Korteri müük on tülikas äri. Raskus ei seisne ainult ostja leidmises ja lepingu koostamises, vaid ka vajaduses koguda kokku muljetavaldav hunnik pabereid. Selles artiklis vaatleme, milliseid dokumente on vaja 2020. aasta korteri müümisel, ja esitame standardnimekirja.

Seal on dokumentide põhiloend, ilma milleta ost-müük loetakse kehtetuks. Soovitav on need eelnevalt ette valmistada, et mitte raisata aega pärast ostja leidmist.

Nimekiri näeb välja selline:

• isikut tõendav dokument - üldpass ja/või sünnitunnistus alla 18-aastastel omanikel;
• volikiri, kui korteriomaniku nimel tegutseb esindaja;
• abielutunnistus ja abikaasa nõusolek tehingu tegemiseks, notari poolt tõestatud - kui müüja on abielus ja müüdav vara on soetatud ühiselt;
• kinnisvara puhul – ostu-müügileping, kinkeleping, pärimisõiguse tunnistus jms;
• juriidiline dokument – ​​omandiõigustunnistus või väljavõte ühtsest riiklikust kinnisvararegistrist (alates 2018);
• STI tehniline dokumentatsioon (alla viie aasta vana);
• hiljemalt kuu aega tagasi saadud majaraamatu väljavõte;
• eestkoste- ja hoolekandeasutuste nõusolek, kui omanik on alaealine.

Korteri ostu-müügileping koostatakse kolmes eksemplaris. Tehingu osapooled saavad kumbki ühe ja kolmas jääb Rosreestrisse.

Õiguslikku puhtust ja teovõimet kinnitavad dokumendid

Ostja peab veenduma, et ta ei kaota ostetud korterit müüja või ootamatult elamispinda nõudma ilmuvate kodanike ilmnenud töövõimetuse tõttu. Samuti on tema jaoks oluline veenduda, et temalt ei nõuta eelmise omaniku võla tagasimaksmist.

• eluaseme- ja kommunaalteenuste võlgade puudumise kohta - väljastab fondivalitseja;
• registreeritud isikute puudumise kohta (majaraamatu laiendatud väljavõte) - väljastab fondivalitseja, kehtib kaks nädalat;
• korteri isikliku konto oleku kohta - väljastab MFC;
• föderaalsest maksuteenistusest - kinnisvaramaksu tasumise kinnitamiseks;
• psühhoneuroloogilistest ja narkoloogilistest dispanseritest - kinnitage müüja mõistust.

Korteri õiguslikku puhtust saate kontrollida ühe dokumendiga - ühtse riikliku kinnisvararegistri laiendatud väljavõttega. Ainult omanik saab selle kätte saada. See paber sisaldab teavet kõigi kinnisvaraga seotud õigustoimingute kohta viimase 20 aasta jooksul.

Ühtse riikliku registri väljavõte sisaldab teavet kõigi kinnisvaraga seotud tehingute, samuti omandiõiguse koormiste või piirangute kohta.

Kõik loetletud dokumendid võimaldavad ostjal hinnata omandamise teostatavust juriidilisest aspektist. Näiteks kui ühtse riikliku registri väljavõte näitab, et korter müüdi lühikese aja jooksul mitu korda edasi, võib ostja mõelda sellise eluaseme "puhtusele".

Müüdavate lisadokumentide nimekiri

Sõltuvalt konkreetsest olukorrast võidakse nõuda muid dokumente. Need on vajalikud tehingu seaduslikkuse tagamiseks.

Head lugejad! Me käsitleme standardseid meetodeid juriidiliste probleemide lahendamiseks, kuid teie juhtum võib olla ainulaadne. Meie aitame leida oma probleemile tasuta lahendus- lihtsalt helistage meie juriidilisele konsultandile:

See on kiire ja tasuta! Kiirelt saate vastuse ka veebisaidil oleva konsultandi vormi kaudu.

Seega, kui korteri omanik on eakas kodanik, siis on täiesti arusaadav, et ostja soovib veenduda oma töövõimekuses. Müüja adekvaatsust saate kinnitada psühhoneuroloogilise dispanseri tõendiga.

Kui tehingus osaleb alaealine kodanik, kaitseb riik tema õigusi hoolikalt. Seega ei kehti tehing, kui see sooritatakse ilma eestkoste- ja eestkosteasutuste kirjaliku nõusolekuta. See dokument kinnitab, et lapse õigusi ei rikuta.

Kui korteriomanik on korteri müügi hetkel abielus, peate tehinguks saama abikaasalt kirjaliku nõusoleku. Paber peab olema notariaalselt tõestatud. Nõusolekule on lisatud abielutunnistus.

Dokumendid eestkoste saamiseks korteri müügil

Tehinguks eestkosteasutustelt nõusoleku saamiseks peate asutusele esitama järgmised dokumendid:

• lapse sünnitunnistus ja pass, kui ta on saanud 14-aastaseks;
• tõend korteri omandiõiguse kohta või väljavõte ühtsest riiklikust kinnisvararegistrist;
• vanemate üldpassid;
• ostu-müügi eelleping;
• avaldus, mille on välja andnud eestkosteasutuse spetsialist.

Lisaks loetletud dokumentidele peate esitama vahetusest ostetud korteri ostu-müügi eellepingu ja müüja omandiõigust kinnitavad paberid.

Kui uut eluaset pole veel valitud, peate esitama alaealise nimele registreeritud pangakonto andmed. Sarnase konto saab avada Sberbankis.

Tehingu jaoks saate loa hankida ka MFC kaudu. Kuid sel juhul pikeneb dokumendi kättesaamise periood 18-20 päevani. Otse eestkoste- ja eestkosteasutuste poole pöördumisel on läbivaatamise tähtaeg 10 päeva.

