Kinnisvaraturg Venemaal (nagu ka teistes arenenud riikides) muutub üsna kiiresti. Eriti ettearvamatuks muutuvad muutused kriisiperioodidel. Sellistes olukordades on turuanalüüs keeruline ülesanne: hinnad ja nõudlus võivad kõikuda nii üles kui ka alla.

allpool IQReview annab lühikese ülevaate Venemaa Föderatsiooni kinnisvaraturu hetkeseisust. Need andmed on olulised eelkõige neile, kes plaanivad kinnisvara osta või müüa järgmise kuue kuu kuni aasta jooksul.

Loomise ja arengu ajalugu kinnisvaraturg Vene Föderatsioonis

Venemaa kinnisvaraturg on suhteliselt “noor”: see tekkis alles 1990. aastal. Selle aasta keskel laienes NSVL-i omandiseadus ja hakati hõlmama eraomandi mõistet. Tegelikult hakkas turg massiliselt arenema alles 1992. aastal, kui seda hakati praktiseerima.

Nagu igas teises riigis, on ka Venemaa kinnisvaraturul olnud ja on omad iseloomulikud jooned. Algselt olid need sellised:

Nõudlus ületas pakkumise mitu korda ja suurtes linnades kümneid kordi.

Teenused ei olnud nii laialt levinud kui praegu ja olid üldiselt ebaprofessionaalsed.

Eluasemehinnad olid väga madalad (näiteks aastatel 1995-1997 sai Moskvas keskmise ühetoalise korteri soetada 25-30 tuhande dollari eest).

Hinna kujunemise protsess

Moskva (ja teiste Vene Föderatsiooni linnade) järelturg moodustati tavapäraselt mitmes etapis:

Alates 1990. aastast kuni 1991. aasta keskpaigani. Vene Föderatsiooni kinnisvaraturu "sünni" etapp, mida iseloomustavad madalad ja stabiilsed hinnad. Sel ajal ost-müük ei levinud - tehinguid sõlmiti suhteliselt harva (elanikkond polnud veel uuendustega harjunud ja lisaks olid riigis toimumas tõsised muutused). Peamiselt olid sisserändajad need, kes müüsid eluasemeid, tehinguid tehti sageli ehituse hinnaga.

1991. aasta teisest poolest kuni 1993. aasta alguseni. Järelturg hakkab aktiivselt kasvama, eriti suurtes linnades. Vähem kui 2 aastaga koos tehingute arvuga kasvab nii nõudlus kui ka eluaseme maksumus. Teatud perioodidel oli hinnatõus välisvaluutas 10-15%. Nõudlus kasvas suuresti tänu turusuhete kiirele arengule ja uue rahvastikuklassi – “uute venelaste” tekkele. Suurtes linnades ostsid jõukad ärimehed ja bandiidid aktiivselt kinnisvara, stimuleerides nii nõudlust kui ka hindu. Tekkima hakkasid esimesed suured kinnisvarabürood.

1993. aasta teisest poolest kuni 1995. aasta lõpuni. Kahel eelneval aastal tekkinud kiire kasv hakkas pidurduma ning turuolukord muutus stabiilsemaks. Ka hinnad hakkasid stabiliseeruma: kui varem olid need sageli kaootiliselt seatud ega olnud kaugeltki piisavad (nii üles kui alla), siis nendeks aastateks hakkasid elamispinna maksumust rohkem mõjutama sellised tegurid nagu maja tüüp, asukoht, korteri planeering, ümbritsev infrastruktuur ja nii edasi. Just 1995. aasta lõpus sai Venemaa pealinnast eluasemehindade poolest planeedi üks kallimaid linnu.

Alates 1996. aasta algusest kuni 1998. aasta keskpaigani. Tasapisi ja hinnad stabiliseerusid, muutudes süstemaatilisemaks ja läbimõeldumaks.

1998. aasta teisest poolest kuni 1999. aasta keskpaigani. 1998. aasta kriisi tõttu aeglustus oluliselt korterite müük. Langesid ka eluasemehinnad dollarites.

Siin on Moskva "väljakute" ligikaudsed hinnad (umbes keskmised arvud, korterid elamurajoonides):

1993. aasta lõpp - 400–600 dollarit 1 ruudu kohta;

1994 – 600–900 dollarit ruudu kohta;

1995-1996 - kuni 1200 dollarit ruutmeetri kohta;

1997 – 600–1000 dollarit ruutmeetri kohta;

1998. aasta teine ​​pool - 700-900 dollarit ruutmeetri kohta;

1999. aasta teine ​​pool - 450-600 dollarit ruutmeetri kohta.

Jõukamate ostjate jaoks, kes ostsid kodu parimates piirkondades, olid hinnad umbes 50% kõrgemad.

Turu kõige kallim ja prestiižsem segment hakkas tekkima umbes 1994. aasta lõpus. Eliitkortereid hakati eraldama peamiselt Moskvas ja mitmes teises suurlinnas. 1994. aasta lõpus oli Moskvas sellise eluaseme 1 ruutmeetri keskmine maksumus umbes 2500 dollarit ja hindade tipus (1996. aastal) ulatus see 4000 dollarini.

Praegune seis

Aastatel 2010–2013 kasvas Venemaa kinnisvaraturg stabiilselt ja sujuvalt. Kasvas nii nõudlus eluaseme järele kui ka elamispinna hind.

Venemaa kinnisvaraturg

Kriisi algusega kasv aeglustus ja algas tagasiminek. Sellel on mitu põhjust:

Suurinvestoritel kadus võimalus saada “odavaid” laene, mistõttu ehitustempo aeglustus (ja osa alustatud projekte külmutati).

