Saada oma head tööd teadmistebaasi on lihtne. Kasutage allolevat vormi

Üliõpilased, magistrandid, noored teadlased, kes kasutavad teadmistebaasi oma õpingutes ja töös, on teile väga tänulikud.

postitatud http://www.allbest.ru/

Hüpoteeklaenuinvesteeringute analüüsi meetod

Distsipliin “Hüpoteeklaenude ja investeeringute analüüs ning ettevõtete hindamine” paneb aluse hindamistegevusele. Koos selliste hindamistegevuste valdkondadega nagu kinnisvara hindamine, immateriaalse vara ja intellektuaalomandi hindamine, põhivara hindamine ja ümberhindlus, ettevõtete ja finantsinvestorite restruktureerimine, pakub see distsipliin kõrge kvalifikatsiooniga hindajate mitmekülgset koolitust.

Ettevõtte hindamine võimaldab hinnata suletud ettevõtete või ebapiisavalt likviidsete aktsiatega JSC-de omakapitali (volitatud) turuväärtust. Vastavalt Vene Föderatsiooni aktsiaseltside seadusele peavad paljudel juhtudel aktsiakapitali turuväärtust hindama sõltumatud hindajad. Näiteks on see kord ette nähtud lisaemissiooni, aktsiate tagasiostmise jms puhul.

Investeerimisel, laenu andmisel, kindlustusel ja maksubaasi arvutamisel on üha suurem vajadus ettevõtete hindamise järele.

Ettevõtte ümberkorraldamise mõistliku suuna valimiseks on vaja hüpoteeklaenude ja investeeringute analüüsi ning äritegevuse hindamist. Ettevõtte hindamise käigus selgitatakse välja alternatiivsed lähenemisviisid ettevõtte juhtimisele ja selgitatakse välja, milline neist tagab ettevõttele maksimaalse efektiivsuse ja sellest tulenevalt ka kõrgema turuhinna, mis on omanike peamine eesmärk ja ettevõtte ülesanne. juhtimisettevõtted turumajanduses

Hüpoteeklaenuinvesteeringute analüüs on teatud tüüpi sissetulekute analüüs ja seda kasutatakse hüpoteeklaenu osalusega ostetud kinnisvara hindamiseks.

Laenatud vahendite kasutamise vajaduse, võimaluse ja otstarbekuse kinnisvaratehingute tegemisel laenuvõtja ja laenuandja positsioonilt määrab järgmine.

Investori (laenuvõtja) jaoks võimaldab laenuraha kaasamine kinnisvara ostmisel:

osta objekt, mille maksumus ületab tema käsutuses olevaid vahendeid;

suurendada portfelli hajutamise taset, investeerides oma laenu kasutamisel vabanevaid omavahendeid muudesse kinnisvaraobjektidesse;

osta kinnisvara osamaksetena, tasudes laenuandjale sama vara teenitud tulust talle võlgu olevad summad;

saada soodsate finantseerimistingimuste valimisel investeeritud omakapitalilt kõrgemat tootlust.

Laenuandja lähtub järgmistest kaalutlustest:

laenuobjekt ei ole transporditud ega füüsiliselt kahjustatud, on tavaliselt kindlustatud ja seetõttu on laenuandja kontrollitav kogu võla tasumise perioodi jooksul;

kinnisvara pikk füüsiline ja majanduslik eluiga on aluseks mitte ainult põhisumma, vaid ka tasumisele kuuluva intressi tagastamisele;

kinnisvara õiguste kohustuslik riiklik registreerimine, samuti sellega tehingud, sealhulgas hüpoteegid, on laenuvõtja lepinguliste kohustuste täitmise seaduslik tagatis;

paindlik laenulepingu koostamise süsteem, võimalus lisada sellesse eritingimusi, võimaldab laenuandjal õigeaegselt reageerida laenatud vahendite turutasuvuse tasemele, laenuvõtja finantsstabiilsuse muutustele ja mõjutada laenuks antud vara edasimüügi võimalust enne võla aegumist; kinnisvara ei kuulu järsule amortisatsioonile;

õigesti määratud tagatisväärtus võimaldab pangal laenatud raha koos intressidega tagastada.

Enamikus arenenud turumajandusega riikides toimub kinnisvara soetamine laenuraha osalusel, mis on pikaajaliselt tagatiseks antud hüpoteeklaenuna - laenu, mis antakse pikaks ajaks kinnisvara ostmiseks. tagatiseks olev kinnisvara. Seega on hüpoteeklaenu eripäraks tagatise ja ostetud kinnisvara kombinatsioon.

Finantseerimise konkreetsete tingimustega peab arvestama hindaja, kes võrdleb neid nn tüüpilise finantseerimisega - laenusumma, mida laenuandja saab anda, ning ka küsitava intressiga.

Hindaja, võrreldes konkreetseid finantseerimistingimusi tüüpilise finantseerimisega, eriti kui laenu ei anna kolmas isik, vaid otse müüja, võib need hinnata soodsaks. Seda tegurit tuleb hinnas arvesse võtta kui sobivat lisatasu kuludele.

Seega mõjutavad finantseerimistingimused kinnisvara hinda, kuid ei muuda selle väärtust. Mõistlik investor on nõus kinnisvara eest maksma lisahinda, kui ta saab laenu turuhinnast madalama intressimääraga või kui tal on laenutähtaja pikenemise tõttu positiivne finantsvõimendus või kui müüja maksab ostja hüpoteeklaenult allahindluspunkte.

Kinnisvaraostja võib otsustada võtta hüpoteeklaenu, lähtudes hinnangust laenatud vahendite kasutamise efektiivsusele investeerimisprotsessis. Selleks on vaja analüüsida selliseid tegureid nagu laenu intressimäär, laenu tähtaeg, tagasimaksmise kord, hüpoteeklaenu suurus, finantsvõimendus ja laenu eritingimused.

Finantsvõimenduse hindamine, s.o. laenuvahendite kasutamise võimalus investeerimisprotsessis on kõige olulisem tegur, mis määrab investori laenatud vahendite kasutamise efektiivsuse. Finantsvõimenduse objektiivseks hindamiseks on vaja eristada kinnisvarast saadava tulu tasemeid ja õigesti määrata sobivad tulumäärad.

Kinnisvara tootlus on arvutatud äritegevuse puhastulu suhtena vara väärtusesse või hüpoteeklaenu ja investori omakapitali summasse.

Omakapitali tootlus on määratletud kui raha laekumise suhe investori poolt kinnisvarasse investeeritud omakapitali summasse.

Olenevalt laenutingimustest võib finantsvõimendust hinnata positiivseks, negatiivseks või neutraalseks. Kui omakapitali tootlus ületab kinnisvara tootluse, siis on finantsvõimendus positiivne. See suhtarv iseloomustab laenatud vahendite tõhusat kasutamist.

Hüpoteeklaenuinvesteeringute analüüsi oluliseks etapiks on hinnatava kinnisvara omaduste alusel arvutatud prognoositava tegevuspuhastulu piisavuse hindamine omakapitali nõutava tootluse saavutamiseks antud finantseerimistingimustel.

Hüpoteeklaenuinvesteeringute analüüs hõlmab võlgade kattemäära arvutamist ja selle võrdlemist panga nõuetega ületada põhitegevuse puhastulu summa ja hüpoteeklaenu kohustuslike maksete summa.

Hüpoteeklaenu investeeringute analüüsi meetod on üks võimalusi vara (kinnisvara) koguhinna arvutamiseks krediidi ja isikliku kapitali väärtuste summana. Arvestusprotsessi käigus arvestab investor sellega, et ei maksta mitte vara hinda, vaid kogu kapitali maksumust. Seda meetodit kasutades arvutatakse kapitali kogusumma järgmiste parameetrite summeerimisel - rahaliste laekumiste maksumus, edasimüügist saadava tulu maht ja hüpoteeklaen.

Tänu hüpoteeklaenu investeerimismudelite kasutamisele on võimalik välja arvutada täpne kapitali maksumus lähtuvalt laenatud ja isiklike vahendite vahekorrast. Hüpoteeklaenu-investeeringute analüüs on üks vara hindamise meetodeid, mis põhineb investeeringutest ja hüpoteeklaenudest koosneva lunastuskapitali kogumahu arvutamisel. Selle meetodi kasutamine lihtsustab ja kiirendab hindamisprotsessi.

Peaaegu kõik kinnisvarainvesteeringud tehakse hüpoteeklaenu kaudu. Tänu populaarsele instrumendile on investoril finantsvõimendus, mis võimaldab suurendada kasumi tootlust ja saada edaspidi suuremat tulu valitud objekti hinna kasvust. Lisaks on hüpoteegi võtmine võimalus varade mitmekesistamiseks ja intresside mahaarvamise suurendamiseks.

Paljud eksperdid nimetavad seda analüüsi jääkide tehnikaks. Põhimõtteliselt maksavad investorid ülejäänud esialgsest väljaminekust. Kui kõik võlad võlausaldajatele on tasutud, võivad nad oodata edasimüügihinda ja ülejäänud puhaskasumit.

Kinnisvara omandiõiguse müügiperiood jaguneb tinglikult kolme etappi:

vara ostmine. Siin on investori ülesandeks panustada summa, mis võrdub kinnisvara järelejäänud väärtusega pärast hüpoteeklaenu mahaarvamist;

vara kasutamine. Tehingus osaleja (investor) võib arvestada vara kasutamisest jääkpuhaskasumi saamisega, välja arvatud võla katteks kasutatud üldmaksete summa;

Likvideerimine on protsess, mis toimub vara müümisel. Sel juhul saab kapitali omanik tulu müügihinnast, kuid ei arvesta hüpoteegi jäägi tasumist.

