Hüpoteek(ladina keelest hypotheca - pant, kreeka keelest hypoteke) on pandi liik, mille puhul kinnisvara on panditud, kuid samal ajal jääb see võlgniku omandiks. Kui võlgnik oma kohustusi ei täida, on võlausaldajal õigus saada selle vara müügi kaudu rahuldust.

Eristada tuleb mõisteid hüpoteek ja see, mille puhul laenu väljastab pank kinnisvara tagatisel. Hüpoteeklaen on üks hüpoteeklaenusüsteemi komponente. Kinnisvara soetamiseks laenu saamisel seatakse ostetud vara ise pangale laenu tagasimaksmise tagatiseks hüpoteegiga (tagatiseks).

Helistatakse hüpoteeklaenude valimise, töötlemise ja saamise teenustele hüpoteeklaenude vahendamine. Hüpoteeklaenu vahendamist teostab selleks tegevuseks koolitatud spetsialist - hüpoteeklaenu maakler.

Hüpoteek on ka omaniku olemasoleva kinnisvara pantimine laenu või laenu saamiseks, mida kasutatakse kas remondiks või ehitamiseks või muudeks laenuvõtja-hüpoteegipidaja äranägemisel vajadusteks.

Põhikohustuse täitmata jätmise korral rakendatakse sundraha ainult panditud kinnisvarale ning hüpoteegipidajal on eelisõigus oma nõuete rahuldamiseks võlgniku teiste võlausaldajate ees.

Hüpoteeklaenude tekkimise põhjused ja selle reguleerimine

Kehtivad õigusaktid näevad hüpoteegi tekkimiseks ette kahte tüüpi aluseid:

1. seaduse jõuga;
2. lepingu alusel.

Seaduse jõuga hüpoteek

Seaduse jõuga hüpoteek (seaduslik hüpoteek) on hüpoteek, mis tekib teatud seaduses nimetatud asjaolude ilmnemisel, sõltumata poolte tahtest hüpoteegi tekkimise kohta, vara omandiõiguse üleminekul ühelt isikult teisele, täpsemalt selle omandamisel. selle õiguse uue omaniku poolt, kuid seadusega kindlaks määratud kohustuslike esinemise faktidega.

Hüpoteek tekib seaduse jõul järgmisel viiel põhilisel ja tavalisel juhul:

1. Elamute, korterite, kruntide soetamine panga või muu krediidiasutuse krediidivahendite või sihtlaenu vahenditega.
2. Elamute, hoonete, ehitiste või korterite ehitamine panga või muu krediidiasutuse krediidivahendite või sihtlaenu vahenditega.
3. Müük laenuga.
4. Rentida.
5. Omandiõiguse pant.

Hüpoteek kokkuleppel

Hüpoteek kokkuleppel (läbirääkimistega hüpoteek) on hüpoteek, mis tekib hüpoteegi seadmise lepingu alusel (kinnisvara hüpoteek).

Hüpoteeklaenuleping ei ole iseseisev kohustus, vaid seisneb laenulepingu, krediidilepingu või muu kohustuse järgse kohustuse tagamises.

Seaduse jõul olev hüpoteek erineb lepingu alusel püstitatavast hüpoteegist üksnes selle poolest, et esimene tekib seaduses otsese viite alusel ja registreeritakse automaatselt koos muu lepinguga ka ilma poolte avalduseta ning Lepingujärgne hüpoteek kuulub registreerimisele poolte eraldi taotlusel. Kuna hüpoteek tekib seaduse jõul eluaseme soetamiseks antud sihtlaenuga, siis sellise hüpoteegi vormistamisel vahetub vara omanik ning täpsemalt tekib selline hüpoteek samaaegselt kinnisvara soetamisega. kinnisvara laenuvõtja poolt.

Kinnisvara, millele võib hüpoteegi seada

Hüpoteegiseaduse artiklis 5 on määratletud vara, mis võib olla hüpoteegi esemeks - Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklis 130 nimetatud kinnisasjad, mille õigused registreeritakse viisil, mis on kehtestatud õiguste riiklikuks registreerimiseks. kinnisvara ja sellega tehingud.

Selliste asjade hulka kuuluvad:

1. maatükid, välja arvatud hüpoteegiseaduse artiklis 63 nimetatud maatükid;
2. ettevõtted, samuti hooned, rajatised ja muu äritegevuses kasutatav kinnisvara;
3. elamud, korterid ning elamute ja korterite osad, mis koosnevad ühest või mitmest eraldatud ruumist;
4. suvilad, aiamajad, garaažid ja muud tarbehooned;
5. õhu- ja merelaevad, siseveelaevad ja kosmoseobjektid.

Laenuvõtja maksevõime hindamine

Laenuvõtja maksevõime hindamine (kindlustuse tagamine) on hinnang Kliendi suutlikkusele väljastatud hüpoteeklaenu teenindada, st arvutus laenusumma kohta, mille laenusaaja on suuteline tagasi maksma, võttes arvesse laenusaaja enda iseärasusi (töö liik, igakuine sissetulek ja selle kinnitamise võimalus, kaaslaenuvõtjate või käendajate olemasolu, perekonna koosseis, alaealiste ülalpeetavate olemasolu jne). Klient läbib tagatise andmise protseduuri kaks korda: enne teenuste osutamise lepingu sõlmimist hüpoteeklaenu maakleri poole pöördumisel (viib läbi maaklerfirma kindlustusandja) ning kaalumisel ka pangas (viivad läbi panga krediidianalüütikud). hüpoteeklaenu taotlus.

