Hinnake hoone majanduslikku eluiga. Kinnisvara elutsükkel
järelejäänud majanduselu, tegevuskulude tase, tagastusmäärad ja kahjusuhted, riskid, maa ja hoonete väärtuste suhe, müügikuupäev, parima ja efektiivseima kasutamise viis, finantseerimistingimused, juhtimise kvaliteedi tase. Lisaks ei tohiks asukoht ja kaunistus põhimõtteliselt erineda
järelejäänud majanduselu; Ry on investeeringu tasuvus. Näide. Investeerimistingimused: tähtaeg- 5 aastat; R - investeeringu tasuvus 12%; kinnisvarasse investeeritud kapitali suurus on 10 000 dollarit. Ringi meetod. Kapitali aastane lineaarne tootlus on 20%, kuna 5 aasta pärast kantakse 100% varast maha (100: 5 = 20). Sel juhul kapitalisatsiooni suhe
järelejäänud tähtaeg füüsiline elu. Füüsilist amortisatsiooni saab arvutada nii hoone üksikutele elementidele koos järgneva arvutatud allahindluste liitmisega kui ka hoonele tervikuna. Ligikaudsete kulumisarvutuste jaoks on võimalik kasutada lihtsustatud valemit: JA Selle valemi kasutamine on asjakohane ka võrreldavate objektide kulumisprotsendi korrigeerimise arvutamisel (võrdlusmeetod).
järelejäänud tähtaeg selle kasulik elu- 48 aastat vana. Büroopind nõuab 1000 dollarit, et vaipkatted ja erinevad tarvikud kohe välja vahetada. Halva toimimise tõttu on laadimisplatvormidel füüsiline kulumine 25% suurem kui tavaliselt; nende tavaline ühine tähtaeg kasulik elu on 30 aastat vana; nende parandamiseks on vaja kulutada 2500 dollarit. Hinnatav järelejäänud tähtaeg kasulik elu katused, süsteemid
järelejäänud tähtaeg kasulik kasutamine. Immateriaalse vara kasulik eluiga määratakse lähtuvalt tähtaeg: patendi, tunnistuse kehtivus; rajatise kasutamise piirangud vastavalt Vene Föderatsiooni ja välisriikide õigusaktidele; vastavate lepingutega ette nähtud. Kui tähtaeg siis ei saa kindlaks teha immateriaalse vara kasulikku kasutamist
tähtaeg Selle põhjuseks on eelkõige asjaolu, et see riik orienteerus sõjajärgsel perioodil õigesti ja hakkas sihikindlalt ajama teaduse ja tehnika arengu kiirendamisele suunatud riiklikku poliitikat. Riigi ühtse teadus- ja tehnikapoliitika all mõistetakse sihipäraste meetmete süsteemi, mis tagavad teaduse ja tehnoloogia igakülgse arengu ning nende tulemuste juurutamise rahvamajandusse. United
tähtaeg tootmispõhivara (masinad ja seadmed) kasutusiga peab ületama kolme aastat; väikeettevõtted ei tohiks oma tegevust lõpetada ühe aasta jooksul alates seadmete kasutuselevõtu kuupäevast, mille maksumusest on kuluna maha kantud kuni 50%. Kiirendatud amortisatsiooni valdkonna soodustuste kasutamisel on väikeettevõtetel võimalus esimesel aastal
tähtaeg teenuseid. Kõige tüüpilisem üksiknäitaja, mille väärtus on märgitud toodete passiandmetes, on garanteeritud tööaeg enne esimest remonti (T). See on kõige objektiivsem näitaja, kuna seda on kahjumlik meelevaldselt üle hinnata (tootetootja kahjud suurenevad ebausaldusväärsete toodete garanteeritud teenindamisega) ja meelevaldselt alahinnata
tähtajad Rasedus; lapse sünnil; lapsehoolduspuhkuse aja eest kuni lapse 1,5-aastaseks saamiseni; lastetoetus. Nende hüvitiste määramise ja maksmise korra kehtestab Vene Föderatsiooni valitsus. Vastavalt strateegiliste uuringute keskuse koostatud Vene Föderatsiooni arengustrateegiale aastani 2010 on oodata üleminekut tütarriigile, mis
tingimustele ja viise kavandatud eesmärkide saavutamiseks. Kõik prognoosid võib jagada kahte suurde rühma: põhi- ja sotsiaalprognoosid majanduslik. Põhilised hõlmavad demograafilisi prognoose, loodusvarade prognoose, teaduse ja tehnoloogia arengut, keskkonna- ja välisprognoose majanduslik, välispoliitika, sisepoliitika jne. Sotsiaal-majanduslikud hõlmavad prognoose majanduslik kasv,
Kulumisastme hindamisel kasutatakse järgmisi mõisteid.
Majanduselu tähistab ajavahemikku, mille jooksul saab objekti kasutada kasumi teenimiseks. Objekt jõuab oma majandusliku eluea lõppu, kui selle panus ettevõtte kinnisvarakompleksi väärtusesse on null.
Füüsiline eluiga tähistab ajavahemikku, mille jooksul objekt tegelikult eksisteerib.
Efektiivne vanus põhineb hinnangul objekti välimusele, võttes arvesse selle seisukorda, disaini ja väärtust mõjutavaid majanduslikke tegureid.
Järelejäänud majanduselu eseme väärtus on ajavahemik hindamise kuupäevast kuni selle majandusliku eluea lõpuni.
Hindaja ülesanne on osata arvutada vara järelejäänud majanduslikku eluiga. Analüüsimisel ei tohiks hindaja lähtuda eeldusest, et objekti füüsiline vananemine on võrdeline selle füüsilise ja funktsionaalse kulumisega. Nõuetekohase remondi, moderniseerimise või ümbervarustuse läbiviimine pikendab objekti eluiga.
Objekti järelejäänud majanduslikku eluiga mõjutavad muutused majanduslikes ja poliitilistes tingimustes.
See kulumise määramise meetod põhineb peamiselt ekspert- ja normatiivmeetoditel kulumise arvutamiseks. Hindaja tutvub varaga ja tema järeldused põhinevad sellel, et tegelik vanus protsentides väljendab vara tüüpilist majanduslikku eluiga, nii nagu akumuleeritud amortisatsiooni protsent kajastab taastootmise kogumaksumust hindamise kuupäeval. Seega saab kulumist määrata järgmise seosega:
JA = EV
EV - efektiivne vanus;
ВС - objekti asendusmaksumus;
TS on tüüpiline majanduslik eluiga (tööiga).
Arvutamise näide.
Objekti kasutusiga on 50 aastat, kronoloogiline vanus ХрВ = 20 aastat. Võttes objekti asenduskuluks 100%, on meil:
Х(И) 20 aastat (ХрВ)
H = 40% kulumist, kus:
100 (VS) 50 aastat (TS)
X on tundmatu suurus;
ChrA – kronoloogiline vanus.
Mõnikord võrdsustatakse tegelik vanus tüüpilise majandusliku elueaga, siis arvutatakse järgmiselt:
EF= % kulum asendusmaksumusest
20 aastat (EF)=0,333 või kulumine =33,3%
60 aastat (TS)
Amortisatsiooni arvutamisel on mõnel juhul väga oluline arvestada objekti järelejäänud majanduslikku eluiga, siis arvutatakse amortisatsioon järgmiselt:
I+OS või EV+OS, kus:
OS on ülejäänud majanduselu.
Arvutamise näide. Objekti tüüpiline majanduslik eluiga on 80 aastat. Tema kronoloogiline vanus on 15 aastat. Tõhusa vanuse määrab hindaja keskkonnaseisundi, kujunduse, keskkonna olemuse analüüsi põhjal ja see on võrdne 20 aastaga (halva kasutamise ja korraliku remondi puudumise tõttu).
Kinnisvaraobjektide funktsionaalse toimimise seisukohalt on tavaks eristada mitut tüüpi eluiga. On olemas majanduse eluperioodid, mis määratlevad kindla ajavahemiku, mille jooksul saab kinnisvara kasumiallikana kasutada. Sellised tähtajad lõpevad, kui kinnisvara parendused ei mõjuta enam hoone väärtust. Tegelikult on kinnisvara eluiga ehk ajavahemik, mil hoone on olemas ja sobib elamiseks või töötamiseks. Tüüpiliselt füüsiline eluiga, mis on määratud erinevate määrustega, eristatakse järgmisi mõistete alaliike. Efektiivne vanus, mis peegeldab objekti vanust, olenevalt välisilme ja tehnilistest omadustest. Kronoloogiline vanus, mis vastab hoone kasutusajale. Järelejäänud majanduselu, mida hindaja kasutab ehitise hindamise eesmärgil, arvestatakse perioodi järgi, mis algab hindamise enda kuupäevast kuni ehitise eluea lõpuni.