Tänapäeval on hüpoteeklaenuinvesteeringute analüüsi tegemiseks kaks võimalust:

1 . Traditsiooniline. See põhineb eeldusel, et vara koguhind on võrdne isikliku kapitali intressi tegeliku (reaalse) hinnaga ja krediidikapitali sama väärtusega. Omakasu koguhind arvutatakse rahavoo diskonteerimisel kuni maksude tasumiseni. Allahindluse rolli mängib isiklike vahendite (kapitali) tootlus, mis on turu keskmine näitaja.

Traditsioonilise tehnika olemus on lihtne. Kinnisvara (vara) koguhind arvutatakse vara edasimüügist saadava tulu, rahalise tulu hetkehinna ja hüpoteegi summana. Selle tulemusena antakse hinnang kogu prognoositavale kasumile ja vara edasimüügist saadava tulu kogusummale.

Traditsioonilises tehnoloogias on üheks peamiseks tingimuseks investori (pikaajalises perspektiivis) saadavate vahendite prognoosimine, samuti kinnisvara edasimüügist saadava tulu hindamine. Tänu nendele elementidele saab hinnata investori isikliku kapitali väärtust. Pärast seda lisatakse saadud väärtusele laenujääk, mis võimaldab täpselt määrata kinnisvara hinnangulise väärtuse hetke turutingimustes. Kui praegustel turutingimustel väljastatakse uus hüpoteek ja isikliku kapitali tootlus vastab sama turu praegustele nõuetele, võib tulemuseks olla tehinguobjekti turuväärtus. Selle tehnika eripära on see, et siin ei võeta arvesse makse.

Traditsiooniline tehnika põhineb põhimõttel, et investeeringute kasumit saavad mitte ainult investorid, vaid ka pangad (laenuandjad). Sel juhul kujutab investorite ja laenuandjate kogutulu endast maksimaalset lunastuskapitali suurust. Saadud arv on hind, mis tuleb kinnisvara eest maksta. Selle tehnika teine ​​eelis on see, et see võtab arvesse kinnisvara hilisemast müügist saadavat kasumit (tulu). Edasimüügitulu parameeter on hüpoteeklaenu amortisatsioonisumma, mille investor saab kinnisvara hilisema müügi korral, ja kinnisvara hinna languse (tõusu) kogusumma.

Investorite ja laenuandjate saadav tulu peab sisaldama nii investeeringutasuvust kui ka investeeringutasuvust. Kui rääkida hüpoteeklaenust, siis selle hetkekasum on tegelikult võlateenindus.

Iseamortiseeriva hüpoteeklaenu mõiste hõlmab hüpoteeklaenu võla üheaegset tagasimaksmist teatud perioodi jooksul ja intressi, täpsemalt laenu põhisummalt kasumi tasumist. Mõnel juhul makstakse hüpoteegivõlg enne lepingu lõppu ära. See lähenemisviis hõlmab ühe summa tasumist ja laenu täielikku katmist.

Traditsioonilise meetodi korral arvutatakse kinnisvara koguhind järgmise valemi abil:

Maksumus (hind) = hüpoteeklaen + isikliku omakapitali kulu.

Teise parameetri saab määrata vara edasimüügist saadava kasumi ja rahaliste tulude kahe komponendi liitmisel. Olukorras, kus edaspidi on plaanis tulu saada ühtlaselt (umbes võrdsetes summades), tuleks arvutatud näitaja korrutada annuiteediteguriga.

Eelnevat arvesse võttes saab omakapitali maksumust (CES) arvutada järgmiselt:

SCK = PWF * PS + PWAF * CF, kus

PWF - praeguse tagasipööramishinna parameeter, võttes arvesse isikliku kapitali tootluse määra;

PWAF - praeguse annuiteedihinna parameeter, võttes arvesse isikliku kapitali tootluse määra;

CF - rahalised laekumised;

PS on kasum, mille investor saab vara edasimüügi korral.

Kinnisvara koguhinna arvutamiseks peate ülejäänud hüpoteeklaenu vahendid liitma oma isikliku kapitali väärtusega. Nii hinnatakse igat liiki kasumit. Sel juhul on hüpoteeklaenu jääk võrdne jooksva võla maksete mahuga, diskonteerituna, võttes arvesse hüpoteegi nominaalset intressimäära.

Kinnisvara väärtus arvutatakse järgmise valemi abil:

V = PWF * PS + PWAF * CF + MP,

kus V on vara alghind;

MR on hüpoteeklaenu põhisumma hetkejääk.

Ülejäänud näitajad dešifreeritakse ülaltoodud valemis.

Traditsioonilise meetodi kasutamine hõlmab arvutamist kolmes etapis:

1. Finantstulude praeguse mahu hinnang.

2. Edasimüügist saadava tulu praeguse mahu hinnang perioodi lõpus (mille järgi toimub prognoosimine).

3. Vara (kinnistu) hetkehinna hindamine.

Hüpoteeklaenuinvesteeringute analüüsi tehnika on asjakohane juhtudel, kui investor võtab uue laenu või võtab endale olemasoleva võla. Selle tehnika eeliseks on paindlikkus, kuid eelduste suure arvu tõttu on saadud andmed ligikaudsed.

Hüpoteeklaenude ja investeeringute analüüs kasumi kapitaliseerimise meetodil

Siin on kolm võimalust:

Ellwoodi tehnika. Selle eeliseks on arvutamise lihtsus ja lühikese hüpoteegi-investeerimisvalemi kasutamine. Mõned parameetrid on aga juba teada, näiteks kinnisvara hinna protsentuaalne muutus teatud perioodi jooksul ja hüpoteeklaenu suhe.

Ellwoodi koefitsiendi arvutamiseks on kasulik järgmine valem:

hüpoteeklaenude investeeringute analüüs ettevõtte hindamine

Ellwoodi tehnika on hea uue rahastamise saamiseks või olemasolevate võlgade võtmiseks. Metoodika rakendamine hõlmab eelduste kasutamist, mis on leidnud oma rakenduse traditsioonilises arvutusmeetodis. Üks peamisi parameetreid on C-tegur, mis on mitmete teiste komponentide sünteesi tulemus. Ellwoodi tehnikas on oluline omadus – mida hoolikamalt eeldusi valida, seda täpsemalt on võimalik kinnisvara hinda arvutada.

Otsese kapitaliseerimise meetodit kasutab kinnisvara hindamisel aktiivselt Venemaa Hindajate Selts ROO. Sel juhul arvutatakse kapitalisatsioonikordaja järgmise valemi abil:

Investeerimisgrupi meetod võimaldab arvestada, milline osa lunastuskapitalist on seotud hüpoteeklaenuga ja milline osa omakapitaliga. Pärast selle meetodi abil koefitsiendi arvutamist tehakse tingimata kaks muudatust, et parameeter oleks võrdne Ellwoodi kapitalisatsioonikoefitsiendiga.

Üks muudatustest tunnistab asjaolu, et laenumaksed tuleb tasuda iga-aastasest puhaskasumist. Sellise korrigeerimise kasutamine toob kaasa jooksva kasumi vähenemise. Teine muudatus võtab arvesse kuupäeva, millal investor saab hüpoteeklaenu amortisatsioonist kasumit. See tähendab, et investorite tootlus sõltub suuresti hüpoteeklaenu suurusest ja hüpoteeklaenu võla suhtarvust.

Järeldus

Investeeringute analüüsi uurimine rahvamajanduse arengu, reaalsete ja potentsiaalsete investorite ringi laiendamise ning investeeringumahtude kasvu tänapäevastes tingimustes on väga kiireloomuline ülesanne.

Investeeringute analüüs on spetsiaalne distsipliin ettevõtte majandustegevuse tervikliku majandusanalüüsi süsteemis. Selle õpe iseseisva erialana võimaldab majanduserialade, eriti raamatupidamise ja finantstsükli lõpetajaid pidada kõrge kvalifikatsiooniga spetsialistideks.

Kursuse "Investeeringute analüüs" õppimine võimaldab õpilastel omandada järgmised meetodid:

hinnangud investeeringute majanduslikule efektiivsusele (nii kapitali ajaväärtust arvestades kui ka raamatupidamislike hinnangute alusel);

investeeringute finantseerimise oma- ja laenuallikate maksumuse hindamine;

investeerimisprojektide analüüs inflatsiooni ja riski tingimustes;

liisingu tulemuslikkuse analüüs;

organisatsiooni investeerimisatraktiivsuse analüüs. Asjakohane on mitte ainult uurida loetletud investeeringute analüüsi tehnikaid ja meetodeid, vaid ka oskus neid praktikas rakendada ning investeeringuanalüüsi tulemusi juhtimisotsuste väljatöötamisel kasutada.

Hüpoteeklaenude ja investeeringute analüüs hindamisel on meetodite ja meetodite kogum selle kinnisvara tagatisel (hüpoteegi) laenu abil ostetud kinnisvara väärtuse hindamiseks. Arenenud turumajandusega riikides tehakse üle 90% kihüpoteeklaenu kasutades. Laenu kasutavatel investoritel on võimalus laenuraha kaasates omavahendite tootlust suurendada. Lisaks suureneb vara väärtuse kasvust tulenev mõju, tagatakse varade suurem hajutamine ja täiendav maksusääst. Laenuandjad saavad oma laenule mõistlikult tagatud sissetulekusumma ja tugeva tagatise. Neil on võla tasumata jätmise korral esmaõigus laenuvõtja sissetulekutele ja varadele. Hüpoteeklaenuinvesteeringute analüüsis eeldatakse, et investorid: esiteks maksavad esialgsed kulud jääkpõhiselt; teiseks laekub tulu ka jääkpõhiselt pärast seda, kui kõik maksed võlausaldajatele on juba tehtud, seda nii jooksva tegevuse käigus kui ka pärast vara müüki. Sel juhul saab kinnisvara omandiõiguse realiseerimise perioodi jagada kolme etappi: omandamine, kasutamine ja likvideerimine.

