Собственной квартирой можно распоряжаться по своему усмотрению. Но можно владеть и частью помещения, имеющего несколько собственников. Как в 2020 году продать долю квартиры?

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Любой собственник вправе продать свое имущество. Касается это и доли квартиры. Но участие в долевой собственности предполагает наличие совладельцев.

Нужно ли учитывать их мнение, распоряжаясь своей частью имущества? Как в 2020 году распорядиться долевой собственностью и реально ли продать долю в квартире?

Что нужно знать

По гражданскому законодательству все граждане обладают равными правами. Применительно к долевой собственности это означает, что владелец доли может ее продать, но соблюдая интересы прочих собственников.

Основополагающим условием при продаже доли связано с ее выделением. Доля квартиры, предполагаемая к продаже, должна быть выделена в натуре или как соотношение к общей площади.

Они намеренно игнорируют уведомления со стороны продавца, не желая сами покупать долю, но и не давая разрешения на продажу. Но и такая ситуация вполне разрешима.

Основные аспекты

Долевая собственность означает, что один объект принадлежит нескольким собственникам. Получить часть квартиры во владение можно разными способами.

Например, приватизированная квартира становится совместной собственностью всех лиц, участвовавших в процессе .

По желанию владельцев доля каждого может быть выделена и официально закреплена. Долю квартиры можно получить в дар, по либо при разделе имущества во время развода.

Но особенность долевого владения квартирой в том, что нельзя выделить долю в натуре. Обусловлено это тем, что нельзя поделить квартиру на несколько обособленных помещений с отдельными входами.

Потому право на долю в данном случае только юридический факт. Собственники вправе пользоваться квартирой, не нарушая права совладельцев.

Именно невозможность точного определения доли квартиры и определяет сложности, связанные с ее продажей.

Поскольку предполагается совместное владение общим имуществом, то собственников на появление нового совладельца обязательно.

Стороны соглашения

Законным правом на продажу доли в квартире располагает только собственник. Покупателем может выступать любой человек, но если на это согласны остальные собственники.

Вариант проживания с совершенно посторонним человеком вряд ли обрадует большинство людей.

Во избежание судебных разбирательств, касающихся общего жилья, предусмотрено преимущественное право на покупку доли другими собственниками.

По этой причине продажа доли предполагает предварительное уведомление всех совладельцев о желании продать свою часть имущества.

В течение месяца собственники должны дать ответ, желают ли они купить предложенную долю по цене продавца.

Если несколько собственников выразили желание заключить сделку, продавец вправе выбирать, кому продать имущество. В случае отказа можно искать стороннего покупателя и заключать с ним .

Законодательная база

В п.3 ст.250 ГК сказано о правовых последствиях нарушения преимущественного права. Прочие собственники имеют право в течение трех месяцев в судебном порядке потребовать перевода прав и обязанностей покупателя.

Как правильно продать долю в квартире

Как продать свою долю в квартире? Продавая долю квартиры, нужно знать, что если квартира находится в общей собственности, то осуществить сделку невозможно.

Просто по той причине, что доли не существует ни де-юре, ни де-факто. происходит по соглашению сторон. Участники вправе делить квартиру, как на равные части, так и на неравные.

В 2020 году продажа доли квартиры осуществляется в том же порядке, что и в 2020 году. То есть основным правилом выступает соблюдение преимущественного права покупки доли.

Но порядок регламентирован новым законом . Изменения законодательства требуют обязательного нотариального удостоверения сделки .

В противном случае сделка признается ничтожной. Необходимо знать, что нотариус не обязан проверять законность предыдущих сделок. Он лишь проверяет правильность заключения текущей сделки.

Не отвечает нотариус и за порядок расчетов. за проблемы, выявленные после сделки, несут только стороны сделки.

Пошаговая инструкция

Во избежание признания сделки недействительной при продаже доли квартиры следует соблюдать следующий порядок:

Обсудить с остальными собственниками процесс продажи своей доли	Если кто-то из совладельцев решил приобрести предложенное имущество, то можно обойтись и без письменного уведомления. В ином случае полагаться на устные заверения не стоит. Необходимо официально предоставить письменное уведомление о продаже, указав в нем цену и условия
Дождаться истечения месяца, если ответа от собственников не последовало	Если кто-то решил заключить сделку, можно сразу перейти к оформлению продажи. Когда совладельцы сразу отказались, нужно получить письменный ответ
Если все требования соблюдены	Можно искать покупателя любыми доступными средствами (СМИ, Интернет, агентства недвижимости и т.д.)
Как только покупатель найден	С ним оговариваются условия сделки, составляется договор, и собираются необходимые документы
Договор продажи доли квартиры подписывается сторонами	И заверяется нотариусом. К договору прилагается предмета сделки
Покупатель обращается в Росреестр	Для регистрации полученного права на долю квартиры

Перечень необходимых документов

Для оформления сделки по продаже доли квартиры потребуются:

• паспорт собственника доли к квартире;
• паспорт покупателя;
• правоподтверждающий документ. В 2020 году это выписка из ЕГРН, в которой указан размер доли продавца;
• правоустанавливающие документы на квартиру, позволяющие проверить основание получения доли в собственность;
• квартиры, свидетельствующий о постановке на и основных характеристиках помещения;
• помещения, подтверждающий отсутствие не узаконенной или реконструкции;
• письменные отказы собственников от преимущественного права покупки или подтверждения уведомления;
• нотариальное супруга на продажу доли (если продавец в браке).

