В случае неисполнения должником своего обязательства, кредитор получает право обратить взыскание на заложенное имущество и реализовать его в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

В соответствии со ст. 350 Гражданского кодекса РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Таким образом, при невыполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, его предмет не может автоматически перейти в собственность залогодержателя. Как разъяснено в п. 46 Постановления Пленумов Верховного суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ от 01.07.96 N 6/8, действующее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (ст.ст. 409, 414 ГК РФ).

Очевидно, что подобные правила направлены в первую очередь на защиту прав залогодателя, так как обеспечивают реализацию заложенного имущества по его рыночной стоимости. В то же время следует обратить внимание на то, что Кодекс допускает возможность реализации заложенного имущества и вне рамок публичных торгов, если подобное допускается Законом. В связи с этим, на практике возникла весьма парадоксальная ситуация.

Дело в том, что согласно ст. 55 ФЗ РФ от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в нотариально удостоверенном соглашении сторон об обращении взыскания во внесудебном порядке залогодатель и залогодержатель вправе предусмотреть реализацию имущества путем продажи с публичных торгов или с аукциона либо приобретение заложенного имущества (кроме земельных участков) залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодателя к должнику, обеспеченных ипотекой. К соглашению о приобретении имущества залогодержателем применяются нормы о договоре купли - продажи.

Данное соглашение должно содержать: название заложенного имущества; сумму, подлежащую уплате залогодержателю должником по обеспеченному залогом обязательству; способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем, а также известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.

Таким образом, действующее законодательство с момента вступления в силу Федерального закона "Об ипотеке" (то есть с 20 июля 1998 года) допускает возможность реализации предмета ипотеки вне публичных торгов, что значительно упрощает процедуру взыскания и экономит обеим сторонам время и денежные средства. В то же время, как уже было отмечено выше, получается действительно несколько странная картина: реализация недвижимого имущества возможна и вне рамок публичных торгов, в то же время реализация движимого имущества, которое в большинстве случаев заведомо менее значимо и ценно, чем недвижимое, возможно в настоящее время только путем продажи с публичных торгов. Как представляется, в ст. 350 ГК РФ следует ввести изменение и предоставить сторонам возможность вне рамок публичных торгов реализовывать предмет залога независимо от того является ли имущество движимым или недвижимым.

На практике необходимо учитывать, что анализ судебных дел свидетельствует о том, что сама по себе реализация заложенного имущества не всегда является чисто "техническим" институтом залогового права, а зачастую рассматривается как один из существенных признаков договора залога. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.07.96 N 7965/95 отмечается, что в силу ст.ст. 28, 29 и 30 Закона Российской Федерации "О залоге" и ст.ст. 349 и 350 Гражданского кодекса РФ удовлетворение требований осуществляется путем продажи заложенного имущества с публичных торгов с направлением вырученной суммы в погашение долга. Тем самым, одним из существенных признаков договора о залоге является возможность реализации предмета залога. Между тем, денежные средства, а тем более в безналичной форме, этим признаком не обладают. Таким образом, исходя из сути залоговых отношений денежные средства не могут быть предметом залога.

При данных обстоятельствах спорные договоры о залоге не соответствуют требованиям Закона и являются недействительными в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.98 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о залоге" также отмечено, что согласно ст.ст. 349 и 350 ГК РФ удовлетворение требований осуществляется путем продажи заложенного имущества с публичных торгов с направлением вырученной суммы в погашение долга. Таким образом, одним из существенных признаков договора о залоге имущества является возможность реализации предмета залога.

Указанное имеет немаловажное значение на практике, поскольку речь идет о действительности заключенного договора о залоге. В частности, не следует передавать в залог права (требования) по правилам, регулирующим залог вещей (например, "безналичные деньги" и др.). Из этого следует, в частности, что наличные денежные средства не могут быть предметом залога, а "безналичные", как представляется, могут (например, иностранная валюта), но в силу того, что они (т.е. "безналичные" деньги) являются не вещью, а правом требования, то и залог их следует оформлять именно как залог права требования, а не как залог вещи, как зачастую неправомерно делается и на что было обращено внимание в судебно-арбитражной практике.

В соответствии с п. 2 ст. 350 Гражданского кодекса РФ по просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года. При этом, отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки. Как представляется, подобное правило не совсем отвечает правам залогодержателя. Более верным следует признать правило, установленное в ранее действовавшем Указе Президента РФ от 28.02.96 N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования". В данном акте была предусмотрена возможность отсрочки реализации не всякого заложенного имущества, а лишь земельных участков сельскохозяйственного назначения (п. 13 Указа).

Порядок определения начальной продажной цены заложенного имущества зависит от того, в каком порядке было обращено взыскание на предмет залога: по соглашению сторон или же по решению суда (ст. 349 ГК РФ). Соответственно начальная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях. Не указание судом начальной продажной цены предмета залога является существенным нарушением норм материального права. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 10.02.98 N 6698/97 отмечается, что, принимая решение о взыскании с ответчика задолженности по кредитному договору с обращением взыскания на заложенное имущество, суд в нарушение п. 3 статьи 350 Гражданского кодекса РФ не указал начальной продажной цены заложенного имущества, с которой должны начинаться публичные торги. Соответственно решение суда было отменено, а дело - направлено на новое рассмотрение.

