Täna on meil ebatavaline artikkel. Meie kolumnist Vladimir Abgaforov otsustas võtta ühest tuntud pangast hüpoteeklaenu. Kuid ta ei võtnud seda vastu, sest talle ei meeldinud leping, mille ta pidi krediidiasutusega sõlmima. Palusime hüpoteegiekspertidel tema lugu punkt-punktilt kommenteerida. Noh, teie asi on sellest kõigest järeldused teha. Igal juhul on parem õppida teiste inimeste lõksudest.

Hüpoteek on orjus. Idee ei ole väga värske ja selle artikli autor ei pretendeeri seda sugugi enda omaks kuulutama. Kuid pöörame sellele tähelepanu: “orjus” tähendab enamasti puhtalt rahalist sõltuvust, s.t. vajadus maksta pangale iga kuu väga märkimisväärseid summasid 10-15-20 aastat või isegi rohkem. Kuid just hiljuti otsustas meie ajakirja kolumnist ise “hüpoteeklaenule minna” ja võib nüüd väita: orjus on seal tõeline. Mitte ainult rahaline, vaid ka, ütleme, "loomulik" - kogu teie elu koosneb piirangutest ja keeldudest. Ei usu mind? Uurime siis ühe panga laenulepingut - see on turu kohta üsna “keskmine”.

Kindlustus: kui te ei soovi, teeme selle ära

Esimene asi, mille peale mu uuriv pilk komistas, oli kindlustus. Hüpoteeklaen võtab muidugi palju-palju aastaid. Ja kindlustusleping sõlmitakse vaid aastaks. See tähendab, et seda tuleb igal aastal uuendada. Mis juhtub, kui laenuvõtja keeldub seda tegemast või lihtsalt unustab? Esiteks trahv: pangas, millest (jumal tänatud!) ei saanud “minu”, on selle suurus 5000 rubla. Kuid see pole veel kõik. Nädal pärast kindlustuslepingu uuendamise tähtaega tasub pank iseseisvalt teie eest kindlustusseltsile “kindlustusmakse”. Kuid mitte omakasupüüdmatult: iga viivitatud päeva eest makstud rahalt hakkab kogunema trahv 0,5%. See on (kui keegi ei oska ise arvutada) üle 180% aastas... Pank võib teie hüpoteegi maha müüa – see on täielikult kooskõlas nii seaduste kui ka ettevõtluse traditsioonidega. Kuna hüpoteegikindlustuslepingu alusel ei ole soodustatud isikuks laenuvõtja, vaid hüpoteegi omanik, siis viimase muutumine tähendab vajadust kindlustust korrigeerida. Laenulepingus on vastav punkt: laenusaaja on kohustatud „10 päeva jooksul alates laenuandja teatise saamise päevast kindlustuslepingus soodustatud isiku muutmise vajaduse kohta seoses hüpoteegi õiguste üleminekuga täitma nimetatud nõuet, märkides uueks ainukasusaajaks hüpoteegi uue seadusjärgse omaniku” . Nüüd tõlgime selle vene keelde. Uuendasite oma kindlustuslepingut näiteks detsembris – ja olete kindel, et enne järgmise aasta detsembrit ei pea muretsema. Kuid millalgi juulis müüs pank ootamatult teie hüpoteegi (pole vaja seda sündmust teiega kooskõlastada) ja teie postkasti tuleb teade "kasusaaja muutmise vajadusest". Mis, teie postkasti avavad mõnikord huligaanid ja te ise olite puhkusel? Sinu probleemid…

Küsimus asjatundjatele

Kas pangatöötajad tuletavad kliendile meelde, et ta peab seda või teist tegema või mitte? Lepingut uuendada, kindlustusandjate poole pöörduda? Praegu on tohutul hulgal sidevahendeid. Inimene võib ju tegelikult midagi unustada ja siis annab see talle tagasilöögi – trahvid, karistused jne. Selgub, et sellised laenuvõtja vead ja viivitused on kasulikud pankadele ja kindlustusandjatele...

Kommenteeris CB Unifini kliendisuhete osakonna juhataja asetäitja Vladislav Yesenkov

Kindlustuslepingu olukorra kirjelduses on segadus. Leping ise sõlmitakse kogu vastava laenulepingu kehtivusajaks, kuid kindlustusmakse tasumine toimub iga-aastaselt. Pank ja kindlustusfirma, aga ka laenuvõtja on huvitatud, et kindlustustingimustes ei tekiks lünki. Seetõttu üllatab suure tõenäosusega ka laenuvõtjat ennast panga ja kindlustusfirma töötajate visadus ja pealehakkamine, kes hakkavad teile meelde tuletama, et kindlustuslepingujärgsed maksetähtajad lähenevad (reeglina algavad hoiatused 1 kuu enne Sel hetkel).