Panga emissiooniprotseduuri lühikirjeldus. Koefitsientide arvutamine:

Need koefitsiendid töötasid välja pangad koos föderaalse eluasemelaenude agentuuriga, tuginedes Ameerika Ühendriikide ja Euroopa riikide kogemustele. Just see näitajate kogum peegeldab terviklikku pilti laenuvõtja maksevõimest ning võimaldab meil ühtlustada ka hüpoteeklaenu kinnitamise ja väljastamise protseduuri. Igas pangaprogrammis kinnitatakse need koefitsiendid eelnevalt, kuid mõnel juhul saab neid korrigeerida, näiteks vastavalt tulude kinnitamise meetodile. K/Z, O/D ja P/D võivad erineda olenevalt Vene Föderatsiooni subjektist, keskmise palga suurusest ja konkreetse panga eelistustest.

Pärast nende koefitsientide abil arvutamist valitakse tavaliselt minimaalne summa, mis on laenusumma. Sissetulek ja selle kinnitamise viis on üks peamisi laenusummat mõjutavaid tegureid. Enamik panku mõistab, et kõik tulevaste laenuvõtjate sissetulekud ei kajastu tööandja raamatupidamisarvestuses, mistõttu töötatakse välja erinevaid viise sissetulekute kinnitamiseks, näiteks: vabas vormis sissetulekutõend.

Hüpoteeklaenu omadused

Laen väljastatakse pikaajaliseks (kuni 50 aastaks). Hüpoteeklaenu intressimäär on madalam kui muud tüüpi laenudel. Hüpoteeklaenu võtjal peab olema nn sissemakse - osa kinnisvara maksumusest, mis on ostetud ilma hüpoteeklaenu arvestamata (kuigi mõnes pangas pole see tingimus kohustuslik). Sissemakse suurus mõjutab tavaliselt laenu intressimäära ja jääb vahemikku 0% kuni 70% hüpoteegi kinnisvara väärtusest. Pank esitab hüpoteeklaenu võtjale mitmeid erinõudeid: sissetulekute kinnitus, pidev töökogemus jne. Hüpoteeklaenu andmisel on kohustuslikud osalejad kindlustus- ja hindamisettevõtted, kes annavad pangale tehingu tagatise. Hüpoteeklaen makstakse tavaliselt tagasi võrdsete maksetena – annuiteetidena. Sellise püsiva annuiteetmakse suurus (A) arvutatakse valemi abil.

Seaduse ja lepingu alusel seatud hüpoteegi erinevused on üsna olulised. Nendel vormingutel on oma omadused ja neid kasutatakse erinevates olukordades. Samas ei pea arvama, et lepingujärgne hüpoteek ei ole seaduslik. Vastupidi, see ei ole vastuolus ka regulatiivse raamistikuga, lihtsalt sellist laenu on väga raske tegelikult hüpoteeklaenuks nimetada.

Föderaalseadus nr 102-FZ "Hüpoteegi kohta" annab seda tüüpi laenu konkreetse määratluse. Tegelikult on igal hüpoteegil üks oluline omadus: kliendile laenatakse raha ja vastutasuks annab ta pangale tagatise tagatisena.

Venemaa finantsasutuste jaoks on kõige tüüpilisem hüpoteek, mille puhul klient ostab kinnisvara eraldatud vahenditega. See tähendab, et antud juhul räägime sihtlaenust. Pank ei sea nõudeid mitte ainult kinnisvara vormile, vaid ka otseselt selle omadustele.

“Seaduslik” hüpoteek võimaldab laenuvõtjal osta esma- või järelturult korterit ehitatavas hoones, sealhulgas maa, maja, toa või osa korteris. Mõned pangad pakuvad sihtotstarbelist laenu garaaži ostmiseks. Ettevõtete esindajatele pakutakse eriliike kinnisvara (ärikinnisvara, näiteks tööstus- või laopinnad).

Pankade jaoks on hüpoteeklaenud juriidiliselt tulusamad ja turvalisemad, kuna need vähendavad tagatise saamisega raha kaotamise ohtu. Klient ei saa seda käsutada, vaatamata sellele, et see on kinnistatud varana, kuni võlg on täielikult tasutud ja koormis eemaldatud.

Seaduslik hüpoteek tekib järgmistel tingimustel:

• annuiteedilepingu sõlmimise ajal (vara läheb teise isiku omandisse, kes võtab endale ülalpeetava eest hoolitsemise kohustuse; sellist skeemi kasutavad sageli eakate ülalpidamiseks sugulased või erahooldekodud);
• valmis või ehitusjärgus kinnisvara sihipärane ost panga väljastatud raha eest;
• kinnisvara müük laenuga või järelmaksuga.