Elanikkonna reaalsissetulek on langenud, mistõttu hakkasid kodanikud vähem elamispinda ostma (nii hüpoteegiga kui ilma).

Hüpoteeklaenu nõuded on muutunud karmimaks, mistõttu on hüpoteeklaenu võtmine raskendatud isegi neil, kellel on piisavalt vahendeid laenu tagasimaksmiseks.

Uute elamispindade ehitamise hind on tõusnud (seoses dollari kursi tõusuga, mis tõstis ehitustehnika hindu).

Need tegurid on viinud selleni,kinnisvaraturg (prognoosmis oli aastatel 2010-2013 püsivalt positiivne) hakkas "langema":

uuselamute korterite müügitase on langenud;

väljavõetud hüpoteekide arv on vähenenud;

ostutehingute koguarv on vähenenud;

ruutmeetrite maksumus on langenud(peamiselt sellekssekundaarne eluase);

ehitustempo on langenud (uute elamute ehitamine jätkub, kuid mitte samas mahus kui enne kriisi).

Eluasemeid uutes hoonetes müüakse sageli vastumeelselt. Mõnes 1-2 aastat tagasi kasutusele võetud elamukompleksis seisab märkimisväärne osa korteritest siiani tühjana. Seda suundumust täheldatakse kogu riigis - nii piirkondades kui ka Moskvas.

Kui hinnata 2017. aasta prognoosi aastal, siis vaevalt on oodata uute hoonete edasist hinnalangust. Ehitatavate majade ruutmeetri hind on juba langenud, nii et tõenäoliselt jääb see turg lihtsalt "pausile", kuni olukord paraneb. Võimalik on isegi vastupidine protsess – ehituskulude kallinemise tõttu võivad hinnad veidi tõusta.

Selline on olukordkinnisvaraturg 2017. aastalvõib lähitulevikus tuua kaasa uute hoonete nappuse. Kui kriis on oma haripunkti juba ületanud ja riigi majandus jätkab taastumist, siis hakkab nõudlus eluaseme järele taas kasvama. Seoses sellega, et praegu on märkimisväärne osa objektidest külmutatud, ei pruugi turul olla piisavalt pakkumist. Selline olukord on ebatõenäoline, kuid siiski võimalik (ja peamiselt suurte linnade puhul).

Kinnisvara järelturul alandatud hinnad

Järelturulkinnisvara 2017. aastal(ja järgmise 1-2 aasta jooksul) ennustatakse jätkuvat hinnalangust. See võib nõudlust osaliselt stimuleerida.

Milline on olukord ärikinnisvara segmendis?

Eluase ei ole ainuke "kaup", mille järele on suur nõudlus. Ka ärikinnisvaraturg on Venemaal laialt arenenud. Siia kuuluvad nii kontorid, kauplused kui ka laod ja hooned – just neid objekte ostetakse, müüakse ja renditakse kõige sagedamini.

2017. aasta esimesel poolel hakkab nõudlus bürookinnisvara järele suurtes linnades taastuma. Näiteks: Moskvas tehti esimeses kvartalis uusi ostu- ja üüritehinguid 45% rohkem kui 2016. aasta samal perioodil ja 66% rohkem kui 2015. aastal. Selgub, et nõudlus suurlinna kontorite järele kasvas ühe ja pool korda.

Laokinnisvaraturg on pealinna kõige elavam. 2017. aasta alguses oli tehingute arvus märkimisväärne langus võrreldes 2016. aastaga. Keskmine üürimäär tõusma ei kiirusta: 2014. aasta alguses oli see Moskvas keskmiselt 4900 rubla ruutmeetri kohta aastas. Pärast kriisi algust, kui laokinnisvaraturg hakkas “langema”, hakkas see tasapisi langema ja 2015. aasta teisel poolel “murti” 4100 piiri. Nüüd kõigub keskmine aastane üürikulu 4000 rubla juures ruutmeetri kohta.

Kinnisvaraturu prognoos (video)

Iseloomustades Venemaa kinnisvaraturu hetkeseisu, tuleb märkida, et see on jõudnud oma arengu teise etappi - kinnisvara kui investeerimistegevuse objektiks lähenemise etappi. Kui esimeses etapis osteti kinnisvara peamiselt enda vajaduste rahuldamiseks (eluase, kontorid oma vajadusteks jne) ja selle tulus edasimüümine, siis teises etapis käsitletakse kinnisvara kui finantsinvesteeringu objekti, mille eesmärk on saada kinnisvara. püsiv sissetulek, mis ületab pangahoiuste intressimäärasid, näiteks kinnisvara väljaüürimisest.

1) Elamuturg

Elamumajandus on üks olulisemaid majandusvaldkondi, mis rahuldab inimvajadusi. Selle seisund määrab suuresti riigi kodanike elatustaseme ja näitab nende heaolu. Lõppkokkuvõttes on inimeste heaolu, nende jõukuse määr riigi majanduse arengu aluseks.

Äge eluasemepuudus on Venemaal krooniline nähtus. Samas tõi üleminek turusuhetele kaasa elamuehituse vähenemise riigieelarve arvelt, mis varem oli elamuehituse peamine investeeringute allikas. Suur vajadus eluaseme järele eksisteerib samal ajal, kui tänapäeva vene pere keskmine sissetulekutase on madal, mis ei võimalda suuremal osal madala ja keskmise sissetulekuga elanikkonnast ostu taotleda.

Sihtasutuse Linnamajanduse Instituudi andmetel oli 2012. aastal oma elamistingimustega rahul vaid 39% venemaalastest. Ülejäänud lootsid kuidagi oma elutingimusi parandada.

