Kinnisvara elutsükkel– ajavahemik, mille jooksul kinnisvara füüsilise objektina eksisteerib.

Ärilisel eesmärgil soetatud kinnisvara elutsükkel, vara omaniku positsioon võib korrata sama vara uue omanikuga kuni vara eluea lõpuni. Elutsükkel allub G. Harrisoni järgi pidevalt teatud mustritele – füüsiline, majanduslik, kronoloogiline ja ülejäänud majanduslik elu.

Õigel ajal füüsiline elu objekt viitab ajale, mil on võimalik elada või töötada olemasolevas hoones või rajatises. See näitaja võib olla normatiivne, arvutatud, tegelik ja võib suureneda tingimuste paranemise või moderniseerimise tõttu. Kui kinnisvaraobjekt lammutatakse, lõpeb selle füüsiline eluiga.

Õigel ajal majanduselu See on periood, mille jooksul saab objekti kasutada, vastu võtta - kasumi korral aitavad need parendused kaasa objekti maksumusele. Kui tehtud parendused ei anna teatud panust vara väärtusesse selle vananemise tõttu, siis selle majanduslik eluiga lõpeb.

Under kronoloogiline vanus mõista ajavahemikku, mis on möödunud kinnisvara kasutuselevõtmisest kuni selle hindamise kuupäevani.

Kasutusaeg

Kehtiv vanus põhineb kinnisvara välimuse, tehnilise seisukorra ja kinnisvara kogumaksumust mõjutavate majanduslike tegurite hindamisel.

Efektiivne vanus- vanus, mis viitab objekti teatud füüsilisele seisundile ja võtab arvesse selle realiseerimise võimalust.

Tüüpilist kasutusiga nimetatakse standardseks kasutuseaks.

Standardne kasutusiga— ϶ᴛᴏ hoonete või rajatiste kasutusiga, mis on määratletud eeskirjades.

Under järelejäänud majanduselu ehitised viitavad perioodile selle hindamise kuupäevast kuni selle majandusliku eluea lõpuni. Seda perioodi kasutab hindaja tulevase sissetuleku hindamiseks. Objekti järelejäänud majanduslikku eluiga pikendab selle kaasajastamine või renoveerimine.

Kõik eelpool käsitletud kinnisvaraobjektide elukaare ja eluea etapid on omavahel seotud. Kinnisasja omanik peab adekvaatsete meetmete rakendamiseks, mis tagavad vara tasuvuse ja selle ohutuse tõusu, arvestama kinnisvara asukohaga teatud (mis tahes) elukaare etapis.

Kinnisvara elutsükli etapid

Seega alluvad kinnisvaraobjektid oma eksisteerimise ajal majanduslikele, füüsilistele, juriidilistele muutustele ning läbivad elutsükli järgmised etapid:

• moodustamine - ϶ᴛᴏ ehitamine, s.o uue ettevõtte loomine, maa ostmine või eraldamine;
• käitamine – hõlmab käitamist ja arendamist, s.o laiendamist, ümberkorraldamist või rekonstrueerimist;
• eksistentsi lakkamine - ϶ᴛᴏ lammutamine, looduslik hävitamine või likvideerimine.

Kinnisvara elutsükli etapid:

1. Projektikontseptsiooni kujundamine ja vaba maatüki kasutusvõimaluse valik. Sel perioodil valitakse maa parim ja efektiivseim kasutusviis. Kasutusjuhtumi valik lõpeb parenduste kavandamiseks vajalike tehniliste kirjelduste väljatöötamisega.

2. Parenduste kujundamine. Praeguses etapis - projekteerimise tehniliste kirjelduste alusel - toimub projekti väljatöötamine koos lubade saamiseks ja krundi ettevalmistamiseks vajaliku dokumentatsiooni koostamisega, samuti kommunikatsioonide rajamisega, hoonete ehitamisega ja uute istanduste istutamisega. .

3. Parenduste valmistamine (ehitus, ehitamine).. Projekti teostamisel töövõtjate poolt muudetakse peaaegu täielikult kõik objekti füüsilised omadused, kusjuures need muutused kajastatakse inventaris ja katastridokumentides.

4. Tiraaž (ost-müük, annetamine, rentimine jne) omandiõiguse üleminekuga või õigusele koormise ilmnemisega. Selles etapis tehakse kinnisvaraga tehinguid.

5. Objekti sihtotstarbeline kasutamine (kasutamine) koos tehnilise ja operatiivse hooldusega. Selles elutsükli etapis korraldab juht (või professionaalne haldusfirma) objekti tarbijapotentsiaali ratsionaalse kasutamise kasutajate poolt.

6. Moderniseerimine: kapitaalremont, rekonstrueerimine, parenduste taastamine koos objekti võimaliku ümberotstarbega (funktsionaalse otstarbe muutmisega). Muide, see etapp algab hetkel, kui objekt oma praeguses seisukorras ei suuda enam rahuldada kasutajate tänapäevaseid vajadusi ja/või kui selle kasutamine muutub majanduslikult ebaefektiivseks. Selles etapis tehakse minimaalselt kapitaalremont ilma planeeringulahendust ja funktsionaalset eesmärki muutmata, kuid kõrvaldades eemaldatava füüsilise kulumise ja funktsionaalse vananemise.

7. Paranduste kõrvaldamine, lammutamine, prügilasse ladestamine või materjalide taaskasutamine. Elutsükkel lõpeb parenduste lammutamisega nende majandusliku eluea lõpus. Fondivalitseja koostab ettepanekuid ehitiste lammutamise tähtaegade ja majanduslikult otstarbeka meetodi määramiseks, arvestades likvideeritud hoonete ja kommunikatsioonide konstruktsioonielementide ja materjalide müügivõimalust.

