub sageli tänavale. Sageli langevad hooletutest kodanikest petturite ohvrid, kes on nende suhete õiguslike aspektide osas hästi ette valmistatud. Proovime seda materjali mõista, kasutades näiteid kohtupraktikast, et mõista, milliseid vigu laenuvõtjad teevad.

Viga nr 1. Laenu- ja tagatistehingu asemel korteri ostu-müügilepingu koostamine

Esimene ja peamine viga. Laenuleping ja selle tagamise viis - tagatisleping - on pühendatud ja vastavalt. Nende tehingute sisuks on see, et laenusaaja saab laenuandjalt omandisse vara või raha koos kohustusega see lepingus määratud tähtaja jooksul tagastada. Sel juhul on panditud kinnisvara laenu tagasimaksmise tagatiseks, jäädes laenuvõtja omandisse ja valdusesse, kuid pandituna laenuandjale - hüpoteegipidajale. Kui laenu kokkulepitud tähtaja jooksul ei tagastata, kuulub hüpoteegiga koormatud vara müüki. Üldjuhul toimub see vara sundmüügi ja avalikul enampakkumisel müümise teel. Laen makstakse tagasi müügist saadud tulust ja ülejäänud raha tagastatakse laenuvõtjale. Laenu ja korteri tagatise tehingu vormistamisega kohese kinnisvara müügilepingu sõlmimisega saab kogu seaduses sätestatud mehhanismi juhuks, kui laenusaaja ei täida oma kohustusi ja panditud vara kuulub müügile kl. oksjon on välistatud. Niipea kui laenuvõtja hilineb maksetega (või võib-olla mitte, sest laenuandja on nüüd omanik), on laenuandjal, vara omanikul, õigus kohe nõuda oma vara vabastamist. See laenu-tagatise suhete vormistamise skeem ei kaitse kuidagi võlgnikku ja jätab ta täielikult võlausaldaja meelevalda.

NÄIDE

"T. esitas S. vastu hagi, milles nõudis T. ja S. vahel 26. augustil 2013. a sõlmitud korteri ostu-müügi lepingu tunnistamist mõtteliseks tehinguks märkis, et augustis 2013 vajas ta rahasummat summas *** hõõruda. Kostja S. nõustus andma rahalisi vahendeid, pakkudes laenulepingu tagatiseks ostuõigusega korteri ostu-müügilepingu sõlmimist pärast laenu tagasimaksmist. Hageja väitel kattis korteri ostu-müügileping tegelikult laenulepingu.» Hageja nõuded lükati tagasi ning korter jäi võlausaldaja omandisse.

Viga nr 2. Korralikult vormistatud sularahalaenu lepingu ja korteri tagasiostuõiguse puudumine

Kui laen ja pant siiski vormistatakse kinnisvara ostu-müügilepinguga, on vajalik, et laenu ja kinnisasja tagasiostuõigusega seotud suhe oleks vormistatud eraldi. Vastasel juhul saab kohus tuvastada vaid asjaolu, et pooled sõlmisid kinnisvara ostu-müügitehingu ja laenusaaja vastuväiteid, mille eest ta laenulepingu alusel tasus või et tal on õigus oma kinnisvara tagasi osta. pärandvara, jätab kohus tähelepanuta.

NÄIDE

Moskva oblastikohtu presiidiumi 19. augusti 2015. a resolutsioonist nr 394 asjas nr 44g-196/15, 4G-3858/2015:

"A.V.I. esitas hagi maa ostu-müügilepingu kehtetuks tunnistamiseks, tehingu kehtetuks tunnistamise tagajärgede kohaldamiseks S., A.M.P., A.V.P., OJSC "AKB Moscow Regional Bank", föderaalse riigi registreerimise talituse suhtes. Kataster ja kartograafia Moskva piirkonnas. Väljatoodud nõuete toetuseks viitas ta asjaolule, et poolte vahel sõlmiti tegelikult laenuleping. Ta tagastas laenuna saadud raha, kuid S.-ga sõlmitud selle kinnistu tagasiostmise lepingut ei registreeritud ning krunt koos majaga müüdi S.A.M.P-le, kellele vara võõrandati A.V.P-le. Moskva oblastikohtu apellatsioonimäärusega keelduti nõuete rahuldamisest Moskva oblastikohtu presiidiumi 19. augusti 2015. a otsusega nr 394 asjas nr 44g-196/15, 4G-3858/2015; Moskva oblastikohtu apellatsioonimäärus tühistati, juhtum saadeti uueks läbivaatamiseks Moskva oblasti Vidnovski linnakohtusse.