Eluase on täna saadaval ligikaudu 9% riigi elanikkonnast ning madala elatustaseme tõttu soetab oma ja laenurahaga eluase vaid 1,2% elanikkonnast ning eelarvest saab seda vaid 0,3% peredest.

Eriline roll eluasemeturul on riigil ja kohalikel omavalitsustel, kes mitte ainult ei täida teatud ülesandeid turuosalistena, vaid teostavad ka seal toimuvate protsesside seadusandlikku ja regulatiivset reguleerimist. Esiplaanile kerkib Venemaa elanike eluasemeprobleemide lahendamine riigi jaoks täna olulise tähtsusega.

Võime välja tuua üldise mustri kinnisvaraturgude arenemisel, mida oleme Venemaal täheldanud viimased 6-7 aastat: suurima (ja kasvava) pinnavajadusega (eluruum, büroo, kaubandus, ladu), küllalt kõrge (ja kasvav) efektiivne nõudlus ning katastroofiliselt väikesemahuline ehitus ja pindade pakkumine, hinnad (üürimäärad) kasvavad pidevalt. Kuid see kasv ei ole ühtlane - see on olemuselt laineline. Hinnakasvu määrad muutuvad perioodiliselt. Erinevate linnade eluasemeturu hinnakõikumiste periood jääb kahe-kolme aasta vahele.

Ärikinnisvara

2011. aastal piirdusid ärikinnisvara formaadid reeglina büroo- ning kaubandus- ja meelelahutuskeskustega. Hotelliäri on pikema tasuvusajaga ja nõuab suuremaid käivitamiskulusid. Bürooehitust ootavad aga ka keerukad menetlused erinevate lubade hankimisel, piiratud arv töövõtjaid ja energiapuudus. Tänapäeval on üsna raske leida head kohta ärikeskusele.

Hotellid

Venemaa hotellituru mahuks hinnati 2007. aastal 2 miljardit dollarit. Peaaegu pool sellest summast langeb Moskvale, samas jääb see hotellide arvult oluliselt alla teistele Euroopa suurlinnadele. Suured nõukogude stiilis hotellid peaksid rekonstrueerimise tulemusena tõstma oma kategooria 4-5 tärnini ja kolmetärnihotelle kesklinnadesse peaaegu ei jää. Ja need hotellid kuuluvad turistiklassi, ilma milleta pole massiturismi arendamine võimatu.

Eluasemeturu struktuur ja segmenteerimine

Kaasaegse kinnisvaraturu arengu algusaega võib dateerida 1990. aastate keskpaigasse, mil koos erastamisprotsessiga tekkisid ka esimesed juriidilised tehingud korterite müügiks.

Viimase kümne aasta kogemus on näidanud, et kinnisvaraturg areneb üsna kiiresti Vene Föderatsiooni moodustavate üksuste pealinnades, suurtes transpordi- ja kultuurikeskustes, kus on suur rahavoog, tõhusad investeeringud ja head arenguväljavaated. . Nendes seatakse kinnisvara hinnad aja jooksul üsna kõrgele tasemele. Väikelinnades, kus on arenemata või konkurentsivõimetu majandus, vähesed rahavood ja investeeringute puudumine, suurtest keskustest eemal ning kehvade loodus- või keskkonnatingimustega, on kinnisvaraturg olnud pikka aega lapsekingades ja aja jooksul. hinnad stabiliseeruvad madalal tasemel. Nende äärmuslike linnatüüpide vahel on palju vahepealseid, mida iseloomustab kinnisvaraturu keskmine arengutempo ja keskmine hinnatase pärast stabiliseerumist.

Iseloomulikuks tunnuseks, mis neid kolme tüüpi turge eraldab, on nende dollariseerumise aste (hindade kasutamine dollarites), mida meie ajal võib pidada üheks kinnisvaraturu arengu näitajaks.

Elamuturg (korterid ja toad) on täna kinnisvaraturu kõige arenenum sektor. Elamute turg on suhteliselt arenenud vaid suuremate linnade äärelinnas asuvate suvilate ja suvilate osas, see on alles kujunemas. Erinevates Venemaa linnades areneb eluasemeturg sarnaste mustrite järgi, kuid erineva kiirusega.

2013. aasta lõpuks oli Venemaa kinnisvaraturu ümber välja kujunenud rekordarv ebakindluse tegureid – sellisele järeldusele jõudsid kinnisvaraturu analüütikud. Kinnisvaraturu näitajad, osad neist on globaalse makromajandusliku iseloomuga, teised on otseselt seotud kinnisvara- ja ehitusvaldkonnaga. Kuid nii või teisiti võib ükskõik millise neist arendamine kinnisvaraturu praegusest tasakaalust välja lüüa.