На практике весьма часто встречаются ситуации, когда между сторонами (залогодателем и залогодержателем) существует спор о начальной продажной цене заложенного имущества. Дело в том, что цена предмета залога, указанного в договоре о залоге, не является неизменной и может быть оспорена залогодателем. Так, по одному из дел, ставших предметом судебного разбирательства, было установлено, что при определении цены объекта недвижимости в договоре о залоге стороны исходили из его балансовой стоимости согласно справке БТИ, полученной по запросу заемщика в период установления с банком договорных отношений по кредиту и залогу. В то же время, учитывая значительный промежуток времени, прошедший с момента получения указанной справки, а также фактическое удорожание заложенного имущества, ответчик (залогодатель) ходатайствовал об установлении в решении суда начальной продажной цены реализации заложенного здания в соответствии с заключением областной лаборатории судебной экспертизы. Последним, в частности, констатировано, что рыночная стоимость имущества, являвшегося предметом залога, возросла по сравнению с оценкой, ранее данной сторонами в договоре о залоге.

Соответственно при разрешении спора было отмечено, что, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.98 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК РФ о залоге").

Таким образом, при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Согласно п.п. 3,5,6 ст. 350 Гражданского кодекса РФ заложенное имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену. При этом, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь при этом преимуществом, основанным на залоге (т.е. не в третью очередь, а в соответствии с общими правилами очередности, установленными ст. 64 ГК РФ). Если же сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. Необходимо отметить, что указанные правила не всегда правильно применяются на практике. В частности, стороны и суды не всегда учитывают, что они носят универсальный характер и применяются в том числе и при разрешении споров, связанных с использованием векселей. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.05.98 N 7688/97 отмечено, что довод Истца о том, что Ответчик имел право предъявить вексель к оплате и получить удовлетворение своих требований по кредитному договору, а оставшуюся сумму вернуть страховому обществу, правомерен и соответствует условиям договора и пункту 6 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, судебные инстанции при рассмотрении спора пришли к выводам, не соответствующим обстоятельствам дела, и поэтому неправильно применили законодательство.

При применении указанных норм на практике зачастую не учитывается и субъектный состав сторон. Например, залогодержателями не всегда принимается во внимание, что залогодателем по договору о залоге может быть не только сам должник, но и третье лицо. Между тем, в таком случае требование кредитора к залогодателю, не являющемуся должником по основному договору, ограничивается только суммой, вырученной от реализации предмета залога. При недостаточности же вырученных средств для покрытия требований кредитора (залогодержателя) последний имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника (п. 5 ст. 350 Гражданского кодекса РФ). В то же время требовать обращения взыскания на имущество залогодателя - не должника кредитор в этом случае не вправе (п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.98 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК РФ о залоге").

По ряду причин торги по реализации заложенного имущества могут не состояться. В этом случае при объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. При этом, к такому соглашению применяются правила о договоре купли - продажи.

При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой (т.е. независимо от воли залогодателя) с оценкой его в сумме не более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Если же залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.

В этой связи необходимо отметить, что при объявлении торгов несостоявшимися и в случае оставления предмета залога у залогодержателя происходит реализация предмета залога, поэтому к правоотношениям сторон в данном случае в полном объеме применяются правила п. 5 и 6 ст. 350 Гражданского кодекса РФ. Между тем, указанное весьма часто не учитывается на практике. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 10.06.97 N 632/97 отмечено, что, принимая решение, суд исходил из того, что нормы статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются только при реализации (продаже) заложенного имущества, находящегося в собственности залогодателя. Однако довод суда об отсутствии в данном случае факта продажи является несостоятельным, поскольку при оставлении залогодержателем предмета залога за собой в связи с признанием торгов несостоявшимися (п. 4 ст. 350 ГК РФ) имеет место его реализация, в результате чего залогодержатель приобретает право собственности в соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. При таких обстоятельствах требования истца, основанные на пункте 6 статьи 350 и статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются правомерными.

С 11 января 2009 г. вступили в силу изменения ряда законодательных актов РФ, внесенные Федеральным законом от 30.12.2008 г. № 306-ФЗ. Теперь по-новому регулируются вопросы обращения взыскания на заложенное имущество. Предполагается, что данные изменения существенно расширят практику применения залога имущества , сделают права кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом, более защищенными. Проанализируем, оправдаются ли оптимистичные ожидания.

Правовое регулирование обращения взыскания на имущество

Внесудебный порядок

В ст. 24.1 Закона РФ от 29.05.1992 г. № 28-72-1 «О залоге» указано, что удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного движимого имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, если иное не установлено федеральным законом. Если обращение взыскания на заложенное движимое имущество осуществляется без обращения в суд (во внесудебном порядке), залогодержатель обязан направить залогодателю уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога.

В уведомлении должно быть указано:

• название заложенного по договору о залоге движимого имущества , за счет которого подлежат удовлетворению требования залогодержателя ;
• сумма, подлежащая уплате залогодержателю на основании ­обеспеченного залогом обязательства;
• способ реализации , предусмотренный соглашением сторон в соответствии со ст. 28.1 указанного закона;
• цена (начальная продажная цена) заложенного движимого ­имущества, определяемая в соответствии со ст. 28.1 данного Закона.

Если более длительный срок не установлен законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем , реализация заложенного движимого имущества не допускается ранее истечения 10 дней со дня получения уведомления залогодателем либо 5 дней со дня направления залогодержателем или организатором торгов такого уведомления залогодателю, если этот срок истекает ранее. Реализация заложенного движимого имущества может быть осуществлена до истечения указанных сроков при существенном риске гибели или повреждения предмета залога, а также существенном риске значительного снижения цены предмета залога по сравнению с ценой (начальной продажной ценой), указанной в уведомлении.

Таким образом видим, что введена новая ст. 28.1 , предусматривающая, что реализация (продажа) заложенного движимого имущества , на которое обращено взыскание на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов, проводимых в порядке, установленном законодательством РФ об исполнительном производстве. При обращении взыскания на без обращения в суд (во внесудебном порядке) реализация предмета залога осуществляется посредством продажи с торгов либо посредством продажи заложенного движимого имущества по договору комиссии, заключенному между ­залогодержателем и комиссионером.

