Korteriosaluse müük hõlmab mitmeid tegevusi, mida peab läbi viima omanik, kes soovib seda protseduuri läbi viia. 2. juunil 2016 jõustus föderaalseadus 172 „Vene Föderatsiooni teatud seadusandlike aktide muutmise kohta“. Selle seadusega muudeti kehtivat föderaalseadust nr 122 "Kinnisvara õiguste ja sellega tehingute riikliku registreerimise kohta". See aga aegub 2020. aasta jaanuaris. Artiklis käsitleme, kuidas muutub kaasomandis oleva kinnisvaraga toimimine.

Neile, kes mõtlevad kinnisvara ostmise üle, on samuti asjakohane teave aadressilt.

Korteriosaluse müügiprotseduuri peetakse täna keeruliseks kinnisvaratehinguks. Peamine tingimus on eluaseme erastamine. Erastatud korteril võib olla mitu omanikku ja nad ei ole alati üksteise sugulased. Takistuseks selle korra elluviimisel võib olla naabrite mittenõustumine kõrvalise isiku korterisse registreerimisega või ühe elaniku ostueesõiguse avaldus. Kui viimast punkti ei järgita, saab tema õigusi rikutud osanik oma huve kohtu kaudu kaitsta.

Seadusemuudatused keelasid kaasomandis oleva kinnisvaraga tehingute tegemise ilma notari osavõtuta. Nüüd, ilma vastava notariaalse kinnituseta, Rosreestr korteriosa müügitehingut ei registreeri.

Korteri osa müügi kord: uus seadus

Maja kaasomandi seadus kohustab kinnistuomanikke sellega erinevaid tehinguid tegema notari vahendusel. Notari ülesanne on õiguslikust aspektist jälgida, et korteriosa müügimenetluse käigus ei rikutaks kellegi huve, sealhulgas ära hoida pettusi.

Samuti on uue seaduse kohaselt karmistatud meetmeid alaealise omandis olevate eluruumidega tehingute tegemiseks. Nagu esimesel juhul, on vajalik notari kinnitus. See aitab kaitsta allaealiste laste huve ning kaitsta neid hoolimatute eestkostjate ja sugulaste eest.

Kuidas seaduslikult müüa osa korteris?

Ühisomandit käsitlev föderaalseadus näeb ette järgmist korteriosa müügi kord:

• Oma osa müüa sooviv omanik on kohustatud teistele omanikele oma soovist kirjalikult teatama. See peaks sisaldama sellist teavet nagu hind ja müügitingimused. Kui omanik on rikkunud teiste kaasomanike ostueesõigust, saavad nad 3 kuu jooksul nõuda oma õiguste kaitset kohtu kaudu;
• Teistelt majaomanikelt peaksite vastust ootama kuu aja jooksul. Kui tehingus osalemiseks on soovi avaldanud mitu omanikku, siis eelistatakse parima hinna pakkujat;
• kui 30 päeva möödumisel ei ole keegi avaldanud soovi ettenähtud tingimustel ostu sooritada, on majaomanikul õigus teha ettepanek teha tehing korteriosa võõrandamiseks kõrvalistele isikutele.

Kõigi koduomanike kirjaliku keeldumise saamisel saab korteriosa müüja sooritada tehingu määratud perioodist varem. Korteriosalust osta soovijatega tuleb vormistada ostu-müügileping, mis peab olema notari poolt kinnitatud.

Nõutavate dokumentide loetelu

Iga tehing eeldab vajaliku dokumentatsiooni kogumist ja koostamist. Notari kaudu ostu-müügi sooritamiseks vajate järgmist:

• kõigi aktsionäride kirjalik keeldumine ostust;
• eeltoodud keeldumise puudumisel tuleks lisada tõendid kaasomanike teavitamisele suunatud toimingute teostamise kohta;
• tõend-dokument korteriosa riikliku registreerimise kohta, selle puudumisel väljavõte ühtsest riiklikust registrist;
• STI tehniline pass;
• katastripass;
• notari kinnitatud kirjalik nõusolek, abikaasa;
• poolte isikut tõendavad dokumendid;
• eestkosteasutuste nõusolek, kui tehingusse on kaasatud alaealine;
• tegelik korteriosa ostu-müügileping.

Tehingulepingu vormistamiseks peate märkima järgmised andmed - täisnimi, andmed isikutunnistuselt, kõigi asjaosaliste registreerimisaadress. Järgnevalt on toodud lepingu eseme kirjeldus - osade arv ja muud korteri tunnused, samuti lepingu maksumus.

