- see on terve pakett pabereid, mida läheb vaja nii võõrandamislepingu vormistamiseks ja müüjalt ostjale omandi ülemineku registreerimiseks kui ka vaidlustatava tehingu riskide hindamiseks.
Artiklit uuendatud 01.07.2020

Tähelepanu! alates 01.02.2017 ainus tõend registreeritud õigus kinnisvarale on selle kohta kande olemasolu ühtses riiklikus kinnisvararegistris (USRN)!

Kinnisvara ostu-müügitehingut on võimatu sooritada ilma dokumente käes hoidmata. On ju vaja tuvastada tehingu subjektid (osalejad) ja kinnisvaraobjekt.

Vaatame üksikasjalikult, milliseid dokumente on vaja:

Vajaliku kinnisvara tuvastamiseks

Ehk tehniline pass?

Ei! See on omandiõiguse registreerimiseks ringlusest väljas ja seda võib nõuda hindaja või hüpoteegipank.

Katastripassis on kirjas kinnistu põhitunnus - katastrinumber.

Aga kuidas on aadressiga, kas pole tähtsam?

Ei! Lepingusse kirjutame muidugi kirja objekti aadressi, sest just aadressi järgi leiame objekti maast, kuid aadressiga silti saab muuta! Seda teevad petturid.

Katastripassis on muide kirjas kinnistu täielik ametlik aadress, mille alla see on kantud riigi kinnisvarakatastrisse (GKN).

Katastripassis on kirjas ka kinnistu peamised tehnilised omadused, mis on piisavad selle kirjeldamiseks Ostu-müügilepingus.

Ja kui katastripassi pole, mida peaksite tegema?

Ühtse riikliku registri väljavõte sisaldab kõiki selle andmeid.

Katastripassi andmed ei kattu alati mõne õiguste riikliku registreerimise tunnistuse andmetega. See juhtub sageli objekti piirkonnaga, mõnikord ka aadressiga (näiteks hakati läbipääsu nimetama tänavaks jne.

Selles pole midagi hirmutavat. Enamasti tekkisid need erimeelsused alade registreerimise reeglite ja aadresside andmebaasi muudatuste tõttu.
Ostu-müügilepingu vormistamisel - järgige ühtse riikliku kinnisvararegistri viimast väljavõtet!
1. jaanuaril 2020 jõustusid muudatused Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku punkt 8.1, punkt 6

Nüüd on Rosreestr sünkroniseerinud andmed riigivarakomitee ja ühtse riikliku õiguste registri (Unified State Register of Rights) vahel ning alates 01.02.2017 töötab ühtne riiklik kinnisvararegister (USRE).

Tellige ühtsest riiklikust kinnisvararegistrist väljavõte, see sisaldab usaldusväärset teavet vara kohta, sealhulgas omaniku ning arestide ja koormiste puudumise/olemasolu kohta.

Sellist väljavõtet on lihtne Internetist tellida. Riigilõiv 250 rubla

Paberväljavõte maksab 400 rubla, seda saab tellida Rosreestri või MFC vastuvõtu- ja kohaletoimetamisbüroo kaudu

Näitena vaadatud väljavõte saadi meilile 1 tund 08 minutit pärast maksmist.

Kinnisvara ostu-müügi dokumendid. Lepingu koostamine

Loomulikult on lepingute ja kokkulepete vormistamiseks vaja kõigi tehingu osapoolte isikudokumente:

• Pass üle 14-aastastele osalejatele
• Sünnitunnistus alaealistele

Sest õiguste kinnitamine vara ja müügipiirangute puudumise või olemasolu kohta (koormised, arestid, hüpoteegid) on nõutav väljavõte riiklikust kinnisvararegistrist

Sest vaidlustavuse riskide analüüs tehingute tegemiseks on vaja omandiõigusdokumente, sest ainult nendest dokumentidest (lepingud, aktid, kohtulahendid jne) selgub pilt eelmisest tehingust. Samuti, et mõista, mitu korda vara edasi müüdi, see tähendab, et saada sellega tehingute ajalugu, saate tellida ühtsest riiklikust kinnisvararegistrist väljavõtte varale õiguste ülemineku kohta.

See on kallis dokument. Paberil - 1500 rubla.