Seaduse järgi hüpoteeklaenud ei piirdu pangalaenuga. Sarnased õigussuhted võivad tekkida ka üksikisikute ja juriidiliste isikute vahel. Näiteks on perel veidi raha korteri ostmiseks käepärast. Ülejäänud summa eest kohustub ostja tasuma järelmaksu. Ostu-müügilepingu allkirjastamise ajal on ette nähtud järelmaksu tingimused. Sel juhul on ka hüpoteek seaduse jõul.

Kui hüpoteek väljastatakse panga kaudu, näeb toimingute jada välja ligikaudu järgmine:

1. klient taotleb pangalt hüpoteegi esialgset kooskõlastamist;
2. inimene otsib sobivat kinnisvara;
3. pärast vara hindamist teeb pank lõpliku otsuse hüpoteegi kohta ning poolte vahel sõlmitakse laenuleping;
4. sõlmitakse ostu-müügitehing;
5. müüja saab pangast talle kuuluvad vahendid.

Asjaolu, et pangast raha kantakse, viitab sellele, et eluase ostetakse laenatud vahenditega. Mis lihtsalt kinnitab kinnisvara tagatiseks kasutamise vajadust. Tulevikus, kui laenuvõtja ootamatult ei suuda või ei taha oma kohustusi täita, on pangal õigus vara konfiskeerida, müüa ja võtta raha võla tasumiseks.

Seaduse jõuga hüpoteegi sõlmimise oluliseks tunnuseks on hüpoteegi kohustuslik olemasolu.

Seda tüüpi hüpoteek on Venemaa pankades väga haruldane. See eeldab, et kõik laenuandja ja laenuvõtja vahelise lepingu tingimused on kirjutatud individuaalselt. Sisuliselt on seda tüüpi hüpoteeklaenul tavapärase laenuga rohkem ühist kui seadusejärgse hüpoteegiga. Sellel on järgmised vormingud:

1. pank väljastab raha, millega klient ostab kinnisvara, samas kui laen ei ole suunatud ega nõua tagatise andmist;
2. tagatisena ei anna klient ostetavat, vaid talle juba kuuluvat vara;
3. Pant väljastatakse pärast omandiõiguse registreerimist.

Vähesed pangad on valmis seda tüüpi hüpoteeklaenu pakkuma, kuna see suurendab oluliselt laenatud vahendite tagasimaksmata jätmise ohtu. Isegi viimasel variandil on laenuandja jaoks omad miinused. Sellisel juhul antakse kliendile aega vara enda nimele registreerimiseks. Alles pärast seda sõlmitakse pandileping. Ametlikust seisukohast aga kinnistul koormisi ei ole. Ja kui klient keeldub seda vormistamast, siis ei saa pank isegi kohtus kodu omandiõigust enne, kui leping on täielikult tasutud.

Mis vahe on?

Seaduse ja lepinguga hüpoteegil on palju erinevusi. Need ei puuduta ainult panga riske, vaid ka muid olulisi funktsioone:

Hüpoteegi tüüp	Seaduse jõuga	Lepingu alusel
Mille alusel see tekib?	Seaduse järgi	Lepingu alusel
Registreerimisfunktsioonid	Hüpoteegi registreerimine toimub Rosreestris asuva kinnisvara dokumentide registreerimisel automaatselt. Pabereid võib esitada kumbki pool (hüpoteegipidaja või pandipidaja) või mõlemad korraga.	Vajalik on eraldi hüpoteegi registreerimine. Dokumentide esitamine Rosreestrile nõuab mõlema poole korraga kohalolekut.
Laenu tüüp		Mittesihtmärk
Tagatisraha kättesaadavus	See on tingimata ostetud vara	Võib-olla, aga mitte tingimata. Võimalike kinnisvara nimekirjas on laenuvõtja olemasolev kinnisvara
Kas pean riigilõivu eraldi tasuma?

Hüpoteek on pangale juriidiliselt tulusam. Rahalisest aspektist on see ka laenuvõtjale parem: ta ei pea kulutama raha riigilõivudeks ning sellise laenu laenutingimused on tulusamad. Hüpoteek annab lepingust tulenevalt rohkem õigusi ja vabadusi seoses ostetud kinnisvaraga, kuid tagatise puudumine nõuab kliendilt oma maksejõulisuse ja usaldusväärsuse kinnitamist.

püüab seletada nii keerulist nähtust nagu "hüpoteek kokkuleppe jõul" ja "hüpoteek seaduse jõul". Hüpoteeklaenude praktikas on kodanikel palju küsimusi ja neid küsimusi esitatakse sageli meie ettevõtete veebisaitidel. Meie eksperdid on vastuste andmed koondanud üheks materjaliks.

Esiteks peate mõistma sellise nähtuse juriidilisi aspekte nagu hüpoteek seaduse jõul. Peterburi ja Leningradi oblasti föderaalse registreerimisteenistuse büroo esindajad selgitavad seda terminit järgmiselt:

Küsimus: Mis on "seaduslik hüpoteek"?