Viga nr 3. Vastuolud kinnisvara hinna ostu-müügilepingu tingimuste ja tegelike lepingute vahel

Tihti juhtub, et laenu- ja tagatistehingut katvas korteri ostu-müügilepingus märgivad pooled varale täiesti ebareaalse hinna, tavaliselt rohkem, kui laenuvõtjad tegelikult laenuna saavad. Pole vaja selgitada, et seda ei saa teha. Isegi kui kohus tunnistab ostu-müügitehingu kehtetuks, tuleb laenusaajal ju tagastada täpselt see summa, mille pooled objekti ostu-müügilepingus märkisid.

NÄIDE

"Läbirääkimiste käigus andis A. vaidlusaluse korteri kohta üle dokumentide paki ning seejärel ilmus A. aadressile:<...>laenulepingu ja pandilepingu sõlmimiseks. S. ütles aga, et laen vormistatakse tagasiostuga ostu-müügilepinguga ning leping sõlmitakse mitte ettevõttega, vaid otse S.-ga. Nagu A. märgib, oli ostu-müügilepingus märgitud summas korteri hind<...>, samas kavatses ta saada laenu summas<...>». Selles asjas tehtud kohtuotsustega tõsteti laenusaaja korterist välja, mille ta oli eelnevalt ostu-müügilepingu alusel müünud. Kohtud ei võtnud arvesse laenusaaja argumente, et laenu- ja tagatistehingud on sellisel viisil sõlmitud.

Tähele tuleb panna ka seda, et praktika, mille kohaselt on ostu-müügilepingus märgitud laenu eest nõutust kõrgem ja tegelikult laenusaajale üle kantud hind, on arvukas. Nii annavad professionaalselt laenutegevusega tegelevad kogenud laenuandjad ostu-müügitehingule esiteks õigusliku ilme, nähes ette laenuvõtja vastuväiteid, mille kohta ta võib kohtus väita, et laenatav summa on tegelikust tunduvalt väiksem. turuväärtusega korterid. Laenaja sellistele argumentidele vastavad kogenud laenuandjad, et laenuvõtja, müüja, sai vara kogu turuväärtuse. Teiseks, isegi kui kohus tunnistab kinnisvara müügitehingu hiljem kehtetuks, tuleb laenusaajal tagastada summa, mille pooled ostu-müügilepingus märkisid. Laenuandja selline tegevus annab aluse tõstatada küsimus laenuvõtjate petmises süüdi olevate isikute kriminaalvastutusele võtmisest. Kui aga puuduvad tõendid laenuvõtja väidete kohta, et ta sai tegelikult oluliselt väiksema summa, võib kohtutel ja õiguskaitseorganitel olla keeruline ja mõnikord võimatu petturite vastutusele võtmine.

Viga nr 4. Oma rahaliste võimaluste ülehindamine ja laenu mittemaksmise õiguslike tagajärgede ülehindamine

Laenu- ja pandilepingute asemel ostu-müügilepingu sõlmimisega nõustumisel peab laenusaaja mõistma, et ta ei saa õigust vähimagi viivitamisele ega leebusele oma kohustuste muu rikkumise eest. Sel põhjusel on teie rahaliste võimaluste õige hindamine väga oluline. Kehtivad õigusaktid kehtestavad erandid, kui võlausaldajal ei ole õigust nõuda tähtaja ületanud laenuvõtja panditud vara müüki (seaduse "" artikkel 54.1).

Nagu eespool öeldud, jääb laenuvõtja, kes on oma vara laenuandjale müünud, ilma 16. juuli 1998. aasta föderaalseadusega nr 102-FZ ette nähtud garantiidest. Puuduvad garantiid, et vara tagastatakse laenusaajale ka siis, kui ta täidab nõuetekohaselt oma laenu tagasimaksmise kohustust.

