Loengukonspektid. Taganrog: TRTU kirjastus, 2004.

Õpik annab arusaama kinnisvaraturu kui kõige olulisema äritegevuse valdkonna toimimise teooriast ja praktikast, süstematiseeritud infot füüsiliste ja juriidiliste isikute kinnisvaraga seotud majandusprotsesside, kinnisvara toimimise kohta. kinnisvaraturg ja kinnisvara haldamise meetodid, mis tagavad selle tegevusvaldkonna tõhususe. See hõlmab põhilisi kinnisvaraga seotud tegevusvaldkondi. Õpikus käsitletakse kinnisvara mõistet, olemust, tunnuseid ja klassifikatsiooni; kinnisvaraturu olemus, funktsioonid ja peamised omadused; kinnisvaraturu põhitegevused ja nende õiguslik regulatsioon; erinevate kinnisvaraobjektide hindamise meetodid; kinnisvara haldamise põhiprintsiibid tänapäevastes tingimustes.

Õpik on mõeldud majandusülikoolide üliõpilastele, magistrantidele ja õppejõududele, ärikoolide üliõpilastele, majandusteadlastele, juhtidele ja teistele huvilistele.

1. KINNISVARAMAJANDUSE PÕHIMÕISTED JA MÕISTED
1.1. Kinnisvara mõiste, olemus ja peamised omadused
1.2. Kinnisvara õiguslik alus.
1.2.1. Omandiõigus
1.2.2. Kinnisvaraga tehtavate toimingute (tehingu) liigid
1.2.3. Kinnisvaraga tehtavate toimingute (tehingute) riiklik registreerimine

3. KINNISVARA HINDAMINE
3.1. Kinnisvara väärtuste liigid
3.2. Kinnisvara hindamise põhimõtted.
3.3. Kinnisvara väärtust mõjutavad tegurid.
3.4. Kinnisvara hindamise tehnoloogia.
3.5. Lähenemisviisid kinnisvara hindamisel.
3.5.1. Võrdlev (turu) lähenemine
3.5.2. Kulusäästlik lähenemine
3.5.3. Sissetulekute lähenemine
3.6. Hindamisobjekti lõpliku väärtuse määramine
3.6.1. Hindamistulemuste kooskõlastamine
3.6.2. Struktureerimine hierarhia järgi

4. KINNISVARA LAENUTAMINE.
4.1. Hüpoteeklaenu tekkimine ja areng
4.1.1. Hüpoteeklaenude arendamine Venemaal
4.1.2. Hüpoteek kui viis kohustuste tagamiseks
4.1.3. Hüpoteeklaenu andmise omadused
4.1.4. Hüpoteeklaenu kapitaliturgude tunnused
4.2. Hüpoteeklaenu andmise peamised etapid
4.3. Kinnisvara hüpoteeklaenu andmise meetodid
Laen kasvavate maksetega
Kanada ümberminek
4.4. Kinnisvara eriotstarbelise laenu liigid
4.4.1. Uusehituse rahastamise viisid
4.4.2. Ehitatavate elamute rahastamise meetodid
4.4.3. Maaarendusprojektide finantseerimise viisid
4.4.4. Kinnisvara finantseerimine järelmaksuga

5. MAAKASUTUSE ÖKONOOMIKA
5.1. Maakasutuse tunnused
5.1.1. Maa kui loodusvara
5.1.2. Maa kui majanduskategooria
5.1.3. Maakorraldus kui vahend majanduslikult põhjendatud maakasutuse loomiseks
5.1.4. Riigi maakataster kui majandus- ja õigussüsteem kinnisvaraobjektide toimimiseks
5.1.5. Maakaitse. Keskkonnasõbralikud maakasutuse piirangud