Kui rääkida kõige globaalsematest makromajanduslikest teguritest, siis pole siiani selge, kuhu liigub nafta hind “maagilisest” 100 dollari margast. On ilmne, et igasugune konflikti areng Lähis-Idas võib tõsta nafta hinda 150 või isegi 200 dollari võrra barreli kohta. Kuid teisalt peaks poliitiliste pingete normaliseerumisega paljude ekspertide hinnangul nafta maailmamajanduse stagnatsiooni tõttu odavnema ja liikuma tasemele 80-60 dollarit barreli kohta. Pole selge, millal ja kuidas võib finantsturgudel toimuda järgmine “ägenemine” – kas mõni teine ​​Euroopa riik jõuab maksejõuetuse äärele või ületab Ameerika taas oma riigivõla piiri või esitab miski muu järjekordse “üllatuse” . Kuid jällegi on ilmne, et hetkel on globaalses majanduses kuhjunud fundamentaalseid probleeme enam kui küll, mis tähendab, et perioodilisi “ägenemisi” tuleb ette,” märkisid analüütikud. - Kellelgi pole veel selget arusaama, kui tõsised on Venemaa majanduslanguse probleemid või kas tegelikult läheb kõik tavapäraselt edasi, nagu ikka. Kinnisvaraturu enda ümber on kogunenud palju ebakindlust. Näiteks hüpoteegid kui massnõudluse maksejõulisuse peamine mootor ei taha odavneda, hoolimata kõigist prognoosidest, lubadustest ja "meetmetest". Kuigi asi pole isegi mitte hüpoteegi kui sellises, vaid raha kõrges hinnas Venemaal. Möödunud 2013. aasta oli rikas arutelude üle ressursside laenukulu vähendamise vajaduse üle, kuid seni on olukord jäänud samaks. Mündi teine ​​pool on laenu võtmise odavnemisel suurenenud inflatsiooni oht, millel võib olla suurem negatiivne mõju kui odavamatel laenudel. Aga lõpuks selgub, et mitte ainult hüpoteeklaenu võtja ei maksa kalli laenu tõttu kuni 2-3 korda rohkem korteri hinda (kasutage hüpoteegikalkulaatorit), vaid ka ehituse käigus laenud arendajatele 15%-20 % aastas mitme ehitustsükli aasta jooksul tõstavad eluaseme maksumust 30%-50% ja mõnikord rohkemgi. Samas ei saa ka pangad odavamalt laenata, kui saavad näiteks majapidamiste hoiuseid paigutades ressursse kõrge intressiga kätte. See osutub nõiaringiks, millest varem või hiljem tuleb keegi välja murda.

Turuanalüütikud tõdesid, et kasutuseta maa ringlusse toomise küsimused on jätkuvalt segaduses. Näib, et selles suunas samme astutakse, kuid enamasti on arendajatel endiselt raske leida vastuvõetava hinnaga arenduskohti, et neile taskukohase hinnaga eluasemeid ehitada. Palju on räägitud vajadusest debürokratiseerida ehitussektorit ning vähendada lubade ja kooskõlastuste arvu, kuid seni pole selle ehitamine lihtsamaks muutunud. Kõiki neid asjaolusid kinnitab üks lihtne arv - elamuehituse maht Venemaal pole viimastel aastatel peaaegu kasvanud ja on endiselt väga kaugel kavandatud näitajast 1 ruutmeeter inimese kohta aastas (kogu riigis umbes 140 miljonit ruutmeetrit) .

Teine lahendamata küsimus on kinnisvara turumaks, mille kehtestamine tundub taas venivat, lisasid eksperdid. Selge on see, et enamiku kodanike arusaamade kohaselt on igasugune uus maks kurjast. Kuid nagu maailmapraktika näitab, aitab just kinnisvaraturumaks tõsta elanike jaoks eluaseme taskukohasust, takistades lisaruutmeetrite ostmist spekulantidel, kes seda mitte mingil moel ei kasuta - ei endale ega üürile. välja, märkisid uuringu autorid. Seni on meie ajastu iseloomulik joon: Moskva ja mitmete teiste Venemaa suurlinnade uusehitistel on sageli tumedad aknad, märkimisväärne osa korteritest osteti edaspidiseks kasutamiseks ja neid ei kasutata kuidagi. Kuid Moskvas taskukohase hinnaga korteri ostmine on problemaatiline, nagu ka korteri üürimine tsiviliseeritud kortermajas - Venemaal pole selliseid maju, välja arvatud üksikud eksperimentaalsed näited.

Tähelepanuväärne on, et Moskva korterite hindade dünaamika 2013. aasta lõpus peegeldab sisuliselt kogu "peatatud" olukorda, millesse kriisijärgne kinnisvaraturg on sattunud. Ja sarnane pilt toimub peaaegu kogu riigis. Moskva ja Moskva oblasti kinnisvara dollarihinnad langesid 2013. aastal 2,6% – 5279 dollarilt ruutmeetri kohta 2012. aasta detsembris 5144 dollarile 2013. aasta detsembris. Moskva korterite rublahinnad tõusid aastaga 2,8% umbes 163,4 tuhandelt rublalt ruutmeetri kohta 2012. aasta lõpus 168 tuhandeni 2013. aasta lõpus. Arvestades, et dollari kurss on praegu ligikaudu 5%-6% kõrgem kui 2012. aasta lõpus, on need näitajad peaaegu identsed. Nendel tingimustel on kõige õigem järeldada, et Moskva ja Moskva piirkonna kinnisvarahinnad 2013. aastal tegelikult ei muutunud. Kinnisvaraturg on mosaiikne, koosneb erinevatest objektidest, osa neist, näiteks uusehitised, kipuvad kallinema suuresti tänu valmisoleku astmele, kvaliteetsem eluase kipub ka inflatsioonile vähemalt järele jõudma, vana elamufond mitte. Kuid keskmiselt ei olnud kinnisvaraturul 2013. aastal märgatavat hinnataseme muutust.