Postitatud saidile Allbest.ru

Sarnased dokumendid

Kinnisvara hindamise põhimõtted meetoditega: tulu kapitaliseerimine, maksumus, müügitulude võrdlus. Finantsmatemaatika alused. Maatüki väärtuse määramine. Maa turukapitalisatsiooni määrad. Hüpoteeklaenuinvesteeringute analüüsi üldmudel.

test, lisatud 15.04.2012


Kinnisvara omandiõiguse hindamine. Kinnisvara kui enamiku majandusprotsesside lahutamatu osa. Hüpoteeklaenu kontseptsioon; laenuliikide ja tagatiste seadusandlus. Finantseerimistingimused; hüpoteeklaenude investeeringute analüüs.

abstraktne, lisatud 18.01.2010


Kinnisvaraturu kui turukategooria tunnused. Investeerimisteenuste turu peamised liigid. Kinnisvara analüüsi ja hindamise põhiprintsiibid juhtimissüsteemis. Kinnisvara kvaliteedi majandusliku hindamise meetodid.

kursusetöö, lisatud 28.03.2014


Eluasemelaenu kontseptsioon, tunnused ja vajadus, kinnisvara hindamise metoodika hüpoteeklaenu andmise eesmärgil. Hoone väärtuse määramine kasutades erinevaid kinnisvara hindamise lähenemisviise ning kasutades kulu-, võrdlus- ja tulumeetodit.

lõputöö, lisatud 23.06.2011


Ettevõtluse hindamise tulupõhise lähenemisviisi meetodid, mis põhinevad tulevase tulu hetkeväärtuse määramisel. Kulude ja investeeringute analüüs, prognoos. Sissetulekupõhise lähenemisviisi väljatöötamine sõidukite hindamisel Vene Föderatsioonis. Sissetulekupõhise lähenemisviisi eelised ja puudused.

kursusetöö, lisatud 05.06.2015


Tulukäsitluse struktuur, tulude kapitaliseerimise meetodid. Rekonstrueeritava kinnistu ümberstruktureerimise majanduslik analüüs: üldtunnused, finantsnäitajad, tasuvus; võlateenindus. Kinnisvara väärtuse määramine.

kursusetöö, lisatud 06.09.2011


Kinnisvara hindamise kontseptsioon hüpoteeklaenu andmiseks, selle rakendamise etapid. Hüpoteeklaenu kontseptsioon. Kinnisvara hindamine Uljanovski kinnistute näitel võrdlus- ja tulumeetodil. Hüpoteek kommertspankades ja hüpoteeklaenu arvestus.

lõputöö, lisatud 08.06.2012


Hindamistegevuse olemuse ja rolliga arvestamine majanduses. Hindamisprotseduur tulumeetodil. Hinnatava vara võrreldavate analoogide maksumust mõjutavad tegurid. Kulupõhine lähenemine hindamisele. Kasumi (tulu) kapitaliseerimise meetod.

test, lisatud 12.05.2014


Kinnisvara efektiivseima kasutamise analüüs. Hoone väärtuse määramine kasutades erinevaid kinnisvara hindamise lähenemisviise. Kulupõhise, võrdleva tulupõhise lähenemisviisi kasutamine. Kinnisvara väärtuse lõpliku hinnangu koostamine.

kursusetöö, lisatud 29.10.2007


Kinnisvara väärtuste tüüpide uurimine. Kinnisvara hindamise tehnoloogia. Tulu-, turu- ja kulukäsitluste analüüs kinnisvara väärtuse hindamisel. Tulude kapitaliseerimise ja rahavoogude diskonteerimise meetodite tunnused.

Moskva auto- ja maanteeinstituut

(Riigi Tehnikaülikool)

MAANTEETRANSPORTÖÖKONOOMIKA OSAKOND

Distsipliin "Kinnisvaramajandus"

"Investeerimise ja hüpoteeklaenude analüüsi alused"

Moskva 2009

Sissejuhatus

1. Hüpoteeklaenu mõiste

3. Finantseerimistingimused

Kirjandus

Sissejuhatus

kinnistu otsene, tugev seos maaga;

vara ei saa teisaldada maatükilt ära ilma selle sihtotstarvet oluliselt kahjustamata;

kinnisvara kuulub finantsvarade kategooriasse;

kinnisvaratehinguid tehakse kinnisvaraturul - finantsturu konkreetses segmendis (sektoris);

kinnisvaraturg - kapitaliinvesteeringute sfäär (investeerimissfäär), samuti finantsturu osalejate vaheliste majandussuhete süsteem kinnisvaratehingute osas; kinnisvara ost-müük on seotud tulu tootva kapitali või väärtuse liikumisega;

kinnisvara ostmine tähendab kapitali investeerimist sellesse kinnisvarasse, mis teenib selle omanikule tulu nii ekspluatatsiooni või rentimise ajal kui ka pärast selle edasimüümist kõrgema hinnaga;

kinnisvara kui finantskategooria eripära ja kõrge maksumuse tõttu seab riik kinnisvaratehingute seaduslikkuse järgimisele kõrgeid nõudmisi, mistõttu peavad peaaegu kõik kinnisvaraturu tehingud läbima riikliku registreerimise;

nõudlus kinnisvara järele ei ole omavahel asendatav, mistõttu isegi siis, kui pakkumine ületab nõudlust, jääb see (nõudlus) sageli rahuldamata;

Kinnisvara nõudluse suuruse määravad geograafilised ja ajaloolised tegurid, samuti kinnisvara asukoha piirkonna infrastruktuuri olukord.

Tuleb märkida, et kinnisvara põhielement või atribuut on maa.

Tulenevalt finants- ja ka kõikide muude turgude kõigi objektide hindade kõrgest dünaamikast ning enam-vähem tõhusa kinnisvaraobjektide infobaasi puudumisest ei saa kinnisvaraturg eksisteerida ilma investeeringute hindamiseta. selle objektid. Kinnisvara hindamine tähendab eelkõige kinnisvara ja kinnisvara enda omandiõiguse hindamist.

Peaaegu kõik kinnisvara ostutehingud tehakse hüpoteeklaenu ehk kinnisvara tagatisel laenuga. Sellistel tingimustel määratakse kinnisvara väärtus hüpoteeklaenu, kinnisvara kasutamisest saadava tulu nüüdisväärtuse ja kinnisvara edasimüügist saadud tulu summana. Üldjuhul toimub hüpoteeklaenuga koormatud või soetatud kinnisvara väärtuse hindamine hüpoteeklaenu investeerimisanalüüsi abil. Selles artiklis käsitletakse hüpoteeklaenu andmisega seotud küsimusi ning investeeringute ja hüpoteeklaenude analüüsi põhitõdesid.

1. Hüpoteeklaenu mõiste

Hüpoteek - kinnisvara pantimine kohustuste tagamiseks. Hüpoteeklaenusüsteemi olemasolu on iga arenenud eraõiguse süsteemi lahutamatu osa. Hüpoteeklaenude roll suureneb eriti siis, kui majanduse olukord on ebarahuldav. Sel juhul aitab läbimõeldud ja tõhus hüpoteeklaenusüsteem ühelt poolt vähendada inflatsiooni, kasutades selleks ajutiselt vabu kodanike ja ettevõtete rahalisi vahendeid, teisalt aga aitab lahendada sotsiaalseid ja majanduslikke probleeme.

Sageli viitab mõiste “hüpoteek” hüpoteeklaenule, kuid “hüpoteek” omab iseseisvat tähendust – kinnisvara tagatis kui kohustuste tagatis.

Kinnisvara on enamiku majandusprotsesside lahutamatu osa. Oma omaduste tõttu viitab see aga objektidele, mis on laenuks optimaalsed. Kõige olulisemate funktsioonide hulgas on järgmised.

1. Kinnisvara maksumus kaubaühikuna on väga kõrge ja nõuab investorilt märkimisväärset kapitali.

2. Kinnisvara on ennekõike maatükk, millele selle tasuvuse tagamiseks tehakse mõningaid parendusi; tulu teeniva kinnisvara kasutamise protsessi saab läbi viia ainult selle algse loomise kohas, kuna seda ei saa transportida.

3. Õigus kinnisvarale kui kaubale kuulub kohustuslikule registreerimisele ühtses riiklikus kinnisvaraõiguste registris föderaalseadusega kehtestatud viisil.

4. Kinnisvara on küllaltki suure füüsilise suurusega, kinnisvara füüsiline ja majanduslik vananemine toimub pika aja jooksul.

5. Kinnisvara eluea jooksul võib läbi viia kapitalimeetmeid, mis mõjutavad sissetuleku suurust, mistõttu see võib olla stabiilne, ajas kahaneda ja suureneda.

6. Investeeringud kinnisvarasse amortiseerivad vähemal määral, kuna kinnisvara väärtuse muutused kompenseerivad tavaliselt inflatsiooniprotsesse.

Laenatud vahendite kasutamise otstarbekus kinnisvaratehingute tegemisel on olemas nii laenuvõtja kui ka laenuandja jaoks.

Kinnisvara ostmiseks laenatud raha kogumise eelised võimaldavad investoril (laenajal):

1. Osta kallim objekt võrreldes omakapitaliga, mis tal tehingu tegemise hetkel on.

2. Mitmekesistada kinnisvaraportfelli, investeerides laenamisel vabanenud omavahendeid muudesse kinnisvaraobjektidesse.

3. Tulu tootva kinnisvara järelmaksuga ostmine võimaldab omanikul tasuda võla võlausaldajale koos intressidega samalt varalt saadud tulult.

4. Suurendada omakapitali tootlust valides optimaalsed finantseerimistingimused.

Arvestades investori poolt laenuraha kasutamise positiivseid külgi, tuleb välja tuua ka puudused.

1. Laenuandjale tagastatav summa ületab saadud laenu, kuna investor peab maksma intressi.

2. Hüpoteeklaen on laenatud allikas, mis nõuab õigeaegset ja täielikku tagasimaksmist.

3. Esialgses laenulepingus sätestatud laenutingimuste muutumine, vara ekspluatatsiooni käigus tekkiva puhaskasumi väärtuse langus võib kaasa tuua negatiivse finantsvõimenduse.