В договоре залога, заключенном между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, предусматривающем внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество , либо в соглашении о внесудебном порядке обращения взыскания на имущество , переданное в залог по такому договору (его можно заключить в любое время), стороны вправе предусмотреть ­следующие положения:

Предмет залога поступает в собственность залогодержателя; залогодержатель продает предмет залога третьему лицу без проведения торгов, в том числе посредством продажи заложенного движимого имущества по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером, ­с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного его залогом обязательства.

При обращении в указанном выше порядке имущество поступает в собственность залогодержателя или продается залогодержателем третьему лицу по цене, равной рыночной стоимости этого имущества. Результаты проведения оценки заложенного движимого имущества могут быть обжалованы ­заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством РФ.

Полагаем, что оценка в таком случае будет проводиться за счет ­заинтересованной стороны, и здесь не исключен «конфликт двух оценок».

В целях реализации заложенного движимого имущества указанными выше способами залогодержатель вправе заключать от своего имени все необходимые для этого и соответствующие его правоспособности сделки, в том числе с организатором торгов и оценщиком, а также подписывать все необходимые для ­документы, в том числе акты приема-передачи, передаточные распоряжения.

Это положение, с одной стороны, упрощает вопрос организационно, с другой - создает некоторые предпосылки для злоупотребления правом.

Сумма вознаграждения организатора торгов или комиссионера, не превышающая трех процентов от суммы, вырученной от реализации заложенного движимого имущества , удерживается залогодержателем из суммы, вырученной при реализации заложенного движимого имущества . Если вознаграждение организатора торгов или комиссионера превышает три процента от реализации заложенного движимого имущества , разница между вознаграждением, предусмотренным договором с организатором торгов или комиссионером, и тремя процентами от суммы, вырученной при реализации заложенного движимого имущества , не подлежит возмещению за счет стоимости заложенного движимого имущества и выплачивается за счет залогодержателя . Три процента, установленные законом, - слишком малая сумма для оплаты надлежащей работы комиссионера (одновременно учтем последующие риски, так как имущество все-таки потенциально спорное). Видимо, эта норма еще будет совершенствоваться.

Удовлетворение требований залогодержателя на основании решения суда

При удовлетворении требования залогодержателя за счет заложенного движимого имущества на основании решения суда, при наличии уважительных причин у залогодателя по просьбе залогодателя суд вправе отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года. Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки. Введение этой нормы вряд ли оправдано, так как согласно законодательству об исполнительном производстве суд и так вправе предпринимать такие действия. Отсрочка по законодательству об исполнительном производстве может быть предоставлена несколько раз. Возникает вопрос, как отсчитывать этот год: каждый раз по году? Вся сумма отсрочек не должна быть больше года? Предусмотрена только одна отсрочка сроком до года?

При определении срока, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного движимого имущества , суд учитывает также, что сумма требований залогодержателя , подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке , указанной в договоре о залоге. Данное положение дублирует аналогичные нормы законодательства об исполнительном производстве ­и самостоятельного значения не имеет.

Отсрочка не допускается, если она может повлечь существенное увеличение риска утраты или гибели, риск значительного снижения цены предмета залога по сравнению с начальной продажной ценой предмета залога или существенное ухудшение финансового положения залогодержателя . Это положение, напротив, имеет важное практическое значение.

Реализация заложенного имущества

Правила реализации

Если обращение взыскания на заложенное движимое имущество осуществляется без обращения в суд (во внесудебном порядке), стороны могут установить срок, в течение которого должна быть осуществлена реализация . Если соглашением залогодателя с залогодержателем такой срок не установлен, реализация должна осуществляться в разумный срок.

При реализации заложенного движимого имущества с публичных торгов на основании решения суда судебный пристав-исполнитель, а при его реализации с торгов - залогодержатель обязаны направить не позднее, чем за 10 дней до даты проведения торгов залогодателю и должнику по основному обязательству извещение с указанием даты, времени и места проведения торгов. В случае обращения взыскания на движимое имущество в судебном порядке начальная продажная цена заложенного движимого имущества определяется решением суда, а в остальных случаях - договором о залоге (соглашением об обращении взыскания на заложенное движимое имущество ).

Судебная практика

Свернуть Показать

Банк обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальным предпринимателям о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога. исковые требования удовлетворены: с индивидуальных предпринимателей в пользу банка взыскан долг, проценты за пользование кредитом, неустойка по кредиту и процентам, а также обращено взыскание на заложенное по двум договорам о залоге имущества. Определен способ продажи имущества - с публичных торгов, установлена начальная продажная стоимость предмета залога.

В обеспечение кредитного обязательства между банком (залогодержателем) и индивидуальными предпринимателями (залогодателями) заключены договоры о залоге, в соответствии с которыми в залог было передано прина­д­лежащее залогодателям движимое имущество с определенной в договоре залоговой стоимостью. Согласно условиям договоров о залоге данная стоимость предметов залога была установлена по оценке сторон. Таким образом, между сторонами существовало соглашение о стоимости предметов залога и начальная продажная цена заложенного имущества не оспаривалась.

Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, отклонил доводы заявителя жалобы (ответчика) о том, что начальная продажная стоимость заложенного имущества должна исходить из его рыночной стоимости. При этом апелляционный суд указал, что в материалах дела отсутствуют сведения о наличии спора по размеру начальной продажной цены заложенного имущества между сторонами при рассмотрении дела в суде первой инстанции, возражения по размеру начальной продажной цены в ходе судебного заседания ответчиком не заявлены.