Elektroonilisel kujul - 1000 rubla.

Näiteks eelarvetõendite “Noor pere” või Sünnitus- (pere-)kapitali kasutamine, mille kasutamine eeldab tingimata osade eraldamist lastele. Sageli väldivad vanemad seda ja viivad oma ostjad tühistatava tehinguni.

Tähtis! Kui MSK-d taotletakse hüpoteeklaenu tasumiseks hiljem, ei näe me seda teavet omandiõiguse dokumentides. Vanemate kohustuste taga on aga pühendumus ja prokuratuur ei maga. Ole ettevaatlik! Vastasel juhul loetakse tehing ebaseaduslikuks.

Kinnisvara ostu-müügi dokumendid. Ärikinnisvara

Ärikinnisvara ost-müük toimub samamoodi nagu elamukinnisvara.
Sageli on selliste tehingute puhul müüja/ostja juriidiline isik.
Seetõttu on vaja Rosreestrile esitada dokumentide pakett juriidilise isiku registreerimise, lepingu allkirjastaja volituste ja võõrandamise seaduslikkuse kohta (asutajate otsus, tõend tehingu suuruse kohta).

Kui teete tehingut ilma kinnisvaramaakleri, advokaadi või notarita, soovitan lugeda saidi autori raamatuid:

artikkel ""

Kinnisvara ostu-müügi dokumendid

• kõigi korteriomanike passid.
• Pärast 1. juulit 2016 omandatud korterite puhul: väljavõte ühtsest riiklikust kinnisvararegistrist (USRN). Väljavõtte saab hankida Rosreestri kontorist või katastrikojast, multifunktsionaalsest keskusest (MFC) või riigiteenuste portaalist. Väljastamise periood: mitte rohkem kui 3 päeva. Maksumus - alates 750 rubla.
• Enne 1. juulit 2016 omandisse saanud korterite puhul esitatakse omandiõiguste riikliku registreerimise tõend.
• Dokumendid, mis selgitavad, millal ja mis asjaoludel sai müüja vara omanikuks: müügi-, kinke- või pärimisleping.

Märkusel. Väljavõte ühtsest riiklikust kinnisvaraõiguste ja sellega tehtavate tehingute registrist. Mõlemad nimed on õiged, kuna ERGP on osa ERGN-ist. Väljavõte kinnitab müüja omandiõigusi ja sisaldab põhilisi katastriandmeid korteri kohta.

Kui müüja sai omanikuks enne 31. jaanuari 1998, st enne Rosreestri asutamiskuupäeva, siis ei pruugi ühtses riiklikus kinnisvararegistris teavet vara kohta olla. Sel juhul peate tellima katastripassi tehnilise inventuuri büroost (STI) või MFC-st. Dokumendi väljastamise tähtaeg on alates 5 päevast.

Täiendavad dokumendid, mida müüja saab esitada

Ostjal võib vaja minna järgmisi dokumente tagamaks, et korter on seaduslikult puhas ja võlgu pole:

• majaregistri väljavõte korterisse registreeritud isikute andmetega. Väljastanud haldusfirma (MC), elamuhooldusbüroo (ZhEK), elamuehituse ühistu (HBC), majaomanike ühing (HOA). Teil peab olema pass ja korteri omandiõigust kinnitav dokument.
• Tõend kommunaalmaksete võlgade puudumise kohta. Väljastanud haldusfirma, elamubüroo, majaomanike ühistu, elamukooperatiiv, hoonet teenindav asunduskeskus.
• Maksuameti tõend, mis kinnitab, et kinnisvaramaksu võlgnevusi ei ole. Nõutav, kui korter anti müüjale üle kinke- või pärimislepingu alusel. Väljastatud korteri asukohajärgses maksuametis.
• Abikaasa notariaalselt kinnitatud nõusolek müügiks, kui korter on ostetud abielu ajal.
• Müügiks eestkosteasutuste luba, kui korterisse on registreeritud alaealine.
• Neuroloogilise või psühhoneuroloogilise dispanseri tõend, mis tõendab müüja teovõimet. Vajalik on välistada tehingu kehtetuks tunnistamise risk.