4. Laenu tagasimaksegraafiku rikkumine annab võlausaldajale õiguse panditud varale sund võtta. Sel juhul müüakse vara maha ja võlg tasutakse müügihinnast. Omanikule kuuluv kinnisvara müügist saadud tulu jääk võib olla väiksem kui tagastatud laenu summa.

Laenuandja teeb otsuse kinnisvara tagatisel laenatud raha pikaajaliseks eraldamiseks järgmiste tegurite analüüsi põhjal:

1. Laenuobjekt on selle füüsiliste, majanduslike ja juriidiliste omaduste tõttu võlausaldaja poolt kontrollitav kogu võla tagasimaksmise aja jooksul.

2. Kinnisvara õiguste kohustuslik riiklik registreerimine, samuti sellega tehingud, sealhulgas hüpoteegid, on laenuvõtja lepinguliste kohustuste täitmise õiguslik tagatis.

3. Vara pikk füüsiline ja majanduslik eluiga on aluseks mitte ainult põhisumma, vaid ka tasumisele kuuluva intressi tagastamisele.

4. Paindlik laenulepingu vormistamise süsteem ja sellesse eritingimuste lisamise võimalus võimaldavad laenuandjal arvestada krediidiressursside turutasuvuse, laenusaaja finantsstabiilsuse muutustega ning mõjutada laenu edasimüügi protsessi. laenuks antud vara võla tagasimakseperioodi jooksul.

5. Hüpoteegi registreerimine antud hüpoteeklaenudele võimaldab hüpoteegipangal hüpoteegid ringlusse lasta ja oma krediidiressursse täiendada.

Kinnisvara arvessevõetud omadused on viinud selleni, et arenenud turumajandusega riikides ostetakse kinnisvara hüpoteeklaenu osalusel. Hüpoteeklaen on laenuliik, mida iseloomustab: rahaliste vahendite tagamine pikaks ajaks, laenu andmine tehingule kinnisvara soetamiseks, ostetud kinnisvara on tagatiseks.

Seega on hüpoteeklaenu eripäraks tagatisobjekti ja ostetava objekti kombinatsioon.

Kogu laenuperioodi jooksul ei ole laenuvõtjal (hüpoteegipidajal) ja laenuandjal (hüpoteegipidajal) täit õigust panditud varale. Omandi- ja kasutusõigusi säilitades ei saa nad vara käsutada. Seejuures peab laenusaaja vara ekspluateerima nii, et saadud tulu võimaldaks tasuda põhivõla, tasuda kogunenud intressid, maksud, kindlustusmaksed, teostada õigeaegselt remonti vara korrashoidmiseks ning ka saada tulu investeeritud omakapitalilt.

2. Laenu liigid ja tagatiste seadusandlus

Praegu on palju hüpoteeklaenu skeeme, mis erinevad peamiselt laenu saamise tingimuste, intressimaksete skeemide ja põhisumma amortisatsiooni poolest. Levinuimad laenutüübid on:

õhupallimaksega;

isepehmendav;

muutuva intressimääraga;

Kanada ümberminek;

lõplik hüpoteek;

ühine osalemine;

laen sooduspunktidega.

Laenud balloonimaksega näha ette põhisumma tasumine ja intressid laenutähtaja lõpus. On vahepealseid võimalusi, näiteks perioodilised intressimaksed ja võlasumma tagasimaksmine laenuperioodi lõpus. Õhupallilaenud on kõige tüüpilisemad investoritele, kes soovivad projekti arendamise käigus kulusid minimeerida ja selle perioodi lõpus täita võlakohustusi pärast oma varade müüki.

Iseamortiseeriv laen näeb ette võrdsed perioodilised maksed, sealhulgas intressimaksed, mis langevad võla kustutamisel, ja kasvavad laenu amortisatsioonimaksed. Neid laene väljastatakse summades, mis moodustavad murdosa kinnisvara väärtusest, sõltudes suuresti laenuandja arusaamast investeeringuvara likviidsusest. Iseamortiseeriv hüpoteeklaen on kõige mugavam investeeringute struktuuri ja tulu tootva kinnisvara majandusnäitajate analüüsimisel, seetõttu kasutame edaspidi hüpoteeklaenu investeerimise analüüsi meetodeid kaaludes just seda tüüpi laenu.

Muutuva intressimääraga laen kasutatakse tavaliselt siis, kui investorid ja laenuandjad püüavad arvestada kiiresti muutuva hinnaolukorraga kapitali- ja ressursiturgudel. Sel juhul võib intressimäär muutuda kas otse või maksete suuruse või amortisatsiooniperioodide muutumise kaudu.

Kanada ümberminek - muutuva intressimääraga laenu vorm, mille intressimäär kohandub etteantud ajavahemike järel (tavaliselt mitu aastat).

Lõplik hüpoteek mille on andnud kolmas isik või esimese hüpoteegi omanik, luues väiksema hüpoteegi. Lõpliku pandiõiguse omanik võtab endale kohustused esimese laenu jäägilt, nõudes kõrgemaid intressimakseid laenu lõppsummalt, mis sisaldab vana ja oma laenu jääki. Seega kasutab uus laenuandja oma laenu jaoks finantsvõimendust.

Ühine osalemine - sel juhul osaleb laenuandja lisaks intressimaksetele ka tulu ja (või) vara väärtuse suurenemise jaotamises, andes laenu soodsama intressimääraga.

Laen sooduspunktidega tähendab, et laenusaaja saab tegelikult laenulepingus märgitud summast väiksema summa. Intresse ja amortisatsioonimakseid tuleb aga tasuda kogu võlasummalt. Investor nõustub laenusumma allahindlusega vastutasuks madala intressimääraga, laenuandja aga suurendab allahindlusega laenu andes lõpptootlust tegeliku laenu suhtes. Kokkulepitud summa allahindlust mõõdetakse allahindluspunktides. Üks allahindluspunkt võrdub ühe protsendiga lepingujärgsest võlasummast.

Praktikas kasutatakse mitut muud tüüpi hüpoteeklaene, kuid need on kõik eelmainitu modifikatsioonid.

Hüpoteeklaenukohustuste analüüs investeerimisprojekti lahutamatu osana loob vajaliku aluse rahavoogude, varade hetkeväärtuse ja omakapitali määramiseks. Hindaja peab teadma omanike ja võlausaldajate hetkehuve ja eelistusi, samuti hetkeolusid kapitaliturul, et asjatundlikult korrigeerida laenukohustuste nimiväärtust kui lahutamatut osa kinnisvara hetkeväärtusest.

Venemaal hakati hüpoteeke kasutama suhteliselt hiljuti (Vene Föderatsiooni föderaalseadus “Hüpoteegi (kinnisvara pantimine)” nr 102-FZ võeti vastu 16. juulil 1998.) Siiski võime juba öelda, et hüpoteeklaenu andmine Venemaal (enne ülemaailmset finantskriisi) arenes üsna kiiresti. Allpool on toodud mõned föderaalseaduse “Hüpoteegi (kinnisvara pantimine)” sätted, millele praktiseerival kinnisvarahindajal on soovitatav keskenduda.

Hüpoteeklaenu tekkimise alus. Hüpoteegi aluseks võib olla seadus või leping. Lepingu kohaselt pantib pantija (ka need, kes ei ole võlgnik) vabatahtlikult talle kuuluva kinnisvara, tagades sellega pandiga tagatud kohustuse täitmata jätmise korral võlausaldaja nõuete rahuldamise. Leping on peamine hüpoteeklaenu vorm. Mõnel juhul võib hüpoteek tekkida seadusesätete alusel.

Hüpoteegiga tagatud kohustus. Hüpoteegi võib seada krediidilepingust, laenulepingust või muust kohustusest tuleneva kohustuse tagamiseks, sealhulgas ostu-müügil, liisingul, lepingul, muul lepingul, kahjul põhineva kohustuse tagamiseks, kui föderaalseaduses ei ole sätestatud teisiti.

Kinnisvara, millele võib hüpoteegi seada. Hüpoteegilepingu alusel võib pantida Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 130 lõikes 1 nimetatud kinnisvara, mille õigused on registreeritud kinnisasja õiguste ja sellega tehingute riiklikuks registreerimiseks kehtestatud korras. , kaasa arvatud:

1) maatükid, välja arvatud käesoleva föderaalseaduse artiklis 63 nimetatud maatükid;

2) ettevõtted, samuti äritegevuses kasutatavad hooned, rajatised ja muu kinnisvara;

3) elamud, korterid ja elamuosad ning korterid, mis koosnevad ühest või mitmest eraldatud ruumist;

4) suvilad, aiamajad, garaažid ja muud tarbeehitised;

5) õhu- ja merelaevad, siseveelaevad ja kosmoseobjektid.

Pandiõigus koormata võib vara, mis kuulub pantijale omandi- või majandusjuhtimisõigusel.

Hüpoteeklaenu lepingus märkida tuleb hüpoteegi ese, selle hindamine, hüpoteegiga tagatud kohustuse olemus, suurus ja täitmise periood. Hüpoteegi ese määratakse lepingus, märkides ära selle nimetuse, asukoha ja selle subjekti tuvastamiseks piisava kirjelduse. Hüpoteegi objekti hindamine määratakse vastavalt Vene Föderatsiooni õigusaktidele hüpoteegipidaja ja hüpoteegipidaja vahelisel kokkuleppel ning see on hüpoteegilepingus näidatud rahas. Hüpoteegiga tagatud kohustus tuleb nimetada hüpoteegi seadmise lepingus, näidates ära selle suuruse, tekkimise aluse ja täitmise tähtaja. Juhtudel, kui see kohustus põhineb mis tahes lepingul, tuleb märkida selle lepingu pooled, selle sõlmimise kuupäev ja koht.