Hoone funktsionaalne vananemine seisneb selles, et hoone ei vasta enam kaasaegsetele standarditele - hoone vananenud arhitektuur, ebamugav planeering, insenertehniline tugi. Sellist kulumist põhjustab teaduse ja tehnoloogia areng arhitektuuri ja ehitustehnoloogia vallas. Funktsionaalse kulumise teine nimi on vananemine, mis sarnaselt füüsilisele kulumisele on eemaldatav või eemaldamatu. Majanduslik kulumine ehitist nimetatakse väärtuse languseks selle väliskeskkonna negatiivsest muutusest, mis on tingitud majanduslikel, poliitilistel või muudel põhjustel. Näiteks piirkonnas, kus objekt asub, on olnud püsiv langustendents või muutunud on maksustamine, kindlustus, muutused on toimunud tööturul, turismis, hariduses jne. Majanduslikku kulumist nimetatakse ka välismõjude kulumiseks. Välise kulumise astet võib oluliselt mõjutada ebaatraktiivsete looduslike või tehisobjektide vahetu lähedus: sood, reoveepuhastid, restoranid, tantsuplatsid, tanklad, raudteejaamad ja raudteejaamad, tööstusettevõtted. Kinnisvara majanduslikku amortisatsiooni tuleks pidada pöördumatuks, kuna välistegurite kõrvaldamisele suunatud kulutuste maksumus on ebaproportsionaalselt kõrge.
Välist kulumist saab mõõta paarismüügi analüüsiga, milleks on kahe võrreldava kinnisvara müük kinnisvaraturul, millest üks on välise kulumise tunnustega ja teine ilma. Hinnavahe võimaldab teha järeldusi analüüsitava objekti kulumise kohta.
Kinnisvara eluiga määravad mitmed tegurid. Majad vananevad aja jooksul järk-järgult, saabub hetk, mil neis elamine muutub eluohtlikuks. Kaasaegset ehitustempot ja -kvaliteeti arvestades võib suhteliselt noor maja muutuda problemaatiliseks, kui selle tehniline seisukord mingil põhjusel järsult halveneb, näiteks seinad on mõranenud, vundament on deformeerunud või ukseraamid on kõverad. Kui majast selliseid silte avastatakse, tõstetakse elanikud kohe välja. Kõik lagunenud ja lagunenud eluasemetega seotud küsimused on reguleeritud määrustega, mis on kinnitatud Venemaa valitsuse riigiduuma 28. jaanuari 2006. aasta otsusega. Eeskiri määratleb nõuded inimasustamiseks mõeldud ruumidele. Kõik inimasustamiseks mõeldud ruumid peavad asuma majades, mis asuvad elamuehituse territooriumil, mis on määratud süsteemi tsoneerimiskavaga. Elamu peab olema varustatud asjakohaste kommunikatsioonidega, nagu elektrivalgustus, joogivee- ja soojaveevarustus, küte, ventilatsioon ja võimaluse korral gaas. Ühe- või kahekorruselistes majades, kus puudub tsentraliseeritud tehnovõrk, võib aga puududa nii veevärk kui ka kanalisatsioon.
Kõik insenerisüsteemid peavad alati vastama sanitaar- ja epidemioloogilistele ohutusstandarditele. Kliima ruumides, kus inimesed elavad, peab vastama standarditele. Vastuvõetav suhteline õhuniiskus on õhuniiskus, mis ei ületa viiskümmend viis protsenti. Ja köetavas ruumis peaks õhu normaalne temperatuur olema kaheksateist kraadi Celsiuse järgi. Eluruumid peavad olema usaldusväärselt kaitstud niiskuse, näiteks sula, vihma või pinnase ning sidesüsteemide lekete eest. Tualettruumi, vannitoa, duširuumi või köögi paigutamine elutoa kohale on keelatud. Elutubades ja köögiruumides peavad olema aknad. Abi- või majapidamisruumide puhul ei ole selle nõude täitmine vajalik. Eluruumide paiknemine keldris või esimesel korrusel on keelatud. Majad üle viie korruse peavad olema varustatud turvalise liftiga.
Elamu loetakse elamiseks kõlbmatuks, kui see asub võimaliku maalihke või mudavoolu, lumelaviini piirkonnas või piirkonnas, mis on regulaarselt üleujutusveega üle ujutatud. Sellises piirkonnas asuv korterelamu loetakse ebaturvaliseks ja kuulub lammutamisele. Maja loetakse ebaturvaliseks, kui vundamendis ja kandvates seintes on märgatavad deformatsioonid, mis kinnitab sellise konstruktsiooni kandevõime ammendumist ja ilmset hävimisohtu. Seega tuleb korterelamu tunnistada ebaturvaliseks, kui see saab kahju tulekahju, õnnetuse, plahvatuse, maavärina, pinnase ebaühtlase vajumise ja paljude muude nähtuste näol. Kuid maja ebaturvaliseks tunnistamine on võimalik ainult siis, kui maja on tehniliselt võimatu remontida või kui see ei ole majanduslikult otstarbekas. Täiesti ebasobivaks peetakse ka elava liiklusega maanteede lähedal asuvaid elamuid, mille piires on registreeritud ülemäärane müratase. Lisaks on agressiivne keskkond mõnikord hea põhjus, miks inimeste elud teatud kohas ohtlikuks muutuvad.
Kas leidsite artiklist vea?
Reprodutseerimise või asendamise kogumaksumus on uue ehitise reprodutseerimise (asendamise) kulude summa hindamise kuupäeval kehtinud hindades. Seetõttu on vaja arvestada uue vara ja hinnatava vara omaduste erinevustega.
Kanda hindamisel tähendab hindamisobjekti kasulikkuse ja seega väärtuse kadumist mis tahes põhjusel. Amortisatsiooni (väärtuse vähenemisena) saab väljendada absoluutsetes ja suhtelistes ühikutes. Kui kulumit väljendatakse absoluutühikutes (rahaühikutes), siis arvatakse see maha reprodutseerimise kogumaksumusest.
Vrep = Vprep – Ja või Vrep = Vprep – Ja (6.5)
kus SV on objekti reprodutseerimise maksumus;
V asendamine – objekti parenduste asendamise kulu;
Vр reprodutseerimine – objekti reprodutseerimise kogumaksumus;
Vп asendamine – objekti väljavahetamise kogumaksumus;
Ja – hindamisobjekti kulum väljendatuna rahaühikutes.
Kui kulumist väljendatakse suhtelistes ühikutes (protsentides), kasutatakse järgmist valemit:
Vп reprodutseeritud = V reprodutseeritud ∙(1 – И), (6.6)
kus I on hinnatava objekti kulumine, väljendatuna suhtelistes ühikutes.
Kulumise määramiseks on kaks võimalust:
eluaegne meetod;
kulumistüüpideks jagamise meetod.
Amortisatsiooni kui väärtuse vähenemist saab väljendada nii suhtelistes väärtustes (seos reprodutseerimise kogumaksumusega või kogu asendamise maksumusega) kui ka absoluutarvudes.
Kulumise arvutamine eluea meetodil
Kulumine on objekti aja funktsioon.
Hoonete amortisatsiooni määramisel eluea meetodil lähtutakse hinnatava objekti konstruktsioonide uurimisest ning eeldusest, et objekti tegelik vanus on seotud tüüpilise majandusliku elueaga, kuna akumuleeritud amortisatsioon on seotud hoone maksumusega. hoone reprodutseerimine (asendamine).
Kulumise arvutamisel elutsükli meetodi abil kasutatakse järgmisi mõisteid:
Ehitise füüsiline eluiga (T n) on ehitise ekspluatatsiooniperiood, mille jooksul ehitise kandvate konstruktsioonielementide seisukord vastab teatud kriteeriumidele (konstruktsiooniline töökindlus, füüsiline vastupidavus jne). Objekti füüsiline eluiga määratakse ehituse käigus ja sõltub hoone kapitaligrupist. Füüsiline elu lõpeb siis, kui objekt lammutatakse.
Kronoloogiline vanus (T fakt) on ajavahemik, mis on möödunud objekti kasutuselevõtust kuni hindamise kuupäevani.