Korteri ostu-müügi registreerimine hõlmab vajaliku dokumentide paketi kogumist. Need on olulised tehingu puhtuse kontrollimiseks, lepingu koostamiseks ja Rosreestris omandiõiguse ülemineku registreerimiseks. Dokumentide hulgas on piiramatuid ja teatud kehtivusajaga dokumente. Tutvudes nende täieliku nimekirjaga ja teades teavet kviitungimise eripärade kohta, saate vältida vigu ja säästa aega.

Põhidokumentide pakett müüjale

Omanikul on keerulisem müügiks dokumente vormistada. Ta ei pea esitama mitte ainult isikut tõendavat dokumenti, vaid ka korterit puudutavate dokumentide loetelu. Ostja ja tehinguga kaasas olev advokaat peavad teavet kontrollima. Dokumentidest selgub:

• kas korteril on koormisi;
• kui paljudele inimestele vara kuulub ja kui palju on sinna registreeritud isikuid;
• kas ümberehitusi tehti ja kas muudatused seadustati.

Kui korteri kontrollimise esialgne etapp on läbitud, järgneb teine ​​etapp - tehingu kohene sõlmimine lepingu vormistamisega. Hiljem on omandiõiguse üleandmine kohustuslik Rosreestris registreerimisele, kus kontrollitakse ka dokumente.

Üldiselt vajab müüja dokumentide paketti:

• vajalik korteri kontrollimiseks ostja ja advokaadi poolt;
• lepingu täitmisel kohustuslik;
• registreerimiseks Rosreestr.

Nimekiri võib varieeruda olenevalt tehingu spetsiifikast, omanike arvust ja alaealiste laste olemasolust peres.

Standardne loend

Dokumentide loend sisaldab:

• pass;
• omanditunnistus või USRN väljavõte;
• tõend perekonna koosseisu kohta;
• müügileping;
• katastripass;
• üleandmisakt;
• isikliku konto väljavõte;
• kviitungid kommunaalteenuste õigeaegse tasumise kohta.

Seotud dokumendid

Lisaks:

• tehingu puhul, kus on kaasatud alaealine - sünnitunnistus või pass;
• lapse eestkostja või muu ametliku esindaja isikut tõendavad dokumendid;
• eestkoste- ja eestkosteasutuste luba;
• abikaasade puhul - mehe (naise) kirjalik nõusolek tehingu lõpuleviimiseks;
• kui korter on kaasomandis - kõigi kaasomanike nõusolek müügiks;
• tagatisraha leping, ettemaks;
• leping finantsasutusega seifi rentimise kohta;
• tõend vaimse tervise seisundi kohta;
• volikiri tehingu tegemiseks kolmanda isiku poolt.

Mõnikord usaldatakse dokumentide loetelu koostamine kinnisvaramaaklerile, kuid tuleb meeles pidada, et agentuuri esindaja ei vastuta tehingu puhtuse eest.

Korteri ostukavatsuste kinnitamiseks võib omanik või ostja nõuda tagatisraha või ettemaksu lepingu vormistamist. Seejärel lisatakse see dokument ka vajalike nimekirja.

Kui ühe lepingupoole nimel tegutseb advokaat, tuleb väljastada notarilt vastav volikiri.

Kui passiga on kõik selge, siis allesjäänud paberitega tekivad raskused. Esimene asi, mida pead teadma, on: kust dokumente saada, millise aja jooksul saab neid töödelda? Õnneks ei tekkinud MFC ja elektrooniliste infosüsteemide töö algusega enam vajadust riigiasutuste kohustuslike külastuste ja järjekordades seismise järele. Riigilõivu tasudes saab kõike vormistada päevadega.

USRN: mida see näitab, kust seda saada

Dokument on potentsiaalse omaniku jaoks äärmiselt oluline, kuna see kajastab teavet korteri seadusjärgsete omanike ja võimalike koormiste kohta.