При наличии необходимых документов составляется договор купли-продажи доли квартиры. В нем указывается:

• данные сторон (Ф.И.О., паспортные данные);
• описание предмета сделки. Указывается адрес квартиры, и точная доля в ней;
• стоимость доли;
• перечень лиц, которые вправе проживать в квартире после продажи;
• порядок расчетов;
• права и обязанности сторон;
• передача квартиры по акту;
• подписи сторон.

По своему желанию стороны могут дополнять договор, более детально оговаривая порядок сделки.

Можно ли заключить сделку без согласия других собственников

Не всегда собственники соглашаются на продажу доли в квартире постороннему лицу. Более того совладельцы могут всячески препятствовать продаже, угрожая обращением в суд для признания ничтожности сделки.

В подобной ситуации или когда продавец не желает продавать свою долю совладельцам, можно воспользоваться иными способами, не нарушая закона.

Продать долю в квартире без согласия собственников можно через .

Разрешения от совладельцев для этого не нужно и подарить имущество можно как родственнику, так и абсолютно любому лицу.

Однако есть риск признания сделки мнимой, если заинтересованные лица смогут доказать свершение продажи. Это повлечет отмену дарения.

Продавец может завысить цену, уведомляя собственников о продаже. Но тогда и в договоре со сторонним покупателем придется указать такую же цену.

Конечно, по факту доля может продаваться за меньшую цену. Учесть стоит, что продавец платит с суммы, прописанной в договоре.

Еще один вариант, когда не понадобится согласие собственников, это оформление .

Суть процедуры в том, что продавец якобы берет в долг у покупателя некую денежную сумму под залог своей доли. По истечении срока выплаты оформляется передача в счет погашения долга.

Перечисленные способы являются условно законными. То есть при правильном оформлении претензий не возникает, но только при отсутствии доказательств мнимости сделки.

Если же совладельцы окажутся личностями дотошными и примутся выяснять подробности, то вели риск признания недействительности продажи.

Если второй собственник против

Нередки ситуации, когда продаже доли противится один из собственников, тогда как прочие владельцы против сделки не возражают.

Или жилье принадлежит двум собственникам, но второй категорически не желает дать согласие на продажу или купить реализуемую часть.

Конечно, по закону отказ от покупки позволяет свершить продажу доли. Но собственник может отказываться от принятия уведомления, не давая на сделку.

А заявления об оспаривании сделки через суд, скорее всего, отпугнут потенциальных покупателей.
Попытаться решить проблему можно через суд.

Истец может заявить о невозможности совместного проживания в двухкомнатной квартире с фактически чужим человеком или иначе мотивировать необходимость срочной продажи.

Однако решение суда всецело зависит от сопутствующих обстоятельств. Первостепенное значение имеет размер доли собственника.

Суд может обязать несогласного на продажу владельца продать свою долю остальным собственникам, если они в состоянии ее выкупить. Также важно место проживания ответчика.

Если гражданин фактически проживает в квартире, то принудить его к продаже доли нельзя даже в судебном порядке. Единственными вариантами становятся способы с дарением или залогом.

Если недвижимость приватизирована

Право собственности на приватизированную квартиру ничем не отличается от права, полученного при покупке квартиры или ином способе получения имущества в законное владение.

Но нужно представлять порядок выделения доли в такой квартире. Изначально квартира передается в общую собственность. По желанию собственников можно выделить доли.

Публикация бесплатна, но должны быть соблюдены требования к содержанию:

• данные продавца;
• вид объекта и его кадастровый номер;
• адрес объекта;
• стоимость доли.

Настройки приватности для электронного уведомления не предусмотрены и лицезреть его могут все желающие.

Несмотря на то, что доля не представляет собой целостного объекта недвижимости, на нее распространяются все полномочия собственника: пользоваться, владеть и распоряжаться .

Распорядиться долей собственник может и путем продажи. Алгоритм действий при этом таков:

Шаг 1. Предложить покупку доли прежде всего другим собственникам квартиры

Такие лица имеют право первоочередной, то есть преимущественной покупки по цене, установленной продавцом. (ст. 250 ГК РФ, ч.1).

Извещение составляют в письменной форме, указав цену и другие условия). Если сразу несколько участников выразили готовность купить долю, продавец оформляет продажу пропорционально долям участников-покупателей.

В случае, если никто из извещенных не изъявит желания купить долю, либо все прямо откажутся, владелец получает право продать любому (п.2 ст.250).

Шаг 2. Подготовка и совершение сделки

Различными путями (объявления, и т. д.), проводят показы, ведут переговоры и подготовку документов к оформлению.

При этом продавец вправе по истечении месяца с момента извещения других собственников осуществить продажу любому лицу, или до истечения этого срока, но при условии предоставления нотариусу отказов всех других собственников от покупки (п.1 ст.24 ФЗ-122). Сама сделка должна проводиться у нотариуса (ФЗ-122).

В договор включают информацию о сторонах (покупатель и продавец), описание недвижимого имущества (доли в квартире - номер, адрес, общая/жилая площадь и т.д.), цену (согласно статьям 554-555 ГК РФ). Если имеются ограничения на помещение, права третьих лиц, это также указывают. Приложением к договору является передаточный акт или иной аналогичный документ (ст.556 ГК РФ).

Шаг 3. Регистрация перехода права собственности (согласно ст. 131 и 551 ГК РФ)

13. Как продать долю в квартире по доверенности и где скачать ее образец?

Если собственник/собственники не могут или не хотят заниматься продажей доли или ее оформлением самостоятельно, они вправе выдать доверенность на совершение таких действий другому лицу (естественно, при условии доверия к нему). Такое действие регулируется ст. 185 Гражданского кодекса РФ. Доверенность на передачу полномочий по совершению сделок с собственностью, должна быть нотариально удостоверена (для этого необходимы паспортные данные сторон).