Kommenteeris Irina Kazhikina, RELIGHT-Real Estate'i hüpoteegiteenistuse juht

Saate valida panga, mis ei väljasta hüpoteeke. Kui valite panga, mille hüpoteeklaenu väljastamise tingimuseks on hüpoteegi registreerimine, olge panga tingimusteks valmis. Ja nüüd kindlustuslepingu uuesti väljastamisest ja “huligaanide karbi avamisest”: periood hakkab kulgema hetkest, mil laenuvõtja saab vastava teate (laenulepingus on kirjas: “10 (kümne) päeva jooksul alates LAENAJA päringu saabumise kuupäevast, mis tähendab, et kiri on registreeritud ja kviitungiga ning see ei kuku ühtegi postkasti Laenuandja peab olema kindel, et kiri laenaja kui räägime umbes 10-päevane periood, siis see on täiesti tavaline periood, mille jooksul saab vajaliku aja leida.

Hüpoteek: kes vastutab?

Tahaksin pühendada veel paar sõna hüpoteegile. Punktide “Laenusaaja kohustub” hulgas on järgmine: “Hüpoteegi kaotsimineku või kahjustumise korral, samuti hüpoteegi ja käesoleva lepingu vastuolu korral koostada ja esitada täitvale organile õiguste registreerimine uue hüpoteegi kohta 5 päeva jooksul alates kuupäevast, mil laenusaaja saab laenuandjalt vastava taotluse " Siin on jällegi vaja kommentaari. Hüpoteek on dokument, mida hoitakse panga enda või selle isiku seifis, kellele see selle müüs. Igal juhul ei anna nad seda sulle mitte mingil juhul (mis siis, kui sööd ära ja suurema garantii huvides kohe tindiga maha pesed?!). Seetõttu ei saa "kadu või kahju" mingil juhul tekkida teie süül. Kuid nad ei võta teiega ühendust: "Vabandust, me tegime siin natuke sassi, meie juhataja kasutas sigaretti veeretades selleks hüpoteeki; Palun tulge meie vea parandamiseks kohale teile sobival ajal. See on muidugi kategooriliselt nõme: "Viie päeva jooksul!"

Mis saab siis, kui inimene on komandeeringus või haiglas? Mis juhtub, kui ta ei ilmu 5 päeva jooksul? Kas pangad teevad sel juhul mingeid kompromisse? Lõppude lõpuks on nemad süüdi, mitte inimene...

Kommenteerib Flexinvest Bank OJSC laenude andmise ja teenindamise osakonna juhataja Mihhail Kovalev

Laenusaajale saadetakse teatis väljastusteatega tähitud kirjaga, et laenusaaja peab väljastama hüpoteegi pandikirja duplikaadi. Kui laenuvõtja on haiglas või linnast väljas, siis ta sellist kirja saada ei saa ja mingist “viivitusest” pole vaja rääkidagi. Hüpoteegiseadus näeb ette, et pank ja võlgnik peavad esimesel võimalusel koostama hüpoteegi duplikaadi ja esitama selle õiguste riiklikku registreerimist teostavale organile. Seadus ei tee vahet, kelle süül hüpoteegi kaotamine tekkis.

Pank on äärmiselt huvitatud hüpoteegi duplikaadi saamisest ja kui laenuvõtja ei kuritarvita “minimaalse võimaliku perioodi” kontseptsiooni, otsib pank alati kompromissi. Samuti ei tasu unustada, et laenuvõtja käib juba igakuiselt pangas igakuiseid laenumakseid tegemas, seega ei muuda pangalt hüpoteegi duplikaadi allkirjastamine laenuvõtja elu ilmtingimata “keeruliseks” seda teha järgmise makse tegemisel .

Halb pea ei anna jalgadele puhkust

Veel üks imeline punkt: “Edasta iga-aastaselt hiljemalt iga kalendriaasta 20. jaanuaril ja Laenuandja nõudmisel ka tihedamini määratud perioodist Laenuandjale teavet oma majandusliku olukorra ja sissetulekute kohta.” Seda tunnustatakse kui „eraisiku eelmise kalendriaasta sissetulekute tõendit vormil nr 2-NDFL ja/või eelmise kvartali maksudeklaratsiooni koopiat, millel on maksuameti märge vastuvõtmise kohta ja/või muu sissetulekuid tõendavad dokumendid."

Esiteks on muidugi mõneti murettekitav sõnastus “Laenuandja soovil määratud perioodist sagedamini”. Kui pank soovib teid iga päev 2-NDFL-i sertifikaadi saamiseks taga ajada, on tal selleks täielik õigus. Ja et pangaametnikud ise seda "terve mõistuse" kaalutlustele tuginedes ei teeks - ma ei loodaks sellele eriti, olles rääkinud sealsete töötajatega. "Usinusega saate mõistusest üle," ütles Kozma Prutkov. See on kirjutatud rohkem kui poolteist sajandit tagasi – aga kui asjakohane...

Ja mis kõige tähtsam on see, et isegi kui ma selle lahti löön, ei saa ma aru selle normi praktilisest tähendusest. Kui mu rahaline seis äkki halvemaks läheb, saab pank sellest niikuinii aru, ilma igasuguse infota. Sest igakuised maksed peatuvad. Ja kui ma saan jätkata maksmist, siis miks on pangal vaja 2-NDFL-i sertifikaati?