Alati tuleb meeles pidada, et isegi kui ametlik inflatsioon on 7%-8% aastas (mitmete ekspertide hinnangul on reaalne inflatsioon kõrgem), on hinnakasv 3%-5% aastas sisuliselt eksperdid rõhutasid, et ainult nominaalväärtuse tõus. Ja inflatsiooni arvesse võttes on tegemist langusega, mistõttu on vaevalt õige väita, et kinnisvarahinnad tõusevad, kui see kasv on inflatsioonist väiksem. Samamoodi on tavapraktika, eriti väljaspool hooaega, allahindlused ja kampaaniad uusehitiste turul, samuti kauplemine järelturul 3%-5% tasemel. Kui Moskva või Venemaa kinnisvaraturu hindade aastane dünaamika on alla 5% üles- või allapoole, siis tegelikult on see dünaamika puudumine - turg lihtsalt “tähib aega”, mängib kohalikke tegureid. , hooajalisus, pakkumise ja müügi struktuuri muutused ning muud sarnased tegurid. Samuti tuleb märkida, et Moskva korterite hindade dünaamika 2013. aastal ei olnud üksluine. Aasta alguse tõus andis koha hiliskevadel - suve alguses, siis suve lõpuks ja sügiseks tekkis taas lühike tõusutrend, kuid aasta lõpuks tuli korrektsioon taas.

Siin avaldubki kogu eelpool mainitud ebakindlus, mis praegu kinnisvaraturu ümber valitseb, võtsid uuringu autorid kokku. Sündmused, nagu hirmutamine rubla "lubatud" devalveerimise pärast suvel või pankade tegevuslubade äravõtmine novembris-detsembris, samuti muud sarnased tegurid põhjustavad kas kinnisvaraga seotud aktiivsuse tõusu või sama kiire huvi vähenemine selle vastu. Ebatavalise volatiilsuse levik kinnisvaraturul on tänase päeva üks põhijooni, mille eest hoiatasid analüütikud umbes aasta tagasi oma 2013. aasta prognoosis.

Selles ülevaates käsitleme Venemaa kinnisvaraturgu, keskendudes traditsiooniliselt turu- ja reklaamiaspektidele. Tulenevalt vaadeldava teema heterogeensusest ja spetsiifilisusest pööratakse põhitähelepanu elamukinnisvaraturule, keskendudes kõige intensiivsemale ja arenenumale - Moskva turule.

Lugu

Venemaa kinnisvaraturg allub oma arengus üldistele majandusseadustele, kuigi meie riigi eripära jätab sellele loomulikult oma jälje. Turu üldine vektor on spontaanselt tasakaaluka ja tsiviliseeritud suunas. Enamiku ekspertide sõnul saab eristada järgmisi põhietappe.

Kinnisvaraturu tekkimine Venemaal võib seostada hilise nõukogude perioodiga, kui 1990. aasta keskel ilmus eraomandi mõiste seadusesse “Vara kohta NSV Liidus”. Turu tegelik areng algas erastamise algusega 1992. aastal.

Venemaa elamukinnisvaraturu kujunemise etapp oli spetsiifiline ja sellel oli mitmeid tunnuseid. Kõige olulisemad eripärad on hinnad, mida alandatakse mitu korda bilansilisel väärtusel põhineva hindamise tõttu, nõudluse mitmekordne ületamine pakkumisest ja vähearenenud kinnisvarateenused.

Turu arengu tõukejõud oli Moskva piirkond. Selle perioodi lõpus toimus järsk hinnatõus pea kõikidel eluasemeturu objektidel (ligi 8 korda).

Kinnisvaraturu järgmist arenguetappi võib nimetada üleminekuetapiks. See algas 1993. aasta teisel poolel. Selle perioodi iseloomulikeks joonteks olid küllalt kõrged hinnad, kuigi need ei jõudnud veel maailmahindadeni, turusuhete tekkimine turuosaliste vahel, aga ka kõrgpunkti ületanud eluruumide erastamise tempo aeglustumine.

Nõudlus ja pakkumine hakkasid ühtlustuma. Tekkis regulatiivne seadusandlik raamistik ja riigi roll turul hakkas järk-järgult suurenema. Sündis luksuskinnisvara kontseptsioon - eksklusiivne, massiarendusprojektide jaoks ebatavaline, suunatud rahaga inimestele. Samal ajal arenes välja ka kinnisvarareklaam ning töötati välja standardeid ja lähenemisviise elamukinnisvara tüüpiliste reklaamikampaaniate jaoks.

1998. aasta kriis ja kriisijärgne (taastumise) periood Eraldi tuleks esile tõsta kuni 2000. aastat, kuna 1998. aasta sündmused peatasid mõnevõrra jätkuva liikumise tsiviliseeritud turusuhete kujunemise suunas. Kõik turud, sealhulgas kinnisvara, olid ajutise külmumise ja olelusvõitluse faasis. Samas on kinnisvaraturg näidanud üles palju suuremat inertsust võrreldes teiste majandusharudega.

Turu professionaalse arengu etapp – see on 2000–2002. Riik on kriisist täielikult toibunud, elanike sissetulekute tase on stabiliseerunud ja hakanud kasvama. Käimas oli keskklassi kujunemine, mis ei olnud veel kujunenud peamiseks huvide diktaatoriks tarbijate eelistuste kujunemisel, kuid turg oli sellele juba reageerinud, tuues selle välja iseseisva sihtrühmana. Seda etappi seostatakse kinnisvaraturu kiire arenguga ja selle tõusuga kvalitatiivselt uuele tasemele. Sellest saab alguse tsiviliseeritud suhete kujunemine müüja ja ostja vahel ning seadusandliku raamistiku (ehkki aeglane, kuid kindel) areng ning kõrge konkurentsitase ning pakkumiste rohkus erinevale maitsele ja sissetulekutasemele - alates masspaneelide ehitamisest kuni üksikprojektideni, samuti uute tehnoloogiate ja lahenduste juurutamiseni.