Väljastatud paberi kehtivusaeg on kolm aastat. Kui tehingut selle aja jooksul ei toimu, peate uuesti loa hankima.

Dokumendid Rosreestr

Omandi ülemineku riiklik registreerimine on pärast ostu-müügilepingu sõlmimist kohustuslik protseduur. Selle rakendamiseks vajate järgmisi dokumente:

• uue omaniku üldpass;
• ostu-müügileping kolmes eksemplaris;
• omandiõiguste registreerimise avalduse väljastab Rosreestri töötaja;
• STI tehniline dokumentatsioon;
• riigilõivu tasumise kviitung summas 2000 rubla.

Registreerimisprotseduuri saate läbida ka MFC territoriaalses büroos korteri asukohas. Periood on olenevalt dokumentide esitamise viisist 3-7 päeva.

Kui teil on küsimusi, pöörduge õigusabi poole. Meie veebisaidilt saate tasuta õigusabi. Esitage küsimus eksperdile spetsiaalses aknas.

Nüüd teate, milliseid dokumente on vaja korteri müümisel 2020. aastal. Loetelu võib olenevalt olukorrast erineda. Parem on nimekirjaga tutvuda spetsialistide juures või usaldada tehing pädevale juristile.

Kui mõtled lähiajal oma korteri müügile, siis just praegu on parim aeg alustada tehinguks dokumentide kogumisega.

See võimaldab teil pärast ostja leidmist tehing kohe registreerida ja peagi sularaha kätte saada.

Ja ostjatele reeglina väga ei meeldi oodata, kuni omanik kõik vajalikud paberid kokku korjab. Seetõttu peate olema täielikult relvastatud ja teadma, milliseid dokumente on korteri müümiseks vaja.

Milliseid dokumente on vaja korteri ostmiseks ja müümiseks, kust neid saada ja kui palju see maksab, räägime selles artiklis.

Vaatame, milliseid dokumente on vaja korteri müümiseks. Esimene nüanss, millele tasub tähelepanu pöörata, on paljude dokumentide kehtivusaeg.

Ligikaudu pool standardkomplektist on piiramatu, osa peab saama mitu nädalat enne tehingut ja osa kehtib umbes kolm kuud.

Et mitte kümme korda ametiasutustest läbi joosta, on soovitatav vahetult enne tehingu sõlmimist teha piiratud kehtivusajaga avaldused.

Kõik oleneb aga ostjast: keegi nõustub tehingu käigus nägema majaregistri väljavõtet ja keegi võib seda nõuda ostuotsuse tegemise staadiumis.

Korteri ostu-müügi dokumentide loetelu:

1. Majaomaniku pass(või kõik omanikud, kui korter kuulub rohkem kui ühele omanikule). Originaal, kehtiv, ilma igasuguste kõrvaliste märkideta, mis võiksid selle kehtetuks muuta.
2. Dokumendid, mis kinnitavad eluaseme omandiõiguse tekkimise alust. Need on: testament, pärimistunnistus, eluaseme erastamise leping, annetamine, vahetus, ost-müük.
3. Omanditunnistus. Kui te seda tehingu registreerimisel ei saanud või kaotasite selle, peate selle taastama. Registreerimata kinke- või pärimistehing ei võimalda teil ala käsutada, kuna tegelikult pole te selle omanik.
4. Korteri katastripass. Sisaldab infot kinnistu katastriväärtuse, korteri plaani, selle kaadrite ja katastrinumbri kohta. Väljavõtte saate tellida Rosreestrist: Internetis (teabeline) või paberkandjal templiga (vajalik tehingu tegemiseks).
5. Tehniline andmeleht ja selgitus. Otseselt tehinguks seda ei nõuta, küll aga ostjaga suhtlemisel. Peegeldab kõiki ümberehitusi, kui neid on, ja nende seaduslikkust.
6. Maksuteenistuse tõend. Kinnitab, et kinnisvaramaksuvõlga ei ole.
7. Elamu- ja kommunaalteenuste ning haldusfirmade sertifikaadid. Kinnitage kommunaalteenuste (elekter, gaas, vesi, telefon, üür) võlgnevuse puudumist.
8. Korteri isikliku konto väljavõte. Kinnitab elamu- ja kommunaalmajanduse raamatupidamisosakonnast saadud üürivõlgnevuse puudumist. Peab olema ülemuse poolt kinnitatud (allkiri ja pitser). Ilma selleta on see kehtetu.
9. Väljavõte majaregistrist. Annab infot kõigi korterisse registreeritud isikute kohta. Enne ostu-müügitehingut peavad kõik piirkonnas registreerunud inimesed end välja vaatama. Seda tehakse alles pärast seda, kui ostja on teinud ettemaksu. Seda ei tasu varem vaadata, eriti kuna tehingud kipuvad luhtuma.
10. Väljavõte ühtsest riiklikust registrist. Näitab korteri “ajalugu”: omanike vahetus, koormiste olemasolu, eemaldamine või puudumine.
11. Abikaasa nõusolek tehinguks, tõestatud notari poolt. Nõutav, kui korter on ostetud abielu ajal. Isegi kui olete lahutatud, vajate seda. Seda ei nõuta, kui korter on saadud kingitusena, võõrandatud testamendi või pärimise teel, samuti kui abikaasade vahel on sõlmitud abieluleping.
12. Eestkostjate ja eestkosteasutuste nõusolek tehinguks. Nõutav, kui kinnisvara omanik või üks omanikest on alaealine.
13. Tõend psühhoneuroloogia ja narkomaania kliinikust. Müüja piisavuse ja suutlikkuse kinnitus. Tavaliselt nõutakse hüpoteegitehingu ajal või kui ostjal on kahtlusi. Selle asemel võib sobida tavaline juhiluba. Kui tõendit on vaja, tellitakse see tasu eest nimetatud dispanserites.

