Kinnisvara hindamismeetodite täiustamine. Ettepanekud kinnisvara hindamismeetodite täiustamiseks Ettepanekud kinnisvara hindamise parendamiseks
Föderaalne haridusagentuur
| Objekt nr 1 | Objekt nr 2 | Objekt nr 3 | Objekt nr 4 | Objekt nr 5 | |||
| Müügihind | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 | ||
| Omandiõigus | täielik | täielik | täielik | täielik | täielik | ||
Tingimused fi-rahastamine |
turuväline, 3000 ülehinnatud | turuväline, 8000 ülehinnatud | turul | turul | turul | ||
| Müügitingimused | turul | turul | turul | turul | turul | ||
| Turutingimused (aeg) | 2 nädalat | 6 nädalat | 1 aasta | 1 aasta | 1 aasta | ||
| Maja piirkond | 120 ruutmeetrit. | 145 ruutmeetrit. | 120 ruutmeetrit. | 145 ruutmeetrit. | 120 ruutmeetrit. | ||
| Maa-ala | 10000 ruutmeetrit | 12000 ruutmeetrit | 10000 ruutmeetrit | 12000 ruutmeetrit | 10000 ruutmeetrit | ||
| Tubade arv | 6 | 7 | 6 | 7 | 6 | ||
| Magamistubade arv | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 | ||
| Vann | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| Dušš | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| Kelder | lõpetamata | lõpetamata | lõpetamata | lõpetamata | lõpetanud | ||
| Garaaž | Seal on | Seal on | Seal on | Seal on | Ei | ||
Lähteandmetest nähtuvalt erinevad võrdlusobjektid hinnatavast rahastuse, müügiaja ja füüsiliste omaduste poolest.
Finantseerimistingimuste korrigeerimise suurus määratakse objektide müügihinna võrdlemisel turu- ja turuvälise finantseerimisega. Sel juhul diskonteeritakse laenumakseid turuintressimääraga. Meie näites on reguleerimisväärtused objektil nr 1 defineeritud kui 3000 ja objekti nr 2 puhul 8000.
Kuna kõikidel võrreldavatel kinnisvaraobjektidel on turu müügitingimused, ei ole müügitingimuste kohandamine vajalik.
Turutingimustega (müügiaeg) kohandamiseks on vaja valida objektid, mis erinevad ainult selle elemendi poolest. Meie puhul erinevad objektid nr 1 ja nr 3 ainult finantseerimise ja müügiaja poolest. Korrigeerides müügihinda
objekti nr 1 finantseerimistingimuste kohta saate korrigeerimise määrata müügi hetkel:
(62000 – 56000) / 156000 = 0,1.I.e. Aastaga tõusevad hinnad turul 10%.
Seega viiakse kõik võrreldavad objektid samadesse tingimustesse nii finantseerimise kui ka müügiaja osas, mis loob ühtse aluse muude võrdluselementide korrigeerimiseks.
Mitmetes võrdlusobjektides esindavad suuruse erinevust erinev ruumide arv ning maja ja krundi erinevad pindalad. Veelgi enam, krunt 12 000 ruutmeetrit. vastab majale pindalaga 145 ruutmeetrit. 7-toalise krundiga 10 000 ruutmeetrit. vastab majale, mille pindala on 120 ruutmeetrit. 6 toaga. Seega on objektide nr 1 ja nr 2 võrdluse suuruse korrigeerimine järgmine:
70000 – 62000 = 8000.
Garaaži olemasolu korrigeerimine on tuletatud objektide nr 3 ja nr 5 võrdlusest:
61600 – 59400 = 2200.
Kohandus valmis keldri jaoks määratakse objektide nr 2 ja nr 4 võrdluse põhjal:
77000 – 70000 = 7000.
Tehtud kohanduste tulemused on toodud tabel nr 2
Tabel nr 2.
| Objekt nr 1 | Objekt nr 2 | Objekt nr 3 | Objekt nr 4 | Objekt nr 5 | |
| Müügihind | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
Omandiõiguste üleandmine kehtivus |
täielik | täielik | täielik | täielik | täielik |
| Õigusnormide korrigeerimine | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Finantseerimistingimused | mitte turg | mitte turg | mitte turg | mitte turg | turul |
| Finantseerimistingimuste kohandamine. | - 3000 | - 8000 | 0 | 0 | 0 |
| Kohandatud hind | 62000 | 70000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Tehingu tingimused | kaubanduslik | kaubanduslik | kaubanduslik | kaubanduslik | kaubanduslik |
| Korrigeerimine vastavalt tehingutingimustele | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Hind kohandatud vastavalt turutingimustele | 2 nädalat | 6 nädalat | 1 aasta | 1 aasta | 1 aasta |
| Kohandamine turutingimuste alusel | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % |
| Kohandatud hind | 62000 | 70000 | 61600 | 77000 | 59400 |
| Asukoht | sarnased | sarnased | sarnased | sarnased | sarnased |
| Suurus | 120 ruutmeetrit. | 145 ruutmeetrit. | 120 ruutmeetrit. | 145 ruutmeetrit. | 120 ruutmeetrit. |
| Reguleerige suuruse järgi | 0 | - 8000 | 0 | - 8000 | 0 |
| Garaaž | Seal on | Seal on | Seal on | Seal on | Ei |
| Garaaži olemasolu korrigeerimine | - 2200 | - 2200 | - 2200 | - 2200 | 0 |
| Valmis kelder | Ei | Ei | Ei | Jah | Ei |
| Korrektsioon keldrile | + 7000 | + 7000 | + 7000 | 0 | + 7000 |
| Kohandatud hind | 66800 | 66800 | 66400 | 66800 | 66400 |
| Üldine netokorrektsioon | 1800 | 11200 | 10400 | 3200 | 12400 |
| sama % | 3 | 14 | 19 | 5 | 23 |
| Müügihinnast kogu brutokorrigeerimine | 11200 | 25200 | 14800 | 17200 | 12400 |
| Müügihinnast | 19 | 32 | 26 | 25 | 23 |
Iga võrdlusobjekti kohta saadi korrigeeritud hind. Vastavalt probleemi tingimustele on korrigeeritud müügihindade andmete põhjal kohustatud tuletama turuväärtus.
Ühe turuväärtuse näitaja tuletamise põhjendus on anda igale korrigeeritud müügihindade seeria liikmele kaalutegur, võttes arvesse seda, kuivõrd erinevad võrdlusobjektid hindamisobjektidest. Sel juhul tuleks arvestada
tähelepanu müügihindade hajumise vahemikule, absoluutväärtuses tehtud korrigeerimiste koguprotsendile, positiivsete ja negatiivsete korrigeerimiste erinevusena määratletud korrigeerimiste koguprotsendile, samuti muudele andmetele.
Selles näites on meil praktiliselt väga kitsas müügihindade vahemik - 66 400-st 66 800-ni, kuid väiksemate korrigeerimistega müügihinnale on määratud suurem osa - objektil nr 5 korrigeerimiste arv = 2. Lisaks kogu brutokorrigeerimise summa objektil nr 5 on sama peaaegu kõige väiksem. Seetõttu võeti võrdlusobjekti turuväärtuseks objekti nr 5 müügihind – 66 400.
3.2 Investeerimisriskid ja kinnisvaraturu statistika.
Kinnisvaraturu statistika sisaldab enamasti infot üürimäärade ja tasuvusnäitajate kohta. Andmete võrreldavuse huvides viitab teave ainult esmaklassilistele omadustele. Arvatakse, et sellised objektid vastavad kõrgeimatele nõuetele asukoha, varustuse, sidetoe, planeerimislahenduste jms osas ning rendimäärad on määratud samades standardites kulude mõõtmisel ja jaotamisel omaniku ja üürniku vahel hoolduse, remondi, kindlustuse osas. , jne. .
Teave rendihindade kohta loetakse kättesaadavaks. Selle ühtlustamiseks on vajalik ainult nimetatud adekvaatsuse kontrollimine. Informatsiooni tasuvusnäitajate kohta on keerulisem koostada. Kuna ostu-müügitehinguid pole nii palju, siis võetakse arvesse varem sooritatud tehingud, integreeritakse erinevate objektide andmed, arvestatakse ajavahesid, inflatsiooni ja muid protsesse. Kasumlikkuse näitajad sisaldavad teavet ka regionaalsete riskide kohta ning siin domineerib asjatundlik lähenemine. Seetõttu on statistika üks kinnisvaraturgude erialasid.
Äritegevuse ja investeeringute intensiivistumisega piirkonnas kaasneb paratamatult bürooturu kasv, nõudluse, täituvuse ja üürimäärade kasv. Samal ajal stimuleeritakse büroode uusehitust ja kaasajastamist, millele järgnevad teenindusosakonnad, kaubanduskompleksid, vabaajakeskused jne. Sellised protsessid on tänapäeval iseloomulikud suurimatele ärikeskustele: Ameerika ja Vana Maailma traditsioonilistele finantspealinnadele, kiiresti kasvavatele Kagu-Aasia, Hiina ja India pealinnadele. Üüriäri statistika analüüs näitab mitmeid huvitavaid nähtusi. Näiteks:
Üürimäära andmed on oluliselt dünaamilisemad kui tootluse andmed; üürihindade dünaamikat iseloomustab teatav kõikumine, mis peegeldab (küll nihkega) üldisi tõusude ja mõõnade protsesse; büroo- ja kaubanduskinnisvara näitajate muutused ei pruugi ajaliselt ja ulatuselt kokku langeda; turuolukorra paranemine väljendub rendimäärade tõusus ja harvem tasuvusnäitajate languses (nende märgatavalt väiksema dünaamilisuse tõttu); asümmeetriline pilt tekib ka turuolukorra halvenemisel;
Kasumlikkuse näitajate väärtused on seda paremad (madalamad), mida usaldusväärsem ja stabiilsem on piirkonna majandus ja sotsiaalne olukord. Stabiilse rendiäri liidrid on London, Pariis ja Frankfurt, kus kasumlikkuse näitajate muutumise piirkond jääb 5-6% piiresse;
Ida-Euroopa pealinnade näitajate muutused on vähem dünaamilised; see on seletatav nii väiksemate turumahtude, vähemate tehingutega kui ka ilmselt Lääne ekspertide ja äriringkondade väiksema huviga nende turgude vastu; Ida-Euroopa pealinnade tasuvusnäitajad on püsivalt 2-3 korda kõrgemad kui Lääne pealinnade samalaadsed väärtused. Ja 1998. aasta augustikriisi järgsel perioodil olid Moskvas kasumlikkuse näitajad 4 või enam korda kehvemad. Ja see ei juhtunud mitte ainult kinnisvara väärtuse reaalse languse tõttu, vaid pigem selle piirkonna ebastabiilsuse ja kasvavate äririskide eksperthinnangu tulemusena;
Soovitatav on hankida täiendavat analüütilist teavet, kasutades arvutatud ühiku kapitaliseeritud maksumuse (UCC) indikaatorit - hinnanguna renditud kinnisvara mõne keskmise äripinna ühiku maksumusele.
Selline hinnang koos kiire reageerimisega rendihindade kõikumistele annab eksperthinnangud ettevõtte edukuse ja riskide kohta.
Esialgse teabe - Euroopa linnade üüristatistika - leiate lääne väljaannetest (näiteks igakuisest EuroProperty'st). Esindusobjektidena valime: Frankfurt, London ja Pariis - stabiilseima äri keskused, Peterburi, Praha ja Varssavi - kõige riskantsema (Euroopa) üüriäri näitajatega üleminekumajanduse keskused.
Kontori rentimise äri.
Lääne pealinnade vaatlusperiood 01.99-08.00 näitas üldist edusamme büroode rendiäris. Märgime Londoni tasuvusnäitaja absoluutset stabiilsust (5,00-5,50%) ning kasumlikkuse näitajate paranemist Frankfurdis (5,75-lt 4,90-5,50%) ja Pariisis (6,25-6,75-lt 5,50-6,00%). Ida-Euroopa pealinnade puhul iseloomustavad sama perioodi näitajad halvenevad. UKS-i arvutuslike andmete analüüs võimaldas lisaks viia vastavusse üürimäärade loogika välise lahknevusega (nende ületamine Peterburis ja Varssavis kuni 1999. aasta keskpaigani Pariisi ja Frankfurdi määradest). Seetõttu ei luba madalad UCL-näitajad kõrgete üürimäärade juures veel optimistlikult investeeringute kasvu oodata.
Rendikaubanduse äri.
Lääne pealinnade vaatlusperioodi 05.99-08.00 iseloomustab üldine näitajate halvenemine (mis on UCS-i abil selgelt näha). See viitab sellele, et ette võib tulla üsna pikki turuaktiivsuse perioode, mille järel soetatud kaubanduspindade müük reaalset tulu üldse ei too.
Ida-Euroopa pealinnade jaoks on vaatlusperiood 05.99–08.00 seotud pikaajalise stagnatsiooniperioodi möödumisega ja võib-olla ka sellest väljumise algusega (täheldati näitajate dünaamika paranemist, kuigi vahe UCS-i näitajad võrreldes lääne pealinnadega tunduvad hiiglaslikud - peaaegu suurusjärgus). Seetõttu tuleks praegu piirduda väitega, et kaubanduspindade turgudel võib ette tulla küllaltki pikki perioode, mil investeeringud Ida-Euroopa pealinnade kaubanduskinnisvara soetamiseks võivad tuua märgatavat positiivset mõju, sh Lääne-Euroopa majanduslanguse perioodidel. turud. See võib olla heaks argumendiks, kui otsite võimalusi kinnisvaraportfelli "piirkondadevaheliseks" mitmekesistamiseks.
Järeldus.
Kinnisvaraturu kujunemisperioodi lõppu iseloomustab üleminek ekstensiivselt arenduselt intensiivsele. On ilmselge, et lähiajal nii kiiret tehingute arvu kasvu turul ei toimu kui 90ndate esimesel poolel. Pealegi on eluasemeturul teatud perioodi jooksul võimalik vaid tehingute arvu stabiliseerumine. Samuti tundub täiesti võimalik hinnataset tõsta eelkõige järelturul. Kuid samal ajal luksuselamute hinnad mitte ainult ei langenud, vaid ka tõusid, mis näitab kvaliteetse eluaseme uue ehitamise väljavaateid. Firmajuhid märgivad ka konkurentsi tihenemist turul. Enamik neist kaldub arvama, et kui 1995. aastat iseloomustas mõõdukas konkurentsiaste, siis 2001. aastal tõusis see kõrgeks ja nii ka jääb.
Tehingute arvu ja hindade stabiliseerumine eluasemete järelturul on eelkõige makromajanduslike tegurite tagajärg, millest peamine on elanikkonna põhiosa madala sissetulekutaseme püsimine. Esialgne kiire nõudluse kasv turul, mis oli tingitud kõrge sissetulekuga inimeste kihi tekkimisest riigis, on nüüdseks praktiliselt lõppenud. Ja täna toimub selle kihi sees uus eristumine – ülikõrgete sissetulekutega kihi eraldamine. Tänu sellele diferentseerumisele on suurenenud nõudlus luksuselamute järele. Absoluutarvudes on selle kihi potentsiaal aga väga piiratud. Nõudluse tõsine kasv on võimalik kas sissetulekute suurenemise ja laia keskkihi moodustamise kaudu, millest võib saada peamine ostjate pakkuja, või nõudluse aktiivse stimuleerimise kaudu nii riigi kui ka kinnisvaraturu professionaalsete osalejate poolt. ise. Samas on nõudluse mõningane suurenemine tulevikus täiesti võimalik lähikuudel vältimatu raha eraldumise mõjul majandusse maksejõuetuse kriisi lahendamiseks ning seoses palgavõlgnevuste ja võlgnevuste tagasimaksmisega. valitsuse korraldused. Osa sellest rahast tuleb ka kinnisvaraturule, kuid ilmselgelt see olukorda kardinaalselt ei muuda, kuigi ostuavalduste arv selle teguri mõjul tõuseb mitme punkti võrra.
Samuti võib eeldada, et kommunaalteenuste tariifide vältimatu ja olulise tõusu tõttu on täiesti võimalik, et pakkumine eluaseme järelturul suureneb.
Veelgi enam, kui pakkumise hüppeline järelturul 1991-1993. oli põhjustatud kiirest hinnatõusust, siis nüüd lähtuvad müüjad mitte niivõrd võimalusest eluaseme müügiga väga olulisel määral sissetulekuid suurendada, vaid vajadusest vähendada selle ülalpidamiskulusid ning seega – nõustuvad alandamisega. hinnad. See omakorda võib veidi suurendada ka nõudlust ja seega ka kinnisvarafirmade käivet.
Samas ei leevenda see stabiliseerumine üldist probleemi – elamukinnisvaraturul tekib lähitulevikus nõudluse nappus, mis võib oluliselt vähendada tulusid kinnisvarafirmade traditsioonilisest tegevusest ostu- ja ostuteenuste osutamisel. kinnisvara müük.
Nendes tingimustes on vaja oluliselt laiendada ettevõtte poolt kliendile pakutavate teenuste valikut: pangamaksed, transporditeenused, notariteenused, remonditööde teostamise võimalus, järelmaksu võimaldamine jne, suurem tähelepanu reklaamile. , mis võib vähendada komisjonitasusid. Kõik need tööriistad võivad mängida olulist rolli klientide meelitamisel, kuid nende võimalused on endiselt piiratud. Kui üksikute ettevõtete jaoks suudavad need võtted anda vajaliku käibe mahu, siis ilmselgelt ei lahenda need üldiselt kinnisvaraäri arendamise probleemi. See probleem lahendatakse radikaalselt ainult nõudluse suurenemisega turul ja tänapäevastes tingimustes on see võimalik ainult riigi aktiivse osaluse kaudu, luues hüpoteeklaenusüsteemi - luues föderaalsed ja piirkondlikud hüpoteeklaenu agentuurid, toetades hüpoteeklaenude järelturgu, valitsuse garantiide andmine pankadele hüpoteeklaene.
Venemaa kinnisvaraturu järjepidev areng viis loomulikult järgmisse etappi, mida iseloomustab järsult tõusnud nõuded investeerimisotsuste põhjenduste kvaliteedile. Nii välismaal kui ka Venemaal hakkavad kinnisvaraturu osalised mõistma, et äriplaanide, investeerimisprojektide jms, mis on sisuliselt lihtsate valemite standardkogum, usaldusväärsus sõltub täielikult turu-uuringute paikapidavusest, mille tulemused on tehtud. kasutatakse valemites. Teisisõnu on kinnisvaraturul investeerimisprojekti elujõulisuse kõige olulisem ja olulisem näitaja selle otsuse tegemise aluseks oleva turu-uuringu elujõulisus.
Bibliograafia:
1. Balabanov I.T. “Kinnisvaramajandus”, Peterburi 2000. a.
2. Goremõkin V.A. Kinnisvara ökonoomika: Õpik. – 2. väljaanne, muudetud. Ja täiendav – M.: Kirjastus- ja raamatumüügikeskus “Turundus”, 2002 3. Kupchin A.N., Novikov B.D. kinnisvaraturg: seis ja arengusuunad. - Õpetus. M.: 1995.
4. Maksimov S.N. “Ettevõtluse alused kinnisvaraturul”, Peterburi. 2000.
VENEMAA AVALIKE TEENISTUSE AKADEEMIA
VENEMAA FÖDERATSIOONI PRESIDENDI JUURDE
Föderaalne osariigi kutsealase kõrghariduse õppeasutus
"LODE AVALIK TEENISTUSE AKADEEMIA"
Kalugas
rahandus ja krediit
LÕPUTÖÖ
Kaluga
Sissejuhatus
Peatükk 1. Kinnisvara turuväärtuse hindamise teoreetilised alused
1.1 Kinnisvara hindamine: hindamise põhimõisted ja põhimõtted
1.2 Kinnisvara väärtuse hindamise lähenemisviisid ja meetodid
1.3 Vara hindamise probleemid
Peatükk 2. Kinnisvara turuväärtuse määramine
2.1 Hindamisobjekti kirjeldus
2.2 Kinnisvara turuväärtuse määramine kulupõhiselt
2.3 Kinnisvara turuväärtuse määramine turukäsitluse raames
2.4 Kinnisvara turuväärtuse määramine tulupõhise lähenemise raames
3.1 Hindamisobjekti turuväärtuse lõpliku väärtuse määramine
Järeldus
Bibliograafia
Sissejuhatus
Meie riigi üleminek turumajandusele nõudis mitmete uute teadus- ja praktikavaldkondade, eelkõige kinnisvara hindamise valdkondade põhjalikku arendamist.
Kinnisvaraturg on riikliku turumajanduse sektor, mis kujutab endast kinnisvaraobjektide, turul tegutsevate majandusüksuste, turu toimimisprotsesside, s.o. kinnisvara tootmise (loomise), tarbimise (kasutamise) ja vahetamise protsessid ning turu juhtimine ning turu toimimist tagavad mehhanismid (turu infrastruktuur ja õiguslik keskkond).
Nüüd on kinnisvaraturul elamud ja toad, büroohooned ja -pinnad, tööstus- ja ärihooned, suvilad, suvilad ja maamajad koos maatükkidega. Arvesse tuleks võtta kinnisvaraturu piirkondlikke iseärasusi.
Majandusüksuste tootmis- ja majanduspraktikas tuleb ette palju juhtumeid, kui tekib vajadus hinnata ettevõtte vara turuväärtust. Ükski vara ostu-müügi, tagatislaenu, kindlustuse, kinnisvaravaidluste lahendamise, maksustamise jms tehing ei ole täielik ilma väärtuse hindamiseta.
Kinnisvara turuväärtuse määramine on keeruline ja ainulaadne protsess, kuna kahte absoluutselt identset kinnisvara on peaaegu võimatu leida. Isegi kui hooned on ehitatud sama tüüpprojekti järgi, kuid asuvad erinevatel maatükkidel, võib nende maksumus oluliselt erineda.
Lõputöö teema asjakohasus on tingitud asjaolust, et tänapäeval on üha suurem vajadus pädeva ja objektiivse kinnisvara väärtuse hindamise järele ning vara hindamise institutsioon ei ole veel täielikult välja kujunenud, puudub informatsioon hindamisbaas ning hindajate erialane ettevalmistus Venemaal pole veel maailma tasemele jõudnud.
Töö eesmärk on määrata kindlaks vara turuväärtus ja põhjendada selle tõstmise võimalusi.
Selle eesmärgi saavutamiseks on vaja lahendada järgmised ülesanded:
1. Uurida kinnisvara turuväärtuse hindamise teoreetilist alust;
2. Iseloomusta hindamisobjekti ja selle keskkonda;
3. Põhjendage hindamisobjekti turuväärtust kolme üldtunnustatud lähenemisviisi alusel;
Uuringu objektiks on vara turuväärtuse määramise kord.
Uuringu teemaks on kinnisvara turuväärtuse põhjendamine ja selle tõstmise soovituste väljatöötamine.
Struktuuriliselt koosneb töö sissejuhatusest, kolmest peatükist, järeldusest ja kirjanduse loetelust. Esimeses peatükis käsitletakse kinnisvara hindamise teoreetilisi aluseid, teises peatükis arvutatakse vara turuväärtus ning kolmandas kooskõlastatakse hindamistulemused ja määratakse võimalused kinnisvara turuväärtuse tõstmiseks.
Uurimistöö teoreetiliseks ja metodoloogiliseks aluseks on dialektiline tunnetusmeetod, samuti uuritavat probleemi käsitlevad teadlaste tööd, perioodiline kirjandus ja Interneti-materjalid. Lisaks kasutati järgmisi meetodeid: majanduslik-statistiline, monograafiline, arvutuslik-konstruktiivne, samuti võrdlusmeetod.
Peatükk 1. Kinnisvara turuväärtuse hindamise teoreetilised alused
1.1 Kinnisvara hindamine: hindamise põhimõisted ja põhimõtted
Riigi, juriidiliste ja eraisikute teatud vajaduste rahuldamiseks, samuti nende omamisest ja kasutamisest kasu saamiseks luuakse, müüakse ja soetatakse erinevaid kaupu (esemeid, asju, vara). Selle väärtus ja seega ka maksumus sõltub konkreetse kinnisvara võimest rahuldada olemasolevaid vajadusi ja kasu, mida selle kinnisvara omamine tulevikus toob.
Kõik toimingud ja tehingud kinnisvaraga eeldavad vara väärtuse tundmist. Turutingimustes sõltub kinnisvara väärtus teguritest, trendidest ja muutustest majanduses ja ühiskonnas tervikuna. Kinnisvara hindamise vajadus tekib järgmistel juhtudel:
§ ostu-müügi või renditehingud;
§ ettevõtete kapitaliseerimine ja osakute ümberjagamine;
§ uute aktsionäride kaasamine ja täiendav aktsiaemissioon;
§ kinnisvara: ehitiste ja maatükkide katastrihindamine maksustamise eesmärgil;
§ kinnisvara kindlustamine;
§ laenu andmine kinnisvara tagatisel;
§ kinnisvara sissemakse sissemaksena ettevõtete ja organisatsioonide põhikapitali;
§ investeerimisprojektide arendamine ja investorite kaasamine;
§ kinnisvara likvideerimine;
§ pärimisõiguste teostamine, kohtuotsus, varavaidluste lahendamine;
§ muud kinnisvara omandiõiguse teostamisega seotud toimingud.
Kinnisasjade (kinnistute, kinnisasjade) hulka kuuluvad maatükid, maapõue krundid, isoleeritud veekogud ja kõik, mis on maaga tugevalt seotud ehk objektid, mille teisaldamine nende sihtotstarvet ebaproportsionaalselt kahjustamata on võimatu, sealhulgas metsad, mitmeaastased istutused. , hooned, rajatised. Kinnisvara hulka kuuluvad ka õhusõidukid ja merelaevad, siseveelaevad ning riiklikult registreeritud kosmoseobjektid. Seadus võib muu vara liigitada kinnisasjaks.
Kinnisvara hindamisel peetakse maad väärtust omavaks, samas kui parendused aitavad väärtust luua.
Kinnisvara on vabas tsiviilkäibes ja on erinevate tehingute objektiks, mis tekitab vajaduse hinnata selle väärtust, s.o. eri tüüpi kinnisvara rahalise ekvivalendi määramisel konkreetsel ajahetkel.
Tänapäeva majanduses on palju erinevaid väärtusi. Need on vajalikud erinevate vajaduste ja funktsioonide tõttu. Nende hulka kuuluvad sellised tüübid nagu laenuväärtus, kindlustusväärtus, mõistlik turuväärtus, bilansiline väärtus, liisinguväärtus, likvideerimisväärtus, investeeringu väärtus ja paljud teised. Kuid üldiselt võib väärtuse jagada kahte kategooriasse: vahetusväärtus ja kasutusväärtus.
Vahetusväärtus on hind, mis valitseks vabal, avatud ja konkurentsivõimelisel turul, mis põhineb nõudluse ja pakkumise tegurite poolt loodud tasakaalul. Mõnikord nimetatakse seda objektiivseks väärtuseks, kuna selle määravad reaalsed majanduslikud tegurid.
Kasutusväärtus on vara väärtus konkreetse kasutaja või kasutajate rühma jaoks, s.t. tegutseva ettevõtte osana kasutatava kinnisvara väärtus (näiteks tehase kasutuses olev kinnisvara).
Kõigist väärtusliikidest on kõige levinum turuväärtus – turutingimustes peamine väärtuse liik. Turuväärtuse määramisel eeldame, et turg eksisteeris minevikus (kinnisvara on juba müüdud), eksisteerib olevikus (kinnistu luuakse müügiks) ja eksisteerib ka tulevikus, kuna ei turu minevik ega olevik on sellega vastuolus.
Eelneva põhjal võime järeldada: mitte ainult turg ise, vaid ka turu poolt moodustatud instrumendid, millest olulisim on kulu, on kolmekomponendilised. Nende positsioonide põhjal võime öelda, et maksumus:
Tõepoolest kulu, s.t. kõige tõenäolisem hind antud turul;
Tõeliselt turg, kuna turuväärtuste ruum, mis sisaldab konkreetse objekti maksumust, moodustub eranditult vaba, avatud ja konkurentsivõimelise turu tegurite mõjul;
See on tõeliselt objektiivne, kuna kajastab kõigi peamiste turuosaliste tootja (müüja), ostja ja investori arvamusi, ammendades sellega poolte turuhuvid.
Väärtust saab ammutada minevikust, asetades end ostja kingadesse, olevikust asetades end ehitaja kingadesse ja tulevikust, kui asetame end investori kingadesse. See toob kaasa kolm peamist kinnisvara hindamise lähenemisviisi: turu-, kulu- ja tulupõhised lähenemisviisid.
Peamine ülesanne väärtuse määramisel on ennustada hinnatava kinnisvara omamisest saadava tulevase kasu kvantiteeti, kvaliteeti ja kestust ning arvutada see kasu ümber nüüdisväärtuseks. Vara analüüsimisel lähtutakse hindamispõhimõtetest.
Hindamispõhimõtted on jagatud nelja rühma:
1) kasutajate arusaamadel põhinevad põhimõtted (kasulikkuse, asendamise ja ootuse põhimõtted);
2) kinnisvara kasutamise protsessist tulenevad põhimõtted (panuse põhimõtted, jääktootlikkus, piirtootlikkus, tasakaal, majanduslik suurus ja majandusjaotus);
3) turukeskkonna toimest tulenevad põhimõtted (alternatiivsuse, muutlikkuse, sõltuvuse, nõudluse ja pakkumise, konkurentsi ja vastavuse põhimõtted);
4) parima ja tõhusaima kasutamise põhimõte on hindamise põhiprintsiip. See põhimõte ühendab kõik teised põhimõtted ja on igasuguse kinnisvara hindamise aluseks.
Kinnisvara hindamise eelduseks on kinnisvaraturu toimimise iseärasustega arvestamine, kuna kinnisvaraturu olukord mõjutab oluliselt tuluvooge, riskitaset ja kinnisvara võimalikku müügihinda. teatud hetkel tulevikus, s.o. tulupõhise hindamise meetodite alusel kasutatavate põhiandmete kohta.
1.2 Kinnisvara väärtuse hindamise lähenemisviisid ja meetodid
Kinnisvara hindamisel on väärtuse määramisel kolm üldtunnustatud lähenemisviisi: maksumus, turg ja tulu. Igal lähenemisviisil on oma väljakujunenud meetodid, tehnikad ja protseduurid. Selgub erinevate kinnisvaraobjektide hindamise lähenemisviiside kontseptuaalne sarnasus. Samal ajal määrab hinnatava objekti tüüp spetsiifiliste meetodite tunnused, mis tulenevad konkreetsetest hindamisprobleemidest, mis on reeglina omased ainult seda tüüpi kinnisvarale.
Kulusäästlik lähenemine
Kinnisvara hindamise kulukäsitlus põhineb kinnisvaraobjekti loomise kulude võrdlemisel hinnatavate või võrreldavate objektide maksumusega. Lähenemisviis põhineb investori võimaluste uurimisel kinnisvara ostmisel ja lähtub asendusprintsiibist, mis ütleb, et ostja, järgides ettenägelikkust, ei maksa kinnisvara eest suuremat summat, kui see kuluks sobiva soetamiseks. krundi ehitamiseks ja ilma oluliste viivitusteta sarnase otstarbe ja kvaliteediga objekti rajamiseks ettenähtava perioodi jooksul.
Selle lähenemisviisi hindamismenetluse peamised etapid:
1. Vaba ja vaba maa soetamise või pikaajalise rentimise maksumuse arvutamine selle optimaalse kasutamise eesmärgil;
2. Hinnatava hoone asendusmaksumuse kalkulatsioon. Asendusmaksumuse arvutamise aluseks on kõnesoleva objekti taasloomise kulude arvestus, lähtudes samalaadsete objektide jooksvatest hindadest ja tootmistingimustest teatud kuupäeval.
3. Vara füüsilise, funktsionaalse ja välise kulumise suuruse määramine;
4. Ärikasumi (investori kasumi) suuruse hindamine;
5. Hindamisobjekti lõpliku väärtuse arvutamine asendusmaksumuse korrigeerimise teel kulumisele, millele järgneb saadud väärtuse suurendamine maatüki maksumuse võrra.
Hiljuti kasutusele võetud objektide hindamisel on kõige sobivam kulupõhine lähenemine, mis annab kõige veenvama tulemuse maatüki piisavalt põhjendatud maksumuse ja ebaolulise akumuleeritud parenduste kulumise korral. Kulupõhine lähenemine on põhjendatud planeeritavate objektide, sihtotstarbeliste objektide ja muu vara maksumuse hindamisel, millega tehinguid tehakse turul harva ning seda saab kasutada kindlustuse eesmärgil hindamisel. Selline lähenemine rekonstrueeritavate objektide hindamisel võimaldab kindlaks teha, kas ehituskulud kompenseeritakse tegevustulu või kinnisvara müügist saadava tuluga. Kulupõhise lähenemisviisi kasutamine väldib sel juhul liigse kapitaliinvesteeringu riski.
Samuti kasutatakse kulumeetodit juriidiliste ja eraisikute vara maksustamisel kinnisvara arestimisel, et analüüsida maatüki parimat ja otstarbekamat kasutamist.
Maatüki väärtuse määramine
Kooskõlas Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 35, kui kellegi teise maatükil asuva hoone, rajatise või rajatise omandiõigus läheb üle teisele isikule, omandab ta õiguse kasutada vastavat osa maatükist, mida hoone hõivab, struktuur, struktuur ja nende kasutamiseks vajalikud, samadel tingimustel ja samas mahus kui eelmine omanik.
Kõigist maa hindamismeetoditest on määrava tähtsusega müügi võrdleva analüüsi meetod.
Hinnatava vara ehituse asendusmaksumus arvutatakse jooksevhindades uuena (arvestamata akumuleeritud amortisatsiooni) ja hindamiskuupäeva suhtes. Asendusmaksumuse määramise aluseks on rajatise ehitamise ja tellijale üleandmisega kaasnevate kulude arvestus. Olenevalt nende kulude ehitusmaksumuses arvestamise järjekorrast on tavaks eristada otseseid ja kaudseid kulusid.
Otsesed kulud on otseselt seotud ehitusega (materjalikulu, ehitustööliste töötasud, ehitusmasinate ja -mehhanismide maksumus jne). Kaudsed kulud on kulud, mis ei ole otseselt ehitusega seotud (tasud projekteerimis- ja hindamisorganisatsioonidele, maainvesteeringute maksumus, turundus-, kindlustus- ja reklaamikulud jne). Arendaja kasumis kajastuvad ehituse juhtimise ja korraldamise kulud, üldjärelevalve ning arendusega kaasnev äririsk. Ettevõtja kasum määratakse osana objekti müügist saadavast kasumist. Olenemata intressi suurusest ja vastavast alusest (vara väärtuse komponendist), jääb ärikasumi suurus muutumatuks.