Elutsükkel on kinnisvara olemasolu protsesside täielik jada kasutuselevõtust (loomisest) lõpetamiseni. Teoorias ja praktikas eristatakse nelja tüüpi tsükleid: äri, toote elutsükkel, äriliik ja ettevõte kui kinnisvarakompleks. Tsükli kestust mõjutavad tootmisperioodid, füüsiline ja moraalne kulumine, rajatise kapitalikapital, töötingimused, turutingimused ja muud tegurid. Kinnisvara hindamisel on huvitav arvestada 2 kinnisvara elutsüklit:

1. Kinnisvara (toote) kui füüsilise objekti elutsükkel.

2. Kinnisvara kui vara elutsükkel.

Kinnisvara (toote) kui füüsilise objekti elutsükkel koosneb 11 etapist:

1. Investeerimiseelne etapp (võimaluste analüüs, põhjendus).

2. Loomine, moodustamine (projekteerimine, ehitamine).

3. Kasutuselevõtt.

4. Omamine ja kasutamine.

5. Funktsionaalne, majanduslik vananemine.

6. Füüsiline kulumine.

7. Kapitaalremont või ümberehitus.

8. Tarbijaomaduste halvenemine.

9. Funktsionaalse eesmärgi muutmine.

10. Majanduselu lõpp.

11. Eksistentsi lakkamine (looduslik häving, lammutamine).

Kinnisvara elutsükli 3. ja 11. etapis on vajalik õiguste riikliku registreerimise kord.

Kinnisvara kui kinnisvara elutsükli võib jagada 10 etappi:

1. Omandamine (ost, ehitamine, pärimine).

2. Teatud perioodi valdamine ja kasutamine.

3. Rajatise haldamine.

4. Kasumi teenimine, vajaduste rahuldamine.

5. Vara ja varaliste õiguste käsutamine esemele.

6. Mitmekordne omanike, omanike, kasutajate vahetus.

7. Objekti funktsionaalse otstarbe muutmine.

8. Omandiõiguste lõpetamine (müük, natsionaliseerimine, rekvireerimine).

9. Objekti majandusliku eluea lõpp.

10. Eelmise tsükli kordamine või uue, muudetud tsükli ehitamine.

Kinnisvara elutsükli 1., 6. ja 8. etapis on vajalik õiguste riikliku registreerimise kord.

Kinnisvaraobjektid alluvad nende eksisteerimise ajal füüsilistele, juriidilistele ja majanduslikele muutustele. Selle tulemusena läbib iga kinnisasi (välja arvatud maa) oma elutsükli järgmised laienenud etapid:

Moodustamine – ehitamine, uue ettevõtte loomine, maatüki omandamine (ost, eraldamine jne);

Tegutsemine - käitamine ja arendamine (laiendus, rekonstrueerimine, tegevuse muutmine, ümberkorraldamine jne)

Omaniku, omaniku või kasutaja muutmine (võimalik, et mitu korda);

Eksistentsi lakkamine - lammutamine, likvideerimine, looduslik häving.

Esimene, kolmas ja neljas etapp näevad ette objekti loomise või likvideerimise fakti riikliku registreerimise, samuti omaniku vahetuse.

Kinnisvara elutsükkel järgib teatud mustreid ja hõlmab majanduslikku, füüsilist, kronoloogilist ja ülejäänud majanduslikku eluiga.

Majanduslik eluiga on vara tulusa kasutamise periood, mil tehtud parendused aitavad kaasa vara väärtusele. Hea remont, renoveerimine ja tingimuste optimeerimine suurenevad, kuid halb hooldus lühendab rajatise majanduslikku eluiga. See lõpeb siis, kui parendused ei suurenda enam vara väärtust selle üldise vananemise tõttu.

Füüsiline eluiga– see on funktsionaalselt sobivas seisundis objekti tegeliku eksisteerimise periood enne selle lammutamist (hävitamist). See võib olla normatiivne, tegelik, arvestuslik (ennustuslik) ja suureneda tänu moderniseerimisele ja tingimuste parandamisele.

Efektiivne vanus lähtudes hinnangust hoone välimusele ja tehnilisele seisukorrale. See on vanus, mis vastab eseme tegelikule säilivusele, selle seisukorrale tehingu tegemise ajal, hindamisel. Efektiivne vanus võib olla suurem või väiksem kui kronoloogiline vanus.

Kronoloogiline vanus– see on ajavahemik objekti kasutuselevõtu päevast kuni tehingu või hindamise kuupäevani.

Järelejäänud majanduselu ehitise maksumust arvestatakse hindamise (analüüsi) kuupäevast kuni selle majandusliku eluea lõpuni. Remont ja renoveerimine pikendavad seda perioodi.

Hoonete füüsiline ja majanduslik eluiga on oma olemuselt objektiivne, mida saab reguleerida, kuid ei saa tühistada. Kõik elutsükli ja eluea etapid on omavahel seotud ning kui üks neist muutub, muutuvad vastavalt ka teised.

Elutsükkel- see on kinnisvara olemasolu protsesside täielik jada kasutuselevõtust (loomisest) lõpetamiseni. Teoorias ja praktikas eristatakse viit tüüpi tsükleid: äri, toote elutsükkel, äriliik ja ettevõte kui kinnisvarakompleks, samuti kinnisvara kui varaobjekt (skeemid 1.14-1.18). Tsükli kestust mõjutavad tootmisperioodid, füüsiline ja moraalne kulumine, rajatise kapitalikapital, töötingimused, turutingimused ja muud tegurid.

Kuna kinnisvaraobjektid on kolmekordse iseloomuga, siis kogu oma eksisteerimise aja jooksul toimuvad neis vastavalt füüsilised, majanduslikud ja juriidilised muutused. Selle tulemusena läbib iga kinnisasi (välja arvatud maa) oma elutsükli neli laienenud etappi:

• o moodustamine - rajamine, uue ettevõtte loomine, maatüki omandamine (ost, eraldamine jne);
• o tegutsemine - toimimine ja arendamine (laiendus, rekonstrueerimine, tegevuse muutmine, ümberkorraldamine jne);
• o omaniku, valdaja või kasutaja muutus, võib-olla rohkem kui üks kord;
• o eksistentsi lakkamine - lammutamine, likvideerimine, looduslik häving.