Efektiivne vanus (T eff) arvutatakse ehitise kronoloogilise vanuse alusel, võttes arvesse selle tehnilist seisukorda ja hindamiskuupäeval valitsevaid majanduslikke tegureid, mis mõjutavad hinnatava objekti väärtust. Sõltuvalt hoone tööomadustest võib tegelik vanus kronoloogilisest vanusest erineda üles või alla. Ehitise normaalse (tüüpilise) käitamise korral on efektiivne vanus tavaliselt võrdne kronoloogilise vanusega.
Riis. 6.1. Hoone eluperioodid ja nende iseloomustamine
hindamisnäitajad
Füüsilise kulumise, tegeliku vanuse ja majandusliku eluea näitajad on teatud vahekorras, mida saab väljendada valemiga
I = (Teff / Tn) ∙ 100%, (6,7)
kus I on kulumine, %;
Tef – tegelik vanus, mille määrab ekspert, lähtudes elementide või hoone kui terviku tehnilisest seisukorrast;
Tn – tüüpiline füüsilise elu periood.
I = (T fakt / T n) ∙ 100%, (6,8)
kus T fakt on kronoloogiline vanus.
Valemi (6.8) kasutamine on asjakohane võrreldavate objektide kulumise protsentuaalsete korrigeerimiste arvutamisel (võrdlusmüügi meetod), kui hindajal ei ole võimalik valemis (6.7) kasutatavate näitajate määramiseks valitud analooge kontrollida.
Näide. Määrake hinnatava vara väärtus. Hinnatakse 1980. aastal ehitatud hoonega maatükki. Hoone standardne kasutusiga on 150 aastat. Maatüki turuväärtus määrati müügi võrdlemisel ja on 4,5 miljonit rubla. Konstruktsiooni väljavahetamise kogumaksumus määrati võrdleva ühiku meetodil 11,4 miljoni rubla tasemel. Hindamise kuupäev: 30. jaanuar 2010.
Lahendus.
Hoone kronoloogiline vanus on 30 aastat. Konstruktsiooni kulumise arvutamiseks kasutame valemit (6.8), kuna tegelikku vanust pole antud.
I = (T fakt / T n) ∙ 100% =30/150*100% = 30%.
Hinnatava objekti väärtuse arvutamiseks rakendame valemit 6.2.
V= 4 500 000 + (11 400 000 – 0,3*11 400 000) = 12 480 000 rubla.
Seega kujunes hinnatava objekti maksumuseks kulumeetodi raames arvutatuna 12 480 000 rubla.
Maailmapraktikas kasutatakse kinnisvara väärtuse hindamisel kolme peamist lähenemist: kulu, tulu ja turg, mille alusel määratakse erinevad objekti väärtuse liigid - turg, investeering, asenduskulu, asenduskulu jne. (vt 5.1.). Kinnisvara hindamismeetodid – konkreetsed viisid, kuidas hindamispõhimõtteid rakendatakse – sõltuvad kasutatud lähenemisviisist.
Kinnisvara hindamise protsessi saab jagada kuueks etapiks: hindamisküsimuste ulatuse (hindamise olemuse) kindlaksmääramine, hindamisobjekti eelkontroll ja hindamislepingu sõlmimine; hindamiskava; teabe kogumine ja analüüs; hindamisele sobivate lähenemisviiside rakendamine; kinnitamine ja lõpuks aruanne objekti väärtuse hindamise tulemuse kohta.
Analüüsime kinnisvara hindamise protsessi iga etapi võimalusi.
1. Ülesande määratlemine ja lepingu sõlmimine vara hindamiseks. Klient seab hindajale reeglina konkreetse eesmärgi - määrata kindlaks vara väärtus, mida ta vajab otsuse tegemiseks. Kliendi huvid võivad olla erinevad: osta kinnisvara investeeringuna, müüa vara, laenata osa oma varast, saada laenu, pantida vara jne. Igal juhul peab hindaja määrama konkreetse väärtuse (näiteks vara turuväärtuse, investeeringu või tagatise väärtuse määramine jne) ja selle kasutusala (müük, laenu saamine, kindlustus jne). Kasulikkus, asendamine ja ootus on aluspõhimõtted, mis aitavad hindajal mõista käsilolevate probleemide olemust.
Vara hindamisel on oluline varaga tutvuda ja sellega kaasnevad seaduslikud õigused välja selgitada, kuna ostjal võib olla ainult üürileping või piiratud kasutusõigus, tal võib olla vaid teatav huvi ühisüüri ja seltsingu vastu, vara võib olla koormatud hüpoteegiga, võivad olla seadusest tulenevad piirangud jne. Nende ülesannete lahendamisel lähtub hindaja reeglina tasakaalu, muutumise, majandusliku suuruse ja majandusjaotuse hindamispõhimõtetest. Need võimaldavad hindajal määrata, millised kinnisvara osad (osad) tuleks ühendada (jagada) või millises järjekorras need müüa ning seda kõike kliendi huvides.
Pärast seda hinnatakse teabe kogumise ja kinnitamise eeldatavat raha- ja ajakulu. Need hinnangud sõltuvad hindajal juba olemasoleva teabe hulgast, lahendatava probleemi ainulaadsusest või keerukusest ning hindaja asjatundlikkusest ja kogemustest. Võib tekkida olukord, kui on vaja läbi viia vara sõltumatu ekspertiis.
Kinnisvara hindamine toimub hindaja ja tellija vahelise kokkuleppe alusel. Lepingu kohustuslikud nõuded hõlmavad hindamisliigi märkimise vajadust; hindamisobjekti väärtuse liik; tasu suurus selle töö eest; samuti andmed hindamistegevuse valdkonna erialaste teadmiste saamist kinnitava haridust tõendava dokumendi väljastanud õppeasutuse kohta; litsents, mille on välja andnud volitatud asutus vastavalt Vene Föderatsiooni õigusaktidele. Kinnisvara hindamist ei saa läbi viia hindaja, kui ta on juriidilise isiku asutaja, omanik, aktsionär või ametnik või klient või isik, kellel on hinnatava vara vastu varaline huvi.
Kinnisvara hindamise maksumus sõltub probleemi keerukusest, eeldatavate kulude suurusest ja osutatavate teenuste valikust. Tasuda võib ühekordse maksena, tunnitasuna või protsendina kinnisvara väärtuse lõplikust hinnangust.
Lepingu tingimuste ettepanek aitab selgitada hindaja ja kliendi kohustusi ning kinnitab, et hindaja sai õigesti aru kliendi ees seisva probleemi olemusest. Lepingu sõlmimine ülesande täitmiseks ja makse suuruseks aitab vältida edaspidi arusaamatusi.
2. Hindamiskava. Pärast hindamise olemuse mõistmist ja kindlaksmääramist määrab hindaja võimalikud viisid selle lahendamiseks. Selleks töötatakse välja uurimisprogramm, mis saab teise etapi, nn hindamisplaani, aluseks ja sisaldab järjestikuseid lahendusi järgmistele ülesannetele:
A) Hindamise struktureerimine Kinnisvara puhul on see, et hindaja uurib esmalt üldisi väärtustegureid piirkondlikul tasandil, seejärel läheb edasi spetsiifilisemate väärtustegurite juurde kohalikul ja segmendi tasandil ning lõpuks keskendub oma tähelepanu konkreetsetele maatüki väärtust mõjutavatele teguritele. hinnatud ja sellel asuvad kinnisvaraobjektid.
b) Hindamiskava hõlmab vajaliku teabe kogumist, töötlemist ja konkreetse kinnisvaraturu segmendi tuvastamist, kuhu hinnatav vara kuulub; nõudluse, võimalike konkurentide ja võimalike ostjate (kasutajate) määramine; võrreldavate objektide parameetrite analüüs, võimalike kasutajate isikuomadused, finantseerimise turutingimused.
V) Kinnisvara hindamise lähenemisviiside täpsustamine. Igal olukorral on oma lähenemisviisid, mis sobivad ainult selle jaoks. Lähenemisviiside õigeks valimiseks on vaja kindlaks määrata nende sobivuse kriteeriumid asjakohasele olukorrale. On selge, et riigiasutuste hindamisnõuded võivad erineda eraomanike nõuetest. Näiteks kinnisvara erastamisel ei tõuse esiplaanile mitte majanduslikud, vaid sotsiaalsed ja poliitilised nõudmised.
Vastavalt kinnisvara hindamise standarditele kasutatakse kõiki kolme lähenemist ja viimase võimalusena kahte, kuid valiku põhjust on vaja põhjendada. Lõplik hindamistulemus tuletatakse, võttes arvesse konkreetse lähenemisviisi olulisust igal konkreetsel juhul.