See on peamine loetelu dokumentidest, mida võõrandamistehinguks vajate.

Korter müüa sularaha eest

Räägime nüüd lähemalt kodu müügi võimalustest ja lisadokumentidest, mida selleks vaja võib minna.

Kodu sularaha eest müümisel on müüjal vaja dokumente vastavalt ülaltoodud loetelule ja ostu-müügilepingut ennast. Kui eluaseme eest tehti ettemaks, siis ettemaksu ülekandmist kinnitav kviitung.

Maksekorra kokkulepe vormistatakse ka vahetult tehingu juures.

Müüja võib nõuda dokumentide allkirjastamisel täielikku tasumist või saada raha pärast omandiõiguse ülemineku ametlikku registreerimist. Viimasel juhul paigutatakse raha tavaliselt ostja poolt renditud seifi.

Üürileping tuleb lisada ülaltoodud dokumentidele. Rahale on võimalik ligi pääseda pärast seda, kui müüja ja ostja tulevad panka ja esitavad rahale juurdepääsu võimaldava dokumendi. Tavaliselt on see ostja nimele välja antud omandiõigustunnistus.

Kui arveldamine toimub lepingu allkirjastamise päeval, lisage sellesse punkt raha tagastamise korra kohta, kui tehingut mingil põhjusel ei registreerita.

Müüa korter hüpoteegiga

Hüpoteegitehingu käigus on tavaliselt vaja koguda väga muljetavaldav dokumentide nimekiri.

Ilma nendeta pank lihtsalt ei luba osapooltel tehingut sõlmida.

Lisaks standardsele dokumentide paketile on vaja järgmisi dokumente:

• Kinnisvara hinnatud väärtuse tõend. Reeglina maksab hindamise eest ostja, kuid teie poolt peate tagama hindajatele kindlaksmääratud ajal juurdepääsu korterile. Pidage meeles, et kinnisvara hinnatud väärtus võib erineda sellest, mille müümisel määrasite.
• PDN ja ND (psühhoneuroloogilised ja narkoloogilised dispansaarid) tunnistus. Hüpoteeklaenu tehingu puhul on esitamine rangelt nõutav, kuna see on panga nõue.
• Kinnisvara kindlustusleping. Ostja tasub kindlustuse eest vahetult enne tehingu sõlmimist. Tavaliselt on see kindlustus omandi kaotamise ja eluaseme kahjustamise riskide vastu.
• Abieluleping. Kui olete abielus ja ostsite korteri sellel perioodil. Esitatakse saadavuse korral.

Igal variandil on oma plussid ja miinused. Ise müües kulutate palju vaeva ja aega, sealhulgas juriidiliste küsimuste lahendamisele, kuid säästate vahendaja vahendustasult.

Korteri müümine kinnisvaramaakleri abiga on lihtsam. Pole vaja teha muud, kui leida vahendaja, olla kohal korteri vaatamistel (soovitavalt, kuid mitte vajalik, kui olete näiteks teises linnas) ja ostu-müügilepingu sõlmimisel. Abi eest tuleb aga spetsialistile maksta 2–6% vara väärtusest.

Goodman Estate kinnisvarabüroo juhtivpartner Denis Rumjantsev soovitab kinnisvaramaakleri valikul pöörata tähelepanu tema kompetentsusele, mitte turul töötatud ajale.

Vahendajal peavad olema tehnilised, majanduslikud, juriidilised teadmised ning ta peab olema hindaja, insener, jurist, maakler, psühholoog, müügimees, turundaja, fotograaf.

Denis Rumjantsev, kinnisvarabüroo Goodman Estate juhtivpartner

Kinnisvaramaakleri pädevuse kontrollimiseks võite paluda tal esitada teadmisi kinnitavad dokumendid: diplomid, diplomid ja tunnistused. Kutsesobivuse märgiks saab ka kuulumine erialaringkondadesse, näiteks Venemaa Kinnisvaramaaklerite Gildi.

Küsige kindlasti, kuidas saate korteri soovitud aja jooksul ja võimalikult kõrge hinnaga müüa. Paluge jagada isiklikke müügiedu oma piirkonnas. Samuti on oluline leida “oma” inimene, kellega oleks mugav, meeldiv ja lihtne töötada ja suhelda.

Kuidas müüa korter ilma vahendajateta

1. Kuidas hinnata kinnisvara

Õige hinnang võimaldab teil oma korteri kiiresti müüa ilma raha kaotamata. Denis Rumjantsevi sõnul leiab keskmised hinnad föderaalse riikliku statistikateenistuse kodulehelt. Kuid see portaal pole lõplik tõde, kuna konkreetse korteri maksumus koosneb mitmest tegurist. Hinda mõjutavad:

1. Tubade arv.
2. Korteri piirkond.
3. Planeering: isoleeritud ruume hinnatakse kõrgemalt kui kõrvuti asetsevaid ruume.
4. Ümbruskond, infrastruktuur: parkimine ja mänguväljak hoovis või läheduses, toidupoed, koolid ja lasteaiad jalutuskäigu kaugusel võimaldavad müüa korteri kõrgema hinnaga.
5. Korrus, millel korter asub: mida kõrgem, seda parem.
6. Rõdu või lodža olemasolu.
7. Piirkond: arvestatakse keskuse ja ühistranspordipeatuste lähedust, läheduses asuvate parkide ja puhkealade olemasolu jne.
8. Kommunaalmaksete summa.

Korteri hinna iseseisvaks määramiseks tuleb leida turul kõige sarnasemad objektid. Kasutage kõiki saadaolevaid allikaid: kuulutuste saite, kinnisvaraajakirju ja nii edasi.