Kinnisvara kui toote elukaare esimene, kolmas ja neljas etapp näevad ette ka objekti loomise või likvideerimise fakti riikliku registreerimise, samuti omaniku vahetuse.

Ärikinnisvara elutsükkel vara, varaühe praeguse omaniku seisukohalt, kes teeb objektiga oma subjektiivse teekonna ostust, ütleme, müügi või vahetuseni, võib korrata mitu korda, iga kord uue omanikuga, kuni majandusliku või füüsilise perioodi lõpuni. objekti eluiga.

Venemaal läbiviidavate reformide käigus olevate ettevõtete kinnisvarakomplekside omanike vahetus, erastamine, pankrot, kontrollpaki üleandmine käest kätte

Skeem 1.14.

millega kaasnevad olulised ja mõnikord hävitavad muutused organisatsioonis, juhtimises, tehnoloogias ja põhilistes tootmisvahendites endis.

Objektide – ajaloomälestiste puhul on olulisem füüsiline eluiga, mitte omaniku, omanikuvahetus

Skeem 1.15.

ca ja kasutaja, kuna neid kaitseb riik. Maailma ja riikliku tähtsusega objektide kasutamine on lubatud nende kultuuri- ja ajaloolisi funktsioone rikkumata ning nende kujundamine on seotud rekonstrueerimis-, uurimis- ja restaureerimistöödega. Looduskompleksid – monumendid võivad eksisteerida igavesti. Selliste objektide eksistentsi lakkamine tähendab nende sattumist uutesse ulatuslikumatesse ajaloolistesse ja kultuurilistesse kompleksidesse või hävimist loodusõnnetuste tagajärjel.

Iga kinnisvara elutsükli etapp sisaldab mitmeid etappe, sündmusi ja tegevusi. Näiteks loomine

Skeem 1.16.

Skeem 1.17.

Ettevõtte varakompleks koosneb neljast põhietapist, mis on jagatud omavahel seotud osadeks, organisatsioonilisteks ja juriidilisteks toiminguteks (tabel. 1.5).

Organisatsiooniliselt koosneb ettevõtte kui kinnisvaraobjekti loomine kaheksast kuni üheksast etapist.

Skeem 1.18.

Kinnisvara elutsükkel allub teatud seadustele ja hõlmab G. Harrisoni definitsiooni kohaselt majanduslikku, füüsilist, kronoloogilist ja ülejäänud majanduslikku eluiga.

Majanduslik eluiga on vara tulusa kasutamise periood, mil tehtud parendused aitavad kaasa vara väärtusele. Hea remont, renoveerimine ja tingimuste optimeerimine suurenevad, kuid halb hooldus lühendab rajatise majanduslikku eluiga. Sellest loobutakse, kui parendused selle üldise vananemise tõttu enam vara väärtust ei suurenda.

Füüsiline eluiga- see on objekti reaalse eksisteerimise periood funktsionaalselt sobivas olekus enne selle lammutamist (hävitamist). See võib olla normatiivne, tegelik, arvestuslik (ennustuslik) ja suureneda tänu moderniseerimisele ja tingimuste parandamisele.

Tabel 1.5. Uue ettevõtte asutamise etapid

Ei.	Uue idee otsimine ja selle hindamine	Äriplaani koostamine	Vajalike ressursside kaasamine	Kontrolli looming ettevõtetele
	Uue idee tekkimise tegurid, ajastus	Turusegment, selle suurus ja hinnaomadused	Olemasolevad ressursid: rahakapital, tooraine, seadmed, tööjõud jne.	Organisatsiooni struktuur, rühma koosseis, eesmärgid, tähtajad, etapid, asutamisdokumendid
	Idee vastavus isiklikele eesmärkidele, teadmistele ja oskustele	Ettevõtte ja selle allüksuste turundusplaan, tootmisplaan	Puuduvad ressursid ja potentsiaalsed tarnijad	Peamised edutegurid ja viisid nende aktiveerimiseks
	Idee tegeliku ja potentsiaalse väärtuse analüüs	Finantsplaan ja rahaline toetus	Ressursside meelitamise viisid tüübi järgi	Nõrkused ja viisid nende ületamiseks
	Riski hindamine ja kasu prognoos	Omandivorm ja juriidiline vorm	Uute allikate ja tarnijate prognoosimine	Kvaliteedikontrolli ja tööde ajastamise süsteem
	Võrdlus sellega tooteid konkurendid	Turule tungimise strateegia	Põhikapitali (aktsia) moodustamine	Õiguslik staatus, litsentsimine, riik! see registreerimine

Efektiivne vanus põhineb hinnangul ehitise välimusele ja tehnilisele seisukorrale. See on vanus, mis vastab eseme tegelikule säilivusele, selle seisukorrale tehingu tegemise ajal, hindamisel. Näiteks kui 60 aastat vana telliskivimaja näeb välja nagu oleks 18 aastat vana, siis selle tegelik vanus on 18 aastat. Efektiivne vanus võib olla suurem või väiksem kui kronoloogiline vanus.

Kronoloogiline vanus- see on ajavahemik objekti kasutuselevõtu päevast kuni tehingu või hindamise kuupäevani.

Skeem 1.19.

Hoone järelejäänud majanduslikku eluiga arvestatakse hindamise (analüüsi) kuupäevast kuni selle majandusliku eluea lõpuni. Remont ja seadmed pikendavad (pikendavad) seda perioodi.

Hoonete füüsiline ja majanduslik eluiga on oma olemuselt objektiivne, mida saab reguleerida, kuid ei saa tühistada. Kõik elutsükli ja eluea etapid on omavahel seotud ning kui üks neist muutub, muutuvad vastavalt ka teised (joonis 1.19).

Kinnisvara paiknemist ühel või teisel elukaare etapil peab omanik arvestama, et rakendada adekvaatseid meetmeid, mis tagavad vara kasumlikkuse säilimise ja kasvu.

