Majanduse udu ja rahvusvaluuta devalveerumise taustal hakkasid kasvama investeerimisriskid ehitatavate elamute valdkonnas. Aktsionäride peamine hirm on 2008. aasta olukorra kordumine. See tähendab projektide külmutamist ja arendajate hävitamist. Föderaalseadus-214 on mõeldud täna aktsionäride õiguste kaitsmiseks. Millised on aktsionäride õiguste kaitse garantiid täna ja millised konkreetsed õigused neil on?

Ühisehituse tingimused vastavalt föderaalseadusele-214, mida tuleb järgida

Lepingu objekt, selle otsene maksumus ja selle rakendamise periood määratakse DDU-ga (ligikaudne omakapitali osalusleping), mis sõlmitakse vastavalt föderaalseadusele-214. Vastavalt tsiviilseadustiku artiklile 450 ei ole võimalik neid lepingutingimusi ühepoolselt muuta:

1. Objekti omadused, samuti ehitusaeg, vastavad rangelt arendaja ametlikul veebisaidil avaldatud/kinnitatud projekti deklaratsioonile.
2. Objekti maksumus peab vastama lepingus määratule.
3. DDU on rangelt määratletud ja garantiiaeg iga konkreetse ehitusprojekti jaoks (jagatud).
4. DDU-s sätestatud tingimuste rikkumise tagajärjeks on arendajale väga tõsised sanktsioonid.
5. Vastavalt föderaalseadusele-214 on aktsionäridelt raha kaasamine võimalik arendajal alles pärast projekti deklaratsiooni avaldamist, pärast selle objekti ehitamiseks loa saamist, pärast seadusega kehtestatud omandiõiguste registreerimise või rendi-/allrendilepingu registreerimise korda. saidi jaoks. Ühesõnaga, lepingut sõlmiv aktsionär ei pea muretsema selle pärast, kas projektiga on kokku lepitud.
6. Tasub teada, et arendaja annab aktsionäridele kohustusi ka tagatisega, milleks on maatükk (või selle krundi rendiõigus), tsiviilvastutuskindlustus või pangaorganisatsiooni tagatis.

Koolieelse hariduse riiklik registreerimine.

Ühiskapitali ehitamise üheks võtmeprobleemiks (enne seaduse vastuvõtmist) oli võimalus sõlmida ühe korteri kohta mitu lepingut korraga. Tänapäeval on tänu uuele seadusele DDU kohustuslik riiklik registreerimine. See tähendab, et seda probleemi enam ei eksisteeri.

Ehituse tingimuste ja kvaliteedi garantiid vastavalt föderaalseadusele-214 - millised õigused on aktsionäridel?

Mida ütleb seadus ajaliste garantiide kohta?

DDU kohustuslik ja oluline tingimus on eluaseme otsese üleandmise periood aktsionärile. See periood on lepingus kindlaks määratud ja selle tingimuse täitmine on arendajale kohustuslik. Kui konkreetse objekti ehitamise ja selle järgmise kasutuselevõtu tähtaegadest ei peeta kinni (olenemata põhjustest), on arendaja kohustatud sellest olukorrast aktsionärile eranditult kirjalikult teatama 60 päeva enne DDU-s märgitud perioodi lõppu. , ning seejärel pakkuma aktsionärile nende tähtaegade muutmise lisa/lepingu sõlmimist.

Mida ütleb seadus kvaliteedigarantiide kohta?

Eelkirjeldatud seaduse p 7 kohaselt peab arendaja poolt aktsionärile üleantava korteri kvaliteet rangelt vastama kõikidele DDU, projekteerimisdokumentatsiooni ettenähtud tingimustele, samuti kõigile teadaolevatele tehniliste/linnaplaneerimise eeskirjade nõuetele ning muud kohustuslikud nõuded. Tingimustele mittevastavuse (üks tingimus) tuvastamisel on aktsionäril õigus...

1. DDU hinna proportsionaalne alandamine.
2. Hüvitada kõik aktsionäridele tekkinud kulutused seoses puuduste/puuduste kõrvaldamisega.
3. Või et arendaja kõik puudused tasuta kõrvaldaks.

Kui arendajad ei täida kõiki aktsionäri seadusest tulenevaid nõudeid, on viimasel õigus leping ühepoolselt lõpetada, samuti nõuda kõigi tema investeeritud vahendite tagastamist koos hilisema intresside tasumisega.