Peamiseks kinnisvara maksumuse võrdlusandmete allikaks on ehituslepingud hinnatavaga sarnaste ehitiste ehitamiseks. Lisaks peavad projekteerimise hindajad tavaliselt oma andmebaase toodetud kodude, büroohoonete, korterite, hotellide, kaubandushoonete ja tööstushoonete jooksvate hindade kohta. Praegu on Venemaal standardite ja hinnatasemete süsteem, mis on määratud vastavate hinnaindeksitega.
Erinevate looduslike ja funktsionaalsete tegurite mõjul kaotavad ehitatud objektid oma tööomadused ja hävivad. Lisaks mõjutavad objekti turuväärtust välised majanduslikud mõjud lähikeskkonnast ja muutused turukeskkonnas. Samal ajal eristatakse füüsilist kulumist (tööomaduste kadu), funktsionaalset vananemist (tehnoloogilise vastavuse ja väärtuse kadumine teaduse ja tehnika arengu tõttu), välist või majanduslikku kulumist (atraktiivsuse muutused). objekt väliskeskkonna ja piirkonna majandusolukorra muutuste seisukohalt). Kokkuvõttes moodustavad need kulumisliigid akumuleeritud kulumise, mis on objekti asendusmaksumuse ja hinnatud objekti reprodutseerimise (asendamise) maksumuse vahe.
Kõige täielikum ja usaldusväärsem teabeallikas hoone või rajatise tehnilise seisukorra kohta on loodusliku uuringu materjalid. Selliste uuringute läbiviimise esimene tingimus peaks olema hinnatava objekti funktsionaalse eesmärgi täpne kindlaksmääramine: sihtotstarbeline kasutamine või tehnoloogiliste ja funktsionaalsete parameetrite muutumine. Sel juhul on vaja esitada hoonete kandekonstruktsioonidele avalduvate koormuste muutumise ja mõjude piirid.
Uuringute läbiviimise teine tingimus on täieliku teabe saamine looduslike ja klimaatiliste parameetrite ning objekti asukohta mõjutavate spetsiifiliste tegurite ja nende muutuste kohta inimtegevuse käigus.
Turu lähenemisviis
Turulähenemise meetodite rakendamise vajalikuks eelduseks on info kättesaadavus sarnastel (eesmärgilt, suuruselt ja asukohalt võrreldavate) kinnisvaraobjektidega tehingute kohta, mis on toimunud võrreldavatel tingimustel (tehingu toimumise aeg ja tehingu finantseerimise tingimused) .
Võrdlev lähenemine põhineb kolmel kinnisvara hindamise põhiprintsiibil: pakkumine ja nõudlus, asendamine ja panus. Nendele kinnisvara hindamise põhimõtetele tuginedes kasutab turupõhine lähenemine mitmeid kvantitatiivseid ja kvalitatiivseid meetodeid, et eraldada võrdlusandmed ja mõõta võrreldavate kinnisvarade turuandmete korrigeerimisi, et modelleerida hinnatava kinnisvara väärtus.
Kinnisvara hindamise turukäsitluses on põhiprintsiip asendusprintsiip, mis ütleb, et potentsiaalne ostja ei maksa kinnisvara eest hinda, mis ületab tema vaatenurgast sarnase kinnisvara soetamise maksumust.
Peamised raskused turulähenemise meetodite rakendamisel on seotud Venemaa kinnisvaraturu läbipaistmatusega. Enamasti on kinnisvaratehingute tegelikud hinnad teadmata. Sellega seoses kasutatakse hindamise läbiviimisel sageli müüki pandud objektide pakkumiste hindu.
Müügivõrdluse meetod määrab kinnisvara turuväärtuse, tuginedes võrreldavate kinnisvaraobjektidega, mis on sarnase suuruse ja kasutusviisiga sarnase kinnisvaraga hiljuti müüdud. See väärtuse määramise meetod eeldab, et turg määrab hinnatavale kinnisvarale hinna samamoodi nagu võrreldavatele konkurentsivõimelistele kinnisvaraobjektidele. Müügivõrdlusmeetodi rakendamiseks kasutavad eksperdid mitmeid hindamispõhimõtteid, sealhulgas asendamise põhimõtet.
Müügivõrdlusmeetodi rakendamine seisneb järgmiste sammude järjestikuses sooritamises:
1. üksikasjalik turu-uuring, et saada usaldusväärset teavet kõigi võrreldava kasulikkuse objektide jaoks oluliste tegurite kohta;
2. sobivate võrdlusüksuste väljaselgitamine ja iga üksuse võrdleva analüüsi läbiviimine;
3. hinnatava objekti võrdlemine valitud võrdlusobjektidega, et korrigeerida nende müügihindu või jätta need välja võrreldavate hulgast;
4. mitmete võrreldavate objektide väärtuse korrigeeritud näitajate viimine hinnatava vara turuväärtusse.
Turu kinnisvaratehingute infoallikatena saab kasutada kinnisvarabüroosid, valitsuse allikaid, oma andmebaase, väljaandeid jne.
Peale võrdlusühiku valimist on vaja välja selgitada peamised näitajad või võrdluselemendid, mille abil saab modelleerida objekti väärtust läbi võrreldavate kinnisvara ostu-müügihindade vajalike korrigeerimiste.
Hindamispraktikas tuuakse kinnisvara väärtuse määramisel välja järgmised põhilised võrdluselemendid: üleantud õigused kinnisvarale, rahaliste arvelduste tingimused kinnisvara ostmisel, müügitingimused (tehingu puhtus), müügiaeg, müügi tingimused, tehingu puhtus, müügitehingu toimumise aeg. objekti funktsionaalne otstarve, asukoht, juurdepääsuteede mugavus, objekti pindala, tehniline seisukord ja ruumide viimistlustase.
See meetod on kõige tõhusam regulaarselt müüdavate objektide puhul.
Korrigeerimise mõõtmise elementide tuvastamiseks kasutatakse kvantitatiivseid ja kvalitatiivseid meetodeid.
Kvantitatiivsed meetodid hõlmavad järgmist:
· Paaritud müügianalüüs (ühe võrdlusartikli korrigeerimise määramiseks võrreldakse kahte erinevat müüki);
· statistiline analüüs (meetod põhineb matemaatilise statistika kasutamisel korrelatsiooni- ja regressioonanalüüsi läbiviimiseks);
· järelturu analüüs (selle meetodiga määratakse korrigeerimiste summa andmete põhjal, mis ei ole otseselt seotud hindamise või võrdlusobjektiga) jt.
Kvalitatiivsed meetodid hõlmavad järgmist:
· klassifitseerimise (võrdleva) analüüs (meetod sarnaneb paarismüügi analüüsiga, ainult et korrigeerimisi ei väljendata protsentides või rahasummades, vaid hägusloogika kategooriates);
· jaotusanalüüs (võrdlusmüük jaotatakse adekvaatsuse kahanevas järjekorras, seejärel määratakse hindamisobjekti koht võrdlusmüügi reas).
Sissetulekute lähenemine
Kinnisvara turuväärtuse määramisel tulumeetodil lähtutakse ootuse põhimõttest. Selle põhimõtte kohaselt ostab tüüpiline investor ehk kinnisvara ostja selle tulevase kasutustulu ootuses. Arvestades, et investeeringu suuruse ja investeeringuobjekti ärilisest kasutamisest saadava kasu vahel on otsene seos, on kinnisvara väärtus defineeritud kui õiguste väärtus saada sellest tulu, teisisõnu kinnisvaraobjekti väärtus on defineeritud kui hindamisobjekti tulevase tulu jooksev väärtus.
Tulupõhise lähenemise eeliseks kulu- ja turukäsitlustega võrreldes on see, et see peegeldab täpsemalt investori ettekujutust kinnisvarast kui sissetulekuallikast, st seda kinnisvara kvaliteeti võetakse arvesse peamise hinnategurina. . Sissetulekupõhise lähenemisviisi peamine puudus on see, et erinevalt kahest teisest lähenemisviisist põhineb see prognoosiandmetel.
Selle lähenemisviisi hindamismenetluse peamised etapid:
1. Arvestuslike pindade väljaüürimisest saadava edaspidise tulu prognoosi koostamine omandiperioodiks ja saadud andmete põhjal potentsiaalse brutotulu (PVI) määramine, mis arvutatakse valemi 1.1 järgi:
PVD = S * Ca, (1,1)
S – üürile anda pind, ruutmeetrit;
Sa – rendimäär 1 ruutmeetri kohta.
2. Ruumi alakasutusest ja üüri sissenõudmisest tulenevate kahjude kindlaksmääramine turuanalüüsi põhjal, tegeliku brutotulu (DVI) arvutamine. Reeglina ei ole omanikul pikemas perspektiivis võimalust pidevalt 100% hoone pindalast välja üürida. Üürikahjud tekivad kinnisvara alakasutamise ja hoolimatute üürnike üüri mittetasumise tõttu. Tulu tootva kinnisvara vakantsusastet iseloomustab alakasutuskoefitsient, mis on määratud üürile andmata pinna suuruse ja üüritava üldpinna suhtega.
Tegeliku brutotulu (DVI) arvutamine toimub vastavalt valemile 1.2:
DVD = PVD * Kz * Ks, (1,2)
DVD tegelik brutotulu;
PVD potentsiaalne brutotulu;
Kz ruumikasutustegur;
Kc maksete kogumise suhe.
Tuleb märkida, et ülaltoodud viisil arvutatud DVD-le on vaja lisaks rendimaksetele lisada ka muud objekti käitamisest saadud tulud (näiteks lisateenuste kasutamise eest - auto parkimine jne). .
3. Hinnatava kinnisvara ekspluatatsioonikulude arvutamine, mis põhineb selle tegelike hoolduskulude ja/või tüüpiliste kulude analüüsil antud turul. Kulud võivad olla tinglikult fikseeritud (kinnisvaramaks, kindlustusmaksed, maksed maa eest), tinglikult muutuvad (kommunaalkulud, korralised remonditööd, hoolduspersonali töötasud jne), asenduskulud (kulunud ehitusdetailide perioodilise väljavahetamise kulud). elemendid).
Seega lahutatakse hinnangulised tegevuskulud DV-st ja tulemuseks on puhas tegevustulu (NOI).
4. Tegevuse puhastulu ümberarvestus objekti hetkeväärtusesse.
Otsese kapitaliseerimise meetod on tulu teeniva objekti turuväärtuse määramise meetod, mis põhineb esimese aasta kõige tüüpilisema tulu otsesel konverteerimisel väärtuseks, jagades selle turuandmete analüüsi põhjal saadud kapitalisatsioonikoefitsiendiga. turumeetodil väljavõttel saadud puhastulu ja hinnatud objektiga sarnaste varade väärtuse suhte kohta. Seda otsese kapitaliseerimise meetodi lääne klassikalist versiooni, milles kapitalisatsioonikoefitsient saadakse turutehingutest, on Venemaa tingimustes praktiliselt võimatu rakendada teabe kogumisel esinevate raskuste tõttu (enamasti on tehingute tingimused ja hinnad konfidentsiaalne teave ). Sellest lähtuvalt on praktikas vaja kapitalisatsioonikordaja konstrueerimiseks kasutada algebralisi meetodeid, mis näevad ette eraldi hinnangu kapitali tootlusele ja tootlusele.
Tuleb märkida, et otsese kapitaliseerimise meetodit saab kasutada olemasolevate varade hindamisel, mis hindamiskuupäeval ei nõua suuri kapitaliinvesteeringuid remontimiseks või rekonstrueerimiseks.
1.3 Vara hindamise probleemid
Raskused on seotud mitmete probleemidega, mis tekivad omandi (lähenemisviiside ja meetodite) hindamisel, selle valdkonna seaduste ja määruste ebakorrektsus või mittevastavus. Vaatame neid küsimusi veidi üksikasjalikumalt.
Esimene probleem konto, mitte eesmärgi osas, on kapitaliseerimise ja diskontomäärade valik.
1. Laenukulu (kapitalikulu) – iseseisvat käitumist mitteomavatele ettevõtetele (puudub väärtpaberiturg).
2. Omavahendite keskmine piirkulu – ettevõtetele, kelle aktsiad on turul noteeritud.
3. Lähtudes ettevõtte või oma tegevusala keskmisest tootmisrentaablusest.
4. Uuritavate projektide keskmised piirkulud (investeeringuks).
5. Laenu tagasimaksmise standardid.
6. Planeerimisnormid.
7. Laenu intressimäär (rahvatulu (NI) ja siseriikliku rahvusproduktiga (RKP) seotud poliitiline majanduslik mõiste).
8. Alternatiivse investeeringu tasuvus (näiteks deposiitkonto pangas).
9. Minimaalne riskivaba tootlus investori vaatenurgast.
Reaalne lühiajaline intressimäär, mis on määratletud riigivõlakirjade tootluse ja tarbijahinnaindeksi vahena.
Paljud praktilised meetodid sama teoreetilise baasiga määra valimiseks näitavad, et selle valiku meetodid ja kriteeriumid ei ole rahuldavad. Toa hinna määramine on väljaspool finantsjuhtimise teooriat – psühholoogia (kunst, mitte teadus) valdkonda.
Erinevate spetsialistide hinnangu andmiseks tuleks liitintressimäära väärtus seadusega vastu võtta ja metoodikas kajastada, nagu see oli omal ajal, vastavalt kapitaliinvesteeringute (investeeringute - nagu need ütle nüüd). Algselt oli tõhususe standard iga tööstusharu jaoks erinev, seejärel võeti kõigi tööstusharude jaoks kasutusele üks standard. Tuleb rõhutada, et standardne efektiivsuskoefitsient mängis sama rolli (kandis sama koormust) kui kapitalisatsioonimäär (efektiivsuse määr, võrdlusmäär, investeeringute paigutuse määr).
Teine probleem on seotud kinnisvara väärtuste punkthinnangutega. Olukord on selline, et kümme üksteisest sõltumatult töötavat eksperti annavad sama vara (kinnistu) väärtuse kohta kümme erinevat hinnangut. See on tingitud arvutusprotseduurist ja standardsete koefitsientide valikust. Olukord meenutab detaili valmistamist. Samal masinal valmistab sama töötaja erinevaid osi sama joonise alusel. Sellel on palju põhjuseid, millest enamikku ei saa põhimõtteliselt välistada. Seetõttu on tootmises kasutusele võetud osade mõõtmete tolerantside süsteem. Kui valmistatud detaili mõõtmed jäävad tolerantsi piiresse, loetakse see vastuvõetavaks. Arvutusteks kasutatud algandmete hälbed ja hajumine kõigis lähenemisviisides ja meetodites protsendina keskmisest on olulisemad kui detailide mõõtmete tolerantsid.
Väljapääs sellest olukorrast (selle probleemi lahendus) on asendada kinnisvara väärtuse punkthinnang intervalliga üks - ühelt poolt ja numbriline arvutus tuleks läbi viia tõenäosuslike meetoditega. Hindamise kontseptsioon matemaatikas eeldab ligikaudset arvutust, enamasti arvu järjekorra tasemel. Näiteks slaidireegli järgi arvutades oli vaja määrata numbrite arv täisarvulises osas.
Teine probleem on seotud kaalutegurite valikuga kolme lähenemisviisi kasutades tehtud kinnisvara väärtuse arvutuste ühildamisel. Iga autor (ekspert, hindaja) aktsepteerib kaalumiskoefitsiente (arvutusmeetodi olulisuse koefitsiente) oma äranägemise järgi ning hinnangute erinevus võib olla märkimisväärne. Üks väljapääs sellest olukorrast on võtta iga hindamismeetodi (lähenemise) puhul kasutusele kaalukoefitsient, mis jaotub ühtlaselt teatud vahemikku.
Järgmine probleem kerkib esile vara väärtuse võrdleval (turu)hinnangul, kui hinnatava objekti ja turuanaloogide võrreldavasse vormi viimiseks on vaja kasutusele võtta paranduskoefitsiendid. Siin on ka märkimisväärne omavoli. See kehtib eriti paranduskoefitsientide kohta, kui võrrelda hinnatava vara territoriaalseid asukohti ja mitmeid teisi.
Üks keerulisemaid probleeme on teabe usaldusväärsus. See puudutab nii turuinfot kinnisvara hinnatud väärtuse küsimis- ja müügihinna kohta kui ka standardite teavet standardmeetodil kulupõhisel meetodil väärtuse arvutamisel. Varem oli see teave olemas kõigi rahvamajanduse sektorite projekteerimis- ja tehnoloogiainstituutidel. Selline teave on kas kadunud või aegunud.
Enamiku vara väärtuse hindamise käigus tekkivate probleemide kõrvaldamiseks tuleks kõik arvutused teha tõenäosusintervallide alusel. Arvutuse tulemusena esitatakse vara väärtus kärbitud jaotuse kujul. Kulu pakkumishinnana tuleks soovitada mediaankulu kalkulatsiooni. Sel juhul on müüja ja ostja võimalused ühesugused: tõenäosus, et ostja ostab alla pakutud hinna, on võrdne tõenäosusega, et müüja müüb üle pakutava hinna.
Sel juhul on nii müüjal kui ostjal täielik teave võimalike ostu-müügihindade ja nende tõenäosuse kohta. Olenevalt kavandatava tehingu kiireloomulisusest saavad osapooled teha teadlikke otsuseid: kas ostja ootab ja otsib teist soetamisobjekti, kui aeg on ülioluline; müüjale - küsitava hinna alandamine, kui tehinguga on kiireloomuline.
Selliseid valikuid on turul palju. Müüja ja ostja jaoks võib ostu-müügi kiireloomulisus olla erinev.
2001. aastal võttis Vene Föderatsiooni valitsus vastu 6. juuli resolutsiooni nr 519, millega Vene Föderatsiooni omandisuhete ministeeriumile pandi ülesandeks "hindamise metoodiliste soovituste väljatöötamine ja heakskiitmine". Seda tuleb teha nii erinevate hindamisobjektide, hindamisobjekti väärtusliikide, hindamise läbiviimise kui ka hindamisaktide uurimise osas. Tööd tehakse kokkuleppel vastavat tegevusvaldkonda reguleerivate föderaalsete täitevasutustega.
Ministeerium ei suuda aga välja töötada kõikide kinnisvaraobjektide metoodikat (igaks juhuks), veel vähem regulatiivseid materjale.
Seetõttu tuleb piirkondlikul tasandil, olenevalt olemasolevast kinnisvaraturust, üldise tööstuse metoodika alusel välja töötada piirkondlikud meetodid homogeensete objektide rühmadele koos vajaliku reguleeriva raamistiku loomisega. Seejärel tekib ülesanne kohalike meetodite kooskõlastamine ja heakskiitmine piirkonna, linna või piirkonna halduse tasandil.
Erinevate kinnisvaraobjektidega seotud piirkondlike metoodiliste materjalide kooskõlastamise ja heakskiitmise korda peaks reguleerima Vene Föderatsiooni omandisuhete ministeerium.
See aitab mõistlikumalt hinnata erinevat tüüpi kinnisvara igat tüüpi väärtusi, mis välistab mitmesugused arusaamatused, viib erinevate hindajate ja hindamisfirmade arvutustulemuste võrreldavuseni ning vähendab poolkriminaalset varjundit hindamistegevuse valdkonnas. .
Peatükk 2. Kinnisvara turuväärtuse määramine
2.1 Hindamisobjekti kirjeldus
Hetkel on üsna stabiilne nõudlus uue kinnisvara järele üksikelamute näol, hinnavahemikus $330-$3250 ruutmeetrit. Üldiselt on pakkumine vahemikus 400 ruutmeetrit kuni 4500 ruutmeetrit. Samas on märgata tendentsi pakkumishinna ülempiiri kergele tõusule.
Seda seletatakse asjaoluga, et kuni viimase ajani on maksejõuetu nõudlus rahaliselt õigustatud.
Seevastu eriti prestiižsed büroopinnad ja kaubanduspinnad on nüüdseks “leidnud” oma suhteliselt püsivad omanikud. Sellest tulenevalt tõusevad ruumide, ehkki vähem prestiižsete, kuid siiski müügiks mõeldud ruumide hinnad. Lisaks ei ole tarnehindade kõikumine majandusloogika seisukohalt alati õigustatud.
Kinnistu kuulub Aris LLC-le ja asub Kaluga Leninski linnaosas.
Objekti juurde kuulub kolmekorruseline tellistest administratiivhoone koos restoraniga üldpinnaga 1375,8 ruutmeetrit.
Käitis asub linna ühel pikimal maanteel, suhteliselt lähedal Kaluga äri- ja halduskeskusele. Transpordiga ligipääsetavus hea.
Krundi kirjeldus
Krundi kuju ristkülikukujuline;
Maa-ala 556,0 m2
Pinnase seisund Hoone vundamendid on liivase pinnase baasil.
Piirkonna topograafia: piirkonna maastik on rahulik.
Infrastruktuuri tagamine:
Elamuga on ühendatud järgmised kommunikatsioonid:
· Veevarustus;
· kanalisatsioon;
· toiteallikas;
· soojusvarustus;
· telefoni paigaldus
Võimalikud kasutuspiirangud ja servituudid
Lubatud kasutamine. Kinnisvaraturu kogemus näitab, et kinnisvara funktsionaalse otstarbe muutmine on võimalik vaid kohaliku omavalitsuse kooskõlastusega, mille kinnitab hinnatava vara omanik.
Servituudid. Eeldatakse, et alale kehtivad tüüpilised servituudid, nagu eesõigus ja kommunaalteenused, kuid eeldatakse, et ükski olemasolev servituut ei sega ala parimat ja tõhusamat kasutamist. Kohapeal ei ole mälestisi, unikaalseid loodusobjekte, elektriliinide kandjaid, väravasilte jms, mistõttu büroo- ja eluruumide ehitamisel eripiiranguid ei ole.
Hoone kirjeldus
Hoone on 3-korruseline ja ehitatud kaasaegseid ehitusstandardeid järgides.
Tabel 1
Hoone konstruktsioonielemendid
| Struktuurne element | Iseloomulik | Tehniline seisukord |
| Vundamendid | Betoonist riba | Suurepärane |
|
ja nende väliskaunistus |
Liiv-lubi tellis punane viimistlustellis, t=0,5 |
Suurepärane |
| Vaheseinad | Telliskivi | Suurepärane |
|
Korrused: Pööningud; Interfloor; Keldri kohal |
Raudbetoonist Raudbetoonist Raudbetoonist |
Suurepärane |
| Katus | Kombineeritud | Suurepärane |
| Põrandad | Parkett, plaadid, linoleum | Suurepärane |
|
Puidust |
Puidust moderniseeritud | Suurepärane |
| Sisekujundus | Euroklass | Suurepärane |
|
Sanitaar- ja elektripaigaldised: küte · veetorud · kanalisatsioon · elektrivalgustus · telefon · ventilatsioon |
Keskne, katlaruumist Tühjendada linna kanalisatsiooni Varjatud juhtmestik Loomulik |
Suurepärane |
| Muud tööd | pime ala | Suurepärane |
2.2 Kinnisvara turuväärtuse määramine kulupõhiselt
Antud juhul valiti analoogobjektiks kolmekorruseline telliskivist administratiivhoone vastavalt laup. UPVS nr 33, tabel. 4 (Elamute, ühiskondlike, kommunaalhoonete ja tarbijate teenindushoonete ehituse asendusmaksumuse suurendatud näitajad. M: 1972) tabel 52 on projekteerimisomadustelt kõige sobivam hindamisobjektile.
tabel 2
Hinnatava objekti ja analoogobjekti võrdlev analüüs
(Sarnasuskoefitsiendi määramine)
| Struktuurielemendid | Analoogobjekt | Hindamisobjekt | Sarnasuse aste (sarnasuse koefitsient) | Erikaal, elemendid % | |||
| analoogobjekt | hindamisobjekt | ||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||
| 1. Vundamendid | raudbetoonplokid | raudbetoonplokid | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 2. Seinad ja vaheseinad | telliskivi | telliskivi | 1,00 | 24,0 | 24,0 | ||
| 3. Põrandad | raudbetoonist | raudbetoonist | 1,00 | 9,0 | 9,0 | ||
| 4. Põrandad | betoonist | betoonist | 1,00 | 10,0 | 10,0 | ||
| 5. Avad | lihtne puidust | lihtne puidust | 1,00 | 11,0 | 11,0 | ||
| 6. Siseviimistlus | lihtne | - | 0,00 | 8,0 | 0,0 | ||
| 7. Sanitaar- ja elektripaigaldised |
· keskküte · veetorud · kanalisatsioon · ventilatsioon · elekter/valgustus |
· keskküte · veetorud · kanalisatsioon · ventilatsioon · elekter/valgustus |
1,00 | 12,7 | 12,7 | ||
| 8. Katus | rullida raudbetoonplaatidel | ─ | 0,00 | 6,0 | 0,0 | ||
| 9. Trepid ja sissepääsud | – | – | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 10. Lihtne töö | – | – | 1,00 | 9,3 | 9,3 | ||
| KOKKU: | 0,8 | 100 | 86 | ||||
| Parandustegur | 0,86 | ||||||
Hindamisobjekti täieliku asendusmaksumuse määramine.
Põhilised sisendandmed:
· Kapitaligrupp – I.;
· Ehitusmaht: Vstr. = 4444 m3;
· Üldpind: S=1.375,8 m2;
· Normandmete allikad: SB UPVS nr 4, tabel 52
Põhiline arvutusvalem:
PVS = US1969 x Vstr. x I69-84 x I84-12/20/2007 x Kn, (3,1)
kus PVS on objekti asendamise kogumaksumus, hõõruda.
US1969 ehitusmaksumus ehitusmahuühiku kohta 1969. aasta hindades; US1969=24,9 r/m3
Vpage ehitusmaht, kuupmeetrit m;
I69-84 kulude konverteerimise indeks 1969. aasta hindadest 1984. aasta hindadesse; elamute ja ärihoonete puhul keskmiselt - 2,21;
I84-12/20/2007 - kulude konverteerimise indeks 1984. aasta hindadest hindamiskuupäeva (20.12.2007) hindadeks vastavalt Inf. laup. ehitustööde hinnakujunduse ja arvelduste kohta, Kaluga: detsember 2007;
K84-12/20/2007 = 61,07
Кn hinnangu objekti-analoogi erinevuse parandustegur. Кn=0,86
Objekti täieliku asendusmaksumuse arvutamine:
PVA = 24,9 x 4444 x 2,21 x 61,07 x 0,86 = 12 843 755,88 hõõruda.
Objekti kulumise (kahjustuse) hindamine
Lähtudes objekti eeldatavast efektiivsest elueast (kapitalikapitali I grupp) on hindamispäeva seisuga füüsiline kulumine (vara langus) 5%, s.o. 642 187,80 rubla
Kuna hoone on uus, siis funktsionaalset (moraalset) kulumist ei esine.
Majanduslikku (välist) amortisatsiooni ei ole tuvastatud: seda tüüpi ja seisukorras hooned on hetkel turul nõutud ning pole põhjust eeldada, et see olukord lähiajal oluliselt muutuks.
Ettevõtja kasumi määramine
Ettevõtja kasum on turu poolt määratud tulutase, mida ettevõtja loodab saada lisatasuna oma ehitusse investeeritud kapitali kasutamise eest.
Ettevõtja kasumi (Ppr) saab määrata ettevõtjatulu Dpr ja ehitusmaksumuse (S/b rida) suhtarvust ehitusperioodi (Tstr.) arvestades valemiga:
Kaluga ehitusorganisatsioonide sõnul on ehituse maksumus 1 ruutmeetrit. m üksikute tavapärase ehitusega büroohoonete keskmine maksumus on 10 500 rubla. võttes arvesse viimistlust. Tavapärane ruumide viimistlus tõstab ehituse maksumust 9-12%. Luksuslik viimistlus suurendab üksikute tööde maksumust 1,38 korda (Marshall & Swift Reference). Ehitusaeg ei ületa praegu tavaliselt 2 aastat. Kaluga linna keskosas asuvatesse kaubanduspindadesse investeerimise maksumus jääb vahemikku $ 1200÷3500 ruutmeetrit. m Arvutusteks aktsepteerime 1200 USA dollarit ehk 30936 rubla. Nendel tingimustel on ettevõtja kasum:
= 0,937 ehk 97,3%.
Tabel 3
Hindamisobjekti väärtuse lõpliku väärtuse arvutamine
Seega on omahinna meetodil saadud vara turuväärtus 25 982 918,15 rubla ehk ümardatult 25 982 918 rubla. (Kakskümmend viis miljonit üheksasada kaheksakümmend kaks tuhat üheksasada kaheksateist rubla) ilma käibemaksuta.
2.3 Kinnisvara turuväärtuse määramine turukäsitluse raames
Tabel 4
Võrdlusobjektide omadused
| Võrdlusobjektide omadused | Hindamisobjekt | Objekt nr 1 | Objekt nr 2 | Objekt nr 3 | Objekt nr 4 | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||||
| Objekti aadress | Kaluga, st. Suvorova, 29-aastane |
Kaluga, Televiznaya tn., 2a |
Kaluga, St. Moskovskaja, 237 |
Kaluga, St. Azarovskaja, 26 |
Kaluga, Hrustalnaja, |
||||
| Ehitusaasta | 2002 | 1995, rekonstrueerimine 1998 | 2003. aasta | 1971, rekonstrueerimine 2002 | 1988 | ||||
| Üldpind (ruutmeetrit) | 1375,8 | 1157,1 | 297,3 | 2234,0 | 3806,0 | ||||
| Põhieesmärk praeguses seisus | Bürooruumid, kohvikud, puhkealad | Kontoriruumid | Bürooruumid, puhkealad | Büroo- ja näituseruumid | Kontoriruumid | ||||
| Esialgne kohtumine | Sama | Haldushoone | Haldushoone | Raamatute andmebaas | Haldus- ja tootmishoone | ||||
| Välised piiravad konstruktsioonid | telliskivi | telliskivi | telliskivi | telliskivipaneel vahtploki vahetükkidega | raudbetoonpaneelid | ||||
| Asukoht | üle keskmise | keskmine | keskmine | alla keskmise | alla keskmise | ||||
| Maatükk |
122971 m2 (saadaval ka muud hooned) |
hoone all | hoone all + kaldtee ala | ||||||
| Viimistluse kvaliteet | klass "E" | klass "U" | luksusklass | luksusklass | klass "E" | ||||
| Parkimise ja sõidukite kvaliteet | Mööda tänavat, eriline organiseeritud, 20 m pikk; hoovis mänguväljak | Parkimine tänava ääres (20 m); siseparkimine | Korraldatud parkimine (eriala) | Mööda tänavat, eriline organiseeritud 20 m pikk; siseparkimine | Piiratud siseparkla | ||||
| Müügiperiood | –– | detsember 2007 | august 2007 | veebruar 2007 | oktoober 2006 | ||||
| Korruste arv | 3 korrust | 2 korrust | 3 korrust | 2 korrust | 3 korrust | ||||
| Hind 1 ruutmeetrit. m kogupindala, hõõruda. hõõruda. | – | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 | ||||
Kohandamise määramine (põhjendamine).
1. Turutingimuste kohandamine (müügikuupäev)
Sel juhul on kõige õigem kasutada paarismüügi meetodit. See hõlmab objektide tuvastamist, mis erinevad ainult müügiaja poolest, ja kohanduste suuruse määramist. Selliseid objekte me ei leidnud, seetõttu määrati korrigeerimiste summa meile huvipakkuvate perioodide igakuiste inflatsioonimäärade andmete põhjal valemiga:
kus Mi on keskmine kuu inflatsioonimäär, Kinfl. = 1,0072
Arvutusvalem: Kinfl = Ksr.m.infl = const Ksr.m.infl = 1,0072
100 × Ktsrminfl 100
Tabel 5
2. Asukoht.
Võrreldavate objektide asukohta hinnati eksperthinnangu alusel skaalal: “suurepärane”, “suurepärane”, “hea”, “üle keskmise”, “keskmine”, “alla keskmise”, “rahuldav”, “ halb", "väga halb". Seega koosneb skaala 8 astmest. Iga aste oli väärt 10%.
Tabel 6
| Hindamisobjekt | Objekt nr 1 | Objekt nr 2 | Objekt nr 3 | Objekt nr 4 | |
| Asukoht | üle keskmise | keskmine | keskmine | alla keskmise | alla keskmise |
| Korrigeerimise summa, % | - | +10 | +10 | +20 | +20 |
3. Füüsilise erinevuse kohandamine.
Ainus oluline erinevus võrdlusobjekti ja hindamisobjekti vahel on võrdlusobjekti nr 3 piirdekonstruktsioonide materjal - raudbetoonpaneelid, kusjuures hindamisobjektis ja teistes võrdlusobjektides kasutati nendel eesmärkidel tellist. Meie hinnangul on see erinevus 6%
4. Kohandamine objekti seisukorra järgi
Seisukord, milles müügiobjekt asub, mõjutab otseselt selle hinda. Lihtsaim viis “seisukorra” teguri erinevust arvesse võtta on korrigeerida müügihinda tehtavate remonditööde maksumusega nii, et võrdlusobjekt oleks kooskõlas hinnatava objekti seisukorraga.
Sel juhul hindasid eksperdid objekti seisukorda järgmistes astmetes: “suurepärane”, “hea”, “üle keskmise”, “keskmine”, “alla keskmise”, “rahuldav”, “halb”, väga halb. ” ühe gradatsiooni hinnaga – 6%.
Tabel 7
5. Reguleerimine viimistluse kvaliteedi järgi
Viimistluse kvaliteedi hindamisel võeti arvesse kuut kvaliteeditaset:
· kõrgeim kvaliteet – luksusklass;
· kõrgem kvaliteet – klass “U”;
· keskmine kvaliteet – klass “C”;
· rahuldav kvaliteet – klass “E” (ökonoomne)
· madal kvaliteet – “N”;
· väga halb – “O”.
Lõpetamise hind 5%
Tabel 8
6. Kohandamine objekti pindala järgi.
Meie puhul on pindala vahemikus 297,3 m2 kuni 3806,0 m2. Meie uuringute kohaselt toob pindala suurendamine 1 m2 võrra kaasa 1 m2 hinna languse summa võrra:
(Sob.av. Sob.ots) x K, (3.3)
kus: Sob.av. võrdlusobjekti pindala;
hindamisobjekti sob.ots ala;
K empiiriline koefitsient, K = 0,00533
Arvutusvalem:
Tabel 9
7. Kohandamine maa saadavuse järgi.
Maatüki olemasolu loetakse eeliseks, kuna see on üks kinnistu potentsiaalidest. Uuringud näitavad, et enamasti hindab turg büroohoonete maatüki olemasolu või puudumist 5% piires kinnistu väärtusest (lisaks parkla).
