Pant on võlgniku (hüpoteegipidaja) ja võlausaldaja (hüpoteegipidaja) vaheliste kohustuste tagamise viis. Tagatis võib olla esmane või sekundaarne. Esimesel juhul kantakse tagatis Pangale üle esmajärjekorras tagatisena. Kui laenuvõtja saab teise laenu (esimese laenu refinantseerimise ajal) teisest pangast, rakendub teise etapi tagatismehhanism.

Sel juhul sõlmitakse lepinguline suhe esimese Panga ja teise (ümberpanga) Panga vahel kirjalikult ning tagatis pantitakse uuesti teisele Pangale. Võlausaldajal on tagatisele teiste võlausaldajate ees eelisõigus. Poolte vahelised suhted on lepingus täpsustatud ja neid reguleerivad Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik, föderaalseadus "Hüpoteegiseadus" ja Föderaalseadus "Hüpoteegiseadus".

Turvalisus on tingimuste kogum, mis annab võlausaldajale kindlustunde, et võlg makstakse tagasi. Laenu tagatiseks võib olla kinnisvara, vallasvara ja muu kõrge likviidsusega vara (väärtpaberid, tagatised), samuti käendus. Lisaks laenu põhitagatisele on mitmes riigis vaja pakkuda täiendavaid sissetulekuallikaid, kuna laenuandja krediidirisk on suurem.

Sarnasused ja erinevused tagatise ja tagatise vahel

Seega on "pant" ja "tagatis" kaks erinevat mõistet. Pangandussüsteemis on aga üldine väljend - "Tagatis", mis hõlmab kogu võlgniku ja võlausaldaja vaheliste lepinguliste suhete ja kohustuste süsteemi.

Laenu tagamine tagatisega

On laenuliike, mille puhul on kohustuslik tingimus tagatise andmine. Nende hulka kuuluvad: kommerts-, hüpoteeklaen, tarbija-, liising jne. Nende jaoks nõuavad pangad tingimata "kõva" tagatist. Autolaenu, õppelaenu ja muude “lihtsate” laenude puhul võtavad pangad tagatiseks peamiselt ostetud autosid, inventari, vallasvara jms. Pantijaks võib olla võlgnik ise või tema kirjalikul loal kolmas isik.

Dokumentaalne komponent

Pärast laenu väljastamist moodustatakse laenuvõtja pakett. See sisaldab laenu tagatist, lepinguid ja kõiki muid vajalikke dokumente vastavalt “Laenukorrale”. Pangas kajastatakse iga tagatise ühikut ühe bilansivälise kohustusena ja kajastatakse vastavas arvestuskandes. Praktikas on 1 tagatise nimiväärtus tavaliselt võrdne 1 valuutaühikuga ja seda hoitakse kuni laenutähtaja lõpuni. Laenutähtaja lõppedes kantakse bilansiväline kohustus Panga kohustustest maha ja tagastatakse laenusaajale allkirja vastu.

Mis juhtub, kui te pangale ei maksa?

Kui hüpoteegipidaja ei täida lepingus sätestatud kohustusi, edastab Pank võlgnikule vastavas ametiasutuses registreeritud teate tagatise sundinkasso menetluse algatamise kohta võla tasumiseks. Kui võlgnik ei "reageeri" Panga tegevusele kohtueelses menetluses, on Pangal õigus kohustus täita tagatise müügiga.

Advokaat koostab dokumentide paketi (võlgniku ja võlausaldaja kirjavahetus), lisab allkirjastatud lepingud, arvutab välja kogu võlasumma ja saadab asja kohtusse. Kui kohus teeb otsuse võlausaldaja kasuks, läheb võlgniku vara Panga omandisse ja müüakse haamri all avalikul enampakkumisel. Kui kohus otsustab võlgniku kasuks, siis võib seda võlgnikku ainult kadestada, sest see on väga väike protsent kõigist kohtuasjadest.

Tagatisraha ja kohustuste arvestus

Laenu tagamiseks tagatisega arvutab laenuhaldur esmalt välja võlgniku kohustuste suuruse:

laenusumma + perioodi eest kogunenud intressid vastavalt tagasimaksegraafikule = laenukohustused

Arvutamise näide

Ülaltoodud materjali toetamiseks toome 2 näidet:

Näide 1.

Võtsid laenu:

Laenu tagatiseks annate 3-toalise korteri orienteeruva turuhinnaga 16 000 000 rubla. Kinnisvara tagatisväärtuse arvutamisel kasutavad Pangad likviidsuskordajat ligikaudu 40-70% vara väärtusest. Oletame, et teie puhul on see 50%. Seega hindab panga spetsialist teie korterit 8 000 000 rubla ulatuses. Nüüd arvutame kohustuste summa:

5 000 000 rubla * 11% * 5 aastat = 7 750 000 rubla.

Õnnitleme, teie tagatis katab täielikult teie kohustused ja teil on suurepärane võimalus laenu saada.

Näide 2.

Korteri ostmiseks saate hüpoteeklaenu, mille maksumus on 14 000 000 rubla.

Eesmärk on osta korter

Hüpoteeklaenu andmisel nõutakse ostetavat kinnisvara laenu tagatiseks. Kuidas arvutatakse tagatisvara? Vaatame siin lähemalt. Likviidsuskordaja saab samuti olema 50%. Nüüd vaadake: kui ostetav vara maksab 14 000 000 rubla, siis pärast koefitsiendi rakendamist on selle hinnanguline väärtus tagatisena 7 000 000 rubla. Ja sinu kohustuste suurus Panga ees on.

Kliendi VARA PANTI ANDMINE on üks levinumaid pangalaenu tagasimaksmise tagamise vorme. Vara pantimine vormistatakse kahe poole allkirjastatud pandilepinguga, mis kinnitab võlausaldaja õigust laenusaaja poolt maksekohustuse täitmata jätmise korral saada nõude eelisõigus panditud vara väärtuselt. .

Tagatise kasutamine krediidisuhete korraldamise praktikas eeldab selle rakendamiseks spetsiaalse mehhanismi olemasolu. Tagatismehhanism on tagatislepingu koostamise, sõlmimise ja täitmise protsess. Tagatismehhanism tekib laenutaotluse läbivaatamise ajal laenulepingu sõlmimise tingimusena. See kaasneb kogu laenu kasutamise perioodiga. Tõeline pöördumine tagatismehhanismi täitmise poole ilmneb laenu liikumise lõppfaasis - laenu tagasimaksmises - ja ainult teatud juhtudel, kui klient ei suuda laenu laekumise või sissetulekuga tagasi maksta.

Panganduspraktikas nimetatakse toiminguid tagatismehhanismi registreerimiseks ja rakendamiseks tagatistehingud. Kommertspankade tagatistehingud ei oma iseseisvat tähendust. Need tulenevad laenutehingutest ja tagavad laenu õigeaegse ja täieliku tagasimaksmise. Kliendi vara või tema varaliste õiguste tagatisel väljastatud laene nimetatakse pandilaenuks.

Õiguslikust vaatenurgast saab tagatismehhanismi struktuuri esitada joonisel fig. 13.1.

Nagu näha jooniselt fig. 13.1 on tagatismehhanismi juriidilises sisus keskne koht panditud vara omandi-, valdamise, käsutamise ja kasutamise õiguse mõistel. Uka Neid küsimusi lahendatakse eri riikide seadusandluses erinevalt. Venemaal määrab tagatismehhanismi õigusliku aluse pandiseadus ja tsiviilseadustik, mille kohaselt:

a) omandiõigus panditud varale kuulub laenusaajale;

b) laenuvõtja valdus panditud varale võib olla otsene või kaudne;

c) pandiga võib kaasneda õigus kasutada panditud esemeid vastavalt selle otstarbele.

Tagatismehhanismi rakendamise peamised etapid on järgmised:

• esemete ja tagatisliikide valik;
• tagatise hindamine;
• pandilepingu koostamine ja täitmine;
• pandi arestimise kord.

PANDI esemeks võivad olla asjad, väärtpaberid, muu vara ja varalised õigused. Samas peab see vara pandivaraks liigitamiseks vastama kahele kriteeriumile: vastuvõetavus ja piisavus. Need kriteeriumid leiavad erinevat tüüpi varade suhtes erinevaid väljendeid.

Sõltuvalt materjali sisust jagatakse tagatisvarad järgmistesse rühmadesse:

1. Kliendi vara pantimine:

Laokaupade pant:

a) tooraine, materjalide, pooltoodete pantimine;

b) kauba ja valmistoodangu pantimine;

c) valuutaväärtesemete (sularaha), kuldesemete, ehete, kunsti ja antiikesemete pantimine;

d) muude inventariartiklite pantimine;

• väärtpaberite, sh vekslite pantimine;
• samas pangas hoitavate hoiuste pantimine;
• hüpoteek (kinnisvarapant).

2. Omandiõiguse pant:

• üürniku õiguse pant;
• autoriõiguse pant tasule;
• kliendi lepingujärgse õiguse pantimine;
• komisjonilepingu alusel komisjonivoliniku õiguse pantimine.

Samas, selleks, et ühe või teise kliendi vara saaks tagatiseks, peab see vastama abikõlblikkuse ja piisavuse kriteeriumid.

Vastuvõtmise kriteerium peegeldab kvalitatiivset kindlust P tagatisobjekti puhul on piisavuse kriteerium kvantitatiivne. Tagatisvara kvalitatiivsele ja kvantitatiivsele kindlusele on kehtestatud üldised ja spetsiifilised nõuded.

Üldnõuded tagatise kvaliteedipoolele olenemata nende materjalist taanduvad need järgmisele.

1. Tagatis (asjad ja varalised õigused) peab kuuluma laenusaajale (pantijale) või olema tema täieliku majandusliku kontrolli all.

2. Tagatisobjektidel peab olema rahaline väärtus.

3. Tagatis peab olema likviidne, s.o. on võime rakendada.

Tagatisraha kvantitatiivse määramise üldnõue on panditud vara väärtuse ületamine võrreldes põhikohustusega, mis hüpoteegipidajal pandipidaja ees on, s.o. panditud vara väärtus peab olema suurem laenusummast ja sellelt tasumisele kuuluvast intressist.

Konkreetsed nõuded tagatise kvalitatiivsele ja kvantitatiivsele kindlusele sõltuvad tagatise liigist ja vastavate tagatistehingutega kaasnevast riskiastmest.

Varude vastuvõetavus Tagatise väärtuse määravad kaks tegurit:

• väärtuste kvaliteet;
• võlausaldaja võime kontrollida oma turvalisust. Laokaupade kvaliteedikriteeriumid on:

rakendamise kiirus,

suhteline hinnastabiilsus,

kindlustuse võimalus,

pikaajaline ladustamine. Seetõttu kiiresti riknevaid tooteid reeglina tagatiseks ei kasutata.

Oluline on mitte ainult kvaliteedikriteeriumi kindlaksmääramine ja sellele vastavate väärtuste valimine, vaid ja pakkuda nende ohutust. Ainult sel juhul saab laenu tagasimaksmise tagatiseks olla väärtesemete pant.

Selles osas on kõige usaldusväärsem viis panditud väärisesemete turvalisuse tagamiseks nende üleandmine võlausaldajale, s.o. purk. Sel juhul jääb laenuvõtja kaudse omandiõigusega panditud vara omanikuks. Ta ei saa panditud väärtusi käsutada ega kasutada. Seda tüüpi tagatist nimetatakse hüpoteek Hüpoteegi seadmisel tekib laenuandjal panditud vara kasutusõigus. Samal ajal vastutab ta panditud eseme nõuetekohase hooldamise ja ladustamise eest ning kannab vastutust kaotsimineku ja kahjustumise eest.

Kui pangal ei ole laoruume, on seda tüüpi laokaupade tagatisel piiratud kohaldamisala. Nagu Hüpoteeklaenuesemed võivad olla: _va valuutad, väärismetallid, kunstiteosed, kaunistatud ja mina. Ka kehtivad õigusaktid näevad ette võimaluse (poolte kokkuleppel) jätta panditud inventari esemed pantijatele. Kui pantijale jäetud esemed on tähistatud nende pantimist tähistavate siltidega, siis nn kindel lubadus. IN Sel juhul ei ole laenusaajal õigust panditud vara kasutada (kulutada).

Nagu praktika on näidanud, on tagatisel piiratud kasutusala, kuna see on mõeldud väärtustele, mis ei ole mõeldud jooksvaks tarbimiseks.

Levinud panditüüp väärisesemete pantijale jätmisel on ringluses olevate kaupade pantimine. Sel juhul ei kuulu pantijale mitte ainult panditud väärtasjad vahetult, vaid

ja saab neid kulutada.

Ringluses olevate kaupade pantimine Praegu kasutatakse seda kodu- ja välispankade praktikas kaubandusorganisatsioonidele laenu andmisel, kellel peab pidevalt olema väärtesemete varu, et neid müüki panna. Sel juhul ei ole tagatis mitte ainult laenusaaja valduses, vaid ka laenusaaja käsutuses ja kasutuses. Seda tüüpi pandiga saab organisatsioon asendada osad panditud väärisesemed teistega, kuid kauba müügi tingimuseks on nende kohustuslik uuendamine tarbitud väärisesemete koguses. Nimetatakse ka ringluses olevate kaupade pantimist muutuva koosseisuga tagatis, Kuna kauba müügi hetke ja laoseisu uuendamise hetke vahel võib esineda lahknevus, siis sellisel juhul ei taga tagatiskohustus alati laenu tagasimaksmist. See garantii kehtib ainult tegelikele laoseisudele. Ringluses olevate kaupade pantimise liik on töötlemisel olevate kaupade pantimine. Seda kasutatakse laenu andmiseks tööstusettevõtetele, eelkõige põllumajandustoorainet töötlevatele ettevõtetele. Seda tüüpi pandi tunnuseks on laenusaaja õigus kasutada panditud toorainet ja pandiesemete hulka kuuluvaid materjale tootmises ning asendada need valmistoodanguga. Veelgi enam, töötlemiseks mõeldud väärisesemed võib olla võimalik teisaldada laost tehase või tehase töökotta. Väärtesemete töötlemine panga poolt on lubatud, kui on tõendatud, et töötlemise tulemusena valmib senisest suurem väärtus. Tõestuseks esitatakse spetsiaalne kalkulatsioon, mis näitab panditud tooraine ja tarvikute kogust ja maksumust; selle töötlemise periood; töödeldud toodete keskmine saagikus; ladustamine. Kuid ka sel juhul ei saa pank teostada tõhusat kontrolli panditud väärisesemete ohutuse üle.

Seega on materiaalsete varade (või neid esindavate arveldusdokumentide) erinevat liiki laenu tagasimaksmise garantii ebavõrdne. Kõige realistlikum tagatis on hüpoteek. Teistel tagatisliikidel on laenu tagasimaksmise tingimuslikud tagatised. Seetõttu kasutatakse välismaiste kommertspankade praktikas seda tüüpi tagatisi klientide suhtes, kes on ennast positiivselt tõestanud, s.t. usaldusväärsed partnerid krediiditehingute tegemiseks.

Kuna turumajanduses võib olukord kaupade müügiga kiiresti muutuda, on panditud varade summa alati suurem kui väljastatud laenu summa. See säte määratleb mõiste tagatise "piisavus". Laoesemete vastu pandilaenu väljastamisel ei ületa laenu maksimaalne summa reeglina 85% tagatise väärtusest. See erinevus annab pangale täiendava tagatise laenu tagasimaksmiseks ettenägematute asjaolude korral.

Igal konkreetsel juhul aga üksikisik marginaal(vahe panditud vara väärtuse ja laenusaaja võlgnevuse vahel panga ees laenu ja intressi eest), arvestades krediiditehingu riski.

Lisaks varude pantimisele väljastavad pangad välis- ja kodumaises praktikas väärtpaberite tagatisel pandilaene.

Väärtpaberite kvaliteedi kriteerium nende tagatisena vastuvõetavuse osas, serveerige: kiire rakendamise võimalus ja väljaandja finantsseisund. Sellega seoses on välis- ja kodumaises praktikas kõrgeima kvaliteedireitinguga kiire käibega valitsuse väärtpaberid. Nende tagatisel laenude väljastamisel võib maksimaalne laenusumma ulatuda 95%-ni väärtpaberite väärtusest. Muude väärtpaberite (näiteks ettevõtete emiteeritud aktsiad) tagatiseks kasutamisel on laenusumma 80-85% nende turuhinnast. Kommertspangad väljastavad aga laene nii noteeritud kui ka noteerimata väärtpaberite vastu. Viimasel juhul on laenu tagatise kvaliteet madalam ning seetõttu määravad pangad tagatise väärtuse hindamisel kõrgema marginaali.

Pandiesemed hõlmavad ka arved(kaubandus ja finants). Kauplemisveksli kui tagatise põhinõue on reaalse kaubatehingu kohustuslik kajastamine. Arvestada tuleb ka arve maksetähtajaga, mis ei saa olla lühem kui väljastatud laenu tähtaeg. Maksimaalne laenusumma veksli PZD pandi korral on mitme riigi kogemuse kohaselt 75-90% tagatise väärtusest. Vene praktikas kasutatakse peamiselt tagatisena finantsarveid (väljaandja kohustust tasuda teatud summa raha). Peamised nõuded sellisele veksule tagatisena kasutamisel on: väljastamise seaduslikkus, müügimehhanismi olemasolu, likviidsus.