Hüpoteek peab olema õigusasutuste poolt riiklikult registreeritud ühtses riiklikus kinnisvaraõiguste ja sellega tehtavate tehingute registris. Hüpoteeklaenuleping loetakse sõlmituks ja see jõustub selle riikliku registreerimise hetkest.

Hüpoteegiga koormatud vara võõrandamine. Hüpoteegilepingu alusel panditud vara võib hüpoteegipidaja võõrandada teisele isikule müügi, annetamise, vahetamise, äriühingu või äriühingu varasse sissemaksena või tootmisühistu varasse sissemaksena või muus muul viisil ainult hüpoteegipidaja nõusolekul, kui hüpoteegilepingus ei ole sätestatud teisiti. Hüpoteegi seadmise korral on panditud vara võõrandamine lubatud juhul, kui hüpoteegipidaja õigus selleks on hüpoteegis sätestatud, seal sätestatud tingimustel.

Hüpoteegipidajal on õigus panditud vara pärandada. Hüpoteegilepingu või muu hüpoteegipidaja seda õigust piirava lepingu tingimused on tühised.

Hilisem hüpoteek. Hüpoteegilepingu alusel juba ette nähtud vara suhtes on võimalik sõlmida mõni muu hüpoteekkohustus (hilisem hüpoteek) varasema kohustuse tagamiseks (eelmine hüpoteek), kui seda ei keela eelmine hüpoteek. Hilisem hüpoteek ei ole lubatud, kui eelmine on hüpoteegiga kinnitatud.Hüpoteegipidaja eelneva hüpoteegi alusel nõuete rahuldamine on prioriteetne hüpoteegipidaja nõuete rahuldamise ees järgneva hüpoteegi alusel. Hüpoteegipidajate eelisõigus määratakse ühtse riikliku kinnisvaraõiguste registri andmete ja sellega tehtud tehingute alusel hüpoteegi tekkimise hetkel.

Hüpoteeklaenulepingust tulenevad õigused , kui see ei ole hüpoteegiga tõendatud, võib hüpoteegipidaja müüa teisele isikule, kui see ei ole lepinguga keelatud. Isik, kellele hüpoteegilepingust tulenevad õigused üle lähevad, saab ka hüpoteegiga tagatud põhikohustuse järgsed õigused.

Hüpoteek võib hüpoteegiga tagatud kohustusest tulenevate õiguste üleminekuga üle anda teisele isikule, samuti pantida teisele isikule vastavalt selle isiku ja hüpoteegipidaja vahelisest laenulepingust tulenevale kohustusele. Hüpoteegiõiguse üleandmisel tehakse tehing lihtsas kirjalikus vormis. Hüpoteegiõiguse üleandmisel teeb õiguse üleandja hüpoteegile märke uue omaniku kohta, kui föderaalseaduses ei ole sätestatud teisiti. Hüpoteegiõiguse üleandmine teisele isikule tähendab sellega kõigi temaga tõendatud õiguste üleminekut sellele isikule tervikuna.

Kohtumenetlus hüpoteegiga koormatud vara arestimiseks. Hüpoteegipidaja nõuete arestimine rakendatakse hüpoteegilepingu alusel panditud varale kohtuotsusega, välja arvatud juhud, kui föderaalseaduse artikli 55 kohaselt on lubatud selliseid nõudeid rahuldada ilma kohtusse pöördumata. .

Kohtuotsuses hüpoteegiga koormatud kinnisasja sulgemiseks tuleb näidata vara müügi alghind selle avalikul enampakkumisel müümisel.

Maatükkide hüpoteek. Hüpoteegilepingu tagatiseks võivad olla munitsipaalomandis olevad maatükid ja maatükid, mille riigiomand ei ole piiritletud, kui need maatükid on ette nähtud elamuehituseks või elamuehituse eesmärgil kompleksarenduseks ja võõrandatakse. krediidiasutuse poolt nende maatükkide arendamiseks insener-infrastruktuuri rajatiste rajamise teel antud laenu tagasimaksmise tagamiseks.

Munitsipaalomandis olevate maatükkide hüpoteegi seadmise otsused teevad kohaliku omavalitsuse organid. Otsused hüpoteegi seadmise kohta maatükkidele, mille riigiomand ei ole piiritletud ja mis on nimetatud art. lõikes 1. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 130 on vastu võetud Vene Föderatsiooni moodustavate üksuste riigiasutuste või kohalike omavalitsusorganite poolt, kellel on volitused nimetatud maatükkide käsutamiseks vastavalt Vene Föderatsiooni õigusaktidele.

Hüpoteek üksik- ja mitme korteriga elamutele ja korteritele on lubatud, kui need on eraomandis, ja ei ole lubatud, kui need objektid on riigi või munitsipaalomandis

3. Finantseerimistingimused

Laenuvõtja ja laenuandja suhete vormide mitmekesisus toob kaasa erinevate finantseerimistingimuste olemasolu. Finantseerimistingimused sisaldavad tavaliselt võla tagasimaksmise viisi, intressi maksmist, intressimäärade muutmise korda, laenutingimusi ning võimalust lisada laenulepingusse lisapunkte, mis mõjutavad laenulepingu poolte riski.

Eritingimused nõuavad laenulepingusse lisamist punktid, mis on seotud laenuandja ja -saaja õigustega laenu ennetähtaegsele tagastamisele, õigustavate kohustuste olemasolule, võimalusele müüa objekt enne laenutähtaja möödumist ning definitsiooniga. alluvuse põhimõttest. Nende tingimuste olemasolu või puudumine, samuti nende konkreetne sisu mõjutavad kinnisvara turuväärtuse hindamise tulemusi.

1. Õigustav asjaolu. Selle punkti olemasolu laenulepingus tähendab, et kui laenuvõtja rikub laenulepingu tingimusi, saab pank loota võla tagasimaksmisele ainult panditud vara arvelt. Muud laenusaaja omandis olevat vara nimetatud otstarbel kasutada ei saa. Kui see punkt puudub, peab laenuvõtja vastama kogu talle kuuluva varaga.

2. Õigus võlgade ennetähtaegsele sissenõudmisele. Selle tingimuse kohaselt saab laenuvõtja õiguse võlg enne laenu aegumist tagasi maksta. Sellise õiguse olemasolu on oluline, kui investor ei välista vara edasimüügi võimalust enne võla tasumist. Lääne praktika näeb ette, et laenuvõtja tasub sellistel juhtudel pangale trahve. Trahvi määr väheneb võla lõpliku tagasimakse tähtaja lähenedes. Mõnel juhul on laenud teatud ajaks “lukus”, mis keelab ennetähtaegse tagasimaksmise.

3. Võlausaldaja õigus võla ennetähtaegsele tagastamisele. Sellise õiguse olemasolu näeb ette võla saldo (“õhupallimakse”) ennetähtaegse tagastamise, olenemata sellest, kas laenuvõtja rikkus laenulepingu tingimusi. Võimalik ennetähtaegse tagastamise kuupäev määratakse laenulepingu sõlmimise ajal. Kui see juhtub, võib võlausaldaja oodata võla jäägi kättesaamist või selliste positsioonide ülevaatamist nagu intressimäär ja võla järelejäänud tähtaeg. Sellise õiguse omamine on pangale kasulik.

4. Õigus müüa kinnisvara koos võlaga. See õigus võimaldab laenusaajal vara enne laenu tagasimaksmist maha müüa ning võla jäägi tasub uus omanik, laenuandja jääb samaks. Sellise õiguse olemasolu suurendab laenuandja riski, mistõttu jätab pank endale õiguse anda kinnisvara müügiloa konkreetsele ostjale või õiguse tõsta intressimäära. Tuleb märkida, et antud juhul vastutab müüja ainuisikuliselt, kui uus omanik saab vabandava asjaolu.

5. Alluvuspõhimõte. See klausel viitab võimalusele muuta hüpoteeklaenu prioriteeti. Kui investor ostab kinnisvara hüpoteeklaenuga ja kavatseb seda hiljem kasutada laenuvahenditest rahastatava investeerimisprojekti raames, peab ta eelnevalt kokku leppima esimese laenu prioriteedi vähendamise võimaluse. Selle klausli puudumine raskendab sama kinnisvara tagatisel uue laenu saamist.

Finantseerimise konkreetseid tingimusi peab arvestama hindaja, kes võrdleb neid nn tüüpilise finantseerimisega. Tüüpiline finantseerimine viitab krediidisummale, mida saab investorile pikendada, ja intressimäärale, mis määratakse.

Klassikaline hindamisteooria eristab kinnisvara "hinna" ja "maksumuse" mõisteid. Väärtus peegeldab konkreetseid tingimusi arvestades hüpoteetilist rahasummat, mille eest hinnatud objekti saab vahetada. Väärtuse määrab kinnisvara potentsiaalne tasuvus. Maksumus oleneb kinnisvarast saadava tulu suurusest, samuti selle väärtuse võimalikest muutustest omandiperioodi jooksul. Puhas tegevustulu sõltub:

objekti füüsikalised parameetrid;

turu üürimäärad;

nõudlus selle kinnisvara järele;

juhtimiskvaliteet;

tegevuskulud.

Kõik need tegurid on seotud hinnatava objekti kasutusalaga. Kuna võlateeninduskulud liigitatakse finantseerimiskuludeks, siis nende suurus, olemasolu või puudumine ei mõjuta tegevustulu puhast summat.

Hind on rahasumma, mis tegeliku tehingu käigus vara eest tasutakse. Hind selgub sageli müüja ja ostja vaheliste läbirääkimiste tulemusena.

Investor on nõus ostetava kinnisvara eest maksma kõrgemat hinda, kui ta saab laenu turuhinnast madalama intressimääraga või kui tal on laenutähtaja pikenemise tõttu positiivne finantsvõimendus või kui müüja maksab hüpoteeklaenult allahindluspunkte. omandanud ostja. Hindaja, võrreldes konkreetseid finantseerimistingimusi tüüpilise finantseerimisega, eriti kui laenu ei anna kolmas isik, vaid otse müüja, võib need hinnata soodsaks. Seda tegurit saab hinnas arvesse võtta kulule vastava lisatasuna.