Kui notar tunnistab tehingu seaduslikkust, siis kõik dokumendid tõestatakse ja leping allkirjastatakse. Seejärel edastatakse dokumentatsioon Rosreestris riiklikuks registreerimiseks. Seaduse järgi viiakse see läbi 3 päeva jooksul varem määratud 18 päeva asemel.

Maksustamine

Eeltoodud tehingu tõestamisel on notari tasu - 0,5% korteriosa maksumusest. Seda tariifi makstakse üks kord ja summa ei tohi olla väiksem kui 300 rubla ega ületada 20 000 rubla. Samuti peate maksma riikliku registreerimistasu 2000 rubla.

Maksuseadustiku järgi nõutakse selle tehingu summast ka omanikult 13%. Selle põhjuseks võib olla kinnisvara omamine alla 3 aasta ja selle hilisem müük summas, mis ületab selle ostu. Oma korteriosa müüv omanik saab tehingust tulu, mida maksustatakse üksikisiku tulumaksuga. Õigusaktid võimaldavad teil maksusummat vähendada - kuni 1 miljoni rubla väärtuses tehingut ei maksustata, kuid kui summa ületab kehtestatud summat, tehakse arvutus miljoni mahaarvamisega.

Vaatame näidet:

Oletame, et korteriosa maksumus on 1,5 miljonit rubla, siis maksustatakse valemiga:

(1,5 - 1,0) x 0,13 = 65 000 rubla

Maksusoodustus ei tohi ületada 260 000 rubla.

Ühisomand on levinud peamiselt megalinnades. Pärast kommunaalelamu erastamist ja selle “jagamist” võib sellise kinnisvara omanikeks saada kaks kuni seitse inimest.

Lisaks võivad need olla täiesti võõrad inimesed, sugulased (lapsed ja vanemad) või perekondlikud sidemed kaotanud isikud (endine mees ja naine). Varem või hiljem tekib ühel kinnistu kaasomanikel soov oma osa “eralduda” ja müüa. Ja siin hakkab tekkima palju raskusi. Kuidas müüa soodsatel tingimustel osa korteris? Vaatame lähemalt.

Jagamine

Oma osa müümiseks peate läbima mitmeid protseduure. Ilma teiste kaasomanike nõusolekuta ei ole võimalik uusi külalisi registreerida ega isegi remonti teha. Ja ka osa kodu müümine või väljaüürimine saab olema üsna keeruline.

Vahepeal on endiselt võimalik müüa osa erastatud korterist. Tõsi, selleks peate läbima sellise tülika protseduuri nagu aktsia eraldamine. See tähendab, et pärast erastamist kuulub igale kaasomanikule kohustuslik teatud osa.

Seda saab väljendada murdosades. Näiteks kahetoalisel korteril on kaks omanikku, kummalegi ½ osa. Kui rääkida mitterahalisest osast, siis selgub, et igale inimesele kuulub üks tubadest ning ühised ruumid (köök, koridor, sahver) kuuluvad neile ühiselt. Pealegi saavad nad pärast osa jaotamist ka ülalnimetatud ruumide kasutusõiguse. Sel juhul muutub igaühe osa isiklikuks ja naabrid jäävad kaasomanikeks.

Ühisvara saab ka jagada. See on reeglina keeruline ja pikk protsess, mille järel ühisvara tühistatakse ja selle täisomanikuks saab ainult üks inimene.

Protseduuri registreerimine

Osa eraldamine vormistatakse notari poolt, mingid suulised kokkulepped ei oma loomulikult juriidilist jõudu. Samas, kui kaasomanikud ühisele otsusele ei jõua, siis tuleb see küsimus lahendada ainult kohtu kaudu. Nõude esitab reeglina omanik, kes soovib osa eraldamise menetlust läbi viia. Õiguslahing võib venida kuni kuus kuud või kauem (eriti kui teised osalejad koosolekutel ei osale).

Müüa osa korterist

Pärast osa eraldamist on omanikul õigus see müüa. Kuid enne seda peate pakkuma teistele omanikele oma osa väljaostmist. Seaduse järgi peavad teised omanikud enne korteriosa müüki saatma kirjaliku teate ostupakkumisega.

See dokument näitab kodu maksumust ja tehnilisi omadusi. Kaasomanikud saavad teie osa ostuotsuse teha kuu aja jooksul peale kirja lugemist. See tähendab, et selle aja jooksul peavad nad teie pakkumise vastu võtma või ostust keelduma.

Arusaamatuste vältimiseks tuleb sellised ettepanekud saata tähitud kirjaga. Kui edaspidi näiteks omanikud kohtus deklareerivad, et nad ei saanud mingit teadet, siis saate tõendeid esitada.