BIBLIOGRAAFIA

1. Aleksandrov, V.T. Hinnang kinnisvara vananemisele ja efektiivseimale kasutamisele: Õppe- ja praktiline juhend / V.T. Aleksandrov. - M.: Stroyinformizdat, 2013. - 256 lk.
2. Ardzinov, V. Hinnakujundus ehituses ja kinnisvara hindamises / V. Ardzinov. - Peterburi: Peeter, 2013. - 384 lk.
3. Ardzinov, V.D. Hinnakujundus ehituses ja kinnisvara hindamises / V.D. Ardzinov, V.T. Aleksandrov. - Peterburi: Peeter, 2013. - 384 lk.
4. Bekasov, Sh. Kinnisvara hindamine: kogumik ülikoolidele / Sh. - M.: KnoRus, 2010. - 260 lk.
5. Varlamov, A.A. Kinnistusamet. 6 köites T. 5. Maa ja muu kinnisvara hindamine / A.A. Varlamov, S. A. Galtšenko. - M.: KolosS, 2008. - 265 lk.
6. Ivanova, E.N. Kinnisvara hindamine. Ülesannete kogu: Õpik / E.N. Ivanova; Ed. M.A. Fedotova. - M.: KnoRus, 2010. - 272 lk.
7. Ivanova, E.N. Kinnisvara hindamine (poissmeestele) / E.N. Ivanova. - M.: KnoRus, 2015. - 125 lk.
8. Ivanova, E.N. Kinnisvara hindamine. Ülesannete kogu: Õpik / E.N. Ivanova. - M.: KnoRus, 2017. - 304 lk.
9. Kasjanenko, T. Kinnisvara hindamine: õpik / T. Kasjanenko. - M.: Prospekt, 2019. - 512 lk.
10. Kasjanenko, T.G. Kinnisvara hindamine: Õpik / T.G. Kasjanenko, G.A. Makhovikova, V.E. Esipov. - M.: KnoRus, 2013. - 752 lk.
11. Kasjanenko, T.G. Kinnisvara hindamine / T.G. Kasjanenko, G.A. Makhovikova, V.E. Esipov. - M.: KnoRus, 2019. - 640 lk.
12. Komarov, S.I. Kinnisvara hindamine: Õpik / A.A. Varlamov, S.I. Komarov; Üldise all toim. Prof., majandusdoktor A.A. Varlamov. - M.: Foorum, Teadusuuringute Keskus Infra-M, 2013. - 288 lk.
13. Lukov, A.V. Hoonete-ajaloo- ja kultuurimälestiste terviklik hinnang kinnisvaraturul: Teadus- ja haridusväljaanne / A.V. Lukov, I.L. Vladimirova, V.V. Kholštševnikov. - M.: ASV, 2006. - 344 lk.
14. Lukov, A.V. Hoonete-ajaloo- ja kultuurimälestiste terviklik hinnang kinnisvaraturul / A.V. Lukov. - M.: ASV, 2006. - 344 lk.
15. Nanazašvili, I.Kh. Kataster, kinnisvara ekspertiis ja hindamine. / NENDE. Nanazašvili. - M.: Kõrgkool, 2009. - 431 lk.
16. Nanazašvili, I.Kh. Kinnisvara katastri, ekspertiisi ja hindamine: teatmik / I.Kh. Nanazašvili, V.A. Litovtšenko, V.I. Nanazašvili. - M.: Kõrgkool, 2009. - 431 lk.
17. Nanazašvili, I.Kh. Kinnisvara hindamine / I.Kh. Nanazašvili, V.A. Litovtšenko. - M.: Arhitektuur-S, 2005. - 200 lk.
18. Nanazašvili, I.Kh. Kinnisvara hindamine: Õpik / I.Kh. Nanazašvili. - M.: Arhitektuur-S, 2005. - 200 lk.
19. Popova, L.V. Matemaatilised meetodid hindamisel: õppe- ja analüütiline tsükkel erialale "Kinnisvara väärtuse hindamine": Õpik / L.V. Popova. - M.: DiS, 2011. - 112 lk.
20. Sevostjanov, A.V. Majanduslik hinnang kinnisvarale ja investeeringutele / A.V. Sevostjanov. - M.: Akadeemia, 2018. - 40 lk.
21. Sevostjanov, A.V. Majanduslik hinnang kinnisvarale ja investeeringutele: Õpik / A.V. Sevostjanov. - M.: Akadeemia, 2013. - 288 lk.
22. Tepman, L.N. Kinnisvara hindamine. Õpik Kasu / L.N. Tepman, V.A. Artamonov. - M.: Ühtsus, 2011. - 240 lk.
23. Tepman, L.N. Kinnisvara hindamine: Õpik / L.N. Tepman, V.A. Artamonov. - M.: Ühtsus, 2015. - 591 lk.
24. Ushak, N.V. Kinnisvara hindamine / N.V. Ushak. - M.: KnoRus, 2013. - 752 lk.
25. Fedotova, M.A. Kinnisvara hindamine (bakalaureusekraad) / M.A. Fedotova. - M.: KnoRus, 2018. - 176 lk.
26. Fokina, O.M. Kinnisvara hindamine: Õpik / O.M. Fokina. - M.: Rahandus ja statistika, 2010. - 560 lk.

Ševtšuk Denis Aleksandrovitš

Erinevate erialade õpetamise kogemus Moskva juhtivates ülikoolides (majandus, õigus, tehnoloogia, humanitaarteadused), kaks kõrgharidust (majandus ja õigus), Moskva juristide liidu liige, Venemaa ajakirjanike liidu liige, liidu liige Moskva Ajakirjanike, Vene Föderatsiooni valitsuse stipendiaat, kogemus pankades, äri- ja valitsusstruktuurides (sealhulgas juhtivatel kohtadel), INTERFINANCE'i peadirektori asetäitja (www.deniskredit.ru).