Pandiõigus võib kehtida ka hoiused, mis asuvad laenu väljastanud pangas. Selliste panuste kasutamine on reeglina sihipärane. Näiteks kogub majandusorganisatsioon rahalisi vahendeid tootmiskapitali investeeringuteks või sotsiaalobjektide (elamud, ambulatooriumid, koolieelsed asutused, spordikompleksid) ehitamiseks. Pangast jooksvateks tootmisvajadusteks laenu saades saab ettevõte kasutada tagatiseks loodud hoiuseid sobivas mahus, sh välisvaluutat. Välisvaluutahoiuse tagatisena kasutamisel antakse vastavatele pangatöötajatele korraldus konto blokeerida rublalaenule vastavas summas. Kui sissemakse on vormistatud sertifikaadiga, siis saab selle hoiustada panka. Laenu tagasimaksmisega viivituse korral tagab pank laenu tagasimaksmise hoiuselt laekuvate tulude abil. See on lihtsaim ja usaldusväärseim viis laenu tagasimakse tagamiseks.

Agregaadi (varude ja tootmiskulude kogusumma krediit) või suurendatud objekti (krediit arvelduskonto jaoks) laenamine võib nõuda segatud tagatis sh laos olevad kaubad, väärtpaberid, vekslid. IN Sel juhul jäävad nõuded segapandi komponentidele eelpool kirjeldatuga samaks. RSFSRi Riigipanga 13. oktoobri 1921. aasta põhikirja kohaselt ei tohiks maksimaalne laenusumma ületada 75% tagatiseks aktsepteeritud kogutagatise koguväärtusest.

Hüpoteeklaenude väljastamisel on tagatise kasutamisel mõned tunnused, mis on ülemaailmses panganduspraktikas laialdaselt arenenud. Sel juhul ilmub mingi tagatise tüüp, nt hüpoteek, st. kinnisvara pant. Hüpoteegi esemeks võivad olla: hooned, rajatised, seadmed, maatükid, elamud ja korterid, suvilad, aiamaad, garaažid ja muud tarbehooned.

Hüpoteeklaenule on iseloomulikud järgmised omadused:: vara jätmine hüpoteegipidaja valdusse ja kasutusse; hüpoteegipidaja võime iseseisvalt käsutada hüpoteegiga koormatud esemete kasutamisest saadud tulu; hüpoteegipidaja võimalus saada sama vara tagatisel täiendavaid hüpoteeklaene; hüpoteegi kohustuslik registreerimine hüpoteegi eseme asukohas peetavates kinnistusraamatutes; pandipidaja kontrolli lihtsus panditud eseme ohutuse üle.

Hüpoteeke kasutatakse reeglina pikaajaliste laenude väljastamisel juriidilistele ja eraisikutele (elanikkond maja või korteri ostmiseks; talupidajad ehituseks või maa arendamiseks).

Hüpoteeklaenu väljastamisel on oluline õigesti hinnata tagatise väärtust. Hindamise edukus, nagu väliskogemus näitab, sõltub hindaja võimetest, kogemustest ja pädevusest. Pank peab seda küsimust väga oluliseks.

Venemaal on hüpoteegi kasutamine laenulepingust tulenevate kohustuste tagatisena reguleeritud Vene Föderatsiooni seadus “Hüpoteegi (kinnisvara pantimise) kohta”, mis jõustus 16. juulil 1998. aastal. Selle kohaselt on hüpoteegi objektid: maatükid; ettevõtted, samuti hooned, rajatised ja muu äritegevuses kasutatav kinnisvara; elamud, korterid ning elamute ja korterite osad; suvilad, aiamajad, garaažid ja muud tarbehooned; õhu- ja merelaevad, siseveelaevad ja kosmoseobjektid.

Nimetatud vara võib olla hüpoteegi esemeks, kui see kuulub hüpoteegipidajale omandi- või majandamisõiguse alusel.

Kui vara on kaasomandis või rendilepingu alusel, on vajalik kõigi omanike või üürileandja nõusolek.

Eeldusel, et hüpoteegi esemeks on ettevõte, hõlmab hüpoteegiga seatud vara selle ettevõttega seotud materiaalset ja immateriaalset vara.

Kaasaegses panganduspraktikas tagatis laenude väljastamisel seisab mitte ainult kliendile kuuluv vara, vaid ka tema omandiõigused. Selle tulemusena on olemas sõltumatu tagatise tüüp - õiguste pant. Pandi esemeks on antud juhul: üürniku õigused hoonetele, rajatistele, maale; autorile tasu eest; lepingu alusel klient; vahendustasu vahendustasu lepingu alusel jne. Laenu tagasimaksmise tagamiseks õiguste pandi kasutamisel peab pank veenduma, et laenusaajale raha laekumise periood vastaks laenu tagasimakse tähtajale.

Tagatismehhanismi teine ​​element on tagatise hindamine.Rahvusvaheline praktika on selles osas välja töötanud järgmised aluspõhimõtted:.

1. Enamik tagatisi hinnatakse turuväärtuses. See tähendab sisuliselt kõrgeimat hinda, mille eest saaks kinnisvara müüa, kui oleks olemas potentsiaalne ostja ja piisavalt aega tehingu tegemiseks. Kuid paljudel juhtudel, kui pank rakendab laenu tagasimaksmiseks tagatismehhanismi, ei vasta algne maksumus tegelikule hinnale. See juhtub järgmistel põhjustel: huvitatud ostjate puudumine, kõnealuse kinnisvara hinna langus, majanduslangus või vajadus kiiresti ostjat leida.

2. Vastuvõetud tagatist tuleb regulaarselt ümber hinnata, et igal ajal katta krediidirisk.

3. Tagatisvara väärtust peavad hindama vastava kvalifikatsiooniga spetsialistid.

4. Kunstiteoste, antiikesemete jms autentsus ja väärtus. tuleb kinnitada.

Kui tagatisena kasutatakse varude väärtesemeid, peaks selle maksumus sisaldama tagatise perioodiliste hindamiste läbiviimise kulusid, eriti kui nendesse hindamisse on kaasatud sõltumatud eksperdid.

6. Tagatisraha hindamisel tuleks tähelepanu pöörata vara likvideerimisväärtuse ja vara müügikulude õigele määramisele.

Laenu katte tegelik tase vara sundmüügi olukorras saab kindlaks teha, kui avatud turu hinnad lahutage järgmine:

• rakenduskulud;
• sundmüügi marginaal;
• varale esitatavate eelisnõuete väärtus;
• kohtukulude tasumine.

Kui lahutame netoreaalsest väärtusest nõutava turvamarginaali (olenevalt riskiastmest), saame kinnisvara tegeliku väärtuse, mis on laenu tagasimaksmise tagatis.

7. Kõige vastutusrikkam, keerulisem ja aeganõudvam on hindamine
tagatiseks kinnisvara. Rahvusvahelises praktikas
Kinnisvara hindamisel kasutatakse kolme peamist meetodit, mis
kasutatakse kombinatsioonis optimaalseima valiku valimiseks.

Esimene meetod(kulukas) keskendub maa omandamise ja uute samalaadsete hoonete ehitamise võimalike kulude väljaselgitamisele ettenähtavas tulevikus tavapärase ehitustegevuse käigus. Järgmisena määratakse objektide asendusmaksumus, võttes arvesse ettevõtlustulu suurust, mis kajastab investori tasu kinnisvara rajamise riski eest. Saadud väärtust vähendatakse amortisatsiooni summa võrra.

Teine meetod(turg) põhineb infol sarnaste müügitehingute turuhinna kohta. Loomulikult kasutab see meetod muudatuste süsteemi, kuna praktiliselt identseid kinnisvaraobjekte pole. Seda meetodit on lihtsam kasutada, kuid see eeldab arenenud kinnisvaraturgu ja info kättesaadavust erinevate kinnisvaraobjektide turuhindade kohta.

Kolmas meetod(sissetulek) lähtub eeldusest, et vara väärtuse määrab tulevane puhastulu, mida see vara võib oma ekspluatatsiooni käigus tuua. Selle meetodi kasutamiseks juhinduvad nad teabest sarnase kinnisvara üürimäärade kohta, andmetest maksete kogumisel võimalike kahjude kohta (sest üürniku leidmiseks kuluv aeg), teabest muudel vormidel täiendava sissetuleku võimaluse kohta. vara kasutamisest.

Venemaa tingimuste jaoks seisab hüpoteeklaenude kui laenude tagasimaksmist tagava vormi arendamine alles ees, seega muutub kinnisvaraobjektide hindamise küsimus tulevikus eriti aktuaalseks. Ekspertide sõnul on praeguses etapis kõige vastuvõetavam meetod tagatise turuväärtuse määramine ja laenu väljastamine 50-60% ulatuses.

Tagatismehhanismi olulisim element on tagatislepingu koostamine ja täitmine, mis kajastab pooltevaheliste omandi või varaliste õiguste tagatist puudutavate õigussuhete kogu kompleksi.

Venemaa seadusandluse kohaselt peab pandileping vastama teatud vormi- ja sisunõuetele.

Vormi juurde Pandilepingul on järgmised nõuded.

• Pandileping tuleb vormistada kirjalikult. Reeglina koostatakse Venemaa praktikas üks dokument, millele kirjutavad alla mõlemad pooled ja mis pitseeritakse.
• Hüpoteegi seadmise leping on kohustuslik notariaalne tõestamine. Venemaa panganduspraktikas peavad mitte ainult kinnisvara, vaid ka kliendi muu vara pantimise lepingud notariaalselt tõestama.
• Hüpoteeklaenuleping tuleb registreerida Venemaa kohalikes kinnisvarahaldusasutustes.
• Riigivara hüpoteegi seadmise leping loetakse kehtivaks, kui selleks on selleks loa andnud Riigivarakomisjoni kohalikud organid.

Pantija pantimise vormile või pantija varalistele õigustele kehtestatud nõuete täitmata jätmine toob kaasa selle kehtetuse.

TOPandilepingu sisule (selle põhitingimustele) kehtivad Venemaa õigusaktidega järgmised nõuded:.

1. Pandiga tagatud nõude (kohustuse) olemuse, selle suuruse ja täitmise tähtaja kajastamine. Kui tagatisega on tagatud laenulepingust tulenev kohustus, siis tagatislepingus on märgitud, kes on laenuandja ja kes laenuvõtja; laenusumma ja tasumisele kuuluvad intressid; laenu tagasimakse tähtaeg ja intressimakse.

2. Panditud vara koosseis ja väärtus.

3. Pandi liik, mis kajastab panditud vara omandi- ja käsutamise viisi.

4. Poolte õigused ja kohustused seoses tagatise liikidega.
Hüpoteegi seadmisel sõltuvad poolte õigused ja kohustused üleminekust

panditud vara laenuandjale (pangale). Kindla pandiga, ringluses või töötlemisel oleva kauba pantimisel sõltuvad poolte õigused ja kohustused vastava pandiliigi omadustest.

5. Lepingutingimuste täitmise kontrolli korraldamise vormid. Pandilepingu tingimuste täitmise üle kontrolli korraldamise konkreetsed viisid sõltuvad panditud vara viisist ja käsutamisest.

Lepingus hüpoteek, mis annab hüpoteegipidajale panditud vara valdamise õiguse, peab ette nägema:

• pandipidaja kohustus kindlustada panditud ese täisväärtuses pantija kulul ja huvides;
• pandipidaja kohustus võtta meetmeid panditud asjade valduse säilitamiseks;

• pandipidaja kohustus viivitamata teavitada pantijat panditud eseme kaotsimineku või kahjustumise ohu ilmnemisest;
• hüpoteegipidaja kohustus saata aruanne hüpoteegi Redmeti poolt kasutamise kohta, kui see on lepinguga ette nähtud;

Pandipidaja kohustus panditud asi tagastada pärast
hüpoteegiga tagatud kohustuse täitmine hüpoteegipidaja poolt.

Pandilepingus pantijale jääva panditud varaga (firmapant, ringluses oleva kauba pantimine) võivad olla eeldused kulukas käsitlevad sätted:

— pandipidaja õigus nõuda pantijalt abinõude võtmist pandieseme säilitamiseks;

• pantija kohustus hoida panditud varade minimaalne jääk teatud tasemel;
• pantija kohustus esitada pandipidajale aruanne panditud vara olemasolu ja seisukorra kohta;
• pandipidaja õigus kontrollida panditud vara suurust, koostist ja hoiutingimusi dokumentide abil ja kohapeal.

Hüpoteegi seadmise korral on hüpoteegipidaja kohustatud hoidma kinnisasja heas seisukorras ja tasuma kulud selle ülalpidamiseks (kui leping ei näe ette muid tingimusi) ning hüpoteegipidajal on õigus kontrollida dokumente ja tegelikku saadavust, seisukorda. ja kinnisvara korrashoiu tingimused.

Väärtesemete tagatisel laenu väljastamise korral peab pank selle tagasimaksmise tagamiseks süstemaatiliselt kontrollima antud laenusumma vastavust panditud väärisesemete väärtusele, arvestades tekkida võivate kahjude määra. nende väärisesemete müügi ajal.

Laenu tagatise kontrollimise ligikaudne skeem võib olla järgmine, miljon rubla.:

2. Panditud väärisesemete maksumus

samal kuupäeval laenuvõtja järgi 700

3. Panga poolt määratud marginaal

arvestades võimalikku kahjuriski müügil 30% (panditud vara väärtusest)

4. Panditud väärisesemete tegelik väärtus 700 - (30% 700-st) = 490

5. Ülejääk (+), puudujääk (-) eraldis 520 - 490 = -30

Sellest tulenevalt tuvastas pank väljastatud laenu tagatise kontrollimise tulemuste põhjal panditud vara väärtuse vähenemise ja selle puudujäägi 30 miljoni rubla ulatuses. See tähendab, et laenusaajale on vaja esitada nõuded kadunud tagatise viivitamatuks asendamiseks määratud summas. Mõnel juhul võib pank pärast panditud varade koostise kohapealset kontrollimist nõuda mõne vara asendamist teiste likviidsemate varadega.

Pandiõiguse ja pandi rakendamise lõppjärk vau mehhanism on pandi sulgemise kord. Panditud vara või varaliste õiguste sundvõtmise aluseks on laenusaaja pandiga tagatud kohustuse täitmata jätmine.

KOOS sulgemisõigust omava võlausaldaja (panga) saatus n ja hüpoteegiga koormatud kinnistul võib olla: a) kohustuse (laenutähtaja) aegumise hetk; b) laenu tagasimakse tähtaeg pluss tagatislepingus sätestatud ajapikendus.

Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik sätestab kaks võimalust ühendust võtta kollektsioonid. Esimene on nõude esitamine kohtusse. Seda kasutatakse juhtudel, kui:

• pandi esemeks on kinnisvara;
• pandilepingu sõlmimiseks oli vajalik teise isiku või organi nõusolek või luba;
• pandi esemeks on vara, millel on ühiskonna jaoks oluline kunstiline, ajalooline või muu väärtus;
• pantija puudub ja tema asukohta on võimatu kindlaks teha.

Võlausaldaja kohtusse pöördumine toimub hagiavalduse alusel, millele on lisatud vajalikud dokumendid.

Teist meetodit... - ilma kohtuotsuseta - kasutatakse peamiselt kahel juhul:

• vallasvara osas, kui see on ette nähtud pandilepingus või on kehtestatud panga ja pantija vahelise täiendava kirjaliku lepinguga;
• kinnisvara osas, kui pärast laenulepingujärgse maksetähtaja möödumist on panga ja hüpoteegipidaja vahel sõlmitud notariaalselt tõestatud leping.

Panditud vara müük mõlemal arestimisviisil toimub panditud vara müümisega avalikul enampakkumisel. Vara esialgne müügihind, millest algab enampakkumine, määratakse: a) kohtulahendiga, kui vara arestimine toimub kohtus; b) pandipidaja ja pantija vaheline kokkulepe – muudel juhtudel.

Panditud vara müüakse enampakkumisel kõrgeima hinna pakkunud isikule.

Kui panditud vara müügist saadav summa ületab võlausaldaja (panga) nõuete rahuldamise, kantakse ülejäänud raha pantijale üle.

Kui panditud vara müügist saadavast summast ei piisa pandipidaja (võlausaldaja panga) nõuete katteks, rahuldatakse puudujääv rahasumma üldises korras, s.o. ilma tagatisel põhinevate hüvedeta.

Enampakkumise kehtetuks tunnistamise korral on pandipidajal õigus kokkuleppel pantijaga vara osta.

Kui sellist tehingut ei toimu, kuulutatakse välja kordusenampakkumine ja nende nurjunuks tunnistamise korral on pantijal õigus panditud ese koos selle väärtusega endale jätta summas, mis ei ületa 10% esialgsest väärtusest. müügihind kordusoksjonil.

Tabel 13. 1

		Suhe		Võimalus
	Hinnang	kulu	Likviidsus	aru saada	Näited jaoks
	usaldusväärne	hüpoteegiga	esemed	kontroll	illustratsioonid
ness		vara	tagatis	teema jaoks
		ja laenusummad		tagatis
	Ja sina-	rohkem või	lihtne rakendada	täielikult	sularaha sissemakse noteeritud pangas
	mahlane)	võrdub 100%	hind võib erineda	panga kontrolli all
	IN	vähem kui 100%	kõhklema ja rakendamisel võib tekkida raskusi		pangale hoidmiseks üle antud väärtpaberid
	KOOS	vähem kui 100%		kontrolliga on probleeme	1) tsiteerimata- väärtuslikud väärisesemed paber 2) kaupade ja materjalide laoseisud, asub kliendi juures
	D	vähem kui 100%	hind langeb,	on probleem	kaupade ja materjalide laoseisud,
			on probleem	koos kontrolliga	asub
			koos rakendamisega		kliendi juures
	E	vähem kui 100%	hind langeb	kontrolli pole	kliendi valduses olevate väärisesemete inventuur

Üldiselt tuleb tagatist kui üht laenu tagasimaksmise tagamise vorme käsitledes rõhutada, et selline Garantii tekitab laenusaaja seadusega kehtestatud varaline vastutus laenuandja ees. See loob õiguskaitse võlausaldaja huvidele.