Samuti on oluline meeles pidada:

1. Sellise punkti puudumine lepingust „arendaja ei vastuta vara võimalike puuduste eest“ ei ole põhjus loobumiseks. Vastavalt seaduse artiklile 7 on aktsionäril õigus need tingimused kohtus vaidlustada.
2. Lepingute suhtes, mille sõlmivad mitte juriidilised isikud äritegevuseks, vaid üksikisikud perekondlike vajaduste rahuldamiseks, kohaldatakse Vene Föderatsiooni tarbijaõiguste kaitse seadust (koos kõigi sellest tulenevate tagajärgedega arendajale).
3. Vastavalt föderaalseadusele-214 ei tohi objekti enda garantiiaeg olla lühem kui 5 aastat. Ja ehitatud rajatise insenertehnoloogiliste seadmete puhul on see garantiiaeg vähemalt 3 aastat. Määratud perioodi algus on eluruumi osanikule üleandmise dokumendi (akti) allkirjastamise hetk.

Osanikul on õigus esitada arendajale pretensioone ehituse kvaliteedi kohta kogu deklareeritud garantiiaja jooksul.

Kas jagatud ehituslepingut on võimalik lõpetada – millised õigused on aktsionäridel föderaalseaduse-214 alusel?

Raha kogumist kodanikelt ja juriidilistelt isikutelt elamute ja muu kinnisvara ühiseks ehitamiseks, samuti selliste objektide omandiõiguse tekkimist protsessis osalejate seas reguleerib spetsiaalne föderaalseadus. № 214 . Samuti kehtestab see tagatised kaasinvestorite õiguste, õigustatud huvide ja vara kaitseks.

Seaduse tagatised kehtivad neile osanikele, kes on sõlminud ühisehituses (DDU) osalemise lepingud.

Selliseid garantiisid on mitu:

• Likvideerida pettuste võimalus, mille käigus kogutakse kodanikelt raha olematute rajatiste ehitamiseks. Sel eesmärgil keelab seaduse nr 214-FZ artikkel 3 arendajal sõlmida kodanikega lepingut kuni:
• ehitusloa saamine,
• projekti deklaratsiooni avaldamine, paigutamine ja/või esitamine,
• rajatise ehitamiseks mõeldud maatüki omandiõiguse riiklik registreerimine arendaja poolt (või rendileping, selle krundi allrendileping).
• Korterite “topeltmüügi” võimaluse kaotamine. Art. Seaduse nr 214-FZ artikkel 4 näeb ette DDU kirjaliku sõlmimise. Selline leping kuulub riiklikule registreerimisele ja loetakse sõlmituks alles alates sellise registreerimise hetkest.
• Pankroti (tahtliku pankroti) korral ei saa arendaja kaasinvestoritele mitte midagi jätta. Vastavalt Art. Seaduse nr 214-FZ artikli 13 kohaselt loetakse kõik ühisehituses osalejad alates DDU riikliku registreerimise hetkest tagatiseks:
• arendajale kuuluv maatükk (või selle maatüki rendi- või allrendiõigus),
• ja sellele kohale ehitatav korterelamu ja/või muu kinnisvaraobjekt.

Arendajate tegevus DDU raames kodanikelt raha kaasamisel on riigi kontrolli all Vene Föderatsiooni moodustavate üksuste volitatud organite poolt. Moskvas on need funktsioonid määratud linnaplaneerimise poliitika ja ehituse kompleksi Moskomstroyinvest struktuuriga.

Otsus korterite jaotamise kohta tehakse elamukooperatiivi juhatuse üldkoosolekutel. Samas tuleb sageli ette juhtumeid, kus ehitatavasse majja plaanitakse kortereid olla kordades vähem, kui on seda ehitust rahastanud aktsionäre ning esimeste seas võivad olla need aktsionärid, kes ühistuga viimastena liitusid. saada korter.

Elamuehituskooperatiivide (HÜS) ja elamu- ja hoiuühistute (HÜS) raames kodanikelt raha kaasamine ehitamiseks ei taga nende liikmete kui ühisehituses osalejate õiguste tagamist. Elamukooperatiivide ja elamukooperatiivide tegevust reguleerivad vastavalt Vene Föderatsiooni elamuseadustiku ja 215-FZ "Eluasemekogumiskooperatiivide kohta" sätted.

Kaasaegsed ehitusmaterjalide tehnoloogiad. Intervjuu Poliplast North-West LLC peadirektori Aleksei Valerievich Emelyanoviga

X

Eluhäkk eksperdilt: kuidas valida õiget äritreenerit?
Meie külaline on Aleksei Gusev.

X

Kuidas kaitseb föderaalseadus 214 aktsionäride õigusi?