NÄIDE

Moskva Linnakohtu 18. märtsi 2016. a apellatsioonimäärusest asjas nr 33-386/2016:

"Hageja K. M. märkis nõuete toetuseks, et sõlmis agentuuri B. töötajaga tagatisega laenulepingu, mille tingimustel andis B. (laenuandja) laenu summas ** * rubla. tähtajaga kuni ***, Laenulepingu tingimuste kohaselt selle allkirjastamise päeval ***, K.M. sõlmis B.-ga annetuslepingu korteriosa saamiseks. Vaatamata temapoolsele laenulepingu tingimuste rikkumiste puudumisele sõlmis B. enne tagatisega laenulepingu lõppemist 16. juulil 2014 N.-ga annetuslepingu 1/2 osa saamiseks laenulepingust. täpsustatud korter." Selle juhtumi kohtuotsustega keelduti laenuvõtjal lepingut kehtetuks tunnistamast. Vara jäi laenuandja kätte.

Ekslik on arusaam, et kohus arvestab võlausaldaja nõudeid maksetähtaja ületanud laenuvõtja väljatõstmiseks arvesse võttes, et selliselt müüdud eluase on võlgniku ainuke elukoht jne. Kohtu jaoks pole sellised argumendid olulised.

NÄIDE

"Ostu-müügilepingu vaidlustamise nõude toetuseks märkis hageja, et ta ei saanud korteri müügi eest raha, vastuvõtuakt on allkirjastatud formaalselt ja ei kajasta tehingu asjaolusid, tal ei ole kunagi olnud. kavatsus korter müüa, ta elas ja elab selles koos perega, tal pole muud elukohta..."

Hagejate apellatsioonkaebuse argumendid, et nad kasutavad endiselt vaidlusalust vara, ei ole kohtukolleegiumi hinnangul õiguslikult olulised asjaolud hagejate nõuete läbivaatamisel ega viita korterite ostu-müügilepingute näilikkusele ja mitteeluruumid.” Nagu nähtub kohtuakti tekstist, tõsteti laenusaaja korterist välja.

Kohtuliku kaitse meetoditest

Reeglina on laenuvõtja kaitseviisiks nõue tunnistada ostu-müügitehing näilikuks tehinguks (), mõnikord ka argument tehingu orjastamise ehk laenusaaja jaoks ebasoodsatel tingimustel tehtud tehingu kohta. , ja nende tehingute kehtetuse tagajärgede kohaldamine, see tähendab kaotatud vara tagastamisel laenusaajale. Selliste nõuete rahuldamise juhtumid ei ole aga sagedased, need sõltuvad suuresti hageja suutlikkusest erinevate tõendite abil tehingu võltsimist tõendada, mis ei ole lihtne. Riigikohus rääkis näilike tehingute kvalifitseerimisest:
"Näiliku tehingu järgi on tühine tehing, mis tehti eesmärgiga varjata teist tehingut, sealhulgas erinevatel tingimustel, erineva esemelise koosseisuga tehingut. Seoses teesklemisega saab tunnistada kehtetuks vaid tehingu, mis on suunatud muude õiguslike tagajärgede saavutamisele ja hõlmab kõigi tehingus osalejate erinevat tahet. Selle reegli rakendamiseks ei piisa ühe osaleja kavatsusest teha näiline tehing...”

Nagu näete, on selliste tehingute vaidlustamiseks seaduslik alus, kuid negatiivne tulemus on laenuvõtja jaoks reeglina seotud tõendite puudumisega laenukohustuste ja nendest tulenevate varaliste tagatissuhete tekkimise kohta.

Peamise nõuandena on soovitatav sõlmida laenu- ja kinnisvara pandileping. Lepingud vormistatakse sel juhul kirjalikult ning pandileping ja pandiõigus kuuluvad samuti riiklikule registreerimisele (vastavalt art art. ja seadus " ").

Juhul, kui tehingu pooled siiski jõuavad kokkuleppele, et laenu tagasimakse tagatakse koos ostu-müügilepinguga laenusaaja kinnisvara omandiõiguse üleminekuga, tuleks sõlmida leping, mis annab laenusaajale õigus oma vara tagasi osta ja paneb laenuandjale vastava kohustuse müüb selle kinnisvara laenusaajale (reeglina on tegemist kinnisvara müügi eellepinguga, kuid sõlmida võib ka muu lepingu, mis kajastab laenu tagatise iseloomu. kinnisvara üleandmine laenuandja omandisse). Samuti oleks kasulik lisada laenulepingusse endasse tingimused kinnisvara müügitehingu tagatise olemuse kohta.