On ka teine ​​punkt, mis on väga liigutav. "Tasuge õigeaegselt maksud, tasud, kommunaal- ja muud maksed..., samuti esitage laenuandjale hiljemalt 10 päeva jooksul... dokumendid (kviitungid) ja teave, mis kinnitavad selle kohustuse nõuetekohast täitmist laenusaaja poolt." Kui seda klauslit sõna-sõnalt rakendada (ja kui mitte, siis miks pank selle üldse kaasab?!), selgub, et pärast iga korterimakset tuleb kviitungiga panka joosta. Võib-olla võitleb ta teie tervise eest – kehalise passiivsuse ärahoidmise mõttes?

Miks see vajalik on? Inimene ju läbis krediidikomisjoni, sai heakskiidu, mida siin veel tõestada? Kui tema rahaline olukord halveneb, siis selgub... Ja kommunaalmaksete osas: kas see on tõsine? Millist eesmärki taotleb pank, sundides inimest oma makseid pangale üle andma? Kas ta hoolib nii väga korterist, mis tal tagatiseks on? Kuidas te sellistesse nõudmistesse suhtute?

Kommenteeris Viktor Khrebet, jaekaubanduse osakonna direktori asetäitja, Moskommertsbanki partnerlusmüügi osakonna juhataja

Jah, see on tõsi. Pangad lisavad oma lepingutesse nõuded laenuvõtja kinnituse kohta oma finantsseisundi kohta vastavalt Vene Föderatsiooni Keskpanga määrusele 254P “Krediidiasutuste reservide moodustamise korra kohta võimalike laenude, laenude ja sarnaste võlgade kahjude katteks. .”

Iga võlausaldajapank määrab iseseisvalt meetmete loetelu, mis tema hinnangul aitavad kaasa maksejõuetuse ärahoidmisele. Kuid nõue "arvetega ringi joosta" pole sugugi tava.

Kommenteerib 100Kreditov.ru tegevjuht Boris Rotenshtein

Finantsjärelevalve all nimetatakse panga nõudeid laenuvõtja maksevõime kinnitamiseks. Murettekitava sõnastuse «Laenuandja nõudmisel määratud perioodist sagedamini» taga peitub panga soov kindlustada end regulatiivse raamistiku muutumise korral. Tänapäeval tehakse olemasolevate laenuvõtjate finantsseiret vähemalt kord aastas. Sätestades laenulepingus laenusaaja kohustuse oma maksevõimet kinnitada, järgib pank kehtiva seadusandluse normi. Niisamuti ei ole pankuritel vaja “hommusest” kliendilt täiendavaid dokumente nõuda.

Ei alistu vaenlasele

Pank vaidleb kategooriliselt vastu teie hüpoteegiga koormatud korteri üürile andmisele. Nii on kirjas: “Ärge andke korterit üürile, ärge registreerige sinna kolmandaid isikuid (ärge andke nõusolekut kolmandate isikute registreerimiseks), välja arvatud juhtudel, kui Korterisse on registreeritud Laenusaaja abikaasa, vanemad ja lapsed .” Ja selleks, et laenuvõtja ei kahtleks panga kavatsuste tõsiduses, on tema (laenuvõtja) kohustuste loetelus järgmine punkt: „Laenuandja nõudmisel esitage laenuandja määratud ajal tema esindajatele võimalus tutvuda Korteriga, et kontrollida selle seisukorda ja hooldustingimusi, samuti esitada Laenuandjale kõik laenuandja nõutud nõuded Korteri seisukorda ja selle hooldamise tingimusi kajastavad dokumendid hiljemalt 5 päeva jooksul arvates vastava taotluse kättesaamine."

Me ei vaata enam seda, et korteri ülevaatus toimub "laenuandja poolt määratud ajal" (mitte näiteks "poolte poolt kokkulepitud ajal, mis on mõlemale mugav") - on selge, et selle dokumendi autorid ei lasknud oma emal endale selgitada, mis elementaarne viisakus on. Pöörame tähelepanu millelegi muule: “kõik nõutud dokumendid” (ka imeline sõnastus, eks?) tuleb esitada viie päeva jooksul. Ja näiteks katastripassi (ka "korteri seisukorda kajastava dokumendi") saavad STI ametiasutused (olenevalt Moskva rajoonist) koostada nädala või kahe pärast.

...Aga tuleme tagasi laenutuse enda juurde. Miks pangad vastu on? Nagu selgub, pole asi selles, et nad on selle vastu põhimõtteliselt – vaid neil on spetsiaalsed “rendi” programmid, milles laenuintressid on paar protsenti kõrgemad. Need. Pankadele tundub, et korterit välja üürides teenib laenuvõtja “oma” rahast pööraseid sissetulekuid – ja see asjaolu võtab pangatöötajatel rahu. Ma tõesti tahan, et te seda jagaksite.