Перед визитом к нотариусу нет необходимости готовить доверенность самостоятельно (либо скачивать ее с какого-либо сайта) - все будет сделано в нотариальной конторе. Следует лишь определиться, какие именно действия доверяются (полная доверенность, безотзывная, с правом получения денежных средств или нет и т.д.).

Продажа доли квартиры, в связи с тем, что существуют и другие ее собственники, имеет ряд особенностей, которые необходимо соблюсти, чтобы сделка не расстроилась, или не была оспорена впоследствии. Прежде всего, не стоит пренебрегать обязанностью предложить купить долю другим собственникам квартиры. Только после того, ка все дольщики уведомлены/отказались от покупки, можно продать недвижимость любому заинтересованному лицу.

Как продать долю без согласия других собственников? Ответ на видео

Ситуации, когда продать долю необходимо, но другие собственники специально «вставляют палки в колеса» нередки. Какие есть способы законно обойти необходимость получения разрешения? Консультирует практикующий юрист.

Из статьи вы узнаете: как продать долю в приватизированной квартире через договор купли-продажи, через дарение и через залог, а также как признать продажу доли в квартире незаконной.

Процесс приватизации - это предусмотренное Законом РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» юридическое действие, в результате которого недвижимость (земля, квартира, дом, комната и т.д.) переходит в собственность лиц, выполнивших все указанные в законе действия.

Квартира может быть приватизирована одним лицом или группой лиц. Правом приватизировать жилплощадь обладают все, кто на момент подачи документов в регистрирующий орган надлежащим образом в ней зарегистрирован, как постоянно проживающий на законных основаниях. Так, зачастую приватизация оформляется на всех членов семьи: супругов, детей и других родственников.

С течением времени супруги могут расторгнуть брак, или же дети могут унаследовать доли родителей, а затем собственник доли, не желающий пользоваться совместно с другими совладельцами данной квартирой, вправе продать свою собственность. Рассмотрим, как правильно осуществить куплю-продажу, соблюдая свои интересы и не нарушая права остальных совладельцев.

Можно ли продать долю в приватизированной квартире?

Важно сразу оговорить такой важный нюанс, как различие юридических терминов «совместная собственность » и «долевая собственность ». Продать можно долю, при этом размер этой доли должен быть выделен и указан в правоустанавливающем документе.

Если квартира принадлежит нескольким лицам на правах совместной собственности, то продажу можно будет провести только всей квартиры целиком, либо осуществить предварительный раздел долей, после чего каждый из совладельцев сможет распоряжаться собственной долей по своему усмотрению.

Когда все совладельцы в равной степени согласны с продажей, тогда ситуация разрешается очень просто. Достаточно заключить соглашение между всеми о сумме продажи и ее разделе после получения денег от покупателя, после чего можно приступить к оформлению купли-продажи. Иное дело, когда кто-то хочет продать свою долю, а остальные - против. Здесь вступает в силу совсем другой алгоритм действий.

Сегодня практикуется преимущественно три схемы продажи доли в квартире , полностью соответствующие нормам законодательства и отработанные на практике. Если вы являетесь совладельцем квартиры, любую схему можно взять на вооружение, чтобы превратить свои квадратные метры в деньги.

Схема №1. Продажа через дарение

Продажа доли в квартире может быть осуществлена с согласия остальных совладельцев. В силу разных обстоятельств получить такое согласие бывает невозможно или очень трудно. Однако, закон допускает дарение доли - для этого согласия остальных совладельцев уже не требуется.

Крайне важно правильно составить дарственную . Эту операцию крайне рекомендуется доверить опытному юристу. При несоблюдении какого-либо требования законодательства, впоследствии документ остальные совладельцы смогут опротестовать в суде и добиться признания сделки недействительной. А требований достаточно много:

1. Необходимо полностью перечислить всех остальных совладельцев с указанием размеров принадлежащих им долей.
2. Указать всех лиц, не являющихся совладельцами, но зарегистрированных на данной жилплощади на постоянной основе.
3. Сколько квадратных метров передается одариваемому лицу.
4. На каких основаниях данная доля перешла в собственность дарителя.
5. Если доля принадлежит лицу, состоящему в законном браке, потребуется приложить к дарственной нотариально заверенное согласие супруга на сделку.

Для того, кто решит приобрести долю в квартире через дарение, важно помнить о том, что по закону (ст. 217 НКРФ, п. 18.1) от уплаты 13% налога от стоимости доли освобождены только близкие родственники продавца. Если долю покупает супруг, сын или дочь, отец или мать продавца, тогда налог не платится, все остальные покупатели будут обязаны его заплатить. Причем, если покупатель - не гражданин РФ, то применяется налоговая ставка 30%.

Стоимость доли обязательно указывается в дарственной, хотя сделка и носит безвозмездный характер. Занижать ее размер не рекомендуется, так как при занижении более 20% от рыночной стоимости могут последовать такие последствия, как штраф.

После того, как дарственная оформлена, деньги передаются продавцу покупателем через банковскую ячейку. Договор передачи заключается при участии банка, условием выдачи денег обычно становится предъявление документа, подтверждающего переход права собственности от дарителя к одариваемому лицу.

Есть и другой вариант : можно подарить часть доли, а после регистрации дарения, на законных основаниях продать оставшуюся часть, поскольку новый совладелец будет обладать правом приоритетной покупки. Эта схема обойдется дороже для сторон, но и степень ее надежности выше. Ею пользуются и в тех случаях, когда у покупателя нет возможности погасить сразу всю стоимость доли, и стороны соглашаются провести сделку в два этапа.