Praeguses majandusolukorras kardavad ühiskapitali ehitamisel osalejad, kas nende korterid ehitatakse ja võõrandatakse õigel ajal ning kas föderaalseadus-214 suudab kaitsta aktsionäre ehitustähtaegade rikkumise ja ehitusprojektide külmutamise eest? Partnerõiguskeskuse peadirektor Pavel Krjukov rääkis, millised õigusaktid aktsionäre kaitsevad.

Pavel, palun tuleta meile meelde, millised seadused kaitsevad täna aktsionäride õigusi.

Esiteks on see föderaalseadus-214, mis reguleerib üksikasjalikult suhteid jagatud omakapitali ehitamise valdkonnas. See sisaldab reegleid, mis sätestavad aktsionäri õiguse saada sunniraha, kui arendaja rikub korteri võõrandamise tingimusi, õigust ühepoolselt keelduda osaluslepingu sõlmimisest, õigust alandada lepingu hinda ning hulk muid õiguslikke mehhanisme, mis võimaldavad aktsionäril kriisi ajal reageerida hetkeolukorrale ja kaitsta teie õigusi.

Samuti peaksite arvestama Vene Föderatsiooni tarbijaõiguste kaitse seaduse ja tsiviilseadustiku üldsätetega. Kuid ilma rikkumistega silmitsi seisva aktsionäri enda aktiivse tegevuseta ei saa ega tööta Vene Föderatsiooni õigusaktidega ette nähtud õiguslikud mehhanismid iseenesest. Seetõttu on väga oluline arendaja rikkumistele kiiresti reageerida. Vastasel juhul võivad aktsionäril tekkida tõsised probleemid.

Kas arendajatel on praeguses olukorras võimalik vältida trahve, mis on seotud majade kohaletoimetamise viibimise, ehituse külmutamise jms?

Kuna arendaja vastutus, sealhulgas trahvid, on ette nähtud Vene Föderatsiooni kehtivate õigusaktidega, on aktsionäril kõik õigused saada oma kohustuste rikkumise korral, kui see on tema süü. hüvitis.

Praeguses olukorras võib aga näiteks korteri võõrandamise tähtaegade rikkumise eest sunniraha sisse nõudnud aktsionäril tekkida kohtulahendi täitmise võimatus. Arendajal ei pruugi olla rahalisi vahendeid, et maksta trahvi ja muud vara, mida võidakse sundkorras sulgeda.

Kuhu peaksid aktsionärid pöörduma, kui ehitusprojekt, millesse nad investeerisid, on külmutatud?

Kui ehitus on külmunud, siis ei tasu imet oodata. Kõigepealt peaksite kaitsma oma õigusi kohtus. Nii maatükk, millel ehitatakse, kui ka ehitatav maja on osanikule panditud alates osaluslepingu riikliku registreerimise hetkest.

Veelgi enam, kui tagatisel on alus sundvõtmiseks, on arendajal kohustus registreerida ehitatava maja omandiõigus lõpetamata ehitusprojektina. Ehituse lõpetamine või peatamine on just selline alus.

Osanikul on õigus tagatisraha sissenõudmiseks pöörduda kohtusse 6 kuu möödumisel ehitamise peatamise hetkest või hetkest, mil korter oleks pidanud talle võõrandama (lepingutingimuste järgi).

Millele tasuks praeguses majandusolukorras lepinguid sõlmides erilist tähelepanu pöörata? Kas omakapitali osaluslepingutesse võivad ilmuda uued klauslid ja tingimused?

Kuna seadus FZ-214 näeb ette võimaluse lepingu hinda poolte kokkuleppel muuta, siis kui leping sellise võimaluse näeb ette, siis peaksite paberite allkirjastamisel tähelepanu pöörama lepingutingimustele, mis määravad kindlaks lepingu maksumuse. korter, samuti maksetingimused.

Seega, kui omakapitali osaluslepingu kohane makse ei toimu korraga, vaid graafiku alusel, siis on äärmiselt oluline jälgida, et makse suurus ei oleks seotud dollari või euro vahetuskursiga, vaid fikseeritud rublades.

Portaali andmetel...

Maailmas pole täiuslikkust: isegi parim ühisehituses osalemise seadus uue hoone ostja jaoks ei kaitse teda kõigi hädade eest. Seadus ei ole punker, selles võib alati leida lünga. Siiski ei tohiks te alla anda. Kulutatud raha saab tagasi, küll kahjumiga, aga see on siiski parem kui mitte midagi.

See artikkel on viite- ja teabematerjal, mis on esitatud informatiivsel eesmärgil ja ainult informatiivsel eesmärgil.

Kui te pole selle teema eelmist artiklit "" lugenud, siis saate seda teha nüüd "" ja liigume edasi teema muude aspektide juurde.