Seega ei muuda finantseerimistingimused vara väärtust, küll aga mõjutavad selle hinda. Hüpoteeklaenuinvesteeringute analüüs kujutab endast arvutuste ja analüütiliste tegevuste kogumit, mis võimaldab hinnata kinnisvara konkreetseid finantseerimistingimusi arvestades.

4. Hüpoteeklaenude ja investeeringute analüüs

Hüpoteeklaenuinvesteeringute analüüs seisneb kinnisvara väärtuse määramises omakapitali ja laenukapitali kulude summana. Sel juhul võetakse arvesse investori arvamust, et ta ei maksa kinnisvara maksumuse, vaid kapitali maksumuse eest. Laenu nähakse vahendina, millega suurendatakse tehingu lõpuleviimiseks vajalikke investeeritud vahendeid. Aktsiakapitali maksumus arvutatakse diskonteerides investori omakapitali laekuvad rahavood regulaarsest tulust ja tagasivõtmisest, laenatud kapitali maksumus arvutatakse võlateenindusmaksete diskonteerimisega.

Kinnistu hetkeväärtus määratakse sõltuvalt diskontomääradest ja rahavoogude omadustest. See tähendab, et hetkeväärtus sõltub projekti kestusest, omakapitali ja võõrkapitali vahekorrast, kinnisvara majanduslikest omadustest ja vastavatest diskontomääradest.

Hüpoteeklaenuinvesteeringute analüüsi meetodid

Analüüsis kasutatakse kahte meetodit (kaks tehnikat): traditsioonilist meetodit ja Ellwoodi tehnikat. Traditsiooniline meetod peegeldab selgelt investeeringute ja hüpoteeklaenude analüüsi loogikat. Sama loogikat kajastav Ellwoodi meetod kasutab tasuvuskordaja ja investeeringukomponentide proportsionaalseid suhteid.

Traditsiooniline meetod. See meetod võtab arvesse, et investor ja laenuandja loodavad saada oma investeeringult tulu ja tagastavad selle. Need huvid peavad olema tagatud kogu investeeringu summa ja vara müügiga investeerimisprojekti lõppedes. Nõutav investeeringu suurus määratakse investori omakapitalist koosneva rahavoo nüüdisväärtuse ja hetkevõlajäägi summana.

Investori rahavoo nüüdisväärtus koosneb perioodiliste rahalaekumiste nüüdisväärtusest, laenu amortisatsioonist tulenevast omakapitali varade väärtuse kasvust. Jooksva võlajäägi väärtus võrdub laenuteenuse maksete järelejäänud tähtaja nüüdisväärtusega, diskonteerituna intressimääraga.

Kulude arvutamine traditsioonilises tehnoloogias toimub kolmes etapis.

1. etapp. Regulaarsete tuluvoogude nüüdisväärtuse määramine:

– prognoosiperioodi kohta koostatakse tulude ja kulude aruanne, kusjuures võlateeninduse summad arvutatakse lähtuvalt laenu omadustest - intressimäärast, täielikust amortisatsiooniperioodist ja tagasimakse tähtaegadest, laenu suurusest ja sagedusest laenu tagasimaksmiseks tehtud maksetest;

– määratakse omavahendite rahavood;

– arvutatakse investeeritud kapitali tootlus;

– arvutatud omakapitali tootluse alusel määratakse tavaliste rahavoogude jooksevväärtus enne makse.

2. etapp. Tagastamistulu nüüdisväärtuse määramine, millest on lahutatud tasumata laenujääk:

– määratakse tagasipööramisest saadav tulu;

– tagastamise tulust arvatakse maha ülejäänud võlg eseme omandiperioodi lõpus;

– 1. etapis arvutatud omakapitali tootluse alusel määratakse selle rahavoo hetkeväärtus.

3. etapp. Vara väärtuse määramine analüüsitud rahavoogude hetkeväärtuste summeerimise teel.

Matemaatiliselt saab vara väärtuse määramise esitada valemina

kus NOI on projekti n-nda aasta äritegevuse puhastulu;

DS on võlateeninduse summa projekti n-ndal aastal;

TG – tagastamise summa ilma müügikuludeta;

UM – maksmata laenujääk projekti tähtaja lõpusP;

i – omakapitali tootlus;

M – Laenu algsumma või praegune põhiosa jääk.

Seda valemit saab võrrandina kasutada järgmistel juhtudel:

– kui vara tagastamise suurust on raske ennustada, kuid on võimalik määrata selle muutumise trende algväärtuse suhtes, siis saab arvutustes kasutada tagasimakse summat, mis on väljendatud murdosana algväärtusest;

– kui probleemipüstitus ei määratle laenusummat, vaid ainult laenuosa.

Vaatleme investeerimisprojektide tõhususe peamisi kriteeriume.

Nüüdispuhasväärtus – kriteerium, mis mõõdab projektist saadava kasu ületamist kuludest, võttes arvesse raha hetkeväärtust

,

kus NPV on investeerimisprojekti nüüdispuhasväärtus; Co – alginvesteering; KOOS i – perioodi t rahavoog; i, – perioodi t diskontomäär.

Positiivne NPV väärtus tähendab, et projekti rahavood ületavad selle elluviimise kulusid.

Nüüdispuhasväärtuse reegli rakendamise sammud:

– projekti rahavoogude prognoosimine kogu eeldatava perioodi jooksul, sealhulgas tulu edasimüügist selle perioodi lõpus;

– kapitali alternatiivkulu määramine finantsturul;

– projektist saadavate rahavoogude nüüdisväärtuse määramine diskonteerimise teel kapitali alternatiivkulule vastava määraga ja lahutades alginvesteeringu summa;

– maksimaalse NPV väärtusega projekti valimine mitme võimaluse hulgast.

Mida kõrgem on NPV, seda rohkem saab investor kapitali investeerimisest tulu.

Vaatleme investeerimisotsuste tegemise põhireegleid.

1) Projekti tuleks investeerida, kui NPV väärtus on positiivne. Vaadeldav efektiivsuse kriteerium (NPV) võimaldab võtta arvesse raha väärtuse muutusi ajas, olenevalt ainult prognoositavast rahavoost ja kapitali alternatiivkulust. Mitmete investeerimisprojektide nüüdispuhasväärtused on väljendatud tänases rahas, mis võimaldab neid õigesti võrrelda ja liita.

2) NPV arvutamisel kasutatav diskontomäär määratakse kapitali alternatiivkuluga, s.o. võrdse riskiga raha paigutamisel arvestatakse projekti tasuvust. Praktikas võib projekti tasuvus olla kõrgem kui alternatiivse riskiga projektil. Seetõttu tuleks projekti investeerida, kui tootlus on suurem kui kapitali alternatiivkulu.

Kaalutud investeerimisotsuste tegemise reeglid võivad vastuollu minna, kui rahavoogusid on rohkem kui kahel perioodil.

Tagasimakse periood – aeg, mis kulub projektist saadavate rahavoogude kogumahu võrdumiseks alginvesteeringu summaga. Seda investeeringute tootluse mõõdikut kasutavad investorid, kes soovivad teada, millal nende investeeritud kapitali täielik tasuvus tekib.

Puudus: tasuvusajale järgnevaid makseid ei võeta arvesse.

Ellwoodi tehnika . Seda kasutatakse investeeringute ja hüpoteeklaenude analüüsis ning see annab samad tulemused kui traditsiooniline tehnika, kuna see põhineb samadel lähteandmetel ja ideedel omakapitali ja laenukapitali huvide vahelise seose kohta investeerimisprojekti arendusperioodil. . Ellwoodi tehnika puhul on suurepärane see, et see võimaldab analüüsida kinnisvara selle hinna suhtes, lähtudes investeerimisstruktuuri aktsianäitajate tootluskordadest, kogukapitali väärtuse muutustest ning näitab üsna selgelt omakapitali muutuste mehhanismi. investeerimisperioodi jooksul.

Valemi üldvaade Ellwood:

R o =/(l + Δ n a),

kus R 0 - üldine kapitalisatsioonikordaja;

C - Ellwoodi hüpoteegi suhe;

Δ - vara väärtuse murdosa muutus;

(sff,Y e) - kompensatsioonifondi tegur omakapitali tootluses;

Δn - osa tulude muutusest prognoosiperioodil;

A - stabiliseerimiskoefitsient.

Ellwoodi hüpoteegi suhe:

С = Y e + p(sff, Y e ) -R m,

kus p - prognoosiperioodi jooksul amortiseerunud jooksva laenujäägi osa,

Avaldis 1/(1 + Δ n A ) võrrandis on stabiliseeriv tegur ja seda kasutatakse siis, kui sissetulek ei ole konstantne, vaid muutub regulaarselt. Tavaliselt määratakse sissetulekute muutumise seadus (näiteks lineaarne, eksponentsiaalne, vastavalt kogumisfondi tegurile), mille järgi määratakse stabiliseerimiskoefitsient A eelnevalt arvutatud tabelite järgi. Väärtuse määramisel jagatakse hindamispäevale eelnenud aasta tulu kapitalisatsioonimääraga, võttes arvesse tulude stabiliseerumist. Edaspidi arvestame Ellwoodi tehnikaga ainult püsiva sissetuleku saamiseks.

Kirjutame Ellwoodi avaldise ilma kinnisvara väärtuse muutusi arvestamata ja püsiva sissetulekuga:

R = Y e - t.

Seda avaldist nimetatakse põhikapitalisatsiooni suhtarvuks, mis on võrdne finantseerimistingimuste ja amortisatsiooniga korrigeeritud omakapitali lõpliku tulumääraga.