Схема №2. Продажа через залог

Этим способом пользуются, когда банк соглашается принять данную долю в залог для выдачи ссуды. Сделка такого рода носит название ипотеки. Если вы взяли деньги, но вернуть в заранее оговоренный срок с процентами эту сумму не смогли - доля перейдет в собственность залогодержателя (банка).

Часто юристов спрашивают : относится ли данное правило к жилью, являющемуся единственным для собственника доли и его семьи? Ответ: да - относится, что прямо указано в: ст. 446 ГПК РФ, ст. 337, 348 ГК РФ. Можно не опасаться изъятия недвижимости банком за долги, только в случаях, указанных в ст. 54.1 Закона «Об ипотеке»:

1. Сумма долга меньше 5% от ценности залога.
2. Просрочка долга меньше 3 месяцев.

Часто владельцы долей в недвижимости именно так и поступают, намеренно занимая деньги у банка, чтобы потом их не возвращать. Когда нет надежды выгодно продать долю, такая схема - выгодна, даже с учетом издержек на оформление ипотеки.

Схема №3. Простая продажа

Достаточно простой способ, но на практике не так часто применяемый в силу того, что продавцу приходится соблюдать жесткие правила, как то надлежащее уведомление всех совладельцев о намерении продать долю, а также соблюдение сроков ожидания их решения. В целом процедура выглядит следующим образом:

1. Владелец доли заказывает оценку недвижимости, чтобы далее использовать результат во всех операциях. Придется смириться с тем, что невозможно получить за свою долю при ее отдельной продаже столько, сколько удалось бы выручить при продаже квартиры целиком и последующей дележке полученной суммы.
2. Каждому из совладельцев направляется заказное письмо с уведомлением о желании продать и с указанием суммы продажи. Ожидать решение совладельцев необходимо 30 дней с момента получения ими уведомлений. Только после этого можно выставлять долю в открытую продажу, так как в течение месяца все остальные совладельцы вправе выкупить долю за указанную сумму вперед прочих покупателей. Хорошей страховкой станет заверенные нотариально отказы остальных совладельцев выкупить долю, но не всегда возможно их получить.
3. Между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи доли в квартире. Где указаны: размер доли, ее стоимость, описание доли и порядок взаиморасчетов.
4. Сделка регистрируется в ЕГРП, о чем на руки покупателю выдается соответствующая выписка.

Как признать продажу доли в квартире незаконной?

Споры вокруг продажи долей в квартире в современной судебной практике - не редкость. Оспариванием сделок могут заниматься совладельцы, покупатели, а также третьи лица, чьи права оказались нарушенными. Оспорить куплю-продажу, оформленную договором и зарегистрированную в ЕГРП, можно только в судебном порядке.

Совладельцы квартиры могут обратиться в суд в течение 3 месяцев с момента, как им стало известно о состоявшейся купле-продаже. При этом нельзя оспорить саму сделку, а только потребовать перевести на свое имя права и обязанности покупателя по уже зарегистрированному договору. При положительном решении суда, истец выплатит бывшему владельцу доли указанную в договоре сумму и станет владельцем этой доли.

Важно отметить, что судебное разбирательство такого рода занимает достаточно много времени, требует издержек, поэтому лучше вначале попытаться разрешить спор мирным путем. Поручить вести переговоры от своего имени можно профессиональному юристу. Такой способ поможет решить возникший спор без привлечения суда через мировое соглашение.

Любая сделка может быть легко признана недействительной в суде, если истец сможет доказать, что при ее заключении были нарушены нормы законодательства. Например, покупатель передал продавцу всю сумму еще до подписания договора купли-продажи, или же продавцом выступает лицо, не имеющее прав на данную недвижимость и совершение сделок с ней.

Сроки давности по делам такого рода очень важны:

• В течение года можно оспорить сделку, если можно достоверно установить момент, с которого истец узнал об обстоятельствах, препятствующих ее законному заключению.
• Ничтожные сделки можно оспорить в течение 3 лет. Например, если истец сможет доказать, что продавец не получал денег от покупателя.
• Третьи лица, не являющиеся участниками купли-продажи, имеют право подать иск в суд при ущемлении своих прав в течение 10 лет с момента, когда они должны были получить информацию об этом ущемлении.

Все эти обстоятельства играют решающую роль при определении стоимости доли. Большое количество разных рисков отпугивает покупателей, поэтому выручить от продажи доли можно заведомо меньшую сумму, чем она стоит на самом деле.

Квартирой может владеть как один собственник , так и несколько. В случае долевой собственности бывает, что один из владельцев хочет продать свою долю, а другие не хотят. В статье расскажем, как продать долю в квартире , какие процедуры обязательно нужно соблюсти, что делать в нестандартных ситуациях.

Выделите свою долю в натуре

Доля в квартире может быть натуральной и идеальной. Натуральная доля имеет четкие характеристики: например, за собственником закрепляется одна комната. На санузел и кухню распространяется долевая собственность, то есть он имеет право пользоваться ими. Идеальная - та, которую указывают в дробном соотношении, например, ⅓ для двухкомнатной квартиры. В этом случае все собственники имеют право пользоваться всеми помещениями в квартире.