Olulised nüansid

Paljud ebateadlikud kodanikud küsivad sageli: "Kas korteriosa on võimalik müüa, kui naabrid on selle vastu?" Millegipärast usuvad paljud, et teised omanikud võivad oma koduosa müügiprotsessi tõesti segada. Tegelikult pole see nii, kui võlgnete teistele kaasomanikele oma kavatsusest korter müüa. Kui nad ostuga ei nõustu, ei anna see neile õigust keelata aktsia müüki teistele isikutele.

Pärast 30 päeva möödumist naabritega tutvumise kuupäevast on teil õigus oma osa kellelegi võõrandada. Kuid pidage meeles: hind peab rangelt vastama sellele, mida märkisite kaasomanikele saadetud teavituskirjas (ei vähem ega rohkem). Kui otsustate müüa oma osa erastatud korteris teistsuguse hinnaga, siis on igal teie naabril võimalik selline tehing kolme kuu jooksul kohtus vaidlustada.

Müügilepingu asemel kinkeleping

Sel juhul otsustavad mõned müüjad nippi kasutada. Naabrite teavitamise protseduuri vältimiseks koostavad nad lihtsalt kinkelepingu. Seda tüüpi tehingu puhul ei ole vaja naabreid üldse teavitada ning registreerimine ise on odavam ja kiirem.

Kuid ka siin on lõkse: kui annate oma osa inimesele, kes pole teie sugulane, võivad kaasomanikud sellise kokkuleppe vaidlustada. Ja isegi kui naabrid ei suuda tuvastada, et kingituse asemel toimus ostu-müügitehing, pole perekondlike sidemete puudumise fakti põhimõtteliselt nii raske tõestada. Enne korteriosaluse müüki on oluline ostjaga kõik olulised punktid kokku leppida. Arutage eelkõige läbi maksekord, näiteks saate müüa maksete edasilükkamisega või osamaksetena.

Kuidas müüa korterit alaealise osaga?

Kui korterisse on registreeritud alaealine, siis kõik sõltub sellest, kas ta on kinnisvara omanik või mitte. Kui talle kuuluv osa pannakse müüki, siis selle müümiseks peab ta hankima loa eestkoste- ja eestkosteasutustelt. Kõigil muudel juhtudel viiakse läbi sama müügieelne ettevalmistus. Ostupakkumist ei saadeta aga mitte lapsele, vaid tema vanematele või hooldajatele.

Loomulikult peavad teavituskirja saatma ka teised omanikud. Kui naabritevahelised suhted on normaalsed, saate seda küsimust nendega lihtsalt arutada ja seejärel vormistada iga kaasomaniku notariaalselt tõestatud ostust keeldumine. Kui omanikud keelduvad teie osalust ostmast, kuid teie muudate hinda, tuleb neid sellest uuesti kirjalikult teavitada ja oodata kuu aja jooksul vastust.

Lapse osade käsutamine

Kui on vaja müüa lapse osa korteris, siis sel juhul peavad tema vanemad saama müügiks eestkosteasutustelt nõusoleku. Pealegi peab selline struktuur esitama dokumendid, mis kinnitavad, et lapse elamistingimused ei halvene ja ta ei jää ilma eluasemeta.

See tähendab, et peate esitama dokumendid vastutasuks ostetava korteri või koduosa kohta (suurus ei tohi olla väiksem kui lapsel varem). Uue korteri, kus laps elama, paberite asemel võivad nad nõuda avatud pangakontot alaealise kodaniku nimel või muid tõendeid. Muus osas peate lapse osa müümiseks tegema kõik samad toimingud, mida on juba eespool kirjeldatud.

Muud aktsiate müügi võimalused

Tasub teada, et saate oma osa käsutada ka siis, kui tegemist on isoleerimata ruumiga. See tähendab, et teoreetiliselt on inimesel õigus ühetoalise korteri osalus müüa. Seadus selliseid tehinguid ei keela. Praktikas on aga sellist toimingut üsna raske teha.

Ja selliste ruutmeetrite hind saab olema puhtalt sümboolne, sest on ebatõenäoline, et keegi soovib jagada ühte elutuba, kus elab veel üks täiesti võõras inimene. Sel juhul on parem pidada teise kaasomanikuga läbirääkimisi, et müüa vara täielikult või pakkuda talle teie osa väljaostmist. Kui naaber selliste võimalustega ei nõustu, tuleb see probleem lahendada ainult kohtu kaudu.

Palju lihtsam on müüa 1/2 osa korterist, kui kodus on 2 või enam eraldi elutuba. Muidugi on sellisel juhul kinnisvara hind varem ja hiljem madalam, kuid vajadusel leiab sellele variandile ostjaid.