Pankurite tervisliku une ja seedimise taastamiseks võin teile tuua mõned arvud – need on turul kõigile teada. Täna toob Moskvas korteri rentimine umbes 5% aastas. Hüpoteeklaenu intress on vähemalt 12% ja erinevate “lisatasude” (nagu kindlustus) tulemusena lisandub veel 1-2%. "Päris rahas" näeb see välja selline. Ühetoalise korteri (5,5 miljonit rubla) ostmiseks peab teil olema miljon omavahendeid ja võetud laen toob 20 aasta jooksul makseid 50-60 tuhat. Ja seda korterit saab hästi välja üürida, kui see maksab 30 tuhat rubla, millest üürnik peab tasuma üüri, maksud ja ka perioodiliselt kandma kahjusid välja kolinud üürnikest, inseneriseadmete ja masinate rikkeid. Need on "supersissetulekud".

Miks pank sekkub kodu üürile andva laenuvõtja sissetulekutesse? Lõppude lõpuks on normaalne oma kodu välja üürida, kuni olete laenu tasunud. Kas rendiprogrammid on edukad? Kas keegi on nõus nende tingimustega Ja panga esindajate korterisse ilmumise kohta? Miks dikteerib pank tingimusi, kui tema esindajad „külastama“ ilmuvad? Inimesed ju töötavad! Laenu tagasimaksmiseks! Kas külastuse aega on võimalik inimestega kooskõlastada? Dokumentidest: 5 päeva jooksul ei ole võimalik mõnda korteri kohta dokumenti esitada. STI-sertifikaat valmib vähemalt nädalaga. Kas pangad seda ei tea?

Hüpoteek on legaliseeritud finantsorjus.

Hüpoteeklaenuturu arengust on huvitatud ainult pangad. Hüpoteeklaenulepingud näevad ette tohutuid intressimäärasid, mida on tänapäevases reaalsuses üha raskem maksta. Laenu omamine hoiab inimest tööl ja paneb teda oma positsioonist kinni hoidma. Kõik ei saa riigi toetust ära kasutada ning valitsus tegeleb elamuehitussektori reguleerimise ja kodanike põhiõiguse eluasemele tagamise asemel globaalsete poliitiliste projektidega. Valdav enamus elanikkonnast elab tänapäeval NSV Liidu ajal ehitatud majades. Vaja on kardinaalselt muuta riigi linnaplaneerimispoliitikat.

Kõrged iga-aastased hüpoteegi intressimäärad elanikkonna madala maksevõime tingimustes.

Korterile hüpoteegi võtmist saavad endale lubada ainult kõrge kuupalgaga kodanikud. Teoreetiliselt saab vaid 28% töötavast elanikkonnast esmaturult ühetoalise hüpoteegiga korteri soetada. Eluasemete järelturul on numbrid veelgi madalamad - 13,2%.
Euroopa riigid väljastavad hüpoteeklaene 1-4% aastas. Arvestades stabiilselt arenevat majandust, kodanike kõrget palka ja nende sotsiaalkindlustust, võtab elanikkond julgelt laenu 10-15 aastaks. Venemaal langesid kriisi ajal, 2016. aasta alguses, keskmised eluasemelaenude intressimäärad 12,1%-le. Elanikkonna vastumeelsuse põhjusteks on kriisinähtused majanduses ja negatiivsed makromajanduslikud nähtused. Kui lahkute töölt, pole igakuiste sissemaksete tasumine enam võimalik.
Seda, et elanikel ei ole vahendeid eluasemelaenu tagasimaksmiseks, annab tunnistust hilinenud maksete arvu kasv. 1. jaanuaril 2016 saavutas viivises olevate hüpoteeklaenude summa maksimumi - 4,9% SKP-st. Aastaga kasvasid rubla hüpoteeklaenude võlgnevused 42 miljardi võrra (39%) ja alates 2016. aasta algusest - 6,7%.

Lõksud ja varjatud tasud hüpoteeklaenulepingu vormistamisel.

Tagatisraha kõrge hind ja selle väärtuse tulevased kõikumised sunnivad panku nõudma laenuvõtjatelt kinnisvarakindlustust. See suurendab hüpoteeklaenu kulusid, nagu ka notaritasud. Lepingus oleva peene kirjaga võib viidata täiendavatele vahendustasudele: laenu väljastamise, avalduse läbivaatamise, pangakaardi väljastamise ja teenindamise eest. Pank võib nõuda laenuvõtjalt oma elu kindlustamist ja hindaja teenuste eest tasumist. Pangad ei soovi laenuvõtja töökoha vahetamisel täiendavaid järelmakseid maksta. Asutused võtavad klientidelt raha isegi taotluse menetlemise eest (hüpoteegi tagasilükkamisel seda makset ei tagastata). Mõnel pangal õnnestub lepingusse lisada punkt, mille kohaselt saab finantsasutus ühepoolselt muuta laenu intressimäära. Tagatisvara ei saa müüa, mõned organisatsioonid isegi keelavad eluaseme väljaüürimise või uue korteri ümberehitamise, kuna see võib mõjutada selle turuväärtust.