Vastus: Vastavalt artikli 2 lõikele 1 ja 2 21. juuli 1997. aasta föderaalseaduse "Kinnisvaraõiguste ja sellega tehingute riikliku registreerimise kohta" N 122-ФЗ (edaspidi registreerimisseadus) artikkel 11, hüpoteegi seadmist eeldava lepingu riiklik registreerimine seaduse jõud on aluseks kinnistule ja sellega tehtavate tehingute õiguste ühtsesse riiklikku registrisse kandmiseks, seaduse jõuga hüpoteegi tekkimise kirjed. Hüpoteegi puhul tekib seaduse jõul hüpoteek vara koormamisena selle vara omandiõiguse riikliku registreerimise hetkest, kui lepinguga ei ole sätestatud teisiti.

Vastavalt Vene Föderatsiooni valitsuse 18. veebruari 1998. aasta määrusega nr 219 kinnitatud Kinnisvaraõiguste ja sellega tehtavate tehingute ühtse riikliku registri pidamise eeskirja punktile 43 (edaspidi reeglid). Ühtse riikliku registri pidamine), kinnistu omandipiirangute (koormatiste) ja muude asjaõiguste arvestus kantakse ühtsesse riiklikku õiguste registrisse lepingute ja muude kohustusliku riikliku registreerimisega dokumentide alusel, mis on piirangute (koormiste) tekkimise alus.

Klausel 1 Art. 16. juuli 1998. aasta föderaalseaduse “Hüpoteegi (kinnisvara pantimise)” nr 102-FZ artikkel 77 sätestab, et pangalt või muult krediidiasutuselt krediidivahenditega ostetud korter loetakse pandituks alates korteri riikliku registreerimise hetkest. laenusaaja omandiõigus elamule või korterile.

Vastavalt Vene Föderatsiooni Justiitsministeeriumi 15. juuni 2006. aasta korraldusega nr 213 kinnitatud kinnisvaraobjektide hüpoteekide riikliku registreerimise korra juhendi punktile 27, kui pealkirjast ei ole võimalik tuvastada. dokument ja muud õiguste riiklikuks registreerimiseks (õiguste üleandmiseks) esitatavad dokumendid selle kohta, et kinnisvaraobjekt on seaduse alusel seatud hüpoteegi esemeks (näiteks ostu-müügilepingust ei nähtu, et see objekt on seatud omandatud krediidi või laenatud vahenditega vms), toimub hüpoteegi riiklik registreerimine seaduse jõul hüpoteegipidaja ja hüpoteegipidaja ühise avalduse alusel, millele on lisatud hüpoteegi seadmist kinnitavad dokumendid. seadus (laenuleping, laenuleping sihtlaenu tingimusega).

Samuti on vaja esitada: taotleja isikut tõendav dokument. Esindaja taotlemisel tema volitusi kinnitav dokument; hüpoteegilepingus nimetatud dokumendid manustena. Hüpoteegipidaja õiguste tõendamisel - hüpoteegi originaal ja hüpoteegis nimetatud dokumentide originaalid manusena; kinnisasja esialgne plaan, mille on kinnitanud registreerimispiirkonna territooriumil riigi raamatupidamisarvestust ja kinnisvara tehnilist inventuuri teostav riigiorgan (organisatsioon). Maatüki jaoks - maatüki katastriplaan.

Nüüd, kui kõik on täiesti selgeks saanud, kommenteerivad õigusakti asjatundjad.

Juristi kommentaarid Anton Lebedev :

Teisisõnu tekib seadusest tulenev hüpoteek juhul, kui kinnisvara soetatakse laenu (laenu) vahendite arvelt laenusaaja ja võimalusel ka alaealise omandisse. Seaduse järgi on hüpoteegi määravaks momendiks just raha laekumine vara ostmiseks ja kinnisvara soetamine laenu või laenuga raha saava isiku omandisse.

Seaduse jõuga hüpoteeke käsitlevate õigusaktide sätted näevad ette eelisrežiimi hüpoteegi seadmiseks: hüpoteegi riiklik registreerimine seaduse jõuga toimub ilma eraldi avaldust esitamata ja riigilõivu maksmata.

Selle reegli erand on alaealised. Seda seetõttu, et alaealised ei saa enamikul juhtudel hüpoteegimaksete tegemiseks piisavalt sissetulekut. Pealegi on alaealised piiratud teovõimega ega saa iseseisvalt tehinguid teha enne 14-aastaseks saamiseni ning 14-18-aastased ainult seadusliku esindaja – tavaliselt vanemate – nõusolekul. Kuni 18. eluaastani peab alaealisele kinnisvara müük olema kooskõlastatud eestkosteasutustega. Inimene ei pruugi ka pärast 18-aastaseks saamist hakata raha teenima hüpoteeklaenu tasumiseks, sest... ta võib minna kolledžisse ja olla jätkuvalt oma vanematest sõltuv.

Minu arvates tekitavad selles reeglis segadust hüpoteeklaenuprogrammides endis olevad piirangud, sest Seadusandlus tõlgendab hüpoteeke seaduse jõuga palju laiemalt, kui pangad kasutavad. Pangad üritavad piirata alaealiste osalemist hüpoteeklaenuprogrammides. Märkimisväärne osa hüpoteegiprogrammidest ei võimalda alaealist kaasata kaasomanikuna, kui see pole vajalik. Selle põhjuseks on pankade suurenenud risk sellise kinnisvara arestimisel. Alaealise osalemine hüpoteegitehingus on lubatud tingimusel, et ta müüb osa kinnisvarast, mille müügist saadud raha kasutatakse uue “hüpoteegiga” kodu soetamiseks. Selle põhjuseks on asjaolu, et eestkosteasutus ei anna luba alaealise vara lihtsalt müümiseks ilma talle muud eluruumi andmata ning ilma alaealise osa müümiseta on tehing võimatu. Pangad ei julge tervet potentsiaalsete laenuvõtjate rühma tagasi lükata.