Kinnisvara (v.a maa) füüsilise eluea pikkus, majanduslik ja tegelik vanus sõltuvad vääramatult suurenevatest kulumisprotsessidest, millel on loodusseaduste jõud.

Skeem 1.20.

Riiklik erialane kõrgharidusasutus

Peterburi Kaubandus- ja Majandusinstituut

Distsipliinis "Kinnisvaramajandus"

"Kinnisvara omadused ja elutsükkel"

Lõpetanud: Andreyanova E.V.

Gr. 1410, majandusteaduskond, 4. kursus

Teaduslik juhendaja

Pirogova O.E.

Peterburi, 2010

Sissejuhatus

Peatükk 1. Kinnisvara mõiste ja selle objekt

1 Kinnisvara mõiste

2 Kinnisvaraobjekt

Peatükk 2. Kinnisvara omadused ja elutsükkel

1 Kinnistu omadused

2 Kinnisvara kui füüsilise objekti elutsükkel

3 Kinnisvara kui majandusobjekti elutsükkel

4 Ettevõtte kinnisvara kui kinnisvarakompleksi elutsükkel

Järeldus

Kasutatud kirjanduse loetelu

Rakendused

Sissejuhatus

Kinnisvaraobjektid on avalike suhete süsteemis erilisel kohal, kuna nendega on otseselt või kaudselt seotud majandustegevus ja inimeste prioriteetsed suhted kõigis nende tegevusvaldkondades.

Tänapäeval näib just kinnisvara olevat riigi turumajandussüsteemi keskne lüli. Ja see on arusaadav – kinnisvara ei ole mitte ainult eritoode, vaid samas ka kapital, mis toodab tulu ja on aluseks teenuste osutamisele, et tõhusalt äritegevust teostada.

Kinnisvaraökonoomika on suhete süsteem, mis tekib kinnisvaratehingute käigus.

Distsipliini tundmine on vajalik kaasaegsete spetsialistide koolitamisel, kuna iga professionaal puutub praegu praktilises tegevuses kokku kinnisvaraturul toimuvate protsessidega.

Juhendi põhieesmärk on, et õpilased omandaksid teadmised kinnisvara olemusest, kinnisvara ökonoomika õiguslikest aspektidest, kinnisvara hindamise põhitoimingutest ja lähenemisviisidest, kinnisvaraturu eripäradest ja äritegevuse liikidest. selle peal.

1. Kinnisvara mõiste ja selle objekt

1 Kinnisvara mõiste

Mõiste “kinnisvara” on lahutamatu teisest mõistest – “vara”.

Vara on varakogum, s.o. rahaliselt hinnatavad õigussuhted, milles see isik (üksik- või juriidiline) asub.

Ükskõik millisele füüsilisele või juriidilisele isikule kuuluv vara jaguneb sisu järgi järgmisteks osadeks:

· vara: isikule omandiõiguse või muu varalise õiguse alusel kuuluvate asjade kogum; õiguste kogum teiste tegudele (näiteks võlavara);

· passiivne: asjade kogum, mis kuulub teistele isikutele, kuid on ajutiselt antud isiku valduses; antud isikul lasuvate kohustuste kogum.

Ajalooliselt on vara alates Rooma õiguse aegadest jagatud vallas- ja kinnisvaraks.

Vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku (edaspidi "Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik") artikli 130 kohaselt on kinnisasjad (kinnisvara, kinnisvara) maatükid, maa-alused krundid, isoleeritud veekogud ja kõik, mis on kindlalt seotud maa, st objektid, mille teisaldamine ilma nende sihtotstarvet ebaproportsionaalselt kahjustamata on võimatu, sealhulgas metsad, mitmeaastased istutused, hooned, rajatised.

Kinnisvara hulka kuuluvad ka õhusõidukid ja merelaevad, siseveelaevad ning riiklikult registreeritud kosmoseobjektid. Seadus võib muu vara liigitada kinnisasjaks.»

Kaasaegne Venemaa õiguspraktika on kehtestanud mitmeid kriteeriume, mille alusel saab füüsilist objekti kinnisvaraks liigitada:

· tugev seos konkreetse maatükiga (objekti teisaldamise võimatus ilma selle otstarvet ebaproportsionaalselt kahjustamata);

· täielikkus eesmärgipärase kasutamise võimaluse osas;

· tõendatud (ametlikult registreeritud) kuulumine konkreetsele omanikule - riigile, Föderatsiooni subjektile, omavalitsusele, eraisikule või eraisikute rühmale;

· kinnisvaraobjekti ja kinnisasja füüsilise isoleerimise võimalus (s.o. kinnisvaraobjekti selgelt kindlaksmääratud füüsiliste piiride olemasolu);

· kinnisvaraobjekti funktsionaalne sõltumatus (kas seda kinnisvaraobjekti saab kasutada teistest objektidest eraldi või kas selle funktsionaalne otstarve hõlmab teiste kinnisvaraobjektide osalist kasutamist);

· servituudi ja muude kasutusõiguse piirangute olemasolu (või puudumine).

Kinnisvaraga mitteseotud esemed, sh raha ja väärtpaberid, kajastatakse vallasvarana. Õiguste registreerimine vallasvarale ei ole nõutav, välja arvatud seaduses sätestatud juhtudel.

2 Kinnisvaraobjekt

“Kinnisvara” sisaldab kahte alust - füüsilist ja juriidilist. Selle kontseptsiooni füüsiline alus põhineb kinnisvara materiaalsel komponendil, nimelt: hooned, rajatised, maatükid, aluspinnas jne. Kõik, mis "on objekt, mis on maaga ühendatud nii, et selle liikumine ilma selle eesmärki ebaproportsionaalselt kahjustamata on võimatu".

Juriidiline osa on kinnisvaratehingutest ja selle kasutamisest tulenevate õiguste teostamise valdkond.