Lõpetamata ehituse oht
30. detsembri 2004. aasta föderaalseadus nr 214-FZ “Korterelamute ja muu kinnisvara ühisehituses osalemise kohta ning teatud Vene Föderatsiooni seadusandlike aktide muutmise kohta” (koos muudatuste ja täiendustega) ja osalusleping (DDU) ), mis on selle alusel sõlmitud, ei garanteeri nad valminud vara kättesaamist. "Loomulikult läheb ühisosaluse lepingu registreerimise hetkest ühisehituses osalejatele tagatiseks üle maatükk, millel ehitatakse ja ehitatav objekt ise," märgib. Grigori Altuhhov, presidendi nõunik Finants- ja ehitusettevõte "Leader", aga selle pandi sissenõudmine on väga raske ja pealegi ei tähenda pantimise fakt seda, et maja saab valmis ja osanik majapidu tähistab.

Kui ehitus on väga loid või peatatud ja on ilmne, et maja ei saa õigeks ajaks valmis, võib osanik pöörduda kohtusse DDU lõpetamiseks. Ta peab tõendama, et olukord on keeruline ja arendaja ei täida oma kohustusi, kui kohus tema nõude rahuldab, saab ühisehituses osaleja loota tema makstud raha ja intresside tagastamisele; seda. Vastasel juhul peate ootama DDU-s märgitud korteri üleandmise tähtaega ja alles 6 kuud pärast seda saate vastavalt seaduse 214 artiklile 14 proovida pandit uuesti kohtu kaudu sulgeda. Selliste juhtumite puhul on vähe praktikat ja tavaliselt venivad kohtuvaidlused aastaid. Aga seadus ütleb, et kui kohus otsustab osanike nõudmised rahuldada, müüakse hüpoteegiga koormatud vara maha ja iga osanik saab osa tulust proportsionaalselt tema osaga ühisehituses, mis võib olla isegi väiksem kui summa, mille ostja tasus arendajale korterit ostes.

Lisaks algavad väga sageli pankrotimenetlused hooletute arendajate vastu, kes ei saa ehitust lõpule viia. Ühest küljest pole see isegi halb: pankrot, vastavalt Andrey Samara, Synergy LLC (SKM Groupi osalus) peadirektor - ratsionaalne lahendus investorite õiguste kaitse mehhanismis, kuid teisalt seisavad aktsionärid kindlasti silmitsi tohutute raskustega.

"Esiteks on ühisehituses osalejal õigus arendaja pankroti korral pankrotimenetluse algatamise hetkest ühepoolselt keelduda lepingu täitmisest," ütleb Dmitri Grinin, asepresident, ettevõtte "Hals-Development" kinnisvara- ja juriidilise osakonna direktor, mis tähendab, et tekib õigus nõuda rahalist hüvitist. Vastavalt «Maksejõuetus(pankroti)seaduse artiklile 201.5» võivad võlausaldaja-aktsionäri nõuded ületada sissemakstud vahendite summat, võttes arvesse inflatsiooni, turutingimusi jms, kuid seda, kas neid on võimalik rahuldada Vähemalt osa väidetest on suur küsimus.

Samuti jõustus eelmise aasta 15. augustil 12. juuli 2011 föderaalseadus nr 210 „Föderaalseaduse „Maksejõuetus (pankrot)” muutmise kohta ning Vene Föderatsiooni vahekohtumenetluse seadustiku artiklid 17 ja 223”. jõus, millega kehtestatakse arendusorganisatsioonide pankroti erikord . Tänu nendele uuendustele saavad aktsionärid nüüd nõuda pooleliolevaid eluruume ja saada osa omand pooleliolevas elamus . Kuid tee selleni on üsna raske.

Alustuseks peab osanik esitama arendajale nõude eluruumi võõrandamiseks pankrotiasja menetlevale vahekohtule ja vahekohtu juhile. Pealegi, nagu teatatakse Natalja Sergeeva, ettevõtte NDV-Real Estate juriidilise osakonna juhataja asetäitja, Seda tuleb teha 30 päeva jooksul alates vaatlusmenetluse kasutuselevõtu kuupäevast. Samuti peate tõendama oma nõuete paikapidavust, see tähendab, et tuleb esitada tõendid DDU-st tulenevate kohustuste täieliku või osalise täitmise kohta arendaja ees: leping ise, maksedokumendid, dokumendid mis tahes vara arendajale üleandmise kohta. , jne.