Sarnase korteri keskmine hind on see, mida otsite. Seda saab veidi suurendada, kui oled nõus tehingut kaua ootama, või veidi alandada, kui kinnisvara kiiremas korras maha müüa.

Objekt, mille hind on turuhinnast 15% kõrgem, moodustab kõigist võimalikest ostjatest kuni 10% ja 10% kolmandiku. Õige hinnaga kinnisvara meelitab ligi 60% potentsiaalsetest klientidest.

2. Milliseid dokumente on vaja korteri müümiseks?

Kinnisvara ostu-müügitehingu sõlmimiseks peab müüjal käes olema:

• pass;
• omandiõigustunnistus;
• STI-st korteri katastripass;
• väljavõte ühtsest riiklikust kinnisvararegistrist (peate selle hankima Rosreestri territoriaalsest filiaalist või osakonna veebisaidilt või MFC-st);
• majaregistri väljavõte korterisse registreeritud isikute arvu kohta (mine haldusfirmasse, HOA-sse, elamukooperatiivi või MFC-sse);
• tõend kommunaalmaksete võlgnevuste puudumise kohta (elamuühistu, elamukooperatiiv, haldusfirma, elamubüroo või Ühtne Info- ja Maksekeskus);
• tõend ümberehituse seaduslikkuse kohta, kui see on tehtud (STI);
• abikaasa poolt notariaalselt tõestatud kinnisvara müügiks, kui see on ostetud abielu ajal;
• eestkosteasutuste luba müüa korter, kui selle omanik on alaealine.

3. Kuidas korterit reklaamida

Potentsiaalsete ostjate meelitamiseks peate korrektselt koostama ja panema korteri müügikuulutuse.

Tehke kvaliteetseid fotosid

Korteri juhuslikust telefoniga pildistamisest ei piisa. Valmistage oma eluruum filmimiseks ette. Eemalda raamist kõik ebavajalik, lagunenud, liiga igapäevane, silmale ebameeldiv. Pühkige tolm, peske sanitaartehnilised seadmed, asetage jalanõud ettevaatlikult läve juurde, sorteerige torud ja purgid lahtistel riiulitel. Lisa hubaseid elemente: lillekimp köögilauale, dekoratiivpadjad diivanile.

Parem on pildistada päikesepaistelisel päeval.

Kirjutage tähelepanu köitvat teksti

Tehke detailne kuulutus, kus on märgitud kõik korteri eelised. Teksti esimene osa peaks sisaldama tehnilisi omadusi: maja korruste arv, tubade arv, lodža olemasolu jne.

Mõelge korteri eelistele, mis pole teile olulised, kuid võivad ostjat huvitada. Näiteks lastetutele ei ole oluline, et läheduses oleksid lasteaiad ja koolid, kuid suure pere puhul on eeliseks õppeasutuste lähedus.

Postitage kuulutus

Valige saidid oma korteri reklaamimiseks. Venemaal kinnisvara müügi universaalsete saitide hulgas on Avito, Domofond ja Yandex.Real Estate. Teie linnas võib olla kohalikke reklaamisaite.

4. Kuidas korterit näidata ja ostjaga läbi rääkida

Enne vara potentsiaalsetele ostjatele demonstreerimist on vaja korda teha mitte ainult korter, vaid ka sissepääs. Kruvige trepikojas sisse eredad lambipirnid, peske või vähemalt pühkige.

Kodus liimi seinast lahti tulnud tapeet, pese aknad, puhasta äravooluavad, et ei tekiks ebameeldivat lõhna. Koogi saab küpsetada enne ostjaga kohtumist: seda ei pea sööma, kuid värske küpsetiste lõhn tekitab külastajas meeldiva tunde.

Teie ülesandeks on luua vau-efekt potentsiaalse ostja kontakti ajal teie ja teie kinnisvaraga.

Denis Rumjantsev, kinnisvarabüroo Goodman Estate juhtivpartner

Rääkige klientidega õigesti

Te teate hästi mitte ainult korteri eeliseid, vaid ka puudusi. Vaadake seda läbi ostja silmade ja mõelge, milliseid küsimusi ta võib esitada, mis temas rahulolematust tekitavad. Koostage nimekiri argumentidest, mis veenavad inimest, kes teie poolele tuleb.

Potentsiaalne ostja teeb suure tõenäosusega kaubelda. Eriti kui koosolekule tuli edasimüüja, kes oli huvitatud hinna võimalikult suurest alandamisest. Otsustage eelnevalt, kui palju olete nõus alla võtma. Ostja oskab tuua erinevaid (sh olematuid) argumente, miks peaksite korteri odavamalt müüma. Ärge alluge psühholoogilisele survele, vaadake olukorda kainelt ja kaitske oma hinda.

5. Kuidas sõlmida tagatisraha ja müügilepinguid

Hoiuleping

See on dokument, mis kinnitab mõlema poole kavatsuste tõsidust. Ostja teatab oma soovist kinnisvara osta ja kannab müüjale üle teatud summa (tavaliselt 2-5% korteri lõppmaksumusest). Korteri omanik kohustub omakorda selle konkreetsele kliendile kokkulepitud hinnaga maha müüma.

Pakub mõlemale osalejale sanktsioonid tehingust keeldumise korral. Kui ostja mõtleb ümber, jätab müüja raha endale. Kui kinnisvaraomanik ei soovi korterit müüa, tagastab ta tagatisraha kahekordses summas.

Müügileping

Enne tehingu tegemist peab müüja koostama kinnistu kohta dokumentide paketi ja registreerima kõik korterisse registreeritud elanikud.