Selle perioodi lõpuks on selgelt välja kujunenud tarbijakäitumise üks võtmemotiive (eeskätt Moskvas ja Peterburis) - pidada kinnisvara ostu üheks tulusaimaks viisiks omavahendite investeerimiseks. Ostjate eelistused selles segmendis määravad pigem soov investeerida raha kasumlikult ja mitte pankrotti minna, mitte aga tegelik maitse ja soovid maja ja selle asukoha kvaliteediomaduste osas, mis on kinnisvaraostjate segmendi prioriteet. eluasemeprobleemi lahendamiseks. Mõlema segmendi puhul on esikohal töökindlus ja arendaja nimi. Mis puutub müüjatesse endisse, siis konkurentsieelise otsimisel pööravad nad üha enam tähelepanu professionaalsetele turuatribuutidele: turundus, reklaam, PR, sealhulgas imagokomponent.

Küpse, arenenud turu staadium sai alguse 2003. aastal ja kestab tänaseni. Selle perioodi märksõnad on “austus ostja vastu” ja “kliendikesksus”. Turu info avatus suureneb, olulisel kohal on kinnisvarafirmad, kelle teenuseid kasutab suurem osa tehingutes osalejatest. Samal ajal pööratakse rohkem tähelepanu kinnisvarabüroode mainele ning eramaaklerite ja -maaklerite roll järk-järgult väheneb.

Tarbijapsühholoogia on radikaalselt muutunud. Selles etapis on esimest korda selgelt näha prioriteetide muutumist: enam ei dikteeri ostjale mängureegleid müüja, vaid ostja, olles saanud turu- ja turuküsimustes haritumaks ja tähelepanelikumaks. turusuhteid, seab pakutavale tootele (selle kvaliteediomadustele) kõrgemaid nõudmisi. Saabunud on teadlik, ratsionaalne, läbimõeldud otsus, mis põhineb selgel arusaamal enda eelistustest ja ideedest soovitud eluaseme ja selle otstarbe kohta. Mõnevõrra muudab oma struktuuri ka pakkumise turg, keskendudes tarbijale. Seoses end keskklassi kuuluvate inimeste kihi kasvuga reageerib turg sellele trendile kasvava hulga äriklassi projektidega.

Turusuhete edasine kujunemine kinnisvarasektoris ja Venemaa majanduse kasvav kaasamine globaalsetesse protsessidesse viis lõppkokkuvõttes turu avanemiseni. Vaatamata kõikidele omadustele mõjutavad kodumaise kinnisvaraturu arengut suuresti globaalsed trendid. Neist olulisemad on energiaressursside, eelkõige nafta hinnad, maailma valuutakursid jne. Seetõttu avaldas ülemaailmne finants- ja majanduskriis aastatel 2008-2009 tohutut mõju Venemaa kinnisvaraturule, mis sarnaselt 1998. aasta kriisiga läbis aastapikkuse “külmumise” ja järkjärgulise “sulamise” perioodi. Aastateks 2010–2011 oli turg täielikult taastunud ja jätkas järkjärgulist arengut kuni 2014. aasta lõpuni.

Stabiilne ja usaldusväärne kinnisvaraturg koos soodsa investeerimiskliimaga annab keskmiselt 5-10% tõusu aastas. Sellised näitajad on tüüpilised Lääne-Euroopa riikidele ning on siiani peamiseks suunanäitajaks kinnisvaraturu usaldusväärsuse ja viisakuse määramisel.

Turu struktuur

Tehinguliikide järgi eristatakse järgmisi kinnisvaraturu segmente:

• kinnisvara ost-müük;
• Üürikinnisvara;
• hüpoteek jne.

Omandi tüübi järgi Kinnisvaraturu objekte saab liigitada era-, riigi- ja munitsipaalobjektideks.

Funktsionaalse eesmärgi järgi Turu võib jagada järgmisteks osadeks:

• elamukinnisvara;
• tööstushoone;
• mittetööstuslikud hooned ja ruumid (laod, kontorid jne).

Samuti jaguneb kinnisvaraturg tavaliselt esmaseks ja teiseseks:

• Esmane kinnisvaraturg tähendab vastloodud objektidega tehtud tehingute kogumit. See turg justkui “laseb” kinnisvara majandusringlusse;
• Kinnisvara järelturu all mõeldakse tehinguid, mis on tehtud kasutuses olevate objektidega, samuti tehinguid, mis on seotud objektide edasimüügi või muul viisil ühelt omanikult teisele üleandmisega.

Vene Föderatsiooni kinnisvaraturg on rahvamajanduse üks suurimaid segmente. Samas sõltub selle areng suurel määral ka muude majanduse võtmesektorite olukorrast. Venemaa kinnisvaraturg on tundlik kriiside ja makromajandusliku olukorra suhtes. Kuidas seda sõltuvust selle erinevatel arenguetappidel jälgida? Millised on Venemaa kinnisvaraturu peamised kujunemis- ja kasvuperioodid?

Venemaa kinnisvaraturg: struktuur

Arvestades Venemaa kinnisvaraturu arengu ja kujunemise peamisi etappe, on kasulik seda uurida 2 üsna erineva segmendi – tehingud elamukinnisvaraga ja õigussuhted – toimimise seisukohalt, mille teemaks on ärikinnisvara ost-müük ja rentimine.