8. Korruste arvu reguleerimine.
Meie puhul käsitleme objekte korruste arvuga 2 kuni 5. Uuringud näitavad, et rohkem kui 3 korrust ei peeta eeliseks. Praegune olukord büroopindade turul on selline, et investorid ja üürnikud eelistavad büroopinnana kasutada 2–3-korruselisi hooneid. Turuväärtuse (vahetusväärtus), mitte investeeringuväärtuse (kasutuses) seisukohalt on üle 3-korruseliste hoonete 1 ruutmeetri maksumus madalam kui 1 ruutmeetri maksumus. 2÷3 korruselised hooned. Kuni 5÷6 korruseni jääb selline kulude vähenemine 3÷5% piiresse. 9-, 11-korruseliste hoonete puhul on see väärtus 12÷15%.
9. Parkimise kättesaadavuse ja kvaliteedi kohandamine.
Parkimise olemasolu kinnistul peetakse kasvavaks kuluteguriks. Antud juhul hinnati parkimise olemasolu ja kvaliteeti. Parkimise kvaliteeti kaaluti kolme variandi vahel:
· väliparkla– piki tänavat maja fassaadi ees on parkimiskoht 50m raadiuses; sellist parkimist hinnati asjatundlikult 5% (keskmine kvaliteet);
· organiseeritud parkimine - teelt väljas on spetsiaalne asfaldiala autode parkimiseks - 10% (hea kvaliteet);
· siseparkimine - autode parkimine väljaspool ettevõtte väravaid (siseterritoorium) – 0%, (halb).
Tabel 10
Viimased kohandused
| Võrdluselemendid | VÕRDLAV MÜÜK | ||||
| Hindamisobjekt | Objekt nr 1 | Objekt nr 2 | Objekt nr 3 | Objekt nr 4 | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| Müügihind, rubla / ruutmeetri kohta m | –– | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Üleantud õigused | Täielik omandiõigus | Täielik omandiõigus | Täielik omandiõigus | Täielik omandiõigus | Täielik omandiõigus |
| Kohandamise summa | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Kohandatud hind | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Finantseerimistingimused | Turg | Turg | Turg | Turg | Turg |
| Kohandamise summa | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Hind peale korrigeerimist | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Müügitingimused | Kaubanduslik | Kaubanduslik | Kaubanduslik | Kaubanduslik | Kaubanduslik |
| Müügitingimuste korrigeerimine | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Hind peale korrigeerimist | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Turutingimused (müügi kuupäev) | ― | detsember 2007 | veebruar 2007 | oktoober 2006 | |
| Kohanemine turutingimustega | ― | 0,0 | +9,0 | +13,0 | +17,1 |
| Hind peale korrigeerimist | ― | 33000 | 45235 | 32205 | 18151 |
Järeldus: Väikseim arv korrigeerimisi tehti võrdlusobjekti nr 3 puhul, mistõttu on hindamisobjekti hind võetud võrdseks võrdlusobjekti nr 3 korrigeeritud hinnaga, s.o. RUB 32 205/ruutmeetri kohta. Leitud väärtus jääb hinnavahemikku 18 151 rubla/ruutmeetri kohta kuni 45 235 rubla/ruutmeetri kohta. Hindamisobjekti väärtus, mis saadakse müügi otsesel võrdlusel, on: 32205 × 1375,8 = 44 307 639 rubla.
Seega on subjekti vara väärtus 44 307 639 rubla. (nelikümmend neli miljonit kolmsada seitse tuhat kuussada kolmkümmend üheksa rubla) ilma käibemaksuta.
2.4 Kinnisvara turuväärtuse määramine tulupõhise lähenemise raames
Töös kasutati vara kasutusvalmis väärtuse hindamiseks otsekapitaliseerimise meetodit. See meetod annab üsna täpse hinnangu tulevase tulu nüüdisväärtusele juhul, kui oodatav tuluvoog on stabiilne või püsiva kasvu (languse) tempoga.
Tulude analüüs
Hinnatava kinnisvara kogu tulu on prognoositud erineva funktsionaalse otstarbega ruumide üüri alusel. Oleme läbi viinud turu-uuringu, mille eesmärk on kehtestada eluruumide üürimäärad, mis oleksid võrreldavad hinnatava kinnisvaraga. See uuring hõlmas intervjuusid mitme omanikuga, rendi agentide ja arendajatega, pakkumishindade ja olemasolevate üürilepingute tingimuste uurimist.
Ettevalmistustööde käigus leiti, et võttes arvesse objekti asukohta ja selle profiili, tuleks arvutamiseks võtta igakuine üürikulu: 1175 rub./kv.m.
Kulude analüüs
Tegevuskulud on jooksvad kulud, mis on seotud kinnisvara omamise ja haldamisega. Need jagunevad konstantideks – mille väärtus ei sõltu hoone asustusastmest kasutajate poolt (kinnisvaramaksud, kindlustusmaksed, maarent) ja muutujateks – olenevalt hoone asustusastmest (elektri eest tasumine). , vesi jne).
Kinnisvaramaksud sisaldavad: maamaks, ehitusmaks. Kuna maa väärtust selle hindamise raames ei võetud, ei tohiks selle maksustamise taset määrata.
Kinnisvaramaks on 2% vara bilansilisest väärtusest (Blansiline väärtus = Algmaksumus - Amortisatsioon).
Värskelt ostetud objekti puhul on algmaksumus võrdne ostuhinnaga. Vastvalminud või ehitatava hoone puhul on algmaksumus võrdne ehituskuludega, amortisatsioon on 0. Hoone bilansiline väärtus hindamispäeval on soetushinna (või soetamisaegse bilansilise väärtuse) summa. hoone ja rekonstrueerimiseks tehtud kulud ilma käibemaksuta. Kinnisvaramaksu väärtust loeme konstantseks, sest kapitaligrupi 1 hoone puhul on amortisatsioonimäär 1% aastas ning kinnisvaramaksu väärtuse muutused võib julgelt tähelepanuta jätta.
Kindlustusmaksed on 0,3% valmisobjekti asendusmaksumusest ilma käibemaksuta.
Sel juhul võetakse kommunaalmaksete summaks 7% tegelikust brutotulust (DVI).
Hoone haldamise kulude arvestamine tegevuskuludesse on tingitud kinnisvara kui tuluallika eripärast. Kinnisvara omamine, erinevalt sularaha sissemakse omamisest pangas, nõuab teatud pingutusi vara haldamiseks. Olenemata sellest, kas kinnisvara haldab omanik või kolmas isik, arvestame halduskulud üldmaksumuses, et osa brutorenditulust ei tulene mitte otseselt kinnisvarast endast, vaid ettevõtte jõupingutustest. Kinnisvara haldaja.
Seda tüüpi rajatise halduskulud moodustavad 2,2% tegelikust brutotulust.
Kuna hoone on ehitatud 2002 aastal ja kapitaalremonti ei ole vaja, siis jooksva remondi maksumuseks määratakse 4% EVA-st.
Tuginedes olemasolevatele usaldusväärsetele andmetele hinnatava objektiga sarnaste omadustega hoonete lühiajaliste elementide väljavahetamise maksumuse kohta, võeti arvutamiseks EVD väärtus 3,6%.
Muud kulud moodustavad tavaliselt 2% tegevuskuludest.
Üldise kapitalisatsiooni määra määramine
Kapitalisatsioonikordaja peegeldab objekti väärtuse sõltuvust selle ekspluatatsioonist saadavast tulust. Kuna sarnaste objektide müügi kohta pole piisavalt andmeid, saab kapitalisatsioonimäära määrata vaid summeerimismeetodil, mille kohaselt on kapitalisatsioonimäära väärtus võrdne summaga:
SK = NPb/r + R + L ± Sv.k., kus
SC – kapitalisatsioonimäär;
NPb/r riskivaba tulumäär;
P – sellesse varasse tehtud investeeringule vastav riskipreemia;
L – lisatasu objekti madala likviidsuse eest;
St.k. kapitali tootluse määr.
Kõrgeima kategooria pankades on välisvaluutas tähtajaliste hoiuste riskivaba intressimäär 5-9% (aksepteerime 7%).
Riskipreemia (R). Varakao tõenäosust hinnati Kaluga linna varakao juhtumite arvu info põhjal, võttes arvesse kogutud andmeid P = 4%.
Lisariski lisatasu on 4%.
Likviidsuskordaja määrab seda tüüpi kinnisvara orienteeruv müügiaeg, milleks hindame praegust majandusolukorda arvestades 0,4 aastat.
Kn/liq. = Kbezrisk. × müügiaeg = 0,07 × 0,4 = 0,028 või 2,8%
Investeeringute juhtimise riskipreemiaks on eeldatud 4,8%.
Üldise kapitalisatsioonikordaja teine komponent - kapitali asendamise määr või fondi väärtuse suurenemine / vähenemine - arvutatakse suhtena üks aastasse, mis on vajalik investeeritud kapitali tagastamiseks.
Kapitali tagastamiseks kuluv aeg tüüpilise investori arvutuste järgi on 20 aastat, sellest lähtuvalt on kapitali taastamise määr 5% (1/20).
Praegu on Kaluga mitteeluruumide turutingimused sellised, et suhteliselt uute, vähese loomuliku kulumisega (amortisatsiooniga) kinnistute puhul ei ole lähitulevikus põhjust eeldada nende väärtuse langust. Lisaks mõjutab kulutõusu suurel määral kinnistu soodne asukoht kesklinna ja peamiste transporditeede läheduses. Sel juhul on hindamisobjekti investeerimisatraktiivsus ilmne, seega võetakse kapitali tootluse määr (–) märgiga.
Üldine kapitalisatsiooni suhe on:
R0 = 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 - 0,05 = 0,186
Hindamisobjekti väärtuse arvutamine üüritulu otsese kapitaliseerimise meetodil
Potentsiaalse brutotulu (PVI) arvutamiseks kasutatakse saadaolevaid kuu üürimäärasid aastas: 14 100 rubla / ruutmeetri kohta.
Seega kujuneb hinnatava vara pindade väljaüürimisel tulumaks: 14 100 × 1 375,8 = 19 398 780 rubla;
Efektiivse brutotulu (EGI) arvutamisel võetakse arvesse võimalikke kahjusid üürimaksete alakoormamisest ja kahjusid üüri laekumisel. Arvutusteks on võetud väärtus 8%, mis määratakse välistest allikatest saadavate andmete ja meie enda vaatluste põhjal.
Arvutused näitasid, et hindamisobjekti EVD on:
19 398 780 × 0,92 = 17 846 877,6 rubla.
Tabel 11
Hindamisobjekti turuväärtuse määramine tulu otsese kapitaliseerimise meetodil
| Efektiivne brutotulu (EGI) | 17846877,60 hõõruda. |
| Tegevuskulud, | 3 045 391,19 RUB |
| sh. | |
| ehitusmaks | 291 494,44 RUB |
| · kindlustusmaksed | 53 897,45 RUB |
| · kommunaalmaksed | 1 249 281,43 RUB |
| · rajatiste haldamine | 392 631,31 RUB |
| · jooksev remont (4% EVD-st) | 713875,10 hõõruda. |
| · muud kulud (2% OR-st) | 47 115,76 RUB |
| · reserv asenduseks (3,6% EVD-st) | 642 487,59 RUB |
| Puhas tegevuskasum (NOI) enne makse | 14801486,41 hõõruda. |
| Puhas tegevustulu (NOI) koos tulumaksuga | 11249129,67 hõõruda. |
|
Üldine kapitalisatsiooni suhe (R0) |
0,19 |
| Hinnatava hoone väärtus on | 60479191,77 hõõruda. |
Seega on tulumeetodil saadud vara turuväärtus 60 479 191,77 rubla ehk ümardatult 60 479 192 rubla. (kuuskümmend miljonit nelisada seitsekümmend üheksa tuhat ükssada üheksakümmend kaks rubla) ilma käibemaksuta.
Peatükk 3. Soovitused objekti maksumuse haldamiseks
3.1 Hindamisobjekti turuväärtuse lõpliku väärtuse määramine
Kasutades kinnisvara hindamisel erinevaid lähenemisviise, jõudsime järgmiste tulemusteni:
Tabel 12
| Lähenemisviisid (meetodid) | Kaalukoefitsient | Maksumus, hõõruda. |
| Kulupõhine lähenemisviis (võrdleva ühiku meetod) | 0,35 | 25982918 |
| Turu lähenemisviis (otsemüügi võrdlusmeetod) | 0,25 | 44307639 |
| Sissetulekute meetod (otse tulu kapitaliseerimise meetod) | 0,4 | 60479192 |
| Kogumaksumus | 1,00 | 44362607,85 |
Kulupõhist kaalumismeetodit kasutatakse peamiselt oma tüübi ja otstarbe poolest ainulaadsete või vähese kulumisega objektide hindamiseks. Hinnatav hoone kuulub madala kulumisastmega kinnisvara kategooriasse, mistõttu kulupõhiselt saadud turuväärtuse osakaal saab olema üsna kõrge koefitsiendiga 0,35.
Turukäsitluse aluseks olevaid andmeid ei saa pidada absoluutselt usaldusväärseteks ning seetõttu tuleb turupõhise lähenemise tulemustesse antud objekti väärtuse hindamisel suhtuda ettevaatlikult. Sellest lähtuvalt antakse turupõhise lähenemise tulemusele kaalutegur 0,25.
Tootlusväärtus peegeldab tüüpilise investori turukäitumist, seega määratakse selle lähenemisviisi tulemusele maksimaalne kaalutegur 0,40.
Seega on meie arvates kõige objektiivsem järgmine koefitsientide jaotus:
· kulu lähenemine – 0,35;
· turu lähenemine – 0,25;
· sissetulekute lähenemine – 0,40.
Võttes arvesse kaalukoefitsiente, käsitletava vara turuväärtus seisuga 20. detsember 2007. a. on ligikaudu 44 362 608 rubla. (nelikümmend neli miljonit kolmsada kuuskümmend kaks tuhat kuussada kaheksa rubla) ilma käibemaksuta.
Ettevõtte kinnisvara väärtuse määravad selle diskonteeritud tuleviku rahavood ning uus väärtus tekib alles siis, kui ettevõtted teenivad investeeritud kapitalilt tulu, mis ületab kapitali kaasamise kulu. Kulude juhtimine süvendab neid kontseptsioone veelgi, kuna sellises juhtimissüsteemis on neile üles ehitatud kogu suuremate strateegiliste ja operatiivsete otsuste tegemise mehhanism. Korralikult paika pandud väärtusjuhtimine tähendab, et kõik ettevõtte püüdlused, analüüsimeetodid ja juhtimisvõtted on suunatud ühele ühisele eesmärgile: aidata ettevõttel oma kinnisvara väärtust maksimeerida, tuginedes juhtimisotsuste tegemise protsessis võtmetähtsusega väärtusteguritele.
Kulude juhtimine erineb põhimõtteliselt 60ndatel kasutusele võetud planeerimissüsteemidest. See on lakanud olemast ainult juhtimisaparaadi funktsioon ja selle eesmärk on parandada otsuste tegemist organisatsiooni kõigil tasanditel. See eeldab olemuselt, et ülalt-alla käsu- ja kontrollistiil ei anna soovitud tulemusi, eriti suurtes mitut tööstusharu hõlmavates korporatsioonides. See tähendab, et madalama taseme juhid peavad õppima kulunäitajaid kasutama paremate otsuste tegemiseks. Väärtuse juhtimine eeldab nii bilansi kui ka kasumiaruande haldamist ning mõistliku tasakaalu hoidmist pika- ja lühiajaliste ärieesmärkide vahel. Kui väärtusjuhtimist rakendatakse ja juhitakse õigesti, saab ettevõte tohutut kasu. Selline juhtimine on sisuliselt pidev ümberkorraldus, mille eesmärk on saavutada maksimaalne väärtus.
Hinnatava kinnisvara puhul taandub kulude juhtimine olemasoleva ruumi tõhusamale kasutamisele.
Hinnatavas hoones on pööning üldpinnaga 328,2 m2, mis hetkel on osaliselt kasutusel kontoritarvete laopinnana. Ühest küljest muudab asjakohane rekonstrueerimine selle ruumi elamuks. Teisest küljest on viimasel ajal seoses Kaluga ettevõtete ning linnaväliste ja välismaiste ettevõtete vahelise koostöö laienemisega oluliselt suurenenud nõudlus hotelliteenuste järele. Sellega seoses tehakse ettepanek viia läbi pööninguruumi põhjalik rekonstrueerimine, et muuta see elamuks pööninguks, kuhu plaanitakse korraldada 14 luksusliku kahekohalise toaga hotell.
Pööningu rekonstrueerimise meetmete maksumus on toodud tabelis 13.
Tabel 13
Pööningu rekonstrueerimise maksumuse kalkulatsioon
| № | Teoste nimetus | Maksumus, hõõruda. |
| 1 | Ehitustööd (lammutamine) | 406.211 |
| 2 | Ehitustööd (uus) | 2.448.728 |
| 3 | Külma ja sooja veevarustus | 49.818 |
| 4 | Küte | 90.144 |
| 5 | Kanalisatsiooni- ja santehnika | 31.738 |
| 6 | Sissepuhke-väljatõmbe ventilatsioon ja kliimaseade | 67.534 |
| 7 | Elektrijõuseadmed ja elektrivalgustus | 422.402 |
| 8 | Sideseade | 37.010 |
| 9 | Turva- ja tuletõrjesignalisatsioon | 114.531 |
| 10 | Automaatne küte, ventilatsioon | 7.638 |
| 11 | Tubade mugavused | 872.640 |
| Kokku | 4.548.394 | |
Nende tööde rahastamiseks tehakse ettepanek kasutada laenu järgmistel tingimustel:
· Laenusumma – 5 250 000 rubla.
· Intress – 14% aastas;
· Laenu tähtaeg – 1 aasta;
· hinnatava vara andmine;
· Laenu tagasimakse tingimused – intressi ja põhiosa kvartaalne tasumine võrdsete osamaksetena, s.o. hinnaga 1 866 506 rubla. iga veerandi lõpus.
Nagu juba märgitud, koosneb hotell 14 kahekohalisest luksuslikust toast. Kaluga hotellides sellises toas elamiskulud jäävad vahemikku 1400 rubla. kuni 2500 rubla. päeva kohta. Arvutusteks on võetud väärtuseks 1600 rubla, kuna hinnatav kinnistu asub kesklinna lähedal, kuid esialgu polnud see hoone mõeldud hotelliäriks, mis tekitab klientidele teatud ebamugavusi.
Investeerimishorisont on seatud 1 aastaks, kuna ei ole objektiivset põhjust arvata, et pärast seda perioodi hinnatavat kinnisvara ei müüda.
Rahavood on esitatud tabelis. 14.
Tabel 14
Rahavoog rublades.
| Kuluartikkel | 1. veerand | 2. veerand | 3. veerand | 4. veerand | Aasta kokku |
| Rekonstrueerimine | 4548394 | – | – | – | 4548394 |
| Laenu teenindamine | 1866506 | 1866506 | 1866506 | 1866506 | 7466025 |
| Tegevuskulud | 124539 | 127030 | 129571 | 132162 | 513302 |
| Tulumaks | - | 292073 | 291463 | 290841 | 874377 |
| Kokku | 6539439 | 2285609 | 2287540 | 2289509 | 13402098 |
| Tuluartikkel | 1. veerand | 2. veerand | 3. veerand | 4. veerand | Aasta kokku |
| Hotelliäri | – | 1344000 | 1344000 | 1344000 | 4032000 |
| Amortisatsioon | 1299145 | 1302393 | 1305649 | 1308913 | 5216100 |
| Krediit | 5250000 | – | – | – | 5250000 |
| Kokku | 6549145 | 2646393 | 2649649 | 2652913 | 14498100 |
| Tasakaal | 9706 | 360784 | 362109 | 363404 | 1096002 |
Peamine sissetulekuallikas on hotelliäri. Samas on oluline rõhutada, et liignõudluse juures seda tüüpi teenuste järele ei ole tuvastatud objektiivseid põhjuseid ruumide väheseks täitumiseks.
Et teha kindlaks, kui palju hinnatava kinnisvara hetke turuväärtus soovitatud meetmete tulemusel tõuseb, on soovitatav kasutada tulumeetodi raames kasutatavat kapitalisatsioonikordajat. See on tingitud sellest, et antud projekt on investeerimisprojekt, s.o. keskendunud peamiselt tulu teenimisele.
Seetõttu on hindamisobjekti praeguse turuväärtuse tõus:
1 096 002 / 0,19 = 5 768 432 (rub.)
(viis miljonit seitsesada kuuskümmend kaheksa tuhat nelisada kolmkümmend kaks rubla) ilma käibemaksuta.
Järeldus
Vastavalt standardite sätetele viivad kõik turuväärtuse mõõtmise meetodid, protseduurid ja tehnikad, kui need põhinevad turunäitajatel ja neid õigesti rakendatakse, turuväärtuse sama väljenduse. Veelgi enam, "iga turuinfol põhinev meetod on oma olemuselt võrdlev." Seega saab olemasolevate standardite kohaselt konkreetse meetodi kasutamisel piirata ainult teabe kvaliteeti ja protseduuride õiget rakendamist.
Töö esimeses peatükis vaadeldakse kinnisvara mõistet, kinnisvara väärtuste liike, põhilisi lähenemisi, kinnisvara hindamise meetodeid, aga ka kinnisvara väärtuse põhjendamisega kaasnevaid probleeme.
Kinnisvara on ruumis kindla asukohaga füüsilised objektid ja kõik, mis on nendega lahutamatult seotud nii maapinna all kui ka peal või kõik, mis on teenus, samuti kinnisvara omandist tulenevad õigused, huvid ja hüved. objektid.
Kinnisvara all mõistetakse esiteks ettevõtet kui tervikut kinnisvarakompleksina ja teiseks maatükki, mille lahutamatuks osaks võib olla: ehitis (rajatis) või hoonete grupp; isoleeritud veekogud, mitmeaastased istutused; insenerirajatised ja -võrgud; ala haljastavad statsionaarsed ehitised; majandus-, transpordi- ja inseneritoetuse elemendid; muud objektid.
Kinnisvara hindamine toimub kolme lähenemisviisi vaatenurgast: kasumlik, kulukas ja võrdlev. Iga lähenemine võimaldab rõhutada objekti teatud omadusi.
Kõik kolm vaadeldud lähenemisviisi hõlmavad oma olemuslike meetodite kasutamist hindamisel:
Tulude otsese kapitaliseerimise meetod;
Müügi võrdlusmeetod;
Võrdleva ühiku meetod.
Seega, kui nende kasutamise efektiivsus väheneb, võivad kinnisvaraobjektid muuta oma otstarvet. Seda nii hoonete riknemise ja muude parendustööde kui ka kinnisvaraturu suundumuste tulemusena.
Teises peatükis hinnatakse kinnisvara kolme hindamismeetodi abil.
Igal kasutataval meetodil on eelised ja puudused.
Võrdlev lähenemine annab otsese hinnangu turuväärtusele, tuginedes kinnisvara ärikinnisvara turu statistikale. Andmete töötlemisel on võetud kasutusele erimeetmed, et kaitsta laenuandjat ülehindamise eest. Seetõttu on võrdlevale lähenemisele antud suurim kaal.
Kulupõhine lähenemine võimaldab kõige paremini arvestada hinnatava kinnisvara projekteerimisomadusi ja füüsilist seisukorda. Samas pole infobaas täiuslik. Peamised probleemid on seotud maa väärtuste hindamisega. Lisaks tuleb asenduskulu arvutamisel lähtuda keskmistest konversiooniindeksitest jooksvatesse hindadesse, mis võib põhjustada vigu.
Tulupõhine lähenemisviis põhineb turuandmetel ja sellel ei ole mõningaid kulupõhise lähenemisviisi puudusi. Meetodi peamiseks veaallikaks on tulude ja kasvumäärade prognoosiandmete kasutamisega seotud ebakindlus.
Töö kolmandas peatükis kooskõlastati vara turuväärtuse hindamise tulemused, põhjendati selle lõplikku väärtust ning anti soovitusi selle suurendamiseks.
Arvutused näitasid, et objekti kinnisvara turuväärtus seisuga 20.12.2007. on ligikaudu 44 362 608 rubla. (nelikümmend neli miljonit kolmsada kuuskümmend kaks tuhat kuussada kaheksa rubla) ilma käibemaksuta.
Kavandatavad kulude juhtimise meetmed võimaldavad aga tõsta praegust turuväärtust 5 768 432 rubla võrra. (viis miljonit seitsesada kuuskümmend kaheksa tuhat nelisada kolmkümmend kaks rubla) ilma käibemaksuta.
Bibliograafia
1. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik (esimene osa) 30. novembrist 1994 nr 51-FZ (muudetud 2. juulil 2005 nr 83-FZ)
2. 29. juuli 1998. aasta föderaalseadus nr 135-FZ "Vene Föderatsiooni hindamistegevuse kohta" (muudetud 21. detsembri 2001. aasta föderaalseadustega nr 178-FZ, 21. märtsi 2002. aasta föderaalseadus nr 31-FZ , nr 143, 14. november 2002) -FZ, 10.01.2003 N 15-FZ, 27.02.2003 N 29-FZ, 22.08.2004 N 122-FZ, kuupäev 05.01.2003, 7-FZ nr 2001. 27.07.2006 nr 157-FZ)
3. Vene Föderatsiooni valitsuse määrus 06.07.2002 395 (muudetud 10.03.2002) "Hindamistegevuse litsentsimise kohta"
4. Vene Föderatsiooni valitsuse 20. augusti 1999. aasta dekreet 932 "Vene Föderatsioonis hindamistegevuse elluviimist jälgiva volitatud asutuse kohta"
5. Vene Föderatsiooni valitsuse määrus 07.06.2001 519 "Hindamisstandardite kinnitamise kohta"
6. Hoonete ja rajatiste asendusmaksumuse integreeritud näitajate kogud
7. Rahvusvahelised hindamisstandardid. – M.: ROO, 1995
9. Tulu teeniva kinnisvara analüüs ja hinnang / D. Friedman, N. Ordway. – M.: Delo, 1997
10. Valdaytsev S.V. – M.: Prospekt, 2006. - 355 lk.
11. Granova I. V. Kinnisvara hindamine. – Peterburi: Peeter, 2001. - 208 lk.: ill. – (Õpetussari)
12. Gribovsky S.V., Medvedeva O.E., Kasyanov P.V. Maatükkide turuväärtuse hindamise loengute kursus. – M.: ARMO, 2002. – 95 lk.
13. Grigorieva V.V jt Kinnisvaraobjektide hindamine. - M.: INFRA, 2000. – 78 lk.
14. Gryaznova N. A. Olemasolevate ettevõtete (ettevõtete) maksumuse hinnang. – M.: INFRA-M, 2005
15. Esipov V. E., Makhovikova G. A., Terekhova V. V. Äri hindamine. - Peterburi: Peeter, 2006. – 457 lk.
16. Korobkin Yu I. Kinnisvara hindamine. – SZAGSi Kaluga filiaal, Kaluga, 2005
17. Korostylev S.P. Kinnisvara hindamise teooria ja praktika alused: õpik. – M.: Vene ärikirjandus, 1998
18. Äri hindamine / Toim. A. G. Grjaznova ja M. A. Fedotova. – M.: Rahandus ja statistika, 2004
19. Ärihinnang: probleemid ja lahendused / Prosvetova G.I - RDL, 2006. - 192 lk.
20. Kinnisvara hindamine: Õpik / Toim. A.G. Grjaznova, M.A. Fedotova. – M.: Rahandus ja statistika, 2005. – 496 lk.: ill.
21. Kinnisvara hindamine: Õpik. käsiraamat ülikoolidele / Toim. prof. V. A. Shvandara. – M.: UNITY-DANA, 2002. – 303 lk.
22. Kinnisvara hindamine: teoreetilised ja praktilised aspektid / Toim. V. V. Grigorjeva. – M.: INFRA-M, 1997
23. Kinnisvara turuväärtuse hindamine: Õppe- ja praktiline juhend / Toim. V. M. Rutgaiser. – M.: Delo, 1998
24. Hindamistegevused majanduses. Õpik / toim. Dzhukhi V.M., Kireeva V.D. – M.: ICC “MarT”, 2003. 101 lk.
25. Solovjov M. M. Hindamistegevus (kinnisvara hindamine): Õpik. – M.: Riikliku Ülikooli Majanduskõrgkool, 2002
26. Simionova N., Simionov R. Ettevõtte (äri) väärtuse hindamine. – M.: MarT, 2004. – 464 lk.
27. Tarasevitš E. I. Kinnisvara hindamise meetodid. Peterburi, 1998. – 247 lk.
28. Tepman L. N. Kinnisvara hindamine. - M.: ÜHTSUS, 2006. – 463 lk.
29. Maakorraldus. Õppe- ja praktiline käsiraamat / Toim. d.e. Sc., prof. L. I. Koškina. – M.: VSPP, 2004. – 520 lk.
30. Fedotova M. A. Kui palju äri maksab? Hindamismeetodid. – M., Kirjastus Perspektiva, 2004
31. Friedman J., Ordway Nick. Tulu teeniva kinnisvara analüüs ja hindamine. Per. inglise keelest – M.: Delo, 1997. – 480 lk.
32. Tsypkin Yu A., Tsukanov I. L. Õigusaktid, normatiivdokumendid ja hindamistegevuse standardid: Haridus- ja metoodiline käsiraamat. – M.: Rahandus ja statistika, 2003. 164 lk.
33. Štšerbakov V. A., Štšerbakova N. A. Ettevõtte (äri) väärtuse hindamine. – M.: Omega-L, 2006. – 286 lk.
34. Kinnisvara ökonoomika / Toim. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. – M.: Lan, 2001. - 297 lk.
35. Kinnisvaramajandus: Õpik. – M.: Delo, 2000
36. Avdeev A.P. Kinnisvaraobjektide hindamise probleemid // Hindamise küsimused. Nr 1. – 2001. – Lk. 28-30
37. Akimova I., Biktimirova N. Uued lähenemised kinnisvara hindamise standardiseerimisele kehtiva seadusandluse süsteemis ja tegelik õiguskaitsepraktika // Õigus ja majandus. – 2005. – Nr 12. - Koos. 18-21
38. Gribovsky S. Kinnisvara massiline hindamine // Finantsäri. 2000. – nr 4. - Koos. 43-45
39. Gribovsky S. Kinnisvara hindamine tulude meetodil // Kinnisvara probleemid. 2000. Vol. 2.
40. Gribovsky S. Kinnisvara hindamise majanduslikud ja matemaatilised mudelid // Rahandus ja krediit. 2005. – nr 3. - Koos. 24-43
41. Grigorjeva I. L. Vara hindamise probleemid // Finantsäri. – 2004. – nr 1. - Koos. 48–49
42. Zelensky Yu V. Kinnisvara hindamise lähenemisviiside tulemuste võrreldavuse kohta - mudelite järjepidevuse põhimõte // Hindamise küsimused. 2005. – nr 4.
43. Loginov M.P. Kinnisvara hindamise küsimusest Venemaal // EKO. – 2002. – nr 9. - Koos. 103–107
44. Ozerov E.S. Tasakaaluhinna fenomen kui hindamisteooria aksioomi alus // Kinnisvara probleemid. 2000. Vol. 1. Alates 32.–54.
45. Ozerov E.S. Majandus ja kinnisvara haldamine. Peterburi: MKS, 2003.
46. Ozerov E.S. Hindamisteooria aksioomi põhjendatuse ja kasutamise küsimusest // Kinnisvara probleemid. 2004. Väljaanne. 1. Alates 3.-5.
47. Patskalev A. F. Maatükkide väärtuse hindamine // Hindamisküsimused. – 2006. – nr 1.
48. SBRFi ametlik veebisait htpp:/www.cbr.ru
49. http://www.cfin.ru
Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 30 punkt 1.
Kinnisvaraökonoomika / Toim. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. - M.: Lan, 2001., lk. 48-49
Föderaalne haridusagentuur
GOU VPO "MOSKVA RIIKLIK TEENINDUSÜLIKOOL"
Teaduskond: "Regionaalmajanduse ja munitsipaaljuhtimise instituut"
Osakond: “Riigi- ja munitsipaaljuhtimine”
Kursuse projekt.
Teema: Kinnisvara hindamismeetodite täiustamine.
Distsipliin: Munitsipaalkinnisvara haldamine.
Lõpetanud õpilane
Rühmad GRDS 3-2
Ševtšuk M.V.
Õpetaja poolt vastu võetud
Dubovik M.V.
Sissejuhatus………………………………………………………………………………….3
I Teoreetiline osa
1.1 Kinnisvara klassifikaator………………………………..5
1.2 Elamukinnisvara hindamise metoodika……………………..6
1.3 Eluasemeturg…………………………………………………………………………………9
1.4 Kinnisvara väärtpaberiturg………………………………..13
1.5 Hüpoteek………………………………………………………………..15
II Analüütiline osa
2.1 Kinnisvaraturu analüüsi kaasaegsed põhimõtted……………18
2.2 Kinnisvaraturu-uuring……………………………………20
2.3 Kinnisvara turuväärtuse hindamise meetodid………………26
2.4 Erinevate hindamisliikide tunnused…………………………………34
2.5 Keskkonnategurite mõju kuludele………………36
III Praktiline osa
3.1 Võrdleva müügimeetodi praktiline rakendamine………..39
3.2 Investeerimisriskid ja kinnisvaraturu statistika……………44
Järeldus……………………………………………………………………………………………………………………………
Viited………………………………………………………….50
Sissejuhatus.
Mõiste “kinnisvara” on Venemaa seadusandluses ilmunud alates Peeter I ajast. Kehtivates seadusandlikes aktides ei ole aga seni tehtud selget vahet vallas- ja kinnisvara vahel.
Kinnisasjade (kinnistute, kinnisasjade) hulka kuuluvad maatükid, maa-alused krundid, isoleeritud veekogud ja kõik, mis on maaga kindlalt seotud, st objektid, mille teisaldamine nende sihtotstarvet ebaproportsionaalselt kahjustamata on võimatu, sealhulgas metsad, mitmeaastased istutused, hooned, hooned. Kinnisvara hulka kuuluvad ka õhusõidukid ja merelaevad, siseveelaevad ning riiklikult registreeritud kosmoseobjektid. Seadus võib muu vara liigitada kinnisasjaks. Näiteks kajastatakse kinnisvarana ka ettevõtet tervikuna kui kinnisvarakompleksi.
Vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku esimesele osale ei käsitleta ettevõtet mitte subjektina, vaid otseselt kodanikuõiguste objektina.
Ettevõte tervikuna või selle osa võib olla ostu-müügi, pantimise, rentimise ja muude omandiõiguse seadmise, muutmise ja lõpetamisega seotud tehingute objektiks. Ettevõte võib olla ka päritud.