Kulumise tõttu kaotab vara oma likviidsuse - "võimalus rakendada mis tahes meetodit kinnisvara rahaks muutmiseks" - see on kontseptsiooni juriidiline komponent.
Igal kinnistul on oma katastrinumber ja sellele rakendatakse protsessi nimega “kinnisvara inventuur”. Seda iseloomustab "inventuur" - kinnisvara tekkimise ja muutumise ajalugu. Kõik eelnev puudutab kinnisvara mõiste juriidilist osa.

Tsiviilõiguste objektide hulka kuuluvad asjad, sealhulgas raha ja väärtpaberid, muu vara, sealhulgas omandiõigused; tööd ja teenused; teave; intellektuaalse tegevuse tulemused, sealhulgas ainuõigused neile (intellektuaalomand); immateriaalne kasu.

2. Kinnisvara omadused ja elutsükkel

1 Kinnistu omadused

Omades maatükki komponendina, on kõigil tehishoonetel (kinnisvaraobjektidel) üldtunnused, mis võimaldavad neid vallasasjadest eristada. See:

Statsionaarsus, liikumatus. Märki iseloomustab kinnistu tugev füüsiline seos maapinnaga ning ruumis liikumise võimatus ilma füüsilise hävimise ja kahjustamiseta, mistõttu on see edaspidiseks kasutamiseks kõlbmatu.

Materiaalsus. Tuleb märkida, et kinnisvara toimib alati füüsilises ja väärtuselises vormis. Kinnistu füüsiliste omaduste hulka kuuluvad näiteks selle suurus ja kuju, häiringud ja ohud, keskkond, juurdepääsuteed, tehnoteenused, pinnas ja aluspind, haljastus jne. Nende omaduste kogum määrab kinnistu kasulikkuse, mis moodustab kinnisvara väärtuse alus. See aga ei määra iseenesest väärtust. Igal objektil on väärtus, millel on ühel või teisel määral sellised omadused nagu sobivus ja piiratud pakkumine. Märkimisväärse väärtuse loomiseks peab olema piiratud pakkumine. Ühiskondlikud ideaalid ja standardid, majandustegevused ja suundumused, seadused, valitsuse otsused ja tegevused ning loodusjõud mõjutavad inimeste käitumist ning kõik need toimivad üksteisega, et luua, säilitada, muuta või vähendada kinnisvara väärtust. Siinkohal tuleb ka märkida, et kinnisvara on üks väheseid kaupu, mille väärtus ei ole mitte ainult peaaegu alati stabiilne, vaid kipub aja jooksul tasapisi tõusma.

Kinnisvara vastupidavus on praktiliselt kõrgem kui kõigi teiste kaupade vastupidavus, välja arvatud teatud tüüpi vääriskivid ja haruldastest metallidest valmistatud tooted.

Näiteks vastavalt Venemaal kehtivatele ehitusnormidele ja eeskirjadele (SNiP) on elamuprojektid, olenevalt põhikonstruktsioonide materjalist (vundament, seinad, laed), jagatud 6 rühma, mille standardne kasutusiga on 15–150. aastat.

Õige kasutamise korral on maakera ringluse kestus lõputu ja selle õige kasutamise rikkumine toob kaasa korvamatuid kaotusi.

Lisaks kinnisvara peamistele üldtunnustele on võimalik eristada privaatseid tunnuseid, mis on määratud konkreetsete näitajatega sõltuvalt kinnisvara tüübist.

Peaaegu võimatu on rääkida kahest identsest korterist, kahest identsest krundist, kahest identsest hoonest, sest nende asukoht on tingimata erinev teiste kinnisvaraobjektide, infrastruktuuri ja isegi kardinaalsete suundade suhtes, mis näitab heterogeensust, unikaalsust ja iga kinnisvara ainulaadsus.

Kinnisvara on suurendanud majanduslikku väärtust. See on tingitud asjaolust, et see on mõeldud pikaajaliseks kasutamiseks ja seda ei tarbita kasutamise ajal. Reeglina on selle struktuurne keerukus, mille korraliku seisukorra säilitamine nõuab suuri kulutusi.

Lisaks on kinnistul alati oma funktsionaalne otstarve. See võib olla produktiivne või mittetootlik. Tootmise eesmärgil osaleb vara otseselt või kaudselt toodete loomisel, tööde tegemisel ja teenuste osutamisel. Tootmisvälisel eesmärgil loob see tingimused inimeste elamiseks ja teenindamiseks.

Kinnisvara toimib alati pikaajalise investeerimisobjektina. Enamasti on selle põhjuseks asjaolu, et kinnisvara osade kaupa ostmine pole võimalik, kuna kinnisvarasse kapitali investeerimine nõuab märkimisväärset kapitali. Lisaks, kui rääkida asja tulusast küljest, siis rahalised investeeringud kinnisvarasse kujutavad endast üsna kõrge tasuvusajaga kulusid.

Tuleb märkida, et teatud tüüpi kinnisvara saab muuta vallasvaraks. Näiteks metsad ja püsikuistutused kuuluvad definitsiooni järgi kinnisvara hulka ning ülestöötatud puit on juba vallasvara.

Juhime tähelepanu, et vallasvara hulka kuuluvad hoonetes ja rajatistes asuvad seadmed (küte, veevärk, kanalisatsioon, elektriseadmed, liftid, võred, teine ​​metalluks jne). Kuid kuna see on muutunud kinnisvara lahutamatuks osaks, tuleks sellel objektil tehingu korral üksikasjalikult kirjeldada kogu kinnisasja hulka kuuluvat vallasvara (see kehtib eriti vara kohta, mis kuulub arestimisele arestimise ajal. tehing).

Sageli võidakse kinnisvaratehingutega üle anda hulk õigusi ja huvisid, mis ei ole kinnisvara osa. Need võivad olla rendiõigused, ostueesõigused või muud intressid (servituudid).