Vaatleme Ellwoodi valemis üldise kapitalisatsioonikordaja struktuuri, võtmata arvesse kinnisvara väärtuste muutusi, mille puhul kasutame tootluse määramiseks investeerimisgrupi tehnikat. See meetod kaalub omakapitali ja võla tulumäärasid nende vastavates osades kogu investeeritud kapitalist:

Y 0 = mY m + (1-m) Y e.

Et see avaldis muutuks samaväärseks baaskoefitsiendiga r, Arvesse tuleb võtta veel kahte tegurit. Esimene on see, et investor peab laenu amortiseerimiseks perioodiliselt oma tuludest maha arvama, vähendades seeläbi omakapitali. Seetõttu on vaja Y väärtust kohandada 0 eelmises avaldises, lisades perioodilise makse osa kogu kapitalist intressiga, mis on võrdne laenu intressimääraga. Selle kohanduse väljendus on ülekandearvT, korrutatuna hüvitisfondi teguriga intressimääraga (sff,Y m). Kogus (sff,)Y m ) on võrdne hüpoteegi konstandi ja intressimäära vahega, st R m-Y m . Seega, võttes arvesse seda muudatust:

Y 0 = minu Y m + (1-m)Y e + m(Rm-Ym).

Teise korrigeerimise tähtaja puhul tuleb arvestada asjaoluga, et investori omakapital suureneb tagasipööramise tulemusel hoidmisperioodi jooksul amortiseeritava laenuosa võrra. Selle korrigeerimise määramiseks peate korrutama amortiseerunud summa osana kogu algkapitalist asendusfondi teguriga omakapitali lõpliku tootluse määraga (realiseerimine omakapitaliks toimub hoidmisperioodi lõpus). Seetõttu on teisel parandusliikmel vorm: mp(sff,Y m), ja miinusmärgiga, kuna see muudatus suurendab kulusid.

Seega:

Y 0 = mY m +(1-m)Y e +m(R m -Y m )-mp(sff,Y e),

ja pärast sarnaste terminite ühendamist ja Y asendamist 0 kuni r (me ei võta arvesse kinnisvara väärtuse muutusi):

r = Y 0-m.

Seega saame Ellwoodi avaldise põhisuuruse suhte. Investeerimisgrupi tehnikast edasiminek Ellwoodi väljendi vajalike korrigeerimiste kaudu näitab, et see väljend peegeldab tõepoolest kõiki investeeritud kapitalis kombineeritud aktsiate ja laenatud vahendite ümberkujundamise elemente, eelkõige finantsvõimendust, hüpoteeklaenu amortisatsiooni ja laenukapitali suurendamist. omakapital laenu amortisatsiooni tulemusena.

Kirjandus

A.V. Tatarova. Kinnisvara hindamine ja kinnisvara haldamine Koolitusjuhend. Taganrog: TRTU kirjastus, 2003

S.V. Grinenko Kinnisvara ökonoomika.Loengukonspektid. Taganrog: Kirjastus TRTU, 2004.

A.V. Ponukalin HÜPOTEEKI JA INVESTEERINGUTE ANALÜÜS. Metoodilised juhised praktiliste harjutuste sooritamiseks. Penza osariigi ülikooli kirjastus PENZA 2004

Föderaalseadus hüpoteegi (KINNISVARAPANT) KOHTA(muudetud föderaalseadustega 9. novembril 2001 nr 143-FZ, 11. veebruaril 2002 nr 18-FZ, 24. detsembril 2002 nr 179-FZ, 5. veebruaril 2004 nr 1-FZ, 29. juuni 2004 nr 58-FZ, 02.11.2004 nr 127-FZ, 30.12.2004 nr 214-FZ, 30.12.2004 nr 216-FZ, kuupäev 02.11.2004 nr 216-FZ, kuupäev 02.11.2004 , 18.12.2006 nr 232-FZ, 26.06.2007 nr 118-FZ, 4. detsember 2007 nr 324-FZ, 13. mai 2008 nr 66-FZ, 20. detsember 2008 nr. 264-FZ, 30. detsember 2008 nr 306-FZ).

organiseerimise põhitõed hüpoteek laenu andmine, analüüs maailma tava ennekõike... . Peamised tegevusvaldkonnad turul investeering hüpoteek laenud on: eluasemeturul... Avaleht > Seadus

Kinnisvarainvesteeringute analüüsi metoodika. Kinnisvaraobjektide atraktiivsuse hindamine.

Finantsjuhtimine lähtub järgmistest mõistetest: ajafaktori ja rahaliste ressursside ajaväärtuse arvestamine, rahavood, äri- ja finantsriski arvestamine eeldatava tulu arvutamisel, kapitali hind, efektiivne turg jne. kinnisvarasse investeerimine on seotud erinevate teguritega: enda hindamine ettevõtte finantsseisundi ja investeeringu teostatavuse kohta, projekti elluviimisest saadavate tulevaste tulude hindamine, saadaolevate projektide paljusus, piiratud rahalised vahendid erinevate allikate poolt. rahastamine jne.

Kapitali investeerimise, eelkõige kinnisvara ja maa omandamise otsuste tegemine on üks finantsjuhtimise valdkondi. Kinnisvarasse investeerimise iseärasused ja kinnisvara kui investeerimisvara hindamise meetodid on seotud kinnisvaraobjekti enda omadustega, kinnisvarasse investeerimise riskidega ning kinnisvarasse investeerimise instrumentidega.

Investeerimisotsuste langetamine põhineb erinevate formaliseeritud ja mitteformaalsete meetodite kasutamisel. Investeerimisprojektide väljatöötamise ja elluviimise turutingimused toovad kaasa põhimõttelisi muudatusi efektiivsuse arvutamises ja hindamismetoodikas. Kinnisvarainvesteeringute tulemuslikkuse hindamise metoodika põhineb kodumaiste spetsialistide arengutel, mis omakorda põhineb maailmas laialdaselt kasutataval UNIDO (United Nations Industrial Development Organization) investeerimisprojektide tulemuslikkuse hindamise metoodikal. harjutada.

Tõhususe hindamise metoodilised soovitused sisaldavad erinevatel juhtimistasanditel kasutatavate näitajate, kriteeriumide ja meetodite süsteemi investeerimisprojektide tulemuslikkuse hindamiseks nende arendamise ja rakendamise protsessis.

Toodete, ressursside ja fondide liikumise modelleerimine;

Võttes arvesse turuanalüüsi tulemusi, ettevõtte finantsseisundit, usalduse määra projektijuhtide vastu, projekti mõju keskkonnale;

Mõju kindlaksmääramine tulevaste investeeringute ja tulevaste rahalaekumiste võrdlemise teel, säilitades samal ajal nõutava kapitali tootluse;

Eelseisvate kulude ja tulude viimine erinevatel aegadel nende majandusliku väärtuse mõttes võrreldavuse tingimustele algperioodil;

Võttes arvesse inflatsiooni, maksete viivitusi ja muid kasutatud vahendite väärtust mõjutavaid tegureid;

võttes arvesse projekti elluviimisega kaasnevat ebakindlust ja riske.

Peamine ülesanne investeerimisprotsessi modelleerimisel, et hinnata selle tõhusust, taandub selle rakendamisel oodatava tuluvoo kirjeldamisele.

Projekti elluviimisel eraldatud kolm peamist tüüpi tegevusi:

Operatsioonituba (tootmine);

Investeeringud;

Rahaline.

Tootmistegevuse raha sissevool on toodete (teenuste) müügitulu ilma käibemaksuta ja nende toodete tootmiskulude ilma amortisatsioonita vahe. Amortisatsiooni mahaarvamised kujutavad endast arvutuskulusid, arvutatakse kehtestatud amortisatsiooninormide järgi ja loetakse kuluks kasumi määramisel. Tegelikkuses jääb kogunenud kulumi mahaarvamiste summa ettevõtte kontole ja on sisemine finantseerimisallikas. Seetõttu sisaldab tootmistegevuse rahavoog puhaskasumit ja amortisatsioonikulusid.

Investeerimistegevuse rahavoog sisaldab ettevõtte varade müügist saadud tulu, millest on maha arvatud väljamaksed äsja soetatud varade eest. Varade soetamise kulud järgmistel tegevusperioodidel tuleb arvutada põhivara liikide lõikes ja immateriaalse põhivara puhul inflatsiooni arvesse võttes.

Finantstegevuse rahavoogudes on arvesse võetud ettevõtte omanike hoiuseid, omakapitali, pika- ja lühiajalisi laene, hoiuseintresse miinus laenu tagasimaksete ja dividendide summad.

Investeerimisprotsessi iga tegevuse rahavoo suurus on vastava perioodi likvideerimisvahendite jääk. Sel juhul on kogu rahavoog arveldusperioodi lõpus võrdne eelmise perioodi rahavoogude summaga jooksva perioodi likvideerimisvahendite jäägiga.

Ettevõte ei saa tegutseda ilma kapitalita. Piisavaks võib pidada oma ja kaasatud (laenatud) kapitali summat, mille juures kogu rahavoog ettevõtte kõikidel tegevusperioodidel on positiivne. Negatiivse väärtuse olemasolu mis tahes ajaperioodil tähendab, et ettevõte ei suuda oma kulusid katta.

Seega on investeerimisprojekti vastuvõtmise vajalikuks kriteeriumiks akumuleeritud reaalraha positiivne saldo igal ajavahemikul, mil ettevõte teeb kulutusi või saab tulu. Negatiivne saldo viitab vajadusele kaasata täiendavaid oma- või laenatud vahendeid.

kontseptsioon" investeerimisprojekt„hõlmab üritust, tegevust konkreetse eesmärgi (tulemuste) saavutamiseks, aga ka selle tegevuse elluviimise korraldus-, arveldus- ja finantsdokumentide süsteemi.

Projekt– see on nii tehniline sündmus (seadmete ja tehnoloogilise protsessi täiustamine, rajatise kaasajastamine, organisatsioonilised ja tehnilised meetmed tootmise parandamiseks, juhtimisotsused) kui ka raha liikumine (investeeringud täna ja tulud tulevikus).