Ettevõtte kui kinnisvarakompleksi koosseis hõlmab igat liiki vara, mis on ette nähtud selle tegevuseks, sealhulgas maatükid, hooned, rajatised, seadmed, inventar, tooraine, tooted, nõudeõigused, võlad, samuti õigused individualiseerivatele nimetustele. ettevõtet, selle tooteid ning töid ja teenuseid (kaubanimi, kaubamärgid, teenusemärgid) ja muid ainuõigusi, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti.
Kinnisvara riiklikku registreerimist teostav riigiasutus on kohustatud andma teavet enda tehtud registreerimise ja kinnisasjale registreeritud õiguste kohta igale isikule. See reegel vähendab kindlasti oluliselt tsiviiltehingutes osalejate riski kinnisvaraga mittenõuetekohasteks tehinguteks.
Erinevad omandivormid: era-, aktsiaseltside omand, kohalik, munitsipaalomandiõigus ja lõpuks föderaalne. Ühe või teise vormi tõhusust on väga raske kindlaks teha – kõik sõltub konkreetsetest olukordadest.
Üldiselt on elamuturg palju arenenum kui teised segmendid. Ja see on mõistetav. Juba on olemas teatud seadusandlik raamistik, mis reguleerib eluruumide erastamise, suvilate ehitamiseks maa hankimise jne protsesse.
Mitteeluruumide turgu esindavad peamiselt varem ostetud või büroodeks ümberehitatud ruumid. Aga erastamise käigus ilmub järjest rohkem objekte, mida kinnisvarafondid üürivad pikaajaliseks või müüakse enampakkumisel, s.t. kohalikud omavalitsused. Erastamise teises etapis täieneb kinnisvaraturg tööstusrajatiste ning veelgi suuremal määral kaubandus- ja teenindusobjektidega.
Pärast kinnisvara eraomandiõiguse kehtestamist ja erastamist Vene Föderatsioonis lakkas riik olemast valdava hulga kinnisvara ainuomanik, mis tähistas kinnisvaraturu kujunemise algust.
I Teoreetiline osa
1.1 Kinnisvaraobjektide klassifikatsioon.
Kinnisvara hindamine pakub huvi eelkõige objektide kategooriate puhul, millega iseseisva tootena turul aktiivselt kaubeldakse. Praegu Venemaal on see:
· korterid ja toad
· ruumid ja hooned kontorite ja kaupluste jaoks
· äärelinna elamud koos kruntidega (suvilad ja suvilad)
· vabad arendus- või muuks otstarbeks mõeldud maatükid (lähiajal)
· lao- ja tootmisruumid.
Lisaks on kinnisvara reeglina osa ettevõtete ja organisatsioonide (eriti erastatavate) kinnisvarakompleksist ning mõjutab oluliselt nende väärtust. On ka teisi kinnisvarakategooriaid, mille turg pole veel kujunenud.
Objekti hindamist mõjutavad erinevad tingimused ja nende kombinatsioonid. Toome näite.
1. Päritolu
· Looduslikud (loodus)objektid.
· Tehisobjektid (hooned).
2. Eesmärk
· Vabad maatükid (arenduseks või muuks otstarbeks)
· Looduslikud kompleksid (maardlad) nende ekspluateerimiseks.
· Ehitised
Eluaseme jaoks.
Kontori jaoks.
Kaubanduse ja tasuliste teenuste jaoks.
Tööstuse jaoks.
· Muud.
3. Kaal
· Maamassid.
· Eraldi maatükid.
· Hoonete ja rajatiste kompleksid.
· Korterelamu.
· Ühekorteriline elamu (häärber, suvila)
· Sektsioon (sissepääs).
· Põrand sektsioonis.
· Korter.
· Tuba.
· Suvila.
· Administratiivhoonete kompleks.
· Ehitus.
· Ruumid või hooneosad (sektsioonid, korrused).
4. Kasutusvalmis
· Valmis esemed.
· Rekonstrueerimist või kapitaalremonti vajav.
· Nõuab ehituse lõpetamist.
1.2 Elamukinnisvara hindamise metoodika.
Praktiline kogemus näitab, et väikese elamukinnisvara puhul on soovitav hindamine läbi viia lihtsustatud korras, mille aluseks on vaid turumüügi võrdlusmeetod. Müügivõrdluse lähenemisviis väärtuse hindamisel põhineb hinnatava kinnisvara otsesel võrdlusel teiste müüdud või müügilolev kinnisvaraga. Ostjad lähtuvad oma väärtuse hindamisel sageli peamiselt müügiks pakutavast kinnisvarast. Hindajad kasutavad seda teavet ka müüdud või renditud kinnisvara kohta. See lähenemisviis põhineb asendamise põhimõttel, mis ütleb, et kui saadaval on mitu sarnase sobivusega kaupa või teenust, on madalaima hinnaga kõige rohkem nõudlust ja kõige laiemat levikut. Eluaseme osas tähendab see: kui seda on turul märgata (mis tavaliselt juhtub), siis selle väärtus määratakse tavaliselt võrdse atraktiivsusega eluaseme soetamise maksumuse tasemel, mille asendamine ei võta palju aega.
Kinnisvara masshindamine on eriline lähenemine suure hulga homogeensete objektide (korterite) lihtsustatud hindamisele. Selline hindamine toimub teatud metoodika järgi: hinnatava objekti jaoks määratakse selle parameetrite fikseeritud kogumi vastav väärtuste kogum ja seejärel moodustatakse selle hinnangu väärtus vastavalt reeglitele, mis ei muutu. kõik objektid.
Massihindamisel on oma erilised rakendusvaldkonnad. Sellise hindamise näiteks on korterite hindamine “tehnilise inventuuri büroo (STI) tõendi järgi” kulupõhiselt. Seda teostab valitsusasutus ja seda kasutatakse maksude ja tasude kindlaksmääramiseks. STI hinnang ei põhine aga turuväärtusel. Seetõttu ei ole selle ehitamiseks vaja turuteavet.
Rõhutada tasub tegeliku müügihinna ja turuväärtuse mõistete erinevust. Hinnad jagunevad müüjahinnaks, ostjahinnaks ja müügihinnaks.
Müüja hind on summa, mille ta tehingu tulemusena saab. Ostja hind on kõigi korteri ostmise kulude kogusumma. Müügihind on rahasumma, mille ostja annab müüjale korteri eest.
Need erinevad vahendajate teenuste eest tasutud summa ja tehingu töötlemise kulude poolest. Nii korteri ostjal kui ka müüjal võib, aga ei pruugi olla vahendaja. Tehing võib, aga ei pruugi olla kindlustatud. Tehingu lõpuleviimise kulusid saab selles osalejate vahel jaotada erineval viisil. Seetõttu iseloomustabki müügihind korterit kui sellist ning ostja ja müüja hinnad sõltuvad tugevalt tehingu tingimustest. Reeglina, kui müüjal on vahendaja, arvatakse tema tasu müügihinnast maha ja see vähendab müüja hinda ning vastupidi, ostja tasu oma vahendaja teenuste eest tõstab ostja hinda võrreldes müügihinnaga. Samamoodi mõjutavad neid hindu tehingute töötlemise tasud. Seega võib müüja ja ostja hind oluliselt erineda (kuni 15% või rohkem). Kuid müügihind sõltub minimaalselt müügimehhanismi ja tehingute teostamise eripäradest ning selle määrab korteri enda eripära. Seetõttu on soovitav modelleerida müügihinna sõltuvust paljudest korteri parameetritest.
Selle definitsiooni kohaselt sõltub kinnisvara turuväärtus nendest teguritest, mis määravad selle müügi keskmise või tõenäolisema hinna tavapärastel tehingutingimustel.
Esimesel klassifitseerimistasandil võib need jagada objektiivseteks ja subjektiivseteks teguriteks.
Turuväärtuse määramisel võetakse arvesse objektiivseid tegureid. Mis puudutab subjektiivseid tegureid, siis need on seotud konkreetse ostja, müüja või vahendaja käitumisega tehingu sõlmimisel, mida osaliselt ei määra otseselt tema majanduslikud tingimused (temperament, teadlikkus, ausus, kannatlikkus, kergeusklikkus, isiklikud meeldimised ja mittemeeldimised jne. .).
Objektiivsed tegurid on peamiselt majanduslikud, mis lõppkokkuvõttes määravad konkreetsete tehingute keskmise hinnatase.
Majanduslikud tegurid võib jagada makro- ja mikromajanduslikeks. Esimesed hõlmavad üldiste turutingimustega seotud tegureid: piirkonna kinnisvaranõudluse esialgne tase; uusehituse ja rekonstrueerimise mahud ja struktuur; rändetegurid; tehingute juriidilised ja majanduslikud tingimused; inflatsiooni tase ja dünaamika; dollari vahetuskurss ja selle dünaamika. Meie tingimustes võib majanduslike tegurite rühm sisaldada ka järgmisi pikaajalisi tegureid:
· erinevused kaupade ja teenuste hindade dünaamikas, samuti palgatingimustes, mis mõjutavad vahendite kogumise ulatust ja ummistunud nõudluse suurust;
· uue, kinnisvarasse investeerimise võimalust omava ühiskonnakihi kujunemise tempo ja ulatus;
· hüpoteeklaenusüsteemi arendamine;
· välisesinduste süsteemi arendamine piirkonnas.
Mikromajanduslikud tegurid iseloomustavad konkreetsete tehingute objektiivseid parameetreid. Nendest on eriti olulised need, mis kirjeldavad tehingu objekti (korterit). Olulised on ka tehingu olemuse ja maksetingimustega seotud tegurid. Tehingute töötlemise ja nende eest tasumise põhiprotseduurid on läbi töötatud. Seetõttu saab ja peakski korterite turuväärtuse massilisel skaalal hindamisel keskenduma tehingu tüüpilisele (keskmisele) iseloomule, pidada seda tegurit konstantseks ja mitte arvestada seda korterite turuväärtuse hindamisel. Seejärel määratakse selle parameetrite (omaduste) järgi kasutusväärtuseks korteri kindlal kuupäeval prognoositav turuväärtus (keskmine hind).
1.3 Eluasemeturg.
Selle turu potentsiaal on tohutu. Igas, nagu öeldakse, tänapäeval tsiviliseeritud riigis ostetakse vähemalt 90 protsenti eluasemetest järelmaksuga.
Eriti suure mastaabi omandas Venemaa eluasemeturg korterite erastamise tulemusena. Tasuta, nagu Moskvas, või soodustingimustel, nagu teistes linnades, on korterite eraomandisse andmine loonud omanikele uusi võimalusi seda tüüpi kinnisvaraga tegutsemiseks.
Samal ajal on arenenud ka korterite ja muude eluruumide ostu-müügi vormid. Nende vormide hulgas on järjest enam levinud korterite järelmaksuga ostmine. Tuleb märkida, et läänes on peaaegu kogu elanikkonnale kuuluv kinnisvara koormatud võlgade ja eluaseme maksumuse järelmaksuga tasumisega. Venemaal sai erastamise tulemusena iga kodanik võlgadega koormamata kinnisvara (korterid, aia- ja suvila maatükid) omanikuks. Seetõttu on Venemaa kodanikud selles osas palju paremas olukorras kui teiste riikide kodanikud.
Ühtlasi täiendavad seda kõike äsja avanenud võimalused laenuga eluaseme soetamiseks. Lühidalt, siinne skeem on järgmine.
Korter ise on laenu materiaalseks tagatiseks. Kuni laenu tagasimaksmiseni on ostja juriidiliselt vaid selle üürnik. Ostja teeb kohe sissemakse - umbes 30 protsenti; ülejäänud 70 maksab pank, kellega sõlmiti vastav leping kinnisvarafirmaga.
Pank või tema tütarettevõte kogub dokumente, töötleb ostu-müügitehingut, teeb müüjale makseid jne. Seetõttu ulatub vahendustasu suurus näiteks Moskvas 13 protsendini korteri turuhinnast. Need kulud on õigustatud, kui tehing tehakse usaldusväärsete organisatsioonide osalusel, kuna eluasemeturg on viimastel kuudel omandanud kriminaalse varjundi.
Suur hulk kriminaalseid olukordi tekib peaaegu igas tehingus "vasakule" jäävate dollarite olemasolu tõttu, mis kantakse käest kätte pärast ametliku registreerimismenetluse lõpetamist.
Vasakpoolsed dollarid on reeglina korteri turuhinna ja STI poolt hinnatud summa vahe. Seetõttu ei pea te olema ekspert, et mõista: "vasakpoolsete" kõrvaldamiseks peate valima ühe kahest teest: kas konservatiivne tee - viia STI hindamispraktika lähemale tegelikele turutingimustele; või radikaalne viis on sellest praktikast loobuda ja minna üle muudele kontrollivormidele kinnisvara küsitava hinna üle.
Pidevalt kasvavad suhtarvud viivad STI hinnangud hüppeliselt turuhindadele lähemale.
Tulult, millega kodanik kunagi korteri (või muu vara, mida hiljem müüa saab) ostis, on juba kõik võimalikud maksud maha arvatud. Seetõttu ei saa vara müüki ühestki vaatenurgast käsitleda lisatulu saamise faktina; tegemist on vaid kodanikule kuuluva vara vormi muutumisega. Ja sellise muudatuse summalt maksustamine on sama tulu teisene maks.
Korterite turu ümberjagamine võimaldas parandada elamufondi kasutamist, ergutas osade kommunaalkorterite ümberasustamist ning võimaldas osaliselt lahendada elamuprobleemi.
Üldiselt eluasemeprobleem mitte ainult ei püsi, vaid ka süveneb. Sellele aitab kaasa pidev põgenike ja sunniviisiliselt naaberriikidest väljarändajate sissevool Venemaale.
Korterite kasutamine mitteeluruumideks.
Pärast olulise osa elamusektori erastamist linnades on teravamaks muutunud probleem omanduses olevate korterite sihtotstarbest erineval otstarbel kasutamisega.
Loomulikult kodanikele ja juriidilistele isikutele kuuluvate eluruumide kasutamine mitteeluruumideks - kontorite, kontorite, töökodade, arvutikeskuste jms majutamiseks. - ei aita üldse kaasa eluasemeprobleemi lahendamisele, kuna oluline osa elamispinnast võetakse ülelinnalisest fondist välja. Selle vastu võitlemise viisid piiravad aga omaniku vabadust ja on sageli ebaseaduslikud.
Isegi kui eluasemeinspektsioonil või politseil on võimalik tuvastada korteri väärkasutamise fakt ja selle vastavalt vormistanud esitada ka kohtule, siis kohtunikel puudub seaduslik alus sellise nõude rahuldamiseks. Kooskõlas Art. Föderaalse eluasemepoliitika aluste seaduse artikli 6 kohaselt on elamusektori kinnisvara omanikul seadusega kehtestatud viisil õigus seda omada, kasutada ja käsutada, sealhulgas üürida, rentida, hüpoteek, tervikuna ja osadena jne. d., kui see ei riku kehtivaid norme, teiste kodanike eluaset ja muid õigusi ja vabadusi, samuti avalikke huve. Omaniku kohustuste hulgas eluruumide kasutamisel, mis on kehtestatud Art. Sama seaduse § 4 kohaselt puudub selline kohustus nagu eluruumide sihtotstarbeline kasutamine. Tõsi, Art. RSFSRi elamuseadustiku artikkel 7, mis sätestab, et elamud ja eluruumid on ette nähtud kodanike alaliseks elamiseks.
Kuid parimal juhul, võttes arvesse seda artiklit Art. RSFSRi tsiviilseadustiku artikli 48 kohaselt saab kehtetuks tunnistada ainult eluruumi üürilepingu, kuna see ei vasta seaduse nõuetele. Kuid selle alusel ei ole võimalik eluaseme omandiõiguse ülemineku lepingut lõpetada, kuna ükski seadusandlik akt (ja see peaks olema ainult seadus, mitte linnapea korraldus või valitsuse otsus) ei sisalda selline õiguslik alus.
Selge reguleeriva raamistiku puudumine viib selleni, et isegi õigusasutused ei suuda mõnikord aru saada, kellel ja mis alustel on õigused konkreetsele objektile. Stabiilne nõudlus kontorite, kaubandus- ja laopindade järele ning sellise kinnisvara kõrge hind, mis tagab märkimisväärsed vahendustasud, meelitab aga ligi palju vahendusstruktuure. Kui 2000. aastal tegeles mitteeluruumidega tehingutega vaid 42 protsenti vastanutest, siis praeguseks on see näitaja kasvanud 70 protsendini.
1.4 Kinnisvara väärtpaberiturg.
Kinnisvaraturu segment on kõige vähem arenenud. See peegeldab nii kogu börsi mahajäämust kui ka kinnisvara enda ebapiisavat kaasatust ärikäibesse. Kinnisvaraturu osalised eelistavad endiselt otseinvesteeringuid. Kitsas on ka kinnisvara kasutamise ja müügiga seotud väärtpaberite ring.
Esiteks on eluasemevõlakirjade vaieldamatu eelis nende akumulatiivne iseloom. Need võimaldavad järk-järgult koguda korteri ostmiseks vajalikku summat, mis tõendab õigust nimiväärtuses märgitud eluaseme ruutmeetrile.
Võlakirjade nimiväärtuse murdosaline olemus reaalsete korterite kaadrite suhtes võimaldab teil igal ajal peatuda piisavaks või äärmiselt võimalikuks peetava elamispinna ja mugavuse tasemel. Kuigi tuleb tunnistada, et seda eluasemevõlakirjade positiivset omadust piirab mõnevõrra asjaolu, et need annavad õiguse osta ainult äsja kasutusse võetud eluasemeid. Üsna piiratud ehitusstandard ja uusarenduspiirkondade spetsiifika võivad oluliselt kitsendada nende eluasemeprobleemide lahendamiseks võlakirju soetada soovijate ringi ja just see on nende põhiväärtus. Kui võlakirjade abil oleks võimalik munitsipaalelamuid osta mis tahes linnaosas, mis tahes mugavuse ja "vanuse" tasemel, suureneks nende atraktiivsus märkimisväärselt. See võiks tagada eluasemevõlakirjade konkurentsivõime tõusu teiste, üsna usaldusväärseteks peetud maksevahendite (valuuta) suhtes.
Eluasemevõlakirjade veel üks vaieldamatu eelis on nende inflatsioonivastane olemus: võime kaitsta raha ühel või teisel määral amortisatsiooni eest. Seetõttu peaksid igakuised eluasemevõlakirjade hinnapakkumised jälgima vähemalt inflatsioonimäära. Kusjuures prognoositava emissioonivormiga ette nähtud igakuine noteerimismehhanism on võimeline neelama ainult üldiseid makromajanduslikke kõikumisi, mis on ajaliselt olulised, kuid mitte eluasemeturul toimuvaid jooksvaid muutusi.
Võimalus muuta noteeringuid sõltuvalt eluaseme hankimise ajast võlakirjade tagasimaksmisel, näiteks vahemikus 1 kuni 6 kuud, võib oluliselt suurendada nii selle aktsiaturu instrumendi atraktiivsust kui ka selle likviidsuse astet.
Kinnisvara hindamine. Turuhindamise meetodid aitavad hallata kinnisvara võimalikult tulusalt – seda uut ressurssi, mis ettevõtete ja kodanike käsutuses on. See hindamine muutub vajalikuks ka siis, kui maa- ja kinnisvaraomanikud soovivad neid laenu saamiseks pantida. Ilma korraliku hinnanguta võite oodata lisainvesteeringuid, sealhulgas välisinvesteeringuid.
Erastamise esimeses etapis ühisettevõtete loomisel selliseid hinnanguid kas üldse ei antud või tehti lihtsalt silma järgi. Investor ise määras hinna. Tõsiste objektide puhul olid kaasatud lääne hindamisfirmad, kes enamasti tegid hindamisi välisinvestorite kasuks, alahinnates meie varade tegelikku turuväärtust.
Hindamine on vajalik ka erastatud ettevõtete aktsiate teiseseks emissiooniks, mille eesmärk on suurendada oma põhikapitali reaalsete materiaalsete ressurssidega toetatava summa võrra. See on tõeline prospekt, mis võimaldab investoritel aktsiahindade määramisel vigu vältida. Hindamine on vajalik ka vara jagamisel, maa ja kinnisvara parima ärikasutuse määramisel ning kõigis muudes kinnisvaraga seotud tehingutes.
Kinnisvara väärtuse tõstmise ja selle ärilise kasutamise väljavaadete analüüs peaks põhinema rangetel majanduslikel arvutustel, kinnisvara tegeliku turuväärtuse täpsel ja professionaalsel hinnangul. Hindamine on spetsialisti või ekspertide rühma, tavaliselt professionaalsete hindajate arvamus kinnisvara väärtuse kohta, mis põhineb teadmistel, kogemustel, rangelt määratletud lähenemisviiside, põhimõtete ja meetodite kasutamisel, samuti protseduurilistel ja eetilistel standarditel. .
Turuväärtus tähendab kõige tõenäolisemat hinda, mis tekiks kinnisvara müümisel konkurentsil ja avatud turul, kui oleksid olemas kõik ausaks tehinguks vajalikud tingimused.
Need tingimused on:
1. Ostja ja müüja tegutsevad tüüpiliste, standardsete motiivide alusel. Tehing ei ole kummalegi poolele peale sunnitud.
2. Mõlemal poolel on täielik teave, et teha otsuseid ja tegutseda oma huve parimal viisil rahuldades.
3. Objekt on piisavalt kaua avatud turul eksponeeritud ning tehingu sooritamiseks on valitud optimaalne hetk.
4. Tasumine toimub sularahas või on kokku lepitud sularahamaksega võrreldavates rahalistes tingimustes.
5. Tehingu hind kajastab tavapäraseid tingimusi ega sisalda tehinguga seoses ühelegi poolele allahindlusi, soodustusi ega erikrediite.
6. Kaup on üldiselt nõutud ja sellel on turul tunnustatud kasulikkus.
7. Objekt on üsna napp ehk teisisõnu piiratud pakkumine, luues konkurentsitiheda turu.
8. Esemel on võõrandatavuse omadused ja seda on võimalik käest kätte edasi kanda.
1.5 Hüpoteek.
Hüpoteek tähendab laenu väljastamist kinnisvara tagatisel. Klassikaline hüpoteegiobjekt on maatükk. Hüpoteek avab võimaluse anda tagatiseks hooned, rajatised, elamud ja üksikud korterid.
Hüpoteeklaenud on reeglina odavad, hüpoteeklaenupankade marginaalid on väikesed ja kasumit “võidetakse” suurte laenumahtude tõttu. Need pangad meelitavad rahalisi vahendeid ka madalate intressimääradega, kuid nende väga suure usaldusväärsuse tõttu on nende paigutatud hüpoteeklaenudel pidev nõudlus.
Hüpoteeklaenuturul tegutseb neli ettevõtet:
1. laenuvõtja, kes soovib osta võimalikult parimat kinnisvara;
2. pank, mis püüab hüpoteegiriski piirates saada maksimaalset võimalikku kasumit;
3. investor, kes soovib saada hüpoteeklaenudesse investeerides maksimaalset kasumit;
4. valitsus, kes peab looma õiguslikud ja majanduslikud tingimused hüpoteeklaenusüsteemi toimimiseks.
Hüpoteeklaenu andmise mehhanismid peavad tagama laenuvõtjale krediidi kättesaadavuse ja laenu andmise tasuvuse.
On mitut tüüpi krediidimehhanisme, mis võimaldavad suuremal või vähemal määral mööda minna riigis valitsevast üsna kõrgest inflatsioonitasemest.
Esimene mehhanism on fikseeritud intressimääraga laenamine.
Teine mehhanism põhineb riigi hinnatasemele kohandatud intressimääraga laenudel, mil laenuintressi vaadatakse perioodiliselt (ligikaudu kord kvartalis) sõltuvalt hinnataseme muutustest.
Kolmanda mehhanismi – reguleeritavate edasilükatud maksetega laenamine – töötas välja üks USA majandusinstituutidest spetsiaalselt Venemaa tingimustes kasutamiseks. Selle olemus seisneb selles, et laenuvõtja ei pea põhivõla või laenu pealt tasuma rohkem kui 30 protsenti sissetulekust. Esialgne väljamakse summa on suhteliselt väike ja aja jooksul suureneb. See võimaldab võla põhiosa tasumist hilisemale kuupäevale edasi lükata. Selle mehhanismi põhimõte seisneb selles, et arvutatakse kaks intressimäära, millest ühte nimetatakse "lepinguks" ja mida kasutatakse võlasumma arvutamiseks, ja teist "makset" igakuiste maksete arvutamiseks. Need määrad ei ole võrdsed.
Vene Föderatsiooni pandiseadus kehtestab hüpoteegi registreerimise üldpõhimõtte. See peab olema registreeritud samas riigiasutuses, kes vastutab hüpoteegiga koormatud vara õiguste registreerimise eest. Sellest põhimõttest tuleneb eeldus, et eluruumidele seatud hüpoteegid peaksid registreerima eluaseme erastamise osakonnad.
"Hüpoteegi" lepingud maal asuvate hoonete ja rajatiste kohta tuleb registreerida selle territooriumi "kinnistusraamatus", kus kinnistu asub, mida võib ka praegu tõlgendada kui registreerimist kohalike maakomisjonide poolt, kuigi seaduse jõustumise ajal. jõustumisel võis see tähendada kohalikke volikogusid.
Pandivara müügi mehhanismi kehtestab seadusandja üldisena nii kinnis- kui vallasvarale.
Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 350 kohaselt toimub panditud vara müük (müük), mis on seaduse kohaselt arestitud, müügi teel avalikul enampakkumisel menetlusseadustega kehtestatud viisil, kui ei ole kehtestatud teistsugust korda. seaduse järgi.
Nõue müüa panditud vara avalikul enampakkumisel on kohustuslik ning kui järgida pandi reeglite kontseptsiooni, siis sellest mööda hiilida on võimatu. Aga kui pandipidaja soovib siiski osta pandi esemeks olevat vara ilma avaliku enampakkumiseta ja mida pantija toetab, siis saab seda teha vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 409. Artikkel lubab sõlmida poolte vahel kompensatsioonilepingu, kus võlausaldaja teatab, et võlgniku kohustused on lõppenud ja viimane annab vastutasuks oma kohustuse täitmise eest hüvitise, st meie puhul annab hüpoteegipidaja üle reaalse kinnisvara hüpoteegipidajale.
II Analüütiline osa
2.1 Kinnisvaraturu analüüsi kaasaegsed põhimõtted.
Ettevõtluse edu turumajanduses määrab suuresti teabe kvaliteet, mille põhjal tehakse vastutustundlikke finantsotsuseid. Seetõttu on teabe, sealhulgas turuinfo kogumine ja analüütiline töötlemine tänapäeval nii teaduslikust ja metodoloogilisest vaatenurgast eraldi uuritav kui ka iseseisva äritegevuse teema.
Ülaltoodu kõige olulisem näide on börsil äritegevuse teabetoetuse näide. Korduvalt Nobeli auhindadega pärjatud teadusteooriaid ja koolkondi on loodud ja täiendatakse jätkuvalt palju tehnilisi ja fundamentaalseid analüüse käsitlevaid töid, millest on saanud teatmeteosed börsispetsialistidele. Normaalseks peetakse ülemaailmset praktikat analüütikute teadmiste põhjalikuks testimiseks, et võimaldada neil töötada väärtpaberituru teabega. Ja seda hoolimata asjaolust, et aktsiaturul tuleks teiste turgudega võrreldes kõige selgemini välja tuua täiusliku turu mustrid osalejate teadlikkuse osas.
Kinnisvaraturg, erinevalt aktsiaturust, pole paljudes aspektides täiuslik, mis määrab selle uuringu tunnused. Ühelt poolt seisavad analüütikud silmitsi raskustega ja mõnikord ka võimatusega majandussuhete korrektne ja ühemõtteline vormistamine kinnisvaraturul. Teisest küljest on ilmne, et teistel turgudel kasutatavaid analüüsitehnoloogiaid puhtal kujul kinnisvaraturule üle kanda ei ole perspektiivi, kuna need tehnoloogiad on kohandatud kasutamiseks teistsuguses turukeskkonnas. Eeltoodut silmas pidades tundub kvaliteetne analüütiline töö kinnisvaraturul olevat väga keeruline teema, mis nõuab analüütikult lisaks sügavatele teoreetilistele kinnisvaraökonoomikaalastele teadmistele ka pidevat praktikat ja loomingulist otsingut erialast kujundavat uurimistööd. intuitsioon.
Uurides arenenud riikide kinnisvaraturgude peaaegu sajandipikkust toimimise ajalugu, võime jõuda järeldusele, et ebapiisav tähelepanu analüütilise töö kvaliteedile on enamiku kinnisvaraturgude suuremate kriiside üks peamisi põhjusi. Tüüpiline näide on USA kinnisvaraturu kriis 80ndate lõpus ja 90ndate alguses. Nagu eksperdid märgivad, on ülemäärane ja korratu investeerimine uusehitusse viinud turu üleküllastumiseni ja sellest tulenevalt ka turunõudluse puudumiseni paljude projektide järele, mille jaoks laenu väljastati. Hetkeolukorra keskmes olid ebarealistlikud turuootused, mis tulenevad valest stiimulistruktuurist analüüsis, nõrk analüüsimetoodika ja hetkeolukordi iseloomustavad puudulikud andmed. Arendajaid, hindajaid ja krediidiorganisatsioone suunanud stiimulite struktuuri moonutas osade huvi laenu saada, teiste laenu saamise õigustamine ja kolmandate huvi paigutada oma raha. Samas lahendasid kõik osapooled oma probleemid läbi põhjendamatult optimistlike ootuste.
Nõrga analüütilise metoodika kasutamine, mis väljendub ebaadekvaatsetes eeldustes ja protseduurides, koos ebapiisava kvaliteediga kohaliku turu andmetega tõi reeglina kaasa põhjendamata turu-uuringute ja sellest tulenevalt ka nende põhjal tehtud investeerimisotsuste tekkimise. Krediidiasutustes on kriisi tagajärjel tekkinud püsiv umbusaldussündroom mis tahes projektide ja eriti turu-uuringute suhtes. Ja see omakorda viis arusaamiseni, et kinnisvaraturu analüütikud peaksid oma töös juhinduma mingitest üldistest põhimõtetest, mis on vajalikud (kuid mitte piisavad) täpsete järelduste ja tulemuste saamiseks. Teisest küljest on olnud tungiv vajadus selgete ja hõlpsasti tuvastatavate kriteeriumide järele, mis määravad kindlaks, kas turu-uuringud vastavad kehtivuskategooriale.
Arvestades Venemaa kinnisvaraturu arengu väljavaateid, võib eeldada, et potentsiaalsete kriiside puudumine on liiga optimistlik stsenaarium. Selliste kriiside tagajärjed võivad aga olla vähem olulised, kui täna, turu aktiivse arengu staadiumis järgitakse mõningaid üldpõhimõtteid ja
nõuded analüütilistele uuringutele, mille alusel tehakse investeerimisotsuseid.
Mitte ainult kriisioht, vaid ka aktuaalsed igapäevaprobleemid - tihenev konkurents, vähenevad võimalused lühiajaliseks liigkasumiks, pikaajaliste ja kapitalimahukate ärikinnisvara arendusprojektide käivitamine, välisinvestorite turuletulek. kõrged nõudmised otsuste põhjendamisel jne. - näitavad objektiivselt, et kvalitatiivse analüüsi tähtsus Venemaa kinnisvaraturgudel muutub lähitulevikus üha olulisemaks.
2.2 Kinnisvaraturu uurimine investeerimisotsuste põhjendamise eesmärgil.
Iga seda tüüpi uuringu lõppeesmärk on mõõta kinnisvaraturul teatud tüüpi toote nõudluse ja pakkumise vahelist suhet konkreetsel (tavaliselt tulevasel) ajahetkel.
Kinnisvara kui toote eriomadused koos kinnisvara erilise kohaga turumajanduses moodustavad üsna laia sotsiaalmajandusliku teabe, mis on vajalik selle toote positsioneerimiseks turul. Riigi- ja regionaalmajanduse hetke- ja retrospektiivsed makromajanduslikud karakteristikud, regionaalsete ja kohalike turgude sotsiaaldemograafilised näitajad, piirkondlike ja kohalike kinnisvaraturgude parameetrid – need on vaid üldised valdkonnad, milles tuleb uuringuid läbi viia.
1. põhimõte: analüüsimiseks tuleks valida ainult teave, mis võib tegelikult määrata investeerimisobjekti tulevase tootlikkuse.
Seda põhimõtet järgides on analüütiku jaoks peamiseks raskuseks standardsete reeglite või üheselt mõistetavate soovituste puudumine, mille järgi tuleks alginformatsioon genereerida. Siin peab analüütik näitama kõiki oma teadmisi, professionaalset intuitsiooni, loovust ja praktilisi kogemusi. Veelgi enam, siin pannakse alus uuringu kui terviku kehtivusele.
2. põhimõte: Vaadeldava kinnisvarainvesteeringuprojekti tulemuslikkuse kvantifitseerimisel tuleb kasutada kõiki uuringu aluseks olevaid praeguseid ja tulevasi andmeid.
Kuid ka hoolikalt valitud informatsioon, mis on otseselt seotud hindamisobjektiga, on piltlikult öeldes “klotside hunnik”, millest analüütik peab ehitama kõigi ehituskunsti reeglite kohaselt tugeva aluse analüütiliseks uurimistööks. . Ja siin ei saa te hakkama ilma vastupidava lahenduseta, mis ühendab üksikud elemendid üheks monoliidiks.
3. põhimõte: kogu investeerimisotsuse toetuseks valitud üksikteave peab olema omavahel ühendatud selge loogilise raamistikuga, mis kulmineerub tulevaste turutingimuste ja vaadeldava projekti vastava tootlikkuse prognoosimisega. Loogikaahela kirjeldus tuleb selgelt esitada.
Kliendi positiivne ettekujutus turu-uuringu tulemustega aruandest, milles puudub loogiline diagramm, saab olla ainult siis, kui:
a) analüütik kasutab ära kliendi teadmatust või
b) klient on algselt tulemuste suhtes soodne.
Teisest küljest on veenva ja ilmselge loogilise diagrammi koostamine analüütiku kõrgeima kutseoskuse demonstratsioon.
Jätkates arutelu loogilise uurimisraamistiku ülesehitamise vajalikkuse üle, vaatleme veel üht põhimõtet, mis täpsustab turuanalüüsi sisu.
Põhimõte 4. Turuanalüüsi sisu peaks piirduma nende tegurite arutlemisega, mis moodustavad põhilised seosed ärikinnisvara toimivuse määramisel.
Selle põhimõtte kohaselt peab analüütik uuringu käigus sõnastama põhilised seosed, mis määravad kaubandusobjekti toimivuse, ja seejärel tuvastama parameetrite-argumentide hierarhia, mille funktsioonid on põhiavaldises sisalduvad tegurid. tootlikkus.