3. Teabe kogumine ja kinnitamine. Hindaja järelduste usaldusväärsus sõltub andmetest, mida ta oma töös kasutas. Kui need pole täpsed, on õiget järeldust raske ette valmistada. Seetõttu peab hindaja koguma sellist teavet, mis toetab tema järeldusi aruandes või analüüsis.
Hindajate kutsepraktikas on vajaliku info valikul välja kujunenud kindel süsteem. Selle olemus seisneb selles, et kogutud andmed peaksid:
– puudutada vahetult hinnatavat eset ja olla piisavalt värske, s.t. spetsiifiline;
– olema kinnitatud hindaja või asjatundlike isikute (ekspertide) poolt läbi viidud isikliku ülevaatusega;
– olema võrreldavad turul saadaolevate sarnaste objektide andmetega; see võrreldavus on eriti oluline finantsnäitajate kasutamisel, eriti tulevaste tulude arvutamisel;
– anda võimalus selgitada, kui teabe kogumise käigus tehti moonutusi või kõrvalekaldeid tegelikest väärtustest;
– olema seotud hindaja töökogemusega.
Kuna üleliigne teave suurendab harva aruande usaldusväärsust, ei tohiks kogutud andmed hindaja aruandeid üle koormata.
Vajaliku teabe kvalifitseeritud valik võimaldab hindajal rakendada kinnisvara hindamisel antud juhtumi jaoks sobivat lähenemist.
4. Lähenemisviisid kinnisvara väärtuse hindamisel. KULUD LÄHENEMISVIIS hõlmab hinnatava vara täieliku reprodutseerimise või täieliku asendamise maksumuse hindamist, seejärel füüsilise, moraalse ja majandusliku amortisatsiooni summa lahutamist ning lõpuks selliselt saadud väärtusele hoonestamata maatüki turuväärtuse lisamist.
Kulupõhise lähenemisviisi oluline ja kompleksne element on kulumise kindlaksmääramine. On teada, et Amortisatsioon on kinnisvara kasulikkuse kaotus ja väärtuse vähenemine erinevatel põhjustel.
Kulupõhine lähenemisviis hõlmab järgmiste kohustuslike toimingute tegemist:
1) kinnistul asuva maatüki turuväärtuse määramine (kõrvutades seda sarnaste kruntide väärtusega või kasutades valitsusasutuste metoodilisi soovitusi);
2) asendusmaksumuse määramine;
3) hinnatava vara kõikide amortisatsiooniliikide: füüsilise, funktsionaalse ja välise amortisatsiooni arvutamine ning amortisatsiooni arvestava asendusmaksumuse määramine (vara kogukulum lahutatakse selle taastootmise või asendamise kuludest);
4) vara kogumaksumuse arvutamine, lisades vara netoasendusmaksumusele maa turuväärtuse.
Esimene toiming on kinnistu asukohamaa maatüki turuväärtuse hindamine- esindab uuringut:
Omandiõigus maale;
Maatüki füüsilised omadused;
Andmed maatüki seose kohta keskkonnaga;
Hinnatavat maatükki iseloomustavad majanduslikud tegurid.
Selle teabe allikateks võivad olla linnaosa maakomisjonid ja organid, kus registreeritakse maatükkidega tehinguid, hüpoteeklaenu andvad organisatsioonid, maatükkide tehingutele spetsialiseerunud hindamis- ja kinnisvarafirmad (näiteks kinnisvarabüroo Progal jne).
Maa turuväärtuse hindamiseks on viis peamist meetodit, mis põhinevad kolmel põhilisel lähenemisviisil:
Võrreldav müügimeetod;
Korrelatsiooni meetod (ülekanne);
Maa rendi kapitaliseerimise meetod;
Jääkide tehnika meetod maa jaoks;
Maa arendamise meetod.
Võrreldav müügimeetod hõlmab hiljuti müüdud sarnaste vabade maatükkide andmete kõrvutamist ja võrdlemist ning müügihindade korrigeerimist.
Hinnatud maatüki võrdlemine võrreldavate maatükkidega viiakse läbi järgmiste elementide alusel:
Asukoht ;
Müügiaeg;
Füüsilised omadused;
Maatükilt saadud tulu tunnused;
Maa ostu-müügitehingu finantseerimise tingimused;
Müügitingimused;
Sobitamise (üleandmise) meetod seisneb sarnasel krundil asuva hoone müügitehingu analüüsimises ja kogu müügihinna jagamises kaheks komponendiks - hoone hind ja maa hind.
Sel juhul hinnatakse algselt sellel objektil asuva hoone ja muude rajatiste maksumust, seejärel lahutatakse see kinnisvarakompleksi koguhinnast ja seeläbi saadakse maatüki väärtus, saadud tulemus kantakse üle objekt, mida hinnatakse.
Maa rendi kapitaliseerimise meetod kujutab rendimaksete kaudu saadud tulu kapitaliseerimist.
Seda meetodit on Venemaa tingimustes praktiliselt võimatu kasutada, kuna praegu ei ole võimalik leida võrreldavaid rendimakseid ja kapitalisatsioonimäärasid maa rendituru kui sellise puudumise tõttu.
Maa jääktehnika meetod maatüki väärtuse hindamisel on rakendatav vabade maatükkide müügiandmete puudumisel. Tulu arvutamisel lähtutakse saadud kasumist, võttes arvesse maa ja sellele rajatud kinnistu parimat ja otstarbekamat kasutamist.
Meetod põhineb maa jääktootlikkuse põhimõtte rakendamisel.
Krundi arendamise (arenduse) meetodit kasutatakse siis, kui on vaja määrata eraldi kruntideks jagamiseks sobiva krundi maksumus ja see hõlmab järgmist tegevuste jada:
Üksikute maatükkide suuruse ja arvu määramine (üksikute maatükkide suuruse määramisel võetakse arvesse käesoleva otsuse vastuvõtmist mõjutavaid füüsilisi, õiguslikke ja majanduslikke tegureid);
Väljaarendatud kruntide maksumuse arvutamine võrreldaval müügimeetodil;
Kruntide arendamise ja nende müügi kulude arvestus;
rahavoo suuruse määramine, lahutades nende alade müügist saadud kogutulust saidi arendamise kulud;
Rahavoogude diskonteerimine arvestades kõigi üksikute maatükkide arendamise ja müügi aega.
Rahavoogude diskonteerimiseks kasutatav diskontomäär peaks kajastama olemasolevaid investeeringute efektiivsuse suundumusi, mis arenevate maatükkide turul on kujunemas, need määrad peaksid olema üsna kõrged, kuna kruntide arendamise ja müügiga kaasnevad olulised riskid.
Teine toiming on brutoasenduskulu määramine.
Kinnisvara asendusmaksumuse (asenduskulu) määramiseks on kolm peamist meetodit.
1. Võrdlev ühikumeetod (või ühikuhinna meetod), milles mõõtühiku korrigeeritud maksumus korrutatakse hinnatava vara ühikute arvuga.
Mõõtühikud võivad olla ruut- või kuupmeetrid. 1. koht jne. See on kõige lihtsam viis kinnisvara hindamiseks.
2. KOMPONENTIDE JÄRGI JAGAMISE MEETOD, mille aluseks on kinnisvara komponentide määramine ja nende korrutamine agregeeritud kulunäitajatega.
Komponendid võivad olla: vundament, seinad ja vaheseinad, laed (katted), katusekate, põrandad, avad, viimistlustööd, inseneriseadmed, töötasud jne. Koondnäitajaid saab arvutada 1 m3, 1 m2, 1 joonmeetri, 1 etaloni kohta tund jne.
3. KVANTITATIIVSE UURINGU MEETOD seisneb objekti- ja koondhinnangu koostamises hinnatava objekti ehitamiseks, justkui ehitataks seda uuesti.
See on kõige töömahukam meetod, kuid seda saab oluliselt lihtsustada, kui hinnatava objekti kohta on olemas vanad hinnangud, mille järgi see on ehitatud, või võib eksperthindaja pöörduda spetsialistide hindaja poole, kes töötab välja uue. hinnata hinnatava objekti kohta ühtseid norme ja hindu, ehitus- ja paigaldustööde hindu, SNiP-sid ja muud vajalikku dokumentatsiooni.
Tavaliselt on kaudsed kulud 10–15 protsenti piirkondlikust ehitusmaksumusest.
Kolmas operatsioon on vara kulumise määramine.