"Ja ainult juhul, kui vahekohus tunnistab eluruumide võõrandamise nõude põhjendatuks, lisatakse see eluruumide võõrandamise nõuete registrisse," ütleb Dmitri Grinin (Hals-Development). "Seejärel näidatakse registri vastavas veerus arendajale makstud summa (või võõrandatud vara väärtus), alamakstud maksete summa ja teave eluruumi kohta (selle pindala ja identifitseerimisandmed)," ütleb Andrey Samara (Synergy (SKM Groupi osalus)) .

Nagu praktika näitab, on mõnikord väga raske oma nõudega sellesse registrisse sattuda. Näiteks võib aktsionäride hulgas olla väga ettevõtlikke ja mõjukaid inimesi, kes püüavad nõuete arvu miinimumini viia (nii nad saavad juurde), või pressib hoolimatute vahekohtujuht teatud boonuseid registrisse kandmise eest välja.

Registri moodustamisel (selleks on eraldatud minimaalselt 30 päeva ja maksimaalselt 2 kuud) toob vahekohtu juht võlausaldajate üldkoosolekule küsimuse nõuete tagasimaksmisest lõpetamata ehitusprojekti ja maatüki üleandmisega. aktsionäridele. Siin saavad asja sekkuda mõjukad võlausaldajad, kelle huvides ei ole mitte vara võõrandamine aktsionäridele, vaid selle kaasamine kogu krediidikogumisse. «Kuid igal juhul on eluruumi üleandmine aktsionäridele vastavalt pankrotiseaduse artiklile 201.11 võimalik ainult siis, kui on täidetud mitmed tingimused, mille hulgas on see, et võlgniku allesjäänud varast peab piisama jooksva vara tasumiseks. esimese ja teise prioriteediga võlausaldajate maksed ja nõuded “- ütleb Dmitri Grinin (“Hals-Development”). See tähendab, et kui näiteks uut hoonet müümata ei ole võimalik võlga eelarvele tasuda, siis seda osanikele üle ei kanta. Sel juhul on ühisehituses osalejatel võimalik võlausaldajate registrit täiendada ja raha tagastada vaid juhul, kui pärast maatüki müüki ja pooleliolevat ehitamist ning esimese ja teise järjekorra võlausaldajate nõuete rahuldamist midagi alles jääb.

Tõsi, praegu püütakse sellist ebaõiglust likvideerida kindlustuse või pangagarantii abil. «Alates 1. jaanuarist 2014 kehtestatakse arendaja kohustuslik tsiviilvastutuskindlustus. Seadusandja hinnangul peab see tagama ühisehituses osalejale eluruumide võõrandamise kohustuste täitmise, mitte ainult tema panustatud raha tagastamise ning kahjude hüvitamise ja sunniraha. Kindlustus on võimalik asendada ka pangagarantiiga, kuid ilma arendaja või garantiilepinguta ühisehituses osalemise lepinguid ei registreerita,“ ütleb Natalja Sergeeva (“NDV-Real Estate ”). Kuid see kõik hakkab kehtima alles pärast 1. jaanuari 2014 sõlmitavatele DDU-dele, kuid praegu kehtivad kehtivad reeglid.

"Pealegi peavad ülaltoodud skeemi elluviimiseks lõpetamata ehituse osanikele üleandmisega selles ehituses osalejad asutama elamuehituse kooperatiivi (HBC)," teatab Natalja Sergejeva ("NDV-Real Estate"), mis iseenesest pole nii lihtne. Lisaks on aktsionäride vahel võimalikud vaidlused poolelioleva ehituse osade üle ja selle tulemusena võite jõuda eluruumideni, mis ei vasta DDU-s määratule, st erinevad paigutuse, kaadrite, asukoha poolest maja. Ja siis ei ole osa lõpetamata kinnisvaras sugugi sama mis valmis eluase. Selleks, et maja oleks elamiskõlbulik, tuleb see valmis ehitada. "Ja selleks peab ühistu loovutama endale kõik õigused objekti ehituse lõpuleviimiseks, koguma ehituse lõpuleviimiseks vajalikku raha, leidma töövõtja ja jälgima tema tööd," ütleb Daria Pogorelskaja, MIC kontserni juriidilise osakonna juhataja. Kuid maja ei pruugi siiski valmis saada. “Seejärel pannakse maatükk ja pooleliolev hoone enampakkumisele ning pärast müüki jagatakse saadud tulu osanike vahel,” teatab Roman Semchishin, TEKTA GROUPi investeerimisosakonna direktor. See aga ei suurenda elamispinda.