Kõige tõhusam viis kohustuste täitmise tagamiseks on pant, kuna võlausaldaja nõuete rahuldamine pandi kaudu ei sõltu ei võlgniku ega käendaja majanduslikust seisundist, mis võimaldab võlgniku kohustusi reaalselt täita. võlausaldaja pandi esemeks oleva vara arvelt. Seega tekib pandi kaudu võlausaldajale sama varaline tulemus, mis tegelik sooritus.

Tsiviilõiguses mõistetakse pandi all võlausaldaja (pandipidaja) õigust saada panditud vara väärtusest hüvitist selle vara omaniku (hüpoteegipidaja) teiste võlausaldajate ees eelisjärjekorras, välja arvatud seaduses sätestatud erandid. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 334 punkt 1.

Vastavalt seadusele sõlmivad laenuandja ja laenusaaja pandilepingu, mis tuleb sõlmida kirjalikult, lihtkirjalikult või notariaalselt tõestatud. Pandilepingu sõlmimisel on väga oluline järgida selle vormi ja vajadusel registreerimise korda. Selle reegli täitmata jätmine toob kaasa pandilepingu art. 333 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik.

Pandilepingu notariaalne kinnitamine on vajalik järgmistel juhtudel:

• - kinnisvara, ettevõtete või kinnisvarakomplekside pantimine;
• - kui pandileping on sõlmitud lepingust tulenevate kohustuste tagamiseks, mis peavad olema notariaalselt tõestatud;
• - ühe poole taotlusel.

Lisaks nõuab kinnisvara pandileping täiendavat riiklikku registreerimist tehnilise inventuuri büroos (STI), maakomiteedes, laevaregistrites, liikluspolitseis ja muudes asjaomastes asutustes, Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 331 punkt 1.

Pandilepingu olulised tingimused on pandi ese ja selle hindamine, pandiga tagatud kohustuse olemus, suurus ja täitmise tähtaeg, samuti tingimus, kumb pooltest (pantija või pandipidaja) omab panditud vara.

Pandi esemeks võib olla igasugune vara, sealhulgas asjad ja varalised õigused (nõuded), välja arvatud käibelt kõrvaldatud vara, võlausaldaja isikuga lahutamatult seotud nõuded ja muud õigused, mille loovutamine teisele isikule on seadusega keelatud, samuti väärtpaberid Art. 336 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik. Samas peab vara vastama kahele kriteeriumile: vastuvõetavus (tagatise kvalitatiivne kindlus) ja piisavus (tagatise kvantitatiivne kindlus).

Kui panditud vara rahaline hindamine, mis toimub poolte kokkuleppel turuhindades, näeb mõnikord ette panditud vara väärtuse vastava indekseerimise või pandipidaja õiguse seda sundraha sundvõtmise ajal ümber hinnata.

Pandiga tagatakse kõik võlausaldaja-pandipidaja nõuded, mis tekkisid nende esitamise ajal, kui lepingust ei tulene teisiti. Nende nõuete hulgas on järgmised:

• a) põhiosa ja intressi suurus;
• b) võlausaldaja kulud seoses kohustuse täitmisega, sealhulgas vara avaliku müügi, enampakkumiste, konkursside, vahendustasu maksmise jms kulud;
• c) võlausaldaja kahjud, mis on seotud intresside ja trahvide maksmisega;
• d) laenuandja vara korrashoiuga seotud kulud.

Kõik need summad on omistatud hüpoteegipidajale ja need kuuluvad hüvitamisele panditud vara arvelt.

Pandiõigus tekib pandilepingu sõlmimise hetkest ning pandipidajale üleandmisele kuuluva vara osas - selle vara üleandmise hetkest, kui pandilepinguga ei ole sätestatud teisiti.