Lõpetanud Moskva Riikliku Geodeesia ja Kartograafia Ülikooli (MIIGAIK), majandus- ja territooriumikorralduse teaduskonna (FEUT), juhi (organisatsioonijuhtimine) ja Moskva Riikliku Ülikooli. M.V. Lomonosov, Prantsuse ülikooli kolledž (õigus), kandidaat miinimum erialal “Finants, raharinglus ja krediit”.

Töö kirjutamisel sai autor hindamatut abi: Ševtšuk Vladimir Aleksandrovitš (kolm kõrgharidust, INTERFINANCE nõukogu esimees, kogemus pankades, kaubandus- ja valitsusasutustes, sealhulgas juhtivatel kohtadel), Ševtšuk Nina Mihhailovna (kaks kõrgharidust , töökogemus äri- ja valitsusstruktuurides, sealhulgas juhtivatel kohtadel), Ševtšuk Aleksander Lvovitš (omab suuri saavutusi teaduslikus ja praktilises tegevuses).

1. Kinnisvara

1.1. Kinnisvara investeerimisobjektina

Kinnisvara – maa ja kõik sellega püsivalt seotud parendused (hooned, rajatised, lõpetamata ehitusprojektid).

Venemaal ilmus mõiste "kinnis- ja vallasvara" esimest korda seadusandluses Peeter I valitsusajal 23. märtsi 1714. aasta dekreediga "Kinnis- ja vallasvara pärimise korra kohta". Kinnisvara hõlmas maad, maad, maju, tehaseid, tehaseid ja kauplusi. Kinnisvara hulka kuulusid ka maa sees asuvad maavarad ja erinevad ehitised, nii maapinnast kõrgemal kõrguvad kui ka selle alla ehitatud, näiteks kaevandused, sillad, tammid.

Venemaa majandusreformid, omandiõiguse määramine üksikisikutele ja juriidilistele isikutele, tõid kaasa vajaduse jagada vara vallas- ja kinnisvaraks (vt täpsemalt Shevchuk D.A. Investeeringute korraldamine ja rahastamine. - Doni-äärne Rostov: Phoenix, 2006; Shevchuk D.A. Panganduse alused: Phoenix, 2006 - Rostov-on-Don: Phoenix.

Alates 1994. aastast vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 130 kohaselt on kinnisasjad (kinnisvara, kinnisvara) maatükid, maa-alused krundid, isoleeritud veekogud ja kõik, mis on maaga kindlalt seotud, st objektid, mille liikumine ei kahjusta nende otstarvet ebaproportsionaalselt. on võimatu, sealhulgas metsad, mitmeaastased istutused, hooned, rajatised.

Kinnisvara alla kuuluvad ka õhu- ja merelaevad, siseveelaevad ning riiklikult registreeritud kosmoseobjektid.

Kinnisvaraks võib liigitada ka muud vara. Niisiis, vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 132 kohaselt "tunnustatakse ettevõtet tervikuna kui äritegevuseks kasutatavat kinnisvarakompleksi kinnisvarana". Vallasvaraks loetakse asju, mis ei ole kinnisvara, sealhulgas raha ja väärtpaberid.

Eristada saab järgmisi kinnisvara tunnuseid:

– kinnisvara ei saa teisaldada ilma objektile kahju tekitamata;

– kinnisvara on maaga kindlalt seotud mitte ainult füüsiliselt, vaid ka juriidiliselt;

– investeeringuobjekti vastupidavus;

– iga konkreetne kinnisvara on ainulaadne nii füüsiliste omaduste kui ka investeerimisatraktiivsuse poolest;

– kinnisvara ei saa tavatingimustes varastada, lõhkuda ega kaotada;

– kinnisvara maksumus on kõrge ja selle jagamine osadeks on keeruline ja muul juhul võimatu;

– kinnisvaratehingute teave on sageli kättesaamatu;

– tarbijaomaduste kadumine või väärtuse üleminek tootmisprotsessi käigus toimub kulumise ja kulumise käigus järk-järgult;

– kinnisvara kasulikkuse määrab suutlikkus rahuldada inimese spetsiifilist vajadust elu- ja tööstuspinna järele;

– võimalus, et uusehitisel võib olla positiivne või negatiivne mõju külgnevate maade ja hoonete väärtusele;

– on tendents, et kinnisvara väärtus ajas tõuseb;

– kinnisvarale kui investeerimisobjektile on omased spetsiifilised riskid: füüsiliste kahjustuste oht looduslike ja tehislike tegurite mõjul, välise ja funktsionaalse kulumise kuhjumise oht, üüritingimuste läbivaatamisega kaasnev finantsrisk;

– kinnisvaratehingute range valitsuse regulatsioon.

1.2. Kinnisvara tüübid

Kinnisvara on kolm peamist tüüpi: maa, elamu ja mitteeluruumid.