Majanduslikult tagavad pandimisel laenu tagasimaksmise: esiteks konkreetsed väärtused ja õigused, mis on pandi esemeks (vallas- ja kinnisvara, laenusaaja õigused kinnisvarale); Teiseks kliendi ja mõnikord mitme isiku ühisvara -

Näiteks, Veksli pantimisel eelistab pank veksleid, mille eest vastutavad vihjed andnud pooled solidaarselt. Väärtpaberitega tagatud laenu tagasimaksmise tagatis on need väljastanud organisatsiooni finantsstabiilsus.

Seega ei määra tagatisõiguse tõhusust mitte ainult laenuandja huvide õiguslik kaitse, tagatise kvaliteet, vaid ka laenusaaja üldine majanduslik olukord. See järeldus tähendab, et laenuvõtja vara pantimine ei välista tema isikliku krediidivõimega arvestamist.

Samas tuleb märkida, et kliendi vara tagatise kasutamine laenu tagasimakse tagamise vormina sisaldab mitmeid ebameeldivusi. Laenusaaja jaoks, kes peab andma laenuandjale teatud tagatise, on vaja see oma kasutusvaldkonnast eemaldada. Samas ei ole laenusaajal tulus vallasvara (tooraine, valmistoodang, sõidukid jne) kasutusõigust ära võtta. Seetõttu ei kuulu seda tüüpi vara reeglina tagatisele. Tagatiseks kasutatakse hüpoteegiga tagatud väärtpabereid ja veksleid. Seevastu pandilepingus ette nähtud panditud väärisesemete laenusaaja kasutusse jätmine kujutab laenuandjale teatud riski ning loob vajaduse korraldada kontroll nende turvalisuse üle. Erandiks on hüpoteegid.

Neid tegureid arvesse võttes hinnatakse välispraktikas tagatise kvaliteeti kui laenu tagasimaksmise tagamise vormi.

Sel juhul on tagatise kvaliteedi (usaldusväärsuse) kriteeriumid:

a) panditud vara väärtuse ja laenusumma suhe;

b) panditud vara likviidsus;

c) panga võimet teostada kontrolli panditud vara üle.

Nende kriteeriumide kohaselt eristatakse viit tagatiste rühma, mis iseloomustavad erinevat usaldusväärsust (tabel 13.1).

Vene praktikas tagatise kvaliteet, mida võetakse arvesse laenude liigitamisel riskitaseme järgi, määratakse kahe kriteeriumi alusel:

a) panditud vara väärtuse ja laenusumma suhe
(sealhulgas intresside suurus ja võimalikud pandiõiguse realiseerimisega kaasnevad kulud);

b) tagatise likviidsusaste.

Tagatisraha likviidsuse näitaja on selle müügi tähtaeg, mis ei ületa 150 päeva alates päevast, mil tagatisõiguste müük muutub panga jaoks vajalikuks (hiljemalt 30. päeval laenusaaja poolt panka tehtavate regulaarsete maksete viivitamise hetkest). põhiosa ja intressi kohta).

Seoses nende kriteeriumidega on kolm kvaliteediastet 2ShShchga:

a) täielik vastavus kehtestatud kriteeriumidele;

b) vähemalt ühe neist mittejärgimine;

c) mõlema kriteeriumi täitmata jätmine.

„Kauba (töö, teenuste) müümisel kaubavahetus (barter) tehingute alusel, kauba (töö, teenuse) tasuta müümine, panditud eseme omandiõiguse üleandmine pandipidajale pandiga tagatud kohustuse täitmata jätmise korral , kauba üleandmine (tehtud töö tulemused, teenuste osutamine) mitterahalise töö eest tasumisel, maksubaasiks määratakse kindlaksmääratud kauba (töö, teenuste) maksumus, mis arvutatakse sarnasel viisil määratud hindade alusel. käesoleva seadustiku artiklis 40 sätestatule, võttes arvesse aktsiisi (aktsiisiga maksustatava kauba puhul) ja ilma maksuta.

Ehk siis tegelikult selgub, et kui tagatisvara müük toimub turuhinnast kõrgema või madalama hinnaga, siis arvestatakse käibemaksu just turuhinnalt.

Turuhind määratakse vastavalt Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 40 sätetele. Üldiselt on see küsimus üsna keeruline, seega analüüsime seda põhjalikult.

Näide 5.

(Näites olevad numbrid on võetud meelevaldselt)

Tootmisühendus ZAO Electron toodab ja müüb televiisoreid. Oletame, et selle aasta veebruaris sõlmis ZAO Electron pangaga lepingu 500 000 rubla suuruse laenu saamiseks 3-kuuliseks perioodiks 20% aastas. Lepingu tingimused nägid ette, et laenatud vahendite kasutamise eest kogunenud intressid tasutakse pangale samaaegselt laenu põhisumma tagasimaksmisega. Selle laenulepingu tagamiseks andis ZAO Electron pangale tagatiseks 35 televiisorit. Tagatisraha suurus oli 530 000 Ühe teleri maksumus on 15 000 rubla.

Laenulepingu lõppedes Electron CJSC pangale ei tasunud ning viimane sundis kinni panditud vara, mis müüdi avalikul enampakkumisel. Võlgniku vara arestimise ajal oli tema võlg panga ees:

500 000 rubla + 500 000 rubla x 24: (366 x 100) x 90 päeva. =529 508,20 rubla.

Oksjonil müüdi televiisorid hinnaga 18 880 rubla, koos käibemaksuga -18%. Müügihind ilma käibemaksuta oli 16 000 rubla.

Saadud tulust (660 800 rubla) pidas pank laenulepingujärgsest võlast kinni 529 508,20 ja ülejäänud summa (131 291,80 rubla) kandis üle Electron CJSC-le.

Aprillis müüs ZAO Electron:

· 15 telerit hinnaga 18 000 rubla pluss käibemaks 18%;

· 20 telerit hinnaga 20 000 rubla pluss käibemaks 18%;

· 30 telerit hinnaga 21 500 rubla pluss käibemaks 18%.

Millisest hinnast peaks raamatupidaja lähtuma käibemaksubaasi määramisel televiisorite tagatiseks müümisel?

Vastavalt Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 154 lõike 2 sätetele peab raamatupidaja kasutama Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 40 sätete alusel määratud hinda.

Praktikas tähendab see järgmist: müügihindade kaalutud keskmine tase määratakse lühikeseks perioodiks, näiteks kuuks, mida võrreldakse hinnaga, millega televiisorid oksjonil müüdi. Seejärel võrreldakse seda hinda sarnaste telerite turuhinnaga. Kui saadud protsent on suurem kui 20%, siis “maksuamet” arvutab maksu turuhinna alusel.

Kasutatud näites on aprilli TV müügihindade kaalutud keskmine tase:

(15 tk x 18 000 rubla + 20 tk x 20 000 rubla + 30 tk x 21 500 rubla): (15 tk + 20 tk + 30 tk) = 20 230,77 rubla.

Võrdleme keskmist hinnataset oksjoni müügihinnaga:

(20 230,77 rubla – 16 000 rubla): 20 230,77 x 100% = 20,91%

Saadud tulemus on üle 20%, mistõttu tuleb telerite oksjonil müümise hinda võrrelda turuhinnaga.

Tuletame teile meelde, et vastavalt Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 40 sätetele on maksuhalduril õigus kontrollida, kas teie hinnad vastavad turuhindade tasemele, kui teie organisatsiooni müügihinnad kõikuvad. lühikese aja jooksul hälbivad ühes või teises suunas rohkem kui 20%.

Oletame, et selliste telerite turuhind on 19 000 rubla (ilma käibemaksuta).

(19 000 rubla – 16 000 rubla): 19 000 rubla x 100% = 15,78%.

Nagu näeme, näitab saadud tulemus, et Electron CJSC kõrvalekalle turuhinnast oli lühikest aega alla 20%. Seega ei pea enampakkumisel müügihinda käibemaksuga korrigeerima.

Kasutatud näites on käibemaksu summa, mis tuleb oksjonil müümisel eelarvesse tasuda

16 000 rubla x 35 tk x 18% = 100 800 rubla.

Electron CJSC raamatupidamises kajastub telerite müük oksjonite kaudu järgmiselt:

Konto kirjavahetus		Summa, rubla
Deebet	Krediit
	90 alamkonto "Tulu"
90 alamkonto “KM”	68 alamkonto “KM”		Panditud asjade müügilt maksustatakse käibemaksu
	76 alamkonto “Arveldused pandipidajaga”		Laenulepingu järgne võlg panga ees sai tasutud
	76 alamkonto “Arveldused pandipidajaga”

Vaatame nüüd olukorda, kus selliste telerite turuhind on 21 500 rubla (ilma käibemaksuta).

Võrdleme müügihinda oksjonil turuhinnaga:

(21 500 rubla – 16 000 rubla): 21 500 rubla x 100% = 25,58%.

Saadud tulemus on üle 20%, seetõttu tuleb telerite oksjonil müümisel käibemaks arvutada turuhinnast, see tähendab, et eelarvesse makstav summa on:

21 500 rubla x 35 tk x 18% = 135 450 rubla.

Sel juhul näevad Electron CJSC raamatupidamise kanded välja järgmised:

Konto kirjavahetus		Summa, rubla
Deebet	Krediit
			Tagatis maha kantud
76 alamkonto “Arveldused pandipidajaga”	90 alamkonto "Tulu"		Kajastub panditud telerite müügitulu
90 alamkonto “Müügikulu”			Telerite maksumus on maha kantud
90 alamkonto “KM”	68 alamkonto “KM”		Panditud asja müügilt võetakse käibemaks
	76 alamkonto “Arveldused pandipidajaga”		Laenulepingu järgne võlg panga ees ja kogunenud intresside summa on tasutud
	76 alamkonto “Arveldused pandipidajaga”		Sai televiisorite müügisumma ja panga ees võetud kohustuse summa vahe
90 alamkonto “Kasum (kahjum) müügist”			Kajastub telerite müügi majandustulemus

Käibemaksuga seoses on veel üks tähelepanek. Teame, et käibemaksumäärasid on mitut tüüpi, nimelt 0%, 10% ja 18%. Lisaks vabastab Vene Föderatsiooni maksuseadustiku peatükk 21 “Käibemaks”, nimelt Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikkel 149, mõned tehingud maksustamisest.

Sellega seoses võib tagatisega tehingute puhul tekkida erinevaid võimalusi, kuna teame, et tagatise esemeks võib vastavalt seadusele olla mitmesugune vara, mistõttu võib ette tulla juhtumeid, kus tagatist maksustatakse 10% ja 18%. % või on see üldjuhul käibemaksuvaba.

Vaatame näiteid, kuidas käibemaksuga tehinguid arvestatakse, kui pandi esemeks on vara, mille müüki Vene Föderatsiooni territooriumil ei maksustata.

Tagatistehingute osas on tagatise müük käibemaksuvaba, kui panditud vara on:

- kodumaise ja välismaise toodangu meditsiinikaubad vastavalt valitsuse kinnitatud nimekirjale Venemaa Föderatsioon, nimelt:

· kõige olulisemad ja eluliselt vajalikud meditsiiniseadmed vastavalt Venemaa Föderatsiooni valitsuse 17. jaanuari 2002. a määrusega nr 19 kinnitatud nimekirjale „Kõige olulisemate ja eluliselt vajalike meditsiiniseadmete loetelu kinnitamise kohta, müük mis Vene Föderatsiooni territooriumil ei ole käibemaksuga maksustatud”; proteesid ja ortopeedilised tooted, nende valmistamiseks kasutatavad toorained ja tarvikud ning nende jaoks mõeldud pooltooted vastavalt Vene Föderatsiooni valitsuse 21. detsembri 2000. a määrusega nr 998 „Kinnitatud nimekirja kinnitamise kohta” kinnitatud nimekirjale. eranditult puude ennetamiseks või puuetega inimeste rehabilitatsiooniks kasutatavad tehnilised vahendid, mille rakendamine ei ole käibemaksuga maksustatav.

"vara näol, varalised õigused, mis saadakse pandi või tagatisrahana kohustuste tagatiseks"

kas tulusid ei võeta tulumaksu maksubaasi määramisel arvesse.

Lisaks sellele osutab Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 270 lõige 32, et maksustamisel arvesse võtmata kulud on kulud:

"hoiuse või pandina üle antud vara või varaliste õiguste kujul."

Ehk panditud vara osas kattuvad raamatupidamise ja maksuseadusandluse seisukohad.

Pandilepingu pooled on pantija (pandi andja) ja pandipidaja (pandi tagatiseks saamine). Selleks, et teha kindlaks, milline osapool ja mis hetkel tulumaks tekib, pöördume uuesti Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku juurde.

Tsiviilõigusnormide (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 334) kohaselt on panditud vara omanik see, kes annab oma võla tagamiseks tagatise. Isegi kui pandilepingu tingimused näevad ette, et pandi ese läheb pandipidajale üle, ei tähenda selline üleminek omandi üleminekut ja seega ei ole tegemist müügiga MKS § 39 alusel. Vene Föderatsiooni koodeks. Ja kuna müüki pole, siis ei kaasne pantijal antud hetkel maksutagajärgi ei käibemaksu ega tulumaksu osas.

Objekt ei tulene käibemaksust, kuna vastavalt Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 146 sätetele on käibemaksuga maksustamise objektiks kaupade (töö, teenuste) müügitehingud. Proovime kindlaks teha, miks tulumaksu ei maksta.

Vastavalt Vene Föderatsiooni maksuseadustiku peatükile 25 "Organisatsioonikasumi maks" mõistetakse kasumi all saadud tulu ja tehtud kulutuste summa vahet.

Pealegi jagunevad tulud omakorda müügituludeks ja mittetegevusest saadavateks tuludeks. Maksustamise eesmärgil tähendab müügitulu Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artiklis 249 loetletud tulu ja mittetegevustulu Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artiklis 250 loetletud tulu. Tagatisraha üleandmist ei mainita ei ühes ega teises. Seetõttu ei saa tagatise üleandmist käsitleda maksustatava tehinguna.

Kuid selline olukord jääb pantijale vaid kuni panditud eseme müümise hetkeni. See tähendab, et kuni selle kinnisvara müügini jääb selle omanikuks hüpoteegipidaja. Kui tagatise omanik on vahetunud, viitab see sellele, et hüpoteegipidaja on selle kinnisvara müünud ​​ja sellest tulenevalt tekib maksude arvestamise kohustus. Tagatisvara müügi maksubaasi arvutamine toimub tavapärasel viisil, mis on kehtestatud vara hüvitise müügiks.

Seoses pandipidajaga märgime, et kuna panditud vara ei ole tema omand, siis ei võeta seda tulumaksuga maksustatava baasi määramisel arvesse ei temale üleandmise ajal ega ka panditud vara. selle müük.

Vaatleme konkreetse näite varal tulumaksu arvutamise korda panditud vara müümisel organisatsioonilt - pantijalt.

Näide 7.

Zenit LLC sai selle aasta 1. veebruaril ettevõttelt Sibir LLC sularahalaenu summas 100 000 rubla 2 kuuks 24% aastas. Laenutingimused näevad ette, et tasumisele kuuluv intressisumma tuleb tasuda igakuiselt. Oma võla tagamiseks andis Zenit OÜ Sibir LLC-le tagatiseks kaupu bilansilise väärtusega 70 000 rubla. Tagatiseks on poolte hinnangul 85 000 rubla.

Laenulepingu kehtivuse ajal laekus aga Sibir OÜ-le vaid jooksva aasta veebruari eest tasumisele kuuluv intressisumma. Zenit LLC ei tagastanud ülejäänud võlasummat (102 000 rubla).

Sibir OÜ pöördus kohtusse, kes otsustas kauba avalikul enampakkumisel maha müüa. Kaup müüdi 2004. aasta juulis 105 000 rubla eest koos käibemaksuga. Oletame, et kauba müügihind vastab turuhinnale.

Zenit OÜ määrab tulud ja kulud tekkepõhiselt.

Zenit LLC raamatupidamises kajastusid need tehingud järgmiselt:

Konto kirjavahetus		Summa, rubla
Deebet	Krediit
	66 alamkonto “Võla põhisumma arvestused”		Saadud laenatud vahendite summa
			Tagatis kajastub
Raamatupidamises arvestas raamatupidaja 2004. aasta veebruari eest Sibir OÜ-le intressi.
91 alamkonto “Muud kulud”	66 alamkonto “Intressiarvestus”				Võlg tasutud koos intressidega
76 alamkonto “Tagatisraha arveldused”			Vahesumma kanti hüpoteegipidajale

Raamatupidamiskannete analüüsi põhjal näeme, et panditud vara eest laekuvad summad liiguvad läbi laenuandja. Ta peab kinni ainult talle võlgnetava summa ja kannab vahe üle pantijale.

Selle põhjal saame järeldada, et pandieseme müümisel ei teki pandipidajal maksukohustusi.

Seega tekivad pandiesemete müümisel maksutagajärjed ainult pantijale ning tulumaksu arvestab ta tavapärasel viisil. Sellest tulenevalt peab organisatsioon teatud tagatissuhetega seotud kulutuste tegemisel kindlaks määrama, milliste kuludega tema tehtud kulutused on seotud ja kas need võetakse maksustamisel arvesse vastavalt peatüki 25 „Organisatsiooni tulumaks” nõuetele. Vene Föderatsiooni maksuseadustiku punkt.