Enne lepingu sõlmimist koostatakse kohapealse külastusega tagatise kontrollimise akt. Laenuosakonna esindaja kontrollib tagatise tegelikku saadavust ja dokumentaalseid (raamatupidamislikke) andmeid. Sel juhul koostatakse akt, millele kirjutavad alla panga esindaja, laenuvõtja juhataja ja pearaamatupidaja.

Olenevalt pandieseme asukohast on pant lubatud nii panditud vara (asja) pandipidajale üleandmisega kui ka ilma. Tsiviilseadustik kasutab just seda tunnust pantide liigitamiseks liikidesse. Mõnevõrra erinevalt eristas pandiseadus pandi liike: pant panditud vara üleandmisega pandipidajale (hüpoteek) ja pant panditud varaga pantijale, pandiseaduse p 5.

Pant ilma tagatisvara võõrandamiseta. Pant ilma panditud vara pandipidajale üle andmata on võrreldes teise pandiliigiga sise- ja välispraktikas kõige enam levinud, kuna see võimaldab laenuvõtjal (pantijal) panditud vara kasutades edasi tegutseda.

Seadus sätestab, et panditud vara jääb pantijale, kui lepingust ei tulene teisiti. Hüpoteegipidajale ei lähe üle vara, millele hüpoteek seatakse, samuti ringluses olevaid panditud kaupu.

Vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustikule mõistetakse hüpoteegi all maatükkide, ettevõtete, hoonete, rajatiste, mitteeluruumide, korterite ja muu kinnisvara panti.

Hüpoteegilepingu alusel saab pantida ainult kinnisvara, nimelt: maatükke, maa-aluseid krunte, eraldatud veekogusid ja kõike, mis on maaga kindlalt seotud.

Maatüki hüpoteegi seadmisel ei laiene pandiõigus sellel asuvatele või püstitatud hüpoteegipidaja hoonetele ja rajatistele, kui lepingus ei ole sätestatud muud tingimust.

Siiski ei saa kogu vara hüpoteegi objektiks olla. Ei ole lubatud hüpoteekida maa-aluseid krunte, erikaitsealuseid loodusalasid, muud käibelt kõrvaldatud vara, vara, mida ei saa vastavalt föderaalseadusele sundvõõrandada, mitme korteriga ja üksikuid elamuid ning kortereid, mis on riigi või munitsipaalomandis. samuti vara, mille erastamine on föderaalseadusega kehtestatud korras keelatud.

Korteri hüpoteegi seadmisel mitme korteriga elamus, millest osa on hüpoteegipidaja ja teiste isikute kaasomandis, loetakse koos eluruumiga hüpoteegiga ka vastav osa elamu kaasomandis.

Hüpoteegi eseme eeldatav maksumus määratakse hüpoteegipidaja ja hüpoteegipidaja kokkuleppel ning näidatakse lepingus rahas, kusjuures maatüki eeldatavat väärtust ei saa määrata alla selle tavahinna.

Lepingus võib ette näha, et hüpoteegiga tagatakse hüpoteegipidaja nõuded ulatuses, milles need on nende rahuldamise hetkel panditud vara arvel või kindlas summas.

Hüpoteegilepingu sõlmimisel on hüpoteegipidaja kohustatud hüpoteegipidajat kirjalikult hoiatama hüpoteegi riikliku registreerimise ajal talle teadaolevate kolmandate isikute õiguste eest hüpoteegi objektile (pandi-, kasutus-, rendiõigused, servituudid ehk piiratud kasutusõigused) ja muud õigused. Selle kohustuse täitmata jätmine annab põhikohustuse võlausaldajale õiguse nõuda hüpoteegiga tagatud kohustuse ennetähtaegset täitmist või hüpoteegilepingu tingimuste muutmist.

Hüpoteegiga tagatud võlausaldajal on õigus dokumentide ja tegelikkuse alusel kontrollida hüpoteegilepingu alusel panditud vara olemasolu, seisukorda ja säilimise tingimusi. See õigus kuulub võlausaldajal hüpoteegiga tagatud kohustuse alusel ka juhul, kui panditud vara läheb hüpoteegipidajale kolmandate isikute valdusesse.

Pant, millega kaasneb panditud vara üleandmine pandipidajale (hüpoteek). Pandipidaja käsutusse jäetud tagatisena saab kasutada erinevat liiki vara (sõidukid, kuld ja muud väärismetallid, valuuta, aktsiaväärtused).