Kinnisvara põhiobjektiks on maa.

Koos liigiti jagamisega klassifitseeritakse kinnisvara mitmete kriteeriumide järgi, mis aitab kaasa kinnisvaraturu edukamale uurimisele ning hõlbustab erinevate kinnisvarakategooriate hindamise ja haldamise meetodite väljatöötamist ja rakendamist. Klassifikatsioon levinumate tunnuste järgi on toodud tabelis. 1.1.

Kinnisvarainvesteeringutest saadavad tulud on järgmised:

– kinnisvara väärtuse tõus seoses turuhindade muutustega, uute kinnistute soetamine ja vanade kinnistute arendamine;

– tulevased perioodilised rahavood;

– tulu vara edasimüügist omandiperioodi lõpus.

Kinnisvarasse investeerimise atraktiivsus on seletatav järgmiste teguritega:

– kinnisvara ostmisel saab investor õiguste paketi, kusjuures paljud investeerimisobjektid ei too kaasa omandiõigust;

– investeeritud vahendite turvalisus üldiselt (tavatingimustes ei saa kinnisvara kaduda ega varastada) ja eelkõige inflatsioon (inflatsiooniprotsessidega kaasneb kinnisvarahindade ja sellest saadava tulu tõus);

– võimalus saada kinnisvaralt rahalist tulu ja muud elamise kasulikud mõjud, teatud objekti omamise prestiiž jne.

Tabel 1.1

Kinnisvara üldklassifikaator

Kinnisvarainvesteeringutel on sellised positiivsed jooned nagu vara mitmeaastane kasutusvõimalus ja kapitali säilimine.

1.3. Kinnisvaraturg

Kinnisvaraturg - see on suhete kogum kinnisvaraga tehtavate tehingute ümber: kinnisvara ost-müük, hüpoteegid, kinnisvara rentimine jne.

Kinnisvaraturu peamised segmendid: maaturg, elamuturg ja mitteeluruumide turg.

Kasumlikule kinnisvarale on eraldi turg, mis on segmenteeritud vastavalt objektide funktsionaalsele otstarbele:

– büroohoonete turg;

– jaemüügirajatiste turg;

– tööstus- ja laohoonete turg;

– hotelliteenuste turg;

– lõpetamata ehitusprojektide turg.

Olenevalt juriidilistest õigustest kinnisvarale, mis on ostja ja müüja vahelise tehingu esemeks, jaguneb kinnisvaraturg müügi- ja üüriturgudeks.

Ostu-müügiturul lähevad vastava ekvivalendi vastu üle täielikud omandiõigused, sh käsutusõigus, samas kui üüriturul on tehingu objektiks osaline õiguste kogum, välja arvatud käsutusõigus.

Kinnisvaraturul võib eristada järgmisi tunnuseid:

– paikkond;

- objektide madal vahetatavus;

– hooajalised kõikumised;

– tehingute riikliku registreerimise vajadus.

Kinnisvara finantseerimisel on kolm kulugruppi:

– kulud vara funktsionaalselt sobivas seisukorras hoidmiseks;

– iga-aastane kinnisvaramaks;

– kõrged tehingukulud kinnisvaratehingutes.

Nõudluse ja pakkumise kõikumine kinnisvaraturul toimub aeglaselt, kuna nõudluse olemasolul toimub kinnisvaraobjektide arvu kasv pikema aja jooksul, mille määrab hoone ehitusperiood. Kinnisvara ülejäägi korral püsivad hinnad madalad mitu aastat (täpsemalt raamatus D.A. Shevchuk, Maja ja maa ostmine: samm-sammult. - M.: AST: Astrel, 2008).

Peamised pakkumist ja nõudlust mõjutavad tegurid:

– majanduslik: elanike ja ettevõtete sissetulekute tase, rahaliste vahendite olemasolu, rendimäärade tase, ehitus- ja paigaldustööde ning ehitusmaterjalide maksumus, kommunaalteenuste tariifid;

– sotsiaalne: muutused rahvastiku suuruses, asustustiheduses, haridustasemes;

– administratiivne: maksumäärad ja tsoneerimispiirangud;

– keskkonna: kinnistu asukohapiirkonna kokkupuude põudade ja üleujutustega, keskkonnaseisundi halvenemine või paranemine.

Kinnisvara on finantsvara, sest see on loodud inimtööjõu ja kapitaliinvesteeringute abil. Kinnisvara soetamisega ja arendamisega kaasnevad suured kulud ja sellest tulenevalt sage vajadus kaasata laenuraha jne. Seetõttu on kinnisvaraturg üks finantsturu sektoreid.

Finantsturg - See on keeruline majandussüsteem, mis hõlmab institutsioonide ja protseduuride kogumit, mis on suunatud igat tüüpi finantsdokumentide müüjate ja ostjate suhtlemisele.