Sertifikaate saab tellida mitut tüüpi:

1. Standard- sellel ei ole põrandaplaani. Kui selline väljavõte väljastatakse vahetul registreerimisel omandiõiguse dokumendi esitamisega, siis veerus “Alusdokument” märgitakse leping, kinkeleping, pärimistunnistus või muu. Kui väljavõte tellitakse hiljem, siis alust ei arvestata. Just standardväljavõtet nõutakse kõige sagedamini korteri ostu-müügi registreerimisel.
2. Õiguste üleandmisest. See on pikendatud ja aitab välja selgitada, mitu omanikku korteris oli alates kinnisvararegistri asutamisest ( aastast 1998). See sisaldab tõendavate dokumentide nimesid ja nende Rosreestr'ile esitamise kuupäevi. Dokumentide põhjal saab ostja aru, kas on oht, et kolmandad isikud nõuavad varale õigusi. Dokumendis ei ole andmeid panditava korteri ega sellele koormiste seadmise kohta.

USRN-sertifikaate hakati väljastama ainult aastast 2016 Dokumendi varasem analoog on omandiõigustunnistus. Viimane kehtib tänaseni, seega ei pea sertifikaadi omavad müüjad seda USRN-sertifikaadi vastu vahetama.

Sertifikaadi saate tellida ühel järgmistest viisidest:

• võtke isiklikult ühendust MFC või Rosreestriga;
• minge Rosreestri teabeportaali (link) ja hankige dokumendi elektrooniline versioon.

USRN-il elektroonilisel meedial on sama juriidiline jõud kui pabersertifikaadil.

Väljavõtte maksumus on 300 rubla.

Sertifikaat täidetakse kiiremini, kui võtate Rosreestriga isiklikult ühendust. Seda perioodi enam ei tule 3 päeva. Läbi MFC kestab protseduur kauem 2 päeva. Internetist väljavõtte tellimisel on oht saata valesid dokumente ja väljastamisest keeldutakse. Peate uuesti päringu esitama ja ootama.

USRN väljavõtte kehtivusaeg ei ole kindlaks tehtud, kuid enamik organisatsioone ei aktsepteeri sertifikaati, mis on välja antud rohkem kui 30 päeva enne kandideerimist. Mõnikord vajab notar, et väljavõte ei oleks "vanem" 1 nädal, sest tehinguid registreeritakse iga päev ja mida pikem on periood dokumendi väljastamise kuupäevast, seda suurem on müüja võimalus toime panna pettusi.

Miks on korteri müümisel vaja katastri- ja tehnilist passi?

Tehniline pass on esmane teabeallikas müügiobjekti kohta. Sellest saate teada:

• millal elamu ehitati?
• mitu tuba korteris on;
• Mis on kinnisvara inventari väärtus?

Tehnilisse passi on kantud kõik müüdava eluaseme muudatused: ümberehitus, rekonstrueerimine. Seinte varisemise ja olmegaasiplahvatuste sagenemise tõttu ei soovi elamuinspektsioon ümberehituseks lubasid väljastada. Kui selgub, et kandeseinas on tehtud muudatusi (plaanil punasega märgitud ja jämedamate joontega tähistatud), kohustab eluaseme ülevaatus omanikku “uuendused” likvideerima.

KOOS 2013. aasta. Dokumenti täiendati tehnilise plaaniga ehk lisaks infokomponendile ilmus kaardile objekti visuaalne peegeldus. See on aluseks korteri katastrisse registreerimisel.

Ei saa alahinnata katastripassi tähtsust, mida peetakse sageli STI poolt välja antud tehnilise passi analoogiks.

Katastripassis kajastuvad andmed kõigi kinnistul tehtud muudatuste kohta.

Katastripassi väljastab Rosreestr. KOOS 2017. aasta. tegemist on väljavõttega ühtsest riiklikust kinnisvararegistrist, nii et kui tellite algselt dokumendi laiendatud versiooni, ei pea te katastripassi eraldi taotlema.

Registreerimistoimingute tegemiseks vajate katastripassi. Kui korter on registreeritud katastriregistris, ei või omanik ühtse riikliku kinnisvararegistri väljavõtet tellida: Rosreestr esitab taotluse iseseisvalt.

Kui omanikul pole katastripassi, peate vara katastrisse registreerimiseks tellima tehnilise passi ja võtma ühendust Rosreestriga. Dokumendi saab koostada ainult omanik või tema volinik.

Kust saada, hind

Registreerimistunnistuse saab STI-st. Kui aga plaanitud inventuuri pole tehtud (peab olema iga 5 aasta tagant), on vaja kutsuda ekspert korteri seisukorra hindamiseks ja vara inventariväärtuse määramiseks. Teenuste hind saab olema 1-2 tuhat rubla. Peate ootama umbes 15 päeva.