Tuginedes Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku sätetele (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 343), teame, et tagatislepingute sõlmimisel võivad organisatsioonid kanda teatud kulusid. Seega võivad pantijal tekkida kulutused, mis on seotud tagatise kindlustamise, selle hindamise, riikliku registreerimise, lepingu notariaalse tõestamisega jne.

Kuna hüpoteegipidaja määrab tulumaksuga maksustatava baasi üldises korras, siis tuleb nende kulude maksustamisel arvesse võtmise otsustamisel lähtuda alljärgnevast:

kui tagatislepinguga on tagatud organisatsiooni tootmistegevusega seotud kohustus, siis sellised kulutused vähendavad maksustatavat kasumit. Kuid ärge unustage Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 252 nõudeid, mille kohaselt tuleb sellised kulud, isegi kui need on majanduslikult põhjendatud, dokumenteerida.

Vaatame näiteks tagatise kindlustamise kulusid. Arvestades kindlustusküsimusi raamatupidamises, ei ole juhus, et pöörasime teie tähelepanu sellele, millist kindlustusliiki peetakse tagatise kindlustuseks. See küsimus on tõepoolest väga oluline hüpoteegipidaja kasumi maksustamise seisukohalt. Proovime selgitada, millele peaksite siin tähelepanu pöörama.

Fakt on see, et Vene Föderatsiooni maksuseadustiku peatükis 25 sätestatud kindlustuskulusid reguleerib Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikkel 263:

„Kohustusliku ja vabatahtliku varakindlustuse kulud sisaldavad kindlustusmakseid kõigi kohustusliku kindlustuse liikide puhul, samuti järgmiste vabatahtliku varakindlustuse liikide puhul:

1) transpordivahendite (vesi, õhk, maa, torustik), sealhulgas liisitud, vabatahtlik kindlustus, mille ülalpidamiskulud sisalduvad;

2) vabatahtlik veosekindlustus;

3) tootmisotstarbelise põhivara (sh liisitud), immateriaalse vara, lõpetamata kapitaalehitusobjektide (sh liisitud) vabatahtlik kindlustamine;

4) ehitus- ja paigaldustöödega kaasnevate riskide vabatahtlik kindlustamine;

5) varude vabatahtlik kindlustamine;

6) saagi ja loomade vabatahtlik kindlustamine;

7) maksumaksja poolt tulu teenimisel kasutatava muu vara vabatahtlik kindlustamine;

8) vabatahtlik kahju tekitamise vastutuskindlustus, kui see kindlustus on tingimuseks, et maksumaksja saaks teostada tegevust vastavalt Vene Föderatsiooni rahvusvahelistele kohustustele või üldtunnustatud rahvusvahelistele nõuetele.

Saime teada, et tagatise kindlustamine on pantijale vabatahtlik varakindlustus. Eeltoodud artikli lõike 7 põhjal saame järeldada, et kui maksumaksja kasutab vabatahtliku kindlustuse kulusid tulu teenimisega seotud tegevuste läbiviimisel, siis on tal õigus neid kasumi maksustamisel arvesse võtta. Veelgi enam, Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 263 lõige 3 sätestab, et selles artiklis nimetatud vabatahtlike kindlustusliikide kulud sisalduvad muudes kuludes tegelike kulude summas.

Kuid pandilepingus saab pantijaks olla mitte ainult võlgnik, vaid ka kolmas isik. Vaatleme nüüd olukorda, kus näiteks laenulepingu alusel antakse tagatiseks kolmanda isiku auto. Panditud vara peab olema kindlustatud ja seda alati pantija kulul. Märge et tsiviilõigus ei kohusta hüpoteegipidajat hüvitama kolmanda isiku hüpoteegipidaja kulusid kindlustusele.

Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artiklis 263 nimetatud vabatahtliku kindlustuse liikide loetelu on suletud, see tähendab, et seda ei saa laiendada ja auto puhul on sätestatud, et sõidukid peavad olema kas omandis või liisitud. , aga sõiduki hoolduskulud tuleks lisada tootmise ja müügiga seotud kuludesse.

Vara tagatiseks võõrandamisel see nõue ei ole täidetud. Sellest lähtuvalt selgub, et antud juhul ei vasta autokindlustus Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 263 kriteeriumidele ja seetõttu ei saa autokindlustuse kulusid tagatisena maksustamisel arvesse võtta. .

Märgime veel ühte nüanssi. Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 263 lõike 7 alusel kajastatakse panditud eseme kindlustamise kulud, kui pant on seotud tulu teenimisele suunatud tootmistegevusega, pantija kasumi maksustamisel.

Mis siis, kui hüpoteegipidaja oleks selle kindlustanud? Kui pandilepingus on ette nähtud säte, et panditud vara kindlustamise kulud kannab pandipidaja, kuid pantija kulul, siis sellises olukorras võib kindlustusandjale tasutud kindlustusmakse summa tunnustada kindlustusandja poolt tasutud kindlustusmakse summas. pandipidaja oma kuludeks, kuid siis kajastatakse saadud hüvitise summa tuluna.

Tulumaksu maksustamisbaasi määramisel peaks hüpoteegipidaja tähelepanu pöörama veel ühele punktile. Sageli annavad organisatsioonid pandipidajale tagatiseks põhivara, mille suhtes kohaldatakse amortisatsiooni. Kui pandilepingus on sätestatud, et amortiseeritav vara jääb pantijale ja seda kasutab ta tootmistegevuse käigus, siis arvestatakse sellelt amortisatsiooni ja võetakse see maksustamise eesmärgil arvesse. Sel juhul pole raskusi. Ja kui tagatis toimib pandina ehk läheb pandipidajale üle, siis kas selliselt varalt peaks arvestama amortisatsiooni? Kõigepealt vaatame PBU 6/01. Vastavalt selle raamatupidamisstandardi paragrahvile 23:

"Põhivaraobjekti kasuliku eluea jooksul amortisatsiooni arvestamist ei peatata, välja arvatud juhtudel, kui see kantakse organisatsiooni juhi otsusega konserveerimisse üle kolmeks kuuks, samuti objekti taastamise perioodil, mille kestus ületab 12 kuud.»

Nagu näeme, ei arvestata amortisatsiooni ainult kahel kindlaksmääratud juhul ja nende hulgas ei ole tagatiseks antud eseme üleandmist kajastatud, mistõttu arvestatakse hüpoteegi pidaja amortisatsiooni arvestuslikult edasi.

Märge!

Kui tootmisprotsessis osaleva põhivara kogunenud amortisatsiooni summa kajastub organisatsiooni raamatupidamisdokumentides tavategevuse kulude osana (tuletage meelde, et selline nõue tuleneb PBU 10/99 lõikest 5), siis kui hüpoteegi seadmisel tuleb kogunenud amortisatsiooni summa kajastada muude kulude osana, kuna hüpoteegi korral ei ole amortiseeritav põhivara tootmistegevuses kaasatud.

Vaatame nüüd maksuarvestust, kas maksustatava kasumi arvutamisel on võimalik arvestada kogunenud kulumi summaga.

Selle probleemi lahendamiseks pöördugem Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 256 poole, mis annab mõiste, mida mõeldakse maksustamise eesmärgil amortiseeritava vara all.

Vastavalt selle artikli lõikele 1:

„Käesoleva peatüki tähenduses kajastatakse amortiseeritava varana vara, intellektuaalse tegevuse tulemusi ja muid intellektuaalse omandi esemeid, mis on maksumaksja omandis (kui käesolevas peatükis ei ole sätestatud teisiti), mida ta kasutab tulu saamiseks ja mille maksumus tagastatakse amortisatsiooni arvutamise teel. Amortiseeritav vara on vara, mille kasulik eluiga on üle 12 kuu ja mille algne maksumus on üle 10 000 rubla.

Teisisõnu, vara kajastatakse maksustamise eesmärgil amortiseeritavana, kui üheaegselt on täidetud kolm tingimust:

· kuulub omandiõigusega organisatsiooni;

· kasutatakse tulu teenimiseks;

· selle kasutusiga on üle 12 kuu ja esialgne maksumus ületab 10 000 rubla.

Esmapilgul on vastus lihtne, et tulumaksu maksubaasi arvutamisel saab arvestada sellise põhivara amortisatsiooni. Lõppude lõpuks tundub, et kõik tingimused on täidetud. Kuid pole saladus, et meie maksuseadusandlus on üsna segane ja ainult ühe Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli põhjal on õiget otsust raske teha. Kõik maksustamisega seotud küsimused peab igakülgselt lahendama raamatupidaja. Nii ka antud olukorras. Näib, et artikli 256 alusel saab amortisatsiooni arvesse võtta, kuid seda ei saa teha Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 257 alusel, mille lõike 1 kohaselt:

«Põhivara käesoleva peatüki tähenduses on osa kasutatavast varast tööjõuna tootmiseks ja müügiks kaupadele (tööde tegemine, teenuste osutamine) või organisatsiooni juhtimiseks.

Tõepoolest, hüpoteegi seadmisel see nõue ei ole täidetud, st üleantud vara ei ole tööobjekt, vaid omandab tagatise staatuse. Järelikult ei tohiks selliselt varalt kogunenud amortisatsioonisummasid tulumaksu arvutamisel arvesse võtta.

Ja selle punkti lõpus märgime, et pandipidajal võib lisaks kindlustuskuludele olla ka muid panditud varaga seotud kulutusi. Näiteks tagatisvara ülalpidamisega seotud kulud. Tõepoolest, vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklile 343 on pandipidaja, kes omab pandit, kohustatud võtma meetmeid, mis on vajalikud panditud vara ohutuse tagamiseks, kui seaduses või lepingus ei ole sätestatud teisiti. Seega ei saa välistada olukorda, kus pandipidaja saab panditud eseme hoidmiseks ruume rentida. Sellest tulenevalt tekivad talle teatud kulutused. Kas neid kulutusi tegev võlausaldaja saab neid maksustamise eesmärgil arvesse võtta? Ja tuleme jälle tagasi Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 252 juurde, mis ütleb, et kulud on kõik kulud, mille eesmärk on tulu teenimine. Kui need kulud on majanduslikult põhjendatud ja dokumenteeritud, siis saab hüpoteegipidaja nendega maksustamisel arvestada. Need kulud võtab ta arvesse mittetegevuskulude osana.

Lõppude lõpuks nõustute, et selliste kulutuste õigustus on ilmne. Pandipidaja esitab panditingimuse reeglina seoses laenu- või krediidilepinguga, mille alusel saab ta intressi, mis kajastatakse maksuarvestuses mittetegevusest tuleneva tuluna. Sellise tulu saamisel tekivad tal kulutused lao rentimiseks, kus pandiese asub, mistõttu on vaadeldavas olukorras rendikulud seotud tegevusvälise tulu saamisega, mistõttu maksuarvestuses on kulud lao üürimiseks alates pandiomanik liigitatakse mittetegevuskuludeks ja kajastatakse Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 272 lõike 7 punktis 3 sätestatud viisil.

Kinnisvara panditehingute arvestuse ja maksuarvestuse küsimustega saate lähemalt tutvuda BKR-Intercom-Audit CJSC raamatust “Laenatud ja krediteeritud vahendid. Kautsjon ja käendus."

Veebilehel postitatud 05.12.2007

Laenulepingu kehtivuse ajal võib tagatise õiglane väärtus kvalitatiivselt muutuda. Selle põhjuseks võib olla vajadus müüa tagatis piiratud aja jooksul (likvideerimismüük). See artikkel on pühendatud sama objekti turu- ja likvideerimisväärtuste vahelise seose ning sellega seotud konkreetsete operatiivsete pangandusriskide käsitlemisele. Selle suhte arvestamine võimaldab uue pilguga vaadata panga tagatistöö korraldust ja vajadusel teha selles vastavaid korrektiive. Selleks pakub see artikkel mitmeid kasulikke andmeid.

Pangalaenude praktikas on tagatis põhiline kohustuste tagatis. Samas räägitakse palju tagatisseadusandluse ebatäiuslikkusest, mis kaitseb ülemäära hüpoteegipidajat ja takistab tagatise kiiret sundtäitmist.

Paljude ekspertide hinnangul on just seetõttu kõige keerulisem just väike- ja keskmise suurusega ettevõtete laenude arendamine. Samuti võib mõistlikult eeldada, et hüpoteeklaenud, isegi vaatamata kõige üksikasjalikumale ja "pangandussõbralikumale" tagatiste sulgemise mehhanismile, kaasnevad "edasilükutud riskidega", mis on seotud maksejõuetuse "kriitilise massi" kuhjumisega. 2007. aasta Ameerika Ühendriikide hüpoteeklaenukriisi üks tõsisemaid õppetunde on autorite sõnul see, et hüpoteekkinnisvara massiline pakkumine "müügiks" viis selle ebalikviidsuseni, selle kinnisvara väärtuse tõsise languseni. ja isegi tervete piirkondade investeerimisatraktiivsuse vähenemist.

Tuleb märkida, et praegu on käimas töö tagatiste seadusandluse täiustamiseks. Nagu ütles Riigiduuma panganduskomitee aseesimees, Regionaalpankade Liidu "Venemaa" president Anatoli Aksakov: "Meie ülesanne on teha kõik selleks, et 2008. aastal jõustuks vallasvara ja omandiõiguse pantimise seadus" jõustub" 1 .

Nii olemasolevad pankurid kui ka eksperdid kinnitavad aga juba kindlalt, et selle seaduse vastuvõtmine, mille eesmärk on eelkõige vallasvara pandi registreerimise vajaduse seadustamine, ei lahenda kõiki probleeme. Märgitakse, et mitmetes panditud kohustusi reguleerivates materiaal- ja menetlusõiguse normatiivaktides on vaja teha muudatusi nende tekkimise hetkest kuni kohustuse täitmiseni või panditud vara sundtäitmiseni.

Tekib küsimus, milline peaks olema kehtivate tagatiste seaduste muudatuste peamine vektor, kas see võib piirduda ainult sissenõudmise menetlusliku lihtsustamisega või, nagu autorid arvavad, ei ole menetlustoimingute kiirusel iseseisvat väärtust, kuna sissenõudmise kiirus ei ole mingil juhul imerohi kõigi hädade vastu.

Probleem peitub sügavamal: selleks, et midagi kiiresti maha müüa (ja sunniraha sulgemise olemus seisneb selles, mitte aga asjakohase kohtuotsuse saamises), on vaja, et keegi oleks valmis seda “midagi” kiiresti ostma, mitte lihtsalt ostma. ja maksa kiiresti pärisrahaga.

Mis see alus on ja millised probleemid tuleb tegelikult lahendada, et pandist ei saaks mitte ainult üks kohustuste tagatise liike, vaid reaalne mehhanism võlausaldajapanga rahaliste nõuete rahuldamiseks, püüdsid autorid selgitada. see artikkel.

Hindamismääramatus: Mis on tagatise õiglane väärtus

Vene Föderatsiooni Keskpanga määruse nr 254-P „Krediidiasutuste poolt laenu-, laenu- ja samaväärsete võlgade võimalike kahjude katteks reservide moodustamise korra kohta” (edaspidi määrus nr 254) punktis 6.4. -P) määratakse, et "...summa (maksumuse ) all mõistetakse tagatist: tagatisel (v.a väärtpaberiturul kauplemise korraldaja poolt noteeritud väärtpaberid) - tagatise õiglast väärtust." Kuigi määrus nr 254-P ei sisalda õiglase väärtuse definitsiooni, võib Venemaa hindamistegevust käsitlevate õigusaktide tingimuste põhjal suure tõenäosusega eeldada, et jutt käib fondi turuväärtusest. tagatis.

Seda tõendavad eelkõige hiljuti jõustunud föderaalse hindamisstandardi "Hindamise eesmärk ja väärtuse liigid" sätted (FSO nr 2, kinnitatud Venemaa majandusarengu ministeeriumi 20. juuli korraldusega, 2007 nr 255): „Turuväärtuse määrab hindaja eelkõige järgmistel juhtudel: ... tagatisvara, sh hüpoteegi väärtuse määramisel ...“. Turuväärtusest lähtuvalt määrab kohus pantija ja pandipidaja vahel vaidluse korral panditud vara müügi alghinna 2 .

Samas vastavalt FSO nr 2-le „Hinnatava objekti turuväärtuse määramisel tehakse kindlaks kõige tõenäolisem hind, millega hinnatavat objekti saab hindamispäeval võõrandada avatud turul konkurentsikeskkonnas. , kui tehingu pooled tegutsevad mõistlikult, omades kogu vajalikku teavet ning Tehingu hind ei kajasta mingeid erakorralisi asjaolusid, st kui:

• üks tehingupooltest ei ole kohustatud hindamisobjekti võõrandama ja teine ​​pool ei ole kohustatud täitmist vastu võtma;
• tehingu osapooled on tehingu esemest hästi teadlikud ja tegutsevad oma huvides;
• hindamisobjekti esitletakse avatud turul avaliku pakkumise kaudu, mis on tüüpiline sarnastele hindamisobjektidele;
• tehingu hind kujutab endast hindamisobjekti jaoks mõistlikku tasu ning tehingu poolte suhtes ei olnud sundi tehingu sooritamiseks ühelgi poolel;
• tasu hindamisobjekti eest väljendatakse rahas.

Võõrandamise võimalus vabaturul tähendab seda, et hinnatav vara esitletakse avaturul sarnasele kinnisvarale omase avaliku pakkumise teel ning vara turuleviimise periood peab olema piisav, et äratada ostja tähelepanu. piisav arv potentsiaalseid ostjaid.