Veealused kivid

Vahendamine märgib, et aktsia müümisel võib tekkida palju raskusi. Esiteks võib see olla tingitud sellest, et osa kaasomanikke ajavad segi mõisted “eesostuõigus” ja “müügiluba”. Näiteks võivad nad kõrvale hiilida aktsia müügi teatise saamisest ning ilma nende kirjaliku keeldumiseta ei ole võimalik tehingut registreerida. Paraku ei ütle tsiviilseadustik midagi selle kohta, mida teha, kui naabrid koostööd ei tee.

Tähelepanuväärne on ka see, et seadus ei saa kohustada teisi kaasomanikke korteriosa müüma. Teiste eraomandisse tungimine on kriminaalkuritegu. Seetõttu saate teiste omanike aktsiate ostmises kokku leppida vaid sõbralikult.

Samuti tuleb ette olukordi, kus mitu kaasomanikku soovib pakutavat osa korraga välja osta. Kui see juhtub, saab müüja ise valida, kellele oma osa võõrandada.

Kulude prognoos

Kui otsustate kõigist raskustest hoolimata siiski oma osa erastatud korteris maha müüa, siis peaksite selle väärtust hindama hakkama. Hinda mõjutavad järgmised tegurid:

· tubade arv kodus;

· maja asukoht;

· korteri pindala;

· turusegment jne.

Loomulikult on omanikul õigus määrata ruumi (ruumide) maksumus ise, kuid praktika näitab, et selle maksumus on turuhinnast 30-40% madalam. Kui otsustate osa korteriosast müüa, siis olge valmis selleks, et see saab olema veelgi keerulisem.

Puudused ostjale

Alandatud hind on täiesti õigustatud “kompensatsioon” võimalike konfliktide eest naabritega. Üsna sageli pole ju teised kaasomanikud uute üürnikega kuigi rahul. Samuti tuleb ette olukordi, kus naabrid paigaldavad isegi oma välisustele uued lukud.

Sel juhul tuleb isikul pöörduda kohtusse korteri kasutusse pääsemise nõudega. Kohtus lähevad nad mõistagi kannatanu poolele ning uus omanik saab koos kohtutäituriga oma majja naasta. Kui aga kaasomanikud hakkavad pidevalt “segama”, siis on sellises keskkonnas elamine väga raske. Sellega seoses jääb korteriosa hind alati umbes kolmandiku turuväärtusest soodsamaks.

järeldused

Niisiis, kuidas müüa osa korteris? Põhimõtteliselt, kui järgite kõiki tsiviilõiguse nõudeid, ei tohiks erilisi raskusi tekkida. Kõige tähtsam on mitte unustada pakkuda teistele kaasomanikele oma osa väljaostmist. Kui nad keelduvad, peavad kaasomanikud väljastama sellekohase notariaalselt tõestatud keeldumise. Kui müüki pandud aktsia kuulub lapsele, siis tuleb selleks hankida ka eestkosteasutuselt luba. Samuti on teil õigus osa oma osa maha müüa.

Ja lõpuks: müüa saab tuba ainult siis, kui see on erastatud ja omanikele kuulub kodu kaasomandi alusel.

Küsimus on aktuaalne igale kodanikule, kes osales erastamises koos pereliikmetega. Kuidas müüa osa erastatud korteris ilma kaasomanike huve riivamata?

Seaduse järgi erastatud korteri aktsiate müük

Erastamise tulemusena, kui selles osales mitu elanikku, läheb korter nende ühisomandisse. Igaühel neist on õigus saada osa (tavaliselt võrdne, kui erastamise käigus ei sõlmitud teistsugust lepingut).

Seaduse järgi on igal kaasomanikul õigus oma osa oma soovi järgi käsutada. Siiski on mõned piirangud:

• Korteriga saavad kõike teha (müüa, kinkida, vahetada, teha kapitaalremont) ainult kõik omanikud ühisel otsusel: kui ei ole nõus, ei ole võimalik ei tehing ega muu korraldus;
• Ühe osa müügil peavad kaasomanikud olema ostukandidaatide nimekirjas esikohal.

Seega, kui üks omanikest mõtleb kuidas müüa osa erastatud korteris, peab ta esmalt oma soovist teistele kaasomanikele teada andma ja teavitama, mis hinnaga ta müüb. Alles pärast seda, kui nad ei kavatse osta, on tal õigus järeldusi teha kokkuleppele võõrastega.