Võib märkida, et mõlemad valdkonnad täidavad Vene Föderatsiooni rahvamajanduse jaoks mitmeid olulisi funktsioone:

Nõudluse stimuleerimine laenuturul;

Pakkumise stimuleerimine ehitusturul;

Rahapakkumise kasvu stimuleerimine paljudes teistes ärisegmentides - kinnisvaraalane nõustamine, ehitusmaterjalide, lakkide, värvide, viimistluse, tapeedi tootmine;

Kodanike eluaseme tagamisega seotud aktuaalsete sotsiaalsete probleemide lahendamine;

Seega on kinnisvaraturg riigi kui terviku jaoks üks olulisemaid majanduskasvu vedureid. Vaatleme nüüd, kuidas selle kõige olulisemad segmendid kujunesid ja arenesid.

Venemaa elamukinnisvaraturg: esimesed arendusaastad

Mis aastal tekkis Venemaa kinnisvaraturg elamukinnisvaraga tehingute vallas? Selles küsimuses on mitu seisukohta.

Paljude teadlaste hinnangul hakkas vastava segmendi elamukinnisvaraturg kujunema 1990. aastal pärast omandiseaduse avaldamist, millega esimest korda üle pika aja kiideti heaks eraomandi institutsioon NSV Liidus. . Enne seda oli Nõukogude Liidus see või teine ​​vara, sealhulgas korterid, kodanike isiklikus valduses. Kuid mitte eraomanduses – vastav institutsioon oli NSV Liidus seotud peamiselt kapitalistliku süsteemiga, millele ideoloogiliselt vastandusid sotsialistlikud põhimõtted.

Niipea kui omandiseadus vastu võeti, olid NSV Liidu kodanike käsutuses majad ja korterid, mille nad olid selleks ajaks soetanud vastavalt kehtivatele laenuvormingutele. Peab ütlema, et need laenud olid tänapäeva tavainimesele tuttavatest hüpoteeklaenuprogrammidest üsna kaugel, kuid mingil määral nendega sarnased. Samuti said omanikud oma kinnisvara turul maha müüa.

Erastamistegur

1992. aastal algas omakorda ulatuslik selleks ajaks riigilt saadud korterite erastamine. See määras turule suurte pakkumismahtude kujunemise ning tänu sellele, et riigilt tasuta eluase viidi miinimumini (v.a teatud sotsiaalprogrammide raames), tekkis nõudlus ka kinnisvara järele.

Kui rääkida sellest, millal tekkis Venemaa kinnisvaraturg, siis saab keskenduda perioodile, mil algas riigikorterite erastamine. See tähendab, et see on 1992. Kuid mõned eksperdid usuvad, et Venemaa kinnisvaraturg kujunes välja 1991. aastal, vahetult pärast seda, kui omandiseadus hakkas täielikult kehtima ja hakati tegema esimesi äritehinguid eluaseme ostu-müügiks. Kuid pakkumise ja nõudluse üsna väikese mahu tõttu ei saanud neid mehhanisme, mis turgu varem iseloomustasid, pidada täielikult turuks. Alles erastamise algusega hakkasid need kujunema.

Seega on Venemaa kinnisvaraturu arenguetappe, kui rääkida elamute segmendist, õigem lugeda alates 1992. aastast. Teine asi on see, et vastav ärisuhete sfäär eeldas mitte ainult eraomandi institutsiooni olemasolu, vaid ka suurt hulka juriidilisi ja rahalisi mehhanisme, mille kaudu saab teha korterite ostu-müügitehinguid. Vaatleme seda aspekti üksikasjalikumalt.

Millal kujunesid välja Venemaa kinnisvaraturu õiguslikud mehhanismid?

Niisiis, mis aastal Venemaa kinnisvaraturg moodustati, kui räägime selle elamute segmendist, siis nüüd teame - 1992. aastal. Algsel kujul toimis see aga aegunud, suuresti sotsialismiajale orienteeritud õigusmehhanismide raames. Ütlematagi selge, et riigil polnud tol ajal isegi põhiseadust. Kuid 1993. aastal ilmus see. Hiljem võeti vastu seadused kinnisvara õiguste riikliku registreerimise kohta ja jõustusid 1997. aastal hüpoteeklaenude kohta 1998. aastal.

Õigus- ja finantsinstitutsioonid: mõju turu arengule

Seega, vaatamata sellele, et Venemaa kinnisvaraturg kujunes välja 1992. aastal, võttis ostu-müügitehingute, aga ka laenuandmise seadustamiseks sobivate mehhanismide omandamine aega.

Tegelikult määras hüpoteeklaenuprogrammide heakskiitmine seadusandlikul tasandil ette uue etapi kujunemise Vene Föderatsiooni eluasemeturu arengus, mida iseloomustab nõudluse ja selle tulemusena kinnisvara pidev kasv. hinnad. Perioodilisuse osas vastab see 2000. aastatele enne 2008.–2009. aasta kriisi algust.

Vaatleme selle eripära üksikasjalikumalt.

Vene Föderatsiooni elamukinnisvaraturg: 2000. aastate algusest kuni 2008.–2009. aasta kriisini

Venemaa kinnisvaraturu arengu peamisteks teguriteks vastaval perioodil olid seega hüpoteeklaenuprogrammid (eriti intensiivseks muutus nõudlus nende järele 2000. aastate keskpaigas), kodanike kasvavad palgad, aga ka pidevalt suur nõudlus eluaseme järele. Seetõttu tõusid korterite hinnad 2000. aastatel kiiresti. Nende vähenemise teguriks võib olla majanduskriis, mis määraks ette eluasemelaenuturu aeglustumise, aga ka palgakasvu aeglustumisest tingitud nõudluse vähenemine eluaseme järele.