Seega hõlmab kinnisvara kõige väärtuslikumaid ja üldiselt olulisemaid põhivaraobjekte ning kinnisvaraobjektidel, nagu maa ja maapõu, on iga riigi jaoks igal ajal suur mitte ainult majanduslik, vaid ka strateegiline tähtsus.

Näiteks kapitalismieelsel perioodil oli maa ainuke arvestatav rikkuse allikas nii igale inimesele kui ka riigile ja ühiskonnale tervikuna.

Kinnisvara igas sotsiaalsüsteemis on majanduslike ja riiklike huvide objekt ning seetõttu on selle omandikategooria jaoks kehtestatud selle õiguste kohustuslik riiklik registreerimine, mis võimaldab tuvastada seaduse objekti ja subjekti, kuna seos vara ja sellega seotud õiguste subjekti vahel on nähtamatu ning kinnisvara võõrandamine füüsilise liikumisega on võimatu.

2 Kinnisvara kui füüsilise objekti elutsükkel

Toimides füüsilise objektina, on kinnisvara toode, omandi-, äriobjekt ja läbib igas kehastuses erinevaid etappe ja protsesse.

Kinnisvaraobjekti elutsükkel (füüsiline) on ajavahemik, mille jooksul kinnisvara füüsilise objektina eksisteerib. Kinnisvara elutsükkel koosneb järgmistest etappidest (faasidest):

Projekti kontseptsiooni kujundamine ja vaba maatüki kasutusvõimaluse valik. Sellel perioodil tehakse maatüki parima ja otstarbekama kasutusviisi valik - arvestades selle omaduste iseärasusi ja kõiki keskkonna omadusi. Analüüsi põhjal valitakse kõige produktiivsem kasutusvõimalus nende hulgast, mis on seadusega lubatud, füüsiliselt teostatavad, majanduslikult otstarbekad ja rahaliselt otstarbekad. Kasutusjuhtumi valik lõpeb parenduste kavandamiseks vajalike tehniliste kirjelduste väljatöötamisega.

Parenduste kujundamine. Selles etapis - projekteerimistingimuste alusel - toimub projekti väljatöötamine (spetsialiseerunud organisatsiooni poolt) koos lubade saamiseks ja maatüki ettevalmistamiseks (kuju ja suuruse fikseerimine, ebavajaliku loodusliku eemaldamine) vajaliku dokumentatsiooni koostamisega. ja kunsttaimestik, kuivendusreservuaarid), samuti kommunikatsioonide rajamine, hoonete (rajatiste) ehitamine ja uute istanduste istutamine. Soovitatav on projekti vastuvõtmine projekteerimisorganisatsioonilt läbi viia projekti tehniliste kirjelduste väljatöötamises osalenud fondivalitseja osalusel.

Parenduste valmistamine (ehitus, ehitus). Projekti teostamisel töövõtjate poolt muudetakse peaaegu täielikult kõik objekti füüsilised omadused, kusjuures need muutused kajastatakse inventaris ja katastridokumentides. Parenduste ehitamise käigus ja objekti uue staatuse kinnistamise tulemusena muutuvad reeglina ka loodava objektiga seotud keskkonna omadused.

Käsitlemine (ost-müük, annetamine, rentimine jne) omandiõiguse üleminekuga või sellele õigusele koormise ilmnemisega. Selles etapis tehakse objektiga operatsioone ja viimase juriidilise saatuse muutus registreeritakse riigi poolt. Objekti ostmisel või müümisel omandiõiguse subjekt muutub. Kui maa ja/või parendused rendib või rendib omanik (või omaniku nimel fondivalitseja), lähevad kasutusõigused (ja võimalusel ka omandiõigused) üle teisele isikule, näiliselt. omandiõiguse koormamine.

Objekti sihtotstarbeline kasutamine (tarbimine) koos tehnilise ja operatiivse hooldusega. Selles elutsükli etapis korraldab juht (või professionaalne haldusfirma) objekti tarbijapotentsiaali ratsionaalse kasutamise kasutajate poolt. Aja jooksul muutuvad objekti omadused, kuna täiustused kuluvad füüsiliselt ja vananevad funktsionaalselt, mida süvendavad olukorra muutused majanduses ja füüsilises väliskeskkonnas, mis toob kaasa täiendava, nn välise vananemise.

Töötamise ajal tehakse perioodiliselt üksikute parenduselementide tehnilist ülevaatust ja rutiinset remonti ilma objekti kui terviku kasutamist katkestamata.

Kaasajastamine: kapitaalremont, rekonstrueerimine, parenduste taastamine koos objekti võimaliku ümberotstarbega (funktsionaalse otstarbe muutmisega). See etapp algab hetkest, mil objekt oma praeguses seisukorras ei suuda enam rahuldada kasutajate kaasaegseid vajadusi ja/või kui selle kasutamine muutub majanduslikult ebaefektiivseks. Selles etapis tehakse minimaalselt kapitaalremont ilma planeeringulahendust ja funktsionaalset eesmärki muutmata, kuid kõrvaldades eemaldatava füüsilise kulumise ja funktsionaalse vananemise.

Kui käesoleval hetkel läbi viidud parima ja efektiivseima maakasutuse ja parenduste analüüs näitab, et parenduste funktsionaalset otstarvet on otstarbekas osaliselt muuta, siis viimane rekonstrueeritakse koos planeeringu osa paigutuse muutmisega. ruumid. Loomulikult on samal ajal ette nähtud parenduselementide kapitaalremondi funktsioonid, säilitades esialgse funktsionaalse otstarbe.

Kui objekti kasutuse analüüs selle olemasolevas seisukorras näitab vajadust selle funktsionaalne otstarve täielikult välja vahetada, võib rekonstrueerimisega kaasneda mitte ainult planeeringu radikaalne muutmine, vaid ka olemasolevate hoonete laiendamine või pealisehitis. maatüki vaba osa arendamine.