Tähelepanu väärib ka asjaolu, et arendaja pankroti korral saavad pooleliolevast ehitusest osa nõuda vaid need aktsionärid, kes panustasid raha otse arendajale, mitte vahendusfirmade kaudu. Ja ainult arendaja saab aktsionäridele vastata ja ainult oma varaga. Tänapäeval on väga levinud praktika, et arendaja loob väikeettevõtte, mis on küll deklareeritud arendajaks, kuid mille omandis pole praktiliselt midagi. Arendaja laenab talle raha ehitusobjekti rentimiseks, projektdokumentatsiooni väljatöötamiseks, seadmete rentimiseks jne ning ettevõte tagastab selle aktsionäride rahaga. Kui ehituse ajal ei ole arendajal rahalisi probleeme, aktsionärid saavad korterid ja kõik on rahul ning probleemide tekkimisel kuulutatakse välja arendaja pankrot, kellel praktiliselt puudub vara, ning arendaja ei vastuta aktsionäride ees.

Aktsionäridel võib probleeme tekkida ka siis, kui pooleliolev vara läheb üle uuele arendajale (pole vahet, kas eelmine pankrotistus või projekti müüs), sest nagu Andrey Samara (Synergy (SKM Group holding)) märgib, pole kumbki eluase. ega linnaplaneerimise seadusandlus ei näe ette õigusjärgluse mehhanismi, mis tähendab, et kõike võib juhtuda.

Natuke nõu
Üldjuhul ei ole seadus 214 ja osalusleping imerohi ega lahenda kõiki probleeme. Aga kui valida on seaduse järgi ehitatava projekti ja “hallide” skeemide järgi kortereid müüva projekti vahel, siis on parem valida esimene: “Kasvõi sellepärast, et ainult ettevõte, kes on saanud kõik vajalikud dokumendid ja load, mis tähendab, et väljavaade ehituse lõpuleviimiseks on suurem,” räägib Galina Sanamyan, kinnisvarabüroo Home estate ühise ehitusosakonna direktor. Siiski on vaja uurida arendajafirmat, sest ainult soliidsed ettevõtted saavad esmalt load ja vormistavad dokumentatsiooni ning petturid võivad lihtsalt eksitada.

“Ostjatel tuleb ennekõike tähelepanu pöörata arendaja mainele, tema ajaloole. Arendajal peab olema aastatepikkune kogemus turul, teda ei tohi häirida pooleli jäänud projektid. Analüüsida tasub ettevõtte praegu ehitatavate majade arvu ja käibevahendeid. Oluline on hinnata organisatsiooni avatust ja avalikkust. Kaudseks usaldusväärsuse märgiks on ka koostöö hüpoteegipankadega, sest enne uuele hoonele laenu andmist kontrollivad nad alati hoolikalt objekti ja arendaja enda loadokumentatsiooni,” räägib Natalia Ivanova, PIK ettevõtete grupi avalike suhete osakonna juhataja. Kui ettevõttes tekib kahtlusi, on parem mitte ühendust võtta. Sama kehtib ka projekti kohta, mida tuleb uurida mitte vähem hoolikalt kui arendajat, analüüsides lubade andmist ja projektdokumentatsiooni, ehituse edenemist ja foorumeid uusehitiste kohta. Projekti kohta saab infot otsida ka petetud aktsionäride veebilehtedelt (näiteks portaalist “Üksikuomanikud”), kus on väljas probleemsete uusehitiste nimekirjad. Heaks abimeheks võib olla ka portaali “Kinnisvaraturu indikaatorid” rubriik “Uue hoone ostmine riskivabalt”, kus avaldatakse uusehitiste usaldusväärsuse reiting ja antakse kasulikke nõuandeid poolelioleva eluaseme soetamisel. Lisaks avaldab Moskomstroyinvest Moskvas töötavate arendajate valged nimekirjad ja Moskva piirkonna administratsioon, vastupidi, avaldab oma veebisaidil probleemsete objektide loendid.

Kui projekt on valitud, on parem maksta korteri eest otse arendajale, mitte vahendajate kaudu. Ja peate hoolikalt tutvuma osaluslepinguga, milles tuleb selgelt kirjeldada korteri omadusi, mis võimaldavad seda korteris tuvastada, määrata objekti üleandmise tähtajad ja tasumise kord ning märkida ka kohustused; arendaja ja aktsionäri poolt. «Lisaks on esmapilgul mitte nii olulised punktid, ilma milleta võib DDU-d kehtetuks lugeda. Nende hulka kuuluvad näiteks garantiiperioodide osa, mis ei tohi olla lühemad kui 5 aastat ja mida arvestatakse osaniku poolt objekti üleandmise kuupäevast,“ teatab Grigory Altukhov (FSK juht). Loomulikult ei tohiks sõlmida lepingut, mis selliseid klausleid ei sisalda. “Üldiselt tuleb nõuda, et kõik, millest arendaja esindajad müügiesinduses ilusasti räägivad, oleks lepingus kirjas ja mida täpsemalt, seda parem,” annab ekspert nõu, “siis on ostjal argument. esitada väiteid."