Kinnisvaraturg on finantsturu üks olulisemaid komponente.

Finantsturu ja kinnisvaraturu vahel on tihe seos: kinnisvarainvesteeringute kasv elavdab kinnisvaraturgu, langus aga kärbib. Majanduslik ebastabiilsus hoiab tagasi nii Venemaa kui ka välismaised laenuandjad ja investorid. Kinnisvarainvesteeringute rahastamise tõhustamiseks on vaja valitsuse toetust.

1.4. Kinnisvara finantseerimise protsessis osalejad ja allikad

Traditsiooniliselt jagunevad kinnisvara finantseerimise protsessis osalejad järgmistesse kategooriatesse:

– föderaal- ja kohalikud omavalitsused ning juhtkond;

- finants institutsioonid;

– investorid jne.

Föderaal- ja kohalikud omavalitsused ning juhtkond tagavad majandus- ja õigussuhted kinnisvara finantseerimise protsessis osalejate vahel. Riik tagab kinnisvaraturu toimimisega seotud reeglite ja määruste täitmise; reguleerib tsoneerimise, linnaehituse ja kinnisvara omandiõiguse registreerimise küsimusi; kehtestab soodustusi või seab piiranguid (seadusandlikud piirangud, maksustamise tunnused) kinnisvarainvesteeringutele. Lisaks tegutseb riik paljude kinnisvaraobjektide omanikuna.

Finantsasutused pakuvad kapitali investoritele, kellel pole piisavalt raha.

Investorid on füüsilised ja juriidilised isikud (residendid ja mitteresidendid), kes ostavad kinnisvara ja hoiavad seda funktsionaalselt sobivas seisukorras.

Investorid võib jagada kahte tüüpi:

1) aktiivne – rahastab ja tegeleb objekti ehitamise, arendamise või haldamisega;

2) passiivne - nad ainult rahastavad projekti, ilma et oleksite selles edasi osalenud.

Praegu on kinnisvaraturg arenenud areng – kutsetegevuse eriliik kinnisvarasektori investeerimisprojekti juhtimisel, mille üheks ülesandeks on kinnisvaraarendusega kaasnevate riskide maandamine. Arendaja – korraldaja, kelle tegevuse võib jagada kolme etappi:

1) projekti elluviimise võimalikkuse analüüs: arvestatakse piirkonna seisu ja suundumusi seadusandluses, tarbijate eelistusi, finants- ja majandusolusid ning arenguväljavaateid;

2) projekti teostusplaani koostamine: määratakse projekti elluviimiseks vajalik maatüki pindala, valitakse sobiva keskkonna ja kommunikatsioonidega asukoht ning hinnatakse projekti tulemuslikkust. Seejärel määratakse rahaliste vahendite allikad, hangitakse ehitusluba jne;

3) investeerimisprojekti elluviimine: rahaliste vahendite kaasamine, projekteerimis- ja ehitusorganisatsioonid, ehituse edenemise jälgimine, objekti tervikuna või osadena rentimine või müük.

Kapitaliinvesteeringute rahastamise allikad: riigi rahalised vahendid, kohaliku eelarve (omavalitsuse) vahendid, ettevõtete ja eraisikute omavahendid, laenatud vahendid, investorite vahendid.

1.5. Kinnisvarasse investeerimise eelised

Tulu tootvasse kinnisvarasse investeerimine on kõige tulusam. Tulu tootva kinnisvara soetamise atraktiivsus seisneb investeeringu tasuvuses pärast tegevuskulude tasumist. Sel juhul on aga risk suurem kinnisvara madala likviidsuse ja investeeringute pika tasuvusaja tõttu.

Investeerimismeetodid kinnisvaraturul võivad olla otsesed ja kaudsed.

Otsene– kinnisasja soetamine enampakkumisel eralepingu alusel, ost tagasiliisinguga.

Kaudne– kinnisvarainvesteeringutele spetsialiseerunud ettevõtete väärtpaberite ostmine, investeeringud kinnisvaraga tagatud hüpoteeklaenudesse.

Investeeringud kinnisvarasse, nagu ka investeeringud ettevõtete väärtpaberitesse, on pikaajalised.

Eelised kinnisvarasse investeerimine võrreldes väärtpaberitega:

1. Erinevalt ettevõtete väärtpaberitest, nagu aktsiad, mis maksavad kord kvartalis dividende, annab kinnisvara omamine investorile igakuise rahavoo, sest igakuised üürimaksed toovad kaasa igakuised maksed investorile.