Для продажи лучше, если доля будет выделенной, то есть покупатель получит в собственность одну или несколько комнат и право пользоваться общими помещениями. Согласно Статье 252 ГК РФ, выделить долю можно двумя способами: по соглашению всех собственников или через суд. Если другие совладельцы согласны с выделом доли в натуре, нужно подготовить договор и зарегистрировать его в Росреестре, а потом оформить кадастровый паспорт и другие технические документы. Если владельцы не согласны, можете обратиться в суд. Для этого понадобятся:

🔖 правоустанавливающие документы на квартиру - договор о приватизации, договор купли-продажи и другие;

🔖 правоподтверждающий документ - выписка из ЕГРН с указанием собственников;

🔖 технические документы - акты, технический план, кадастровый паспорт и другие;

🔖 исковое заявление о выделении доли в натуре с указанием ответчиков - других собственников недвижимости.

В большинстве случаев суд встает на сторону истца. Если нет никаких нарушений, скорее всего, вы получите выделение доли в натуре.

А можно ли продать долю в однокомнатной квартире ? В ней нельзя выделить натуральную долю, потому что есть всего одна жилая комната, и ее нельзя разделить между владельцами. В этом случае можно продать долю в квартире без выделения. Будущий собственник получит право прописаться в ней и пользоваться всеми жилыми, нежилыми помещениями. В принципе, можно не выделять долю и в других случаях: этим сможет заняться новый владелец. Но если у вас есть время и желание получить больше денег от продажи, лучше заняться этим. Люди охотнее купят выделенную комнату, чем долю в общем имуществе.

Уведомите о желании продать долю других собственников

Продажа доли в квартире в 2019 году предусматривает преимущественное право покупки для совладельцев жилой недвижимости. Вы сначала должны уведомить других собственников, что собираетесь продавать свою долю. Если они захотят выкупить ее, оформите договор. Если нет - сможете продать долю постороннему лицу.

Подготовьте письменное уведомление для каждого совладельца. Укажите в нем сам объект недвижимости, цену, за которую вы планируете продать долю, сроки передачи имущества и порядок расчетов. Затем передайте уведомление любым способом:

🔺 лично - тогда нужно будет два экземпляра: один отдаете собственнику, на втором он ставит дату получения, подпись, пишет свою фамилию, имя, отчество;

🔺 по почте, заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении;

🔺 через нотариуса - он выдаст свидетельства о направлении документов и их вручении.

У совладельцев квартиры есть месяц на принятие решения. Если они напишут отказ от права преимущественной покупки, заверьте его нотариально. Если совладельцы никак не отреагируют на уведомление, вы сможете продать жилье через 30 дней с момента получения документа собственниками.

Можно ли продать долю в квартире , если нельзя никак связаться с собственниками? Да, но в этом случае вы должны доказать, что пытались уведомить их о продаже. Для этого нужно предоставить нотариальные свидетельства либо документы с почты, что вы отправляли письмо с уведомлением.

Важно. Вы должны продать долю по цене выше или такой же, какая была указана в уведомлении. Если решите снизить стоимость, нужно отправлять новые уведомления с текущей ценой. Иначе Росреестр может отказать в регистрации сделки.

Если решите продать долю в приватизированной квартире без уведомления совладельцев, Росреестр не зарегистрирует сделку. Сотрудник обязательно потребует письменный отказ собственников или доказательства, что вы пытались с ними связаться. Даже если сделка будет зарегистрирована, совладельцы смогут подать в суд и признать ее ничтожной.

Найдите, кому продать долю в квартире

Поиск покупателя можно начать и до рассылки уведомлений, и после. Если найти покупателей до, они могут не согласиться ждать месяц. Если после, можно будет сразу оформить договор купли-продажи недвижимости.

Искать покупателей можно разными способами. Самый эффективный - разместить объявления на популярных бесплатных сайтах. В описании обязательно укажите, что продаете именно долю, поставьте приемлемую стоимость. Чтобы не прогадать с ценой, заранее изучите рынок: найдите аналогичные предложения, рассчитайте среднюю стоимость и отталкивайтесь от нее.

Подготовьте документы

Для начала проверьте, нет ли у вас задолженности по коммунальным платежам. Согласно действующему законодательству, нельзя продавать жилую недвижимость с имеющимися долгами. Если задолженности нет, возьмите справку в УК, ТСЖ или другой структуре.

При подписании договора купли-продажи или регистрации сделки в Росреестре вы передадите новому собственнику все документы на недвижимость. Также бумаги понадобятся для оформления покупки. Заранее подготовьте:

❗ паспорт продавца - он понадобится для подписания договора купли-продажи и регистрации сделки в Росреестре;

❗ правоподтверждающий документ - выписку из ЕГРН с указанием размера доли или свидетельство о праве собственности, если доля получена до 1 января 2016;

❗ документы-основания получения доли в собственность, например, ДКП или договор дарения;

❗ кадастровый паспорт жилого объекта, в котором указаны основные характеристики;

❗ технический план, который доказывает отсутствие незаконных перепланировок;

❗ письменные отказы собственников от права преимущественной покупки или доказательства рассылки уведомлений.

Выписку из ЕГРН можно взять онлайн , через МФЦ или в ближайшем отделении Росреестра. Если нет документов, которые могут подтвердить основание права собственности, их можно попробовать восстановить. Если нет кадастрового паспорта и технического плана, оформите их в БТИ или Росреестре.

В ряде случаев могут понадобиться дополнительные документы - согласие супруга на продажу, разрешение от банка или разрешение от органов опеки и попечительства. О таких случаях расскажем ниже.

Составьте договор купли-продажи у нотариуса

Нововведения в законах обязывают составлять договор купли-продажи доли в квартире или другой недвижимости у нотариуса. Это связано с тем, что нужно защитить интересы всех участников сделки - покупателя, продавца, а также совладельцев жилья.