Sarnased tingimused tekkisid 2008. aasta sügisel, kui maailmaturu negatiivsete finantsnäitajate taustal tekkisid probleemid Venemaa majanduses. Vene Föderatsiooni kodanike sissetulekud perioodil kuni umbes 2010. aastani lakkasid kasvamast, vähemalt tempos, mis oli täheldatud enne 2008. aasta sügise kriisi. Pangad hakkasid senisest rangemalt hindama hüpoteeklaenuvõtjate maksevõimet ja seetõttu vähenes eluasemelaenu andmise tempo.

Venemaa elamukinnisvaraturg: väljavaated

Meie poolt käsitletud Venemaa kinnisvaraturu arenguetapid näitavad, et kriisinähtused pole vastava segmendi jaoks midagi uut. Aastate 2008-2009 majanduslanguse ajal oli eluasemete hinnalangus sarnane 2014. aasta kriisiga ning hüpoteeklaenude andmise dünaamika vähenes. Kuid niipea, kui olukord majanduses paranes, paranes olukord ka elukondliku kinnisvara segmendis, mis tulenes pidevalt kõrgest nõudlusest eluaseme järele.

Ootab valitsuse tegevust

Kõrged naftahinnad, alates 2011. aastast, ulatudes umbes 100 dollarini barreli kohta, aitasid Venemaa majandusel 2008.–2009. aasta kriisist üle saada. Kas nende juurde nüüd tagasi tullakse, kui “must kuld” on kordades odavam, on suur küsimus. Kui see nii on, siis kunagine asjakohane Venemaa majanduse kasvumootor tõenäoliselt töötab. Kui ei, siis tuleb ilmselt oodata, kuni hakkavad toimima Venemaa valitsuse poolt vastu võetud programmid riigi majanduse olukorra stabiliseerimiseks, mille eesmärk on tagada naftatulude asendamine.

Järelikult sõltub asjade seis elukondliku kinnisvaraturul sellest, kui edukas on riigi poliitika Venemaa majanduse kohandamisel maailmaturul kujunenud uute tingimustega.

Kommertskinnisvaraturg Vene Föderatsioonis: kujunemine ja arendamine

Niisiis saime teada, mis aastal Venemaa kinnisvaraturg kujunes ja kuidas see arenes - elamute segmendis. Uurime nüüd teise valdkonna, nimelt ärikinnisvara spetsiifikat. Ostu-, müügi- ja üüritehinguid tehakse siin selliste objektidega nagu büroohooned, kaubanduskeskused, hotellid, laod, garaažid, tööstusrajatised, staadionid.

Kas erastamine on ettevõtluses midagi muutnud?

Artikli alguses tegime kindlaks, et elamute segmendis kujunes Venemaa kinnisvaraturg välja 1992. aastal, mil algas erastamine. Ärikinnistute osas ei täheldatud vastavas piirkonnas selliseid turunähtusi, mil vara anti riigilt eraomanikele tasuta üle. Seetõttu ei saanud eraärikinnisvara erastamisest, kuigi see toimus Vene Föderatsioonis, saada sama võimsaks segmendi kasvu tõukejõuks kui elamukinnisvara puhul.

Seega võime järeldada, et ärisegmendis kujunes Venemaa kinnisvaraturg välja 1991. aastal, pärast eraomandiseaduse jõustumist. Selle kasvu edasiseks tõukejõuks olid jällegi juba kommertssfääriga kohandatud laenuprogrammide arendamine, aga ka Venemaa majanduse intensiivne areng, eriti 2000. aastate alguses.

Majandustegur on universaalne kõigi segmentide jaoks

Sarnaselt elamusegmendiga osutus ärikinnisvaraturg 2008-2009 kriisi suhtes tundlikuks. Seda mõjutas negatiivselt ka 2014. ja 2015. aasta majanduslangus. Seetõttu sõltuvad selle rahvamajanduse valdkonna edasise arengu väljavaated ka makromajanduslikest suundumustest.

Erinevalt kodanikest, kes on elukondliku kinnisvaraturu peamised müüjad ja ostjad, võivad aga ärisegmendi vastavad üksused - ettevõtted - avaldada riigi majandusprotsessidele suuremat mõju. Seega sõltub majanduse moderniseerimisele suunatud valitsusprogrammide elluviimine suuresti eraettevõtete äritegevuse intensiivsusest.

Seetõttu saab ettevõtlus palju ära teha, et olukord Vene Föderatsiooni rahvamajanduses saaks positiivsema dünaamika. Selle tulemusena stimuleerida ärikinnisvara turu edasist arengut.

Kokkuvõte

Niisiis tegime kindlaks, mis aastal moodustati Venemaa kinnisvaraturg elamu- ja ärisegmendis, ning tuvastasime selle arengu peamised etapid. Peamised tegurid, mis mõjutavad asjade seisu vastavas rahvamajandussfääris, on oma olemuselt peamiselt makromajanduslikud. Kui riigi majanduse olukorda iseloomustab positiivsete trendide ülekaal, siis mõlema segmendi kinnisvaraturg areneb aktiivselt.

Mis puudutab selle arengu iseärasusi elamu- ja ärisfääris, siis võib ennekõike märkida tõsiasja, et Venemaa kinnisvaraturg kujunes välja sotsialistlikult majandusmudelilt kapitalistlikule ülemineku erilistel tingimustel. Selle täielikuks toimimiseks vajalikud õigus- ja finantsinstitutsioonid ei tekkinud kohe.

Kaasaegne Venemaa kinnisvara areneb aga samade põhimõtete järgi, mis on omased enamikule kapitalistlikele riikidele. Hinnad kujunevad sellel pakkumise ja nõudluse objektiivse seose tõttu. See seletab selle arengu sõltuvust majanduse kui terviku olukorrast. Kui nõudlus on olemas, on turu dünaamika positiivne.