В договоре о залоге , предусматривающем право залогодержателя на удовлетворение требований за счет заложенного движимого имущест­ва без обращения в суд (во внесудебном порядке), или в соглашении об обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке могут быть указаны начальная продажная (цена реализации по договору комиссии) либо порядок ее определения. Если при во внесудебном порядке федеральным законом предусмотрено обязательное привлечение оценщика, начальная продажная цена заложенного движимого имущества устанавливается в размере 80% от рыночной стоимости имущества, определенной в отчете оценщика, если иное не предусмотрено соглашением сторон об обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке. Заложенное имущество продается лицу, предложившему на торгах наиболее высокую цену.

Привлечение оценщика при реализации заложенного имущества, обращение взыскания на которое осуществляется без обращения в суд, обязательно при реализации:

• ценных бумаг, не обращающихся на организованном рынке ценных бумаг, за исключением инвестиционных паев открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов, а также случаев обращения взыскания на векселя путем прямого истребования исполнения по векселям в порядке, установленном Федеральным законом от 11.03.1997 г. № 48-ФЗ «О переводном и простом векселе»;
• имущественных прав, за исключением дебиторской задолженности, не реализуемой на торгах;
• драгоценных металлов и драгоценных камней, изделий из них, а также лома таких изделий; коллекционных денежных знаков в рублях и в иностранной валюте;
• предметов, имеющих историческую или художественную ценность;
• вещи, стоимость которой по договору о залоге превышает 500 тыс. рублей.

Организатор объявляет торги несостоявшимися, если:

• в торгах приняли участие менее двух покупателей;
• на торгах не осуществлено увеличение начальной продажной цены заложенного движимого имущества ;
• лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Торги должны быть объявлены несостоявшимися не позднее, чем на следующий день после дня, когда имело место какое-либо из указанных обстоятельств.

В течение 10 дней после объявления торгов несостоявшимися залогодержатель по соглашению с залогодателем вправе приобрести заложенное движимое имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи. Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем не заключено, не позднее чем через месяц после даты проведения первых торгов проводятся повторные торги. Начальная продажная цена заложенного движимого имущества на повторных торгах снижается на 15%.

При реализации заложенного движимого имущества с торгов, проводимых при обращении взыскания на имущество во внесудебном порядке, соглашением сторон может быть предусмотрен порядок снижения цены, если повторные торги были объявлены несостоявшимися. При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме до 10% ниже, чем начальная продажная цена на повторных торгах, если более высокая оценка ­не установлена соглашением сторон.

Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается. Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися направит в письменной форме организатору торгов и залогодателю (если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке - организатору торгов, залогодателю и судебному приставу-исполнителю) заявление об оставлении имущества за собой. Если ему не известно место нахождения залогодателя , уведомление передается лицу или органу, на которые законом возложены учет и (или) регистрация залогов данного вида имущества, а если федеральным законом не предусматриваются учет или регистрация залогов данного имущества , - нотариусу по последнему, известному залогодержателю месту нахождения или месту жительства залогодателя .

Переход права собственности на имущество

Право собственности на предмет залога , оставленный за собой залогодержателем , переходит к нему в момент передачи предмета залога . Если предмет залога к моменту направления заявления находится у залогодержателя, право собственности на имущество переходит к залогодержателю в момент направления указанного заявления. Если предметом залога являются имущественные права, они переходят к залогодержателю в момент направления организатору торгов заявления об оставлении имущественных прав за собой при условии, что федеральным законом не установлен иной момент перехода прав на данный вид имущества.

Если в соответствии с условиями соглашения между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на имущество во внесудебном порядке его реализация осуществляется путем продажи третьему лицу, залогодержатель направляет залогодателю копию заключенного с этим лицом договора купли-продажи. Если реализация имущества во внесудебном порядке не была осуществлена в срок, установленный законом, залогодержатель вправе потребовать обращения взыскания на такое ­имущество в судебном порядке.

Когда суммы, вырученной при реализации заложенного имущества , недостаточно для покрытия требования залогодержателя , он имеет право (при отсутствии иного указания в законе или договоре) получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге. Однако если сумма, вырученная при реализации имущества , или цена, по которой залогодержатель оставил за собой заложенное движимое имущество , превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя , разница возвращается залогодателю . Указанная разница должна быть возвращена в срок, установленный соглашением залогодателя с залогодержателем , или, если такой срок не установлен, в течение 10 дней с даты, когда цена за реализуемое заложенное движимое имущество должна была быть уплачена покупателем, или с даты, когда залогодержатель приобрел право собственности на заложенное движимое имущество . При обращении взыскания на имущество без обращения в суд ответственность перед залогодателем за возвращение указанной разницы несет залогодержатель .

Новая ст. 28.2 Закона о залоге предусматривает реализацию заложенного движимого имущества по договору комиссии, хотя принципиальных положений не содержит.

Внесены соответствующие изменения и в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 г. № 4462-1). Например, включено положение о том, что в случае неисполнения залогодателем соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке нотариус совершает исполнительную надпись на договоре о залоге или, если права залогодержателя удостоверены закладной, исполнительная надпись совершается на закладной. Одновременно дополнен перечень документов, по которым взыскание задолженности производится в бесспорном порядке, уточнены условия совершения ­исполнительной надписи.

Также внесены сопутствующие изменения в ГК РФ, Закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» и другие нормативно-правовые акты.

Полагаем, что сегодня законодатель дал субъектам рыночной экономики достаточно эффективный инструментарий для минимизации договорных рисков, особенно в кризисных макроэкономических условиях. Будет ли данный инструментарий в полной мере воспринят и востребован хозяйствующими субъектами, покажет время. Однако все предпосылки для этого сегодня созданы.