Aktsiaväärtuste all mõistetakse väärtpabereid, millega kaubeldakse börsil vabalt (ettevõtete aktsiad ja võlakirjad, valitsuse väärtpaberid), mis on nõuetekohaselt registreeritud volitatud depositooriumis või registris. Väärtpaberite tagatiseks üleandmise kohta tuleb teha vastavasisuline kanne depositooriumis või registris. Kuni selle kande tühistamiseni ei saa pantija neid väärtpabereid müüa.

Pandiga tõestatud asjaõiguse pandimisel saab selle pandipidajale üle anda.

Pandiks võib kasutada valuutaväärtuste (välisvaluuta, väärtpaberid välisvaluutas), kulla ja muude toodetes olevate väärismetallide pantimist. Siinkohal on eriti oluline, et sellised toimingud oleksid lubatud ainult volitatud pankadele, kellel on vastavad litsentsid.

Laenu andmisel aktsepteerib keskpank toodetes kulda ja väärismetalle ning tagatiseks riigi väärtpabereid.

Venemaa õigusaktid näevad hüpoteegiga koormatud varale ette kaks võimalust: kohtulik või kohtuväline. Kohtumenetlus oli ette nähtud Vene Föderatsiooni seaduses "Pandi kohta". Kohtuväline menetlus ilmus esmakordselt seoses Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku jõustumisega.

Pandipidaja nõude rahuldamine panditud kinnisasja arvel ilma kohtusse pöördumata on lubatud üksnes pandipidaja ja pantija vahelise notariaalselt tõestatud lepingu alusel, mis on sõlmitud pärast panditud vara sundtäitmise põhjuste ilmnemist. Kehtetuks tuleb tunnistada vahetult pandilepingus sisalduv säte pandipidaja õiguse kohta panditud kinnisasjalt ilma kohtusse nõuet esitamata sulgeda.

Paljudel juhtudel saab panditud vara arestida ainult kohtu otsusega, kui:

• - pandilepingu sõlmimiseks on vajalik teise isiku või organi nõusolek või luba;
• - pandi esemeks on vara, millel on ühiskonna jaoks ajalooline, kunstiline või muu kultuuriline väärtus;
• - pantija puudub ja tema asukohta pole võimalik kindlaks teha.

Seadus näeb ette vallasvara (sõidukite) kohustusliku registreerimise liikluspolitseis sõiduki registreerimispiirkonnas.

Kui pandi esemeks on nõudeõigused (näiteks deposiit pangas), liisinguõigused ja muud varalised õigused, saab neile (laenukohustuse täitmata jätmisel) sundraha määrata, tavaliselt kohtus.

Kui pandi esemeks on piiratud kestusega varalised õigused, siis lähevad need pandipidaja pangale üle ainult selle tähtaja lõpuni.

Seadus näeb kautsjoni lõpetamise ette järgmistel erijuhtudel:

• - pandiga tagatud kohustuse lõppemisega;
• – kui seadusandja teavitas pandipidajat panditud vara kaotsimineku või kahjustumise ohust;
• - pandieseme hävimise või pandiõiguse lõppemise korral, kui pantija ei kasutanud õigust panditud asja mõistliku aja jooksul taastada või asendada muu samaväärse varaga, kui lepingus ei ole sätestatud teisiti;
• - panditud vara müügi korral avalikul enampakkumisel, samuti olukorras, kus selle müük osutus võimatuks.

Panditud vara müük toimub avalikul enampakkumisel Vene Föderatsiooni tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja Vene Föderatsiooni tsiviilseadustikuga kehtestatud viisil.

Pangalaen kinnisvara tagatisel tavalistes majandustingimustes on laenuandja jaoks üks populaarsemaid ja atraktiivsemaid. Samas võib iga pangandussüsteem nende pikaajalise iseloomu ja oluliste riskide tõttu väljastada piiratud arvu hüpoteeklaene.

Pangale või mikrokrediidiorganisatsioonile üksikisikutele või organisatsioonidele raha väljastamisel kaasneb alati oht, et raha ei tagastata. Oma huvide kaitsmiseks hoolimatute laenuvõtjate eest kasutab laenuandja kohustuste tagamiseks juriidilist mehhanismi. Mõelgem, mis on laenu tagatis, millised plussid ja miinused on sellel laenuvõtja ja panga jaoks.