Seega peaks aktsia müük välja nägema järgmine:

1. Omanik-müüja määrab ise, mis hinnaga ta oma kinnisvarast loobub, ja leiab ostja, kes on selle hinnaga nõus.
2. Enne kui järeldad kokkuleppele ostjaga teatab plaanitavast müügist teistele korteri kaasomanikele. Teade peab olema ainult kirjalik – ka siis, kui kõik elavad samas korteris ja näevad üksteist iga päev isiklikult.
3. Omanikud otsustavad ise, kas nad soovivad osaluse välja osta. Seadus seab nende kajastamiseks range tähtaja - mitte rohkem kui kuu.
4. Kui kaasomanikud ei soovi, et osa võõrale inimesele läheks, on nad kohustatud selle tagasi ostma sellise hinnaga ja tingimustel, millega müüja kavatses sõlmida. kokkuleppele ostjaga, kes ei ole kaasomanik.
5. Kui saabub keeldumine või ükski kaasomanikest ei otsusta kuu aja jooksul osa välja osta, on müüjal õigus sõlmida kokkuleppele võõra inimesega.

Kuidas müüa osa erastatud korteris ja mitte eksida?

Laadige alla lepingu vorm

Aktsia müük ise sõlmitakse samade reeglite järgi nagu mis tahes muu kinnisvaratehing: kirjalikult Rosreestri kaudu koos riigilõivu tasumisega jne. Siiski on mõned nüansid, mis võivad müüja elu oluliselt rikkuda. Mõtleme välja, kuidas neid vältida.

Esimene lõksu võib juhtuda siis, kui müüja on juba lepingu sõlminud, kuid üks kaasomanikest teatas, et teda ei teavitatud tehingu kavandamisest ning ei andnud sellest tulenevalt ka nõusolekut. 3 kuu jooksul saab ta esitada hagi ja nõuda kohtult lepingu tühisuse otsustamist.

Ei tea oma õigusi?

Selle vastu on vaid üks võimalus – kõike tehtut hoolikalt dokumenteerida. Kavandatavast müügist teatatakse ainult tähitud kirjaga koos lisade loeteluga. Kui teatamine toimub isiklikult, koostage dokument müügitingimustega 2 eksemplaris ja nõudke kaasomanikult allkirja jätmist ühele. Ostuõigusest loobumist tõendab kõige paremini notar. Selle valiku korral ei aita kohtuosalist tulevased nõuded.

Hoiatuse ja eelise reegel ei kehti ainult kingituste puhul. Arvestada tuleb aga sellega, et katse kasutada kingitust müügi varjamiseks (aktsia omanik annab selle võõrale ja tema omakorda annab talle raha, kuna see pole keelatud) lõppevad täpselt nii, nagu osapooled ootavad. Üks korteri kaasomanikest võib kohtu kaudu üritada sellist tehingut näiliseks tunnistada – ja tal on kõik võimalused kohtuasi võita. Seaduse järgi on näiliku tehingu reeglid need, mis on kehtestatud selle tehingu kohta, mida pooled püüdsid varjata. Sel juhul on tegemist ostu-müügiga - ilma kaasomanike nõusolekuta või nende ostmisest keeldumiseta on see kehtetu.

Teine võimalus viitab tõenäolisemalt müüja nippidele. Mõni koostab hoiatusega jamamise vältimiseks müügilepingu asemel vahetuslepingu. Kategooriliselt ei soovita seda teha: minu suhtes kehtivad soodustuste reeglid. See tuleneb sellest, et seadusandja lähtus soovist kas säilitada kaasomanike ring või aidata kaasa nende ringi järkjärgulisele ahenemisele. Seega ka vahetuse puhul peab võõras esmalt saama olemasolevate omanike nõusoleku.

Kolmas "kaval" skeem näeb välja peaaegu seaduslik:

1. Aktsia omanik laenab raha, märkides tagatiseks oma osa.
2. Ta ei tagasta raha õigel ajal.
3. Laenuandja nõuab panditud osa üleandmist tema omandisse - seaduse järgi on tema nõue rahuldatud.

Kaasomanike šansid sellise kokkuleppe vaidlustada on mõnevõrra väiksemad kui näiteks vahetuslepingu puhul: raha laenamist seadus ei keela ning tagatiseks võib märkida korteriosa ka ilma teiste omanike nõusolekuta. . Siin saab aga kohaldada ka näilise tehinguga seotud reegleid, millel on samad tagajärjed, mis eelpool mainitud.

Müük aktsiate sunderaldimisega

Juhul, kui korteri ümber on vaidlusi ja keegi ei taha loobuda, mistõttu puudub praktiliselt võimalus osa ostueesõigusega müüa omanikul, kes soovib osa eest raha saada. , on õigus nõuda selle eraldamist. Seadus näeb ette, et eraldis tehakse natuuras - see tähendab, et eraldatud isik peab saama korterisse selgelt piiritletud ruutmeetrid.