Сноски

Свернуть Показать

Залоговое имущество является обеспечением оплаты долга в случае неплатежеспособности должника. К этой процедуре прибегают, когда все остальные способы возврата задолженности не принесли ожидаемого результата. Процесс сбыта предмета залога регламентируется ГК РФ, Законом “О залоге” от 29 мая 1992 года, Федеральным Законом “Об ипотеке” от 16 июля 1998 года, а также регламентом Федерального агентства по управлению государственным имуществом. Продажа залогового имущества осуществляется кредитными организациями либо судебными приставами.

Этапы продажи залогового имущества

Как уже упоминалось выше, сбыту имущества в залоге предшествуют попытки кредитной организации воздействовать на должника с целью уплаты им задолженности. Если эти меры не возымели действия, далее следует ряд последовательных этапов:

1. Оценка и определение минимальной стоимости залогового объекта реализации соответственно проведенному анализу цен на аналогичный товар. Предварительная оценка фигурирует в залоговом договоре.
2. Уведомление либо судебное извещение залогодателя о намерении продажи залогового имущества. В обязательном порядке содержит следующую информацию: данные и реквизиты обеих сторон - залогодателя и залогодержателя; содержание договора, обеспечением которого выступает залог; тип и ключевые характеристики объекта; точное время и место расположения торговой площадки; координаты организатора торгов.
3. Публикация объявления о торгах в открытом доступе. Как правило, с этой целью используются различные Интернет-ресурсы либо официальный сайт кредитной организации. От потенциальных покупателей потребуется внесение задатка в размере не менее 5% от стартовой цены товара.
4. Проведение торгов. При отсутствии покупателя процедура повторяется с уменьшением цены объекта залога. Если и в этот раз сделка не состоялась, кредитор может оставить нереализованный залог у себя. Снижение цены при этом возможно не более чем на 10% от стоимости на повторных торгах.
5. Покрытие за счет полученных средств суммы долга и понесенных при организации торгов издержек. Если сумма недостаточна, взыскание переводят на другое имущество должника. Когда, напротив, сумма превышает задолженность, разница возвращается неплательщику.

До начала описанной процедуры должник может реализовать имущество добровольно по рыночной цене, уведомив об этом кредитора и заручившись его согласием, что является экономически более выгодным. При этом денежные средства поступают на , последний снимает с имущества обременение, и только тогда новый владелец становится собственником товара.

Важно знать, что без судебного решения не может быть реализовано имущество, на которое имеют право третьи лица. В качестве примера можно привести квартиру в долевой или совместной собственности.

Особенности реализации движимого имущества

С целью погашения задолженности движимое имущество неплательщика может быть реализовано двумя способами:

• Без судебного разбирательства.
• На основании вынесенного судебного решения.

Обязательным условием внесудебной процедуры является уведомление неплательщика о проведении торгов не более чем за 10 дней до их начала. В случае с движимым залоговым имуществом продажа может состояться ранее указанного срока, когда высока вероятность гибели, порчи или существенного удешевления предмета залога. Сбыт такого имущества допустим как на , так и согласно договору комиссии. Залогодержатель при этом наделен следующими полномочиями:

• Совершение любых сделок в рамках намеченной процедуры.
• Подписание сопутствующей документации.

В соглашение относительно залога может быть включен пункт о продаже имущества при обращении на него взыскания по рыночной цене.

По закону сумма удерживаемой от продажи имущества комиссии в качестве вознаграждения комиссионеру или организатору торгов не может превышать 3% от стоимости предмета залога. На практике эта цифра зачастую больше. Разницу в таком случае выплачивает кредитор.

Что касается продажи имущества после судебного разбирательства, эта мера может быть приостановлена на срок до одного года при наличии уважительных причин у . Исключением является риск порчи или гибели вещи, а также значительное изменение материального положения залогодержателя в худшую сторону.

Разновидностью залога движимого имущества является заклад - передача предмета залога в руки залогодержателя. В большинстве случаев такой вариант используется различными ломбардами.

В зависимости от типа движимого имущества договор о залоге должен предусмотреть пункт о возможности использования в качестве залога продуктов и плодов, приносимых имуществом в процессе эксплуатации. Если таковой пункт в соглашении отсутствует, действует общепринятое правило, согласно которому предметом залога служит товар и его составляющие, но никак не плоды его использования.

Особенности реализации недвижимого имущества

Недвижимое имущество наделено некоторыми особенностями, требующими специфического правового урегулирования при реализации в качестве предмета залога.

Эта специфика выражается в следующем:

• Составляется специальный документ - закладная - при подписании договора о залоге. Закладная представляет собой ценную бумагу, удостоверяющую, что данная недвижимость может передаваться третьим лицам и быть продана в случае обращения на нее взыскания.
• Предмет залога находится у залогодателя, который пользуется им в обычном режиме, однако обязан согласно договору обеспечить его сохранность. Это выражается в своевременном страховании, надлежащем содержании и охраны от посягательств третьих лиц объекта недвижимости.
• Любые сделки с недвижимостью, находящейся в залоге, возможны только с согласия залогодержателя.

Имеет значение тип недвижимости: продажа самостоятельного строительного объекта предполагает включение в залоговый договор и земельного участка, на котором он расположен. Если залогом выступает помещение, эта мера не обязательна. Причем при составлении закладной на земельный участок все сооружения, возведенные на этом участке, становятся предметом залога по умолчанию.

Множество споров вызывает положение ст. 446 ГПК РФ касательно единственного жилья должников. Между тем закон абсолютно однозначно определяет право кредитора на взыскание заложенного жилья, даже если оно является единственным, подходящим для проживания залогодателя и его семьи.