Hindamistegevuses peetakse kulumeetodit rakendades peamiseks vara väärtuse teguriks amortisatsiooni. Siin kasutatakse amortisatsiooni, et võtta arvesse erinevusi uue kinnisvara ja hinnatava vara omadustes. Objekti amortisatsiooni arvestamine on omamoodi äsja reprodutseeritud ehitise maksumuse korrigeerimine (määratud kulumeetodil), et määrata hinnatava objekti hetkeväärtus.
Hindamistegevuses kasutatavat “kulumise” mõistet tuleb eristada raamatupidamises kasutatavast “amortisatsiooni” mõistest. Amortisatsioon raamatupidamises on protsess, mille käigus jaotatakse objekti soetamisega seotud esialgsed kulud kogu selle kasutusea peale ilma selle hetkeväärtust määramata.
Nagu teate, on kolme tüüpi kulumist: füüsiline, funktsionaalne ja väline (majanduslik).
Füüsiline halvenemine peegeldab kinnisvara töövõime langust nii loomuliku füüsilise vananemise kui ka väliste ebasoodsate tegurite mõju tagajärjel. Amortisatsioonimäärades võetakse arvesse füüsilist kulumist.
Praktikas kasutatakse hoonete füüsilise kulumise arvutamiseks nelja peamist meetodit: ekspert, maksumus, regulatiivne (või arvestus) ja ehitise eluea arvutamise meetod.
Tuleb märkida, et füüsiline kulumine võib olla eemaldatav või parandamatu.
Eemaldatav füüsiline riknemine eeldab, et jooksva remondi maksumus on väiksem kui objekti lisandväärtus.
Füüsilist riknemist peetakse parandamatuks, kui defekti parandamise maksumus ületab väärtuse, mille see varale lisaks. Kõiki objektil esinevaid defekte saab põhimõtteliselt parandada, kuid parandamise maksumus ei tohiks ületada eeldatavat kasu.
Parandamatu füüsilise kulumise kindlakstegemiseks jaotatakse ehituselemendid kahte kategooriasse: pikaajaline ja kulumine. Pikaajaliste elementide, nagu vundamentide, seinte, põrandate jms kulumist saab arvutada gruppidena, määrates nende efektiivse kasutusea ja järelejäänud füüsilise eluea reaalsetes tingimustes.
Pikaajaliste elementide füüsilise kulumise arvutamiseks saab kasutada ka ehituselementide taastootmiskulude määramise meetodit (või kulumeetodit).
Füüsilise amortisatsiooni arvutamise täpsemas korrigeeritud kulumeetodis määratakse ehituselementide kulumise protsent kaalutud väärtusena.
Kiiresti kuluvate ehituselementide kategooriatesse kuuluvad elemendid, mille kasutusiga on lühem kui hoone hinnanguline majanduslik eluiga. See hõlmab katusetööd, dekoratiivviimistlust, värvimist jne, st. elemendid, mida saab rutiinse hooldusega parandada (taastada).
Regulatiivne (või raamatupidamise) meetod ehitiste füüsilise riknemise määramine hõlmab praegu kehtivate "Vene Föderatsiooni põhivara täieliku taastamise amortisatsioonitasude ühtsete normide" kasutamist, mis on kinnitatud NSV Liidu Ministrite Nõukogu 29. oktoobri 1990. aasta resolutsiooniga nr. 1072.
Kinnisvara füüsilist riknemist saab kindlaks teha eluea arvutamise meetod. Hoone või rajatise eluiga on esitatud joonisel fig. 5.1.
Vaatepunktist funktsionaalne kasutamine Eristatakse järgmisi kinnisvara eluiga:
1. Majanduselu, mis määratleb ajaperioodi, mille jooksul saab objekti kasutada kasumiallikana. Majanduselu lõppeb siis, kui tehtud parendused enam vara väärtust ei suurenda.
2. Eluaeg, ajavahemik, mil objekt on olemas ja selles saab elada või töötada.
3. Tüüpiline füüsiline eluiga määratakse kehtivate õigusaktide määrustega.
Kinnisvara eluea seisukohalt eristatakse järgmisi perioode:
1. Efektiivne vanus mis kajastab eseme vanust olenevalt välimusest, tehnilisest seisukorrast jne.
Riis. 5.1. Hoone või rajatise eluiga
2. kronoloogiline (tegelik) vanus, mis vastab rajatise kasutusajale selle kasutuselevõtmise hetkest.
3. Järelejäänud majanduselu kasutatakse eseme hindamiseks eksperthinnangu poolt ja moodustab ajavahemiku hindamise kuupäevast kuni objekti majandusliku eluea lõpuni.
Kulumise, asenduskulude, tegeliku vanuse ja tüüpilise füüsilise eluea vahelist seost saab kirjeldada järgmise valemiga:
(5.1)
kus I on vara kulumine;
Ja taastamine on vara asenduskulu;
EV – efektiivne vanus;
TS ezh on tüüpiline majanduselu periood.
Teisisõnu, amortisatsiooni protsent asendusmaksumusest määratakse kindlaks vara tegeliku vanuse ja tüüpilise eluea suhtega.
Objekti funktsionaalne vananemine (või funktsionaalne kulumine). asi on objekt ei vasta oma funktsionaalse kasulikkuse poolest tänapäevastele standarditele. Seda tüüpi kulumine (võib avalduda hoone vananenud arhitektuuris, selle paigutuse, mahu, insenertehnilise toe mugavuses jne) on peamiselt tingitud teaduse ja tehnika arengu mõjust arhitektuuri ja Ehitus. Funktsionaalset kulumist nimetatakse koduses praktikas vananemiseks ja nagu füüsiline kulumine, võib see olla eemaldatav ja parandamatu.
Eemaldatav funktsionaalne kulumine hõlmab sisseehitatud kappide, vee- ja gaasiarvestite taastamist. Sanitaartehnilised seadmed, põrandakatted jne. Kulumise kriteeriumiks eemaldatavuse seisukohalt on remondikulude summa võrdlemine saadud lisaväärtusega. Kui saadud lisaväärtus ületab taastamise maksumuse, siis on funktsionaalne kulumine eemaldatav. Eemaldatava funktsionaalse kulumise suurus määratakse vahena ehitise võimaliku väärtuse vahel selle hindamise ajal koos uuendatud elementidega ja selle väärtuse vahel samal hindamiskuupäeval ilma uuendatud elementideta.
Eemaldamatu funktsionaalse kulumise all mõeldakse ehitise väärtuse vähenemist, mis on tingitud nii hoone kvaliteediomaduste üle- kui ka puudujääkidest. Näiteks üüriturul on kahetoaliste korterite järele suurem nõudlus võrreldes ühetoalistega. Seda tüüpi amortisatsiooni suurus arvutatakse nende korterite väljaüürimisel tekkinud üürikahjude summana, mis on korrutatud seda tüüpi korterite üürikordajaga (kinnisvara müügihinna ja selle potentsiaalse üüri suhe). korter. Seega määratakse korvamatu funktsionaalse kulumise suurus rendikahjude kapitaliseerimise teel.
Majanduslik kulumine või kulumine välismõjudest – See on hoone väärtuse vähenemine selle väliskeskkonna negatiivsest muutusest, mis on põhjustatud majanduslikest, poliitilistest või muudest teguritest. Välise kulumise põhjused võivad olla nii objekti asukohapiirkonna üldine allakäik kui ka valitsuse või kohaliku omavalitsuse tegevus maksu- ja kindlustusvaldkonnas; muud muutused töö-, puhke-, haridus- jne turgudel.
Märkimisväärne välise kulumise määra mõjutav tegur on "ebaatraktiivsete" looduslike või tehisobjektide - soode, reoveepuhastite, restoranide, tantsupõrandate, bensiinijaamade, raudteejaamade, haiglate, koolide, tööstusettevõtete jne - lähedus.
Soodsad ja ebasoodsad keskkonnategurid võivad hinnatava vara väärtust mõjutada suuremal määral kui sarnased, kuid hindamata kinnisvarad. See mõju kajastub otseselt hindaja arvamuses vara väärtuse kohta ja kajastub aruandes. Kui hindaja tuvastab kohapealse uuringu käigus keskkonnaseisundiga seotud probleemid, peab ta oma uurimistöö või sanitaar- ja keskkonnaekspertiisi põhjal kindlaks määrama reostuse olemuse ja ulatuse. Hindaja kohustuste hulka kuuluvad ka soovitused üksikasjaliku ekspertiisi läbiviimiseks, kui esmasel läbivaatusel avastatakse erinevat tüüpi saastumist. Juhtudel, kui on tuvastatud või eeldatavasti ilmnevad keskkonnareostusprobleemid, peaks hindaja enne hindamisprotsessi alustamist soovitama keskkonnamõju hindamist.