Õiguslik olemus

Paljud pangad ja teised krediidiorganisatsioonid pakuvad täna soodustingimusi neile laenuvõtjatele, kes on valmis sõlmima tagatisega laenulepingu.

Selle meetmega kindlustab pank end võla tagasimaksmise kohustuse täitmata jätmise vastu.

Laenuvõtja võib kaotada töö või muu sissetuleku, haigestuda, surra, minna teise riiki ja seal ära eksida jne. Sellisel juhul on pangal suur võimalus välja antud raha mitte tagastada, rääkimata tasumisele kuuluvast intressist. nende kasutamiseks.

Head lugejad! Artiklis räägitakse tüüpilistest juriidiliste probleemide lahendamise viisidest, kuid iga juhtum on individuaalne. Kui soovite teada, kuidas lahendada täpselt oma probleem- võtke ühendust konsultandiga:

AVALDUSID JA KÕNED VÕETAKSE 24/7 ja 7 päeva nädalas.

See on kiire ja TASUTA!

Tsiviilõigus on ette näinud spetsiaalse mehhanismi, mis kaitseb võlausaldajat ja võimaldab tal oma raha peaaegu igal juhul tagasi saada.

Jutt käib meetmetest, mis tagavad peatükis loetletud kohustuste täitmise. 23 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik.

Juba enne tehingu sõlmimist lepivad pooled kokku, et kui laenusaaja ei suuda võlga tasuda, on võlausaldajal võimalik hankida talle võlgnetavaid vahendeid muudest allikatest, näiteks tagatiseks võõrandatud võlgniku varast.

Tagatis on eraldi tehing, mis vormistatakse vastavalt.

Liigid

• Tsiviilseadustik näeb kohustuste kohusetundliku täitmise tagamiseks ette vaid seitse võimalust:
• tagatisraha;
• karistus;
• tagatisraha;
• sõltumatu garantii;
• pant;
• käendus;

asju hoides.

Laenulepingu sõlmimisel kasutatakse vaid leppetrahvi, tagatist ja pandit, kuna need vastavad tehingu olemusele kõige paremini.

Tagatise olemasolu võimaldab pangal loota võlgniku heausksusele, mis kajastub pakutavates tingimustes. Vaatleme iga meetodi omadusi ja nende rakendusala. Karistus

Trahviklausel kirjutatakse reeglina otse laenu- või krediidilepingusse endasse.

Tegemist on karistusmeetmega, mille tingimuste kohaselt võetakse kogu võla hilinenud tagasimaksmise või korralise makse eest korraga juurde rahaline rahatrahv, samuti iga viivitatud päeva eest viivis teatud summas. protsenti summast.

Kõrge karistus võib aga mõjutada vaid ilmselgelt kohusetundliku võlgniku käitumist. Ta maksab laenatud summa ja intressid õigel ajal, et mitte üle maksta. Kui raha võeti ilma kavatsuseta seda tagastada, siis trahvi suurus ei oma tähtsust.

Video: kuidas lepingut koostada

Pant

Tõsisemad krediidiasutused, näiteks pangad, eelistavad tagatismeetmena kasutada tagatist.

Selle meetodi eripära on see, et kogu laenulepingu kehtivusaja jooksul annab võlgnik mõne väärtusliku vara pangale üle.

Kui võlga pole võimalik tasuda, võib pank tagatise omanikult arestida ja maha müüa. Sel viisil saadud raha kasutatakse võla ja selle intresside tagasimaksmiseks.

Vahendite õigeaegsel ja täies mahus tagastamisel tagastatakse panditud vara omanikule.

• Üsna kallis ja väga likviidne vara saab pangas tagatiseks:
• elamud ja korterid;
• ettevõtted;
• maatükid;
• ärikinnisvara;
• uued autod;
• väärismetallidest valmistatud tooted;

väärtpaberid. Pangad võtavad kõige meelsamini tagatiseks kinnisvara.

Selle põhjuseks pole mitte ainult selle kõrge hind, vaid ka sellise vara väärtus omaniku jaoks.