Kui kogu ettevaatusele vaatamata seisate silmitsi maja üleandmisega viivitustega, võite lisaks arendajale hüvitisnõuete esitamisele proovida ehitust kiirendada, kuigi selleks pole selgeid mehhanisme. «Näiteks tasub välja selgitada hilinemise põhjused ja saata kaebused viivituse põhjustanud organisatsioonile või kõrgemale asutusele. See võib olla kohalik administratsioon, sidet pakkuv ettevõte jne. Ja loomulikult tuleb kõik pretensioonid esitada kirjalikult, kuna suulistel kommentaaridel ja kokkulepetel ei ole juriidilist jõudu,” soovitab Grigori Altuhhov (FSK juht). Ja kui hilinemise põhjus peitub arendajas endas, siis, nagu teatab Andrey Samara (Synergy (SKM Group holding)), saab teda mõjutada ühiskapitali ehitust kontrolliva kohaliku omavalitsuse organi kaudu. Sel juhul on võimalik hoolimatute arendajate suhtes kohaldada halduskaristusi, mis võib teda kiirendada.

Noh, kui asjad on tõesti halvad ja ehitus on aeglaselt, kuid kindlalt muutumas pikaajaliseks ehitamiseks ja pankrot muutub arendaja jaoks väljavaadeteks, on parem leping lõpetada ja raha tagasi nõuda. Sel juhul ei saa tõenäoliselt kaotusi vältida (minimaalselt kulub eluaseme ootamisele aega), kuid võib-olla saab neid teatud järjekindlusega minimeerida.

Kokkuvõte
Tänapäeval tuleb uutes hoonetes kortereid müüa vastavalt föderaalseadusele nr 214 “Korterelamute ja muu kinnisvara ühisehituses osalemise kohta” ning enamasti vormistatakse müük jagatud osaluslepinguga. See mehhanism võimaldab kaitsta aktsiaostjaid paljude ehituse või korteri võõrandamise käigus tekkida võivate probleemide eest, kuid mitte 100%. Isegi ühisehitust kasutades on omajagu riske, millega võib kokku puutuda projekti halva kvaliteediga, tõsiste viivitustega ja poolelioleva ehitusega, mistõttu tuleb ehitusjärgus elamispinda ostes olla äärmiselt ettevaatlik ja ettevaatlik. Üldiselt tuginege seadustele, kuid ärge tehke ise viga.

Vene Föderatsiooni Konstitutsioonikohus (CC RF) tõdes, et arendaja pankroti korral peavad olema tagatud kõigi ühisehituses osalejate õigused, olenemata sellest, kas osanik nõuab korterit või raha. Varem leidis Vene Föderatsiooni kõrgeim arbitraažikohus (SAC RF) vastuolu 30. detsembri 2004. aasta föderaalseaduses nr 214-FZ „Korterelamute ja muu kinnisvara ühisehituses osalemise kohta ning teatud muudatuste sisseviimise kohta Vene Föderatsiooni seadusandlikud aktid”: “korteriomanike” õigused » Aktsionärid on tagatud nende korterite pandiga, kuid osanike rahanõuetel tagatis puudub. Formaalselt keeldus Vene Föderatsiooni konstitutsioonikohus Vene Föderatsiooni kõrgeima arbitraažikohtu taotlust läbivaatamiseks vastu võtmast.

Internetiportaali Zakon.ru autorite sõnul on definitsioonil aga "positiivne sisu": see väljendab õiguslikku seisukohta aktsionäride rahaliste nõuete tagamise poolt. Vene Föderatsiooni Kõrgeima Arbitraažikohtu taotlus on dateeritud 22. juulil 2013 ja puudutab artikli 3 lõike 3 sätete põhiseadusele vastavuse kontrollimist. 30. detsembri 2004. aasta föderaalseaduse nr 214-FZ artikkel 13 ja art. Pankrotiseaduse artikkel 131. Taotlus oli seotud asja nr VAS-13962/12 arutamisega Vene Föderatsiooni Ülem Vahekohtu Presiidiumis 14. mail 2013, mille läbivaatamine peatati.