Illustreerime selle põhimõtte rakendamise praktilist lähenemist järgmise lihtsustatud näite abil.
Olgu vaadeldava projekti tulemuslikkuse kriteeriumiks puhas tegevustulu (NOI) konkreetsel tulevikuperioodil. Siis on jõudluse määramise põhiavaldis definitsiooni järgi järgmine:
NOI=PGI-V&L+M-FE-VE, kus
KGT – potentsiaalne brutotulu,
V&L - alakoormusest ja tasumata jätmisest tulenevad kahjud.
M I - muu tulu.
FE - fikseeritud tegevuskulud,
VE - muutuv tegevuskulud.
Mõelgem põhitegurite eeldatavad väärtused määravate parameetrite tuvastamise protseduurile.
Potentsiaalse brutotulu määrab üürimäär, mis omakorda on funktsioon praegusest üürimäärast, samuti turu pakkumise ja nõudluse vahelise seose trendid ajas.
Kinnisvara prognoositav hõivatus sõltub turu kumulatiivsest suutlikkusest, nõudluse parameetritest, turu neeldumismäärast ja kinnisvara neeldumisala kasvust. Projektide puhul määrab prognoositav koormus kaks näitajat - koormuse taseme ja turu selle tasemeni imendumise ajakava.
Kinnisvara neeldumisala kasvu määrab kas töökohtade arvu (hõivetaseme) kasv või rahvastiku kasv. Vastuvõtupinna suurenemine toob omakorda kaasa vajaduse uue kinnisvara järele.
Tuleb märkida, et hõive kasv ja rahvastiku kasv võivad ühel juhul olla otseselt seotud näiteks uute töökohtade avanemise ja uute töövõimeliste inimeste sissevooluga. Teisel juhul võib rahvastiku kasv suureneda ilma hõive kasvuta, näiteks sissetulevate pensionäride arvu suurenemise või sündimuse suurenemise tõttu. Kvalitatiivne analüüs hõlmab mitme teabeallika kasutamist, mis pakuvad elupaikade kasvu ajaloolisi suundumusi ja prognoose, millele järgneb andmete võrdlemine. Kohustuslik on ka pindalakasvu segmenteerimine näiteks vanuserühmade, soo, pere suuruse jne järgi. Loetletud punktide puudumine uuringus tuleks seostada analüüsis kasutatavate andmete sobimatu valikuga.
Nõudluse parameetrid määravad kindlaks sellised spetsiifilised näitajad nagu pindala (kontor või tootmine) töökoha kohta, ostukulud elaniku kohta, korterite või majade arv elaniku kohta jne. Nõudlusparameetrite abil arvutatakse välja vajamineva kinnisvara hulk, mis vastab kinnisvara tarbimispinna kasvule. Näiteks keskmisi ostukulusid rahvastiku kasvule rakendades prognoositakse jaemüügi kasvu ja sellest tulenevalt ka täiendava kaubanduspinna vajadust. Eluasemeturgu analüüsides teisendatakse vanuse, sissetuleku, pere suuruse või koosseisu järgi segmenteeritud rahvastiku kasv segmenteeritud nõudluseks. Nõudluse parameetrite põhjalik analüüs hõlmab ajalooliste suundumuste, hetkeseisu uurimist ja nende tõenäolise väärtuse prognoosimist tulevikus. Lisaks mõõdab kehtiv analüüs nõudluse muutusi mitte ainult uute elupaikade kasvu, vaid ka olemasolevate rahvastiku- ja tööhõivemustrite muutuste tõttu. Näiteks majanduse tõusu ajal vajavad kasvavad ettevõtted suuremaid pindasid ja demograafilise olukorra muutumine pensioniealiste inimeste arvu suurendamiseks nõuab sobivat eluaset.
Nõudluse parameetrite analüüsi ebajärjekindluse märgid hõlmavad eelkõige konstantsete väärtuste arvestamist, mis reeglina on analüüsimomendile iseloomulikud, aga ka olemasolevate rahvastiku- ja tööhõivestruktuuride muutuste ignoreerimist.
Kasutusmäär, mida nimetatakse ka turu hõlvamise määraks, määratakse turu kogunõudluse osaga, mille kõnealune projekt prognooside kohaselt võtab konkureerides teiste projektidega. Pärast seda, kui analüütik on hinnanud potentsiaalse nõudluse kasvu kogumahtu, on vaja määrata projekti jaoks kriitiline parameeter – osa kogunõudlusest, mille jaoks kõnealune projekt tõenäoliselt kvalifitseerub.
Teoreetiliselt on neeldumistegur paljude tegurite kompleksfunktsioon. Esialgu võib seda määratleda kui hinnatava objekti pindala ja konkurentsivõimelise pakkumise kogupindala (kaasa arvatud objekti pindala) suhet selle turule laskmise ajal. See lähenemisviis peaks olema vähemalt igas turu-uuringus, mis väidab end olevat kehtiv.
Tuleb märkida, et neeldumiskoefitsiendi määramisel on kõige olulisemad tingimused nõudluse ja konkurentsivõimelise pakkumise üksikasjalik segmenteerimine. Samas ei tohiks unustada elluviimisel alustatud konkureerivate projektide kestust, elluviimiseks ettevalmistatavate projektide mahtu ja kestust. Esimene märk halvast uuringust siin on mis tahes "keskmiste" andmete kasutamine.
Üldtunnustatud turusoodustustest ja üürnike soodustustest tulenevad kahjud on samuti tegur, mida ei tohiks potentsiaalse brutotulu prognoosimisel tähelepanuta jätta.
Muud tulud, kuigi tavaliselt on sissetuleku väike osa, tuleb siiski prognoosida, võttes arvesse potentsiaalsete tarbijate tõenäolisi eelistusi, pidades silmas nende ideid elustiili, teenindustaseme ja kulutuste kohta inimese kohta selle taseme saavutamiseks jne. .d.
Püsi- ja muutuvkulusid peetakse prognoosimisel traditsiooniliselt kindlamaks. See küsimuse sõnastus Venemaa tingimuste jaoks on aga ainult osaliselt õige. Näiteks kinnisvaramaksud (tänapäeval on need omandimaksud, maamaksud) ja maa rent, mis tulenevad korrastamata seadusandlusest, võivad potentsiaalsele investorile tulevikus ootamatuid “üllatusi” valmistada. Seetõttu peaks põhjalik turu-uuring hõlmama nende positsioonide prognoosimist.
Sarnast olukorda täheldatakse enamiku muutuvate kulude puhul. Kommunaalteenuste turu analüüs, millest suurema osa pakuvad loomulikud monopolid, ja ebastabiilne tariifipoliitika nõuavad arvessevõetavate näitajate kvantitatiivset põhjendamist. Sel juhul on oluline kasutada turuinfot ressursitarbimise kohta, mis on saadud juhtimis- ja mõõteseadmete näitude põhjal. Ressursitarbimise turuanaloogide puudumisel on eelistatav arvutada need vastavalt standarditele, mitte kasutada kommunaalteenuste tarnijate väljastatud arveid.
2.3 Kinnisvara turuväärtuse hindamise meetodid.
Kinnisvara turuväärtuse hindamiseks on kolm peamist meetodit:
1. võrdlusmeetod
2. kulumeetod
3. tulu kapitaliseerimise meetod.
Peamine hindamismeetod on müügi võrdleva analüüsi (SSA) meetod. Seda meetodit saab kasutada siis, kui on olemas maa ja kinnisvara turg, toimub reaalne müük, kui turg moodustab hinnad ning hindajate ülesanne on seda turgu analüüsida, võrrelda sarnaseid müüke ja seeläbi saada välja müüki väärtus. vara, mida hinnatakse. Meetod põhineb müügiks pakutava objekti võrdlemisel turuanaloogidega. Seda kasutatakse kõige rohkem läänes (90 protsenti juhtudest). See töö eeldab aga juba väljakujunenud maa- ja kinnisvaraturgu.
Müügivõrdlusmeetodit kasutatakse juhul, kui on olemas piisav hulk usaldusväärset turuinfot hinnatavaga sarnaste objektide ostu-müügitehingute kohta. Sel juhul on võrdlusobjektide valiku kriteeriumiks sarnane parim ja tõhusaim kasutamine.
SAP-meetodit võib nimetada ka otseseks võrdlevaks müügianalüüsi lähenemiseks, võrdlevaks müügimeetodiks või turuinfo meetodiks.
SAP-meetodi rakendamise järjekord on järgmine:
1. Esile on toodud võrreldavate kinnisvarade hiljutised müügid asjaomasel turul. Teabeallikad on: hindaja enda toimik, Internet, elektrooniline andmebaas, kinnisvarafirmad, kinnisvaramaaklerite toimikud, krediidiasutuste (hüpoteegipangad), kindlustusseltside, ehitus- ja investeerimisfirmade arhiivid, maksejõuetuse ja pankrotimenetluse territoriaalsed osakonnad , Riigivarakomitee territoriaalsed osakonnad jne.
Oluline punkt SAP-meetodi kasutamisel on hinnatava kinnisvara võrdlustulemuste kooskõlastamine. Saadud andmete aritmeetiline keskmistamine ei ole lubatud. Aktsepteeritud protseduur on iga tulemuse uurimine ja hinnangu andmine selle kohta, mil määral on see võrreldav hinnatava varaga. Mida väiksem on tehtud muudatuste arv ja ulatus, seda suurem kaal on sellel müügil lõplikus heakskiitmise protsessis.
Võrdlusühikutena võetakse kohalikul turul traditsiooniliselt väljakujunenud mõõtmised. Sama objekti hindamiseks saab kasutada korraga mitut võrdlusühikut.
Võrdluselementideks on kinnisvaraobjektide ja tehingute tunnused, mis põhjustavad kinnisvarahindade muutusi. Kohustusliku raamatupidamisarvestuse elemendid on järgmised:
· üleantud omandiõiguste koosseis;
· ostu-müügitehingu finantseerimise tingimused;
· müügitingimused;
· müügiaeg;
· asukoht;
· füüsikalised omadused;
· majanduslikud omadused;
· kasutamise laad;
· kinnisvaraga mitteseotud kulukomponendid.
2. Tehingute andmete kontrollimine: tehingu kinnitamine ühe põhiosalise (ostja või müüja) või kinnisvarafirma agendi poolt; müügitingimuste kindlaksmääramine.
Piisava hulga usaldusväärse turuinfo olemasolul on lubatud kasutada matemaatilise statistika meetodeid, et määrata väärtust müügi võrdlemise teel.
3. Võrreldavate objektide maksumuse korrigeerimine.
Korrigeerimist saab teha kolmel põhilisel kujul: rahaliselt, protsentides, üldises rühmitamises.
Võrreldavate kinnistute müügihindade korrigeerimine toimub järgmises järjekorras:
· ennekõike tehakse tehingu tingimuste ja turu seisuga seotud korrigeerimisi, mida teostatakse iga järgneva korrigeerimise rakendamisel varasemale tulemusele;
· teiseks tehakse otse varaga seotud kohandusi, mis tehakse nende korrigeerimiste rakendamisel pärast turutingimustega kohandamist saadud tulemusele suvalises järjekorras.
Korrigeerimise ulatuse kindlaksmääramiseks, olenevalt turuinfo kättesaadavusest ja usaldusväärsusest, kasutatakse kvantitatiivseid ja kvalitatiivseid meetodeid. Arvesse võetud kohanduste põhjendamine on kohustuslik. Lõplik otsus müügivõrdlusmeetodil määratud tulemuse väärtuse kohta tehakse hindamisobjektiga suurima sarnasusega võrdlusobjektide korrigeeritud müügihindade analüüsi alusel.
Kulude hindamise meetodit maa puhul praktiliselt ei rakendata. Seda saab kasutada ainult erandjuhtudel, kui maad hinnatakse lahutamatult sellel tehtud parendustest. Maad loetakse püsivaks ja mittetarbitavaks ning tehisobjektide väärtustamisel kasutatakse kulumeetodit. Selle meetodiga hinnates liidetakse maa väärtus parenduste (hooned, rajatised) maksumusele, muude meetoditega hinnatakse maad eraldi.
Kulupõhist kinnisvara hindamise meetodit rakendatakse järgmises järjestuses:
· maatüki maksumuse määramine;
· hoonete ja rajatiste asendus- või asendusmaksumuse määramine;
· hoonete ja rajatiste akumuleeritud kulumise suuruse määramine;
· kinnisvara turuväärtuse määramine soetusmaksumuse meetodil maatüki maksumuse ning hoonete ja rajatiste asendus- või asendusmaksumuse miinus akumuleeritud kulum summana.
Paranduste uusehituse maksumuse määramiseks kasutatava arvutusmeetodi valik peab olema asjakohaselt põhjendatud. Asendusmaksumust on soovitav kasutada juhtudel, kui hoone täpse koopia ehitamise maksumust on raske hinnata vananenud ehituskonstruktsioonitüüpide ja hinnatava vara loomisel kasutatud ehitusmeetodite tõttu.
Asendus- või asenduskulule vastavad kulud kinnisvara hindamisel arvestatakse otseste kulude, kaudsete kulude ja ettevõtja kasumi summana.
Otsesed kulud hõlmavad järgmisi otseselt ehitusega seotud kulusid:
· materjalide, toodete ja seadmete maksumus;
· ehitustööliste töötasud;
· ehitusmasinate ja -mehhanismide maksumus;
· ajutiste hoonete ja rajatiste maksumus, ohutusabinõud, transpordi- ja laokulud ning muud kohalikul turul seaduslikult aktsepteeritud kulud;
· Töövõtja kasum ja üldkulud.
Kaudsete kulude hulka kuuluvad hoone ehitamisega seotud kulud, mis ei sisaldu ehitus- ja paigaldustööde maksumuses.
· projekteerimise, tehnilise järelevalve, geodeetilise kontrolli maksumus;
· tasumine konsultatsioonide, õigus-, raamatupidamis- ja audiitorteenuste eest;
· ehituse finantseerimise maksumus;
· arendaja haldus- ja muud kulud.
Kaudsete kulude suuruse määramisel võetakse arvesse nende esemete tööde ja teenuste turul valitsevaid tariife.
Ettevõtja kasum on väljakujunenud turunorm, mis stimuleerib ettevõtjat investeerima ehitusprojekti. Kasumi suurus määratakse turuinfol põhinevate eksperthinnangute meetodil.
Kulumeetodi kasutamine on vajalik uusehituse analüüsimisel; hoonete rekonstrueerimine; maksustamine; tuvastada kinnisvara hindamisel ülejääk; kindlustuse eesmärgil hindamisel; loodusõnnetuste tagajärgede hindamine; erihoonete ja -rajatiste hindamine.
Turutingimustele ülemineku kontekstis on hindamisel määravaks kulumeetod, kuna teiste meetodite rakendamine eeldab ulatuslikku turuinfot, mis turu väljakujunemise tõttu puudub. Siiski tasub alati meeles pidada, et ehituskulud on vaid turuväärtuse aluseks ja enamasti on sellest kas suuremad või väiksemad.
Näiteks halvas asukohas (linna ääres) asuva eliithotelli turuväärtus on väiksem kui kulumeetodil määratud väärtus. Tanklakompleksi turuväärtus võib omakorda teatud etapis olla suurem kui ehituskulud.
Areneva turu tingimustes, kui toimub tootmise ümberorienteerimine uutele tehnoloogiatele, võib tunduda, et kinnisvaral pole üldse väärtust. Näiteks kui ettevõte toodab tooteid, mida keegi ei vaja ja tema tootmispiirkondi ei ole võimalik uueks tootmiseks rekonstrueerida, siis sellise kinnisvara turuväärtus kipub olema null. Kuluka meetodi kasutamine toob sel juhul kaasa potentsiaalsete ostjate vale orientatsiooni.
Praegu Venemaal võetakse seda punkti sageli arvesse ettevõtete põhivara ebaõige hindamisel, kuna nende ümberhindlus toimub peamiselt kulumeetodil ja hindaja peaks meeles pidama, et ettevõtete põhivara bilansiline väärtus ei vasta nende turule. väärtus.
Järgmine, spetsiaalselt Venemaale rakendatav hindamismeetod on kinnisvara efektiivseima kasutamise analüüsil põhinev hindamismeetod ning see analüüs on seotud omanikule maksimaalset tulu toova kasutusviisi kindlaksmääramisega, s.t. tulu kapitaliseerimise meetod.
Tulude kapitaliseerimise meetodit kinnisvara turuväärtuse hindamisel rakendatakse järgmises järjestuses:
· tulevaste tulude prognoosimine;
· tulevaste tulude kapitaliseerimine.
Kinnisvarast saadav tulevane tulu jaguneb kahte liiki: tulu ärirendilepingust tulenevast põhitegevusest ja tulu tagastamisest.
Tegevustulu prognoositakse rekonstrueeritud (hüpoteetilise) kasumiaruande koostamisega. Prognoositakse tagasipööramisest saadavat tulu:
· tagasipööramise absoluutväärtuse otsene määramine;
· kinnisvara väärtuse suhtelise muutuse eesmärk omamise perioodil;
· terminali kapitalisatsiooni suhtarvu kasutamine.
Tulevase tulu kapitaliseerimine nüüdisväärtuseks on võimalik:
· otsese kapitaliseerimise meetod;
· tootlusel põhinev kapitaliseerimismeetod.
Otsese kapitaliseerimise meetodi esialgne eeldus on kapitaliseeritud tulu püsivus ja lõpmatus. Otsese kapitaliseerimise meetodi puhul määratletakse tulevase tuluvoo nüüdisväärtus kinnisvarale või intressile omistatava aastase tulu ja selle kinnisvara või intressi kapitalisatsioonimäära suhtena.
Täisomandi väärtuse arvutamiseks määratakse turuandmete põhjal üldine kapitalisatsioonikordaja. Sõltuvalt esialgse teabe olemasolust rakendatakse järgmist:
· võrdleva müügi analüüs;
· arvutamine võlgade kattekordaja abil;
· investeerimisgrupi tehnoloogia.
Tootlusmäära kapitaliseerimise meetodi esialgne eeldus on piiratud sissetulekuperiood. Tootluse kapitaliseerimise meetodi puhul teostatakse lõpliku arvu tulevaste rahavoogude ümberarvestamine nüüdisväärtuseks tootlusmäära konkreetse väärtuse juures, mis vastab antud kinnisvaraliigi investeeringu riskile.
Nüüdisväärtuse arvutamisel ilma finantseerimistingimusi arvesse võtmata vormistatakse tulumäära kapitaliseerimise meetod kas diskonteeritud rahavoogude analüüsi või kapitalisatsiooni arvutusmudelite kujul.
Diskonteeritud rahavoogude analüüsis kasutatav diskontomäär, mis võtab arvesse nii süstemaatilisi kui ka mittesüstemaatilisi riske, määratakse:
Sarnaste objektide müügi turuandmetest eraldamise meetodil;
Alternatiivsete investeeringute meetodi kasutamine finantsturul;
Kinnisvaraturu jälgimise meetod.
Viimasel ajal on Venemaal kiiresti kasvama hakanud nõudlus hindajate teenuste ja nende erialase koolituse järele. Selle põhjuseks on ka hiljutised sündmused finantssektoris, kui katsed luua krediidikindlustuse kaudu laenumehhanismi ebaõnnestusid: pangad kaotasid võltskindlustuse pealt palju. Kinnisvara puhul, mille pank laenu väljastamisel tagatiseks võtab, on kahju peaaegu võimatu. Seega muutuvad kinnisvara- ja kapitaliturud majanduse kui terviku lahutamatuteks komponentideks.
Loomulikult oli pankade huvi selliste toimingute vastu suur. Ja nad kõik vajavad kvalifitseeritud kinnisvara hindamist, mis pakub kindlustust kinnisvara tegeliku väärtuse alusel.
Hindamine on vajalik ka regionaalmaksupoliitika raames. Kogu maailmas on kohaliku maksusüsteemi aluseks kinnisvaramaks, millest moodustab umbes 70 protsenti kohalikust eelarvest. Loomulikult on turu enda arenguga, reaalväärtuste tekkimisega võimalik üle minna maksusüsteemile, mis stimuleeriks kinnisvaraturu arengut ja samas tagaks ka kinnisvaraturu täiendamise.
kohalikud eelarved. See seletab kohalike omavalitsuste tingimusteta huvi hinnangu vastu.
Professionaalsete hindamisteenuste maksumus varieerub suuresti olenevalt hinnatavate objektide tüüpidest, töö keerukusest ja loomulikult sellest, milliseid spetsialiste hindamisse kaasatakse. Tavaliselt mõõdetakse teenuste maksumust tundides, mis on korrutatud tunnitasuga, või sõltuvad objekti suurusest, kuid ei ole kunagi seotud selle maksumusega.
2.4 Erinevate hindamisliikide tunnused.
Hindamine ostu-müügi eesmärgil ja kinnisvara klassifitseerimine.
Avaturul ostetava või müüdava kinnisvara hindamisel võetakse hindamise aluseks turuväärtus või müügiväärtus kõikide kinnisvaraklasside ja -kategooriate puhul. Samal ajal on spetsialiseeritud kinnisvara puhul enamikul juhtudel väärtuse määramise meetodiks turuandmetel põhinev kulumeetod.
Piiratud aja jooksul müüdava kinnisvara hindamisel, kui vara tuuakse avatud turule müügiks perioodi jooksul, mis on oluliselt lühem kui kinnisvaraliigi piisav turustamisperiood, võetakse hindamise aluseks piiratud müügiväärtus. kõigi kinnisvaraklasside ja kategooriate jaoks.
Sobiva hindamisaluse valikul on määravaks hindamistöö eesmärk ja hinnatava vara omadused.
Üldjuhul on kinnisvara hindamise põhiotstarvete klassifikatsioon järgmine:
1. Ostu või müügi hindamine;
2. Hindamine müügiks piiratud ajaks;
3. Maa ja ehitiste hindamine nende kasutamiseks tagatud laenukohustusena;
4. Hindamine raamatupidamise ja finantsaruannete koostamiseks;
5. Fondide, börside prospektidesse lisamise hindamine;
6. Hindamine äriühingute ühinemise ja ülevõtmisega seotud küsimuste lahendamiseks;
7. Hindamine pensionifondidele, kindlustusseltsidele, kinnisvara sihtfondidele.
Praktikas võib olla ka teisi hindamiseesmärke ning nende sõnastused ja vastavalt ka võimalikud hindamisalused tuleb tellija ja hindaja vahel kokku leppida.
Pärast hindamise eesmärgi selgitamist on vaja kindlaks teha, millisesse klassi ja kategooriasse hinnatav vara kuulub.
Hindamisel eristatakse kahte varaklassi:
· Spetsialiseerunud
· Spetsialiseerimata
Spetsialiseeritud kinnisvara müüakse selle spetsiifilise olemuse tõttu harva, kui üldse, avatud turul, et jätkata selle olemasolevat kasutamist ühe omaniku poolt, välja arvatud juhul, kui seda müüakse osana seda kasutavast ettevõttest.
Spetsiaalsete omaduste näited on järgmised:
1. Muuseumid, raamatukogud ja muud sarnased avalikule sektorile kuuluvad ruumid;
2. Haiglad, spetsiaalsed tervishoiuasutused ja puhkekeskused, millel ei ole konkurentsivõimelist turunõudlust teistelt üksustelt, kes soovivad piirkonnas seda tüüpi kinnisvara haldada;
3. Koolid, kolledžid, ülikoolid ja uurimisinstituudid, mille järele puudub konkurentsivõimeline turunõudlus teiste organisatsioonide poolt;
4. Standardkinnisvara geograafilistes eripiirkondades ja seal asuvatest peamistest ärikeskustest eemal asuvates kohtades tootmise või äritegevuse eesmärgil.
Spetsialiseerimata vara on kõik vara liigid, välja arvatud see, mis ei kuulu erivara mõiste alla. Teisisõnu, see on selline, mille järele on üldine nõudlus, koos võimaliku moderniseerimisega või ilma, ja mida tavaliselt ostetakse, müüakse või renditakse vabaturul, et kasutada olemasolevatel või sarnastel eesmärkidel, kas vabana. kinnisvara ühele omandile või (kasutatud või tasuta) investeeringuks või arendamiseks.
Omaniku kasutuses oleva kinnisvara hindamisel ettevõtte (ettevõtluse) tegevuses kasutamiseks võetakse hindamise aluseks:
· turuväärtus olemasoleval kasutusel - spetsialiseerimata kinnisvarale, sh selle äripotentsiaali alusel hinnatud kinnisvarale.
· asenduskulu jääk - spetsialiseeritud kinnisvara puhul.
Spetsialiseerimata ja spetsialiseerunud vara liigitatakse omakorda kategooriatesse sõltuvalt omandi eesmärgist. Sarnast klassifitseerimispõhimõtet kasutatakse nii hindamisel kui ka muudel eesmärkidel.
2.5 Keskkonnategurite mõju kuludele.
Keskkonnategurid, nii ebasoodsad kui ka soodsad, on kaasatud tegurite hulka, mida tavaliselt hindamisel arvesse võetakse. Teatud tegurid mõjutavad teatud tüüpi kinnisvara ja mõjutavad otseselt hindaja arvutusi, kus neid tuleb arvesse võtta võrreldavate ja mõjutamata kinnisvara kohta saadud turuandmetega seoses. Muudel juhtudel mõjutavad need tegurid kõiki piirkonna omadusi.
Asjakohased keskkonna- ja saastetegurid hõlmavad tavaliselt järgmisi kategooriaid:
· looduslikud tegurid nagu radoon või metaan, õhusaaste või müra;
· tehnogeensed saastetegurid, mis on tekkinud sellel maal toimunud või praegusel ajal toimunud tööstusliku tegevuse tagajärjel või naaberaladelt sisenemise tagajärjel;
· saastetegurid elektromagnetväljade ja muude väljade näol;
· saastetegurid taaskasutatud materjalide kasutamisel.
Kõik kinnisvaraklassid on vastuvõtlikud keskkonnategurite väärtusele, kuid müügiks või laenu tagatiseks pakutavad kinnisvarad on nende tegurite suhtes eriti tundlikud.
Kinnisvara hindamise tööde maht ei hõlma kinnisvara keskkonnaauditi töid. Juhtudel, kui hindajal on alust arvata, et keskkonnategurid võivad väärtust oluliselt mõjutada, peab ta teavitama klienti professionaalse keskkonnaeksperdi kaasamise vajadusest.
Hindaja peab teavitama keskkonnaeksperti oma uuringu kontekstist, sealhulgas ala praegustest ja võimalikest tulevastest kasutusviisidest, mida väljendatakse kõrgeima ja parima kasutuse alusel määratud väärtuses. Üldiselt peaks keskkonnaekspert vastama järgmistele küsimustele:
· kas saasteallikat või ohuallikat on võimalik edukalt ja säästlikult kõrvaldada;
· kui saastumist või ohtu ei ole võimalik täielikult kõrvaldada, kas seda on võimalik isoleerida või katta, et muuta kinnistu selleks kasutuseks kindlaksmääratud, isegi piiratud ajaks sobivaks;
· kas reostuse või ohu mõjusid on võimalik kuidagi leevendada;
· milline on kõige tõhusam reostustõrje ja reguleerimise vahend;
Juhtudel, kui reostuse allikat või tagajärgi on võimalik likvideerida, saab hinnangu anda sellise likvideerimise või likvideerimise vastavaid hinnangulisi kulusid arvestades.
III Praktiline osa.
3.1 Võrdleva müügimeetodi praktiline rakendamine.
2000. aasta lõpus alustati Podolski oblastis suvilate ehitamist. Madalad elamukompleksid on paarismajade read, millel on ühised seinad sarnaste naabermajadega. Sõna “korterelamu”, mis tähistab sarnaselt mõtlevate naabrite jõupingutustega loodud ja arendatud kinnisvara, pole eriti populaarne. Seetõttu on meie jaoks eksootiliste, põhimõttel “ühised seinad ja katus – oma hoov” ehitatud eluruumide tähistamiseks vene igapäevaelus juurdunud ingliskeelne sõna “town house”.
Ikka näiteks suvila turuväärtus võrdleva müügi meetodil.
Üldpind on 120 ruutmeetrit, suvilas on 6 tuba, 3 magamistuba, vannituba, duširuum, viimistletud kelder. Garaaži hindamiskuupäeva seisuga ei ole. Krundi pindala – 1000 ruutmeetrit.
Analüüsiks kasutame andmeid viie sama piirkonna võrreldava kinnisvara müügi kohta.
Tabel nr 1.
| Objekt nr 1 | Objekt nr 2 | Objekt nr 3 | Objekt nr 4 | Objekt nr 5 | |||
| Müügihind | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 | ||
| Omandiõigus | täielik | täielik | täielik | täielik | täielik | ||
| Tingimused fi- rahastamine | turuväline, 3000 ülehinnatud | turuväline, 8000 ülehinnatud | turul | turul | turul | ||
| Müügitingimused | turul | turul | turul | turul | turul | ||
| Turutingimused (aeg) | 2 nädalat | 6 nädalat | 1 aasta | 1 aasta | 1 aasta | ||
| Maja piirkond | 120 ruutmeetrit. | 145 ruutmeetrit. | 120 ruutmeetrit. | 145 ruutmeetrit. | 120 ruutmeetrit. | ||
| Maa-ala | 10000 ruutmeetrit | 12000 ruutmeetrit | 10000 ruutmeetrit | 12000 ruutmeetrit | 10000 ruutmeetrit | ||
| Tubade arv | 6 | 7 | 6 | 7 | 6 | ||
| Magamistubade arv | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 | ||
| Vann | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| Dušš | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| Kelder | lõpetamata | lõpetamata | lõpetamata | lõpetamata | lõpetanud | ||
| Garaaž | Seal on | Seal on | Seal on | Seal on | Ei | ||
Lähteandmetest nähtuvalt erinevad võrdlusobjektid hinnatavast rahastuse, müügiaja ja füüsiliste omaduste poolest.
Finantseerimistingimuste korrigeerimise suurus määratakse objektide müügihinna võrdlemisel turu- ja turuvälise finantseerimisega. Sel juhul diskonteeritakse laenumakseid turuintressimääraga. Meie näites on reguleerimisväärtused objektil nr 1 defineeritud kui 3000 ja objekti nr 2 puhul 8000.
Kuna kõikidel võrreldavatel kinnisvaraobjektidel on turu müügitingimused, ei ole müügitingimuste kohandamine vajalik.
Turutingimustega (müügiaeg) kohandamiseks on vaja valida objektid, mis erinevad ainult selle elemendi poolest. Meie puhul erinevad objektid nr 1 ja nr 3 ainult finantseerimise ja müügiaja poolest. Korrigeerides müügihinda
objekti nr 1 finantseerimistingimuste kohta saate korrigeerimise määrata müügi hetkel:
(62000 – 56000) / 156000 = 0,1.I.e. Aastaga tõusevad hinnad turul 10%.
Seega viiakse kõik võrreldavad objektid samadesse tingimustesse nii finantseerimise kui ka müügiaja osas, mis loob ühtse aluse muude võrdluselementide korrigeerimiseks.
Mitmetes võrdlusobjektides esindavad suuruse erinevust erinev ruumide arv ning maja ja krundi erinevad pindalad. Veelgi enam, krunt 12 000 ruutmeetrit. vastab majale pindalaga 145 ruutmeetrit. 7-toalise krundiga 10 000 ruutmeetrit. vastab majale, mille pindala on 120 ruutmeetrit. 6 toaga. Seega on objektide nr 1 ja nr 2 võrdluse suuruse korrigeerimine järgmine:
70000 – 62000 = 8000.
Garaaži olemasolu korrigeerimine on tuletatud objektide nr 3 ja nr 5 võrdlusest:
61600 – 59400 = 2200.
Kohandus valmis keldri jaoks määratakse objektide nr 2 ja nr 4 võrdluse põhjal:
77000 – 70000 = 7000.
Tehtud kohanduste tulemused on toodud tabelis nr 2
Tabel nr 2.
| Objekt nr 1 | Objekt nr 2 | Objekt nr 3 | Objekt nr 4 | Objekt nr 5 | |
| Müügihind | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Omandiõiguste üleandmine kehtivus | täielik | täielik | täielik | täielik | täielik |
| Õigusnormide korrigeerimine | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Finantseerimistingimused | mitte turg | mitte turg | mitte turg | mitte turg | turul |
| Finantseerimistingimuste kohandamine. | - 3000 | - 8000 | 0 | 0 | 0 |
| Kohandatud hind | 62000 | 70000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Tehingu tingimused | kaubanduslik | kaubanduslik | kaubanduslik | kaubanduslik | kaubanduslik |
| Korrigeerimine vastavalt tehingutingimustele | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Hind kohandatud vastavalt turutingimustele | 2 nädalat | 6 nädalat | 1 aasta | 1 aasta | 1 aasta |
| Kohandamine turutingimuste alusel | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % |
| Kohandatud hind | 62000 | 70000 | 61600 | 77000 | 59400 |
| Asukoht | sarnased | sarnased | sarnased | sarnased | sarnased |
| Suurus | 120 ruutmeetrit. | 145 ruutmeetrit. | 120 ruutmeetrit. | 145 ruutmeetrit. | 120 ruutmeetrit. |
| Reguleerige suuruse järgi | 0 | - 8000 | 0 | - 8000 | 0 |
| Garaaž | Seal on | Seal on | Seal on | Seal on | Ei |
| Garaaži olemasolu korrigeerimine | - 2200 | - 2200 | - 2200 | - 2200 | 0 |
| Valmis kelder | Ei | Ei | Ei | Jah | Ei |
| Korrektsioon keldrile | + 7000 | + 7000 | + 7000 | 0 | + 7000 |
| Kohandatud hind | 66800 | 66800 | 66400 | 66800 | 66400 |
| Üldine netokorrektsioon | 1800 | 11200 | 10400 | 3200 | 12400 |
| sama % | 3 | 14 | 19 | 5 | 23 |
| Müügihinnast kogu brutokorrigeerimine | 11200 | 25200 | 14800 | 17200 | 12400 |
| Müügihinnast | 19 | 32 | 26 | 25 | 23 |
Iga võrdlusobjekti kohta saadi korrigeeritud hind. Vastavalt probleemi tingimustele on korrigeeritud müügihindade andmete põhjal kohustatud tuletama turuväärtus.
Ühe turuväärtuse näitaja tuletamise põhjendus on anda igale korrigeeritud müügihindade seeria liikmele kaalutegur, võttes arvesse seda, kuivõrd erinevad võrdlusobjektid hindamisobjektidest. Sel juhul tuleks arvestada
tähelepanu müügihindade hajumise vahemikule, absoluutväärtuses tehtud korrigeerimiste koguprotsendile, positiivsete ja negatiivsete korrigeerimiste erinevusena määratletud korrigeerimiste koguprotsendile, samuti muudele andmetele.