Tahaksin öelda ka midagi lepingulise hüpoteegi kohta. Reegel on üsna lihtne – kõik, mis seaduse järgi ei ole hüpoteek, on lepinguline hüpoteek. Varem olid mitteeluruumid erand - mitteeluruumid panditi vaid hüpoteegilepingu alusel. See on nüüd parandatud. Juhul, kui hüpoteeklaen on võetud olemasoleva eluaseme tagatisel, on hüpoteegi tekkimine võimalik ainult kokkuleppe alusel. Isegi kui laenu sai üks laenuvõtja ja omanikuks peaks saama kaks inimest, sealhulgas laenuvõtja, on vaja sõlmida hüpoteeklaenuleping, sest Seadusest tulenevalt ei saa kahel inimesel korraga hüpoteeki võtta.

Seaduse ja lepingu alusel hüpoteegi registreerimisega seotud küsimused tekitavad palju probleeme ja vaidlusi. Selle põhjuseks on üsna hägune piir kasutatud terminite vahel. Käesolevas artiklis analüüsime, mida tähendab seaduse jõuga hüpoteek, millised on selle tunnused, kohaldamisjuhtumid ning mille poolest erineb lepinguline hüpoteek seaduses sätestatust.

Seaduse jõuga hüpoteek

Hüpoteek mõiste õige määratlus seaduse jõuga, mida see tähendab ja milliste reeglitega seda reguleeritakse, on võimalik ainult järgmiste põhiliste finantsmõistete õige kasutamise korral:

• hüpoteek;
• hüpoteeklaen (laen).

Paljud kodanikud tuvastavad neid mõisteid valesti ja eeldavad, et mõlemal juhul räägime kodu ostmiseks laenu saamisest, mis on tüüpiline ainult hüpoteeklaenu puhul.

Hüpoteek on üks viise tagada lepingust, sh laenulepingust tulenevate kohustuste täitmine, mille alusel panditakse tagatiseks kinnisvara. Sellise vara omanikult võetakse tegelikult ilma pandipidaja nõusolekuta õigust seda käsutada, nimelt sooritada ostu-müügitehinguid, vahetuskaupu, annetusi ja muud.

Seaduse jõust tulenevad kohustused põhinevad määruste mõjul, mis kehtestavad sõltumata poolte soovist kinnisasja pantimise kohustuse. Selliste suhete normatiivne alus on:

Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik;

• 13. juuli 2015. aasta föderaalseadus N 218-FZ "Kinnisvara riikliku registreerimise kohta";
• 16. juuli 1998. aasta föderaalseadus N 102-FZ “Hüpoteegi (kinnisvara pantimise) kohta”;
• 21. juuli 1997 föderaalseadus N 122-FZ “Kinnisvara õiguste riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute kohta” (kaob täielikult alates 1. jaanuarist 2020).

Nende normide tähendusest võime järeldada, et hüpoteegil on seaduse jõul järgmised iseloomulikud tunnused:

• võlausaldaja ja hüpoteegipidaja on pank või muu krediidiorganisatsioon;
• kinnisvara soetatakse laenatud vahenditega;
• tagatise tingimused ja nõuded sisalduvad laenulepingus;
• Registreerimiseks tuleb hüpoteegipidajal või hüpoteegipidajal esitada avaldus seaduse jõul hüpoteegi seadmiseks ja laenuleping, mille alusel kantakse andmed osapoolte kohta riiklikku registrisse;
• omandatava eseme omandiõiguse registreerimine ja tagatiskoormatise registreerimine toimub üheaegselt.

Analüüs võimaldab liigitada hüpoteeklaenude liike seaduse jõu alusel sõltuvalt nende tekkimise põhjustest:

• laenuvahendite kasutamine kinnisvara ostmisel ehitusjärgus - vaatamata vara puudumisele laenulepingu täitmise hetkel eeldatakse selle tagatiseks üleandmist;
• laenu taotlemine valmis kinnisvara ostmiseks - hüpoteegipidaja õiguste registreerimine toimub vara õiguste üleandmise hetkel hüpoteegipidajale;
• üüritingimustest tulenevad;
• muud seadusega otseselt ette nähtud juhtumid.

Juhime tähelepanu, et osapooltele kehtib erisoodustusrežiim, mis vabastab nad registreerimisel riigilõivu tasumisest.

Hüpoteek kokkuleppel

Kuigi seaduses on mainitud lepingutingimustest tulenevat vara pantimise liiki, ei ole see selgelt reguleeritud ega sisalda mõistet, mis on lepingujärgne hüpoteek. Ülaltoodud normide tähendusest tuleks mõista kõiki kinnisvara pantimise liike, millel ei ole seadusandlikul tasandil kehtestatud hüpoteegi tunnuseid.