Hinnatav objekt ei pruugi olla oluliselt mõjutatud keskkonna saasteteguritest, kuigi see mõju võib olla üsna tugev sarnastel objektidel, mida hetkel ei hinnata. Juhtudel, kui ükskõik millises piirkonnas on kõik kinnisvaraobjektid keskkonnamõjudele võrdselt vastuvõtlikud, ei ole soovitatav teha täiendavat analüüsi.
Keskkonnareostusega kaasnev väärtuse vähenemine määratakse amortisatsiooni määramisega sarnaste meetoditega. Näiteks mürgiste jäätmete kõrvaldamise maksumus võib olla seotud objekti renoveerimise kuludega, nt. eemaldatavate defektide maksumus.
Majanduslikku kulumist, erinevalt füüsilisest ja moraalsest kulumisest, peetakse alati pöördumatuks, kuna välistegurite kõrvaldamiseks kuluv summa on ebaproportsionaalselt suur.
Välise kulumise mõõtmise viis on paarismüügi analüüsimine (kui kinnisvaraturul müüakse kahte võrreldavat objekti, millest ühel on välise kulumise tunnused, teisel mitte). Hindade erinevus võimaldab teha järelduse hinnatava objekti välismõjust tuleneva kulumise suuruse kohta.
Teine võimalus välise amortisatsiooni mõõtmiseks on võrrelda kahe hinnatava kinnisvaraga sarnase kinnisvara renditulu, millest üks on negatiivselt mõjutatud. Nende kahe objekti võrdlemisel saadud tulude kaotuse kapitaliseerimine iseloomustab välismõjudest tingitud kulumise ulatust.
Neljas toiming – maa väärtuse lisamine asenduskulule. See tehe on puhas matemaatiline tehe ja põhineb maa maksumuse liitmisel asendusmaksumusega, võttes arvesse amortisatsiooni, et saada kinnistu koguväärtus.
TULUKAPT. Selle olemus seisneb selles, et see on seotud kinnisvara kasutamisest saadava tulevase tulu väärtuse määramisega. Tulude hindamise lähenemisviisi kasutamise tehnoloogia hõlmab viie toimingu sooritamist.
Esimene operatsioon: tulevase brutotulu määramine. Ettevõtte viimase 3 aasta tulude ja kulude aastabilansi andmete põhjal määrab hindaja brutotulu.
Brutotulu määratlus hõlmab järgmist:
1. Võimaliku brutotulu hinnang, s.o. tulu, mida rajatis on võimeline aastas teenima, eeldusel, et pind on enne tegevuskulude mahaarvamist täielikult hõivatud. Seega kujutab potentsiaalne brutotulu eeldatavat kogusummat hinnatava kinnisvara põhitegevusest.
2. Tegeliku brutotulu hinnang, mis arvutatakse potentsiaalse brutotulu põhjal. Samas arvatakse sellest maha maksete sissenõudmisel tekkinud kahjud ning lisandub varalt saadav täiendav tulu (näiteks äritegevusest kinnistu territooriumil või selle sees).
Kui hinnata näiteks hotelli maksumust, koosneb omaniku sissetulek järgmistest elementidest: toad, restoranid, puhastus- ja pesupesemisteenused, paigaldatud kioskite ja kaupluste rent. Hindaja peab arvestama ettevõtja arengupotentsiaaliga ja kajastama seda oma aruandes. Ostja peaks teadma, et ta saab kasumit suurendada läbi parema juhtimise, finantskontrolli, uute tootmisrajatiste kaasamise ja muude tegurite. Neid täiendavaid sissetulekuvõimalusi võtavad sidusrühmad tavaliselt praeguse väärtuse hindamise protsessi käigus arvesse.
Teine operatsioon: tehingukulude mahaarvamine. Hindaja analüüsib tegevuskulusid, mis kajastuvad ettevõtte bilansis. Seda tüüpi kuludes kajastuvad objekti funktsionaalse sobivuse säilitamiseks vajalikud kulud, mis tagab brutotulu laekumise.
Eeldatakse, et tegevuskulud on:
Tinglikult konstantsed, mis ei sõltu kinnisvara kasutusastmest (näiteks kinnisvaramaks, kindlustusmaksed jne);
Tingimuslikud muutujad, mis muutuvad sõltuvalt kinnistu kasutusastmest ja koormusest (näiteks kommunaalteenuste, koristamise, prügi äraveo jms tasud);
Asendusvarud – asendada kinnisvara eluea jooksul selle üksikuid elemente (konstruktsioonilised, töökorras ja sisemised), eriti need, mis on kõige kulumiskindlamad (näiteks katusekate, torustik, liftiseadmed).
Näiteks hotelli hindamise puhul sisaldavad need hotellitoa maksumust, personali- ja haldustasusid, reklaami, renoveerimistöid ja makse. Puhastulu saamiseks tuleb brutokäibest maha arvata kõik kulud, välja arvatud amortisatsiooni- ja laenukulud.
Kolmas operatsioon: määratlus ja puhas(tegevus)tulu korrigeerimine. Puhastulu korrigeerimise määravad ettevõtja individuaalsed omadused.
Ütleme, et 70 protsenti tulust kulub rendi ja muude tootmiskulude tasumiseks, siis võib ettevõtja saada kuni 30 protsenti saadavast brutotulust tasu näol Kõrge konkurentsi korral see suhe võib muutuda seoses ettevõtja isikliku sissetuleku vähenemisega.
Tuleb märkida, et puhaskasum ei võta arvesse laenude teenindamise summasid ja amortisatsioonikulusid.
Neljas operatsioon: firmaväärtuse hindamine ja kordaja. Firmaväärtus on määratletud kui „kasu, mille ettevõtte müüja annab ostjale; nimekiri klientidest või klientidest, keda peetakse ettevõtte väärtuse eraldiseisvaks elemendiks” (Oxford English Dictionary). Rahvusvaheliste Raamatupidamisstandardite Nõukogu usub seda firmaväärtus on "vahe ettevõtte kui terviku väärtuse ja selle varade turuhinna vahel". Mõlemad definitsioonid iseloomustavad äritegevuse individuaalsetest omadustest tulenevat ja hinnatava vara väärtusele lisanduvat lisaväärtust.
Potentsiaalse omaniku firmaväärtuse väärtuse määramiseks peab hindaja:
· sisaldama omaniku põhivara – maad ja tootmiselemente, sealhulgas masinaid ja seadmeid;
· välistada üürniku kinnisvara väärtus (sealhulgas seadmed ja omakapital) ja eelmise omaniku nimega seotud firmaväärtuse väärtus (olemasolul);
· Kliendi soovil näidata eraldi välja teatud kinnisvaraga seotud esemete maksumus (mööbel, üürniku vara jms), kui kasutatakse kinnisvara hindamismeetodit.
Hindaja korrutab saadud kinnisvaraga seotud firmaväärtuse väärtuse koefitsiendiga 1 kuni 5. Koefitsiendi valik sõltub hindaja arvamusest rahavoogude usaldusväärsuse kohta tulevikus ja ettevõtte kasvu (languse) väljavaadetest. .
Viies operatsioon: kinnisvara lõpliku väärtuse määramine.
Kasutada saab järgmisi meetodeid:
1.
Tulu kapitaliseerimise meetod (otsekapitaliseerimise meetod).
2.
Diskonteeritud rahavoogude meetod.
3.
Jäänuk tehnika.
Tulu tootva kinnisvara hindamise meetodite olemuse mõistmiseks tuleb arvestada liitintressi funktsioonidega, mis iseloomustavad raha väärtuse kvantitatiivseid muutusi ajas. Need funktsioonid hõlmavad üldiselt:
1. Ühe investeeringu tulevikuväärtus – määrab rahaühiku tulevase väärtuse pärast n perioodi liitintressiga:
(5.2)
kus i on tegelik liitintressimäär
2. Ühe investeeringu hetkeväärtus– vastab rahaühiku hetkeväärtusele, mis saadakse n perioodi järel antud intressimääraga aastas:
(5.3)
3. Perioodi üksiku investeeringu jooksev väärtus– määrab kindlaks tulevaste võrdsete osakumaksete rea nüüdisväärtuse n perioodi jooksul liitintressimääraga i:
(5.4)
4. Üksiku investeeringu tulevikuväärtus perioodil – näitab, milline on tulevaste võrdsete osakumaksete seeria tulevane väärtus n perioodi jooksul liitintressimääraga i:
(5.5)
5. Ühe investeeringu amortisatsioonitegur – näitab, kui suur peaks olema maksete suurus n perioodi jooksul, et nende nüüdisväärtus intressimäära i juures oleks 1:
(5.6)
(5.7)
6. Hüvitusfondi tegur – arvutab välja võrdsete maksete summa, mis koguneks annuiteediperioodi lõpuks kontole 1 rahaühiku:
Otsene suurtähtede kasutamise meetod kasutatakse juhul, kui prognoositakse püsivat või sujuvalt muutuvat tulu. See meetod põhineb kapitalisatsioonimäära määramisel, mis on kapitalisatsioonikordaja, mis võtab arvesse nii hinnatava vara ekspluateerimisest saadud puhaskasumit kui ka selle kinnisvara soetamiseks kulutatud kapitali hüvitamist.