Посетите нотариуса вместе с покупателем. Возьмите с собой правоустанавливающие документы на жилье, технические бумаги. Нотариус расскажет, как продать свою долю в квартире , и объяснит, какие документы еще нужны для оформления сделки. Если все в порядке, оформит договор купли-продажи.

В договорах купли-продажи доли в квартире обычно указывают:

👉 сведения о продавце и покупателе: фамилию, имя, отчество, адрес регистрации;

👉 информацию о доле - ее размер, точный адрес квартиры, кадастровый номер выделенной доли или всей квартиры;

👉 данные правоподтверждающих документов - выписки из ЕГРН, предыдущего договора купли-продажи и так далее;

👉 подтверждение, что совладельцы отказались от права преимущественной покупки;

👉 точную стоимость доли, порядок расчетов по сделке между покупателем и продавцом;

👉 права и обязанности сторон, например, что продавец должен передать покупателю все документы на квартиру;

👉 дату подписания договора купли-продажи, подписи с расшифровками обеих сторон.

Нотариус составит договор, вы должны будете его проверить. Рекомендуем делать это как можно внимательнее: малейшая ошибка в договоре приведет к тому, что Росреестр откажет в регистрации сделки и ДКП придется составлять заново.

Когда вы проверите документ, нотариус заверит его. Нотариус выдает сторонам сделки оригинал договора, а для Росреестра делает копию.

Услуги нотариуса стоят денег. Но он сразу проверит, готовы ли все документы для продажи, сообщит о проблемах, поможет собрать пакет документов. Кроме того, нотариальное заверение ДКП - требование закона: без него не получится оформить сделку .

Вместе с договором купли-продажи составьте акт приема-передачи денег или расписку. Документы подтвердят, что покупатель выполнил свои обязательства и рассчитался за долю в квартире. Акт или расписку можно составлять в произвольной письменной форме, но лучше тоже заверить их у нотариуса, чтобы избежать ошибок.

Зарегистрируйте договор купли-продажи в Росреестре

Сдать нотариальную сделку в Росреестр может любая из сторон договора, в одностороннем порядке. Будьте внимательны: в небольших населенных пунктах Росреестр принимает документы на регистрацию лично. В крупных городах обратиться в орган можно только через МФЦ.

В Росреестр нужно подать следующие документы:

📃 паспорта обоих участников сделки, если покупатель присутствует;

📃 нотариально заверенный договор купли-продажи на долю;

📃 письменные отказы совладельцев от права преимущественной покупки или доказательства, что вы уведомляли их о желании продать долю;

📃 выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности на долю.

Сотрудник Росреестра или МФЦ примет документы, выдаст опись, назовет дату подготовки новых бумаг. В назначенную дату новый собственник получит документы назад по расписке и выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности.

Сотрудники Росреестра могут запросить дополнительные документы, чтобы проверить чистоту сделки. Предоставьте бумаги или посетите Росреестр лично, если вас об этом попросили, чтобы сделка прошла успешно.

Заплатите налоги с продажи имущества

Согласно НК РФ, каждый гражданин Российской Федерации должен платить налоги с полученного дохода. Продажа доли в квартире - не исключение. Если не платить налоги вовремя, вам могут начислить пени и штраф.

Есть три случая, в которых налог платить не нужно:

❌ Стоимость доли меньше 1 000 000 ₽ для доли в натуре. Согласно законодательству, продажа долевой собственности на сумму менее 1 000 000 ₽ не облагается налогом. А если стоимость выше, применяется налоговый вычет. Для идеальной доли вычет в 1 000 000 ₽ делят пропорционально доле, например, 500 000 ₽ для ½.

❌ Вы владели имуществом долго. С 1 января 2016 года действует следующее правило. Налог платить не нужно, если вы:

▪ купили долю по договору купли продажи и владели ею более 5 лет;

▪ получили долю по наследству, договору дарения от близких родственников или в результате приватизации и владели ею более 3 лет года.

❌ Вы покупали долю, и разницы между суммой покупки и суммой продажи нет. Если вы раньше купили эту долю, например, за 2 000 000 ₽ и продаете ее за столько же либо дешевле, налог платить не нужно. А если цена повысилась, придется отдать государству 13% от полученного дохода.

Рассмотрим пример.

Андрей владел долей 2,5 года и продал ее за 1 700 000 ₽. При составлении налоговой декларации Андрею нужно заявить вычет. Тогда он сможет заплатить налог не с 1 700 000 ₽, а с 700 000 ₽. Вместо 221 000 ₽ получится всего 91 000 ₽.

Важно: декларацию нужно сдавать в налоговую даже при нулевом налоге, если доля была в собственности менее 3 или 5 лет.

О чем еще нужно знать при продаже доли

Долю меньше минимальной продать нельзя

Законодательством установлены минимальные доли. Так, один человек не может владеть долей меньше 10 м²: эти нормативы действуют в Москве. Если площадь квартиры составляет 48 м², ее нельзя поделить на 5 долей, потому что у каждого человека будет меньше 10 м³. В других регионах норма составляет 12 м² на одного человека.

В связи с этим законодательство устанавливает следующие минимальные показатели:

🔹 в квартирах площадью 30–60 м² могут быть проданы доли не меньше ¼;

🔹 в квартирах площадью 60–120 м² можно продать не меньше 1/10 доли;

🔹 в квартирах площадью от 132 м² можно продать не меньше 1/15 доли.