Hüpoteegiga kodu soetamise kõrge hind ja ranged nõuded laenuvõtjale.

Enne läbirääkimiste alustamist kontrollivad pangad hoolikalt laenuvõtja maksevõimet. Vajalik on esitada tõend töökoha viimaste kuude sissetulekute kohta, sõjaväelane ID (sõjaväeealistel noormeestel) ja märkida täiendavad sissetulekuallikad. Mõned asutused nõuavad psühhoneuroloogia- ja narkoravikliiniku tõendit, isegi koolitunnistust ja õppeasutuse lõputunnistust. Arvesse ei võeta mitte ainult sissetulekut, vaid ka laenuvõtja vanust, krediidiajalugu ja tööstaaži sellel ametikohal.
Kõigi maksete aastate jooksul maksavad kinnisvaraostjad enam 60–200% eluaseme maksumusest. Enammakset ei kata ei inflatsioon ega kodu turuväärtuse tõus. Mida pikem on laenu tagasimakse periood ja väiksem kuumakse (ehk seda paremad tingimused laenuvõtja jaoks), seda rohkem ostja üle maksab.
Kuni laenu tagasimaksmiseni ei ole omanikul õigust ilma panga loata eluasemega õigustoiminguid teha. Kui laenuvõtja ei suuda osamakseid tasuda, tal pole aega maksete edasilükkamiseks ja lepingu uuendamiseks, peab ta kaotama tagatisvara - korteri.

Psühholoogiline surve, mis tekitab rahalist sõltuvust pangast.

Pidevad igakuised maksed ja tunne, et hilinemise korral võib pank kodu konfiskeerida, avaldavad tõsist psühholoogilist survet. Isegi suhteliselt väikesed, kuid korrapärased sissemaksed võivad pere eelarvet õõnestada. 15-20 aasta pärast on paari lapsed suureks kasvanud, läheneb pensionile jäämine ning pere säästud eluasemelaenu tõttu ei suurene. Kõik "elu parimad aastad" maksab paar oma ruutmeetrite eest. Lisaks pole keegi immuunne haiguste ja ettenägematute olukordade eest. Pank peab saama lepinguga ette nähtud maksed mis tahes tingimustel, mis ei ole mitte ainult rahaline, vaid ka vaimne koormus abikaasadele.

Pakkuge oma fakti välja

Pangatöötajate argumendid

Hüpoteek on rahapuuduse tingimustes ainus võimalus oma kodu soetamiseks.

Laenatud vahendid võimaldavad juba mõne kuu pärast uude koju kolida. Samal ajal valib kinnisvara tulevane omanik laenuprogrammi, laenu tagasimakse perioodi ja kuumaksete suuruse, lähtudes oma majanduslikust olukorrast ja sissetulekutest. Üüri eluaseme igakuised üürimaksed on ligikaudu 0,5% selle väärtusest. Pärast laenu tagasimakse perioodi lõppu läheb korter aga üürniku omandisse, mis on hüpoteegiga kodu ostmise peamine eelis samade ruutmeetrite üürimise ees. Samal ajal tõusevad üürimäärad pidevalt ja hüpoteeklaenu maksed on fikseeritud.

Väljastatud hüpoteeklaenude arv kasvab pidevalt.

Venelaste kasvav huvi hüpoteeklaenude vastu viitab sellele, et hüpoteeklaen on praegu ainuke reaalne võimalus soetada kodu nii, et käes on vaid 10-50% korteri maksumusest. Laenatud raha on noortele sidemeteta peredele ja jõukatele vanematele ainus võimalus kinnisvara soetada. 2012. aastal väljastati eluaseme soetamiseks laenu 691,7 tuhandeni, 2013. aastal kasvas see arv 825 tuhandeni. 2014. aastal registreeriti kinnisvaranõudluse tipp - pangad väljastasid 1012,8 tuhat laenu summas 1 762 523. miljardit rubla. 2015. aastal langes rubla languse ja kinnisvaranõudluse vähenemise tõttu väljastatud laenude arv 691,9 tuhandeni, kuid selle põhjuseks oli majanduskriis.

Hüpoteegiga korteri ostmine on inflatsioonikeskkonnas kasulik.

Kinnisvarahinnad on tavaliselt seotud dollariga. Omavääringu odavnemine, mille puhul makstakse igakuiselt võrdseid hüpoteegimakseid, on ostjatele kasulik. Kodu turuväärtuse muutus kuumaksete suurust ei mõjuta. Tõusvad kinnisvarahinnad muudavad selle pikemas perspektiivis paremaks investeeringuks, nagu näitab allolev diagramm. Säästude investeerimine majadesse ja korteritesse on tulus – need on alati likviidsed.

Korteri ostmiseks ei pea otsima käendajaid.