Soovimata kaotada sõna otseses mõttes katust pea kohal, teeb laenuvõtja kõik endast oleneva, et võlg õigeaegselt tagasi maksta. Kinnisvara tagatiseks on tänapäeval paljudele tuttav spetsiaalne termin – hüpoteek. Kõige sagedamini on tagatiseks eluruumid, harvemini - maatükid.

Põhjuseks on maa seadusandluse ebatäiuslikkus ja maahindade üsna järsk kõikumine.

Ettevõtjatele mõeldud eriprogrammide abil saate tagatiseks pakkuda ettevõtte kinnisvarakompleksi või äripindu.

Teine populaarne viis laenu tagamiseks on sellega ostetud auto pantimine.

Käendus Kui valite laenu tagatiseks käenduse, ei pea te vara panka üle andma.

Selle meetodi olemus seisneb selles, et koos laenuvõtjaga on panga ees kohustusi ka kolmandal isikul ehk käendajal.

Ja kui laenuvõtja võlga või osa sellest ei maksa, on pangal õigus nõuda seda käendajalt. Kuid alles pärast seda, kui võlgniku enda tagasimaksmine ebaõnnestus. Garandi vastutus on tütarettevõtja.

See võib olla nii kodanik kui ka juriidiline isik. Mõnikord näeb sama leping ette mitme käendaja korraga kaasamise.

• käendajana tegutseb ainult äriühing või pank;
• laenusaaja ja käendaja vastutavad laenuandja ees solidaarselt;
• Võlausaldajapangal on õigus taotleda võla tagasimaksmist ükskõik milliselt tehingu osapoolelt või mõlemalt korraga.

Laenu tagamise lepingu koostamine

Trahv laenulepingu tagatisena puudutab ainult kahte tehingu osapoolt ja on kirjas otse dokumendis endas.

Ei ole vaja teha täiendavaid toiminguid ega koostada eraldi dokumente.

Trahvi kohaldamine, kui laenusaaja lepingutingimusi rikub, toimub automaatselt. Tagatismeetodid, nagu tagatis või käendus, on hoopis teine ​​teema.

Nende abil tehingu sooritamine eeldab mitmete reeglite järgimist. Vaatame neid lähemalt.

Tagatisraha kasutamine laenu tagatise mõõdikuna kajastub põhilepingus. Aga vara võõrandamine ise eeldab ka eraldi kokkuleppe – pandi – täitmist. See on lisakohustus, mis paneb selles osalejatele erikohustused.

Pakume, mis peab olema kirjalik.

Kui tagatiseks on panditud kinnisvara (hüpoteek), peab tehing läbima riikliku registreerimise, kahel korral: lepingu sõlmimisel ja selle lõpetamisel pärast võla täielikku tasumist. Garantii vormistatakse ka eraldi lepinguga.

See on raha andja ja käendaja vahel.

Enne dokumendi allkirjastamist nõuab pank või muu laenuandjana tegutsev organisatsioon teavet käendaja kandidaadi maksevõime kohta.

Kumbki kolmest osapoolest saab põhilepingu koopia. Hoopis harvem vormistatakse garantiiga tehing ühe, kolmepoolse dokumendiga.

Laenu tagatislepingute põhijooneks on see, et need on oma olemuselt täiendavad ja kehtivad vaid põhikohustusega sama kaua. Pärast selle valmimist lakkavad ka need.

Tehingu plussid ja miinused

Kui otsustate tagatisega laenulepingu alusel raha saada, peaksite hoolikalt kaaluma kõiki sellise tehingu eeliseid ja puudusi.

Ja hinnake kainelt ka oma rahalisi võimalusi, et mitte jääda ilma rahata või varata. Uurime üksikasjalikumalt, millised on sellise tehingu eelised iga osaleja jaoks. Ta saab kätte nii siis, kui võlgnik maksab võla õigel ajal tagasi, kui ka siis, kui ta seda erinevatel põhjustel ei tee. See on kindel pluss.

Kui aga laenuvõtja ei suuda võlga tagasi maksta, kannab laenuandja kõik panditud vara müügi või käendaja poole pöördumisega seotud tülid ja kulud. Sellised tegevused ei ole tavaliselt põhitegevusega seotud ja nõuavad lisakulusid.

Laenuvõtja jaoks