Kodanik omandas arendajalt õiguse korterile ehitatavas korterelamus, suhe vormistati vastavalt seadusele nr 214-FZ. Arendaja langes pankrotimenetlusse, osaniku nõue kanti võlausaldajate nõuete registrisse kolmandal kohal. Nõue läks arvesse rahalisena, kuna vahetult enne arendaja pankrotimenetluse algatamist lõpetas osanik lepingu ja nõudis raha tagasi. Vaidlus tekkis seetõttu, et aktsionär nõudis oma nõude arvessevõtmist pandiga tagatuna Arts 2. osa lõike 1 alusel. Seaduse nr 214-FZ 12.1. Esimese ja apellatsiooniastme vahekohtud tunnistasid aktsionäri nõude tagatiseks, kuid ei märkinud tagatist, millise varaga see nõue oli tagatud. Kassatsioonikohus keeldus aktsionäri tagatud võlausaldajaks tunnistamast ning asi jõudis Riigiarbitraažikohtu presiidiumisse.

Kõrgeima Arbitraažikohtu kohtunikud nägid 214-FZ normides õiguslikku ebakindlust: Art. 12.1 määrab, et pandiga (või käendusega) on tagatud kõik osanike nõuded, sh raha tagastamise nõuded lõpetatud lepingute alusel. Ja 1. osa kunst. Seaduse nr 214-FZ § 13 kitsendab tagatiste ulatust: alates maja kasutusse andmise loa andmisest on aktsionäridel tagatiseks ainult need korterid, mis on ühisehituse objektid. Seega on pandiõigus "seotud" konkreetse esemega, mille õigused, millele aktsionär seaduse nr 214-FZ alusel omandas, ja muud esemed ei ole enam pandi esemeks. Riigikohtus arutusel olevas asjas õnnestus arendajal maja kasutusele võtta ning korter, mida osanik esialgu osta soovis, müüdi teisele kodanikule.

Vene Föderatsiooni kõrgeim arbitraažikohus leidis, et vastuolulised sätted ei pruugi olla kooskõlas artikliga. Art. 19 ja 35, kuna need rikuvad põhiseaduslikku võrdsuse põhimõtet ja omandiõiguse kaitse tagatisi. Vene Föderatsiooni kõrgeima vahekohtu hinnangul peaksid kõik võlausaldajad olema võrdsetel tingimustel ning raha tagastamist nõudvaid aktsionäre (sealhulgas lõpetatud lepingute alusel) ei tohiks ilma jätta artiklis sätestatud tagatistest. Seaduse nr 241-FZ 12.1. Vene Föderatsiooni kõrgeim arbitraažikohus pidas ebaõigeks jätta tagatisvara hulgast välja need majas olevad korterid, mis ei olnud ühisehituse objektid. Vene Föderatsiooni kõrgeim arbitraažikohus ei nõustunud sellega, et korterit nõudvad aktsionärid ja raha tagasi nõudvad aktsionärid satuvad oma nõuete tagamisel ebavõrdsesse olukorda.

Vene Föderatsiooni Konstitutsioonikohus ei tuvastanud vaidlustatud normides vastuolu põhiseadusega. Vastavalt Vene Föderatsiooni Konstitutsioonikohtule on art. Seaduse nr 214-FZ artikkel 13 "võimaldab täita arendaja kohustusi ühisehituses osaleja ees otse selle vara arvelt, mis on selle isikuga sõlmitud ühisehituses osalemise lepingu esemeks." Seega kinnitas Vene Föderatsiooni Konstitutsioonikohus aktsionäridele “korteri” nõuete osas antud tagatised.

Samas rõhutas Vene Föderatsiooni konstitutsioonikohus, et tagatud peavad olema ka teiste aktsionäride õigused. Viidates punkti 1 1. osale, art. Vene Föderatsiooni Konstitutsioonikohtu seaduse nr 214-FZ punkt 12.1 sätestas, et "pant ei taga mitte ainult arendaja kohustust võõrandada ühiskasutuses olev ehitusobjekt ühisehituses osalejale.. - pant tagab ka lepingu täitmise arendaja kohustus tagastada ühisehituses osaleja panustatud raha käesolevas föderaalseaduses sätestatud juhtudel (eriti lepingu lõppemisel – artikkel 9) ja (või) lepingus.

Vene Föderatsiooni Konstitutsioonikohus tunnistas vaidlustatud norme põhiseadusega kooskõlas olevaks, rõhutades, et need normid kehtestavad "ühisehituses osalejate õiguste, õigustatud huvide ja vara kaitse tagatised". Tegelikult võimaldab see järeldus tagatist aktsionäride rahaliste nõuete tagamiseks – seda siiski vaid juhul, kui arendajal on veel korterelamu kortereid ja muud vara, mida pole teistele aktsionäridele müüdud.