Hüpoteegiga kinnisvara ostmiseks ei pea te käendajat otsima. Mõjukate tutvuste puudumisel võib laenuvõtja käendajat otsides sattuda pettuse ohvriks. Laenatud raha tagastamise tagatiseks on kinnisvara ise. Vaatamata sellele, et korter on tagatiseks, saab ostjast ruutmeetrite õiguspärane omanik. Siin saate ennast ja oma perekonda registreerida, teha remonti ja ümberehitusi (kui võlausaldajapank seda lubab).

VKontakte Facebook Odnoklassniki

Paljude venelaste jaoks on taskukohane eluase esmatähtis vajadus, kuid seda pole ikka veel juhtunud.

Elanike reaalsissetulekud aga ei kasva ja nad tahavad väga omaette eluase. Tundub, et hüpoteek peaks selle vastu aitama, vähemalt uusehitiste turul, kuna seal on eluase, eriti ehitusjärgus, odavam, kuid see pole kõigile kättesaadav. Veelgi enam, meie riigis väljastatakse hüpoteeke ülikõrgete intressimääradega, mis tähendab, et enammakse 20-30 aasta pärast on kahe- või isegi kolmekordne. Ja arvestades, et palgatud töötajatel pole stabiilsust, muutub hüpoteek mitte ainult orjuseks, vaid mõnikord isegi ikkeks kaelas.

Eluasemelaenuturgu päästab vaid see, et meie kaasmaalased mõistavad: eluasemelaen on mõnikord ainus võimalus oma kodu soetamiseks, sest kinnisvaraturu hinnad ainult tõusevad, mis tähendab, et mida edasi, seda kallimaks läheb. muutub. Ja elu läheb edasi: abiellutakse, lahutatakse, sünnivad lapsed, nii et katuse hoidmine pea kohal on esmatähtis. Ja isegi kui see katus on alles kaevamisjärgus ja valmib alles aasta või isegi kahe pärast ning sisse kolida on võimalik veelgi hiljem, siis see tulevik kutsub ikka.

Üldiselt on täna esmasel turul hüpoteegid jõudnud stabiilse arengu etappi ja iga päev täieneb hüpoteegiturg pankade uute huvitavate pakkumistega. Ka arendajad ise on aktiivsed uue projekti müügile andmisel, nad püüavad seda akrediteerida erinevates pankades, et anda võimalikult palju ostjaid hüpoteeklaenu saamiseks.

Ja see annab teatud tulemusi. Alates 2011. aasta algusest on Venemaa pangad väljastanud üle 74 tuhande hüpoteeklaenu enam kui 103 miljardi rubla väärtuses, mis on peaaegu 2 korda suurem kui eelmisel aastal. Hüpoteeklaenude mahu kasvu selgitab olemasoleva eluaseme tagatisena lisatagatiste kaotamine, laenutähtaegade tõus 30 aastale, laenuvõtjate avalduste menetlemise tasu vähenemine ja asjaolu, et potentsiaalsed ostjad saavad nüüd oma sissetulekuid kinnitada nii 2-NDFL vormi kui ka panga kaudu, sest pole saladus, et enamik Venemaa palkadest on endiselt "hallid".

Lisaks on esmase turu keskmine eluasemelaenu intressimäär nüüdseks langenud 12,5%-le, võrreldes eelmise aasta 13,1%-ga.

Kui aga vaadata eluasemelaenuturgu laenuvõtja pilguga, pole pilt nii rõõmustav. Teoreetiliselt saab meie riigis hüpoteeki kasutades vaid 13,2% töötavast elanikkonnast osta eluasemete järelturult vähemalt ühetoalise korteri ja vaid 28% esmasel turul.

Pealegi võttis 2006. aastast möödunud viie aasta jooksul hüpoteeklaenu alla ühe protsendi kogu Venemaa elanikkonnast. Miks see juhtub? Inimestel lihtsalt ei ole kindlustunnet, et nad suudavad üüri maksta, ega tuleviku suhtes. Enamik potentsiaalseid laenuvõtjaid mõistab, et nad võivad kaotada oma sissetulekuallika väga tulusalt töökohalt vallandamise tõttu, et ülemaailmne kriis võib korduda jms.

Samas ei saa igaüks isegi eluasemelaenu intressimäärade langetamisest hoolimata endale lubada maksta 8-14% aastas rublades ning tunne, et maksad kõvasti üle, pärsib soovi hüpoteeklaenu võtta.

Võrdluseks: Euroopas on Euroopa Liidu kodanikele, kellel on stabiilsem majandus, prognoositavad sissetulekud ja sotsiaalkaitse erinevate kodanikuprogrammide kaudu, 1-4% aastas eurodes. Hetkel on Venemaa riskid nii suured, et isegi lääne kapitaliga pangad pole valmis väljastama laenu praegusest madalama intressimääraga.