Tavaliselt väljastab notar. See allkirjastatakse pärast seda, kui olete korteri eest raha saanud ja kirjutate, et ostja on teile tasunud.

Pärast lepingu allkirjastamist peate esitama dokumendid vara omandiõiguse ülemineku registreerimiseks Rosreestri territoriaalsele asutusele. Tehingu fikseerimise riigilõiv on 2000 rubla.

6. Kuidas raha üle kanda

Läbi pankade deposiitide

Ostja rendib pangahoidlas seifi ja sõlmib asutusega lepingu, milles sätestatakse korteri endise omaniku seifile juurdepääsu tingimused. Näiteks ostu-müügilepingu olemasolu.

Müüja omakorda rendib seifi, kuhu paneb raha kättesaamise kviitungi. Ostja saab sellele järele tulla peale tehingu sõlmimist kambri rendilepingus märgitud tingimustel. Näiteks uuesti, kui on ostu-müügileping.

Lahtrite täitmisel peavad kohal olema mõlemad tehingu osapooled. Nii saab müüja raha üle lugeda ja ostja saab veenduda, et kviitung on paigas.

Notari deposiidi kaudu

Notar saab teha tehingu oma konto kaudu: võtta ostjalt raha ja kanda müüjale. Kuid teenus sisaldab suure tõenäosusega panga vahendustasu, mille suurus sõltub ainult asutuse isust.

Sularaha ülekanne

Ilma igasuguste nippideta saate raha vahetada selle kättesaamist kinnitava kviitungi vastu. Sel juhul tasub need üle lugeda, uurida iga arve ehtsust. Tehing on parem teha kaamerate all või tunnistajate ees (näiteks notaribüroos).

Loomulikult ei tasu rääkida sellest, kust ja millal suure rahasumma kätte saad, et see turvaliselt koju või panka tuua.

7. Kuidas võõrandada korter uuele omanikule

Dokumentide Rosreestr'ile esitamise päeval annab müüja ostjale korteri võtmed. Pooled allkirjastavad vara, mis kinnitab, et ostja lahkus korterist korralikus seisukorras.

Kuidas pettusi vältida

Kinnisvaratehingute puhul on kõige haavatavam lüli ostja. Kuid müüjal on ka millele tähelepanu pöörata:

1. Raha ülekandmine peab toimuma enne ostu-müügilepingu allkirjastamist. Vastasel juhul riskib müüja jääda vara eest maksmata: tehing on juba sõlmitud ja ostjal pole põhjust tasumisega kiirustada. Kui sul on tegemist petturiga, võib ta korteri kiiresti maha müüa ja kaduda kahekordse rahasummaga: sinu ja uue ostja oma.
2. Ärge andke originaaldokumente ei ostjatele ega kinnisvaramaaklerile enne, kui tehing on tehtud. Vastasel juhul võidakse korter teie teadmata maha müüa.

Kinnisvara (korter, maja, tuba) ostmine igale perele või kodanikule on kindlasti märkimisväärne ja meeldiv samm, kuid lisaks ka äärmiselt vastutusrikas.
Et mitte hiljem sattuda ebameeldivasse olukorda (näiteks tehingu vaidlustamine või korterisse elama õigustatud isikute ilmumine), tuleb lisaks eluaseme tehnilisele seisukorrale ja parameetritele hinnata ka kontrollige hoolikalt selle pealkirja dokumente, samuti analüüsige temaga varasemate tehingute ajalugu.

Millised dokumendid peaksid korteri müüjal olema?

Korteri ostutehingu lõpuleviimiseks (ostu-müügilepingu sõlmimine ja seejärel kinnisvara omandiõiguse ülemineku riiklik registreerimine) on vaja koostada terve kohustuslik dokumentide pakett: omandiõiguse dokumendid, omandiõiguse dokumendid - osalt müüja ja müüja ja ostja (või müüjate ja ostjate) isikut kinnitavad dokumendid. See on ennekõike:

• Dokument, millega korter osteti korraga (omandi üleminek (erastamine), vahetus, annetamine, ost-müük jne);
• Omanditunnistus (kui see on välja antud enne 15. juulit 2016) või väljavõte ühtsest riiklikust registrist/ühtse riiklikust registrist, mis kinnitab kinnisvara omandiõiguse riiklikku registreerimist;
• STI dokumendid (selgitus ja korruseplaan).

Kinnisvara ostmiseks märgitud dokumendid peavad olema müüjal.

Lisaks neile vajate müüja ja ostja isikut tõendavaid dokumente (Vene Föderatsiooni kodanikele - passid, sõjaväelastele - sõjaväe ID, alla 14-aastaste laste sünnitunnistused, välismaalastele - elamisluba).

Milliseid dokumente on tehingu tegemisel vaja:

• Majaraamatu väljavõte (elanike tõend);
• Isikliku konto oleku tõend (eluaseme- ja kommunaalteenuste võlgade puudumine või olemasolu);
• Abikaasa notariaalne nõusolek (kui korter on ühisvara);
• Eestkosteasutuste luba tehinguks, kui tegemist on alaealiste lastega;
• Väljavõte ühtsest riiklikust kinnisvararegistrist koos teabega koormiste ja arestide puudumise kohta. Selle saab kätte 3 päeva jooksul Rosreestri filiaalis, MFC-s või taotleda notari poolt (elektroonilisel kujul, taotluse esitamisele järgneval päeval). Selle saamiseks tasutakse riigilõivu (750 rubla pabertunnistuse eest, 300 rubla elektroonilise dokumendi eest).
• Nõusoleku alaealiste registreeritud korteri müügiks väljastab eestkosteasutus kuu aja jooksul pärast dokumentide esitamist (tasuta).
• Korteri hindamisakt (alates 2000 rubla järelturule);

Huvitav on see, et peaaegu kõik ülaltoodud dokumentide loetelust pärinevad dokumendid peab koostama müüja, samas kui ostjal on ostmisel vaja ainult passe (kui asi ei puuduta hüpoteeki vms).