Если не соблюсти эти условия, Росреестр откажет в сделке. Вы не сможете, например, продать какую-то часть своей доли, если она составляет 15 м². В таком случае у вас или у продавца окажется меньше 10 м².

Если один из собственников несовершеннолетний

Как продать долю ребенка в квартире ? Если одной из долей владеет несовершеннолетний, для оформления сделки дополнительно понадобится разрешение от органов опеки, а также отказ несовершеннолетнего - его могут написать родители или опекуны. В органы опеки нужно обращаться, когда уже нашли покупателя: государственная структура рассматривает каждый случай отдельно. Если опека не даст разрешение, продать долю не получится.

Если вы решаете продать долю несовершеннолетнего, должны будете предоставить ему жилье не хуже предыдущего по условиям. Например, купить долю в другой квартире.

Запомните: если одной из долей владеет ребенок, берите разрешение от опеки. Если планируете продать его долю, тоже понадобится разрешение. Дополнительно вы должны будете предоставить ребенку собственность не хуже.

Если квартира куплена в ипотеку

Можно ли купить долю в квартире или продать ее, если жилье находится под обременением со стороны банка? Технически это возможно, но сделка будет длиться намного дольше.

Понадобится получить разрешение от банка. Квартира выступает залогом, и в случае, если заемщик не выполнит обязательства, банк может продать ее и вернуть себе деньги. Конкретные пути решения ситуации зависят от банка. Например, если собственник выплатил почти весь кредит, банк может снять обременение и разрешить продажу. Если только начал платить, финансовая организация может переоформить кредитный договор на нового собственника или решить вопрос по-другому.

Если вы находитесь в браке

Если владелец состоит в браке, ему нужно получить согласие на продажу от супруга. Это касается только имущества, купленного в браке на совместно нажитые средства. Согласие оформляют в письменной форме. Чаще всего его нужно нотариально заверить.

Без согласия супруга Росреестр может отказать вам в регистрации сделки. Даже если право собственности переоформят, супруг в дальнейшем может обратиться в суд и признать сделку оспоримой.

Разрешение супруга не нужно на продажу имущества, купленного до брака или приобретенного по безвозмездной сделке.

Если доля оформлена в совместную собственность супругов, согласие второго супруга на продажу не нужно. Дело в том, что оба будут участвовать в сделке купли-продажи и подписывать договор.

Если супруг владеет другой долей в квартире, тогда процедура стандартна: вы просто высылаете уведомление с предложением купить долю в недвижимости. Письменный отказ будет равнозначен согласию на продажу. Росреестр зарегистрирует сделку без запроса дополнительный документов.

Если собственник воспользовался правом преимущественной покупки

Продажа доли квартиры второму собственнику - оптимальное решение, которое потребует меньшего срока для оформления сделки. Если владелец другой доли соглашается выкупить вашу, не нужно ждать 30 дней. Можете сразу пойти к нотариусу, оформить и заверить договор купли-продажи и зарегистрировать его в Росреестре.

Если два собственника согласились купить долю

Допустим, вы владеете ½ квартиры. Но еще есть две доли - два человека имеют по ¼. Вы выслали им уведомление о продаже, и оба согласны купить вашу долю недвижимости.

Как продать половину квартиры, если собственников два , и оба ответили согласием? Что делать в этом случае? У вас есть три варианта действий:

💡 организовать собрание всех собственников долей и мирно договориться;

💡 продать долю тому, кто первым выразил согласие на покупку, но при этом второй собственник может оспорить решение;

💡 разделить свою долю между обоими собственниками, тогда у них будет по ½ квартиры;

💡 самостоятельно решить, кому из собственников продать свою долю.

На практике такая ситуация встречается редко, но в любом случае придется искать компромисс между всеми собственниками.

Продажа части доли

Бывает, что нужно продать часть доли. Например, вы владеете ½ квартиры площадью 150 м² и хотите продать имущество, но сохранить право прописки и собственности на недвижимость . Тогда можно разбить свою долю на более мелкие и продать их покупателю. Например, продать ему ¼ и остаться с ¼, либо продать 4/10, а оставить себе 1/10

Когда целую квартиру делят на комнаты, а то и на отдельные квадратные метры, трудно избавиться от мысли, что добром все это не закончится. Впрочем, уже больше года на рынке долей действуют новые правила, и сделки стали куда безопаснее.

Еще шесть-семь лет назад схемы реализации доли в квартире многими однозначно ассоциировались с мошенничеством. И небезосновательно: с помощью фиктивного дарения доли недобросовестные риэлторы довольно часто обходили действующее законодательство, особенно это касалось рынка комнат.

ОБОЙТИ СЛОЖНЕЕ

Сегодня эти опасения без преувеличения можно назвать неактуальными. Еще в 2015 году была введена норма, согласно которой все сделки по возмездному отчуждению долей в обязательном порядке должны получать нотариальное удостоверение. А в июне прошлого года законодательство еще ужесточили: с тех пор любая смена собственника долей недвижимости должна оформляться только через посредство нотариуса. Собственно говоря, о «псевдодарении» с тех пор можно уже забыть.

Первое, что должен сделать нотариус, – удостовериться, что все совладельцы квартиры должным образом проинформированы о предстоящей продаже доли в ней. Ведь они имеют первоочередное право на ее выкуп. В извещении обязательно фигурирует стоимость доли, и ниже этой суммы продать ее нельзя. В противном случае сделку можно оспорить в суде.

Совладельцы, которые приобретать долю не намерены, должны оформить соответствующий отказ в нотариальной конторе.