Tehingu poolte tegevuse mõistlikkus tähendab, et tehinguhinnaks on kõrgeim müüja jaoks mõistlikult saavutatav hind ja madalaim ostja jaoks mõistlikult saavutatav hind.

Olemasoleva teabe täielikkus tähendab seda, et tehingu pooled on tehingu esemest piisavalt informeeritud ja tegutsevad selle nimel, et saavutada mõlema poole seisukohast parimad tehingutingimused, kooskõlas hindamispäeval kättesaadava teabe hulk turu seisu ja hindamise objekti kohta.

Erakorraliste asjaolude puudumine tähendab, et mõlemal tehingupoolel on motiivid tehingu lõpuleviimiseks, samas ei ole pooltel kohustust tehing lõpule viia.

Pole juhus, et autorid esitasid turuväärtuse definitsiooni selgitava ulatusliku tsitaadi FSO-st nr 2, kuna neid sätteid on lihtsalt võimatu võrrelda tagatise kui kohustuste tagamise asutuse liigi tegeliku toimimisega.

Tõsiasi on see, et olles üks kohustuste tagamise institutsiooni sortidest, ei ole tagatistehingul oma väärtust ja tähendust.

Pangalaenamisel on tagatisel kolmekordne iseloom, mis laenuperioodi jooksul muutub.

Seega on laenutaotluse läbivaatamise etapis tagatis laenu väljastamiseks vajalik ja/või piisav tingimus. Laenuvõtja poolt võla teenindamise ja tagasimaksmise ning selle protsessi panga poolt haldamise etapis on tagatisel laenuvõtja distsiplineerimise olemus ning see võimaldab pangal minimeerida kulusid võimalike kahjude reservide moodustamiseks. Ja lõpuks, tähtaja ületanud võla sissenõudmise etapis, on pant panga nõuete rahuldamise allikaks laenuvõtjale panditud eseme müügist seaduses ja pandilepingus ettenähtud viisil laekunud vahendite arvelt.

Kui aga analüüsida ülaltoodud FSO nr 2 sätteid, võime täiesti kindlalt järeldada, et tagatistehing ei vasta täielikult nendele sätetele üheski krediidiprotsessi etapis.

Nii et näiteks kahel esimesel etapil ei esitleta objekti mitte mingil moel turul, eriti avaliku pakkumise kaudu, ning objekti eest põhimõtteliselt tasu ei maksta. Siiski tuleb tunnistada, et nendel etappidel on tagatise õiglane väärtus endiselt turuväärtuse lähedal.

Viivisvõlgade sissenõudmise staadiumis mõjutab tagatise väärtust oluliselt suurem hulk asjaolusid, mida nimetatakse “erakorraliseks”. Eriti:

• pantijal on kohustus sooritada tehing tagatise müügiks;
• kohtuliku sulgemise korral on hüpoteegipidaja ilmselge sundtehing lõpule viima;
• objekti eksponeerimise tingimused, mis on määratud föderaalseadusega "Täitemenetlus" 3 , võib olla oluliselt väiksem kui vajalik piisava hulga potentsiaalsete ostjate tähelepanu äratamiseks.

Selliste ilmselgelt “erakorraliste” asjaolude loetelu võib jätkata.

Turuväärtust mõjutavate erakorraliste asjaolude sagenemine sissenõudmise etapis on ilmselgelt tingitud tagatise olemuse muutumisest - tagatisest endast saab raha allikas, hüpoteegipidaja vajadus ja kohustus müüa. ilmub tagatis, mida krediidiprotsessi kahes esimeses etapis ei täheldatud.

Sellest tulenevalt muutub tagatise mõiste "õiglane väärtus" olemus ja seetõttu peab muutuma ka selle liik.

Hindamistegevuse praktikas kasutatakse selleks mõistet “likvideerimisväärtus”.

FSO nr 2 kohaselt "hinnanguobjekti likvideerimisväärtuse määramisel määratakse hinnanguline väärtus, mis kajastab kõige tõenäolisemat hinda, millega seda hindamisobjekti saab hindamisobjekti eksponeerimisperioodil võõrandada, mis on väiksem kui turutingimuste jaoks tüüpiline kokkupuuteperiood tingimustes, kus müüja on sunnitud lõpetama vara võõrandamise tehingu. Likvideerimisväärtuse määramisel arvestatakse erinevalt turuväärtuse määramisest erakorraliste asjaolude mõju, mis sunnivad müüjat müüma kõnealust vara turutingimustele mittevastavatel tingimustel.

Täpsemad määratlused sisalduvad eelkõige Venemaa Hindajate Seltsi standardi “Muud hindamisalused peale turuväärtuse” (STO ROO 20-03-96) punktides 3.10 ja 5.8. „Likvideerimisväärtus ehk sundmüügiväärtus on rahasumma, mida on reaalselt võimalik realiseerida vara müügist liiga lühikese aja jooksul, et võimaldada turuväärtuse definitsioonile vastavat adekvaatset turustamist. Mõnes osariigis võivad sundmüügiolukorrad hõlmata tahtmatut müüjat ja ostjat või ostjaid, kes on teadlikud müüja raskustest."

„Sundmüügiga kaasneb hind, mis on põhjustatud vara müügist ebatüüpilistes tingimustes ja kajastab reeglina ebapiisavat turundusperioodi, ilma korraliku avatuse ja reklaamita ning mõnikord viitab müüja tahtmatule käitumisele ja/või sundmüügile. asjaolud. Nendel põhjustel ei kujuta sundmüügihind, mida nimetatakse sundmüügiväärtuseks, turuväärtust.

Seega tuleks määruse nr 254-P tähenduses viivisvõla sissenõudmise staadiumis mõistet «tagatise õiglane väärtus» käsitledes samastada mõistega «likvideerimisväärtus».

Eelkõige viitab sellele pandiesemele seatud piirang selle tagatiseks tunnistamiseks määruse nr 254-P mõttes: „II kategooria tagatis võib hõlmata: ... asjade pantimist, kui on piisav alus arvata, et vastavat pandiobjekti on võimalik müüa kuni 180 kalendripäeva jooksul alates pandile sundtäitmise aluse tekkimise päevast.

Sellest tulenevalt on pank juba laenutaotluse läbivaatamise etapis autorite hinnangul kohustatud ette nägema sellise tagatise väärtuse muutuse ning viima laenulepingusse ja tagatislepingusse vastavad sätted, garanteerides selle riski eest, et tagatist ei müüda 180 päeva jooksul.

Lisaks on pangal laenu väljastamise hetkest kohustus „silmas pidada“ nii väärtusi, turgu kui ka likvideerimist, kuna väärtuse liigi muutus võib toimuda pangast olenemata.

Kahjuks ei kajastu see asjaolu määruses nr 254-P kuidagi.

Sellega seoses tundub asjakohane analüüsida üksikasjalikult sama objekti turu- ja likvideerimisväärtuste suhet ning selle suhte määravaid tegureid.

Likvideerimisväärtuse mudelid

Üleminek pandilepingu sõlmimisel kindlaksmääratud pandieseme turuväärtuselt pandieseme likvideerimisväärtusele toimub turuväärtuse korrutamise teel vähendava likvideerimiskoefitsiendiga.

Art.liq. (T) = Püha turg (T) x K vedelik., (1)

Kus Art.liq. (T)- tagatise likvideerimisväärtus ajahetkel T;

Vana turg (T)- tagatise turuväärtus ajahetkel T;

Vedelikule- likvideerimiskoefitsient, mis määrab pandieseme müügi ebatüüpiliste tingimuste tõttu pandiobjekti väärtuse vähenemise suuruse.

Turuväärtuse ajasõltuvuse määrab eelkõige turutingimuste dünaamika, eseme vananemine ja kulumine jne.

Tagatisobjekti müügitingimuste ebatüüpilisus on üldiselt tingitud kahest peamisest tegurist:

• piiratud müügiaja tegur;
• sundmüügi tegur – ostjate initsiatiivi mõjutav psühholoogiline aspekt.

Nendel tingimustel määratakse likvideerimismäär järgmiselt:

Vedelikule = Aja järgi x Välja, (2)

Kus Aja järgi- piiratud müügiaja tegurit arvestav koefitsient;

Väljapoole.- koefitsient, mis võtab arvesse sundmüügi teguri mõju objekti likvideerimisväärtusele.

Kui näiteks vastavate objektide turutingimused ajas muutuvad, võivad ajas muutuda nii K aeg kui ka K ex, mis loomulikult toob kaasa K vedeliku muutumise. Autorite sõnul võib selle asjaolu siiski esimese ligikaudse hinnangu järgi tähelepanuta jätta.

Näiteks Yu Kozyri töö on pühendatud piiratud müügiaja teguri arvestamisele 4 , kus kaalutakse kolme alternatiivset likvideerimisväärtuse sõltuvuse mudelit ilma sundmüügist põhjustatud allahindlust arvestamata, kui objekti müügiperiood on lühem kui tavapärane eksponeerimisperiood objekti müümisel tavatingimustele vastavates tingimustes. turuväärtuse määratlus.

Teise teguri kohta järeldab Yu Kozyr, et teise teguri (sundmüügi teguri) mõju suurust on võimatu realistlikult analüütiliselt hinnata.

S. Dolgin tuvastas lisaks piiratud eksponeerimise perioodile objekti likvideerimismüügi ajal järgmise madalama taseme tegurite süsteemi, mis määravad sundmüügi teguri 5 :

• turu areng;
• objekti üldine investeerimisatraktiivsus;
• objekti turuväärtuse absoluutväärtus;
• turutingimused hindamispäeval;
• turunduse tase.

Victor ja Valeri Galasjukovi tööde sarjas 6, 7 Sundmüügi teguri hindamiseks tehakse ettepanek tugineda müüdava objekti “nõudluse hinnaelastsuse” mõistele. Samas said autorid avaldise koefitsiendile K el.sp., millel on objekti turuväärtuse väärtust kahandav mõju.

Võib-olla ei saa nõustuda sellega, et nõudluse elastsus kui mikroökonoomiline põhikontseptsioon võimaldab võtta arvesse kõiki S. Dolgini antud madalama taseme tegureid, kuid see kontseptsioon on keskendunud "turule selle puhtas tähenduses". vorm”, kus ostu-müügiobjektide hinnakujunduse määrab vaid pakkumise ja nõudluse suhe ning ostjad ostavad teatud asju peamiselt enda vajadusteks, mitte hilisemaks edasimüügiks.

Alternatiivset lähenemist demonstreeris A. Rodin 8 , kus objekti potentsiaalse ostja motiveerimise küsimust vaadeldakse sellest vaatenurgast, kas ta saab objekti ostmisest tavapärasest eksponeerimisperioodist lühema perioodi jooksul teatud kasumimäära ja sellele järgnevast müügist. objekti turuväärtuses perioodil, mis vastab tavapärasele kokkupuuteperioodile, ja kasutades selle toimingu rahastamiseks laenatud vahendeid.

Kuna A. Rodin käsitleb vara likvideerimise juhtumit omaniku pankroti ajal ja jätab seega võlausaldaja huvide rahuldamise küsimuse tähelepanuta, ei ole väärtus, mida ta nimetab turuks, tegelikult vara turuväärtus. objekt valemis (1), kuid turuväärtus juba K ajaga korrutatud, mis on omane panditud vara likvideerimismüügile.

Sel juhul eeldatakse ilmselt, et vara potentsiaalne ostja on teada. Nendel tingimustel määravad tema valmisoleku objekti ostmiseks kaks asjaolu: kasumimäär, mida ta peab selle toimingu tegemiseks enda jaoks piisavaks, ja ressursside maksumus, mida ta selle toimingu jaoks kaasab.

Ilmselgelt on selle lähenemise erijuhtum üsna laialt levinud “edasilaenu”: laenu väljastamine pangaga seotud ettevõttele objekti ostmiseks ja selle kasutamine tagatisena.

Eeltoodut arvesse võttes võime järeldada, et objekti sundmüügi teguri (K nt valemis (2)) arvesse võtmist saab teha kahel alternatiivsel viisil: võttes arvesse nõudluse elastsust (antud juhul , K ex = K el.sp.) ja arvestades spekulatiivset huvi ostjat (antud juhul K out = K sip).

Allpool käsitleme üksikasjalikumalt ja järjekorras piiratud aja teguri mõju objekti likvideerimismüügile, samuti sundmüügi teguri mõju vastavalt Victori ja Valeri Galasjukovi ning A. kahele alternatiivsele mudelile. Rodin.

Piiratud müügiaja tegur

K aja sõltuvust kirjeldav valem. objekti likvideerimismüügi hetkest esitame selle alljärgneval kujul 9 :

K aeg=(1+(i:m)) –(Td x m) , (3)

Kus Td- allahindlusperiood (aastad);

m- intresside kogumisperioodide arv aasta jooksul (12 korda);

i- aastane diskontomäär, mida kasutatakse päästmisväärtuse arvutamisel (väljendatuna kümnendmurruna);

Тd = Tr – Tf , (4)

Kus Tr- objekti mõistlikult pikk eksponeerimisperiood tüüpilistel müügitingimustel (aastad);

Tf- objekti fikseeritud eksponeerimisaeg sundmüügi tingimustes (aastates).

Joonis 1 näitab seost Aja järgi objekti likvideerimismüügi efektiivsest tulumäärast ja erinevatest väärtustest Td.

Selgelt on näha, et objekti likvideerimismüügi piiratud aja tegur võib oluliselt mõjutada sama objekti turu- ja likvideerimisväärtuse suhet.

On märkimisväärne, et ajafaktori mõju määr suureneb oluliselt i-ga.

Metoodika koostajate sõnul on „kui hindamisobjektiks on pandiobjekt ja pandipidajaks pank, siis võetakse likvideerimisväärtuse (i) arvutamisel kasutatav aastane diskontomäär aastamäära tasemel. pangalaenud, mis määratakse turuandmete põhjal” 10 .

Autorite sõnul ei vasta see väide aga tõele. Aastaseks diskontomääraks (i) tuleb võtta mitte laenu aastaintress, mille tagatiseks on antud objekti pant, vaid mingi “objekti likvideerimismüügi tegelik tulumäär”, mis võtab ka arvestada vastavates mõõtühikutes “... viivist, täitmisega viivitamise tõttu tekkinud kahju hüvitamist, samuti pandipidajale pandieseme ülalpidamiseks vajalike kulutuste ja sissenõudmise kulude hüvitamist” (artikkel. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 337 "Pandiga tagatud nõue").

Sellest tulenevalt on praeguste laenuintresside juures näiteks väikeste ja keskmise suurusega ettevõtete jaoks, võttes arvesse kolimisega seotud trahve ja kulusid, tagatise säilitamist pangas, samuti turunduskulusid, „efektiivne tulumäär. objekti likvideerimismüük” võib ületada intressimäära, laenu enda tasuvus enam kui kahekordistub, mis nihutab panga poolt tegelikult nõutavad i väärtused 30–60% aastas.

Jooniselt 1 on selge, et mida lähemal on Tf väärtus Tr väärtusele, seda väiksem on objekti müügi piiratud aja teguri mõju likvideerimisväärtusele ja vastupidi, seda olulisem on Tf väärtus. erineb Tr väärtusest, seda rohkem erineb objekti likvideerimisväärtus selle turuväärtusest samal ajahetkel.

Peatugem asjaoludel, mis autorite hinnangul määravad määruse nr 254-P kohaselt võlausaldajapanga motivatsiooni “... tagatise sundraha sundvõtmise aluse tekkimise päeva” saabumisel.

Tuleb märkida, et dokumendis ei ole ei definitsiooni ega loetelu "pandi sundtäitmist põhjustavatest asjaoludest". Ilmselt peaks seda tegema pank iseseisvalt ning kajastama asjakohastes sisedokumentides ja lepingutes (laen ja tagatis).

Erandiks on hüpoteek, kui need asjaolud on seadusega sätestatud ja võimaldavad väga ranget võimalust vastavalt artikli 2 lõikele 2. 16. juuli 1998. aasta föderaalseaduse nr 102-FZ (muudetud 26. juunil 2007) "Hüpoteegi (kinnisvarapant)" punkt 50 "Hüpoteegiga seatud vara sundtõusmise põhjused": "Kui hüpoteegis ei ole sätestatud teisiti leping, perioodiliste maksetega täidetud kohustuse tagamiseks panditud vara sundõigus on lubatud maksetähtaegade süstemaatilisel rikkumisel, st kui maksete tegemise tähtaegu rikutakse rohkem kui kolm korda 12 kuu jooksul, isegi kui iga viivitus on tühine.

Mõelgem näiteks juhtumile, kui laenuvõtja ei maksa kolme kuu eest (ei ole teinud kolme kuumakse) ning seda peetakse vajalikuks ja piisavaks asjaoluks tagatise sulgemiseks.

Sel juhul on pangal 180 päeva aega tagatise sulgemiseks. Ainult sel juhul on pangal võimalus mitte teha ootamatuid kulutusi täiendavate reservide jaoks laenu väljastamisel vastavalt määruse nr 254-P punktile 6.5 (kui võimalike kahjude reservi suurus arvutati väärtuse alusel tagatisest).

See asjaolu on ilmne ja määrab Tf väärtuste vahemiku - hindamisobjekti fikseeritud kokkupuuteperiood sundmüügi tingimustes - vahemikus Tf< 0,5 года (180 дней, 6 месяцев).

Vaatleme tagatise ja olukorra kujunemise lihtsaimat varianti, s.o. võimalus, kui pantija paneb pandi vabatahtlikult müüki spetsialiseeritud organisatsioonis, kellega pangal on vastav leping.