Mis sunnib venelasi hüpoteeklaenu võtma? Enamik laenuvõtjaid ütleb, et neil pole kuhugi minna, nad peavad kuskil elama, seega peavad nad riskima. Pealegi saavad laenuvõtjad aru, et asi läheb ainult hullemaks: inflatsioon tõuseb, toodete, teenuste, kinnisvara, nafta hinnad tõusevad, korterid on nüüd 1-1,5 miljonit kallimad kui eelmisel aastal. Lisaks on eluasemelaenu igakuine makse mõnikord umbes sama suur kui üürimakse. Seetõttu on antud juhul mäng küünalt väärt: hüpoteeklaenude intressimäärad langevad, nõudlus eluaseme järele kasvab, hinnad vastavalt tõusevad ja sellega kompenseeritakse pangaintresside kahjud ning kogu selle aja maksab see raha tagasi. hüpoteeklaen hakkab elama oma eluruumis, mitte üürikorteris.

Lisaks on 25-aastastel ja vanematel noortel paremad võimalused teenida raha ja osta korter kohe ilma võlalõksudeta, ei ole isasid, emasid, armukesi ega armukesi ning pole märkigi säästmisest, et soetada. elu teisel poolel koju.

Selge see, et hüpoteek on vabatahtlik orjus, pikaajaline ja kallis, aga mida teha? Nii et paljudel inimestel pole lihtsalt korterit ostes valikut ja nad peavad võtma hüpoteegi. Muidugi on Bulgaarias eluase palju tulusam osta, kuid kõik ei ole valmis lahkuma ning siiani pole teada, mis seal töö ja palkadega saab.

Selgub, et laenuvõtjate suhtumine eluasemelaenu, täpsemalt intressimääradesse, on selgelt negatiivne, kuid lootusetus, muude võimaluste puudumine sunnib inimesi nõustuma kõigi pankade tingimustega. Muide, hüpoteekitehingute osakaal kõigist Moskva uusehitiste korterite ostu-müügitehingutest on täna 26% ja üksikprojektide puhul võib see ulatuda kuni 35% -ni.

Hüpoteekitehingute osatähtsus uusehitiste turu ostude kogumahust on turistiklassi segmendis 30-35% ja äriklassi segmendis veidi alla 20%. See tähendab, et hüpoteegid on jõudnud kriisieelsele tasemele, kui mõned pangad andsid hüpoteegid ilma sissemakseta.

Kui vaadata Moskva regiooni, siis enne kriisi moodustas eluasemelaenude ostude osakaal kuni 40-50%, nüüd aga keskmiselt 25-30%. Ja seda hoolimata asjaolust, et piirkonnas on korterite hinnad palju madalamad - ühetoalise korteri maksumus Moskvas uues turistiklassi majas algab viiest miljonist rublast ja Moskva lähipiirkonnas kolmest miljonist rublast. , mis tähendab, et ostjate krediidikoormus ei ole nii suur.

Üldjuhul on esmaturu koduostjad üsna riskantsed kodanikud, sest nad on sunnitud ootama aasta-kaks kuni ehituse valmimiseni ja korteri omandiõiguse registreerimiseni ehk elavad stressis. Kõige huvitavam on see, et täna, nagu kaks aastat tagasi, on põhilisteks hüpoteeklaenu kasutavate korterite ostjateks kõrgharidusega pereinimesed. Mis puudutab eluasemelaenuvõtjate vanust, siis keskmise laenuvõtja noorenemine on märgatav, sest sissemakse vähenemine on teinud laenuraha suurte säästudeta peredele kättesaadavaks. Lisaks saab rasedus- ja sünnituskapitali kasutada hüpoteeklaenu tasumiseks.

Seega on enamus hüpoteeklaenuvõtjatest - peaaegu 60% - ostjad vanuses 26-35 aastat ja nende hulgas on ülekaalus mehed - 58% ja naised vaid 42%. Viimasel ajal on muutunud ka laenuvõtjate tegevusala. Nüüd on suurte äriettevõtete ja riigikorporatsioonide töötajad asendunud jaemüüjate ja eelarveliste organisatsioonide töötajatega tervishoiu-, haridus- ja avaliku halduse süsteemidest.

Eelistuste osas on hüpoteeklaenuvõtjate seas enim nõutud kahe- ja kolmetoalised korterid, kus kahetoaliste korterite osakaal on 38% hüpoteegiga laetud korterite koguarvust ning kolmetoaliste korterite osakaal 28%. Ülejäänud 34% moodustavad ühe- ja neljatoalised korterid.

Erinevate hüpoteeklaenuprogrammide pakkumine uute hoonete turul on täna üsna suur, sest nii pangad kui ka arendajad püüavad neid arendada. Täna saab laenu võtta kuni 50 aastaks enamiku kinnistute puhul, sissemakse suurus on 20 kuni 30% korteri kogumaksumusest. Potentsiaalsete laenuvõtjate soovid on mõnevõrra erinevad: 90% klientidest eelistab tähtaega vahemikus 10-15 aastat ja sissemakset 10%. Sellistele inimestele pakub Sberbank programmi “10-10-10”, kus sissemakse on 10%, intressimäär 10% ja aastate arv on 10, kuid on nüanss - Sberbank aktsepteerib dokumente ainult 2 eest. -üksikisiku tulumaks ning ümbrikupalka arvestades saab selle teenuseid kasutada vaid väike osa hüpoteeklaenuvõtjatest.