Kuna aga osa linna erastatud korterist on peaaegu alati võimatu eraldada eraldi isoleeritud ruumi, on eraldatul õigus nõuda, et kaasomanikud võtaksid tema osa ja maksaksid talle hüvitist. Hüvitise suuruse määrab kohus. See meetod on mugav selle poolest, et see ei nõua kõigi kaasomanike nõusolekut, kuid sellel on 2 vältimatut raskust:

1. Vajalik on korteri sõltumatu eksperdi hinnang.
2. Raha kättesaamine võtab kaua aega, sest võla sissenõudmine inimeselt, kes ei soovi maksta, on väga keeruline protseduur.

Korteriosa müük, kui kaasomanik on alaealine

Raskusi võib tekkida ka siis, kui kaasomanike seas on alla 18-aastane laps. Sel juhul vajavad alaealise huve puudutavad tehingud täiendavat kooskõlastust kohaliku eestkosteasutusega. Ilma selleta võib aktsia müüki kergesti lugeda ebaseaduslikuks.

See reegel ei kehti ainult nendel juhtudel, kui kavandatava tehingu tulemusena suureneb lapsele kuuluv osa. Kui aga vanemad või neid asendavad isikud plaanivad lapse korteriosa müüa, on vaja selleks volitatud asutuse nõusolek. Seda saab hankida ainult siis, kui on garantii, et:

• laps omandab uues korteris suurema või võrdse osa;
• või lapsele osa eest võlgnevad rahalised vahendid paigutatakse hoiusele, mida saab pärast täisealiseks saamist käsutada ainult ta ise.

Inimesel on õigus oma vara müüa, kui ta seda vajalikuks peab. See kehtib ka korteriosa kohta. Räägime teile, millised skeemid erastatud korteri aktsiate müümiseks on olemas.

○ Mis on aktsia?

Korteriosa on elamispinna osa, mida ei saa natuuras eraldada. Osa väljendatakse aritmeetilises väärtuses ja kujutab endast osa kaasomandiõigusest.

Ühisomand saab olla ainult erastatud eluruumides. Seda mõistet aetakse sageli segi kaasomandiga. Juriidilisest aspektist on need täiesti erinevad asjad. Abikaasade vahel tekib ühisvara reeglina siis, kui nad omandavad abielu ajal vara.

Kõige sagedamini tekib kaasomand erastamise käigus või vara jagamisel lahutuse tulemusena. Ümberregistreerimisel saavad vaikimisi aktsiate jaotamisel osalejad võrdsed osad, kui lepingus või kohtulahendis ei ole sätestatud teisiti.

○ Erastatud korteri osaluse müügi tunnused

Korteriosa müüki kavandades peab omanik toimima seaduses ettenähtud korras. Esiteks on ta kohustatud pakkuma osa väljaostmist oma kaasomanikele, kuna neil on ostueesõigus.

Artikli 1 punkt 1 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik 250:
Kaasomandiõiguse osa võõrale müümisel on ülejäänud kaasomandis osalejatel ostueesõigus osta müüdav osa müügihinnaga ja muudel võrdsetel tingimustel, v.a. müük avalikul enampakkumisel, samuti juhud, kus maatükil asuva hoone või rajatise osa omanik või maatükil asuva ruumide omanik müüb maatüki kaasomandis oleva osa. määratud hoone või rajatis.

Saate lubada kaasomanikel oma õigust teostada, saates neile osa müügiteate, kus on märgitud eelseisva tehingu hind ja muud tingimused. Pärast seda peaksite ootama nende otsust. Nad võivad nõustuda aktsia ostmisega või keelduda ostust. Seadus määrab järelemõtlemiskuu.

Artikli 2 lõige 2 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik 250:
Aktsia müüja on kohustatud teistele kaasomandis osalejatele kirjalikult teatama oma kavatsusest oma osa võõrale isikule müüa, näidates ära hinna ja muud müügitingimused.
Kui ülejäänud kaasomandis osalejad ei omanda müüdud osa kinnisvara omandis kuu aja jooksul, on müüjal õigus oma osa müüa ükskõik millisele isikule. Kui kõik teised kaasomandis osalejad keelduvad kirjalikult müüdava osa ostueesõiguse teostamisest, võib selle osa võõrale isikule müüa nimetatud tähtaegadest varem.