Üldiselt määratletakse kapitalisatsiooni määr järgmiselt:
Kapitali määra arvutamiseks on ka teisi meetodeid:
1. Otsene sobitamise meetod seisneb hinnatava objekti võrdlemises analoogobjektiga. Sel juhul eeldatakse, et sarnastel omadustel on sama kapitalisatsioonimäär.
2. Seotud investeerimismeetod kehtib nii laenu- kui ka omakapitali kasutamise korral kinnisvara ostmiseks.
a) laenatud vahendite kapitalisatsioonimäär (hüpoteeklaenu konstant) määratakse iga-aastaste võlateenimaksete ja hüpoteeklaenu põhisumma suhtega;
b) omavahendite kapitalisatsioonimäär (aktsiakapitali kapitalisatsioonimäär) määratakse vara ekspluateerimisest saadud puhaskasumi aktsiakapitalile omistatava osa ja omakapitali suuruse suhtega.
Üldine kapitalisatsioonimäär määratakse selle komponentide kaalumisel proportsionaalselt võla- ja omakapitali summaga investeeritud kapitali kogusummas.
Laenukapitali komponent on defineeritud kui hüpoteeklaenu konstandi ja laenukapitali summa suhte korrutis investeeritud kapitali kogusummasse. Omakapitali komponent on määratletud järgmiselt:
3. Ellwoodi meetod on modifitseeritud seotud investeerimismeetod, mis võtab arvesse investeerimisperioodi pikkust ja kinnisvara väärtuse muutusi ajas.
4. Kumulatiivne meetod võtab kapitalisatsioonimäära korrigeerimisel arvesse investeerimisinvesteeringutega seotud riske, ebaefektiivset investeeringute juhtimist, fondide madalat likviidsust ja muid kapitalisatsioonimäära määramise meetodeid
Otsese kapitaliseerimise meetod põhineb asjaolul, et kinnisvara kasutamisest saadav tulu ja selle edasimüügist saadav tulu kapitaliseeritakse hetkeväärtusesse, mis hakkab esindama vara väärtust.
(5.10)
Üldvalem vara väärtuse määramiseks otsese kapitaliseerimise meetodil on järgmine:
Tuleb märkida, et kinnisvaraobjekti (A-objekti) väärtust saab otsese kapitaliseerimise meetodi kasutamisel tuvastada ka mitme kinnisvaraobjekti kasutusaasta rendi maksumusega. Sel juhul nimetatakse kinnisvara väärtuse määramise meetodit "aastase üüri otsese kapitaliseerimise meetod".
Aastaüüri kapitaliseerimine sõltub individuaalsest hinnangust ja üüri sissenõudmise riskist.
, (5.11)
kus objekt on objekti maksumus;
BH – puhastulu;
Г – objekti rendiaastate arv;
Korgiga. – üüri kapitalisatsiooni koefitsient, mis arvutatakse netosissetuleku summa (NI) ja aastaüüri suuruse suhtena (A ar.pl.).
Diskonteeritud rahavoo meetod kehtib juhuslikult muutuvate ja ebaühtlaselt laekuvate rahavoogude korral sõltuvalt vara kasutamisega kaasneva riskiastmest.
Selle meetodi kasutamine eeldab:
1. Varalt tulu saamise kestuse kehtestamine.
Rahvusvahelises hindamispraktikas on tavaks võtta keskmiseks kestuseks, kui lisatingimustega ei ole sätestatud teisiti, 5–10 aastat. Venemaa hindajate seas on välja kujunenud tava hinnata seda perioodi vahemikus 3–5 aastat.
2. Rahavoogude suuruse prognoosimine:
Tulude ja kulude rahavoogude trendide loomine;
Sissetuleku sagedus.
Kui on ette nähtud kulutused kinnisvara rekonstrueerimiseks või kaasajastamiseks, siis arvatakse nende summa nende tekkimise perioodide puhastulust maha.
3. Diskontomäära määramine.
Diskontomäär tähistab liitintressi, mida kasutatakse tulevaste maksete nüüdisväärtuse arvutamisel.
Diskontomäära määramiseks on erinevaid meetodeid:
Ehitusmeetod;
Alternatiivsete investeeringute võrdlemise meetod;
Valikumeetod;
Seiremeetod.
Ehitusmeetod lähtub eeldusest, et diskontomäär on vaid riski funktsioon ja seda saab defineerida kui kõikide kinnisvara omandamise, käitamise ja muude toimingutega seotud riskide summat (kinnisvaraturu risk, kapitalituru risk, madal likviidsusrisk , inflatsioonirisk, kinnisvara haldamise risk, finantsrisk, keskkonnarisk, seadusandlik risk).
Keskmiselt alternatiivsete investeeringute võrdlemise meetod seisneb säte, et sarnaste riskidega projektidel peavad olema sarnased diskontomäärad.
Valikumeetod eeldab, et diskontomäär arvutatakse sooritatud tehingute andmete põhjal.
Seiremeetod võimaldab tuvastada alternatiivsete investeeringute tasuvuse trende, mis on seotud kinnisvara kasumlikkusega. Selline analüüs võimaldab teha kinnisvaraturu monitooringu põhjal oletuse kinnisvara tasuvuse muutumise tõenäolise prognoosi kohta, mille tulemused avalikustatakse ametlikult.
4. Rahavoogude diskonteerimine, mis viiakse läbi liitintressi funktsioonide alusel tulevaste perioodide rahavoogude väärtuse tuues ja kõigi jooksvate väärtuste summeerimisel.
Arvutusprotsess hõlmab iga rahavoo diskonteerimist vastava diskontomääraga ja seejärel kõigi saadud väärtuste lisamist:
(5.12)
kus С t – perioodi t rahavoog; i t – perioodi t rahavoo diskontomäär
5. Kinnisvaraobjekti müügist (tagasi) saadava tulu arvutamine omandiperioodi lõpus ja selle viimine läbi diskontomäära jooksvasse väärtusse.
6. Tuluvoogude ja müügitulude jooksvate väärtuste liitmine.
7. Kinnisvara väärtuse arvutamine arveldusperioodi jooksva tulusumma ja laenatud vahendite summa vahena.
Jääkide tehnika hõlmab tulu kapitaliseerimist, mis on seotud ainult kinnisvarasse investeeritud vahendite ühe komponendiga, samas kui teiste komponentide väärtus on teada. Need. sellise hinnangu andmisel võetakse arvesse üksikute sissetulekute tekketegurite mõju.
Kinnisvara väärtuse arvutamine toimub järgmises järjekorras:
1. Teatud perioodi tulu osa, mis on vajalik teadaoleva maksumusega komponenti investeeringu kaasamiseks, määratakse kapitalisatsioonimäära korrutamisel väärtusega.
2. Teisele komponendile (teadmata) jääva tulu suurus määratakse, lahutades kogutulust esimesele komponendile langev tulu.
3. Teise komponendi väärtus määratakse sellele omistatava tulu jagamisel vastava kapitalisatsioonimääraga.
4. Vara väärtus määratakse teadaoleva komponendi väärtuse ja teadmata komponendi arvestusliku väärtuse liitmise teel.
TURU LÄHENEMINE põhineb turumüügi analüüsil ja on aluseks enamikule kinnisvarahinnangutele turumajanduse tingimustes. See põhineb turuinfol, mis on hindajale kergesti ligipääsetav ja võimaldab objekti hinna kohta lihtsat ja loogilist hinnangut anda.
Selle meetodi kasutamise protsess on üsna lihtne: valitakse kinnisvaraobjekt, mis on sarnane hinnatava objektiga, millel on juba teadaolev turuhind; seejärel pärast nende tehniliste ja majanduslike parameetrite võrdlemist registreeritakse erinevused ja tehakse kuluvormis vastavad kohandused ning määratakse kindlaks baaskulu.