VTB pakub hüpoteeklaenu alates 8,45% aastas – jällegi neile, kes saavad valget palka. Maksimaalne laenusumma: kuni 80% korteri hinnatavast väärtusest.

Nüüd on üheks ahvatlevamaks pakkumiseks Sberbanki septembrini pikendatud pakkumine “8-8-8”, kus laenu väljastatakse 8% aastas, 8 aastaks ja algse sissemaksega vähemalt 50%.

Ka arendajatel on oma ettepanekud. Näiteks ettevõttes Don-Stroy Invest ei võeta VTB 24-ga ühisprogrammi raames vahendustasu avalduse menetlemise ja hüpoteeklaenu väljastamise teenuste eest, samuti ei nõuta lisatagatise nõuet ehitusperioodiks. . Lisaks kehtib Don-Stroy korterite hüpoteekide puhul kogu laenuperioodiks ühtne intressimäär, ilma traditsioonilise lisatasuta omandi registreerimisele eelneva perioodi eest.

Glavstroyl on ka huvitavaid hüpoteeklaenupakkumisi. Hiljuti sõlmis arendaja Sberbankiga lepingu, tänu millele antakse ühe ettevõtte projekti - Podolskie Prostori (Moskva piirkond) - jaoks laenu kuni 85% maksumusest. Nende intressimäär on alates 8%, laenu saab võtta perioodiks 8-30 aastat.

Omakapitali osaluslepingu alusel omandiõigust ostetud varale aktsepteeritakse tagatisena ning hüpoteeklaenu taotlemisel pank vahendustasu ei võta ega kehtesta nõudeid laenuvõtja kohustuslikule elu- ja tervisekindlustusele, mis vähendab oluliselt kulusid. .

Hüpoteeklaenuprogrammid on saadaval ettevõttes Renova-StroyGroup. Ja ülalnimetatud Sberbanki “8% programm” töötab Štšelkovos “Bogorodsky” mikrorajoonis ning Aprelevkas ja Losino-Petrovsky linnas saate osta kortereid arendajalt sama Sberbanki “10” kampaania abil.

Ja kuigi hüpoteeklaenude jaoks on palju võimalusi, ei ole elanikkond selle pangalaenu segmendi arenguga eriti rahul. Lõppude lõpuks, kui arvate, et hüpoteegiga seote end pangaga koguni 25-30 aastaks, muutub see hirmutavaks. Mis siis, kui tuleb uus kriis? Mis siis, kui kaotate töö? Ja mida siis teha imelistel hüpoteeklaenutingimustel ülikalli hinnaga võetud korteriga? Nii mõnigi venelane eelistab endiselt käperdada, kus vähegi saab, ja vaadata kadedalt läände, oma 1-4% hüpoteegi intressimäärasid ja 30 tuhat dollarit villa eest. Üks on hea: meie pankadel ja riigil on, mille poole püüelda, ja see tähendab, et võime loota paremale tulevikule. Lõppude lõpuks sureb lootus viimasena.

Pakkumised hüpoteeklaenu intresside vähendamiseks viie kuni kuue protsendini:

Teeme matemaatika, kasutades näitena minu kodumaist Peterburi. Väike tagasihoidlik ühetoaline korter läheb ostjale nüüd maksma umbes kolm miljonit rubla.

Oletame, et ostja võtab sellele ühetoalisele korterile hüpoteegi: 6% aastas ja 25 aastaks. Ja oletame, et esialgne makse on 10%.

Siis saame, et me peame igakuiselt maksma... umbes 16 tuhat rubla. Mis on üldiselt isegi odavam kui filmimine.

Kas te ütleksite, et hüpoteegi orjus 25 aastaks?

Ma ei nõustu. Tõeline orjus on autolaenud, tarbimislaenud ja eriti krediitkaardid. Ma ei saa tegelikult aru, millises etapis põlastusväärsetest rahalaenuandjatest said õilsad pankurid, kuid nende "äri" olemus jääb samaks - nõrga tahtega või kogenematute inimeste seaduslik röövimine.

Hüpoteek on aga hoopis teine ​​lugu. Ükskõik, mida Kiyosaki ütleb, võib korterisse investeerimist pidada äriks: kuskil on ju vaja elada ja korteri maksumus aastatega ainult kasvab.

Nii et ma tahan esitada küsimuse. Kas toetate ideed vähendada hüpoteegi intressi viie kuni kuue protsendini, nagu soovitab Sergei Polonsky?

Kas toetate hüpoteegi intressimäärade alandamise ideed?

Jah, me peame seda vähendama viie-kuue protsendini ja veelgi madalamale

1145 (63.5 % )

Ei, olgu hüpoteek kallis, et korterite hinnad ei tõuseks

89 (4.9 % )

Ei, hüpoteek on orjus, korterid tuleb osta sularaha eest