Katastripassi väljastab Rosreestr. Kuna tegemist on ühtse riikliku kinnisvararegistri väljavõttega, siis kulu on 400 hõõruda. paberile ja 250 hõõruda. elektroonilise versiooni jaoks.

Väljavõtte esitamise tähtaeg - 3 päeva. MFC kaudu tellimust esitades peate ootama umbes 5 päeva. Rosreestri veebisaidil saab elektroonilise väljavõtte kuni 3 päeva.

Paljud kaubanduslikud saidid pakuvad sertifikaate kõrgema hinnaga töötlemise kiirusega "alates 3 minutist", "alates 1 tunnist", kuid tegelikult võtab protsess kauem aega. Parem on mitte riskida ja tellida sertifikaat ette.

Mis on üleandmisakt, vorm, sisu

Dokument vormistatakse selleks, et fikseerida, millises seisukorras korter uuele omanikule üle anti, milline sisustus jääb korterisse, kas pooltel on vastastikuseid nõudeid, kas on üle antud raha. Kui lepingus kajastuvad kokkulepped, siis üleandmisakt sisaldab teavet juba tehtud toimingute kohta. Dokumendi vormistamise eesmärk on vältida vastastikuste nõuete tekkimist.

Korteri ostmisel lae alla üleandmisakti näidis

Üleandmisakti allkirjastamise korda kontrollib Art. 556 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik. Leping loetakse täidetuks, kui müüja ja ostja on aktile alla kirjutanud (kui lepingus ei ole sätestatud teisiti). Vastasel juhul ei saa lepingut täidetuks nimetada, kuna selle kohta pole ametlikku kinnitust.

Pärast tehingu lõpuleviimist peavad pooled ühendust võtma Rosreestriga ja paljudes piirkondades peavad nad omama allkirjastatud üleandmisakti. Selline valitsusasutuste tegevus on seaduslik, mistõttu on arusaamatuste vältimiseks vajalik lisada ostu-müügilepingusse eraldi punkt: „... Pooled kohustuvad pärast omandi ülemineku registreerimist allkirjastama võõrandamisakti. ” Küsimus – miks alles pärast registreerimist? Vastus on lihtne: kui kirjutad alla varem, siis loetakse, et võimalike varguste, “üleujutuste” ja muude hädade eest vastutab uus omanik, kuigi tegelikult ta seda veel ei ole.

Möödasõiduleht

Korteri ostjal on oluline teada, kas kinnistul ei ripu võlgnevusi. Kui eelmine omanik ei tasunud vee, gaasi ja muude kommunaalteenuste eest, on teda väga raske võlgade tasumisest välja lüüa.

Eluaseme ja kommunaalteenuste eest maksmise kontrollimise hõlbustamiseks võite kasutada dokumenti - väljavõtet oma isiklikust kontost.

Näidisavaldus

Laadige alla näidistööleht

Sertifikaat väljastatakse tasuta. Sellele lööb passiameti osakonna juhataja tempel.

Korteri müügileping

Leping on põhidokument, mis kajastab teavet tehingu poolte kohta, vara kirjeldust, sätestab maksekorra, väljatõstmise tingimused, poolte õigused ja kohustused.

Dokumentide tüüpvormid on olemas, kuid neid läheb vaja rohkem eelseisva protsessi teadvustamiseks kui ise lepingu koostamiseks.

Lepingu näidis

Lae alla korteri ostu-müügilepingu näidis

Dokumendi koostavad mõlemad pooled ja see peab olema notariaalselt tõestatud.

Tasuda tuleb tehinguga kaasas oleva advokaadi või notari poolt lepingu vormistamise eest 4 kuni 10 tuhat rubla. olenevalt elukohapiirkonnast ja kinnisvara maksumusest.

"Kulu" või "lepingu hind" on müügisumma. Notari tõestamise eest peate tasuma riigilõivu - 0,5% lepingusummast ja arvestuslik väärtus ei tohiks olla väiksem kui 300 hõõruda. ja mitte rohkem 20 tuhat rubla.