Selles näites on meil praktiliselt väga kitsas müügihindade vahemik - 66 400-st 66 800-ni, kuid väiksemate korrigeerimistega müügihinnale on määratud suurem osa - objektil nr 5 korrigeerimiste arv = 2. Lisaks kogu brutokorrigeerimise summa objektil nr 5 on sama peaaegu kõige väiksem. Seetõttu võeti võrdlusobjekti turuväärtuseks objekti nr 5 müügihind – 66 400.
3.2 Investeerimisriskid ja kinnisvaraturu statistika.
Kinnisvaraturu statistika sisaldab enamasti infot üürimäärade ja tasuvusnäitajate kohta. Andmete võrreldavuse huvides viitab teave ainult esmaklassilistele omadustele. Arvatakse, et sellised objektid vastavad kõrgeimatele nõuetele asukoha, varustuse, sidetoe, planeerimislahenduste jms osas ning rendimäärad on määratud samades standardites kulude mõõtmisel ja jaotamisel omaniku ja üürniku vahel hoolduse, remondi, kindlustuse osas. , jne. .
Teave rendihindade kohta loetakse kättesaadavaks. Selle ühtlustamiseks on vajalik ainult nimetatud adekvaatsuse kontrollimine. Informatsiooni tasuvusnäitajate kohta on keerulisem koostada. Kuna ostu-müügitehinguid pole nii palju, siis võetakse arvesse varem sooritatud tehingud, integreeritakse erinevate objektide andmed, arvestatakse ajavahesid, inflatsiooni ja muid protsesse. Kasumlikkuse näitajad sisaldavad teavet ka regionaalsete riskide kohta ning siin domineerib asjatundlik lähenemine. Seetõttu on statistika üks kinnisvaraturgude erialasid.
Äritegevuse ja investeeringute intensiivistumisega piirkonnas kaasneb paratamatult bürooturu kasv, nõudluse, täituvuse ja üürimäärade kasv. Samal ajal stimuleeritakse büroode uusehitust ja kaasajastamist, millele järgnevad teenindusosakonnad, kaubanduskompleksid, vabaajakeskused jne. Sellised protsessid on tänapäeval iseloomulikud suurimatele ärikeskustele: Ameerika ja Vana Maailma traditsioonilistele finantspealinnadele, kiiresti kasvavatele Kagu-Aasia, Hiina ja India pealinnadele. Üüriäri statistika analüüs näitab mitmeid huvitavaid nähtusi. Näiteks:
Üürimäära andmed on oluliselt dünaamilisemad kui tootluse andmed; üürihindade dünaamikat iseloomustab teatav kõikumine, mis peegeldab (küll nihkega) üldisi tõusude ja mõõnade protsesse; büroo- ja kaubanduskinnisvara näitajate muutused ei pruugi ajaliselt ja ulatuselt kokku langeda; turuolukorra paranemine väljendub rendimäärade tõusus ja harvem tasuvusnäitajate languses (nende märgatavalt väiksema dünaamilisuse tõttu); asümmeetriline pilt tekib ka turuolukorra halvenemisel;
Kasumlikkuse näitajate väärtused on seda paremad (madalamad), mida usaldusväärsem ja stabiilsem on piirkonna majandus ja sotsiaalne olukord. Stabiilse rendiäri liidrid on London, Pariis ja Frankfurt, kus kasumlikkuse näitajate muutumise piirkond jääb 5-6% piiresse;
Ida-Euroopa pealinnade näitajate muutused on vähem dünaamilised; see on seletatav nii väiksemate turumahtude, vähemate tehingutega kui ka ilmselt Lääne ekspertide ja äriringkondade väiksema huviga nende turgude vastu; Ida-Euroopa pealinnade tasuvusnäitajad on püsivalt 2-3 korda kõrgemad kui Lääne pealinnade samalaadsed väärtused. Ja 1998. aasta augustikriisi järgsel perioodil olid Moskvas kasumlikkuse näitajad 4 või enam korda kehvemad. Ja see ei juhtunud mitte ainult kinnisvara väärtuse reaalse languse tõttu, vaid pigem selle piirkonna ebastabiilsuse ja kasvavate äririskide eksperthinnangu tulemusena;
Soovitatav on hankida täiendavat analüütilist teavet, kasutades arvutatud ühiku kapitaliseeritud maksumuse (UCC) indikaatorit - hinnanguna renditud kinnisvara mõne keskmise äripinna ühiku maksumusele.
Selline hinnang koos kiire reageerimisega rendihindade kõikumistele annab eksperthinnangud ettevõtte edukuse ja riskide kohta.
Esialgse teabe - Euroopa linnade üüristatistika - leiate lääne väljaannetest (näiteks igakuisest EuroProperty'st). Esindusobjektidena valime: Frankfurt, London ja Pariis - stabiilseima äri keskused, Peterburi, Praha ja Varssavi - kõige riskantsema (Euroopa) üüriäri näitajatega üleminekumajanduse keskused.
Kontori rentimise äri.
Lääne pealinnade vaatlusperiood 01.99-08.00 näitas üldist edusamme büroode rendiäris. Märgime Londoni tasuvusnäitaja absoluutset stabiilsust (5,00-5,50%) ning kasumlikkuse näitajate paranemist Frankfurdis (5,75-lt 4,90-5,50%) ja Pariisis (6,25-6,75-lt 5,50-6,00%). Ida-Euroopa pealinnade puhul iseloomustavad sama perioodi näitajad halvenevad. UKS-i arvutuslike andmete analüüs võimaldas lisaks viia vastavusse üürimäärade loogika välise lahknevusega (nende ületamine Peterburis ja Varssavis kuni 1999. aasta keskpaigani Pariisi ja Frankfurdi määradest). Seetõttu ei luba madalad UCL-näitajad kõrgete üürimäärade juures veel optimistlikult investeeringute kasvu oodata.
Rendikaubanduse äri.
Lääne pealinnade vaatlusperioodi 05.99-08.00 iseloomustab üldine näitajate halvenemine (mis on UCS-i abil selgelt näha). See viitab sellele, et ette võib tulla üsna pikki turuaktiivsuse perioode, mille järel soetatud kaubanduspindade müük reaalset tulu üldse ei too.
Ida-Euroopa pealinnade jaoks on vaatlusperiood 05.99–08.00 seotud pikaajalise stagnatsiooniperioodi möödumisega ja võib-olla ka sellest väljumise algusega (täheldati näitajate dünaamika paranemist, kuigi vahe UCS-i näitajad võrreldes lääne pealinnadega tunduvad hiiglaslikud - peaaegu suurusjärgus). Seetõttu tuleks praegu piirduda väitega, et kaubanduspindade turgudel võib ette tulla küllaltki pikki perioode, mil investeeringud Ida-Euroopa pealinnade kaubanduskinnisvara soetamiseks võivad tuua märgatavat positiivset mõju, sh Lääne-Euroopa majanduslanguse perioodidel. turud. See võib olla heaks argumendiks, kui otsite võimalusi kinnisvaraportfelli "piirkondadevaheliseks" mitmekesistamiseks.
Järeldus.
Kinnisvaraturu kujunemisperioodi lõppu iseloomustab üleminek ekstensiivselt arenduselt intensiivsele. On ilmselge, et lähiajal nii kiiret tehingute arvu kasvu turul ei toimu kui 90ndate esimesel poolel. Pealegi on eluasemeturul teatud perioodi jooksul võimalik vaid tehingute arvu stabiliseerumine. Samuti tundub täiesti võimalik hinnataset tõsta eelkõige järelturul. Kuid samal ajal luksuselamute hinnad mitte ainult ei langenud, vaid ka tõusid, mis näitab kvaliteetse eluaseme uue ehitamise väljavaateid. Firmajuhid märgivad ka konkurentsi tihenemist turul. Enamik neist kaldub arvama, et kui 1995. aastat iseloomustas mõõdukas konkurentsiaste, siis 2001. aastal tõusis see kõrgeks ja nii ka jääb.
Tehingute arvu ja hindade stabiliseerumine eluasemete järelturul on eelkõige makromajanduslike tegurite tagajärg, millest peamine on elanikkonna põhiosa madala sissetulekutaseme püsimine. Esialgne kiire nõudluse kasv turul, mis oli tingitud kõrge sissetulekuga inimeste kihi tekkimisest riigis, on nüüdseks praktiliselt lõppenud. Ja täna toimub selle kihi sees uus eristumine – ülikõrgete sissetulekutega kihi eraldamine. Tänu sellele diferentseerumisele on suurenenud nõudlus luksuselamute järele. Absoluutarvudes on selle kihi potentsiaal aga väga piiratud. Nõudluse tõsine kasv on võimalik kas sissetulekute suurenemise ja laia keskkihi moodustamise kaudu, millest võib saada peamine ostjate pakkuja, või nõudluse aktiivse stimuleerimise kaudu nii riigi kui ka kinnisvaraturu professionaalsete osalejate poolt. ise. Samas on nõudluse mõningane suurenemine tulevikus täiesti võimalik lähikuudel vältimatu raha eraldumise mõjul majandusse maksejõuetuse kriisi lahendamiseks ning seoses palgavõlgnevuste ja võlgnevuste tagasimaksmisega. valitsuse korraldused. Osa sellest rahast tuleb ka kinnisvaraturule, kuid ilmselgelt see olukorda kardinaalselt ei muuda, kuigi ostuavalduste arv selle teguri mõjul tõuseb mitme punkti võrra.
Samuti võib eeldada, et kommunaalteenuste tariifide vältimatu ja olulise tõusu tõttu on täiesti võimalik, et pakkumine eluaseme järelturul suureneb.
Veelgi enam, kui pakkumise hüppeline järelturul 1991-1993. oli põhjustatud kiirest hinnatõusust, siis nüüd lähtuvad müüjad mitte niivõrd võimalusest eluaseme müügiga väga olulisel määral sissetulekuid suurendada, vaid vajadusest vähendada selle ülalpidamiskulusid ning seega – nõustuvad alandamisega. hinnad. See omakorda võib veidi suurendada ka nõudlust ja seega ka kinnisvarafirmade käivet.
Samas ei leevenda see stabiliseerumine üldist probleemi – elamukinnisvaraturul tekib lähitulevikus nõudluse nappus, mis võib oluliselt vähendada tulusid kinnisvarafirmade traditsioonilisest tegevusest ostu- ja ostuteenuste osutamisel. kinnisvara müük.
Nendes tingimustes on vaja oluliselt laiendada ettevõtte poolt kliendile pakutavate teenuste valikut: pangamaksed, transporditeenused, notariteenused, remonditööde teostamise võimalus, järelmaksu võimaldamine jne, suurem tähelepanu reklaamile. , mis võib vähendada komisjonitasusid. Kõik need tööriistad võivad mängida olulist rolli klientide meelitamisel, kuid nende võimalused on endiselt piiratud. Kui üksikute ettevõtete jaoks suudavad need võtted anda vajaliku käibe mahu, siis ilmselgelt ei lahenda need üldiselt kinnisvaraäri arendamise probleemi. See probleem lahendatakse radikaalselt ainult nõudluse suurenemisega turul ja tänapäevastes tingimustes on see võimalik ainult riigi aktiivse osaluse kaudu, luues hüpoteeklaenusüsteemi - luues föderaalsed ja piirkondlikud hüpoteeklaenu agentuurid, toetades hüpoteeklaenude järelturgu, valitsuse garantiide andmine pankadele hüpoteeklaene.
Venemaa kinnisvaraturu järjepidev areng viis loomulikult järgmisse etappi, mida iseloomustab järsult tõusnud nõuded investeerimisotsuste põhjenduste kvaliteedile. Nii välismaal kui ka Venemaal hakkavad kinnisvaraturu osalised mõistma, et äriplaanide, investeerimisprojektide jms, mis on sisuliselt lihtsate valemite standardkogum, usaldusväärsus sõltub täielikult turu-uuringute paikapidavusest, mille tulemused on tehtud. kasutatakse valemites. Teisisõnu on kinnisvaraturul investeerimisprojekti elujõulisuse kõige olulisem ja olulisem näitaja selle otsuse tegemise aluseks oleva turu-uuringu elujõulisus.
Bibliograafia:
1. Balabanov I.T. “Kinnisvaramajandus”, Peterburi 2000. a.
2. Goremõkin V.A. Kinnisvara ökonoomika: Õpik. – 2. väljaanne, muudetud. Ja täiendav – M.: Kirjastus- ja raamatumüügikeskus “Turundus”, 2002
3. Kupchin A.N., Novikov B.D. kinnisvaraturg: seis ja arengusuunad. - Õpetus. M.: 1995.
4. Maksimov S.N. “Ettevõtluse alused kinnisvaraturul”, Peterburi. 2000.
5. Novikov B.D. Kinnisvaraturg ja hindamine Venemaal. – M.: “Eksam”, 2000.
6. Khamin D., Yurkov D. "Kinnisvaraturg kinnisvaramaaklerite pilgu läbi" // Majandus ja elu, 1997
Muud materjalid
Osa ülaltoodud ettepanekust tundub olevat ebapiisavalt põhjendatud, teine osa puudutab hoone kui kodanikuõiguste objekti seaduslikku kadumist, kuna algne kinnisasi ei olnud lihtsalt asi, vaid keerulisema süsteemitasandiga liitasi. ja elementaali tüüp...
Venemaa kuni 2005. aastani. // http:www.sbrf.ru/concept/2005 alates 00.htm Töö ülevaade
Sissejuhatus
Peatükk 1. Kinnisvara väärtuse hindamise teoreetilised alused
1.2 Kinnisvaraobjektide klassifikatsioon
1.3 Kinnisvara väärtuste liigid
1.4 Kinnisvara hindamise aluspõhimõtted
1.5 Kinnisvara väärtust mõjutavad tegurid
Peatükk 2. Elamukinnisvara hindamine
2.2 Elukondliku kinnisvara hindamine tulude meetodil
2.3 Elukondliku kinnisvara hindamine analoogide müügi võrdlemise teel
2.4 Kinnisvara hindamine kulumeetodil
2.5 Kinnisvara hindamise tulemuste kooskõlastamine
Peatükk 3. Ettepanekud kinnisvara hindamismeetodite täiustamiseks
Järeldus
Kasutatud kirjanduse ja allikate loetelu
Rakendus
SISSEJUHATUS
Turumajanduse elementide hulgas on erilisel kohal kinnisvara, mis toimib tootmisvahendina (maa-, haldus-, tööstus-, lao-, äri- ja muud hooned ja ruumid, samuti muud rajatised) ja ese või tarbimisobjekt (maatükid, elamud, suvilad, korterid, garaažid).
Kinnisvara on kodanike isikliku eksistentsi alus ning on aluseks majandustegevusele ning igasuguste omandivormide ettevõtete ja organisatsioonide arengule. Venemaal toimub aktiivne kinnisvaraturu kujunemine ja areng ning kinnisvaratehingutes osaleb järjest rohkem kodanikke, ettevõtteid ja organisatsioone.
Tänu riigi ja hindajate konstruktiivsele suhtlusele on kinnisvara hindamise protsess viimastel aastatel muutunud palju tsiviliseeritumaks võrreldes ajaga, mil sõltumatu hindamine Venemaal oli alles lapsekingades. Tänapäeval reguleerivad hindajate tegevust vastavad föderaalseadused ja hindamise valdkonna standardid.
Lõputöö eesmärgiks on välja töötada ettepanekud elamukinnisvara hindamismeetodite täiustamiseks.
Selle eesmärgi saavutamiseks on vaja lahendada järgmised ülesanded:
Kirjeldage eluaseme hindamise olemust;
Kirjeldada kinnisvara hindamise metoodilisi lähenemisi;
Elamukinnisvara hindamine kulu-, võrdlus- ja tulupõhise lähenemisviisi abil;
Viia läbi hindamistulemuste võrdlev analüüs;
Töötada välja ettepanekud elamukinnisvara hindamise metoodika täiustamiseks.
Töö uurimisobjektiks on elamukinnisvara hindamine ning uurimistöö teemaks elamukinnisvara hindamise meetodid ja lähenemised.
Lõputöös läbiviidud uurimistöö metodoloogiliseks aluseks on kodumaiste ja välismaiste autorite teadustööd kinnisvara hindamise valdkonnas S. V. Gribovsky, E. I. Tarasevich, M. A. Fedotova, D. Friedman.
Lõputöö esimeses peatükis “Kinnisvaraobjektide väärtuse hindamise metoodilised eeskirjad” selgitatakse kinnisvaraobjektide väärtuse liigid ja nende klassifikatsioon. Vaadeldakse nii kinnisvara väärtust mõjutavaid tegureid kui ka kinnisvara hindamise aluspõhimõtteid.
Teises peatükis “Elamukinnisvara hindamine” esitatakse Novosibirskis Zaeltsovski linnaosas asuva kinnisvara - kahetoalise korteri - hindamise tulemused tulude ja võrdleva lähenemisviisi abil, samuti kinnisvarahinna arvutamise tulemused. vara likvideerimisväärtus.
Kolmandas peatükis “Ettepanekud elamukinnisvara hindamismeetodite täiustamiseks” on toodud peamised suunad olemasolevate elamukinnisvara hindamise lähenemisviiside täiustamiseks.
1. peatükk. KINNISVARA VÄÄRTUSE HINDAMISE TEOREETILISED RAAMISTID
1.1 Vajadus sõltumatu eluaseme hindamise järele
Hindamine on rakendusliku majandusanalüüsi teadus, mille põhiülesanne on selle vara pakkumise ja nõudluse jõudude dünaamika analüüsi põhjal määrata kindlaks vara (toote) müügi- või ostuhinna kõige tõenäolisem hind. asjaomasel turul. Formaalsest vaatenurgast lähtudes määratakse kõige tõenäolisem hind teatud nõudlustegurite kogumi ja pakkumistegurite komplekti modelleerimise põhjal.
Praegu reguleerib kinnisvara hindamistegevust föderaalseadus "Hindamistegevuse kohta Vene Föderatsioonis" 08/06/98 nr 135 - föderaalseadus.
Kinnisvara hindamise aktiivset arengut meie riigis soodustab praegune olukord kinnisvaraturul.
Kinnisvaraturg on hetkel meie riigi üks dünaamilisemaid turge, üks atraktiivsemaid investeerimisobjekte. See muutub väga oluliseks just praegu, kui olukord maailmas on väga ebastabiilne: eksperdid ei oska naftahinna kohta täpseid prognoose anda, ennustavad dollari kursi langust – säästude ohutuse tagajaks jääb praktiliselt ainsaks kinnisvara.
Venemaa hindamise peamised arengusuunad saab määrata nende toimingute loendi põhjal, milles on vaja kinnisvaraobjekte hinnata. Tuleb märkida, et see nimekiri täieneb pidevalt.
Kinnisvara erinevat tüüpi (turu-, investeeringu-, tagatis-, kindlustus-, maksustatav ja muu) väärtuse objektiivne hindamine on vajalik:
Ostu-müügi või renditehingute ajal;
Ettevõtete kapitaliseerimisel ja osakute ümberjagamisel;
Uute aktsionäride ligimeelitamiseks ja täiendavate aktsiate emiteerimiseks;
Katastrihindamisel maksustamise eesmärgil kinnisvara: ehitised ja maatükid;
Kinnisvara kindlustamiseks;
Laenu andmisel kinnisvara tagatisel;
Kinnisvara sissemaksmisel ettevõtete ja organisatsioonide põhikapitali;
Investeerimisprojektide arendamisel ja investorite, sh välismaiste investorite kaasamisel;
Kinnisvara likvideerimisel;
Pärimisõiguse teostamisel kohtuotsus;
Muude kinnisvara omandiõiguse teostamisega seotud toimingute eest.
Kinnisvara hindamisel on kolm peamist lähenemisviisi:
Kulumeetod: hinnatakse hinnatava vara tervikliku reprodutseerimise või täieliku asendamise maksumus, seejärel lahutatakse hoonete ja rajatiste arvestusliku amortisatsiooni summa ning lisatakse vabana maatüki maksumus. Selline lähenemine võib osutuda vajalikuks, kui vara maksustamise või vara arestimise eesmärgil objekti hindamine nõuab hoonete ja rajatiste väärtuse eraldamist maa väärtusest. Seda kasutatakse ka tulumaksu- ja raamatupidamisarvestuses: maksustatavast tulust arvatakse maha hoonete ja rajatiste kulum. Muud rakendusolukorrad:
Uusehituse teostatavusanalüüs,
maa parima ja tõhusaima kasutusviisi kindlaksmääramine,
Värskenda,
Lõplik kulukokkulepe,
institutsionaalsed ja eriotstarbelised hooned,
Kindlustuse eesmärgid.
Turu võrdlemise meetod: kinnisvara turuväärtuse hindamine sarnaste kinnisvara hiljutiste tehingute põhjal. Eeldatakse, et ratsionaalne investor või ostja ei maksa konkreetse kinnisvara eest rohkem, kui maksaks teise samasuguse kinnisvara ostmine, millel on sama kasulikkus.
Sissetulekumeetod: kinnisvara väärtuse määrab hüvede suurus, kvaliteet ja kestus, mida vara tulevikus eeldatavasti annab.
Venemaal on viimastel aastatel levinud objektide väärtuse hindamisel kulumeetod. Veelgi enam, valitsus teatas selle kasutamisest kinnisvara ümberhindamise programmide väljatöötamisel. See tõi kaasa selle, et põhivara ja kinnisvara väärtust alahinnati tugevalt. Tänapäeval on eriti oluline selliste objektide ümberhindamise protsess, mida saab teha turuhinnangu meetodil.
Tänapäeval on Venemaa turul hindamisorganisatsioonide arv märkimisväärne. 2004. aasta lõpu seisuga on Venemaal enam kui 9000 ettevõttel ja eraõiguslikul juriidilisel isikul riiklik litsents hindamistegevuse läbiviimiseks. Nüüd reguleerib turgu Majandusarenguministeerium, kuid 1. jaanuarist 2006 toimub üleminek iseregulatsioonile.
Praegusel etapil iseloomustab hindamisturgu suurenenud konkurents, paranenud kvaliteet ja madalamad teenuste hinnad. Eelkõige kasvab pidevalt nõudlus hindamise järele, et kajastada varasid finantsaruannetes vastavalt IAS-ile, US GAAP-ile või Venemaa raamatupidamisstandarditele; immateriaalse vara väärtuse hindamine turundus- ja brändistrateegiate efektiivsuse määramiseks; hindamine ostu-müügitehingute, vara rentimise, ühinemiste ja ülevõtmiste ning muude omandiõiguse ja muude varaliste õiguste üleandmise tehingute läbiviimise eesmärgil; hindamine kindlustuse eesmärgil, aktsiate täiendav emissioon või aktsiate tagasiostmine riigiettevõtete erastamise käigus; hinnang vara tagatisel laenu andmise eesmärgil jne.
Reitinguagentuuri Expert RA uuringu tulemuste kohaselt on viimase pooleteise aasta populaarseimad teenused olnud kinnisvara ja üldse ettevõtluse hindamisteenused. Nende piirkondade osakaal turu üldises struktuuris moodustas vastavalt 34,3 ja 32,1%.
1.2 Kinnisvaraobjektide klassifikatsioon
Kinnisvara hindamine pakub huvi eelkõige objektide puhul, millega iseseisva tootena turul aktiivselt kaubeldakse. Praegu on Venemaal need korterid ja ruumid, bürooruumid ja büroohooned, äärelinna elamud koos maatükkidega, vabad krundid arendamiseks ja (või) muuks otstarbeks. Kinnisvara hulka kuuluvad ka maavarad, mille Venemaa turg pole veel välja kujunenud. Allpool käsitleme kinnisvaraobjektide klassifitseerimise üldpõhimõtteid.
Kinnisvara esimene kategooria. Mõiste "kinnisvaraobjekt" tähistab meie puhul mistahes toodet, mis on maatükiga jäigalt seotud, selle üleviimine teise asukohta on võimatu ilma hävimise ja tarbimisväärtuse kaotamiseta. Kavandatava sõnastuse eesmärk on edendada diferentseeritud lähenemist erinevate kinnisvarakategooriate hindamisele, võttes arvesse nende kõige olulisemat tunnust, kaubakäibe tunnuseid, turgude struktuuri ja ulatust, kus kinnisvara ostu-müügi protsessid toimuvad. aset leidma. Kuna kinnisvara hindamist mõjutavad erinevad tingimused ja nende kombinatsioonid, siis klassifitseerimiseks (rühmitamiseks) kasutati “tunnuspuu” meetodit. See klassifikatsioon (rühmitamine) on mitmetasandiline. Igal tasandil viiakse see läbi vastavalt selle alustele koos võimalike erinevustega samal tasemel, kuid mööda erinevaid "harusid". Samas on klassifikatsiooni sügavus (tasemete arv) suurem nende harude puhul, millel paiknevad (nende hindamise seisukohalt) esinduslikumad objektid.
Igal tasemel on vastava klassifikatsioonitunnuse jaoks oma nimi ja soovitatavate väärtuste komplekt.
1. Päritolu.
2. Eesmärk.
3. Kaal.
3.1 Maamassid.
3.2. Eraldi maatükid.
3.3. Hoonete ja rajatiste kompleksid (dacha küla, mikrorajoon, hotell, sanatoorium jne)
3.3.1. Korterelamu.
3.3.2. Ühekorteriline elamu (mõis, suvila).
3.3.3. Sektsioon (sissepääs).
3.3.4. Põrand sektsioonis.
3.3.5. Korter.
3.3.6. Tuba.
3.3.7. Suvila.
3.4. administratiivhoonete kompleks.
3.4.1. Hoone.
3.4.. Ruumid või hooneosad (sektsioonid, korrused).
4. Kasutusvalmis.
4.1. Valmis.
4.2. Vajab rekonstrueerimist või kapitaalremonti.
4.3. Nõuab ehituse lõpetamist.
Kuna korteriturg on hetkel Venemaa kinnisvaraturu kõige arenenum sektor, on mõttekas keskenduda selle sektori uurimisele, et töötada välja põhilised metoodilised lähenemisviisid kinnisvara väärtuse hindamiseks.
Küpsel Lääne turul on kasutusele võetud erinev kinnisvara klassifikatsioon A-, B- ja C-kategooriasse, mis erineb ülaltoodud klassifikatsioonist.
Jaotatud järgmistesse klassidesse:
1) Spetsialiseeritud kinnisvara, mis on kohandatud konkreetse äritegevuse läbiviimiseks ja mida müüakse tavaliselt koos ettevõttega.
Näited: naftatöötlemistehased, keemiatehased, masinate ja seadmete paigutamise töökojad; hooned, mida nende asukoha, suuruse, kujunduse tõttu ei müüda ega rendita kunagi turul kolmandale isikule.
2) Spetsialiseerimata kinnisvara - tavalised hooned - kauplused, kontorid, tehased, laod, mida tavaliselt müüakse või renditakse.
Kinnisvaraobjektide klassifitseerimine erinevate tunnuste (kriteeriumite) järgi aitab kaasa kinnisvaraturu edukamale uurimisele ning hõlbustab erinevate kinnisvarakategooriate väärtuse hindamise meetodite väljatöötamist ja rakendamist. Klassifitseerimisprotsessis määratakse kindlaks eraldi kinnisvararühmad, mis määrab nende hindamisel ühetaoliste lähenemisviiside võimaluse.
1.3 Kinnisvara väärtuste liigid
Kinnisvara hindamise algstaadiumis seisab eksperthindaja alati silmitsi raske probleemiga valida hindamisarvutuste tegemiseks väärtuse liik. See valik sõltub paljudest teguritest (objekti olemus ja hindamise funktsioonid) ning määrab selle omaduse hilisema hindamismeetodi valiku. Kui kinnisvara hinnatakse hüpoteeklaenu saamise eesmärgil (laen kinnisvara tagatisel), on hindajal oluline omada usaldusväärset teavet selle kinnisvara tõenäolisema müügihinna kohta, kui laenuvõtja (kinnisvara kinnisvaraomanik) ei maksa laenu (laenu). Lääneriikides kinnisvara maksustamise eesmärgil hinnates lähtutakse vara turu- või asendusväärtusest, lähtudes selle taastootmiskuludest. Rekonstrueerimisele kuuluvate objektide hindamisel valitakse reeglina investeeringu väärtus, s.o. kinnisvara väärtus konkreetse investori jaoks.
Sihtotstarbeliste hoonete hindamisel kinnisvaraturu “passiivsetes” sektorites, kui turuväärtuse määramiseks ei ole piisavalt teavet, samuti kinnisvara hindamisel kindlustuse eesmärgil arvestatakse asendusmaksumus või asenduskulu. kasutatud.
Turuhind
Turumajanduslikes tingimustes on kõige levinum kinnisvara väärtuse liik turuväärtus. Turuväärtus on kõige tõenäolisem hind, mille kinnisvara saavutaks konkurentsivõimelisel ja avatud turul kõikides õiglase kaubanduse, müüja ja ostja kohusetundliku tegevuse tingimustes ning ilma ebaseaduslike stiimuliteta.
Mõistetakse, et ostu-müügitehingus toimub õiguste üleminek müüjalt ostjale järgmistel tingimustel.
1. Ostja ja müüja motivatsioon on tüüpiline, s.t. nad tegutsevad ilma liigse surve või erakorraliste eluoludeta.
2. Mõlemad pooled on hästi informeeritud, nendega konsulteeritakse ja nad tegutsevad vastavalt nende arvates nende parimatele huvidele.
3. Kinnistu on olnud turul müüki pandud piisava aja jooksul (piisab, et potentsiaalsed ostjad tutvuksid vara müügiinfoga ja langetaksid ostuotsuse).
4. Tasuti tehingu finantseerimise tingimustel.
5. Hind on tavapärane, seda ei mõjuta konkreetsed finantseerimis- ja müügitingimused.
Kinnisvara turuväärtust nimetatakse muidu vahetusväärtuseks – erinevalt kasutusväärtusest (või kasutusväärtusest), mis peegeldab objekti väärtust konkreetse omaniku jaoks.
Turuväärtuse kontseptsioon lähtub sellest, et tüüpilisel kinnisvaraturu ostjal on võimalus valida alternatiivseid kinnisvaraobjekte. Turuväärtus on objektiivne, sõltumatu üksikute kinnisvaraturul osalejate soovidest ja peegeldab sellel turul valitsevaid reaalseid majandusolusid.
Kasutuskulu (tarbijakulu)
Kasutuskulu (tarbimisväärtus) kajastab kinnisvara väärtust konkreetse omaniku jaoks, kes ei kavatse seda kinnisvara kinnisvaraturule viia. Objekti tarbimisväärtuse hindamine toimub selle olemasoleva kasutusprofiili ja nende finants-majanduslike parameetrite põhjal, mida objekti kasutamise eelajaloos vaadeldi ja prognoositakse tulevikus.
Investeeringu maksumus
„Investeeringu väärtuse” mõiste, mis sarnaneb mõistega „kasutusväärtus”, tähendab kinnisvara väärtust konkreetse investori jaoks, kes ostab hinnatava kinnisvara või investeerib sellesse oma rahalisi vahendeid. Investeeringu väärtuse arvutamisel lähtutakse investori oodatavast tulust ja nende kapitaliseerimise konkreetsest määrast. Investeeringu väärtus arvutatakse tavaliselt konkreetse investori investeerimisprojekti või tulu teeniva objekti hindamisel. Seda tüüpi kulu on subjektiivne.
Asenduskulu (objekti reprodutseerimise maksumus)
Asenduskulu (objekti reprodutseerimise kulu) määratakse jooksevhindades kuludega, mis on seotud hinnatava objekti täpse koopia ehitamisega, selle “uues” seisukorras (v.a kulumine), kasutades samu arhitektuurseid lahendusi, ehituskonstruktsioonid ja materjalid, samuti sama ehituskvaliteediga - paigaldustööd. Sel juhul taastoodetakse sama objekti vananemist ja samu puudujääke arhitektuursetes lahendustes, mis hinnataval objektil olid.
Asenduskulu
Asendusmaksumuse määravad kulud jooksevhindades sellise kinnisvara ehitamiseks, mis on hinnatavaga samaväärse kasulikkusega, kuid on ehitatud uues arhitektuurilises stiilis, kasutades kaasaegseid projekteerimisstandardeid ja täiustatud materjale ja konstruktsioone ning kaasaegseid seadmeid. kinnisvarast. Seega väljendub asenduskulu objekti täpse koopia reprodutseerimise kuludes ja asenduskulu funktsionaalse analoogi objekti loomise kuludes.
Kindlustusväärtus
Kindlustusväärtus arvutatakse hävimisohus (või hävimisohus) eseme asendusmaksumuse või asendusmaksumuse alusel. Objekti kindlustusväärtuse alusel määratakse kindlustussummad, kindlustusmaksed ja kindlustusintress.
Maksustamisväärtus (maksustatav väärtus)
Juriidiliste ja eraisikute vara maksustamise otstarbel määravad väärtuse maksuinspektsiooni poolt akrediteeritud eksperthindajad kas vara turuväärtuse või asendusmaksumuse alusel või tehakse hindamine formaalselt normatiivsete meetoditega. ilma eksperthindajaid kaasamata.
Likvideerimisväärtus
Likvideerimisväärtus on netoraha, mille kinnisvaraomanik saab vara likvideerimisel saada.
1.4 Kinnisvara hindamise aluspõhimõtted
Kinnisvara hindamise põhimõtted saab koondada nelja gruppi:
Kasutusideedel põhinevad põhimõtted;
Kinnisvaraga seotud põhimõtted (maa, hooned, rajatised);
Turukeskkonnaga seotud põhimõtted;
Kinnisvara parima ja efektiivseima kasutamise põhimõte.
Kõik käsitletavad kinnisvara hindamise põhimõtted on omavahel seotud. Kinnisvara hindamisel on vaja võimalusel arvestada kõiki või hindamise põhiprintsiipe, et saada vara väärtusele usaldusväärsem ja täpsem hinnang.
Kasutusjuhised
Kasutajapõhised põhimõtted hõlmavad kasulikkuse, asendamise ja ootuse põhimõtteid.
Kasulikkuse põhimõte seisneb selles, et igal kinnisvaral on väärtus ainult siis, kui see on kasulik mõnele investorile ja seda saab kasutada teatud funktsioonide või isiklike vajaduste elluviimiseks, näiteks kasutada kinnisvara hotelli, kohviku, kontori, muuseumina vms. . Kasulikkus on kinnisvara võime rahuldada kasutaja vajadusi antud asukohas ja teatud aja jooksul.
Asendusprintsiip ütleb, et ratsionaalne (tüüp)ostja ei maksa kinnisvara eest rohkem kui teise samalaadse, sama kasuliku kinnisvara eest küsitav miinimumhind. Hinnatava objekti maksimaalne väärtus määratakse madalaima maksumusega, millega saab osta teist samaväärset samaväärse kasulikkusega objekti.