Tuleb märkida, et selline arendus ei ole ilmselgelt kohustuslik – pigem on see ideaalne võimalus panga jaoks. Küll aga saab paljudel juhtudel (kuid sugugi mitte alati) panditud vara võimalikult kiirele müügile suunatud pandilepingu asjatundliku koostamisega viia sündmuste tegelik areng ideaalile lähemale.

Nüüd määratleme väärtuse Tr- hinnatava kinnisvara mõistlikult pikk eksponeerimisperiood tüüpilistel müügitingimustel.

Autorite hinnangul on sellise väärtuse mõistliku määramise võimalus üks vajalikke tingimusi määruse nr 254-P nõude täitmiseks, mille kohaselt „II kvaliteedikategooria andmine võib hõlmata: ... tagatist. asjade stabiilne turg kindlaksmääratud tagatisvarade jaoks …”.

Ehk kui pank ei suuda Tr väärtust määrata 30 päeva täpsusega, siis stabiilse tagatisturu olemasolust ei maksa rääkidagi ning sellist tagatist ei saa ega tohi lugeda tagatiseks alates punktist. määruse nr 254-P seisukohast (sel asjaolul peatume allpool, kui vaadeldakse tagatise nõudluse hinnaelastsusteguri mõju likvideerimiskordajale).

Samas jäetakse pangale "teatud lünk" kujul "... ja (või) muu piisav alus arvata, et vastavat tagatist on võimalik müüa kuni 180 kalendripäeva jooksul alates kuupäevast. tagatise sulgemise aluste ilmnemisest. See variant vastab autorite arvates A. Rodini töös kirjeldatule, s.o. võimalus tuntud ostjaga, kes on tagatisobjektist hästi informeeritud ja on otsustanud saada teatud määral spekulatiivset kasumit.

Oletame, et väärtuse Tr = 1 aasta määramiseks on alust. See on autorite sõnul Moskva linna elamukinnisvaraturu ülemine hinnang, Moskva piirkonna äärelinna kinnisvaraturu optimaalne hinnang ja spetsiaalsete tehnoloogiliste seadmete turu minimaalne hinnang (näiteks offset). trükimasinad), kuid see ei kehti näiteks üksikute mudelite autode turul – lühikese kasutuseaga (alla kolme aasta) välismaised autod, kus Tr võib olla oluliselt väiksem (6 kuud või vähem).

Seetõttu valemis (4) väärtus Td = Tr – Tf tuleb võtta vähem kui 6 kuud.

Siin on panga jaoks dilemma:

• keskenduge tegelikkuses Td minimaalsetele võimalikele väärtustele, näiteks ühele kuule, ja alahinnake seeläbi likvideerimisväärtust, kuid minimeerige trahve ja trahve ning suurendage seeläbi likvideerimisväärtust, vähendades i; või
• keskenduda maksimaalsetele võimalikele väärtustele Td = 6 kuud ja seeläbi suurendada likvideerimisväärtust, suurendades samal ajal trahve ja trahve ning vähendades seeläbi likvideerimisväärtust, suurendades i.

• pank - võimalused adekvaatseks turunduseks (vajadusel ja võimalusel potentsiaalsete ostjate otsimine ja likvideerimismüügi faktist teavitamine ning nendega kauplemine);
• potentsiaalsed ostjad - aeg rahaliste ressursside koondamiseks (vajadusel ja laenatud vahendite kaasamiseks);
• hilinenud laenuvõtjal on aega olukord parandada.

Lisaks minimeerib teine ​​võimalus autorite sõnul panga riski, mis on seotud potentsiaalse võimalusega, et hüpoteegipidaja vaidlustab tagatise müügi tehingu orjastamise tõttu (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 179 punkt 1). "... raskete asjaolude koosmõjul tehtud tehingu kehtetus": "... tehing, mille isik oli sunnitud tegema raskete asjaolude koosmõjul enda jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel. , mida teine ​​pool ära kasutas (orjastamistehing), võib kohus kannatanu taotlusel kehtetuks tunnistada.» Sel juhul ei tulene tagatisvara likvideerimismüügi ebasoodsad tingimused otseselt mitte tagatise kiirendatud müügi faktist, vaid laenulepingus ja tagatislepingus määratletud trahvidest ja trahvidest.

Võttes kokku ajafaktori mõju sama tagatise turu- ja likvideerimisväärtuse suhtele kokkuvõtlikult, võime põhjendatult väita, et tegelikkuses peaksime eeldama, et tagatise likvideerimisväärtus (eeldusel stabiilne turg eelnimetatud sarnastele objektidele) jääb vahemikku 60–90% turuväärtusest. See tuleneb vajadusest aktsepteerida pandiobjekti likvideerimismüügi puhul kehtivat intressimäära vähemalt 40% aastas ning eseme realiseerimise aeg likvideerimistingimustes on kaks või enam korda lühem kui tavalistel turutingimustel. .

Nõudluse elastsusteguril põhinev turukäsitlus

Nüüd käsitleme kahte mudelit sundmüügi teguri mõju kohta sama objekti turu- ja likvideerimisväärtuste suhtele.

Vastavalt Victor ja Valeri Galasyuki pakutud mudelile saab nõudluse hinnaelastsuse koefitsiendi (Kel.sp.) määramiseks vajalike andmete olemasolul määrata selle valemiga 11 :

Et el.sp. = th |ED|, (5)

Kus th- hüperboolne puutuja;

ED- nõudluse hinnaelastsus.

Seda tüüpi sõltuvust kasutasid autorid, kes lähtusid puhtalt kvalitatiivsetest kaalutlustest: hüperboolne puutuja võtab väärtused nullist ja kaldub ühtsusele, mitte kunagi selleni. Seetõttu võib soovi korral leppida ka teist tüüpi sarnaste omadustega sõltuvusega.

Nõudluse tegeliku hinnaelastsuse arvutamiseks võite kasutada järgmist valemit 12 :

Kus ED- nõudluse hinnaelastsus;

Q1- objekti nõudluse algväärtus;

Q2- objekti nõudluse lõppsumma;

P1- objekti turuväärtus;

P2- objekti likvideerimisväärtus.

Sõltuvalt nõudluse hinnaelastsusest eristatakse kõige sagedamini järgmisi nõudluse liike:

• absoluutselt mitteelastne - |ED| = 0, kui nõutav kogus ei muutu hinna muutumisel;
• mitteelastne - 0< |ED| < 1, когда относительное изменение величины спроса меньше, чем относительное изменение цены;
• ühikulise elastsusega - |ED| = 1, kui nõutava koguse suhteline muutus on võrdne hinna suhtelise muutusega;
• elastne - |ED| > 1, kui nõutava koguse suhteline muutus on suurem kui suhteline hinnamuutus;
• absoluutselt elastne - |ED| = u, kui lõpmata väike hinnamuutus toob kaasa lõpmata suure muutuse nõutavas koguses.

Samal ajal on absoluutselt elastset ja absoluutselt mitteelastset nõudlust reaalsetes majandustingimustes peaaegu võimatu rahuldada.

Seega, mida suurem on nõudluse hinnaelastsuskoefitsiendi väärtus, seda ebaolulisem, kui muud asjaolud on võrdsed, erineb objekti likvideerimisväärtus selle turuväärtuse väärtusest.

Juhtudel, kui puuduvad usaldusväärsed andmed nõudluse hinnaelastsuse arvutamiseks, teevad autorid ettepaneku kasutada tabelis 1 toodud nõudluse hinnaelastsuse koefitsiendi määramiseks lihtsustatud protseduuri.

Tabelis 1 on toodud sõltuvuse K el.sp. kahest parameetrist, millest igaüks võtab kolm väärtust. Soovi korral saate suurendada nii parameetrite arvu kui ka võimalike väärtuste arvu ning seeläbi suurendada K el.sp määramise täpsust.

Tulles tagasi määruse nr 254-P seisukohalt tagatise tagatiseks klassifitseerimise tingimuse juurde (“... nimetatud tagatisele stabiilse turu olemasolul...”), tuleks küsida, kas kõrge spetsialiseerumisega ja vähese ostjaskonnaga objektide turgu võib pidada stabiilseks. Autorite sõnul on vastus ühemõtteline - see on võimatu. Veelgi enam, autorite arvates on likviidsuse seisukohalt vastuvõetamatud kõik objektid, mille nõudluse elastsus nende järele on halvem kui „nõrgalt mitteelastsus“, s.t. nõudluse elastsuse koefitsiendiga alla 0,68.

Tabeli 1 andmete kasutamise näitena viime läbi potentsiaalse nõudluse elastsuse võrdleva kvalitatiivse analüüsi Moskva ja Moskva piirkonna kinnisvaraturu erinevates segmentides.

Moskva ja Moskva piirkonna kinnisvaraturu kvalitatiivne analüüs nõudluse elastsuse seisukohalt

Moskva ja Moskva piirkonna kinnisvaraturg on nõudluse elastsuse kvalitatiivseks uurimiseks tabelis 1 toodud parameetrite järgi kõige lihtsam ja arusaadavam. Ilmselgelt on mõiste "arenenud" sellel turul täielikult rakendatav ja seetõttu on põhjust vastavaid esemeid tõsiselt tagatiseks pidada.

Sellel turul saab eristada kahte makrosegmenti - elamukinnisvara makrosegmenti, mis koosneb linna- ja äärelinna kinnisvara segmentidest, ning ärikinnisvara makrosegmenti, mis koosneb jaemüügi-, büroo-, lao-, tööstus- ja eriotstarbelisest kinnisvarast. segmentide (hotellid, restoranid, spordikeskused jne) kinnisvara. Igas segmendis eristatakse klasse, alamklasse jne, mille sees nõudluse elastsuse arvestamine jääb kvalitatiivse analüüsi ulatust välja.

"Ostjate arvu" kriteeriumi järgi jagunevad need segmendid autorite sõnul kolme rühma järgmiselt:

1) "oluline" - linna elamukinnisvara. Isegi kõige üldisematel kaalutlustel on selge, et kõigist tuvastatud segmentidest on ostjate arv selles segmendis maksimaalne ja ületab oluliselt potentsiaalsete ostjate arvu teistes segmentides eraldi;

2) "keskmine" - äärelinna elamukinnisvara, bürookinnisvara, jaemüügikinnisvara. Potentsiaalsete ostjate arv nendes segmentides on väiksem kui linnaelukondliku kinnisvara segmendis, kuid suurem kui lao-, tööstus- ja erikinnisvara segmendis;

3) "alaealine" - lao-, tööstus-, erikinnisvara. Nendes segmentides on potentsiaalsete ostjate arv autorite sõnul väiksem kui kõigis teistes.

Kõikide objektide “spetsialiseerumisastet” kõigis segmentides hindavad autorid “oluliseks”, mis on tegelikult üsna ilmne, kuna välistatud on näiteks äärelinna kinnisvara kasutamine linnakuna ja selle kasutamine tööstuslikuna. , kuigi sellel on mõtet, kuid , vähemalt ei ole tüüpiline.

Seega, kui kasutame tabelis 1 toodud kriteeriume, siis:

• linna elamukinnisvara iseloomustab mõõdukalt elastne nõudlus ja elastsuskoefitsient 0,94;
• äärelinna elamukinnisvara, büroo- ja kaubanduskinnisvara iseloomustab veidi ebaelastne nõudlus ja vastavalt elastsustegur 0,68;
• lao-, tööstus- ja erikinnisvara jaoks - absoluutselt mitteelastne nõudlus ja nullelastsuse koefitsient, millel, nagu eespool märgitud, pole praktilist tähendust. Ilmselt on sel juhul vaja kasutada elastsuskoefitsienti 0,16.

Vaatamata oma lihtsusele nõuab tabeli 1 kasutamine ettevaatust, kuna nõudluse hinnajaotust iseloomustava üksikasjalikuma teabe olemasolul võib valemite (5) ja (6) abil arvutamine anda nii oluliselt kõrgemaid kui ka oluliselt madalamaid väärtusi. nõudluse elastsuse koefitsient võrreldes nende "frontaalse" arvutusega tabelis 1 esitatud andmete põhjal.

Näiteks vaatleme lähemalt Moskva lähistel asuvat äärelinna kinnisvaraturu segmenti.

Näide nõudluse hinnaelastsuse kasutamisest, et analüüsida äärelinna kinnisvara aktsepteeritavust tagatisena

Andmed nõudluse ja pakkumise vahekorra kohta Moskva lähistel asuva äärelinna kinnisvaraturul 2006. aastal laenati I. Terentjevi artiklist 13 (Tabel 2).

Tabelist 2 on näha, et pakkumise ja nõudluse tasakaal on täheldatav hinnasegmendis 400-600 tuhat dollarit, segmentides kuni $ 200 ja 200-400 tuhat ületab nõudlus oluliselt pakkumist ning segmendis üle 800 tuhande dollari, vastupidi. , ületab pakkumine tõsiselt nõudlust.

Järelikult, kui objekti hind langeb näiteks 1200 tuhandelt $ 900 tuhandele, s.o. olulisel määral 25%, nõudlust ei suurene ja sellest tulenevalt ei saa eeldada objekti likviidsuse suurenemist - nõudlus on ebaelastne või isegi täiesti mitteelastne.

Sarnase järelduse võib teha ka objekti hinna languse kohta kõigis hinnasegmentides. Seetõttu tuleks nõudluse elastsuse tagamiseks ja kinnisvara likviidsuse suurendamiseks liikuda madalamate hinnasegmentide poole.

Nii et näiteks objekti hinna langetamine 900 tuhandelt dollarilt 700 tuhandele suurendab nõudlust 11 tuhandelt 24 tuhandele, 900 tuhandelt 500 tuhandele - 11 tuhandelt 49%-le jne, s.o. olulisem kui suhteline hinnalangus. Järelikult muutub nõudlus elastseks ja on võimalik arvestada objekti likviidsuse kasvuga.

Tabelis 3 on toodud andmed nõudluse elastsuse koefitsientide arvutamiseks Moskva lähistel asuvate äärelinna kinnisvara erinevate turu- ja likvideerimisväärtuste jaoks, kasutades valemeid (5) ja (6) ning tabelis 2 olevaid andmeid.

Tabelist 3 on näha, et kõigil juhtudel muudab ühe hinnasegmendi võrra madalamale liikumine nõudluse väga elastseks ning edasist hinnaalandust ei tohiks pidada sobivaks, sest isegi vaatamata nõudluse elastsusmooduli edasisele suurenemisele, suureneb elastsus. nõudluse koefitsient on nendevahelise seose vormi määratluse tõttu hüperboolse puutuja kujul juba tühine.

Ilmselt on see asjaolu mudeli piiranguks, sest ka kõige üldisematest ideedest on selge, et pakkumishinna oluline – kahe või kolme hinnasegmendi võrra – alandamine peaks kaasa tooma uute sihtostjate – spekulatiivsete investorite – kaasamise. kinnisvara – ja seeläbi kiirendada objekti likvideerimisprotsessi elluviimist. Kuid rangelt võttes ei võta tabeli 2 andmed arvesse selliste ostjate nõudlust, vaid põhinevad rahulikel turutingimustel – kui ostjad ostavad ainult eluks vajaliku ega kavatse üle maksta ning müüjad ei kavatse. kiirendada kinnisvara müügiprotsessi läbi hindade alandamise.

Sellegipoolest on võimalik, et tuleks valida sobivam elastsusteguri sõltuvuse vorm selle moodulist.

Seega arvutatakse K el.sp. annab nõudluse hinnaelastsuse andmete põhjal oluliselt erinevaid väärtusi kui 0,68, mille autorid on saanud tabeli 1 andmetel põhinevas kvalitatiivses analüüsis.

Veelgi enam, kui hinnaelastsust korralikult arvesse võtta, on K el.sp. oluliselt kõrgem kui 0,68 ja seetõttu võib sellise väärtuse kasutamine viia müügihinna põhjendamatult alahindamiseni. Samas, kasutades K el.sp. = 0,68 tuleks lugeda õigustatuks ülemises hinnasegmendis ja objektide turuväärtusega kuni 1200 tuhat dollarit, mis viib objekti ühe hinnasegmendi võrra madalamale. Kui objekti turuväärtus on veelgi suurem, tuleb taotleda El.sp. isegi vähem kui 0,68, mis annab sama tulemuse.

Seega võib isegi nende kvalitatiivsete kaalutluste põhjal teha järgmised järeldused:

• tagatise likviidsuse seisukohalt on kõige vastuvõetavam Moskva lähistel asuv äärelinna kinnisvara turuväärtusega kuni 800 tuhat dollarit - selles hinnasegmendis on nõudluse suhteline kasv alati olulisem kui suhteline hinnalangus;
• Moskva lähistel asuva äärelinna kinnisvara pantimisel turuväärtusega üle 1000 tuhande dollari tuleks arvestada vajadusega oluliselt alandada likvideerimismüügi hinda - kuni 50% või rohkem, mis absoluutarvudes on 300–500 tuhat dollarit või rohkem. . Ainult sellisel tingimusel peaksime ootama nõudluse kiirenenud kasvu.

Alternatiiv turule lähenemisele spekulatiivse ostjaga

Nagu eespool öeldud, eeldab selline lähenemine hüpoteegipidajale tuttava ostja olemasolu, kes taotleb selle objekti spekulatiivsest edasimüügist huvitavat kasumit, millest ta on hästi teadlik. Näiteks võivad sellised ostjad olla spetsialiseerunud edasimüüjad: kinnisvaramaaklerid, automüüjad, hüpoteegipidaja konkurendid jne.