Продажа залоговой собственности банками

Банки наделены правом реализовать залоговое имущество злостного неплательщика самостоятельно, без решения суда, если подобное зафиксировано в договоре о залоге. В этом случае все этапы продажи - от принятия решения и оценки до погашения долга за счет вырученных средств - осуществляются кредитной организацией с обязательным уведомлением залогодателя о начале процедуры в определенные законом сроки.

Нереализованное при повторных торгах имущество остается в собственности банка и сопровождается соглашением о купле-продаже. При этом некоторые крупные банки обладают правом отказаться от такой меры. К их числу относится “Банк Москвы”, “Россельхозбанк”, “Альфа-банк”. В этом случае происходит снятие залога с имущества.

Часть банков предоставляет кредит на приобретение предметов залога . Возможность приобрести необходимый товар по привлекательной цене посредством посильных ежемесячных взносов предоставляет Сбербанк России, а также ВТБ24. Кредит оформляется на период до 10 лет и отличается низкой процентной ставкой и отсутствием комиссий. Обеспечением такого кредита становится приобретаемый товар. При оформлении обязательна уплата первоначального взноса, составляющего не менее 20% от стоимости имущества.

О начале торгов банки извещают посредством публикации объявлений на своих официальных сайтах.

Банки не могут начать процедуру по реализации заложенного имущества без согласия залогодателя, заверенного нотариусом. В этом случае необходимо решение суда.

Продажа залогового имущества в конкурсном производстве

Применяется к имуществу лица или организации, признанных банкротами, при наличии нескольких кредиторов. Соответственно, данная процедура осуществляется только по решению суда. При этом обладает преимуществом перед остальными: ему предоставляется возможность досрочной реализации предмета залога. Он также может удовлетворить свои претензии и на общих основаниях, предусмотренных Федеральным Законом “О банкротстве” от 26 октября 2002 года. Последний вариант практикуется чаще.

На , реализуемых в ходе всей процедуры банкротства, исключая стадию конкурсного производства, принадлежит число голосов, пропорциональное размеру его требований.

Общее руководство процедурой под контролем арбитражного суда. Он обязан предоставлять ежемесячный отчет о своей деятельности кредиторам.

Объявление о начале конкурсного производства публикуется в “Российской газете” - официальном издании, определенном Правительством РФ.

Установленный законодательством срок конкурсного производства составляет один год с возможностью продления до полугода. Однако при наличии веских причин арбитражный суд может продлить этот период.

Распределение средств при реализации залога в конкурсном производстве

В ходе конкурсного производства залоговый кредитор, чьи требования вытекают из кредитного договора, может рассчитывать на выплату 80% от суммы, полученной при реализации предмета залога. 15% этой суммы пойдет на удовлетворение требований кредиторов первой и второй очереди, а оставшиеся 5% - на погашение судебных расходов.

Если кредитный договор не является основанием залогового соглашения, пропорции изменяются и составляют 70, 20 и 10 процентов соответственно.

Иногда в одном конкурсном производстве присутствует несколько залогодержателей. В этом случае средства распределяются следующим образом:

• Разные залогодержатели и разные предметы залога. Здесь действует принцип “каждому - свое”. Иными словами, каждый получает средства, вырученные за реализацию имущества, обеспечивающего его требование.
• Один предмет - разные залогодержатели. Все будет зависеть от того, кто раньше заключил договор о залоге. Преимущество предоставляется старшему. Между залогодержателями одного уровня средства делятся поровну.

Продажа залоговой собственности без согласия залогодержателя

Как гласит закон (ст. 334-360 ГК РФ), залогодатель не вправе каким-либо образом отчуждать предмет залога без получения согласия от залогодержателя. Это касается как движимого, так и недвижимого имущества. Однако существует небольшое “но”, выраженное в условии “.., если иное не предусмотрено законом или договором или не вытекает из существа залога” . Пример: залогом выступает товар, находящийся в обороте. Очевидно, что залогодатель неизбежно должен совершать какие-либо действия в направлении такого товара, в том числе заключать сделки. Единственное условие, которое при этом должно соблюдаться - сохранение стоимости заложенного товара.

В случае продажи предмета залога вопреки договору и законодательству у кредитора есть два варианта действий:

1. Добиться в суде признания недействительности договора купли-продажи.
2. Уведомить должника о досрочной выплате долга, обеспечением которого является заложенная вещь. При неисполнении этой претензии возможен следующий шаг: требование изъятия предмета залога у нового владельца с целью последующей реализации.

Как показывает практика, осуществить эти шаги достаточно непросто в силу защиты прав добросовестного приобретателя судами. Для того, чтобы быть признанным добросовестным приобретателем, покупателю достаточно предоставить доказательства того, что он не знал и не мог знать о факте обременения купленного, т.е. оплаченного, товара. Кстати, узнать это достаточно просто, если проявить разумную предусмотрительность при покупке недвижимости. Поможет запрос в ЕГРП, совершенный до заключения сделки.

О факте обременения ценных бумаг можно осведомиться в Реестре владельцев именных ценных бумаг. Выписка из реестра предоставляется по распоряжению владельца.

С другими товарами дело обстоит сложнее. Однако в отношении движимого имущества суды редко встают на сторону залогодержателя, требующего признания недействительности сделки, тогда как с недвижимостью наблюдается обратная ситуация.