Ootusprintsiip on seotud kasutaja arusaamaga kinnisvarast ja ütleb: tulu teeniva kinnisvara väärtuse määrab hinnatava vara kasutamisest oodatava rahavoo summa, aga ka selle edasimüügist oodatava rahavoo summa. . Tähtis on, millise aja jooksul loodetav tulu laekub, kuna investori tänane rubla on väärt rohkem kui homme saadav rubla.
Maatükile, sellel asuvatele hoonetele ja rajatistele esitatavate nõuetega seotud põhimõtted
See rühm sisaldab järgmisi põhimõtteid:
maa jääktootlikkus (tootlikkus);
Piirtootlikkus (panuse põhimõte);
Tasakaal (proportsionaalsuse põhimõte);
Optimaalsed väärtused;
Optimaalne omandiõiguste jaotus.
Maa jääktootlikkuse põhimõte.
Jääktootlikkuse (või tootlikkuse) põhimõte ütleb, et maa väärtus põhineb selle jääktootlikkusel (tootlikkusel). Selle seisukoha mõistmiseks on vaja mõista, et mis tahes tüüpi tegevus nõuab reeglina nelja tootmiskomponendi olemasolu: kapital, tööjõud, juhtimine ja maa.
Maa on maatükk ja sellel asuvad loodusvarad - suletud veekogud, elusloodus, taimestik ja mineraalid. Maatüki territoriaalsed piirid määratakse kindlaks kehtiva maaõigusaktiga kehtestatud viisil ja vormistatakse riigi maakorraldusasutuste poolt omanikule (või üürnikule) väljastatud tõendiga. Maa on peamine tegur, mis annab ruumi ja ressursse, mis on vajalikud igat tüüpi tootmistegevuseks.
Tööjõud on tööde kogum toote (teenuse) tootmiseks ja selle turul müümiseks. See mõiste ei hõlma juhtimistegevust.
Kapital on raha, mis on investeeritud põhivara ja käibekapitali taastootmisse, aga ka teistesse tootmise komponentidesse – tööjõusse, maasse ja majandamisse.
Tootmistegevuse juhtimine hõlmab ettevõtte juhtkonna teadmisi, oskusi, ettevõtlikkust ja talenti. Edukas juhtimine võimaldab optimeerida tootmist ja maksimeerida kasumit.
Iga tootmise komponent (kapital, tööjõud, juhtimine ja maa) tuleb katta ettevõtlustulust. Kuna aga maa on füüsiliselt kinnisasi ja sinna tuuakse äritegevuseks muid komponente, siis makstakse esmalt tööjõudu, kapitali ja majandamist ning ülejäänud tulust makstakse maa omanikule renti. Selline otsus on kooskõlas majandusteooria aluspõhimõtetega – maal on “jääkväärtus” ja teatud väärtus ainult siis, kui pärast ülejäänud kolme tootmiskomponendi katmist jääb järele tulu. Seega väljendatakse jääktootlikkust maale pärast tööjõu-, kapitali- ja majandamiskulude tasumist laekuva tuluga.
Piirtootlikkuse põhimõte (panuse põhimõte).
Piirtootlikkuse (või tootlikkuse) põhimõte ehk panuse põhimõte tähendab, et investeeringu tulemusena peab tekkima tootlus, mis jääb pärast kulude katmist alles. Seoses kinnisvaraturuga saab seda põhimõtet tõlgendada järgmiselt. Tihti võimaldab korteri renoveerimiskulu tõsta selle väärtust ja seda summades, mis oluliselt ületavad selle renoveerimiskulusid. Sel juhul rakendatakse piirtootlikkuse ehk panuse printsiipi. Osamaksu suurus vastab korteri renoveerimise tulemusena saadud hinna ja selle renoveerimise kulude vahele.
Tootluse suurendamise ja vähendamise põhimõte.
Selle põhimõtte olemus seisneb selles, et kapitaliinvesteeringute suurenemine tootmise põhikomponentidesse põhjustab kasumi kasvutempo tõusu ainult teatud piirini, misjärel muutub kasumi kasv väiksemaks kapitaliinvesteeringute kasvust. See piirmäär vastab kinnisvara maksimaalsele väärtusele. Igasugune hilisem investeering kinnisvarasse ei too kaasa proportsionaalset kasumi kasvu ja seega ka kinnisvara väärtuse proportsionaalset kasvu.
Seetõttu peab hindaja esmalt analüüsima erinevaid võimalusi maa kasutamiseks. Näiteks tehke kasumi arvutused erinevat tüüpi kinnisvara või erineva arvu objektide ehitamisest antud maatükil. Alles pärast seda saab ta teha lõpliku valiku sellel saidil ehitamiseks mõeldud kinnisvara tüübi kohta. Tootmiskomponentide erinevate kombinatsioonide variantide kujundamise ja selle alusel maksimaalse kasumi määramise protsessis rakendatakse kasumlikkuse suurendamise ja vähendamise põhimõtet.
Tasakaalu põhimõte.
Tasakaalu põhimõte (ehk proportsionaalsuse printsiip) on sõnastatud järgmiselt: tootmise komponendid (või omadus) peavad olema omavahel kombineeritud teatud proportsioonis. Kui kapitaliinvesteeringute maht ületab teatud ajaperioodi tööde mahu, näiteks objekti ehitamisel, siis toimub "kapitali külmutamine" ja projekti üldine efektiivsus väheneb. Sarnane olukord on võimalik ka siis, kui teatud ajahetkel ei jätku vahendeid kinnistu ehitamiseks, mis on uusehituse investoritele hästi teada. Sellega seoses näevad rajatise ehitamise projektidokumentatsiooni osana ette nähtud regulatiivsed dokumendid rajatise ehitamise kalendaarsete ajakavade väljatöötamist, et saada projekti elluviimisest maksimaalne võimalik mõju.
Optimaalsete väärtuste põhimõte.
Optimaalsete väärtuste põhimõte (optimaalse majandusliku väärtuse põhimõte), arvestades kinnisvaraturu praeguseid suundumusi, on seda tüüpi kinnisvara teatud (optimaalne) väärtus suur nõudlus. Asjatundja hindaja peaks alati meeles pidama optimaalsete väärtuste põhimõtet ja kasutama seda seda tüüpi kinnisvara hindamisel.
Omandiõiguste optimaalse jaotuse põhimõte.
Kinnisasja omandiõigused tuleks jagada ja ühendada nii, et suureneks vara koguväärtus. Vene Föderatsiooni kehtivad õigusaktid võimaldavad omandiõigusi jagada ja eraldi müüa. Omandiõigused hõlmavad õigust vara omada, kasutada ja käsutada. Omandiõigused on lisaks omandiõigusele eluaegse päriva valduse õigus, vara alalise (alalise) kasutamise õigus, majandusomandi õigus ja operatiivjuhtimise õigus, samuti eri liiki servituudid - õigus. kinnisvara piiratud kasutusest. Pealegi ei ole vara omandiõiguse üleandmine teisele isikule aluseks muude varaliste õiguste, näiteks selle vara rendiõiguse lõpetamiseks.
Kinnisvara omandiõiguse jagamine võib toimuda järgmiselt:
1. Füüsiline jagamine on kinnistu jagamine osadeks: kelder, põrandad jne. Krundi jaoks - õiguste jagamine õhuruumile, maapinnale ja selle aluspinnasele, maamassi jagamine eraldi kruntideks.
2. Omandiaja järgi jagamine - need on erinevat tüüpi üürilepingud, eluaegne omand, tulevased omandiõigused jne.
3. Varaliste omandiõiguste kogumi eraldamine - omandiõigused, tähtajaline või alaline kasutamine, käsutamine, eluaegne (päritud) omand, majandusjuhtimine, operatiivjuhtimine ja vara piiratud kasutusõigus.
4. Omandiõiguste jagamine osalejate vahel - ühisüür, seltsing, aktsiaseltsid, optsioonid, usaldusfondid, lepingud kokkulepitud müügitingimustega.
5. Jaotused pandiõiguse järgi – hüpoteegid, maksupandid, kohtulikud pandiõigused, osalus kapitalis.
Ülaltoodud jaotuste tüüpide kasutamine varasuhete praktikas omandiõiguste kogumi ja nende optimaalse kombinatsiooni abil võimaldab tõsta kinnisvara väärtust.
Turukeskkonnaga seotud põhimõtted
Sellesse põhimõtete rühma kuuluvad sõltuvuse, vastavuse, pakkumise ja nõudluse, konkurentsi ja muutumise põhimõtted.
Sõltuvuse põhimõte
Sõltuvusprintsiip (ehk välismõju printsiip) ütleb: kinnisvara väärtust mõjutavad erinevad keskkonnategurid. Need tegurid - sõltuvalt nende mõju määrast konkreetsele objektile - jagunevad põhi- ja täiendavateks; olenevalt mõjusfäärist - klimaatiliselt, geoloogiliselt, regionaalselt, sotsiaalselt, majanduslikult, keskkonnaliselt, demograafiliselt, õiguslikult, rahvusvaheliselt, linnaplaneerimiselt, tööstuslikult ja tehniliselt. Majanduslikke tegureid saab omakorda eristada ka erinevate kriteeriumide järgi: rahalised, regulatiivsed ja muud. Hindaja peab meeles pidama, et igal juhul on asukoht peamine kinnisvara väärtust mõjutav tegur ning sellest tuleks alustada ka kinnisvara väärtuse analüüsi. Peamisteks teguriteks on ka kinnistu lähedus arenenud infrastruktuurile (ühendus kasutajaturuga): teed, kaubandus- ja kultuurikeskused jne, s.o. hindaja peab kindlaks tegema, kuidas tuluvood on seotud kasutaja turuga. Need kaks tegurit – kinnisvara asukoht ja selle seos kasutaja turuga – moodustavad koos „kinnisvara majandusliku asukoha” mõiste. See kogutegur mõjutab kinnisvara väärtust kõige rohkem. Hindaja peab välja selgitama ja mõõtma keskkonnategurite mõju:
hinnatava vara väärtust ja teha seda väärtust asjakohased korrigeerimised, kasutades võrdleva müügianalüüsi meetodit;
Rahavoo suurus tulude meetodil;
Kulutase asendusmaksumuse või asendusmaksumuse määramisel kulumeetodit kasutades.
Kirjavahetuse põhimõte.
Vastavuspõhimõte ütleb, et vara, mis ei vasta kehtivatele turustandarditele, on madalama väärtusega. Eksperthindaja ei pea mitte ainult teadma konkreetse kinnisvaraturu vastavusstandardeid, vaid jälgima ka nende arengusuundi, et prognoosida hinnatava kinnisvara väärtust tulevikus.
Nõudluse ja pakkumise põhimõte.
Nõudlus kinnisvara järele on nende jaoks tõeline vajadus. Pakkumine on kinnisvaraturul saadaolevate objektide arv ja selle pakkumise piiratus.
Nõudluse ja pakkumise põhimõtte olemus on tuvastada seos kinnisvara vajaduse ja selle piiratud pakkumise vahel.
Nõudluse kinnisvara järele määrab selle kasulikkus (suutlikkus rahuldada kasutajate vajadusi) ja saadavus, kuid seda piirab potentsiaalsete tarbijate maksevõime. Mida väiksem on nõudlus ja suurem pakkumine, seda madalam on kinnisvara maksumus. Ja vastupidi, kui kinnisvaraturul on pakkumine ja nõudlus tasakaalus, siis kinnistu turuväärtus stabiliseerub.
Eksperthindajad peaksid meeles pidama, et reeglina on nõudlus kinnisvara järele rohkem kõikumisele kui pakkumine, kuna rahapakkumise järsud muutused (näiteks finantsettevõtete pankroti tõttu) ja emotsionaalne sentiment. kinnisvaratehing jms toimuvad lühema aja jooksul kui kinnisvara ehitamine, mille tulemusena tekib turul lisapakkumine. Selle võime tundmine pakkumise ja nõudluse suhetes võimaldab eksperthinnangul vara väärtust täpsemalt ennustada.
Eluruumide puhul sõltub pakkumise ja nõudluse suhe elanikkonna demograafilisest koosseisust, kinnisvara ja tarbekaupade hinnatasemest, reklaamikampaania intensiivsusest, uutest õigusaktidest ja määrustest, laenude maksumusest, kinnisvara maksustamisest ja muud tegurid.
Eksperthindaja peab ennustama hinnatava kinnisvara nõudluse ja pakkumise vahelist seost, määrama selle suhte ja kõigi ülaltoodud tegurite mõju kinnisvara väärtusele.
Konkurentsi põhimõte.
Konkurents on rivaalitsemine, konkurents mis tahes tegevuses. Kõik inimesed on loomult konkurentsivõimelised. Konkurents või rivaalitsemine suureneb järsult, kui tegemist on liigse kasumiga teatud tüüpi tegevuses. Kinnisvaraturg pole selles osas erand. Kui kinnisvaraturul saadakse ülekasumit (see on kasum, mis ületab oluliselt antud turusektoris tavaliselt valitsevat kasumitaset), püüavad ettevõtjad sellele turule pääseda. Kasvav konkurents toob kaasa pakkumise suurenemise turul. Kui nõudlus ei kasva, siis kinnisvara hinnad sel juhul langevad ja ettevõtjate kasum väheneb. Ja vastupidi, konkurentsi nõrgenedes pakkumine väheneb ja kui nõudlus ei vähene, siis tõusevad kinnisvarahinnad ja ettevõtjate kasumid.
Mõistlik konkurents stimuleerib kinnisvaraturul objektide ja teenuste kvaliteedi tõusu, liigne konkurents aga toob kaasa kasumi vähenemise.
Konkurentsi puudumisel kinnisvaraturul (ja see juhtub monopoolse konkurentsiga) ei ole võimalik vara turuväärtust määrata, kuna turuväärtus kujuneb vaid konkurentsitihedal turul.
Muutuse põhimõte.
Muutuda võivad nii vara ise (näiteks füüsiline kulumine) kui ka kõik keskkonnategurid, mis vara väärtust mõjutavad.
Kõige iseloomulikumad muutuste liigid on nn elutsüklid. Need muudatused mõjutavad nii kinnisvara endid kui ka piirkondi (linnu), tööstusi ja ühiskonda tervikuna.
Eristatakse järgmisi peamisi elutsükleid.
1. Päritolu (projekteerimine, rajatise ehitamine, tööstuse, piirkonna kujunemine jne).
2. Kasv (kinnisvara opereerimisest saadava tulu kasvuperiood, piirkonna (linna), tööstuse vms kiire areng.
3. Stabiilsus, tasakaaluperiood (stabiilsed sissetulekud, kinnisvaratarbijate väljakujunenud maitse, piirkonna väljakujunenud infrastruktuur jne).
4. Langus (kinnisvaranõudluse vähenemise periood, kasumi vähenemine, tööstuse toodangu langus jne).
Arvestades elutsükleid, peab eksperthindaja analüüsima ja prognoosima seadusandlikke, demograafilisi, rahvusvahelisi, teaduslikke, tehnilisi, linnaplaneerimise ja sotsiaalseid protsesse ning kinnisvaraturu reaktsiooni neile.
Parima ja parima kasutamise põhimõte
Selle kõrgeima ja parima kasutamise põhimõte on sõnastatud järgmiselt: selle mõistlik ja võimalik kasutamine annab objekti kõrgeima hetkeväärtuse kehtiva hindamiskuupäeva seisuga.
Selle põhimõtte on teada ka teine definitsioon: see on mõistliku ja võimaliku hulgast valitud kinnistu kasutusvõimalus, mis toob kaasa maa kõrgeima väärtuse. Selline põhimõtte määratlus kehtib tavaliselt olulise kulumisega hoonete ja rajatiste, samuti vabade maatükkide hindamisel.
Kui hoone (rajatise) maksumus määratakse, siis seda tüüpi kinnisvara hindamisel tuleks keskenduda esmalt parima ja efektiivseima kasutuse põhimõtte väljaselgitamisele. Sel juhul saate selle objekti võimalike kasutusvõimaluste valimisel välistada hindamise ajal aktsepteeritud variandi, kuna selline kinnisvara kasutamine on piiratud ajavahemikuga kuni maatüki väärtuseni selle parima ja efektiivseima kasutusala ei ületa kogu kinnistukompleksi (maa ja hooned) väärtust koos ehitise lammutamise kuludega.
See põhimõte on kõigi kolme hindamisviisi rakendamisel põhiline (põhi) ja selle tõlgendamine on igal konkreetsel juhul eriti oluline, kuna see mõjutab väärtuse tüübi valikut. Kinnisvara kõige tõenäolisema müügihinna (vara turuväärtuse) määramisel on selle põhimõtte kõige sobivam tõlgendus: "olemasoleva kinnisvara kõige tõenäolisem kasutus", samas kui investeeringu väärtuse määramisel tuleb rõhku panna. tõlgendus on "kinnisvara kõige tõhusam kasutamine".
Kinnistu parima ja otstarbekama kasutuse analüüs viiakse läbi kahes etapis: esimeses analüüsitakse maatüki parimat ja efektiivsemat kasutust, justkui oleks see vaba, ning teises parimat ja otstarbekamat maatüki kasutamist. sellel saidil asuva hoone (struktuuri) kõige tõhusam kasutamine .
1.5 Kinnisvara väärtust mõjutavad tegurid
Nagu kõigi teiste hinnakujundusmehhanismide puhul, sõltub kinnisvara väärtus objektiivsete ja subjektiivsete tegurite kogumist, millest ainult viimased on seotud konkreetse müüja, ostja ja (või) vahendaja käitumisega tehingu tegemise etapis. . Subjektiivsete tegurite hulka kuuluvad näiteks temperament, teadlikkus, ausus, kannatlikkus, kinnisvaratehingus osalejate isiklikud meeldimised ja mittemeeldimised jne. Minu diplomi raames neid psühholoogia valdkonnaga seotud tegureid ei käsitleta ning põhitähelepanu on suunatud objektiivsetele teguritele ja nende mõjule kinnisvara hindamisel.
Objektiivsed tegurid on peamiselt majanduslikud, mis lõppkokkuvõttes määravad konkreetsete tehingute keskmise hinnatase.
Majanduslikud tegurid jagunevad makro- ja mikromajanduslikeks. Esimesed hõlmavad üldiste turutingimustega seotud tegureid: piirkonna kinnisvaranõudluse esialgne tase; uusehituse ja rekonstrueerimise mahud ja struktuur; rändetegurid; tehingute juriidilised ja majanduslikud tingimused (maksud, lõivud jne); inflatsiooni tase ja dünaamika. Makromajanduslike tegurite hulka kuuluvad ka pikaajalised tegurid: erinevused kaupade (teenuste) hindade dünaamikas ja palgatingimustes, mis mõjutavad vahendite kogumise ulatust ja edasilükatud nõudluse suurust; uue „rikaste inimeste“ sotsiaalse kihi kujunemise tempo ja ulatus, kellel on võimalus kinnisvarasse investeerida; välisesinduste süsteemi arendamine piirkonnas jne.
PEATÜKK 2. ELUKINNISVARA HINDAMINE
2.1 Kinnistu kirjeldus
Hindamisobjektiks on eraldi korter, mis koosneb kahest elutoast.
Hindamise eesmärk on määrata eeltoodud vara väärtus.
Kinnisvaraobjekt viitab tegelikule objektile, milleks on kinnisvara, ja seadusjärgsele õigusele sellele.
Rajatise ülevaatuse aruanne
Objekti aadress: Venemaa, Novosibirsk, Krasnõi prospekt, 171/2, apt. 27. Omanik: Abramenko N.I. STI tunnistus nr 78965784. Korter on erastatud.
Objekt asub metrooliini ääres (paremal kaldal), transpordivõrk on hästi arenenud. 10 minuti kaugusel Zaeltsovskaja metroojaamast. jalgsi. Lähedal asuvad Siberi messi messikeskus, kasiino, ööklubi, juuksur, spordi- ja spordikeskus, Energy Kultuurimaja, kino Progress-Kinomir, botaanikaaed on 10-minutilise jalutuskäigu kaugusel.
Lähim mikromarket on 10-minutilise jalutuskäigu kaugusel.
Asukohapiirkonna analüüs võimaldab anda kõrge hinnangu selle piirkonna tööturule, kus hindamisobjekt asub. Kaupluste ja õppeasutuste lähedust hinnatakse rahuldavaks. Avalike teenuste, aga ka heakorrateenuste kvaliteeti hinnatakse rahuldavaks.
Majast 5 minuti kaugusel asuvad lasteaed ja polikliinik, koolid üsna kaugel (15 - 20 min).
Keskkonnatingimused on kehvad tänu tehaste lähedusele – Novosibirski elektrivaakumitehas, Ekrani tehas, tehas, mis on oma nime saanud. Lenin, Novosibirski pooljuhtide tehas.
Maja omadused.
Seina materjaliks on paneel. Korruste arv kokku 5. Korruste kõrgus on 2,2 m. Maja on sõiduteest eemaldatud, asub hoovides.
Ehitusaasta: 1975. Hoone üldilme on hea.
Veevarustus - tsentraalne, küte - tsentraalne, ventilatsioon - looduslik, energiavarustus - tsentraalne.
Info korteri kohta:
Kahetoaline korter asub maja 2 korrusel. Korteri üldpind on 42 ruutmeetrit. m, elutuba - 28 ruutmeetrit. m (üks tuba – 18 ruutmeetrit, teine – 10 ruutmeetrit). Köögipind on 6 ruutmeetrit. m, vannituba võtab enda alla 3,5 ruutmeetrit. Korteril on rõdu ja telefon. Akende orientatsioon on lääne suunas. Korteri üldilme on rahuldav.
Korteri planeering ja asukoht sissepääsus on toodud lisas 1.
Seega võimaldab objekti asukoha ja seisukorra analüüs esmase lähendusena rääkida objekti üsna kõrgest maksumusest.
Hinnang viidi läbi järgmiste eelduste kohaselt:
Tehnovõrkude eriekspertiisi ei tehtud;
Objektil ei esine varjatud defekte, sh ehitise kandekarkassi defekte, mis võiksid mõjutada selle väärtust;
Kinnistu vastab kõikidele sanitaar- ja keskkonnastandarditele;
Hindamisel kasutati usaldusväärseid teabeallikaid.
2.2 Elukondliku kinnisvara hindamine tulude meetodil
Kinnisvara hindamine otsese kapitaliseerimise meetodil
Elukondliku kinnisvara väärtuse hindamise eesmärgil kapitalisatsioonimäära arvutamiseks tuleks kasutada Elwoodi lihtsustatud meetodit.
R = Υ – rakendus * (SFS) = CHOD / TS, (1.1)
kus R on kapitalisatsioonimäär;
Υ - omakapitali tootlus;
App - võimalik vara väärtuse tõus perioodi jooksul;
SFS on prognoositava hoidmisperioodi tagasivõtmistegur kursiga Υ;
NOR - puhas tegevustulu;
TC - praegune väärtus.
Puhas äritulu saab määrata järgmise valemi abil:
CHOD = EVD – PR, (1.2)
kus EVD on efektiivne brutotulu, mis määratakse järgmiselt:
EVD = PVD – PP + DD, (1.3)
kus PPV on potentsiaalne brutotulu ühe aasta jooksul, eeldades, et kinnisvara on täielikult renditud,
PP - hinnangulised kahjud töötusvõimalustest (3%),
DD – muu sissetulek.
Υ – tähistab tüüpilisele investorile sobivat reaalset tulu.
Tagasimakse määr määratakse järgmise valemiga:
SFS= i / (l+i)n-1, (1,4)
kus n on perioodide arv;
i - diskontomäär (omakapitali tootluse määr).
Otsese kapitaliseerimise meetodil määrame üüritulu saamise eesmärgil ostetud kahetoalise korteri maksumuse koos hilisema müügiga.
Rent - 12 000 rubla. / kuus Võimalik seisakuaeg - 3% Tegevuskulud - 1200 hõõruda. /kuus Omakapitali tootlus on 15%. Kasutusaeg: 5 aastat. Planeeritud väärtuse kasv on 40%.
Kapitali tagasimakse määr on näidatud tingimustel 0,086:
SFS = 0,15 / (1+ 0,15) 5-1 = 0,086.
Siis on kapitalisatsiooni määr 0,1583:
R = 0,15 - 0,40 * 0,139 = 0,0944.
Valemi (1.3) abil arvutatud tegelik brutotulu on 139 680 rubla:
EVD = 12000 * 12 - 12000 * 12 * 0,03 = 139680 hõõruda.
Nendel tingimustel kinnisvara omamisest saadav netotegevustulu on 125 280 rubla:
CHOD = 139680 - 1200 * 12 = 125280 hõõruda.
Kinnisvara hetkeväärtuse saab määrata järgmise valemiga:
TC = CHOD / R, (1,5)
kus R on kapitalisatsioonimäär;
NOR - puhas tegevustulu kinnisvara omamisest.
Seega on hinnatud elamukinnisvara hetkeväärtus 1327118,6 rubla:
TS = 125280 / 0,0944 = 1327118,6 rubla.
Hindamise järgmises etapis määrame objekti väärtuse tulevase tulu diskonteerimise teel.
Tuleviku tulu diskonteerimine on meetod, mille abil hinnatakse tulu tootvate kinnisvaraobjektide hetkeväärtust ja eeldatavat tulevast kasu objekti omamisest.
Kinnisvaratehingute tulevased eelised on järgmised:
Laekumiste sagedus puhast tegevustulu kujul rajatise omamise ajal;
Tagastamine on tulu eseme müügist pärast omandiperioodi lõppu.
Kinnistu hetkeväärtus määratakse järgmiselt:
TS = TS (PPD) + TS (R), (1,6)
kus PPD on tuluvoogude sagedus;
Ρ - tagasipööramine;
TC - praegune väärtus.
Objekti väärtus, mis on arvutatud diskonteeritud tulevikutulu meetodil, on kõigi tulevaste rahavoogude ja tagasitulekute nüüdisväärtus, võttes arvesse riskiastet ja alternatiivseid kasutusviise.
Kavandatava meetodi abil kulu arvutamise metoodika on järgmine.
1. etapp. Tulevase tuluvoo prognoos ja vara hinnanguline edasimüügiväärtus:
Prognoosiperioodi suuruse määramine;
Tulude laekumise sageduse määramine.
Prognoosi aluseks on puhas tegevustulu (NOI).
Pöördumise arvestus, s.o. vara müügist saadav tulu tehakse arvestades võimalikke vara väärtuse muutusi. Tagastamiskulust arvatakse maha müügikuludega seotud kulud.
2. etapp. Diskontomäära arvutamine.
Diskontomäär on tegur, mida kasutatakse tulevikus saadava rahasumma nüüdisväärtuse arvutamiseks.
Diskontomäär näitab kapitaliinvesteeringute efektiivsust arvestades planeeritud summa saamise riski. Diskontomäär valitakse keskmiseks tulumääraks, mida investorid loodavad saada oma kapitaliinvesteeringutelt sarnastesse kinnisvaraobjektidesse antud turul.
Kuna diskontomäär sõltub otseselt riskist, siis määrab selle see, kui kõrgele hindab keskmine investor antud kinnisvarasse investeerimisega kaasnevat riskitaset.
Järelikult, mida kõrgem on riskitase, seda kõrgem on diskontomäär ja sellest tulenevalt ka tulevaste tulude hetkeväärtus ning kinnisvara hetkeväärtus väiksem.
3. etapp. Rahavoogude tulevase väärtuse vähendamine nüüdisväärtusele liitintressi tehnikat kasutades.
CP = TS ± Δ = TS (1 + j), (1,7)
kus Δ on objekti väärtuse suurenemine või vähenemine;
CP - tagasipööramise maksumus;
J – objekti väärtuse muutuse osakaal aruandeperioodi jooksul (0,4).
Kinnisvara hetkeväärtus arvutatakse järgmise valemi abil:
kus i on omakapitali tootlus;
n - prognoosiperiood.
Puhas äritulu arvutati ülaltoodud otsese kapitaliseerimise meetodil ja moodustas hinnatava vara puhul 125 280 rubla.
Oletame, et saame korra aastas tulu kinnisvara käitamisest. Sel juhul on vara praegune väärtus 1 346 178 rubla:
TS = 125280 / (1+ 0,15) + 125280/ (1 + 0,15)2 + 125280 / (1+ 0,15)3 +
125280 / (1+ 0,15)4 + 125280 / (1+ 0,15)5 +
TS * (1+0,4) / (1+0,15)5 =
108939 + 94909 + 82967 + 72416 + 63273 + TS * 0,696
TS = 1346178 hõõruda.
Hindamise käigus on võimalik hinnata kinnisvarast tuleva rahavoogude väärtust.
SR = 1346178 * (1+0,4) = 1884649 hõõruda,
Seega saab hinnatud korteri 5 aasta pärast müüa 1 884 649 rubla eest.
2.3 Elukondliku kinnisvara hindamine analoogide müügi võrdlemise teel
Lähenemise olemus seisneb hinnatava vara võrdlemises muu müüki pandud kinnisvaraga.
Kinnisvara hindamise võrdleva lähenemisviisi aluspõhimõte on asendamise põhimõte. Selles on kirjas, et kui turul on mitu sarnast kinnisvara, ei maksa ratsionaalne ostja kinnisvara eest rohkem, kui kuluks muu sarnase kasulikkusega kinnisvara ostmiseks.
Hindamise etapid:
1. turu-uuringud;
2. andmete kogumine ja kontrollimine;
3. andmete analüüs ja võrdlemine;
4. muudatused;
5. andmete vastavusseviimine.
Turu-uuringud tehakse selleks, et tuvastada võrreldavad müügid ja müügiks pakutavad kinnisvaraobjektid, mis on sarnased objektiga.
Iga hindamisaktis võrreldava esemena kasutatud müüki peab hindaja isiklikult kontrollima.
Iga objekti tuleb võrrelda hinnatavaga ja analüüsida erinevusi:
Müügikuupäev;
Füüsilised omadused;
Asukoht;
Müügitingimused.
Hindamise järgmine samm on kohanduste tegemine. Selle etapi sisuks on kohandada iga võrreldava objekti müügi- või küsihindu vastavalt olemasolevatele erinevustele.
Kulude korrigeerimine muudab müüdud analoogobjekti hinda teatud summa võrra, mida hinnatakse analoogobjekti ja hinnatava objekti omaduste erinevuste järgi.
Protsentuaalseid korrigeerimisi kasutatakse tehingu ajastust, asukohast ja füüsilistest omadustest tulenevate erinevuste kohandamiseks.
Järjestikused muudatused. Nende eripära seisneb selles, et olenevalt protsentide korrigeerimise järjestusest on võimalik saada erinevaid tulemusi.
Kumulatiivsed parandused saadakse kõigi individuaalsete paranduste korrutamisel. Sel juhul pole järjestust vaja.
Lõplik väärtus kujutab endast hinnangut, mille hindaja teeb kogu olemasoleva teabe analüüsi põhjal. Lihtne keskmistamine ei anna alati täpset tulemust ja pealegi ei ole alati vaja väärtuse indikaatoriks valida ühte numbrit. Väärtuste vahemiku kasutamine on õigem.
Turuanaloogide võrdlemise meetodi rakendamiseks on vaja koguda andmeid kümne Zaeltsovski linnaosas müüdava kahetoalise korteri kohta ("Siberi mess, botaanikaaed"). Andmed sarnaste korterite kohta on toodud lisa 2 tabeli 1 tabelis.
Iga kümmet esitletud korterit tuleb iseloomustada kulumeetodi koefitsientidega ja tulemused kokku võtta tabelis.
Korteri Ksozh üld- ja elamispinna suhte koefitsient - võtab arvesse korteri üldpinna ja selle elamispinna suhet. Võetud võrdseks:
0,95 – suhe alla 1,50
1,00 – suhe 1,50 kuni 1,66
1,05 – suhe 1,66 kuni 2,00
1.10 - üle 2.00.
Rõdu või lodža saadavuse koefitsient Kbl:
Rõdu olemasolul on see koefitsient 1,00;
Kui on lodža – 1,05;
Nende puudumisel – 0,95;
kui on kaks või enam rõdu või lodža - 1.10.
Kat korruse koefitsient, kui korter asub maja esimesel või viimasel korrusel, on 0,90. Kõigil muudel juhtudel – 1.00.
Eeldatakse, et Keyesi ruumide isolatsioonikoefitsient on võrdne:
1.04 - kõik ruumid on isoleeritud;
0,96 - kahetoalistes korterites külgnevad toad või 3-6-toalistes korterites rohkem kui üks läbikäidav tuba;
1.00 - kõigil muudel juhtudel.
Eeldatakse, et Clifi lifti käideldavuskoefitsient on võrdne:
1.03 – 5 või vähema korrusega majades on lift;
1.00 - üle 5-korruselistes majades on lift või mitte 5-korruselistes majades;
0,97 – üle 5-korruselistes majades pole lifti.
Ruumi kõrguse koefitsient Kvys on võrdne:
0,98 – ruumide kõrgus alla 2,5 m;
1.00 – ruumi kõrgus 2,50 m kuni 2,80 m;
1,02 – ruumide kõrgus 2,80 m kuni 3,00 m;
1,04 - ruumi kõrgus 3,00 kuni 3,40 m;
1,06 - ruumide kõrgus üle 3,40 m.
Eeldatakse, et prügirenni olemasolu koefitsient K mus on võrdne:
1,02 - leidub vähem kui 5-korruselistes majades;
0,97 - mitte rohkem kui 5-korruselistes majades;
1.00 – muudel juhtudel.
Koefitsient, võttes arvesse köögipinda Kk:
0,95 - köögipinnaga kuni 6 ruutmeetrit. m;
1,00 - pindalaga 6 ruutmeetrit. m kuni 9 ruutmeetrit. m
1,02 - pindalaga 9 ruutmeetrit. m kuni 12 ruutmeetrit. m;
1,10 - üle 12 ruutmeetri m.
Iga kinnistu koefitsientide väärtused on toodud lisa 2 tabelis 2. Tabelis 2 arvutatud kahetoalise korteri ekvivalentmaksumus on kahetoalise korteri maksumus viiekorruselises majas, millel on üldpinna suhe elamispinda 1,5-1,66, rõduga, keskkorrusel, lae kõrgus üle 2,5 m, prügirenn puudub, köögipind 6-9 m.
Korrutades kümne korteri aritmeetilise keskmise maksumuse hinnatava korteri üldpinnaga ja jagades hinnatava korteri parandusteguriga, saame korteri tegeliku turuhinna, mis on 2410714:
54 tuhat rubla. * 42 / (1,0 * 1,0 * 1,0 * 0,96 * 1,0 * 0,98 * 1,0 * 1,0) =
Seega leiti uuritava vara võrdleval meetodil hindamise tulemusena, et kahetoalise korteri turuhind on 2 410 714 rubla.
2.4 Kinnisvara hindamine kulumeetodil
Kulupõhise lähenemisviisi kohaselt määrab vara väärtuse selle taastootmiseks või asendamiseks kulutatud ressursside hulk, võttes arvesse füüsilist ja moraalset kulumist.