Lepingust tulenev tagatis võib tekkida erinevates olukordades, näiteks laenu taotlemisel või olla tagatiseks muude kohustuste täitmisel. Olenemata tagatiskohustuste tekkimise alusest tuleb sõlmida eraldi iseseisev hüpoteegi seadmise leping, mis sisaldab andmeid poolte ja tagatisobjekti kohta.

Koormise registreerimine toimub vastavalt järgmistele reeglitele:

• nõutakse pantija ja pandipidaja ühisavaldust või lepingut kinnitanud notari avaldust;
• andmed sisestatakse ühtsesse riiklikku kinnisvararegistrisse ranges kooskõlas teostatud tehinguga;
• registreerimine toimub eraldi ja see ei tähenda objekti omandiõiguse ega muude varaliste õiguste muutumist;
• kande tegemine riiklikku registrisse tehakse pärast riigilõivu - 1000 rubla - tasumist (Vene Föderatsiooni maksuseadustiku punkt 28, 1. osa, artikkel 333.33).

Vara tagatiseks üleandmine toimub vabatahtlikkuse alusel, näiteks suurema summa tarbimislaenu saamiseks või minimaalse intressimääraga laenu saamiseks.

Iseloomulikud tunnused

Olemasolevate õigussuhete õige liigitamine tagatiskohustuste raames võimaldab mitte ainult koormist reeglite kohaselt registreerida, vaid ka kindlaks teha, kas riigilõivu tasumine on konkreetsel juhul vajalik.

Arusaadavuse hõlbustamiseks on iseloomulikud tunnused esitatud tabelis.

Seaduse jõuga hüpoteegi registreerimine on asjakohane kõigi hüpoteeklaenude, sealhulgas valitsuse eriprogrammide alusel väljastatud laenude puhul. Lepingu alusel hüpoteegi reeglite järgset vara koormamist kasutavad suurte ja keskmise suurusega ettevõtete esindajad krediidiliini avamiseks või laenu saamiseks oma tegevuse arendamiseks, samuti eraisikud tagatisega vastastikusel laenamisel. Kinnisvara.

Kinnisvara pantimisele (hüpoteek) kohaldatakse Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku (edaspidi "Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik") asjaõigusreegleid ning ulatuses, mida need eeskirjad ja föderaalseadus ei reguleeri. 16. juuli 1998. aasta seadus nr 102-FZ "Hüpoteegi (kinnisvara hüpoteek) kohta" (edaspidi - hüpoteegiseadus), pandi üldsätted (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 334 punkt 4).

Pandilepingu mõiste on toodud Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklis 334, mille kohaselt "pandi alusel on pandiga tagatud kohustuse võlausaldajal (pandipidajal) õigus, kui selle kohustuse täitmata jätmine või mittenõuetekohane täitmine võlgniku poolt, saada panditud vara (pandi eseme) väärtusest hüvitist panditud vara omaja (hüpoteegipidaja) teiste võlausaldajate ees.

Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku normide kohaselt on pandi alusel võlausaldajal õigus tagatud kohustuse mittetäitmise või mittenõuetekohase täitmise korral võlausaldajal saada tagatist selle väärtusest. panditud vara (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 334 punkt 1). Hüpoteek kui tagatise liik pakub rahuldust eranditult kinnisvara väärtuse arvelt.

Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 130 lõike 1 kohaselt hõlmavad kinnisasjad (kinnisvara, kinnisvara) maatükke, maa-aluseid maatükke ja kõike, mis on maaga kindlalt seotud, see tähendab esemeid, mille liikumine ilma ebaproportsionaalse kahjuta. nende eesmärk on võimatu, sealhulgas hooned, rajatised, lõpetamata ehitusobjektid.

Hüpoteegi seadmise leping on kinnisvara pantimise leping. Hüpoteegi seadmise leping sisaldab sätteid hüpoteegi eseme, hüpoteegi eseme turuhinnangu, hüpoteegiga tagatud kohustuse (materiaalsete tingimuste) olemuse, suuruse ja täitmise tähtaja ning muude tingimuste kohta (p 9 punkt 1). hüpoteegiseaduse punkt). Hüpoteegilepingus oluliste tingimuste puudumine muudab sellise lepingu sõlmimata (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 432).

Hüpoteegi seadmise leping on koostatud lihtsas kirjalikus vormis ega nõua kohustuslikku notariaalset tõestamist (Hüpoteegiseaduse punkt 1, artikkel 10").

Pantida võib igasugust vara, ka asju ja varalisi õigusi. Erandid on kehtestatud seadusega (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 336 punkt 1, artikli 358.1 punkt 1).

Panditud vara jääb pantijale, kui Vene Föderatsiooni tsiviilseadustikus, muus seaduses või lepingus ei ole sätestatud teisiti (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 338 punkt 1).

Hüpoteegipidaja võib olla kas võlgnik ise või kolmas isik (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 335 punkt 1). Asja pantimiseks on vajalik, et pantijal oleks sellele omandiõigus. Isik, kellel on muu omandiõigus, võib asja pantida Vene Föderatsiooni tsiviilkoodeksis sätestatud juhtudel (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 335 punkt 2). Õiguse pantijaks võib olla isik, kes on võlausaldaja kohustuses, millest panditud õigus tuleneb (õiguse valdaja) (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 358.1 punkt 1).