Alles pärast neid toiminguid on võimalik ost-müük vormistada. See viiakse läbi üldiselt. Pooled räägivad tehingu tingimused läbi ja tagavad need kirjaliku ostu-müügilepinguga. Tulevikus saab see dokument Rosreestris omandiõiguste registreerimise aluseks.

Suulised kokkulepped ei kehti, kui tegemist on kinnisvaraga.

Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik 550:
Kinnisvara müügileping sõlmitakse kirjalikult, vormistades ühe poolte allkirjastatud dokumendi. Kinnisvara müügilepingu vormi täitmata jätmine toob kaasa selle tühisuse.

○ Õiguslikud raskused erastatud korteri jagamisel

Korteri osadeks jagamine võib toimuda kolmel viisil:

1. Rahulepingu sõlmimisega.
2. Abielulepingu allkirjastamisega (kui vara on abikaasade jagatud).
3. Tribunali otsusega.

Osade suurus sõltub kaasomandi tekkimise alustest, tehtud parendustest, investeeringutest eluaseme korrashoiusse jms. Osa suuruse korrigeerimist mõjutavad edaspidi ka muutused osalejate koosseisus.

Üldjuhul, kui aktsiaid ei jagatud poolte kokkuleppel või kohtus, tunnistatakse need võrdseks.

Artikli 1 punkt 1 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik 245:
Kui kaasomandis osalejate osasid ei ole võimalik seaduse alusel määrata ega ole kindlaks määratud kõigi selle osaliste kokkuleppel, loetakse osad võrdseks.

Igal kaasomanikul on täielik õigus oma osa käsutada. Ta võib seda müüa, annetada, pärandada jne.

○ Osaluse müük vanemate kasuks

Korteriosa müük vanematele või teistele lähisugulastele toimub üldises korras. Ainus erinevus seisneb selles, et hiljem ei ole võimalik saada maksusoodustust summalt, mille eest vanemad osaluse oma lastelt ostsid.

Maksustamise ja sellest tulenevate kulude vältimiseks vormistavad paljud kodanikud ostu-müügilepingu asemel tehingu kinkelepinguga. Sel juhul raha ülekandmist aktsia ostmiseks kuskil ei kajastata ja maksu tasumise kohustust ei teki.

○ Aktsiate müük teistele sugulastele

Omastega, keda lähedaseks ei peeta, sõlmitakse tehing samamoodi nagu teiste isikutega. Algoritm on järgmine:

1. Teistele kaasomanikele teate saatmine.
2. Saades neilt kuu aja jooksul kirjaliku ostukeeldumise.
3. Ostu nõusoleku saamine sugulaselt, kui ta on üks kaasomanikest. Kui ei ole kaasas, teavita sugulast tehingu sõlmimise võimalusest.
4. Ostu-müügilepingu koostamine.
5. Üleandmise-vastuvõtmise akti koostamine.
6. Dokumentide registreerimine Rosreestr.

Osa müügist saadud tulu maksustatakse 13% määraga. See kohustus tekib juhul, kui aktsiat omatakse vähem kui kolm aastat (alates 2016. aastast viis aastat). Tulevikus saate vara mahaarvamise, võttes ühendust föderaalse maksuteenistusega.

○ Kas osa on võimalik müüa ilma teiste omanike nõusolekuta?

Juhul, kui müüja müüb osa seaduse nõudeid eirates enne kaasomanike ühekuulise otsuse tegemise tähtaja möödumist või neid teavitamata, on õigus igal kaasomandis osalejal. kohtusse hagi esitama.

Hagis võib ta nõuda ostja õiguste ja kohustuste üleandmist endale. Pretensiooni saab esitada kolme kuu jooksul pärast seda, kui kaasomandis osaleja tehingust teada sai.

Artikli 3 punkt 3 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik 250:
Osa ostueesõigust rikkudes on igal teisel kaasomandis osalejal õigus kolme kuu jooksul nõuda kohtus ostja õiguste ja kohustuste üleandmist talle.

○ Alaealisele kuuluva osa müük

Alaealise osa saad müüa ainult eestkoste- ja hoolekandeasutuste, samuti notari nõusolekul. Sellise nõusoleku saamiseks on vaja müüdud osa eest võõrandada lapsele samalaadne osa teisest korterist. Alaealist ei saa ilma varata jätta.

Nõusolek antakse nii eestkostjatele kui ka vanematele, kes esindavad lapse huve. Kui üks neist ei saa kohale tulla, antakse asi kohtusse. Probleemi saab lahendada kirjaliku müügiloa, vanema õiguste äravõtmise dokumendi või vanema teadmata kadunuks tunnistamise kohtuotsusega.