2. Kinnisvara omamisest saadav tulu rahavoog (vahe rendist laekunud raha ja kinnisvara ülalpidamiskulude pluss kapitaliinvesteeringute vahel) on vähem dünaamiline kui suure finantsvõimendusega ettevõtete tulude rahavoog:

– ettevõtete tulude rahavoog sõltub toodete müügimahust, mis on sõltuv tarbijate igapäevastest otsustest ning kinnisvaratulu on stabiilsem, kuna põhinevad üürilepingutel;

– ettevõtete rahaliste tulude allikad võivad ajas muutuda ja kinnisvarast saadavad tuluallikad on prognoositavamad, kuna hooned on kinnisvara, varad on fikseeritud nii füüsiliselt kui ka juriidiliselt.

3. Ettevõtete tulumäär on üldiselt madalam kui kinnisvaral. Seda seetõttu, et kinnisvara varade intensiivsus on võrreldav enamiku ettevõtetega. Kinnisvarasse investeeritud põhikapitali kulude katmiseks on vajalik kõrgem kasumlikkuse tase, kuna investori eeldatav tulu peab ületama kinnisvara käitamise kulusid. Tootlus peaks olema kõrgem kui finantsvaradesse investeerides, mis peaks vastama kinnisvarasse investeerimise suurematele riskidele.

4. Investeeringuid kinnisvarasse iseloomustab suurem turvalisus, turvalisus ja investori kontrollivõime kui aktsiainvesteeringuid.

Kinnisvarainvesteeringute allikaid ja suurust mõjutavad:

– oodatav investeeringutasuvus;

– panga intressimäär;

– maksupoliitika üldiselt ja eelkõige investeerimissektoris;

– inflatsioonimäär;

– kinnisvarasse investeerimise riskiaste.

Kinnisvarainvesteeringute atraktiivsuse põhjused inflatsiooni tingimustes:

– raha kiire odavnemine ja selle turvalisuse ebapiisav usaldusväärsus krediidiasutustes;

– panga intressimäära ja inflatsioonimäära sagedane lahknevus;

– tulusamate investeerimispiirkondade piiratud kättesaadavus;

– allesjäänud taskukohasus ja eluaseme investeerimise lihtsus;

– tulu teenivasse kinnisvarasse investeerijad saavad nendel tingimustel üüri tõsta, säilitades seeläbi investeeritud raha.

Teisest küljest on inflatsiooni tingimustes asjaolud, mis soodustavad raha paigutamist muudesse valdkondadesse: reaalsissetulekud langevad, investoril on raske prognoosida kulude ja oodatava tulu suhet, raskem on saada pikka aega. -tähtajaline laen vastuvõetava intressimääraga, mis toob kaasa rahaliste vahendite nappuse potentsiaalsete ostjate seas.

Kõrge inflatsiooniga Venemaa majanduse praeguses arengufaasis on investeerimistegevus seotud oluliste riskidega, mis toob kaasa investeerimisaktiivsuse languse kinnisvaraturul. Piiratud investeerimisressursid tõid kaasa ehituse kärpimise peaaegu kõigis majandussektorites (vt täpsemalt D.A. Shevchuki raamatust Real Estate Valuation and Property Management. – Rostov-on-Don: Phoenix, 2007).

Siiski on kinnisvaraturg potentsiaalsetele investoritele atraktiivne järgmistel põhjustel:

– kinnisvarainvesteeringuid iseloomustab märkimisväärne turvalisuse ja turvalisuse tase ning investori kontrollivõime;

– kinnisvara ostmisel saab investor õiguste paketi, samas kui enamikul teistel investeerimisobjektidel omandiõigust ei kaasne;

– kinnisvaraturg, mis on suur, on halvasti arenenud;

– kinnisvarainvesteeringutega kaasneb selle turu tegevuste vastuvõetav tulusus.

Täna on Venemaal kinnisvaraturul investeerimisaktiivsus vähenenud. Isegi eluasemeturul, mis on kinnisvaraturu kõige aktiivsem segment, puudusid vastavad laenu- ja finantsmehhanismid, mis toetaksid elanikkonna efektiivset nõudlust ja võimaldaksid massiliselt parandada elanike elutingimusi. kaal. Kõigi kinnisvara finantseerimisprotsessis osalejate huvide tasakaalustamine on kinnisvaraturu normaalse toimimise vajalik komponent.

1.6. Hüpoteeklaenu andmine

“Hüpoteegi” all mõistetakse kinnisvara pantimist kui võimalust kohustuste tagamiseks. Hüpoteeklaenusüsteemi olemasolu on iga arenenud eraõiguse süsteemi lahutamatu osa. Eelkõige suureneb hüpoteeklaenude roll ebarahuldava majanduse olukorras, kuna läbimõeldud ja tõhus hüpoteeklaenusüsteem aitab ühelt poolt alandada inflatsiooni, kasutades selleks kodanike ja ettevõtete ajutiselt vabu vahendeid ning teisalt , aitab lahendada sotsiaalseid ja majanduslikke probleeme.