Pandi pandipidaja on pank või muu krediidiorganisatsioon või muu juriidiline isik, kes andis laenu või sihtlaenu kinnisvara (maa või eluruumi) ostmiseks.

Pandileping tuleb sõlmida lihtkirjalikus vormis, kui seaduse või poolte kokkuleppega ei ole kehtestatud notariaalset vormi.

Pandileping lepingust tulenevate kohustuste täitmise tagamiseks, mis peab olema notariaalselt tõestatud, kuulub notariaalselt tõestamisele.

Pandilepingu vormi täitmata jätmine toob kaasa selle kehtetuse (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 339 punkt 3).

Vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 339 lõikele 3 ja hüpoteegiseaduse artikli 19 lõikele 1 (muudetud lepingu sõlmimise päeval) tuleb hüpoteek riiklikult registreerida. 21. juuli 1997. aasta föderaalseadusega nr 122-FZ "Õiguste riikliku registreerimise kohta" kehtestatud ühtne riiklik kinnisvara ja sellega tehtavate tehingute register (edaspidi "ühtne riiklik kinnisvararegister") kinnisvarale ja sellega tehtavatele tehingutele” (edaspidi registriseadus).

Hüpoteegiseaduse (lepingu sõlmimise päeval kehtinud muudatusega) artikli 11 lõike 1 kohaselt on hüpoteegi seadmise aluseks oleva lepingu riiklik registreerimine seaduse jõul aluseks registrisse kandmise tegemisel. Seaduse jõuga hüpoteegi tekkimise ühtne riiklik register.

Hüpoteegi korral tekib hüpoteek kui vara koormine seaduse jõul selle vara omandiõiguse riikliku registreerimise hetkest, kui lepinguga ei ole sätestatud teisiti (hüpoteegiseaduse artikli 11 punkt 2) .

Hüpoteegipidaja õigused (pandiõigus) varale, mis on sätestatud hüpoteegiseaduses ja hüpoteegi seadmise lepingus, loetakse tekkivaks hetkest, mil hüpoteegi kantakse ühtsesse riiklikusse registrisse, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kui hüpoteegiga tagatud kohustus tekkis pärast hüpoteegi kande tegemist ühtses riiklikus registris, tekivad hüpoteegipidaja õigused selle kohustuse tekkimise hetkest (hüpoteegiseaduse artikli 11 punkt 3).

Hüpoteegiseaduse artikli 20 lõige 2 sätestab, et hüpoteek kuulub seaduse jõu järgi riiklikule registreerimisele.

Hüpoteegi riiklik registreerimine seaduse jõuga toimub samaaegselt selle isiku omandiõiguste riikliku registreerimisega, kelle õigused on hüpoteegiga koormatud, kui föderaalseaduses ei ole sätestatud teisiti. Hüpoteegipidaja hüpoteegijärgseid õigusi võib seaduse jõul tõendada hüpoteegiga.

Registreerimisseaduse artikli 2 lõike 1 kohaselt on riiklik registreerimine ainus tõend registreeritud õiguse olemasolu kohta.

Nimetatud õigusnormide analüüs võimaldab järeldada, et iga kinnisvara pant, olenemata selle tekkimise alusest, kuulub riiklikule registreerimisele, kuna riiklik registreerimine on ainus tõend registreeritud õiguse olemasolust.

Kinnisvarahüpoteek on kahte tüüpi: hüpoteek lepingu alusel ja hüpoteek seadusega.

Lepingujärgne hüpoteek tekib poolte tahtel, nende vahel sõlmitud hüpoteegi seadmise lepingu alusel.

Hüpoteek tekib seaduse jõul, kui:

– täielikult või osaliselt pangalt või muult krediidiasutuselt laenuga ostetud elamu või korter on panditud alates hüpoteegi riiklikust registreerimisest ühtses riiklikus registris (hüpoteegiseaduse artikli 77 punkt 1);

– 20. augusti 2004. aasta föderaalseaduse nr 117-FZ „Säästu- ja hüpoteeklaenusüsteemi kohta eluasemelaenu hoiustamise süsteemi kohta sihtotstarbelise eluasemelaenulepingu alusel sõjaväelastele mõeldud eluasemelaenulepingu alusel täielikult või osaliselt ehitatud elamispinnad”. sõjaväelased” loetakse pandituna asuvaks elamu omandiõiguse riikliku registreerimise hetkest (hüpoteegiseaduse punkt 4, artikkel 77);

– panga või muu krediidiorganisatsiooni krediidivahenditega soetatud maatükk või selle maatüki omandamiseks teise juriidilise isiku antud sihtlaenu vahendid loetakse pandituks laenusaaja omandiõiguse riikliku registreerimise hetkest. sellest maatükist. Kui vastav maatükk antakse rendile, tekib üürileandmise õigusele seaduse jõul hüpoteek, kui föderaalseaduses või rendilepingus ei ole sätestatud teisiti (hüpoteegiseaduse punkt 1, artikkel 64.1);