Paranduste kõrvaldamine, lammutamine, prügilasse ladestamine või materjalide taaskasutamine. Elutsükkel lõpeb parenduste lammutamisega nende majandusliku eluea lõpus. Fondivalitseja koostab ettepanekuid ehitiste lammutamise tähtaegade ja majanduslikult otstarbeka meetodi määramiseks, arvestades likvideeritud hoonete ja kommunikatsioonide konstruktsioonielementide ja materjalide müümise võimalust (likvideerimiskulude maht on viidud miinimumini).

Ilmselt korduvad mõned faasid elutsükli erinevatel etappidel. Nii võib näiteks uue rajatise loomise projekti idee tekkida nii etapis, mil maatükk on täiesti vaba, kui ka etapis, mil tekib vajadus hoonete rekonstrueerimiseks, osaliseks lammutamiseks või lõpetamiseks. Ringlusfaas võib objekti eluea jooksul realiseeruda mitu korda ning ringluse hetked määravad nn investeerimistsüklite aluseks olevate perioodide ajalised piirid.

3 Kinnisvara kui majandusobjekti elutsükkel

objekt kinnisvara vara majanduslik

Kinnisvaraobjekti elutsükkel allub teatud mustritele ning hõlmab majandusliku ja füüsilise eluea perioodi

Majanduslik eluiga, mis määrab ajaperioodi, mille jooksul saab objekti kasutada kasumiallikana. Majanduselu lõppeb siis, kui tehtud parendused enam vara väärtust ei suurenda.

Tüüpiline füüsiline eluiga on funktsionaalselt sobivas seisukorras kinnisvara tegelik eksisteerimise periood enne selle lammutamist. Määratud regulatiivsete dokumentidega. Kinnisvaraobjektide füüsiline ja majanduslik eluiga on oma olemuselt objektiivne, mida saab reguleerida, kuid ei saa tühistada.

Eluaeg on ajavahemik, mil objekt eksisteerib ja saate selles elada või töötada.

Kinnisvara eluea seisukohalt eristatakse järgmisi perioode:

ü Efektiivne vanus, mis kajastab objekti vanust sõltuvalt selle välimusest ja tehnilisest seisukorrast.

ü Kronoloogiline (tegelik) vanus, mis vastab perioodile, mil objekt on kasutusse andmisest alates.

ü Ülejäänud majanduslik eluiga, mida kasutatakse eseme hindamiseks eksperthinnangu poolt ja mis moodustab ajavahemiku hindamise kuupäevast kuni objekti eluea lõpuni.

Kinnisvara kui majandusobjekti elutsükkel on järgmine:

Loomine

Kinnisvara riiklik registreerimine - Vene Föderatsioonis - õigusakt, millega tunnustatakse ja kinnitatakse riigi poolt kinnisvara õiguste tekkimine, piiramine (koormamine), üleandmine või lõpetamine vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustikule.

Omamine ja kasutamine; omanike vahetus. Valdus - tsiviilõiguses - omaniku võim; asja tegelik valdamine, luues omanikule võimaluse asja vahetult mõjutada.

Areng

Kinnisvara tarbimisomaduste halvenemine

Majanduselu lõpp

4 Ettevõtte kinnisvara kui kinnisvarakompleksi elutsükkel

Ettevõtet kui õiguste objekti kajastatakse äritegevuse teostamiseks kasutatava varakompleksina.

Kinnisvarana kajastatakse ettevõtet tervikuna kui kinnisvarakompleksi.

Ettevõte tervikuna või selle osa võib olla ostu-müügi, pantimise, rentimise ja muude omandiõiguse seadmise, muutmise ja lõpetamisega seotud tehingute objektiks.

Ettevõtte kui kinnisvarakompleksi koosseis hõlmab igat liiki vara, mis on ette nähtud selle tegevuseks, sealhulgas maatükid, hooned, rajatised, seadmed, inventar, tooraine, tooted, nõudeõigused, võlad, samuti õigused individualiseerivatele nimetustele. ettevõtet, selle tooteid ning töid ja teenuseid (kaubanimi, kaubamärgid, teenusemärgid) ja muid ainuõigusi, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti.

Ettevõtte kui kinnisvarakompleksi elutsükkel:

Ettevõtte asutamine või erastamine

Omandiõiguste riiklik registreerimine (riigi-, munitsipaal-, era-, kaasomand). Ettevõtte õiguste ja sellega tehingute riiklik registreerimine tuleb läbi viia erilisel viisil, mis on määratud selle objekti juriidilise eripäraga. Ettevõtte põhijooneks on erinevatel territooriumidel asuvate maatükkide ja muu kinnisvara kaasamise võimalus, samuti kinnisvara ettevõttest väljaarvamise võimalus.

Disainivõimekuse saamine või saavutamine

Optimaalne jõudlus

Omaniku vahetus, privaatne ja täielik

Ümberkorraldamine, reform, ümberehitamine, ühinemine, omandamine

Pankrot (valikuline etapp)

Likvideerimine (vabatahtlik etapp). Kinnisvarakompleksi likvideerimine on enampakkumised ja muud mehhanismid pankrotistunud organisatsiooni vara (sh kinnisvara) müügiks vastavalt pankrotimenetluse õigusnormidele.

Toimimise lõpetamine: loomulik mittetaastav seiskumine, füüsiline hävitamine, tahtlik lammutamine.

Järeldus

Igas sotsiaalses süsteemis on sotsiaalsete suhete süsteemis eriline koht kinnisvaral, mille toimimine on ühel või teisel viisil seotud inimeste elu ja tegevusega kõigis ettevõtluse, juhtimise ja organisatsiooni valdkondades. Just kinnisvara moodustab kogu turusuhete süsteemi keskse lüli. Kinnisvara ei ole mitte ainult kõige olulisem toode, mis rahuldab inimeste erinevaid vajadusi, vaid samas on see ka kapital reaalsel kujul, mis tulu toodab.