Оспаривание сделки продажи залогового имущества

Для того, чтобы оспорить сделку купли-продажи, совершенную в обход залогодержателя, последний направляет иск в Арбитражный суд. Обычно это происходит по месту жительства должника, но допустимо и по месту расположения кредитной организации. Суд может полностью или частично удовлетворить претензии истца либо отказать ему. Распространенные иски залогодержателей в суде:

• Признание продажи недействительной. Как упоминалось выше, при определенных условиях может быть удовлетворено судом, особенно в отношении недвижимого имущества.
• Признание ничтожности сделки. Удовлетворение этого требования возможно при наличии аргументированных доводов о фиктивности сделки. К примеру, отсутствие доказательства оплаты от покупателя, факт проживания продавца на “проданной” жилплощади и т.п. - все эти моменты могут убедить суд в том, что сделка является средством избежать обоснованных требований кредитора.

Залогодатель также может обратиться в суд в качестве истца с целью оспорить продажу заложенного имущества кредитором. Обычно это происходит в двух случаях:

• Нарушение законодательства залогодержателем на любом из этапов его взаимодействия с должником.
• Низкая оценка предмета залога, что является распространенной ситуацией при организации торгов кредитором с целью максимально быстрой реализации товара. Если разница в рыночной цене имущества и стартовой его стоимости, установленной залогодержателем, значительна, должник несет существенные финансовые потери и может рассчитывать на защиту своих интересов судом.

Также за должником признается право подачи в суд виндикационного иска в случае неправомерности процедуры продажи. Так, неправомерным считается реализация имущества залогодателя без судебного разбирательства, если подобная мера запрещена законом. Иск направляется в адрес нового собственника с целью возврата неправомерно отчужденного имущества. При этом на залогодержателя возлагается обязанность возместить все издержки, понесенные в ходе восстановления должником своих нарушенных прав.

Третьи лица могут оспорить процедуру, проведенную без участия судебных органов, в том случае, если при этом нарушены их законные права и интересы.

Как в случае судебного, так и в случае внесудебного обращения взыскания на заложенное имущество - реализация этого имущества производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством (пункт 1 статьи 350 Гражданского Кодекса РФ). Это правило императивно и не может быть изменено сторонами в договоре. Имущество, заложенное по договору об ипотеке , на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом об ипотеке , реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом об ипотеке (часть 1 пункт 1 статьи 56 Закона об ипотеке).

Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации в порядке, предусмотренном статьей 59 "Реализация заложенного имущества по соглашению сторон на аукционе" Закона об ипотеке. Такой же способ реализации заложенного имущества может быть предусмотрен залогодателем и залогодержателем в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке, заключенном в соответствии с пунктом 1 статьи 55 Закона об ипотеке, т.е. на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки (часть 1 пункта 2 статьи 56 Закона об ипотеке).

Реализация заложенного имущества в порядке, предусмотренном статьей 59 Закона об ипотеке, не допускается в случаях, когда взыскание на это имущество в соответствии с пунктом 2 статьи 55 Закона об ипотеке не может быть обращено во внесудебном порядке (часть 2 пункт 2 статьи 56 того же закона).

В случаях обращения взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества оно реализуется с последующим оформлением уступки данного права (пункт 3 статьи 56 Закона об ипотеке).

Кроме такой формы реализации заложенного имущества, как с торгов, возможна продажа на комиссионных началах и продажа на основе какого-либо другого договора. Недвижимое имущество реализуется, как правило, с торгов. Имущество бытового назначения может быть реализовано на комиссионных началах. Ценные бумаги проще всего будет реализовать по договору поручения со специализированной организацией, действующей на рынке ценных бумаг.

Закон устанавливает следующие исключения из правила реализации заложенного имущества на публичных торгах:

1) Залогодатель и залогодержатель в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке (т.е. на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки), предусмотрели иной порядок (часть 1 пункта 2 статьи 56 Закона об ипотеке). Залогодатель и залогодержатель в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя из стоимости заложенного движимого имущества также могут установить иной порядок реализации такого имущества.

2) На предмет залога, переданный залогодержателю, взыскание может быть обращено в порядке, установленном договором о залоге, если законом не установлен иной порядок (пункт 2 статьи 349 Гражданского Кодекса РФ).

3) Суд может, принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации в порядке, предусмотренном статьей 59 "Реализация заложенного имущества по соглашению сторон на аукционе" Федерального Закона об ипотеке.

4) При объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи (часть 1 пункта 4 статьи 350 Гражданского Кодекса РФ).

5) При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах (часть 2 пункта 4 статьи 350 Гражданского Кодекса РФ). При объявлении повторных публичных торгов по продаже недвижимого имущества залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества (пункт 4 статьи 58 Федерального Закона об ипотеке).

Полезные страницы.

Залоговая недвижимость банков (залогодержателей) появляется в качестве обеспечения по предоставленным кредитам. Главная причина ее реализации – неисполнение должником (залогодателем) своих обязательств по возврату денежных средств. Основанием продажи имущества заемщика является статья 348 нового Гражданского кодекса России, действующего с 1.07.2014.

Что из заложенного имущества подлежит продаже

Кредиты для юридических и физических лиц выдаются под залог движимой или недвижимой собственности заемщиков, представленной следующими ее категориями:

1. транспортные средства;
2. спецтехника;
3. земельные участки;
4. объекты жилой, коммерческой, промышленной или офисно-складской недвижимости;
5. оборудование;
6. ценные бумаги;
7. ювелирные изделия;
8. долги физических и юридических лиц.

Принятию собственности заемщика под залог кредита предшествует доскональная проверка кредитором истории приобретения движимого и недвижимого имущества и оценка его залоговой стоимости. Сумма долга должна быть посильной цене заложенного имущества.

Продажа банками залоговой недвижимости происходит после истечения срока действия кредитного договора, если заем не был погашен. Права на владение движимой или недвижимой собственностью в этом случае переходят кредитно-финансовой организации. Положение регулируется § 3 Гражданского кодекса России (гл. 23) , законами РФ «О залоге» , «О ипотеке» .