Hüpoteeklaenu tekkimine. Hüpoteegi esmamainimine pärineb 6. sajandist. eKr e. Kreekas tähendas hüpoteek võlgniku vastutust võlausaldaja ees teatud maaomandite eest. Kohustuse vormistamisel pandi võlgnikule kuuluva maaterritooriumi piirile post, mida nimetatakse “hüpoteegiks”.

Esimesed pandiaktid, mis meile Venemaal on jõudnud, pärinevad 13.–14. sajandist ja seadusandlikud normid ilmusid esmakordselt 14. sajandi lõpus või 15. sajandi alguses. Pihkva kohtuhartas, milles koos vanima sissenõudmismeetodiga - isikliku - vara tagasinõudmisega.

19. sajandi lõpus – 20. sajandi alguses. Aktiivselt käis välja laenuprotsess maatükkide tagatisel, mida laenuvõtja kavatses osta. See protsess arenes välja talupoegade maapankade abiga, mis loodi peaaegu kõigis Venemaa provintsides ja aitasid kaasa maa eraldamisele vaesunud talupoegadele.

Aastatel 1922–1961 Venemaal kehtis RSFSRi tsiviilkoodeks, art. 85 millest pandi on määratletud nõudeõigusena, mis võimaldab võlausaldajal võlgniku kohustuse täitmata jätmise korral saada panditud vara väärtuse arvelt eelisõigust teiste võlausaldajate ees (jagamata vallas- ja kinnisasjad).

Iseenesest ei ole hüpoteegi institutsioon mitmesuguste majanduslike ja juriidiliste takistuste tõttu Venemaal veel levinud, mistõttu on seda reguleeritud suhteliselt väikese hulga määrustega.

1992. aastal võeti vastu Vene Föderatsiooni pandiseadus, millega kehtestati kohustuste tagamiseks hüpoteegi võimalus. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik (I osa) selgitas mõningaid pandi sätteid (artiklid 334–358). Art. 340 sätestab, et hoone või rajatise hüpoteek on lubatud ainult samaaegse hüpoteegiga maatüki, millel see hoone või rajatis asub või selle krundi osa, mis funktsionaalselt annab hüpoteegiobjekti või üürilepingu, samaaegse hüpoteegiga. õigus sellele hüpoteegipidajale kuuluvale krundile või selle vastavale osale. Ja maatüki hüpoteegi seadmisel ei laiene pandiõigus sellel krundil asuvatele või püstitatavatele hüpoteegipidaja hoonetele ja rajatistele, kui lepingus ei ole ette nähtud muud tingimust.

Kinnisvara registreerimine on riigi kõige olulisem funktsioon, mille nõuetekohase täitmiseta pole jätkusuutlik kinnisvarakäive võimatu ning seda reguleerib 21. juuli 1997. aasta föderaalseadus “Kinnisvaraõiguste riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute kohta .” Panga hüpoteegiga seotud õiguste tegelik teostamine on võimalik täitemenetluse seaduse raames. Teatud erireeglid, mida siiski tuleks hüpoteeklaenulepingute sõlmimisel arvestada, on vastavate seaduste all laiali.

1998. aastal võeti vastu föderaalseadus “Hüpoteegi (kinnisvara pantimine)”, mille kohaselt on kinnisvara pantimise lepingu (hüpoteegilepingu) alusel üks pool - hüpoteegipidaja, kes on võlausaldaja. hüpoteegiga tagatud, on õigus saada oma rahaliste nõuete rahuldamist selle kohustuse alusel võlgnikule teise poole - hüpoteegipidaja - panditud kinnisvara väärtusest, eelistatult teiste hüpoteegipidaja võlausaldajate ees, välja arvatud seaduses sätestatud erandid. . Hüpoteegipidajaks võib olla hüpoteegiga tagatud kohustuse võlgnik ise või selles kohustuses mitteosalev isik (kolmas isik). Vara, millele hüpoteek on seatud, jääb hüpoteegipidaja valdusse ja kasutusse (artikkel 1).

1. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik. 1. ja 2. osa. - M.: INFRA-M, Norma, 2013. - 689 lk.

2. Vene Föderatsiooni maakoodeks: seisuga 15. oktoober 2004 / Vene Föderatsioon. Seadused. - M.: Prospekt, 2013. - 615 lk.

3. Ardemasov E.B. Gorbunov A.A., Pesotskaja E. Turundus kinnisvarahalduses. Ed. Gorbunova A.A. - Peterburi: ISEP RAS, 2010. - 244 lk.