Korteri maksumust on kulumeetodil üsna keeruline hinnata, kuna ühe korteri ehitamise kulusid ja nende kulude esiletoomist elamu kui terviku ehitamisel on üsna keeruline hinnata.
Objekti maksumust hindame kulumeetodil eeldusel, et maja ehitamise kulud jaotuvad proportsionaalselt korterite üldpinnaga. See eeldus on tingimuslik, kuid siiski võimaldab see saada ligikaudse hinnangu korteri maksumusele, kasutades kulupõhist lähenemist.
Seega on teada, et ehitusfirma Promstroy-D LLC plaanib tänavale elamu ehitada. Lennujaam (Novosibirski Zaeltsovski linnaosas, maja vahetus läheduses, kus hindamisobjekt asub). Promstroy-D LLC sai õiguse projekteerida ja ehitada see maja krundile, mille kogupindala on 3 tuhat 298 ruutmeetrit. m Krundi turuväärtuse ja elamu ehitamise kulude hindamise teostas investori tellimusel OÜ Praktika. Projekteerimiseelse dokumentatsiooni kohaselt on 5-korruselise maja korterite kasulik pind kokku 3 tuhat 262 ruutmeetrit. m Elamusse tuleb 75 korterit.
Praktika LLC ekspertide sõnul on maja ehitamise maksumus 10 miljonit 640 tuhat rubla. Sel juhul on ehituskulud 1 ruutmeetrit. m kogupindala on 3261,8 rubla.
Hinnatava kinnistu üldpind on 42 ruutmeetrit. m Seega on rajatise taastamise maksumus vastavalt kulupõhisele lähenemisviisile 136 995,6 rubla. (RUB 3261,8 * 42 ruutmeetrit).
Asendusmaksumuse määramisel tuleks arvesse võtta akumuleeritud amortisatsiooni. Elamu kasulik eluiga on 40 aastat. Hinnatava objekti amortisatsiooniaeg on 30 aastat. Seega on hindamisel vaja arvestada 10/40 objekti asendusmaksumusest.
Objekti maksumuse hindamine kulumeetodi abil on järgmine:
136995,6 hõõruda. * 10 / 40 = 34248,9 hõõruda.
2.5 Elamukinnisvara hindamistulemuste kooskõlastamine
Novosibirski Zaeltsovski linnaosas asuva elamukinnisvara - kahetoalise korteri - hindamiseks kasutati sissetulekumeetodeid ja võrdlevaid lähenemisviise, mis andsid järgmised tulemused:
1. Analoogide müügi võrdlemise meetodi kohaselt on objekti maksumus 2 410 714 rubla.
2. Sissetulekupõhise lähenemisviisi osana:
3. Vastavalt kulupõhisele lähenemisele on objekti maksumus 34248,9 rubla.
Likvideerimisväärtuse määramine on Venemaa hindamispraktikas üsna haruldane, mis mõjutab seda tüüpi hindamisviiside metoodilise toe madalat taset.
Ainus likvideerimisväärtust mõjutav ja turuväärtusest eristav tegur on kinnisvara müügi turuvälistele tingimustele omane sundmüügi tegur.
Seega on ilmselge, et likvideerimisväärtuse arvutamiseks praegustes Venemaa tingimustes on võimalik kasutada järgmist võrrandit:
Libe. = Sryn. x (1 - Kvyn.),
Kus on Slick? - kinnisvara likvideerimisväärtus;
Sryn. - uuritava objekti turuväärtus;
Kvyn. - sundmüügi korrigeerimine, tingimusel, et 0< Квын. < 1.
Ülaltoodud võrrandi kohaselt arvutatakse likvideerimisväärtus kahes etapis. Esimeses etapis määratakse uuritava vara turuväärtus. Teises etapis arvutatakse sundmüügi korrigeerimise summa ja lisatakse see turuväärtuse väärtusesse, st turuväärtust korrigeeritakse sundmüügi teguriga (turuväliste müügitingimuste puhul ).
Kui kinnisvara turuväärtuse arvutamine raskusi ei tekita, siis sundmüügi kohandustoetuse määramine ja selle matemaatiline põhjendus tekitab palju küsimusi. Praktikas aktsepteerivad hindajad seda intuitiivselt vahemikus 0,1–0,3 (10–30% turuväärtusest).
Seega on 10% korrigeerimisteguri korral elamu kinnisvara likvideerimisväärtus:
Slick = 2410714 hõõruda. x (1–0,1) = 2169642,6 hõõruda.
Kui korrigeerimistegur on 30%, on elamukinnisvara likvideerimisväärtus:
Slick = 2410714 hõõruda. x (1–0,3) = 1687499,8 hõõruda.
Seega võime üldiselt järeldada, et vara likvideerimisväärtus on 70–90% selle turuväärtusest ja jääb vahemikku 1687499,8 tuhat rubla. kuni 2169642,6 tuhat rubla.
Seega on selge, et nelja variandi puhul osutus korteri hind erinevaks. Et määrata, milline hind kajastab kõige täpsemalt objekti väärtust, peate teadma hindamise eesmärki, kuna hindamise eesmärk määrab väärtuse määramise valiku.
Kui hindamise eesmärk on määrata perioodilise tuluna kasumi teenimise eesmärgil ostetud objekti väärtus koos hilisema müügiga, peaksite keskenduma tulumeetodil saadud arvule (1 327 118,6 - 1 346 178 RUB). )
Kui hindamise eesmärgiks on objekti tegeliku turuväärtuse väljaselgitamine ning sarnaste objektide müügihindade kohta on piisavalt teavet, siis tuleks korteri väärtuseks võtta turuanaloogide võrdlemisel saadud arv (2 410 714 RUB). ).
Kui hindamise eesmärk on määrata korteri väärtus, mis on tagatiseks hüpoteeklaenu saamisel, siis on kõige adekvaatsem likvideerimisväärtus, kuna hindamisobjekti müük mittetäitmise korral. laenuleping tuleb tagada üsna lühikese ajaga. Seega tuleks vara väärtuseks võtta 1 687 499,8 tuhat rubla. kuni 216942,6 tuhat rubla.
PEATÜKK 3. ETTEPANEKUD KINNISVARA HINDAMISE MEETODITE PARANDAMISEKS
elamukinnisvara hindamine
Üldiselt on esimene peatükk pühendatud suures osas kinnisvara hindamisega seotud teoreetilistele alustele ja põhikategooriatele.
Töö teises peatükis esitatakse kinnisvara hindamise tulemused kolme turuväärtuse määramise lähenemisviisi vaatenurgast: hindamine kulude seisukohalt (kulu lähenemine), hindamine müügi vahetul võrdlusel (võrdlev lähenemine), hinnang alates eeldatava või tegeliku tulu vaatenurk (tulu lähenemine) .
Hindamistulemuste võrdlemisel selgus, et kõik lähenemised annavad erinevaid tulemusi. Vaatleme peamisi suundi kinnisvara hindamise esitatud lähenemisviiside täiustamiseks.
Kaasaegses hindamispraktikas kasutatakse sageli asenduskulu arvutamise tehnoloogiat UPVS-i kogude abil. Neid kogusid hakati kasutama 1997. aastal, mil kinnisvara kohta turuinfo praktiliselt puudus ning nende kogude kasutamine oli ainus võimalus “turuväärtuse” määramiseks, peamiselt põhivara ümberhindluse eesmärgil. Viimasel kümnendil on toimunud suured muudatused kinnisvaraturu infotoes ja hindamisäris. Vene Föderatsiooni riiklik ehituskomitee on üle läinud uuele kulukalkulatsioonile ja regulatiivsele raamistikule. Venemaa Gosstroy 8. aprilli 2002. aasta dekreediga nr 16 “Meetmete kohta ülemineku lõpuleviimiseks ehituse hinnakujunduse uuele hinnangulisele ja normatiivsele alusele” on NSVL Gosstroy normatiivdokumendid, mis on koostatud ettenähtud hinnatasemel. 1991. aasta kalkulatsiooni ja normatiivbaasidega tühistati alates 01.01.2003 ja 1984. Nende asendamiseks kehtestatakse osariigi elementaarhinnangu normid (GESN) ja föderaalsed ühikuhinnad (FER). Venemaa Riiklik Ehituskomitee kiitis heaks ja jõustas:
· GESNr-2001 "Remondi- ja ehitustööde riiklikud elementaarhinnangu standardid";
· GESN-2001 “Üldehitustööde riiklikud alghinnangu standardid”;
GESNm-2001 "Seadmete paigaldamise riiklikud elementaarhinnangu standardid"
GESN-id on ette nähtud objektidel ehitustööde tegemiseks vajalike ressursside koosseisu ja vajaduse kindlaksmääramiseks, ressursimeetodil hinnangute koostamiseks, samuti tehtud tööde ja materjalide mahakandmise eest tasumiseks.
Gosstroy of Russia arendab föderaalseid ühikuhindu (FER, FERr ja FERm) ainult Moskva piirkonna jaoks. Järgmisena edastab Gosstroy Moskva piirkonna hinnad ehituse hinnakujunduse piirkondlikele keskustele, et siduda hinnad piirkondlike tingimustega. Pärast linkimist saadetakse hinnakogud edasiseks kinnitamiseks Gosstroyle. Praegu ei ole uue õigusraamistiku väljatöötamise protsess veel lõppenud. Kinnisvara hindamise läbiviimine uue regulatiivse raamistiku alusel on väga keeruline ja aeganõudev ülesanne, mis nõuab eriteadmisi ja -oskusi. Uue regulatiivse raamistiku rakendamiseks hindamispraktikas on vaja läbi viia töid kinnisvara hindamise rakendusprobleemide lahendamiseks kohandatud tarkvara ja arvutussüsteemide väljatöötamiseks.
Viimasel ajal on aktiivselt tööd alustanud piirkondlikud ehituse hinnakujunduskeskused ja ilmunud on ettevõtteid, mis on spetsialiseerunud infoteenuste pakkumisele, näiteks ehituse infotehnoloogiate keskus NPF.
Ja ainult kinnisvarahindajad kasutavad veel ammu aegunud kollektsioone eelmise sajandi 70ndatest ja samas põhjendavad nendega esemete “turuväärtust”. Kogenud hindajad on juba ammu mõistnud UPVS-i kogude kasutamise puudusi, mis on seotud eelkõige ühikuhindades sisalduvate kulude loetelu, keskmise indekseerimise, tehnoloogiate mittevastavuse, töömahu suhtega jne.
Seega võetakse UPVS-i kogudes arvesse järgmisi kuluartikleid:
· otsesed kulud;
· üldkulud;
· planeeritud säästud (kasum);
· ehitusplatsi üldkulud ehitusplatsi eraldamiseks ja arendamiseks;
· projekteerimis- ja mõõdistustööde maksumus;
· talvel tööde tegemisega kaasnevad kulud;
· lisatasu kulud;
· püsiva ettevõtte juhtimise ülalpidamise kulud;
· kahjud ajutiste hoonete ja rajatiste likvideerimisest;
· töötajate transportimise kulud üle 3 km kaugusele. ühistranspordi puudumisel;
· kulud töötajatele lisatasude maksmiseks töö mobiilse iseloomu eest.
Kogenud hindajad kasutavad oma arvutustes oma arendusi, mis põhinevad analoogide korrigeerimisel või suurendatud hinnangutel.
P.G Grabovoy, S.P.Korostelevi töös “Kinnisvara hindamine, osa I. Kinnisvara hindamine” on konkreetse näite varal näidatud, et UPVS-i metoodikaga elamukinnisvara asendusmaksumuse arvutamise tulemused erinevad oluliselt, mitu korda. , turunäitajatest.
Enamikus Venemaa Hindajate Seltsi ekspertide nõukogus läbi vaadatud aruannetest lähtub kinnisvara turuväärtuse hinnang siiski vananenud UPVS-i alusel. Veelgi enam, nende arvutuste tulemuste turunäitajatele kuidagi lähemale viimiseks sisestatakse neisse teatud suurenev koefitsient, mida nimetatakse "ettevõtja kasumiks". See võetakse vastu täiesti meelevaldselt, kuna seda indikaatorit pole tänapäevastes tingimustes võimalik turult eemaldada. Siinkohal tuleb eriti märkida, et vastavalt IVS 2003-le nõuab turuväärtuse rakendamine hindamisjärelduse väljatöötamist üksnes turuandmete põhjal. UPVS-i rakendamisel määrab hindaja selgelt turuvälise väärtuse, mis peab kajastuma aruandes.
Venemaal puudub endiselt usaldusväärne infobaas ehituskulude agregeeritud põhinäitajate kohta, mis on Lääne hindajatele kättesaadavad (WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS eeskujul).
Praegu on kinnisvara hindamise peamiseks tunnustatud infobaasiks Co-Invest LLC arendus. Ettevõte annab kord kvartalis välja bülletääni "Ehituse hinnaindeksid", samuti sarja "Hindaja käsiraamat": "Tööstushooned", "Eluhooned", "Riiklike ehitusturgude valuutade ostujõupariteetide kogud", "Kataloog hoonete ja rajatiste asenduskulu praeguses hinnatasemes" jne.
Nende väljaannete kasutamisel tuleb meeles pidada, et enamik nende arvutusi põhinevad plaanimajanduse aegsel regulatiivsel raamistikul, mis on indekseeritud teatud hinnakoefitsientidega ja seetõttu võivad lõplikud hindamistulemused olla põhjustel olulise veaga. eespool öeldud. Teatud indeksite kasutamisel on vaja hoolikalt uurida nende arvutamise eeldusi.
Hiljuti avaldati ehituskulude piirkondlik kataloog (RCC-2006), mis kuulutati esimesena riigis, mida hindajad ootavad. See sisaldab kulunäitajaid ehitustööde liikide kaupa, agregeeritud kulunäitajaid (UCI) ja "teavet vajaliku investeeringu mahu hindamiseks kiirversioonis". Tegelikult viitab viimane määratlus kaasaegsete hoonete ja rajatiste analoogide hinnangulisele maksumusele. RSS-i III osa sisaldab „analoogobjekte koos konstruktsioonielementide tehniliste ja majanduslike näitajatega, analoogobjekte koos objekti kui terviku tehniliste ja majanduslike näitajatega ning tehniliste ja majanduslike näitajate koondtabelit, mida soovitatakse elamute maksumuse ja sots. -kultuuriobjektid. "Moskva piirkonna" kulunäitajad on määratud hindades 01.01.2006 seisuga. Kataloog sisaldab kulunäitajaid 18 tüüpi kaasaegsete elamute ja 27 mitteelukondliku kinnisvaraobjekti kohta. RCC-2007-s on seda objektide loendit oluliselt laiendatud.
RSS-i avaldamine loob tingimused selle kasutamiseks kinnisvara ja ettevõtete hindamise protseduurides. Kui kinnisvara hindamisel on võimalik kasutada teatmeteose II osa “Väärtuse koondnäitajad”, siis ärihindamise kulukäsitluses on võimalik kasutada III osa “Hoonete ja rajatiste analoogsed objektid”.
Seega peaks RCC kogudest saama kinnisvara hindamise põhialus. Nendel kogudel on aga ka olulisi puudujääke. Peamine on see, et nad ei anna algandmeid ja põhieeldusi analoogide maksumuse saadud väärtuste kohta. Seega pole lõpuni selge, millist seadmete koostist lõpparvudes täpselt arvesse võeti, mis oli arvestatud arendaja muude kulude hulka jne. Hindajate, analüütikute ja hindajate ühine töö RSS-i täiustamise suunas võib viia kinnisvara hindajatele nii vajaliku infobaasi loomiseni.
Hindamistegevuse peamiseks arengusuunaks on hetkel kinnisvara turuväärtuse hindamine. See saab võimalikuks tänu sellele, et meie riigis kogutakse andmebaasi kinnisvara tegeliku turuväärtuse kohta.
Elamukinnisvara hindamise protsessi lihtsustamiseks saavad hindamisasutused kasutada korteri maksumuse regressioonimudelit, mis võimaldab arvutada elamu maksumuse sõltuvalt selle mitmetest parameetritest.
Sellise mudeli konstrueerimise näide on toodud 2005. aasta detsembri ajakirjas Kinnisvara. Mudel ehitati mitme kinnisvarafirma hinnakirjade järgi, kes müüvad erinevate tarbijaomadustega eluasemeid Novosibirski linna erinevates piirkondades. Analüüsiks koguti teavet 450 korteri kohta (150 varianti iga korteritüübi kohta - ühe-, kahe-, kolmetoaline) vastavalt järgmistele parameetritele:
Korteri maksumus,
Piirkond, kus korpus asub
Kinnisvara tüüp:
avalik eluase,
Erastamislepingu alusel ostetud eluase
Ostu-müügilepingu alusel ostetud eluase,
Maja materjal, milles korter asub:
Paneel, telliskivi, monoliit,
Maja tüüp:
eliit,
Täiustatud paigutus
Tüüpiline
Täissuuruses,
- "Hruštšov"
Maja põrandad,
Korrus, millel korter asub
Korteri üldpind,
Korteri elamispind,
kööginurk,
rõdu või lodža olemasolu,
Telefoni olemasolu.
Vaatleme üksikasjalikult mudeli koostamise protseduuri ühetoaliste korterite näitel.
Mudeli loomise esimeses etapis analüüsiti korrelatsioonikordajate maatriksit, et tuvastada üksteisest tugevalt sõltuvad parameetrid. Peamine ülesanne oli valida tegurid, mille korrelatsioonikordaja ei ületaks 0,8. Analüüsi tulemuste põhjal koostati korrelatsioonikordajate maatriks, mis võtab arvesse 6 tegurit ehk täpselt pooled algselt kogututest, kuna ülejäänud tegurid ei vastanud korrelatsioonikordaja tingimusele.
Valitud tegurite kohta kogutud andmete põhjal koostati järgmine regressioonimudel:
P = -10,12 + 9,24 Stot + 35,62 * x1 – 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +
65 x 4+ 64,48 x 5 (3,1)
või üldiselt:
Ρ= -a0 + asStot+ a1x1 + axg + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3,2)
Esitatud võrrandis kasutatakse järgmist tähistust:
Ρ on allpool määratletud fikseeritud parameetritega korteri hind,
Kogupind - korteri üldpind,
x1 on näiv muutuja, mis iseloomustab piirkonda, kus korter asub,
x2 on näiv muutuja, mis iseloomustab selle hoone materjali, milles korter asub;
x3 on muutuja, mis iseloomustab hinnatava korteri asukoha hoone korruselisust;
x4 on näiv muutuja, mis iseloomustab korrust, millel korter asub;
x5 on näiv muutuja, mis iseloomustab telefoni olemasolu korteris.
Selle mudeli statistilised näitajad kinnitasid saadud tulemuste olulisust.
Seega peegeldab saadud mudel väga hästi korterite keskmise maksumuse sõltuvust selle parameetritest Novosibirski linna eluasemeturul (arvestamata äärmuslikke võimalusi).
Esitatud mudelid viidi ellu Novosibirski linna kinnisvarabüroodes "Zhilfond" ja "Amir - Real Estate", kus on täiskohaga töötajad, kes hindavad müüki tulevate korterite maksumust ja on tagatisena. laenulepingud. Tuleb märkida, et eksperdid hindasid kõrgelt nende kasutamise tõhusust.
Teine oluline probleem, millega hindajad kokku puutuvad, on korteri väärtuse ennustamine tulevikus. See probleem muutub eriti aktuaalseks korteri maksumuse hindamisel hüpoteegi eesmärgil, kuna korteri müük toimub tulevikus ning oluline on määrata korteri maksumuse kasvutempo laenulepingu perioodiks. .
Eluasemete järelturu hinnadünaamika mudeli koostamise lähteandmed on võetud vastavate aastate kvartalite ajakirjadest Real Estate. Igal aastal koguti teavet 240 korteri kohta – 80 korteritüübi (ühe-, kahe-, kolmetoalise) kohta. . Mudeli koostamise põhieesmärk on määrata järelturu kinnisvara hinnamuutuste mudel.
Korterite kohta kogutud andmete struktuur on toodud joonisel fig. 2.1, 2.2, 2.3.
Riis. 2.1. Mudeli ehitamisel arvestatud korterite struktuur eluaseme tüübi järgi
Riis. 2.2. Mudeli ehitamisel arvestatud korterite struktuur eluaseme tüübi järgi
Riis. 2.3. Mudeli ehitamisel arvestatud korterite struktuur ehitusmaterjali tüübi järgi
Majandusnähtuste ajaline analüüs eristab erinevat tüüpi evolutsioone.
1. Kalduvus, kalduvus või pikaajaline liikumine. Trendil pole ranget määratlust, see tuvastatakse intuitiivselt. Trend vastab kindlas suunas toimuvale aeglasele muutusele, mis püsib pika aja jooksul.
2. Tsükkel, lühiajaline komponent - kiire kvaasiperioodiline liikumine, milles on kasvav faas ja kahanev faas.
3. Hooajaline komponent – muutused, mis toimuvad regulaarselt, erinevalt tsüklist.
4. Juhuslikud kõikumised, efektid - suhteliselt kõrge sagedusega juhuslik liikumine, millel on enam-vähem konstantne iseloom.
Mõned statistilised seeriad esindavad puhtal kujul üht või teist tüüpi evolutsiooni, kuid enamik on kõigi või üksikute komponentide kombinatsioon.
Teoreetiliselt on hinnadünaamikaseeria kombinatsioon trendist, hooajalisest komponendist ja juhuslikest kõikumistest. Kinnisvaraturu praeguses arengufaasis on häiritud korterihinna hooajaline komponent, mis on tingitud kõrgetest hinnakasvutempodest ja kõnealuse turu investeerimisatraktiivsusest. Seetõttu pöörati erilist tähelepanu vaadeldavate aegridade trendi väljaselgitamisele.
Nende korterihindade dünaamika seeriate põhjal ehitati järgmine mudel.
Teise astme polünoom:
уi = а + bt2, (3.3)
kus ma olen korteri tüüp,
t - ajaperiood.
Tuleb märkida, et statistikas kasutatavate kriteeriumide kohaselt peaks korrelatsioonikordaja olema 1-lähedane (üle 0,7), olulisuse koefitsient F olema väiksem kui 0,03 (antud mudeli parameetrite puhul).
Seega peegeldavad saadud mudelid hästi Novosibirski linna eluaseme järelturu hindade dünaamikat.
Saadud mudeli järgi oleks pidanud ühetoaliste korterite kallinemine 2006. aastal olema 22,0%, tegelik kallinemine oli 24,3%.
Selle mudeli järgi pidanuks Novosibirski linna kahetoalise korteri kallinemine 2006. aastal olema 21,7%, kuid tegelikult oli kasvutempo 21,6%.
Esitatud mudeli kohaselt pidanuks Novosibirski linna kolmetoalise korteri kallinemine 2006. aastal olema 21,5%, kuid tegelikult oli kasvutempo 31,0%.
Kui asendada tegelikud andmed Novosibirski linna korterite ruutmeetri maksumuse kohta 2006. aasta igas kvartalis, võib märkida, et see väärtus jääb mudeli abil konstrueeritud usaldusvahemike piiridesse.
Ekspertide hinnangul kirjeldab saadud mudel adekvaatselt hetkeolukorda kinnisvaraturul. Prognoos eluasemekulude kasvuks 2006. aasta lõpuks teatud tüüpi korterite puhul ühtib tegelike andmetega, kuna ekspertide prognoositud turukasv on 20 - 30%.
Hindaja seisab pidevalt silmitsi korterite maksumuse prognoosimise probleemiga, see probleem on eriti terav laenuandmise eesmärgil tehtud hindamiste läbiviimisel. Otsuse õigsus sõltub nii spetsialisti kogemusest, kvalifikatsioonist kui ka hinnatava objekti turu kohta kogutud andmete kvaliteedist. Kavandatavate statistiliste mudelite kasutamine spetsialistide töös aitab parandada prognooside täpsust ja ka elamukinnisvara hindamise kvaliteeti.
KOKKUVÕTE
Uuringu tulemuste põhjal saab teha järgmised järeldused.
Kinnisvara hindamisel on kolm võimalikku lähenemist.
Tulupõhine lähenemine seisneb hinnatava kinnisvara väärtuse määramises lähtuvalt sellest, kui palju tulu see tulevikus võib teenida, ning seda kasutatakse kõige sagedamini kommertskinnisvara hindamiseks.
Kulupõhine lähenemine määrab maksumuse lähtuvalt sarnase objekti ehitamise kuludest (materjalide maksumus, transpordikulud jne) ning lähtub sellest, et hinnatava objekti väärtus ei saa olla suurem.
Müügi võrdlemise meetod (võrdlev lähenemine) seisneb hinnatavale objektile kõige lähemal olevate analoogide otsimises ja nende väärtuses korrigeerimiste tegemises, mis võtavad arvesse olemasolevaid erinevusi nende ja hinnatava objekti vahel. Selline lähenemine on elamukinnisvara hindamisel põhiline, kuna turul on õigeks hinnanguks piisavalt palju elamispindade müügipakkumisi.
Töö praktilises osas esitatud hindamise eesmärgiks oli Novosibirski Zaeltsovski linnaosas asuva kahest elutoast koosneva korteri turuväärtuse määramine.
Novosibirski Zaeltsovski linnaosas asuva elamukinnisvara - kahetoalise korteri - hindamiseks kasutati tulude, kulude ja võrdlevaid meetodeid, mis andsid järgmised tulemused.
Turu analoogide võrdlemise meetodi kohaselt on objekti maksumus 2 410 714 rubla.
Sissetulekupõhise lähenemisviisi osana:
Otsese kapitaliseerimise meetodil on korteri maksumus 1 327 118,6 rubla;
Kasutades tulevaste tulude diskonteerimise meetodit - 1 346 178 rubla.
Kulupõhise lähenemisviisi kohaselt kujuneb objekti maksumuseks 34 248,9 rubla.
Vastavalt objekti likvideerimisväärtuse määramise metoodikale jääb Zaeltsovski linnaosas asuva kahetoalise korteri maksumus vahemikku 1687499,8 tuhat rubla. kuni 2169642,6 tuhat rubla.
Elamukinnisvara hindamise kulupõhise lähenemise täiustamine seisneb sarnaste objektide ehitamise tegelikke kulusid kajastavate dokumentide ja kogumike väljatöötamises, kuna hindajate poolt oma töö käigus kasutatud regulatiivsed kogud ilmusid 70ndatel. eelmisel sajandil ja on ammu aegunud ning nendes käsitlustes kasutatud parandustegurid ei ole kuidagi õigustatud.
Peamine suund turu hindamiskäsitluste täiustamisel on statistiliste mudelite kasutamine kinnisvara väärtuse hindamise protsessis.
Töös tuuakse näiteid mudelist kinnisvara väärtuse määramiseks selle mitmete kvalitatiivsete tunnuste alusel, samuti statistilise mudeli kohta kinnisvara väärtuse ennustamiseks teatud aja möödudes. Tuleb märkida, et see probleem on eriti aktuaalne kinnisvara hindamise puhul laenu andmise eesmärgil, kuna sellisel juhul toimub kinnisvara müük mõni aeg pärast hindamist. Kavandatavate statistiliste mudelite kasutamine spetsialistide töös aitab parandada prognooside täpsust ja ka elamukinnisvara hindamise kvaliteeti.
KASUTATUD VIITED JA ALLIKAD LOETELU
1. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik. Esimene, teine ja kolmas osa. Ametlik tekst. – M.: IKF Omega – L, 2005.
2. Hindamistegevuse kohta Vene Föderatsioonis. Föderaalseadus 06.08.98 nr 135 – föderaalseadus.
3. Hindamisstandardite kinnitamise kohta. Vene Föderatsiooni valitsuse 07.06.2001 määrus nr 519.
4. Boldõrev V.S. Sissejuhatus kinnisvara hindamise teooriasse. - M.: Juhtimiskeskus, Hindamiskeskus, 2004.
5. Burdenkova E. Kinnisvarafirmade tegevuse mõningatest aspektidest. // Statistika küsimused. - 2004. - nr 10. - lk 32 - 37.
6. Balabanov I.T. Kinnisvaratehingud Venemaal. Moskva. 2003. aasta
7. Henry S. Harrison. Kinnisvara hindamine. - M.: RIO, 2004.
8. Goremõkin V.A. Kinnisvara ökonoomika. - M.: Filin, 2005.
9. Gribovski S.V. Kasumliku kinnisvara hindamine. - Peterburi: Peeter, 2004.
10. Grigorjev V.V. Kinnisvara hindamine, teoreetilised ja praktilised aspektid. - M.: INFRA - M, 2004.
11.Grishaev S.P. Kinnisvara õiguslik regulatsioon. // Riik ja õigus. - nr 3. - 2005.
12. Grjaznova A.G., Fedotova M.A. Ettevõtte hindamine. - M.: Rahandus ja statistika, 2004.
13. Dubovitsky S.K. Kinnisvara ja evolutsioon. - Krasnojarsk: Liit, 2004.
14. Iganädalane erialaajakiri: Kinnisvara - Novosibirsk nr 15 2007
15. Ermolaeva E., Frolov A. Rahune enne kasvu. Suundumused regionaalse kinnisvaraturu arengus. // Siberi mandriosa. - 2005. - nr 15. - lk 10.
16.Kes on kes kinnisvaraturul: kataloog. – M.: Triada LTD, 2002.
17. Kupchina L.A. Kinnisvara hindamine. // Raamatupidamine. - 2005. - nr 2. - Lk.72 - 75.
18. Lavrukhin O. Kinnisvaraturg: kujunemise etapp on läbi, aga mis edasi? // Vedomosti. - nr 21. - 2005.
19. Loginov MP. Kinnisvara hindamise teemal Venemaal. // IVF. - 2004. - nr 9. - Lk 103 -108.
20. Nagaev R.T. Kinnisvara: entsüklopeediline sõnastik. M.: Ideaal - Press, 2003.
21.Orlov S.V., Tsypkin Yu.A. Linnavara turuhinnang. – M.: Ühtsus, 2003.
22. Prorvovitš Yu.A. Maa hindamine Moskvas. - M.: Majandus, 2003.
23. Hindamisturg 2004. aastal. Analüütiline ülevaade // Ekspert. - 2005. - nr 5. - lk 64 - 72.
24. Sivets S.A., Bashirova L.A. Kuidas hinnata kinnisvara (hindamise juhend klientidele). – M.: Läbi vaateklaasi, 2002.
25. Sivets S.A., Levykina I.A. Ökonomeetriline modelleerimine kinnisvara hindamisel. – M.: Läbi vaateklaasi, 2002.
26. Sivets S.A. Statistilised meetodid kinnisvara ja ettevõtete hindamisel. – M.: Läbi vaateklaasi, 2003.
27.Novosibirski linna kinnisvarabüroode statistiline teave. // Kinnisvara. - nr 48 - 51. – 2005.a.
28. Ehitustööstuse arengu strateegia aastani 2010. // http://www.gosstroy.ru
29. Tarasevitš E.I. Kinnisvara hindamine - Peterburi: Peterburi Riiklik Tehnikaülikool, 2003.a.
30. Novosibirski kinnisvaraturu arengusuunad. Analüütiline ülevaade // http://www.nsk.realty.ru
31. Fedotova M.A., Utkin E.A. Kinnisvara ja äri hindamine. -M.: EKMOS, 2004.
32. Friedman D. Tulu teeniva kinnisvara analüüs ja hindamine. - M.: Delo, 2005.
33. Õppe- ja praktiline juhend / Toim. Majandusteaduste doktor, prof. V. Z. Chernika - M.: RDL kirjastus, 2002. - 272 lk.
34. Khachatryan S.R. Ökonomeetriline mudel eluaseme müügihindade prognoosimiseks esmasel (teisesel) turul. // Audit ja finantsanalüüs. - nr 4. – 2004. – Lk 130 – 134.
35. Shcherbakova N.A., Kinnisvara ökonoomika, Novosibirsk 2002;
Lisa 1
KORTERI PLANEERING
ASUKOHT SISSEPÄÄSES
2. lisa
Info hinnatava kinnisvaraga sarnaste korterite müügi kohta 2006. aasta jaanuaris
| Ei. | Tänav | Maja tüüp | Korrus/korruste arv | Kokku/elupind | Köök | Rõdu/lodža | Telefon | Isoleeritud/kõrvuti asetsevad toad | Maksumus, tuhat rubla. | Maksumus 1 ruutmeetrit. m., tuhat hõõruda. |
| 1 | Red Avenue | Π | 2/5 | 39/26 | 5,5 | B | + | cm | 2450 | 62,8 |
| 2 | Dacha | Π | 2/5 | 40/28 | 6 | B | + | alates | 2200 | 55 |
| 3 | Dm. Donskoi | Π | 3/5 | 42/28 | 6,5 | B | + | cm | 2100 | 50 |
| 4 | Dacha | Π | 4/5 | 40/26 | 6 | B | + | cm | 2150 | 53,8 |
| 5 | Red Avenue | Π | 2/5 | 41/28 | 5,5 | B | + | alates | 2650 | 64,6 |
| 6 | Žukovski | P | 4/5 | 44/28 | 6 | B | + | cm | 2350 | 53,4 |
| 7 | Kevad | P | 3/5 | 43/29 | 6,5 | B | + | cm | 2400 | 55,9 |
| 8 | Dacha | P | 2/5 | 42/28 | 6 | B | + | cm | 2300 | 54,8 |
| 9 | Dacha | P | 2/5 | 40/26 | 5,5 | B | + | alates | 2150 | 53,8 |
| 10 | Dm. Donskoi | P | 3/5 | 44/29 | 6 | B | + | cm | 2100 | 47,7 |
| 11 | Objekt on hinnatud | P | 2/5 | 42/28 | 6 | B | + | cm | - | - |
Kinnisvaraobjektide väärtuse määramine paranduskoefitsiente arvestades
| № | Xozh | Kbl | Kat | Võtmed | Clif | Kvys | Kmus | Kk | Maksumus 1 ruutmeetrit. m | Ekv. Me seisame. | |
| 1 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 0,95 | 62,8 | 55,9 | |
| 2 | 0,95 | 1,00 | 1,00 | 1,04 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 55 | 55,7 | |
| 3 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 50 | 54,6 | |
| 4 | 1,0 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 53,8 | 55 | |
| 5 | 1,0 | 1,00 | 1,00 | 1,04 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 0,95 | 64,6 | 53,6 | |
| 6 | 0,95 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 53,4 | 53,2 | |
| 7 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 55,9 | 53,7 | |
| 8 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 54,8 | 53,3 | |
| 9 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 1,04 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 0,95 | 53,8 | 54,1 | |
| 10 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | 0,96 | 1,00 | 0,98 | 1,00 | 1,00 | 47,7 | 50,5 | |
| Aritmeetiline keskmine | 55,9 | 54 | |||||||||