Kinnisvara on riigi rahvusliku rikkuse alus, millel on omanike arvult massiivne iseloom. Seetõttu on kinnisvaramajanduse teadmised vajalikud edukaks ettevõtluseks nii erinevat tüüpi ettevõtluses kui ka iga perekonna ja üksikkodaniku elus, kuna kinnisvara omamine on vabaduse, sõltumatuse ja väärikuse peamine alus. kõigi inimeste olemasolu.

Kasutatud kirjanduse loetelu

1. "Kinnisvaramajandus." Õpik. Goremõkin V. A., Moskva, 2008.

. "Kinnisvaramajandus." Õppejuhend. Asaul A.N. Karasev A.V., Moskva, 2009.

Ozerov E. S. Majandus ja kinnisvarahaldus. Peterburi: kirjastus "ISS", 2006 - 422 lk. - ISBN 5-901-810-04-Х

Ignatov L. L. Kinnisvaraökonoomika. Õppe- ja metoodiline käsiraamat. - M.: MSTU kirjastus im. N. E. Bauman, 2008. - 168 lk. - ISBN 5-7038-2174-6

Iga (ehitatava või renoveeritava) kinnisvara kasutusefektiivsuse hindamine hõlmab selle arvestamist kogu selle elutsükli vältel. Kinnisvara protsessi käik kontseptsioonist kuni likvideerimiseni (käsutamiseni). Objekti elutsükli teostatavusuuringu hetkest kuni füüsilise või moraalse vananemiseni võib jagada neljaks etapiks:

I. Eelprojekteerimine ja projekteerimise etapid.

1. Kogu elutsükli kuluarvutuste ratsionaalne konstrueerimine.

2. Tegevuskulude minimeerimine.

Esimene etapp määrab suuresti objekti toimimise tõhususe. See etapp on eriti keeruline ja koosneb mitmest komponendist.

Eelprojekteerimise etapp – kontseptsiooni etapp. See sisaldab:

· kinnisvaraturu analüüs;

· objekti asukoha valik ja kooskõlastamine;

· tasuvusuuringu väljatöötamine;

· investeerimisfondide kaasamine.

Tulemus: projekteerimisülesanne.

Projekteerimisetapp sisaldab (artikkel 48 Grad.K):

· inseneriuuringud;

· arhitektuurne ja ehituslik projekteerimine;

· läbivaatus;

· esmase loadokumentatsiooni registreerimine.

II. Kinnisvaraprojekti ehitamine.

1. Kliendi valik. Projektijuhtimine (soovitav on alustada esimesest perioodist).

2. Ehitatava kapitaalehitusprojekti vastavus kinnisvaraturu nõuetele.

3. Töövõtja valik (peatöövõtt, alltöövõtt).

4. Ehituskontroll.

5. Riiklik ehitusjärelevalve.

6. Rajatise kasutuselevõtu loa väljastamine.

Selles etapis ilmnevad reaalsed tõendid ehitatava objekti vastavuse kohta kinnisvaraturusegmendi nõuetele, mille määrab elutsükli loogika.

III. Kinnistu käitamine.

Sisaldab funktsionaalset ja tehnilist tööd.

Funktsionaalne (funktsionaalse kasulikkuse eraldamine vastavalt disaini funktsionaalsele otstarbele ja omaniku või investori eesmärkidele) hõlmab:

· valdamine ja kasutamine;

· kasumi teenimine, vajaduse rahuldamine;

· vara käsutamine;

· omanike, kaasomanike, kasutajate vahetus (koos õiguste ja tehingute kohustusliku registreerimisega).

Tehniline (kinnisvara tehnilise seisukorra säilitamine, mis annab tingimused funktsionaalse kasuliku väljavõtmiseks etteantud tasemel) toimimine:

· kinnisvara haldamine (hooldus, remont, asendamine);

· objekti ja selle osade funktsionaalse otstarbe muutmine;

· elutsükli kordamine või muutmine;

· objekti majandusliku eluea lõpp.

Kinnisvaraobjektide käitamine:

Ruumiseadmete käitamine;

Materjaliarvestus;

Tulekaitse, ohutusmeetmed;

Sidehaldus (avalike hoonete jaoks);

Taaskasutus, jäätmete töötlemine;

Hädaolukordade kõrvaldamine;

Hooldus ja remont.

Tööperioodid:

A. Töötamine kuni täieliku tasumiseni;

B. Investeeringu hilisem kasutusaeg (kuni kulumise kõrvaldamise lisakulud ei ületa ekspluatatsioonist saadavat kasu)

IV. Objekti sulgemise etapp.

See on selle algsete ja omandatud funktsioonide täielik kaotamine, mille tulemuseks on kas lammutamine või kvalitatiivselt uus arendus. See etapp nõuab märkimisväärseid kulutusi:

Likvideerimine

Objekti muutmine

Füüsilise vananemise kõrvaldamine.

Maatüki väärtus vabana on suurem kui maa väärtus pluss olemasoleva rajatise väärtus.

Paranduste kaotamise majanduslik põhjendus on kõrvaldada olemasolevate parenduste näol takistused maa tõhusamaks kasutamiseks.

Kinnisvara elutsükkel allub teatud mustritele ja hõlmab majanduslikku, füüsilist, kronoloogilist ja ülejäänud majanduslikku eluiga.

Objekti füüsiline eluiga- vara funktsionaalselt sobivas seisukorras tegeliku eksisteerimise periood enne selle lammutamist. Juhtub: normatiivne, tegelik, arvestuslik.

Majanduslik eluiga- ajavahemik, mille jooksul objekti kasutatakse kasumiallikana.

Objekti eluiga on ajavahemik, mille jooksul saab objekti kasutada oma funktsionaalsel eesmärgil.

Eluperioodid:

kronoloogiline vanus- rajatise kasutusaeg alates selle kasutuselevõtmise hetkest;

efektiivne vanus- objekti vanus, lähtudes hinnangust selle välimusele ja tehnilisele seisukorrale;

järelejäänud majanduselu- ajavahemik hindamise kuupäevast kuni selle majandusliku eluea lõpuni.