Предложение о покупке доли может быть выслано по почте с уведомлением о вручении. Если в течение месяца ответа не получено, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Конечно, имеются сложности: далеко не всегда можно выяснить местонахождение и адрес одного или нескольких соседей, тем более если они проживают в другом городе или даже стране. Особенно нелегко собственникам комнат в бывших ведомственных общежитиях, где счет совладельцев легко может идти на десятки.

Именно для того, чтобы облегчить себе жизнь, многие продавцы долей в квартире шли на нехитрую уловку: «дарили» небольшую ее часть (это вполне мог быть даже один квадратный метр), после чего покупатель становился в глазах закона таким же совладельцем квартиры и получал право на первоочередной выкуп оставшихся квадратов. Зачастую помыслы у обеих сторон сделки были совершенно чисты и ни о каком рейдерстве говорить не приходилось. Хотя и обратные примеры тоже были.

Теперь провернуть такую схему вряд ли получится: нотариус обязан удостовериться, что договор дарения не маскирует другую сделку – купли-продажи. Обмануть его довольно трудно, поскольку отвечает он перед законом лично. За что и получает свой гонорар: 0,5% от стоимости объекта, но не более 20 тыс. руб.

Если нотариус отказал в регистрации сделки, можно, конечно, обратиться в суд. Но вряд ли туда пойдут люди, намерения которых изначально были нечисты. А вот добросовестным участникам сделки совершать ее через нотариуса стало даже удобнее: он может сам сформировать пакет документов и отправить их в Росреестр, причем в электронной форме, что значительно убыстряет процесс ее регистрации.

ЧТО ТАКОЕ ДОЛЯ

Теперь, пожалуй, определимся с терминами, точнее, с одним: что же такое доля в юридическом смысле? Гражданский кодекс РФ дает на этот вопрос ответ в статье 244: имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. При этом долю каждого из собственников можно выделить и тогда недвижимость будет находиться в долевой собственности, но можно этого и не делать, тогда это будет совместная собственность.

Это, кстати, наиболее распространенный вариант на сегодняшний день. Ведь более 80% жилой недвижимости в крупных и средних городах страны находится в общей собственности.

Заблуждением является представление о том, что в Петербурге долями владеют исключительно жители коммуналок в историческом центре. Коллективной собственностью могут быть даже новостройки, сданные совсем недавно. Наиболее типичные ситуации – развод супругов, совместно приобретавших квартиру (как известно, каждый второй брак в России, увы, заканчивается именно так) или смерть владельца и последующее вступление его родственников в права наследства.

Что касается более старых домов еще советской постройки, то здесь основная причина возникновения совместной собственности – приватизация жилья. Чуть меньший объем рынка – наследные доли.

КТО ПОКУПАЕТ ДОЛИ

Казалось бы, доля в квартире, особенно небольшой, – настолько специфический товар, что покупателя на него найти очень трудно, если вообще возможно. Однако есть определенные категории граждан, которые заинтересованы именно в таком виде собственности. Прежде всего это иногородние жители, приобретающие долю, чтобы «укорениться», то есть получить регистрацию. Это сильно облегчает жизнь – и работу найти легче, и ипотечный кредит получить, чтобы купить уже полноценное жилье.

Стоит отметить, что с принятием закона о «резиновых квартирах» получить право постоянного проживания и регистрацию по месту жительства может только владелец доли, размер которой превышает 4 кв. м.

Соответственно, доли меньшего размера с рынка к настоящему времени почти исчезли. Зато большие спрос находят в первую очередь благодаря низкой стоимости – от 200 тыс. руб.

Ко второй категории покупателей можно отнести тех, кто приобретает долю с целью фактического проживания. Как правило, это те люди, кому не хватает денег на покупку комнаты в коммуналке, а арендовать жилье они не могут или не хотят. Правда, те доли, где реально можно жить, стоят уже заметно дороже – от 450-500 тыс. руб. Данный ценник относится к тем объектам, в которых невозможно определить порядок пользования с привязкой доли к конкретной комнате. Таковы, например, студии и однокомнатные квартиры. Если же сделать это в принципе реально, то такие доли (а по сути – комнаты) продаются за 60-70% рыночной цены этой самой комнаты.

Наконец, заметная часть долей выкупается профессиональными риэлторами, рассчитывающими впоследствии выкупить всю квартиру целиком, а потом перепродать. Но даже если этого сделать не получится, риэлтор может определить порядок пользования общим имуществом, выделить таким образом комнату и продать уже ее. И свою прибыль он тем самым все равно получит.

Определение порядка пользования – это фактическая привязка доли к одной из комнат. Если, допустим, собственник владеет 1/2 двухкомнатной квартиры, он может либо по добровольному согласию остальных собственников (с нотариальным удостоверением), либо по решению суда определить, что его собственность – не просто абстрактная доля, а конкретная комната. Правда, нужно учитывать, что претендовать на жилплощадь он может лишь в том случае, если метраж доли равен метражу комнаты или превышает его.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Игорь Аболемов, генеральный директор АН «Доли.ру»:

– Идеальный вариант, позволяющий владельцу доли получить максимальную цену за свой объект, – это договориться с остальными собственниками и разделить средства, вырученные от продажи квартиры как единого целого.

Но удается это далеко не всегда.

Сроки проведения сделок с долями квартиры зависят от сложившейся ситуации. В самые короткие сроки можно продать или купить доли при условии, что все собственники пришли к мирному соглашению. При возникновении конфликтов сроки могут растягиваться на неопределенное время.

В этом случае самое простое – продать свою долю через агентство, которое специализируется на этих вопросах, имеет профессиональных юристов и отработанные схемы работы.