Milliseid dokumente on vaja korteri ostmiseks?

Praegu ei nõua eluaseme müügi- ja ostulepingud riiklikku registreerimist (30. detsembri 2012. aasta seadus nr 302-FZ), kuid siis tuleb omandiõiguse üleminek registreerida Rosreestris (). Registreerimistoimingute tegemisel kontrollivad Rosreestri spetsialistid omandiõiguse dokumentide ehtsust ja vastavust kehtestatud nõuetele ning saavad dokumendid tehingu osapooltele tagastada ilma õigust registreerimata. Et seda ei juhtuks, peaksite võtma täieliku vastutuse paberite paketi täitmise eest.

Oluline on teada, et tehingu dokumentide loetelu on avatud, st igal konkreetsel juhul olenevalt tehingupoolte koosseisust või vara staatusest (uusehitis, kõrvalhoone jne), dokumendid peavad (võivad olla) erinevad.

Dokumentide vormistamise kord kinnisvara ostmisel ja nende loetelu

Üldjuhul koosneb kodu ostu-müügi registreerimine müüja jaoks järgmistest sammudest:

• Muidugi – pass.
• Abikaasa nõusolek tehingu tegemiseks, kui see on olemas.
• Hüpoteegiga ostes - sissetulekutunnistused, hoiused, samuti tagatiseks olev vara jne. Erinevatel pankadel võivad nõuded olla erinevad, nii et küsige oma agendilt või selle pangandusorganisatsiooni töötajalt, kellega koos töötate.
• Ostu-müügileping, kus on kirjas kõik tehingu tingimused.

Alles peale kehtivate dokumentide saamist on võimalik alustada ostu-müügilepingu reaalset täitmist.

Kuid mõnel juhul võib olla ka spetsiifikat... Kodu ostmine uude majja, hüpoteegiga või järelturult on erinevad olukorrad!

Uus hoone

Uues majas korteri ostmisel saab tehingu vormistada investeerimispanusena, ühisehituses (DDU) osalemisena, seltsingu sõlmimisena, osamaksena, nõuete loovutamisena.

Kõigil loetletud juhtudel sõlmitakse esmalt ostu-müügi eelleping ning enne seda on vaja kontrollida arendaja dokumentide paketti (ehituse resolutsioon ja ehitusluba, maatüki (üüri/omandiõigus), tõend, maatüki õiend, ehitusamet, ehitusluba ja ehitusluba). investeerimisleping, leping raha kaasamiseks).

Ehituse lõpetamisel vormistatakse eluaseme vastuvõtmise akt ja sõlmitakse põhileping (ost-müük).

Teisene eluase

Just järelturul on suuremad riskid ostu vaidlustamiseks kolmandate isikute poolt.

Sellise vaide aluseks võivad olla konfliktid endiste eluaseme pärijate, endiste abikaasade vahel, endise omaniku teovõimetus, registreeritud isikute ilmumine (vangistuskohtadest või teadmata kadunud isikutest), alaealiste registreerimine/vabalt vabastamine eluaseme loata. eestkosteasutused. Selliste riskide minimeerimiseks kontrollitakse lisaks müüja omandiõigust ja omandiõigust tõendavatele dokumentidele kolmandate isikute pretensioonide puudumist, hankides ():

• Majaregistri väljavõtted koos kõigi registreeritud isikute nimekirjaga;
• Ühtse riikliku kinnisvararegistri väljavõtted (vahetult enne tehingut, et selline väljavõte ei vananeks).

Tähtis: kui korter erastati enne 1998. aastat, siis sellega tehinguid ei tehtud, andmed ei pruugi olla kantud ühtsesse riiklikusse registrisse. Sellise korteriga tehing on kõige turvalisem, kuigi selle ostmiseks tuleb esmalt kinnistu kanda ühtsesse riiklikku kinnisvararegistrisse, mis võtab aega.

Arendajalt ostes

Ehitatava kinnisvara ostmisel arendajalt kasutatakse sageli veksli skeemi, mil ostja ostab arendajalt veksli (tagatise) ja vahetab selle hiljem uue korteri vastu. Selle skeemiga sõlmitakse kaks lepingut: veksli ostu-müügileping ja eelleping.

Rasedus- ja sünnituskapitaliga ostes

Vene Föderatsioonis asuvate matkapitali vahendite abil saate osta korteri, toa, maja, see tähendab eraldi elamu. Objektide ostmiseks vajalike dokumentide konkreetne loetelu on toodud Vene Föderatsiooni valitsuse 12. detsembri 2007. aasta dekreedis nr 862 „Eeskirjad, mis käsitlevad rasedus- ja sünnituskapitali (osalise vahendite) eraldamist parendamiseks. elamistingimused."

Sünnituskapitali raha eluasemetingimuste parandamiseks kasutamise õiguse kinnitus on isiklik tõend. Viide sellele peab olema ostu-müügilepingus.

Loomulikult tuleb selliseks tehinguks saada müüja nõusolek, kuna raha kantakse talle pensionifondist (Vene Föderatsiooni PFR) pangaülekandega (müüja määratud kontole). Lisaks võib lepingu allkirjastamise ja raha laekumise vahele jääda kuni kaks kuud. Osa vahenditest vara eest tasutakse ostja vahenditega.

Oluline on, et emakapitaliga ostmisel tuleb eluase registreerida kõikidele lastele eraldatud aktsiatega (kuupäev 29.12.2006).