Rakendustehnoloogia võrdlev meetod kinnisvara väärtuse hindamisel sisaldab viis toimingut:
Esimene operatsioon: võrdlevate andmete kogumine.
Hindaja kogub võimalikult palju teavet sarnaste kinnistute müügi kohta. Teabeallikateks võivad olla: omaniku registreerimine, teave kolleegidelt, ametlikud andmed ja statistika. Infot kogudes peab hindaja olema kindel selle täielikkuses ja objektiivsuses. Kohal peab olema teave 1 ruutmeetri maksumuse kohta. objekti pindala meetrid, tehingu kuupäev, objekti asukoht, tehingu tingimused ja muud näitajad, mida hindaja peab vajalikuks.
Teine operatsioon: tehingute uurimine.
Hindaja peab olema kindel, et tehing toimus kahe sõltumatu poole vahel ja makstud hinda ei mõjutanud ükski tegur, sh pooltevahelised lähedased suhted. Lisaks peab hindaja uurima, millistel tingimustel jõuti kokkuleppele kinnisvara müügi- või rendisummas, ning võrdlema neid väärtusi antud teema turuinfoga. Näiteks uue hoone üür kinnisvaraturul võib olla hea näitaja, kuid tehing kohustatud partnerite või sugulaste vahel mitte.
Kolmas operatsioon: ajutised kohandused. Väga sageli on hindajal teave mitu aastat tagasi toimunud tehingute kohta. Kõrge inflatsiooniga majanduses on vaja teada tehingu täpset kuupäeva, et andmete analüüsimisel teha matemaatilisi või kvalitatiivseid korrigeerimisi.
Neljas operatsioon: võrreldavate omaduste vaheliste erinevuste korrigeerimine.
Reaalses praktikas on raske leida absoluutselt sarnaseid kinnisvaraobjekte nii suuruse, asukoha, vanuse, disaini, paigutuse ja muude parameetrite poolest. Sellises olukorras peab hindaja lähenema probleemile sellest vaatenurgast, et igasugune teave on parem kui teabe puudumine. Hindaja määrab selle olemusest ja enda kogemusest lähtuvalt välja võrreldavate kinnisvaraobjektide erinevused ja väljendab need kulukujul. Hindaja leiab need erinevused esemete asukohas, kulumisastmes ja määrab erinevused paljudes muudes tegurites.
Viies operatsioon: kinnisvara väärtuse kohta otsuse tegemine.
Erilist läbimõtlemist nõuab kahe võrreldava kinnisvaraobjekti andmete võrreldavuse küsimus, kuna vaatamata hinnatava kinnisvara erinevate parameetrite ja turuanaloogide sarnasusele on võimalik väärtuse kohta teha vale järelduse. Hindaja peab võrdlema hinnatava vara suurust, vanust ja muid tegureid sarnaste omadustega sarnaste teguritega, tegema väärtuselises osas korrektiive ja arvestama neid edasises analüüsis.
Eelpool kirjeldatud lähenemised kinnisvara hindamisele (kulu, tulu, turg) põhinevad samal kinnisvaraturul kogutud teabel, kuid igaüks käsitleb selle turu erinevat poolt ja võib üksteisest oluliselt erineda. Seetõttu tehakse lõplik järeldus nende tulemuste kogumi põhjal, mis reeglina peaksid olema lähedased. Olulised lahknevused näitavad kas hinnangute vigu või kinnisvaraturu tasakaalustamatust.
5. Erinevate lähenemisviiside abil saadud tulemuste kooskõlastamine. Leppimine on protsess, mille käigus rakendatakse otsustusvõimet ja loogikat, et saada erinevate hindamismeetodite abil saadud tulemuste põhjal vara väärtuse lõplik hinnang.
See protsess hõlmab esialgset ja viimast etappi.
Eelfaasis hindaja:
– kontrollib kinnisvara hindamise põhimõtete kasutamise võimalust, kasutades turu-, kulu- ja tulukäsitlust;
– analüüsib terve mõistuse vaatenurgast erinevaid kinnisvara väärtuse summasid, mis on saadud kinnisvara väärtuse hindamisel turu-, kulu- ja tulukäsitluste rakendamise tulemusena;
– järjestab erinevate meetoditega saadud hinnangute olulisust olenevalt meetodite rakendustingimustest ja konkreetsest objektist;
– kontrollib esmase teabe tegelikkust.
Viimases etapis naaseb hindaja algse probleemi juurde, kasutab statistilist analüüsi objekti väärtuse tõenäoliste väärtuste väljatöötamiseks ja määrab selle eeldatavad maksimumväärtused. Seejärel esitab ta oma kogemusi ja teadmisi arvestades kliendile ühekordse kinnisvara väärtuse hinnangu.
Seda tuleb veel kord rõhutada leppimine ei ole turu, kulude ja tulude lähenemisviise kasutades saadud tulemuste mehaaniline keskmistamine, vaid loogilise arutlemise, järelduste ja otsuste protsess.
6. Hindamise tulemuse aruanne. Viimase sammuna kirjutab hindaja oma leidude ja järelduste kohta aruande, mille seejärel esitab kliendile (lisa 14). Olenevalt lepingutingimustest võib see aruanne olla tüüpvormil koostatud lihtkiri või üksikasjalik kirjalik aruanne ning see ei tohi olla mitmetähenduslik ega eksitav.
Kinnisvara hindamisakt koostatakse turuandmete põhjalikku analüüsi arvestades ja eriti keskkonnareostuse esinemise korral.
Seega hõlmab süstemaatiline lähenemine erinevat tüüpi kinnisvara väärtuse hindamisel kolme peamist lähenemist (turg, kulu ja tulu), millest igaüks kasutab ühtset hindamispõhimõtete kogumit.
Peterburi iseloomustab hoonete vananemine, näiteks kitsad, tänapäevastele standarditele mittevastavad trepikojad, madalad laed. Olulise või füüsilise seisundi halvenemise korral võidakse teha ettepanek hoone taastamiseks ja remondiks.
Hoone põhjaliku uuringu miinimumhind on 15–20 tuhat rubla.
Turumajandusega riikides on ärikinnisvara hindamisel maa maksumus tavaliselt 15–30% kogumaksumusest, keskmine näitaja on ligikaudu 20%. Hoolimata asjaolust, et see keskmine väärtus on üsna ligikaudne, saab seda kasutada meie riigi maa hindamiseks.
Arvestada tuleb sellega, et perioodikas avaldatud maatükkide hinnad on reeglina nn müüjahinnad (s.o. ülespaisutatud hinnad), samas kui võrdluseks ja võrdlemiseks on vaja tegelikke tehinguhindu) on need enamasti 8 – 12%. madalam kui avaldatud.
Mõnevõrra mõjutab maatüki hinda kauguse määr Peterburist. Näiteks Peterburi 30-kilomeetrises tsoonis on hinnad kõrgemad kui kaugemal.
Vene oludes on iga-aastane kruntide hinnatõusutrend registreeritud olulisi hooajalisi hinnakõikumisi: kevadel hinnad tõusevad, talvel langevad. Mõnes Leningradi oblastis ulatuvad hooajalised kõikumised 10–15%ni.
Sageli määratakse maatükkide suurus potentsiaalsete investorite majanduslikest võimalustest lähtuvalt. Üksikute maatükkide suurused jäävad tavaliselt vahemikku 6–30 aakrit. 15 aakri suurused maatükid on turul kõige nõutumad.
Hoonestatud maatükid on need, millele on paigaldatud maa-alused kommunaalkulud, teed, elekter, gaas ning millele on ehitatud individuaalprojektide järgi elamud.
Maa arendamise ja müügi kulud sisaldavad kulusid platsi puhastamiseks, planeerimiseks ja tähistamiseks, juurdepääsuteede, kommunaalteenuste, elektri- ja gaasivarustuse rajamiseks, samuti üldkulusid juhtpersonali ülalpidamiseks, valveks jms.
Ekspertmeetodil hinnatud füüsilise kulumise protsent, näiteks elamul, määratakse kindlaks riigi tsiviilseadustiku "Elamute füüsilise kulumise eeskirja VSN-53-86" alusel. Insenerikomitee.
Vene terminoloogias - standardne kasutusiga.
Harrison G. Kinnisvara hindamine. M., 1994.
Lepitusprotsessi nimetatakse mõnikord "südametunnistuse kontrolliks".
| Eelmine |