4. Asaul A.N., Starinsky V.N. Kinnisvaraturg - uus sotsiaal-majanduslik reaalsus - Peterburi: MAIES, 2011. - 495 lk.

5. Balabanov I.G. Kinnisvaratehingud Venemaal. - M.: "Finants ja statistika", 2010. - 332 lk.

6. Balabanov I.G. Kinnisvara ökonoomika. - Peterburi: Peeter, 2012. - 205 lk.

7. Budnikova T.B. Ettevõtte vara hindamine ja maksustamine: Õppevahend. - M.: INFRA-M, 2013. - 682 lk.

8. Grinenko S.V. Kinnisvaraökonoomika. Loengukonspekt: ​​- Taganrog: TRTU Publishing House, 2013. - 491 lk.

9. Goremõkin V.A. Kinnisvara ökonoomika: Õpik. - M.: Kirjastus- ja raamatumüügikeskus "Turundus", 2012. - 416 lk.

10. Goremõkin V.A., Bugulov E.R. Kinnisvara: õiguste ja tehingute registreerimine, hüpoteeklaenude andmine skeemides. - M.: Ühtsus, 2011. - 316 lk.

11. Granova I.V. Kinnisvara hindamine. - Peterburi: Peeter, 2012. - 361 lk.

12. Ignatov L.L. Kinnisvara ökonoomika. Õppe- ja metoodiline käsiraamat. - M.: MSTU kirjastus im. N.E. Bauman, 2013. - 445 lk.

13. Korostelev S.P. Kinnisvara hindamise teooria ja praktika alused Õpik. - M.: "Vene ärikirjandus", 2011. - 326 lk.

14. Kudrjavtsev V.A., Kudrjavtseva V.V. Hüpoteeklaenu korraldamise põhitõed. Õpetus. - M.: "Kõrgkool", 2010. - 209 lk.

15. Mironova N.N., Shutkov S.A. Kinnisvara ökonoomika. - Rostov n/a: Phoenix; M.: National Institute of Business, 2013. - 622 lk.

16. Kinnisvara turuväärtuse hindamine. Sari “Hindamistegevused”: Õppe- ja praktiline käsiraamat. - M.: "Delo", 2010. - 183 lk.

17. Kinnisvara hindamine: Õpik / Toim. A.G. Grjaznova, M.A. Fedotova. - M.: "Finants ja statistika", 2012. - 322 lk.

18. Starinsky V.N., Asaul A.N., Kuskova T.A. Kinnisvaraökonoomika õpik / Toim. Krayukhina G.A. - Peterburi: SPbGIEA, 2010. - 611 lk.

19. Simionov Yu.F., Domrachev L.B. Kinnisvara ökonoomika. Õpik ülikoolidele. - Moskva: ICC “MarT”; Rostov n/a: IC “MarT”, 2012. - 255 lk.

20. Skvortsov O.Yu. Kinnisvaratehingute registreerimine: õiguslik regulatsioon ning kohtu- ja vahekohtupraktika, “Ärikool”, “Intel-Sintez”, 2011. - 265 lk.

21. Sycheva G.I., Kolbatšov E.B., Sychev V.A. Ettevõtte (äri) väärtuse hindamine. - Rostov Doni ääres: Phoenix, 2013. - 205 lk.

22. Tarasevitš E.I. Kinnisvara hindamine - Peterburi Riiklik Ülikool. - Peterburi, 2011. - 366 lk.

23. Kinnisvaraportfelli haldamine: Õpik ülikoolidele (inglise keelest tõlgitud, toimetanud Beljajev S.G.). - M: “Seadus ja õigus”, Ühtsus, 2010. - 211 lk.

24. Štšerbakova N.A. Kinnisvara ökonoomika: Õpik. - Rostov - n/a: Phoenix, 2012. - 422 lk.

25. Kinnisvaraökonoomika õpik / Toim. Resina V.I. - M., "Delo", 2010. - 288 lk.

Käsitletakse erinevate kinnisvaraobjektide hindamise teoreetilisi ja metoodilisi aspekte, selle õiguslikku ja informatsioonilist tuge, kinnisvaraturul toimimise ja tehingute iseärasusi, samuti kinnisvarainvesteeringute rahastamise ja hüpoteeklaenuinvesteeringute analüüsi küsimusi. Õpiku eripäraks on hindamise teoreetiliste küsimuste esitamine kinnisvaraökonoomika laiemas kontekstis, arvestades hindamistegevuse õigusliku reguleerimise tegureid. Pakutud lähenemiste ja meetodite rakendamist kinnisvara hindamisel illustreerib suur hulk näiteid. Õigus- ja majandusteaduskonna üliõpilastele ja õppejõududele, maasuhete, ehituse ja kinnisvaraturu valdkonna spetsialistide koolitamisele ning riigi- ja kommunaalametile. See võib olla kasulik kinnisvara- ja hindamisfirmade töötajatele ja juhtidele ning investeerimisspetsialistidele.

Meie veebisaidilt saate tasuta ja registreerimata alla laadida Tatjana Gennadievna Kasjanenko raamatu “Kinnisvara hindamine” fb2-, rtf-, epub-, pdf-, txt-vormingus, lugeda raamatut veebis või osta raamatut veebipoest.