Kui ostame lapsele

Alaealisele lapsele on võimalik elamukinnisvara ostmine ja kuni 14. eluaastani toimub see ilma tema osaluseta (lapse eest tegutsevad tema seaduslikud esindajad (vanemad/eestkostjad/hooldajad) ning alates 14. eluaastast omab õigust ise (seaduslike esindajate juuresolekul) dokumentidele alla kirjutada.Saab osta kogu elamispinnana ja registreerida sellest osa lapsele.

Müüja vajab tehingu tegemiseks standardset dokumentide komplekti, kuid ostjad vajavad eestkosteasutuste luba, eriti kui lapsel oli vara juba osa.

Hüpoteegiga ostes

Kui ostjal on hüpoteek, annab müüja müügiks dokumentide komplekti, võttes arvesse konkreetse panga nõudeid. Sel juhul kontrollib pank ka vara juriidilist puhtust.

Kõige sagedamini tuleb standardsete dokumentide komplektiga kaasas olla eluaseme maksumuse hinnang, ostu-müügi eelleping.

Kuna need dokumendid on ostjale vajalikud tehingu kinnitamiseks, siis ostja maksab ja saab dokumendid kätte.

Ostu kokkulepe

Korteri/eluruumi ostu-müügilepingu kujundusele ja sisule esitatavad nõuded on kehtestatud,. Objekti kohta on vaja märkida seda üheselt kirjeldavad andmed (aadress, kinnisasja liik, pindala, vara muud omadused).

Nõutav on lepingu kirjalik vorm. Notariaalset tõestamist ei nõuta, välja arvatud juhtudel, kui müüja poolt on tehingusse kaasatud alaealised/teovõimetud isikud, samuti kui aktsiaid müüvad üheaegselt kõik kaasomandis osalejad.

Notariaalse tõestamise eest tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt vara väärtusest (,).

Registreerime Rosreestr

Ostu-müügilepingu, alusdokumendid saab esitada Rosreestri filiaalis registreerimiseks isiklikult, MFC kaudu, Rosreestri volitatud isiku kohapealses vastuvõtus, posti teel või elektroonilisel kujul (Rosreestrile või valitsuse teenuste portaali kaudu).

Registreerimistoimingute riigilõiv on 2000 rubla (). Valitsusteenuste portaali kaudu registreerimisel rakendatakse koefitsienti 0,7 (see tähendab, et teenus maksab 1400 rubla). Huvitav on see, et taotleja ei tohi esitada riigilõivu kviitungit, kuna teave tasumise kohta sisaldub riigi ja omavalitsuste maksete riigi infosüsteemis.

Registreerimiseks dokumentide vastuvõtmise kohta väljastatakse kviitung, registreerimine toimub 7-9 tööpäeva jooksul, notari kaudu taotlemisel - järgmisel päeval.

Õiguste üleandmise registreerimise kinnitus on väljavõte ühtsest riiklikust kinnisvararegistrist (paber- või elektrooniline) vastavalt seaduse nr 218-FZ artiklile 62).

Korteri ostmisel paberimajanduse kulu

Kinnisvaraostja jaoks on paberimajanduse maksumus tavaliselt väike ning sageli jääb ainsaks kuluks advokaadi või kinnisvarabürooga ostu-müügilepingu vormistamine ja Rosreestris registreerimistoimingud.

Seega ületavad ostja kulud harva 6-10 tuhat rubla.

Korteri müüja jaoks on oluliselt suuremad nii aja- kui rahakulud dokumentide vormistamiseks.

Eluaseme ostu-müügitehingu ettevalmistav etapp on üsna töömahukas protsess, seda saab läbi viia nii iseseisvalt kui ka spetsialistide kaasamisel. Igal juhul tuleb meeles pidada, et meelerahu ja kindlus tehingu seaduslikkuse vastu sõltub kõigi dokumentide hoolikast ettevalmistamisest, kontrollimisest ja hindamisest ning ükski šokk ei varjuta uute omanike uude korterisse jäämist.

Kontrollime ostetavat kinnisvara

Kinnisvara kontrollimise (korteri ostmise dokumendid) võib usaldada kvalifitseeritud spetsialistidele või saate seda ise teha.

Sel juhul peaksite tegema järgmised toimingud:

• Uurige, kuidas eelmine omanik müüdava eluaseme vastu võttis (erastati, osteti, päritakse jne). Seda asjaolu tuleb kinnitada asjakohaste dokumentidega (müügi-müügileping, pärimistunnistus jne). Väga soovitav on uurida ühtse riikliku eluruumide registri väljavõtet, pöörates tähelepanu varasemate tehingute sagedusele, koormamise faktidele ja vara arestimisele. Kui viimase kolme aasta jooksul (kolm aastat on kehtetute kinnisvaratehingute aegumistähtaeg) küsitavaid tegusid tehtud ei ole, võite kaaluda seda ostuvõimalust.
• Kontrollige korteri tehnilist seisukorda ja kvaliteeti. Kui kodu vajab remonti, on seda palja silmaga näha, kuid palju olulisem on kontrollida selle tegelikku seisukorda tehniliste dokumentidega (STI plaan jne). Kui toimub ümberehitamine või rekonstrueerimine, tuleb need kinnitada (“legaliseerida”).
• Kontrollige müüja nimel tegutseva isiku volitusi (kui nad müüvad volikirja alusel, peab see olema notari poolt kinnitatud ja sellel ei tohi olla plekke ega kustutusi). Kui tehinguga on seotud omanik ise, on soovitatav kontrollida tema passi kehtivust (Venemaa Siseministeeriumi alluvuses asuva migratsiooniküsimuste direktoraadi veebisaidil), samuti hinnata passi piisavust/suutlikkust. müüja. Kui tema võime mõistlikult rääkida ja tegutseda on küsimärgi all, peaks ta otsima mõne muu eluasemevõimaluse.
• Uurige välja kolmandate isikute olemasolu, kellel on õigused eluruumile. Need võivad olla karistust kandvad kodanikud, alaealised lapsed või teised isikud. Abielus müüja peab müügiks küsima abikaasa nõusolekut. Lihtsaim viis korteri kontrollimiseks on hankida majaraamatust laiendatud väljavõte, kuhu on märgitud kõik registreeritud ja elamisõigust omavad isikud.