Selle lähenemisviisi kasutamine ei ole tegelikult alternatiiv madalate – alla 0,68 – nõudluse elastsuse koefitsientide puhul, mis on määratud tabelist 1.

A. Rodini töö andmete põhjal 14 objekti turuväärtust vähendava koefitsiendi kohta saame kirjutada järgmise avaldise ostja spekulatiivse huviga arvestamise tõttu (Ksip):

Ksip = (1 – (in.p. (Td)) / (1 + (krediit (Td)), (7)

Kus icredit. - laenu võtmise intressimäär;

in.p.- investori tulumäär, antud juhul - tulu, millest on lahutatud kogutud vahenditega seotud kulutused, kuid arvestamata muid projekti elluviimisega seotud investori kulusid.

Td = Tr – Tf- antud juhul tähistab laenatud vahendite kaasamise perioodi Tr ja Tf - nagu valemis (4), hindamisobjekti mõistlikult pikka eksponeerimisperioodi tüüpilistes müügitingimustes ja objekti fikseeritud eksponeerimisperioodi sundmüügi tingimused.

Tabelis 4 on toodud koefitsiendi sõltuvuse arvutamise tulemused, võttes arvesse ostja spekulatiivset intressi (K sip) laenu määrast ja tähtajast, samuti projekti tasuvuse määra investorile - ostjale. .

Tabel 4 näitab, et ostja spekulatiivse huvi arvessevõtmine alternatiivina nõudluse elastsusele turul võib viia ka likvideerimisväärtuse olulise vähenemiseni ning turuväärtuse vähenemise määr on seda suurem, mida spekulatiivsem on ostja kavatsus. on (kõrge, võrreldes ligitõmbamismääraga, tasuvusmääradega), mida pikem on laenuvahendite kaasamise periood (st seda tugevamini ületab tüüpilistel müügitingimustel hinnatava kinnisvara mõistlikult pikk eksponeerimisperiood kinnisvaraobjekti fikseeritud riskiperioodi). kinnisvara sundmüügi tingimustes) ning seda suurem on laenuvahendite kaasamise määr.

Piiratud aja tegurite mõju objekti likvideerimismüügile ja sundmüügile

Nüüd pöördume tagasi valemi (2) juurde ja ühendame mõlema vaadeldava teguri mõju üheks likvideerimiskoefitsiendi väärtuseks.

Ülaltoodud andmetest järeldub, et mõlema ülalkirjeldatud teguri ühine arvestamine võib isegi siis, kui vastavate objektide arenenud turu olemasolu tingimus on formaalselt rahuldatud, anda likvideerimiskoefitsiendi väärtused alla 0,50. Lisaks tuleks selliseid likvideerimissuhte väärtusi pidada eeldatavaks.

See tähendab, et isegi kui on tagatud tingimus «tagatise turuväärtus on laenu väljastamisel kaks korda suurem laenuvõla suurus» (võimalike kahjude katteks kohustusliku reservi tingimus), laekuvad rahalised vahendid laenu väljastamisel. tagatisasja likvideerimisest ei pruugi suure tõenäosusega piisata vähemalt kõigi võlausaldaja nõuete rahuldamiseks.

Sellise võimaluse olemasolul tuleks aga silmas pidada veel üht olulist asjaolu, mis piirab määruse nr 254-P seisukohalt tagatise vormis pandi kohaldatavust. Nimelt vastavalt punktile 6.5 „Tagatis ei ole käesolevate reeglite tähenduses arvesse võetav, kui: ... on alust tunnistada laenu tagatise olemasolust tulenevate õiguste realiseerimise võimatust ilma laenu olulist kahju kaotamata. tagatise suurus (väärtus).

Määruses nr 254-P mõiste “oluline väärtusekaotus” ei ole defineeritud, kuid võib eeldada, et tagatise kahekordne väärtusekaotus ei ole veel “oluline”. Kaudselt viitab sellele eelkõige võimalike kahjude kohustusliku reservi vastavus tagatise turuväärtuse ja laenuvõla suuruse kahesajaprotsendilisele suhtele.

Ettevaatlikult tuleks aga suhtuda ka suuremasse suhe tagatise turuväärtuse ja laenuvõla summa vahel.

See on tingitud asjaolust, et kohtuliku sundtõestamise korral võib kohus keelduda pandi sundvõtmisest, kui ilmneb selge ebaproportsionaalsus pandipidaja nõuetega panditud vara väärtuse suhtes. Sama võib olla ka hüpoteegipidaja poolt tagatisvara müügi fakti edasikaebamisel ja kohtuvälisel sissenõudmisel. Sel juhul lähtub kohus vajadusest määrata panditud vara algne müügihind, mis tuletame meelde, et lähtuvalt turuväärtusest. 15 .

Artiklis T.S. Lvovoy 16 Selliste keeldumiste kohta tuuakse kaks näidet: ühel juhul ületas panditud vara väärtus nõuete suurust 3,0 korda, teisel juhul - 3,9 korda.

Seega, kui pandilepingus on ette nähtud kohtulik panditud vara arestimise menetlus või selline menetlus võib tekkida hüpoteegipidaja soovil, peaks pank lähtuma pandi turuväärtuse ja pandisumma suuruse maksimaalsest lubatud vahekorrast. nõuded on 300%.

Sellest tulenevalt on riskantne kasutada likvideerimisväärtuse arvutatud väärtusi, mis on turuväärtusest enam kui kolm korda madalamad.

Tagatisvara väärtuse regulaarse ümberhindamise eelistest

Määruse nr 254-P punkt 6.4 määrab, et «tagatise õiglase väärtuse ... määrab krediidiasutus jooksvalt, kuid vähemalt kord kvartalis. Reservi suuruse määramisel võetakse arvesse tagatise õiglase väärtuse muutusi...”

Tihti käsitlevad pangad seda nõuet formaalselt (v.a väärtpaberid) ning tagatise ümberhindamise peamiseks motivaatoriks on just reservi suuruse korrigeerimise või kinnitamise vajadus.

Samal ajal muutub paljude tagatiste turuväärtus ajas, mis võib oluliselt mõjutada turu- ja likvideerimisväärtuste suhet ning seda asjaolu tuleks arvesse võtta alates laenu väljastamise hetkest.

Turuväärtuse ajasõltuvust võivad mõjutada vähemalt kaks peamist tegurit.

Esiteks on tegemist turutingimustega ja selle prognoosiga pandilepingu kehtivusajal.

Kinnituseks võib tuua 2006. aastal toimunud kõigi prognoosidega vastuolus olnud "laviinilaadse" Moskva elukondliku kinnisvara väärtuse tõusu. Ilmselgelt neutraliseeris selle teguri mõju sel hetkel suures osas likvideerimismüügi mõju. tegur vastava tagatise väärtusest.

Ilmselgelt hakkavad turuväärtuse tõusu mõjutama näiteks sellised tegurid nagu täiendavate imporditollimaksude kehtestamine välismaistele autodele jne.

Lisaks võime julgelt ennustada näiteks sõiduautode pidevat ja pidevat kallinemist, kuna vastupidist – hindade langust – pole kunagi täheldatud.

Tagatisvara vananemise ja kulumise tegur toimib pidevalt turuväärtuse langetamise suunas.

Näiteks mootorsõidukite loomuliku füüsilise kulumise (AMV) suurust saab määrata “Metoodilise juhendi...” järgi. 17 .

Eelkõige üksikisikutele kuuluvate ja nende isiklikuks otstarbeks kasutatavate sõiduautode puhul jääb vastavalt käesolevale metoodilisele juhendile ... põhilise loomuliku füüsilise kulumise summa vahemikku 5–8% aastas, olenevalt klass ja tootjariik. Eraldi tuleb märkida, et need andmed saadi autode müügipakkumiste kohta suure hulga teabe analüüsimise, mitte matemaatiliste mudelite põhjal. Järelikult ei ole need spekulatiivsed, vaid pigem objektiivsed.

Sõiduautode töötingimuste muudatused, mis suurendavad kulumist, suurendavad seda vahemikus 1,00 kuni 1,45 korda.

Vananemine võib teatud tüüpi objektide turuväärtust veelgi tugevamalt mõjutada. Näiteks arvuti- ja kontoritehnika turuväärtus väheneb kahe-kolme aastaga mitu korda ning ühe aastaga võib see langus olla üle 50%. Seda seletatakse mudelivalikute pideva uuendamisega.

Need mõjud, mis on tagatise turuväärtuse analüüsimisel võib-olla nii olulised, mõjutavad oluliselt tugevamalt selle likvideerimisväärtust.

On ka juhtumeid, kus teatud tüüpi toiduainete müük oli ootamatult piiratud või riigi poolt täielikult keelatud (Gruusia ja Moldaavia veinid, viin, Poola liha jne). Ilmselgelt võib sellistel tingimustel tagatise turuväärtus nullida.

Lõppsõna

Eeltoodud andmed ja kaalutlused näitavad autorite hinnangul selgelt tõsiasja, et tagatistööd pangas ei saa üles ehitada ainult tagatisobjekti turuväärtuse määramise alusel.

Näiteks juhtiva hindamisportaali Appraiser.ru foorumis arutati muu hulgas järgmist küsimust: „Hindamisettevõtte akrediteerimisel nõuab pank, et vastavasse lepingusse lisataks säte, et hindaja kohustub hüvitama hindamisfirma vahe hindamisaktis märgitud tagatise väärtuse ja tagatise arestimise käigus panka tegelikult laekunud summa vahel. Mida selles olukorras teha?

Võttes arvesse käesolevas artiklis toodud andmeid, saab ilmselgeks, et tagatise väärtuse "jaotustegur" "turuks", "likvideerimiseks" ja "õiglaseks" avaldub antud juhul täies mahus. On ilmne, et hindaja peab silmas “turuväärtust”, pank “likvideerimisväärtust”, määrus nr 254-P aga “õiglast” väärtust.

Samas, nagu ülaltoodud andmetest nähtub, suudab hindaja (või pank iseseisvalt) tagatisobjekti turuväärtuse suurepäraselt ja usaldusväärselt määrata, kuid tegelikkuses on seda lühikese ajaga võimatu sobiva hinnaga müüa. aega ja see on võimatu objektiivsetel põhjustel, mitte hindaja (või pangatöötaja) süül.

Ilmselgelt seda ei juhtu, kui on täidetud järgmised tingimused.

1. Likvideerimisväärtus peaks saama pankade tagatistöös täiskoha ja võrduma turuväärtusega.

2. Määruses nr 254-P on vaja pandieseme õiglase väärtuse mõistet määratleda kui väärtust, mis:

• laenulepingu sõlmimisel ja nõuetekohasel täitmisel võrdväärne “turuga”;
• on samaväärne "likvideerimisega", kui ilmnevad asjaolud, mis annavad aluse pandi sulgemiseks.

Samuti on võimalik ümber sõnastada kohustusliku reservi tingimust võimalike kahjude katteks, lähtudes nõudest "tagatisvara likvideerimisväärtus ei ole väiksem laenuvõtja kõigi kohustuste summast." Sellest tulenevalt peavad pangad koostama vastavad sisedokumendid, mis vormistavad likvideerimisväärtuse määramise algoritmi. Kuid autorite sõnul:

• esiteks ei too see muud kui kasu;
• teiseks on selles artiklis toodud selle lähteteave ja jääb üle vaid seda loominguliselt kasutada;
• kolmandaks võimaldab see vähelikviidseid tagatisi juba laenutaotluse läbivaatamise etapis „ära lõigata“; on isegi võimalik, et pangad on oma töös tagatistega spetsialiseerunud, mille osas on neil täielik arusaam, kuidas ja kuidas neid müüa, mitte lähtudes põhimõttest “võtame kõik, kuni kulu kahekordistub võla suurus”;
• neljandaks võimaldab see pandilepingutesse lisada pandi müügihinda reguleerivad sätted pandipidaja poolt vabatahtlikult või panga poolt eseme üleandmisel pandipidajale jne, mis tõstavad pandi hoolsusastet. pantija panditehingu sõlmimisel.

Selle kasuks võib tuua ka muid argumente.

Nii turu- kui ka likvideerimisväärtus tuleb määrata laenu väljastamise ajal ja seejärel regulaarselt, kuid vähemalt kord kvartalis. See võimaldab vähemalt pangal tagatise likvideerimisväärtuse kriitilise vähenemise korral laenuvõtjalt laenu täiendava tagatise andmist põhjendatult nõuda.

Ideaaljuhul tuleks tagatist käsitlevates õigusaktides teha asjakohased muudatused, et määrata enampakkumise algväärtus kohtuliku sulgemismenetluse korral, mis ei võrdu turuväärtusega, vaid likvideerimisväärtusega – see asjaolu on tagatise andmise kohaselt. autoritele, on suurem mõju kui näiteks vallasvara tagatise kohustuslik registreerimine.

Veelgi enam, seda arvesse võttes võib ringluses olevate kaupade pant, mida paljud vihkavad definitsioonilt, tagatise liigilt likviidsena, ilmneda kvalitatiivselt erineval kujul.

Tegelikult võib adekvaatse analüüsiga selguda, et lihtsam ja odavam on korraldada kvaliteetset kontrolli ringluses olevate kaupade saadavuse ja liikumise üle, kui kanda olulisi kahjusid, mis on seotud näiteks lao- ja kaubamajade mittemüümisega. tööstuskinnisvara. 1 Zamulina I. Uus tagatisseadus vähendab intressimäärasid keskmiselt 2–3% // RBC.Credit. 12.07.2007.

2 Ülevaade Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku pandinormide kohaldamisega vahekohtutes seotud vaidluste lahendamise praktikast // Lisa Vene Föderatsiooni kõrgeima vahekohtu 15. jaanuari 1998. aasta kirjale nr. 26.

3 2. oktoobri 2007. aasta föderaalseadus nr 229-FZ “Täitemenetluste kohta” (jõustub 1. veebruaril 2008).

4 Kozyr Yu hinnanguline likvideerimisväärtus, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1610.

5 Dolgin S. Pankrotivara likvideerimisväärtuse hindamise kord (tunnused), http://www.arni.ru/arni/doc/stat/170402_dolgin.htm

6 Galasyuk Victor V., Galasyuk Valery V. Meetod nõudluse elastsuse arvestamiseks hinna järgi objektide likvideerimisväärtuse määramisel, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1608

7 Galasjuk Viktor V., Galasjuk Valeri V. Metoodilised soovitused omandi ja omandiõiguste hindamiseks sundmüügi ja lühendatud kokkupuuteperioodi tingimustes, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1595

8 Rodin A. Likvideerimisväärtuse hindamise metoodika // Hindamise küsimused. 2003. nr 1.

9 Seda tüüpi sõltuvust kasutati Victor ja Valeri Galasjukovi töödes. Sarnast tüüpi sõltuvust kasutas Yu Kozyr ühes kolmest tema kaalutud mudelist.

10 Galasjuk Viktor V., Galasjuk Valeri V. Metoodilised soovitused omandi ja omandiõiguste hindamiseks sundmüügi ja lühendatud kokkupuuteperioodi tingimustes, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1595

11 Galasyuk Victor V., Galasyuk Valery V. Meetod nõudluse elastsuse arvestamiseks hinna järgi objektide likvideerimisväärtuse määramisel, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1608

12 Samuelson Paul. A., Nordhaus William D. Majandusteadus. - Per. inglise keelest - M.: Kirjastus "BINOM", 1997. Lk 99–106.

13 Terentjev I. Muutuvate suundade meetrid. Nõudlus äärelinna kinnisvara järele nihkub turistiklassi // Kommersant. 03/02/2007. Nr 33. Lk 20.

14 Rodin A. Likvideerimisväärtuse hindamise metoodika // Hindamise küsimused. 2003. nr 1.

15 Ülevaade vaidluste lahendamise praktikast, mis on seotud Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku pandi sätete kohaldamisega vahekohtute poolt // Lisa Vene Föderatsiooni kõrgeima vahekohtu 15. jaanuari 1998. aasta kirjale nr. 26.

16 Lvova T.S. Tagatud laenude õigustoe omadused // Pangalaen. 2007. nr 3. lk 77–78.

17 Metoodilised juhendid mootorsõidukite maksumuse määramiseks, arvestades loomulikku kulumist ja tehnilist seisukorda esitamise hetkel. RD 37.009.015-98 muudatustega nr 1, 2, 3, 4, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=187&Id=930

Al-r A. Slutski
Slaavi finantskeskus, president, Ph.D.

Anat. A. Slutski
Slaavi finantskeskus

Tagatise hindamine ja tagatise turuväärtuse määramine võimaldab luua õiglase suhte panditud vara väärtuse ja laenu suuruse vahel, samuti aitab ära hoida tehingupoolte vahelisi lahkarvamusi, mis tekivad tagatise sundtäitmisel ja tagatist kasutades laenusaaja kohustuste osaline täitmine. Hüpoteeklaenude ja muude laenuliikide arenedes on selline teenus nagu tagatise hindamine. Laenu saamisel iseseisev tagatise hindamine loob kindla ja õiglase õigusliku aluse laenuandja ja laenuvõtja edasiseks suhtlemiseks ning praegu ei koosta pangad reeglina laenulepinguid ilma hüpoteegiga koormatud vara eelhinnanguta.

Pant kui viis kohustuste täitmise tagamiseks

Kõige tõhusam viis kohustuste täitmise tagamiseks on pant, kuna võlausaldaja nõuete rahuldamine pandiga ei sõltu ei võlgniku ega käendaja majanduslikust seisundist, mis võimaldab võlgniku kohustusi reaalselt täita. võlausaldaja pandi esemeks oleva vara arvelt.

Vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 334 kohaselt on pandiga tagatud kohustuse alusel võlausaldajal (pandipidajal) õigus, kui võlgnik seda kohustust ei täida, saada pandi alusel tagatist. panditud vara väärtust eelistatult selle vara omaniku (pantija) teiste võlausaldajate ees, välja arvatud seaduses sätestatud erandid. Samuti kinnitab tagatise eelist kohustuste tagamise muude meetoditega võrreldes eesõigus sundmüügil.

Selleks, et pant oleks tõeliselt sobiv ja tõhus tagatisviis, tuleb konkreetse vara pandi esemena käsitlemisel pöörata tähelepanu järgmistele olulistele punktidele.

1. Vastavalt art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 335 kohaselt võib asja pantijaks olla selle omanik või isik, kellel on selle majandusliku juhtimise õigus, ning õiguse pantijaks isik, kellele panditud õigus kuulub. Sellest tulenevalt peab potentsiaalne hüpoteegipidaja esitama laenuandjale dokumentaalsed tõendid oma õiguste kohta tagatiseks pakutavale varale. Sellised dokumendid võivad olla: leping, mille alusel vara omandati (õigused üle läksid), koos tõenditega vara omandiõiguse ülemineku kohta Art. Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklid 223, 224 (üleandmis-vastuvõtuakt, arve, konossement, muu omandiõigusdokument olenevalt lepingutingimustest) või õiguste üleandmine (tekkimine); riikliku registreerimisega seotud vara (õiguste) kohta - vastav registreerimistunnistus.

Praktikas tekib sageli olukord, kus hüpoteegipidaja ei suuda vara soetamise aluseks olevat lepingut anda selle aastate jooksul kaotamise tõttu. Sel juhul on Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 234 omandatava retsepti kohta. Selle artikli kohaselt tekib isik - kodanik või juriidiline isik -, kes ei ole vara omanik, kuid kes omab kohusetundlikult, avalikult ja pidevalt kas viisteist aastat oma kinnisvara või viis aastat muud vara. selle kinnisvara omandiõigus.

Vastavalt artikli lõikele 4 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 234 soetusaegumise ajal isikute valduses olevate asjade suhtes, kelle valdusest võib neid vastavalt art. Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklite 301 ja 302 kohaldamine algab mitte varem kui asjakohaste nõuete aegumistähtaeg.

Vene Föderatsiooni Kõrgeima Arbitraažikohtu pleenumi 25. veebruari 1998. aasta resolutsiooni N 8 punktis 17 on märgitud, et omandamise aegumistähtaeg algab mitte varem kui tagasivõtmisnõude aegumistähtaeg. omaniku või muu tiitliomaniku kohta.

Nende nõuete suhtes kohaldatav aegumistähtaeg on kolm aastat (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 196) ja vastavalt artikli lõikele 1. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 200 hakkab kehtima päevast, mil isik, kelle õigust rikutakse, sai teada või oleks pidanud oma õiguse rikkumisest teada saama. Tuginedes Art. lõike 1 normile. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 200 kohaselt ei ole võimalik kindlaks määrata aegumistähtaja algust, see küsimus on hinnanguline ja tuleb lahendada igal konkreetsel juhul, võttes arvesse konkreetseid asjaolusid. Pealegi on need asjaolud reeglina teada ainult potentsiaalsele hagejale ning isikul, kes peab end omandava aegumise reeglitest tulenevalt vara omanikuks, puudub teave selle kohta, millal omanik (teine ​​omanik) rikkumisest teada sai. tema õigustest. Järelikult ei ole vara omandiõigust tõendavate dokumentidega tutvudes võimalik kindlalt tuvastada isiku omandiõiguse tekkimise hetke omandamisaegumise tõttu. Samas tuleks eeltoodut arvesse võttes lähtuda isiku vallasvara omandiõiguse kinnitamise eesmärgil sellest, et omandamisvanuse reeglite kohaselt vara nõudja peab esitama tõendid nimetatud vara omandiõiguse kohta. (reeglina on need raamatupidamisdokumendid) vähemalt kaheksa aastat.

Võttes tagatiseks rendiõigust või muid õigusi võõrale varale, tuleb meeles pidada, et ilma omaniku või selle majandusjuhtimise õigust omava isiku nõusolekuta ei ole selline tagatis lubatud, kui seadus või leping keelab tagatiseks oleva omaniku või selle majandusjuhtimise õigust omava isiku nõusoleku. selle õiguse võõrandamine ilma nende isikute nõusolekuta.

2. Vastavalt art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 336 kohaselt võib pandi esemeks olla igasugune vara, sealhulgas asjad ja varalised õigused (nõuded), välja arvatud ringlusest kõrvaldatud vara, võlausaldaja isiksusega lahutamatult seotud nõuded, eelkõige nõuded. alimentide, elule või tervisele tekitatud kahju hüvitamise ja muude õiguste eest, mille loovutamine teisele isikule on seadusega keelatud. Teatud liiki vara, eelkõige kodanike vara pantimine, mis ei kuulu arestimisele, võib olla seadusega keelatud või piiratud. Varaliikide loetelu, mida ei saa sulgeda, sisaldub art. Vene Föderatsiooni tsiviilkohtumenetluse seadustiku artikkel 446. Vene Föderatsiooni kultuurialaste õigusaktide aluste artikkel 51 (kinnitatud Vene Föderatsiooni Ülemnõukogu poolt 09. oktoobril 1992 N 3612-1) sätestab, et riigi- ja munitsipaalmuuseumides, kunstigaleriides säilitatavad kultuuriväärtused, raamatukogud, arhiivid ja muud valitsusasutused ei saa olla tagatiseks. Vastavalt Art. Föderaalseaduse “Hüpoteegid (kinnisvara pant)” artiklis 63 ei ole hüpoteegid lubatud:

riigi või munitsipaalomandis olevad maatükid;

Maatüki osad, mille pindala on väiksem kui Vene Föderatsiooni moodustavate üksuste määrustega ja kohalike omavalitsuste määrustega mitmesugusel otstarbel ja lubatud kasutusega maa kohta kehtestatud miinimumsuurus.

Piiratud panditava vara loetelu kinnitati Vene Föderatsiooni presidendi 22. veebruari 1992. a määrusega N 179. Nimekirjas on vara, mille vaba müük on keelatud. Vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 129 kohaselt võib selline vara kuuluda ainult teatud käibes osalejatele või selle olemasolu ringluses on lubatud eriloaga. Seega ei ole nimetatud vara pantimine iseenesest keelatud, kuid pandipidajal võib tekkida raskusi sellise vara sundtäitmisega, kuna selle omandajate ring on piiratud. Vastavalt Vene Föderatsiooni valitsuse 10. detsembri 1992. aasta määrusele N 959 tarnitakse nimetatud vara (toodete) tarbijatele, kellel on luba seda kasutada Vene Föderatsioonis, või kvootide alusel.

Vaatame mõningaid tagatise liike, mis on panganduspraktikas üsna levinud.

Laenu tagasimaksmise kohustuste täitmise tagatiseks võetakse tagatiseks omandiõigus rahalistele vahenditele, mis edaspidi hüpoteegipidaja kontole kantakse. Reeglina kasutatakse sellist tagatist juhul, kui vahendite maksjaks on üsna tuntud ja rahaliselt usaldusväärne organisatsioon. Vaatamata seda tüüpi tagatiste laialdasele kasutamisele tuleb meeles pidada, et leping, mille alusel neid õigusi tagatisena aktsepteeritakse, on kehtetu vastavalt artiklile. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 168, kuna see on vastuolus artikliga 168. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik 336. Õigusi rahale võib pantida ulatuses, milles on võimalik loovutada pangakonto lepingust tulenevaid õigusi, ning kontolepingu kehtivuse ajal ei ole pangakonto lepingujärgsete õiguste osaline loovutamine võimatu. Seega saab varaliste õiguste pantimine kontol olevate rahaliste vahendite osas toimuda ainult nende õiguste osas, mis tekivad pärast pangakonto lepingu lõppemist (kontol olevate rahaliste vahendite jäägi suhtes). See seisukoht põhineb vahekohtupraktikal seoses nõuete loovutamise võimalusega pangakonto lepingu kehtivusajal (vt nt Vene Föderatsiooni Kõrgeima Arbitraažikohtu Presiidiumi 05.27.1997 resolutsioonid N 584/97, 04.29.1997 N 4966/96, 29.04.1997 N 1435/97).

Kaubamärgi ainuõigust omavad pantijad pakuvad pankadele kaubamärgiõigusi laenu tagasimaksmise kohustuse täitmise tagatiseks. Samal ajal ei näe Vene Föderatsiooni 23. septembri 1992. aasta seadus N 3520-1 “Kaubamärkide, teenusemärkide ja kaupade päritolunimetuste kohta” otseselt ette võimalust kaubamärgi õiguste üleandmiseks pandina. Vastavalt Art. Art. Käesoleva seaduse §-de 25, 26 kohaselt on kaubamärgi ainuõiguse üleandmine võimalik üksnes loovutamise vormis ning kaubamärgi kasutusõiguse üleandmine on võimalik litsentsilepingu alusel. Seadus ei näe ette muid kaubamärgi või selle kasutusõiguse üleandmise vorme. Seega teostada kaubamärgi ainuõigust või selle kasutamise õigust vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 350 on võimatu. Järelikult on võimatu neid õigusi tagatisena aktsepteerida.

Üsna sageli pakutakse tagatiseks lisaks väärtpaberitele, mille pandimise spetsiifikat allpool käsitletakse, pantija osalust aktsiaseltsi põhikapitalis.

02.08.1998 föderaalseaduse nr 14-FZ “Piiratud vastutusega äriühingute kohta” (edaspidi LLC seadus) artikkel 22 annab äriühingu osalisele õiguse pantida oma osa (osa aktsiast) volitatud ettevõttes. äriühingu kapitali teisele osalisele või kolmandale isikule. OÜ põhikapitali osa pantimine kolmandale isikule on võimalik ainult ettevõtte osalejate üldkoosoleku otsusega, mis on vastu võetud kõigi ettevõttes osalejate poolthäälteenamusega, välja arvatud juhul, kui on vaja suuremat häälte arvu. LLC põhikiri ei näe ette, et osalejad peaksid sellise otsuse tegema. Osalust LLC põhikapitalis ei saa pantida, kui ettevõtte põhikirjas on selliste tehingute tegemine keelatud. Seega peaks LLC põhikirja osaluse tagatisena vastuvõtmise otsusele eelnema LLC põhikirja õiguslik kontroll, et teha kindlaks, kas see sisaldab ülaltoodud sätteid.

Samuti on vaja kontrollida ettevõttes osaleja tasumist talle kuuluva, tagatiseks üle antud aktsia eest, kuna vastavalt Art. AS-i seaduse § 21 kohaselt saab äriühingu liikme osa võõrandada ainult selles ulatuses, mille eest on tasutud. Kui panditakse mittetäielikult tasutud osa, määratakse pandi eseme määramisel LLC-s osaleja tegelikult tasutud osa.

3. Vastavalt artikli 3 lõikele 3 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 334 kohaselt tekib pant lepingu alusel, samuti seaduse alusel selles nimetatud asjaolude ilmnemisel, kui seaduses on ette nähtud, mis vara ja tagatakse pant. milline kohustus tunnistatakse pandituks.

Seaduse alusel pandi tekkimine on sätestatud näiteks Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 488: krediidiga müüdud kaubad, alates selle ostjale üleandmise hetkest kuni täieliku tasumise hetkeni, loetakse müüja poolt pandituks, et tagada ostja poolt oma kohustuse täitmine. tasuda kauba eest, kui ostu-müügilepingus ei ole sätestatud teisiti. Seda reeglit tuleks järgida pandi õigusliku ekspertiisi läbiviimisel. Tagatiseks pakutava vara soetamise aluseks oleva lepingu analüüsimisel tuleb tähelepanu pöörata lepingus sätestatud maksekorrale. Kui pantimise hetkel ei ole ostja (hüpoteegipidaja) kinnisasja eest tasunud, st on olemas seadusest tulenev pant, on selle vara pantimine laenu tagasimaksmise tagatiseks hilisem pant. Vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 342 kohaselt, kui panditud vara muutub muude nõuete tagamiseks teise pandi objektiks (hilisem pant), rahuldatakse järgmise pandipidaja nõuded selle vara väärtusest pärast eelmiste pandipidajate nõudeid. . Seega on vara järelpandiks võtmisel vaja hinnata varasemate pandipidajate nõuete suurust ja ajastust ning korreleerida need pantimise eseme hinnanguga, et järgmisel pandipidajal oleks vara müügist piisavalt rahalisi vahendeid. pandi teema.

Hilisemad pandid on lubatud, välja arvatud juhul, kui eelnevad pandilepingud seda keelavad. Selle nõude rikkumine toob kaasa hilisema pandi tunnistamise artikli alusel kehtetuks. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik 168. Vähendamaks sel põhjusel tagatisest ilmajäämise riski, on vaja nõuda hüpoteegipidajalt tagatiseks pakutavale varale pandi vormis koormise puudumist kinnitavate dokumentide esitamist (väljavõte pandiraamatust, väljavõte Ühtne riiklik kinnisvaraõiguste register). Vastavalt artikli lõikele 3 342, on pantija kohustatud teatama igale järgnevale pandipidajale andmed kõigi selle vara olemasolevate pantide kohta, mis on sätestatud artikli lõikes 1. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 339 ja vastutab selle kohustuse täitmata jätmisega hüpoteegipidajatele tekitatud kahjude eest.

Vastavalt artikli lõikele 5 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 488 kohaselt võite nõuda, et hüpoteegipidaja lisaks kinnisvara ostulepingusse tingimuse, et kuni täieliku makse tegemiseni ei panda vara müüjale.

Seaduse alusel tekib laenusaaja vastava elamu või korteri omandiõiguse riikliku registreerimise hetkest hüpoteek elamule või korterile, mis on täielikult või osaliselt soetatud või ehitatud panga või muu krediidiorganisatsiooni krediidivahenditega. (Föderaalseaduse “Hüpoteegi” (kinnisvara hüpoteek) artikkel 1, artikkel 77, muudetud kujul, jõustus 11. jaanuaril 2005 30. detsembri 2004. aasta föderaalseadusega N 216-FZ).

4. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 339 kehtestab kirjaliku pandilepingu sõlmimise nõude, mida saab järgida nii ühe dokumendi vormis vormistatud kirjalikus lepingus kui ka vahetuse korral. dokumentide pandilepingu poolte vahel posti-, telegraafi-, teletaibi-, telefoni-, elektroonilise või muu ühenduse kaudu, mis võimaldab meil usaldusväärselt tuvastada, et dokument pärineb lepingupoolelt. Selleks, et pooltel oleks selline võimalus, peavad nad esmalt kokku leppima kavandatavad sidevahendid, poolte tuvastamise viisid (postiaadress, faksinumber, e-posti aadress jne) ning dokumentide vahetamise korra (määrama kindlaks) tähtajad, volitatud isikud, sisenemise kord ülalnimetatud sidevahendite abil sõlmitud lepingu alusel). Seda lepingut saab rakendada ühe dokumendi kujul koostatud lepinguga. Hüpoteegilepingu puhul Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 339 näeb ette ka kohustusliku registreerimise viisil, mis on kehtestatud vastava varaga tehingute registreerimiseks.

Tagatise hindamine

Tsiviilseadustik ei kehtesta nõudeid tagatise väärtuse määramiseks. Samas võib pandi esemeks oleval varal olla mitu erinevat hinnangut: bilansiline väärtus, turuväärtus, aktsiaseltsi juhatuse või üldkoosoleku panditehingu sõlmimise otsuses sisalduv hind. , mis on selle aktsiaseltsi jaoks suurtehing või huvitehing. Tekib küsimus: millised neist hinnangutest peaksid pooled pandilepingusse selle olulise tingimusena sisse panema? Tagatisvara hindamine on poolte kokkuleppel määratud hindamine, mis ei pruugi kattuda ei turu- ega bilansilise väärtusega. Seejuures pandieseme hind (tehinguhind), mis sisaldub aktsiaseltsi juhatuse või üldkoosoleku otsuses teha panditehing, milleks on suurtehing või tehing. intressiga, peab selle olulise tingimusena sisalduma pandilepingus.

Lepingu poolte hinnang tagatisele peab olema objektiivne ja korrelatsioonis kas tagatise bilansilise väärtuse või turuväärtusega. Senise panganduspraktika kohaselt määratakse tagatise hindamine kinnisvara turuväärtuse diskonteerimise teel. Tundub, et kui tagatisvara hindamist oluliselt alahinnata, siis võib öelda, et osapooled ei leppinud nimetatud hinnangus kokku. Samuti tuleb silmas pidada, et tagatise väärtus ei tohi olla madalam pandiga tagatud kohustuse summast, vastasel juhul puudub tagatisel tagatise iseloom (välja arvatud juhul, kui pandiga tagatakse osa põhikohustusest, mille suurus on võrdne tagatise väärtusega).

Vara tagatiseks vastuvõtmisel peaksite meeles pidama art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 348, mis sätestab, et panditud vara sundraha sundvõtmisest võib keelduda, kui laenuvõtja rikkus tagatud kohustust äärmiselt ebaoluliselt ja pandipidaja nõuete suurus on seetõttu selgelt ebaproportsionaalne panditud vara väärtusega. . Seega peab tagatise väärtus olema vastavuses tagatava kohustuse summaga.

Kui soovite oma tagatist hinnata, võite meiega ühendust võtta kasutadeskontaktinfo . Helista meile, aitame! Meiega töötamine on tulus ja mugav. Loodame teid oma klientide seas näha!