Kogu tehinguprotsess hõlmab järgmisi samme:

1. Avalduse esitamine eestkosteasutustele. Otsus tehakse kahe nädala pärast.
2. Lapse korterist väljakirjutamine.
3. Ostu-müügilepingute ja üleandmis-vastuvõtmisaktide sõlmimine. Osaluse müük ja uue kodu ost peavad toimuma üheaegselt.
4. Omandiõiguste registreerimine.
5. Kõigi dokumentide koopiate esitamine eestkosteasutustele.

Peale uue kodu ostmist tuleb laps kohe sinna arvele võtta.

○ Tulumaks

Osa müügist saadav raha on üksikisiku tulu. Summa maksustatakse maksumääraga 13%.

Maks tuleb tasuda pärast kõigi dokumentide täitmist. Lisaks peate esitama maksuhaldurile deklaratsiooni vormil 3-NDFL. Deklaratsioon esitatakse alalise registreerimise kohas enne tehingu registreerimise aastale järgneva aasta 30. aprilli.

Üldreeglina on kodanikul õigus üks kord kasutada mahaarvamist 1 miljoni rubla ulatuses. Seda piirmäära ületavalt summalt arvestatakse maks. See tähendab, et kui aktsia müüdi 1 200 000 rubla eest, peate maksma maksu ainult 200 tuhande rubla eest.

○ Tasuliste aktsiate võõrandamise tüübid

Korteri osa saab müüa tehes ühe järgmistest tehingutest:

1. "Puhas" ost-müük.
2. Kinkelepingu registreerimine kogu aktsia või selle osa kohta.
3. Aktsia üleandmine tagatiseks.
4. Õiguste üleandmine laenulepingu alusel.

Viimased kolm tehingut on tegelikult fiktiivsed. Mõelgem välja, kuidas neid skeeme praktikas rakendatakse.

○ Kinkeleping

Osa omanikul on õigus anda see kellelegi ilma kaasomanikke teavitamata ja nende nõusolekut saamata. Selleks peate korralikult koostama kinkelepingu.

Annetuslepingus on andmed kõigi korteris elavate või registreeritud isikute kohta ning märgitud andmed kingituse kohta (kaadrid, kaasomandi osa suurus). Pärast kinkelepingu allkirjastamist tekib kingisaajal, kui ta ei ole lähisugulane, tulumaksu tasumise kohustus.

Müüja võib “annetada” kas kogu aktsia või osa sellest. Teisel juhul müüakse ülejäänud arvestid kingisaajale tavalise müügilepingu alusel, kuna tal on juba ostueesõigus.

○ Tagatisleping

Skeem on aktsia pantimine pangale tagatiseks laenu tagasimaksmise tagamiseks. Pank väljastab raha, kuid laenuvõtja ei tagasta seda teadlikult. Selle tulemusena läheb aktsia panga omandisse ja raha jääb endisele omanikule.

Et see oleks võimalik, peavad olema täidetud kaks tingimust:

1. Võlasumma on üle 5% tagatisvara väärtusest.
2. Viivitus on üle kolme kuu.

Artikli 1 punkt 1 545.1 föderaalseadus nr 102:
Panditud vara kohtus sundtäitmine ei ole lubatud, kui võlgniku pandiga tagatud kohustuse rikkumine on äärmiselt ebaoluline ja pandipidaja nõuete suurus on selgelt ebaproportsionaalne panditud vara väärtusega.
Kui ei ole tõendatud vastupidist, eeldatakse, et pandiga tagatud kohustuse rikkumine on äärmiselt ebaoluline ja pandipidaja nõuete suurus on selgelt ebaproportsionaalne panditud vara väärtusega, eeldusel, et kohus sundvõtmise otsuse tegemise ajal , on samaaegselt täidetud järgmised tingimused: täitmata kohustuse suurus on väiksem kui viis protsenti hüpoteegi eseme väärtusest; pandiga tagatud kohustuse täitmisega viivitamise tähtaeg on alla kolme kuu.

Aktsiate omanikud kasutavad seda skeemi, kui pole lootust aktsiat kasumlikult müüa.

○ Ost ja müük

Sel juhul vormistatakse korraline müügileping, mille olemust kirjeldatakse art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 549.

Artikli 1 punkt 1 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik 549:
Kinnisvara ostu-müügilepinguga (kinnisvara müügileping) kohustub müüja andma ostja omandisse maatüki, hoone, rajatise, korteri või muu kinnisvara.

Lepingu tekstis peavad olema andmed kõigi korteris elavate isikute kohta, näidates ära nende õigused elamispinnale. Pärast ostu-müügilepingu allkirjastamist on vaja Rosreestris registreerida omandiõiguse üleminek.