Ostja tähelepanelikkus ja täpsus korteriostu ettevalmistamise etapis aitab kindlustada end tulevikus ebameeldivate üllatuste eest.

Korteri müük on enamiku kodanike jaoks vastutusrikas ja väga oluline sündmus. Tavaliselt eelneb sellele teatud ettevalmistus, nii moraalne kui ka materiaalne.

Praegustes tingimustes on oluline eelseisva tehingu iga samm läbi mõelda, hoolikalt uurida kõiki võimalikke peensusi ja nüansse ning selgitada välja, mida selleks teha tuleb.

Ja peate alustama ettevalmistamist, koostades teatud dokumentide paketi.

Lisaks on müügiks vajalik korrektselt vormistatud ja täielikult kogutud dokumentatsioon ehk tehingu kõige olulisem etapp ja selle edu võti. Tagamaks, et müügiprotsessis ei tekiks raskusi, selle probleemiga tuleb eelnevalt tegeleda.

Mida siis vajab omanik, et 2019. aastal korter edukalt müüa?

Kes saab olla korteri müüja?

Kõigepealt peate välja mõtlema, kes saab tegutseda eluruumide müüjana. Elamispinna müügitehingu tegemise õigus on ainult selle tegelik omanik.

See tähendab, isik, kes on märgitud korteri dokumentides (näiteks omanditunnistuses, eluruumide õiguste registreerimise tunnistuses, sisse, sisse).

Juhtub, et korteri otsene omanik ei saa isiklikult müüjana tegutseda või tal puudub võimalus tehingu juures viibida. Siis tema nimel volinik võib tegutseda.

Kuid see on võimalik ainult volikirja olemasolul, mille peab väljastama omanik ise. Teine hädavajalik tingimus on see, et see peab olema notariaalselt tõestatud.

Sellise volikirja võib saada absoluutselt iga teovõimeline isik, olgu selleks siis sugulane, sõber, tuttav või mõni muu.

Tihti tekib korterit müües küsimus: mida teha? kui omanik on alaealine kodanik. Sel juhul, kui laps ei ole veel 14-aastane, teevad kõik tehingud tema eest tema vanemad, eestkostjad või muud seaduslikud esindajad.

Kui teismeline on 14–18-aastane, on tal õigus tegutseda enda nimel, kuid ainult oma seaduslike esindajate nõusolekul.

Põhidokumentide pakett

On olemas teatud loetelu dokumentidest, ilma milleta ei saa korteri müügitehingut sõlmida või loetakse see lihtsalt kehtetuks.

Seetõttu on enne selles suunas meetmete võtmist vaja välja selgitada, millised dokumendid need on ja valmistage need ette.

Korteri müügiks vajalike dokumentide loetelu on järgmine:

Paljudel juhtudel on ostjad ostuga rohkem nõus ning protsess on palju kiirem, kui vajalikud dokumendid on juba müüja käes.

Tehingu puhtust kinnitavad dokumendid

Korteri müügitehingu puhtuses saate kontrollida kõike lugedes:

• laiendatud (kinnisvaraõiguste ühtne riiklik register);

Esimene dokument võimaldab jälgida kogu korteri ajalugu, nimelt kõik tema osalusel tehtud tehingud.

Teine kajastab kõiki sellel elamispinnal praegu elavaid või registreeritud isikuid. Sealt saab teada, kas korterile on kehtestatud arest, piirang või koormis.

Täpselt nii need dokumendid suudavad kõige paremini näidata elamispinna "puhtust".. Põhilised raskused ja ebaaususe kahtlused on ju enamasti tingitud eluruumi ajaloost ja kolmandate isikute elamisest selles.

Kui viimastel aastatel on korterit korduvalt edasi müüdud, ei saa see jätta kahtlemata kõigi varasemate tehingute seaduslikkuses.

Kui te kõiki ei jälgi, võib selguda, et kõiki elanikke müügi ajal ei vabastatud. Alaliselt registreeritud isikud võivad koos uue omanikuga selles elamiseks kvalifitseeruda.

Kuid tehingu tegemisel ei pea tähelepanu pöörama ainult neile dokumentidele. Iga dokumenti tuleb hoolikalt uurida.

Lisadokumendid

Korteri edukaks müümiseks võib vaja minna mitmeid lisadokumente:

Dokumendid omandiõiguse ülemineku riiklikuks registreerimiseks

Menetlus nõuab järgmisi dokumente:

Korteri müük ei ole tavaline ega tavaline protseduur. Et vältida petturite kätte sattumist ja nii kinnisvarast kui rahast ilmajäämist Soovitatav on tungivalt mitte tegeleda amatöörtegevusega, vaid pöörduda professionaalide poole.

Saab aidata vajalike paberite kogumisel, iga dokumendi ehtsuse ja tehingu kui terviku “puhtuse” kontrollimisel. Ostu-müügilepingu pooled peavad allkirjastama vaid vajalikud dokumendid.

Video: milliseid dokumente on korteri müümiseks vaja?

Videos selgitab kinnisvaramaakler, millist dokumentide paketti korteri müümisel omanikult nõutakse.

Selles kirjeldatakse, millised nõuded nendele dokumentidele praktikas esitatakse, kuidas neid nõuetekohaselt koostada ja puudumise korral hankida.