Sertifikaadid perekonna koosseisu kohta

Üheks ohuks ostjale on osta korter, kuhu on sisse kirjutatud inimesed, kes võivad tulevikus sellele korterile pretensiooni esitada. Sellist olukorda aitab vältida väljavõte korterisse registreeritud isikute nimekirjast (kolmeastmeline tõend korteri müügiks, F9). Seda saab hankida ainult registreeritud kodanik, tema advokaat või alaealise ametlikud esindajad. Probleem on tehtud:

• eluasemebüroos;
• sissekolimise ja kodanike elukohajärgse registreerimise osakondades.

Varjatud omanikke aitab tuvastada varem registreeritud elanike tõend. See on arhiivitunnistus (F12).

Esitatud vorm on hea, kuna see kajastab teavet - kas korterisse on registreeritud:

• alaealised;
• kodanikud, kes langesid välja ajateenistuse tõttu;
• süüdimõistetud;
• volikirja alusel registreeritud isikud.

Õppides välja registreeritute nimekirja ja nende lahkumise põhjused, saate minimeerida soovimatute elanike sissekolimise ohtu.

Vaimse tervise tunnistus

Dokumendi saab psühhoneuroloogiakliinikust. Kuigi sertifikaat ei ole kohustuslik dokument, võib ostja seda nõuda turvavõrguna, kui:

• müüja on eakas kodanik;
• inimesel on tõsised haigused.

Loomulikult ei anna keegi tervisetõendit, kuid kui väliste tunnuste põhjal selgub, et inimene on saanud raskeid vigastusi, on osaliselt või täielikult halvatud või läbib taastusravi alkoholisõltuvuse tõttu, on parem hankida dokument vaimne tervis. Kui lähedased tõestavad, et müüja polnud oma tegevusest teadlik, siis leping tühistatakse.

Ettemaksu või tagatisraha leping

Dokument tuleb vormistada juhul, kui ostja kannab raha korteri maksumuseks.

Avansi võtmisel saab summa müüjale ilma täiendavate selgitusteta tagastada.

Tagatisraha andmise korral peab müüja kohustuse täitmata jätmisel tagastama kahekordse summa ning kui ostja on lubaduse murdja, jääb tagatisraha müüjale.

Suhted täpsustatakse vastavas lepingus.

Raha ülekandmine toimub ostu-müügi eellepingu sõlmimisel.

Dokumentide esitamise tunnused erinevatel asjaoludel

Dokumentide loendit saab laiendada, kui:

• tehingusse on kaasatud lapsed;
• omanik on abielus;
• kinnisvara ostetakse krediidivahendite või kapitali abil.

Müüa korter alaealistega

Kui korter kuulub lapsele ( kuni 18 aastat vana) kinnisvaratehinguid hakkavad tegema tema vanemad (eestkostjad). KOOS 14 aastat lapsed saavad passi ja õiguse kaitsta varalisi huve, seega on korteri (osaku) müümiseks vajalik teismelise kirjalik nõusolek.

Laadige alla alaealise nõusoleku näidis

Eestkosteasutuste luba korteri müümiseks

Lapse varaliste õiguste kaitset teostavad eestkoste- ja hooldusasutused. Vanemad (mõlemad) peavad võtma ühendust oma elukohajärgse riigiasutusega ja esitama dokumendid, mis kinnitavad järgmist:

• vastutasuks tagatakse alaealisele muu eluase;
• lapsomanikule ei kuulu vähem osa kui enne tehingut;
• selle tulemusena ei vähene elamispind m2-s;
• elamistingimused ei ole halvemad kui enne müüki;
• infrastruktuur võimaldab lapsel füüsiliselt areneda, läheduses on koolid ja lasteaiad.

PLO võib tehingu lõpuleviimisest keelduda. Müüki planeerides tuleks eelnevalt veenduda, et lastele on võimalik anda teine ​​korter (maja).

Kui korter ostetakse MK vahenditega, on vaja teha sissemakse ja esitada pensionifondi kviitung, mis näitab, et omanik on raha kätte saanud.

Kui müüja on abielus

Abikaasade ostetud korter kuulub mõlemale. Seda saab utiliseerida ainult vastastikusel nõusolekul. Kui korterit müüb abikaasa, peab naine andma notari poolt kinnitatud kirjaliku nõusoleku.