– hüpoteegi seadmise lepinguga panditud maatükile hoone või rajatise ehitamisel seatakse hüpoteek nendele hoonetele ja rajatistele, kui hüpoteegi seadmise lepingus ei ole sätestatud teisiti (Hüpoteegiseaduse § 65);

– maatükk, millel panga või muu krediidiasutuse krediidivahendite või muu juriidilise isiku sihtlaenu vahenditega on soetatud, ehitatud või ehitamisel hoone või rajatis, on õigus rentida selline maatükk loetakse pandituks omandatud, ehitatud või ehitatava hoone või rajatise omandiõiguse riikliku registreerimise hetkest, kui föderaalseaduses või lepingus ei ole sätestatud teisiti (hüpoteegiseaduse artikli 64 lõige 2);

– varem lõpetamata ehitusobjektina registreeritud ja hüpoteegiga seatud valminud kinnistu omandiõiguse registreerimisel jääb hüpoteek kehtima ning selle esemeks on ehitamise lõpetamise tulemusena püstitatud ehitis (ehitis). hüpoteegiseaduse artikkel 76 );

– maatüki või muu kinnisvara võõrandamisel üüri tasumiseks tekib üüri saajal üürimaksja kohustuse tagatiseks sellele varale pandiõigus (tsiviilseadustiku § 587 punkt 1). Vene Föderatsiooni);

- kui kinnisvara ostetakse laenuga või osamaksetena, tekib seadusest tulenev hüpoteek (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklid 488 ja 489);

– arendajale kuuluv maatükk (rendi- või allrendiõigus), ja sellele maatükile ehitatav (rajatav) korterelamu ja (või) muu kinnisvaraobjekt arendaja (hüpoteegipidaja) kohustuste täitmise tagamiseks lepingu alusel alates lepingu riikliku registreerimise hetkest loetakse ühisehituses osalejad (hüpoteegipidajad) pandituks.

Täna on maatükkide, hoonete, rajatiste ja mitteeluruumide hüpoteegi riikliku registreerimise tähtaeg 15 tööpäeva ja eluruumide hüpoteegi 5 tööpäeva.

Alates 1. juulist 2014 hüpoteegileping või hüpoteegiga tagatud kohustust sisaldav laenuleping riiklikule registreerimisele ei kuulu, küll aga tuleb hüpoteek ise registreerida seaduses ettenähtud korras. Eluasemelaenudele on ette nähtud kiirendatud registreerimisperiood - viis tööpäeva alates vajalike dokumentide esitamise kuupäevast. Seaduse kohaselt ei maksta hüpoteegi riikliku registreerimise eest riigilõivu.

Kui hüpoteegiga seatav vara on kaasomandis, on vajalik kõigi omanike kirjalik nõusolek. Teise abikaasa nõusolek peab olema notariaalselt tõestatud (hüpoteegiseaduse punkt 1, artikkel 7, Vene Föderatsiooni perekonnaseadustiku punkt 3, artikkel 35).

Alaealiste, piiratud teovõimega isikute või ebakompetentsete isikute omandis oleva elamu või korteri pandimisel, kelle üle on seatud eestkoste või eestkoste, tuleb tehing kokku leppida eestkosteasutusega (Hüpoteegi p 74 punkt 5). Seadus, Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 37 punkt 2).

Laenukohustuse lõppemisega pant lõpeb. Hüpoteegi lõpetamise kohta tuleb teha märge ühtses riiklikus registris (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 352, hüpoteegiseaduse artikkel 25). Üldjuhul piisab hüpoteeklaenuraamatu lunastamiseks registreerimisasutusele esitamisest:

– hüpoteegipidaja avaldus;

– või pantija ja pandipidaja ühine avaldus;

– või hüpoteegipidaja avaldus koos hüpoteegikirja samaaegse esitamisega, mis sisaldab hüpoteegiomaniku märget hüpoteegiga tagatud kohustuse täieliku täitmise kohta. See märk peab sisaldama sõnu kohustuse täitmise ja selle täitmise kuupäeva kohta, samuti peab see olema kinnitatud hüpoteegi omaniku allkirjaga ja kinnitatud tema pitseriga (kui on pitsat) (artikkel 25 punkt 2) hüpoteegiseaduse punkt).

Hüpoteegi registreerimiskande lunastamisel hüpoteek kustutatakse (hüpoteegiseaduse punkt 3, artikkel 25).

Hüpoteegi registreerimiskanne tasutakse kolme tööpäeva jooksul (Hüpoteegiseaduse p 1, § 25).

Hüpoteegi registreerimiskande tagasimaksmise eest riigilõiv puudub.

Seega mõistetakse hüpoteegi all traditsiooniliselt võlgniku valdusesse jääva kinnisvara pantimist, kuid selle vara vaba käsutamise õiguse keelamisega. Hüpoteegi määravad tunnused on pandilepingu esemeks, milleks saab olla ainult kinnisasi, ning selle asja omamise ja kasutamise õiguste säilitamine hüpoteegipidaja poolt.

Natalja Štšerbinina,

peaekspert

Omski osakond

Rosreestri kontor

Omski oblastis,

riiklik registripidaja.