Особенности реализации залоговой собственности

Внесудебная продажа имущества должника в соответствии с положениями ФЗ «Об ипотеке – залоге недвижимости» , осуществляется по обоюдному согласию сторон. Процедура продажи квартир под залогом производится через интернет-аукцион, что позволяет выручить хорошую сумму от заинтересованных в покупке юридических или физических лиц. Участие в торгах требует от потенциальных покупателей регистрации с последующей аккредитацией.

Участники электронных торгов вносят денежные средства в подтверждение подлинности своих намерений. Проигравшему клиенту заложенная сумма возвращается по завершении процедуры, а для победителя сумма залога остается в банке и засчитывается как предоплата. Остальные деньги он должен внести не позднее, чем 10 дней после победы в торгах. Продажа залоговой недвижимости банками происходит через специальную торговую организацию на официальной торговой площадке банка в электронном виде. Уведомление залогодателя о продаже его имущества, направленное от кредитно-финансовой организации или организатора торгов, должно содержать информацию:

• название выставленного на торги имущества;
• сумма, за счет которой обеспечиваются требования кредитора;
• способ продажи указанного имущества;
• начальная цена продажи заложенной собственности.

Торги не должны начаться ранее, чем по прошествии 10 дней со времени получения уведомления залогодателем-заемщиком.

Только по решению суда можно взыскать задолженность залогодателя в следующих случаях:

• когда заложенная недвижимость является единственным жильем заемщика;
• если предмет залога – имущество со значительной культурно-исторической или художественной ценностью;
• когда физлицо-залогодатель признан в установленном законом порядке безвестно отсутствующим;
• в случае если конкретное имущество заложено нескольким залогодержателям.

Витрина залогового имущества – особенности программы

Многие банки России работают по такой специальной программе, которая была принята с начала развития экономического кризиса в стране. Неплатежи по займам того времени достигали грандиозных размеров и единственным выходом для банков явилась продажа залоговой недвижимости.

Сберегательный банк России – ведущая кредитно-финансовая организация страны – осуществляет продажу квартиры в залоге Сбербанка по рыночной стоимости. Эта вынужденная для организации мера позволяет заемщику обратиться к кредитору с заявлением о намерении реализовать имущество в залоге. Подробнее — в статье .

Процедура продажи залоговых квартир от Сбербанка получает ход, когда заемщик предоставит все необходимые документы, а банк проведет их проверку на юридическую чистоту и составит соглашение. Продавец получит свой регистрационный номер и процедура вступит в силу. Кредитор осуществляет полное юридическое сопровождение продажи залоговой недвижимости Сбербанка.

Льготное кредитование на приобретение залоговой недвижимости ВТБ предусматривает:

1. низкую ставку за кредит (не более 10,5%);
2. 20-процентный первоначальный взнос;
3. выплату кредита можно осуществлять до 50 лет.

Подробнее о реализации залогового имущества ВТБ24 читайте .

Такие условия являются лучшими среди всех предложений получения займов на российском рынке.

Условия реализации ипотечной квартиры в залоге

Избавиться от непосильного бремени ипотечного кредита в условиях кризиса можно, продав квартиру в залоге. Такое непопулярное решение принимается заемщиком после того, когда приняты все меры по выходу из сложного положения – отсрочка выплат, возможность получения госпомощи заемщикам и др.

Продажа ипотечной квартиры в залоге у банка сможет производиться одним из существующих пяти способов :

1. Часть суммы, реализованной от продажи, идет на погашение ссудной задолженности, а часть – остается продавцу. Одновременно идут две сделки – снятие залога с квартиры и ее реализация.
2. Смена должника – второй способ реализации – подразумевает выплату покупателем наличными только части стоимости, полагающуюся продавцу. Ссудный долг банку выплачивается в воде ипотечного кредита.
3. Третий способ – продажа квартиры покупателю, который передаст сумму до сделки, подвергая себя риску. Этой суммой нужно погасить задолженность, а квартира будет продаваться уже без обременений, благодаря чему цена ее возрастет. Другими источниками погашения задолженности станет займы у родственников, друзей или оформление потребительского кредита.
4. Способ четвертый заключается в продаже должником своей квартиры с последующей покупкой жилья «поскромнее», а полученной разницей заемщик возмещает долг банку.
5. Вариант невыгодный для заемщика во всех отношениях, но делать ему ничего не надо – банк самостоятельно займется этим вопросом. Результатом будет продажа квартиры по невысокой цене.

Некоторые технологии в практической деятельности не применяются.

Является ли покупка квартиры в залоге выгодным приобретением

Залоговое обременение не уменьшает реальную цену жилья, но покупка такой квартиры позволит сэкономить до 20% ее рыночной стоимости. Процедура является достаточно сложной и имеются определенные риски для покупателя.

Первый вариант продажи, изложенный выше – наименее рискованный для покупателя. После внесения покупателем денег и получения согласия банка на сделку квартира переоформляется на нового владельца, а банк получает свои деньги.

Другие способы покупки квартиры в залоге смогут закончиться отказом владельца на продажу, как только обременение будет снято. Некоторые нюансы «технического характера» – 5-дневный перерыв между снятием залогового обременения и перерегистрацией жилья – могут привести к отмене в это время сделки купли-продажи текущим владельцем.

Риск покупателя остаться без денег и без квартиры сводится к нулю при участии банка в сделке. Предусмотреть непредвиденные казусы поможет заключение с продавцом предварительного соглашения, в котором прежний владелец и его семья не будут предъявлять претензии к покупателю.

В каких случаях выгодно покупать залоговое имущество у банка?

Если у вас остались вопросы по продаже залоговой недвижимости — пишите в комментариях