Investeerimisprojektide atraktiivsuse analüüs põhineb kavandatavate investeeringute mahu (IK) ja tulevaste rahalaekumiste (S) hindamisel ja võrdlusel.

Kuna sularaha on ajutise väärtusega, on vaja lahendada rahavoo elementide võrreldavuse probleem.

Võrreldavuse probleemile võib läheneda erinevalt, sõltuvalt olemasolevatest objektiivsetest ja subjektiivsetest tingimustest: investeeringute ja tulude suurus, inflatsioonimäär, prognoosihorisont, analüütiku kvalifikatsiooni tase, analüüsi eesmärk.

Investeerimistegevuse atraktiivsuse hindamisel kasutatavad meetodid võib jagada kahte rühma: diskonteeritud hindamiste alusel, s.o. võttes arvesse ajategurit ja arvestuslikke hinnanguid.

Investeerimisprotsess on kvantitatiivse finantsanalüüsi objekt, milles investeerimisprojekti käsitletakse rahavoona. Investeerimisprotsess rahalisest aspektist ühendab kaks vastandlikku protsessi - tootmis- või muu rajatise loomine, mille jaoks kulutatakse teatud vahendeid (IC) ja järjepidev tulu laekumine (S).

Mõlemad protsessid toimuvad järjestikku või paralleelselt. Investeeringutasuvus võib alata enne investeerimisprotsessi lõppu. Summade suurusest suuremat rolli mängib ajafaktor, kulude IC ja tulude S jaotus ajas, eriti pikaajaliste operatsioonide ja inflatsiooni tingimustes.

Arvestusperioodi ehk arvutushorisondi kestus vastab objekti loomise, käitamise või kindlaksmääratud kasuminäitajate saavutamise kestusele või muudele investori nõudmistele.

Soovitatav on võrrelda erinevaid investeerimisprojekte ja valida neist parim, kasutades järgmisi näitajaid:

NPV - nüüdispuhasväärtus kui praeguste tuluvoogude ja kulude vahe;

PI - tasuvusindeks kui vähenenud tuluvoogude ja kulude suhe;

IRR – tulumäär ehk sisemine tulumäär, mille all mõistetakse arvutatud tulumäära, mille juures NPV = 0;

CC on kapitali hind;

PP on tasuvusaeg, indikaator, mis iseloomustab perioodi kestust, mille jooksul praeguse puhastulu summa võrdub investeeringu summaga;

ARR on investeeringu efektiivsuse koefitsient kui raamatupidamisliku kasumi ja keskmise investeeringu suhe.

Kinnisvara hindamise metoodika. Kinnisvara hindamismeetodite tunnused.

Kinnisvara hindamine on metoodiliselt põhinev ekspertarvamus vara väärtuse ja selle määramise protsessi kohta.

Kinnisvara hindamise põhimõte– peamised majanduslikud tegurid, mis määravad selle maksumuse.

Kinnisvara hindamise praktikas kasutatakse järgmisi põhimõtteid - pakkumine ja nõudlus, muutus, konkurents, vastavus, piirtootlikkus, asendus, ootus, kõrgeim ja parim kasutus, panus, tasakaal ja muud.

Kinnisvara hindamise protseduur– võtete kogum, mis tagab andmete kogumise ja analüüsimise, vara väärtuse arvutamise ja hindamistulemuste fikseerimise protsessi.

Hindamisstandardite kohaselt on kolm üldtunnustatud lähenemisviisi:

Kulupõhine lähenemine kui objekti väärtuse hindamise meetodite kogum, mis põhineb hinnatud objekti taastamiseks või asendamiseks vajalike kulude määramisel, võttes arvesse selle kulumist;

Võrdlev lähenemine - objekti väärtuse hindamise meetodite kogumina, mis põhineb hinnatava objekti võrdlemisel sarnaste objektidega, mille kohta on olemas teave nendega tehtavate tehingute hindade kohta;

Tulu lähenemine on väärtuse hindamise meetodite kogum, mis põhineb hindamisobjektilt oodatava tulu määramisel.

Hoonete ja rajatiste täieliku asendusmaksumuse hindamise meetodid.

Kulusäästlik lähenemine, milles objekti väärtus on hinnatud selle esialgsel kujul taastamise kulude summana, millest on lahutatud akumuleeritud kulum. Kulude meetodit kasutatakse järgmistel juhtudel:

Uusehituse teostatavusanalüüs.

Parima ja tõhusaima maakasutuse kindlaksmääramine.

Maksumuse (objekti konkurentsivõime) lõplik kinnitamine.

Institutsioonilise ja eriotstarbeliste hoonete (koolid, raudteejaamad, kirikud jne) hindamine, millelt tulu puudub ja mille müüki ei toimu.

Kindlustus.

Maksustamine.

Kulupõhise lähenemisviisi põhivalem:

Turuväärtus = objekti täieliku taastootmise (PVS) või asendamise (PSZ) kulud – hoonete ja rajatiste kogukulum hindamiskuupäeva seisuga + maatüki turuväärtus.

Põhiprintsiibiks, millel hindamisel kulukäsitlus põhineb, on asenduspõhimõte, mis ütleb, et tüüpiline ostja ei maksa objekti eest rohkem, kui läheks maksma maatüki soetamine ja sellele sarnase hoone ehitamine. oma tarbijaomadustes hinnatava objekti suhtes. Objekti ehituskulude suurus ei lange tavaliselt kokku selle väärtusega.

PVA arvutamise meetodid:

Indeksi meetod.

Jooksvad kulud = ajaloolised kulud * praegune ISS/ISS ehitusaastal,

kus ISS on ehitusmaksumuse indeks - jooksva aasta kulude summa ja baasaasta kulude summa suhe.

Kulude arvutamine pindalaühiku (S) või mahu (V) kohta.

Kulud = tüüpilised kulud ühiku kohta. S või V*S(V) * piirkondlik kordaja(kulud on teada ühe piirkonna kohta, aga objekt asub teises).

Komponentideks jagamise meetod.

Kvantitatiivse uuringu meetod. Koostatakse ehituskalkulatsioon. Ehituse maksumus on praegune reprodutseerimise maksumus.

Lõpetamata ehituse hindamise tunnused.

Juhul, kui ehitustoodangu toodeteks on kasutusvalmis hooned ja rajatised, tekib pooleli ehitus. Lõpetamata ehitus hõlmab lõpetamata ehituse ja kasutusse võtmata hoonete ja rajatiste maksumust, paigaldatud ja sisseehitatud seadmete maksumust, seadmete paigalduse maksumust ja muid kliendi poolt tasutud, kuid kasutusele võtmata kulusid. Lõpetamata ehituse hindamisel on oma eripärad. Erihoonete ja -rajatiste puhul kasutatakse Rahvusassamblee hinnangul hindamisel kulupõhist lähenemisviisi; universaalsete ruumiplaneerimis- ja disainilahendustega hoonete jaoks – kulutõhusad ja tulusad lähenemisviisid. Võrdlev lähenemisviis on piiratud kasutusega, kuna korrigeerimistegurite arvutamine on keeruline. SS hindamisprotsessi etapid: SS objektiga tutvumine dokumentide abil; objekti ülevaatus, mõõtmised, info kogumine, info analüüs, edaspidise kasutuse selgitamine, lähenemiste ja hindamismeetodite valik, hindamise läbiviimine, tulemuste korrigeerimine, lõppmaksumuse väljaselgitamine. Tuleb märkida, et kulumeetodi kasutamisel arvutatakse välja nn kättesaadavuse tegurid, millega korrigeeritakse kogu asenduskulu (või täielik asenduskulu). Järgmisena arvutatakse PS-objekti viimistletud elementide igat tüüpi kulumine, sealhulgas väline kulumine.

Hüpoteeklaenuinvesteeringute analüüsi tehnikad ja nende kasutamine kinnisvara hindamisel.

Kuna enamik tulusaid kinnisvara ostetakse laenatud vahenditega, tuleb arvestada kinnisvara finantseerimise iseärasustega, see viiakse läbi hüpoteeklaenu-investeeringu analüüsi meetodil, mis hõlmab teise isiku kaasamist investeerimisprotsessi. - laenuandja.

Investorid saavad hüpoteeklaenuga soetatud varadest teatud hüvesid, juhtudel, kui selliselt varalt saadava aastase rahalise kasu määr ületab laenuintressi, on soodne finantsvõimendus, s.o. investor teenib raha laenude võtmisega.

Laenuga ostetud kinnisvara puhul saab üldjuhul intressi arvutada laenuandja ja investori eeldatavate tulumäärade kaalutud keskmisena, s.o. üldine kapitalisatsioonimäär peab vastama nii panga kui ka investori nõuetele.

Panga nõuded hõlmavad: teatud tasemel kasumi saamist, laenu väljastamise riski arvestamist ja võrdsete perioodiliste maksete saamist, sh intressimakseid ja põhivõla tagasimaksmist.

Investori nõuded hõlmavad: hoidmisperioodi jooksul investeeritud kapitalilt tootluse saamist summas, mis õigustab antud riskitasemega investeeringuid ja algselt investeeritud vahendite hüvitamist.

Laenatud vahendite kapitalisatsioonimäär Skz- hüpoteegi püsiv.

SKZS = iga-aastased laenumaksed / laenu suurus

SKZS – hüpoteegi konstant on intressimäära ja vastava uppumisfondi suhte summa.

SKSS-i omavahendite kapitalisatsioonimäär arvutatakse investori sissetulekute alusel pärast võlateenindusmakseid ja amortisatsioonitasusid, kuid enne makse, kasutades valemit:

SCC = maksueelne rahavoog / omakapitali maksumus

Kogu kapitalisatsiooni määr arvutatakse investori omavahendite hüpoteegi konstandi ja kapitalisatsioonimäära kaalutud keskmisena (investeerimisgrupi meetod):

SKo = SKzs * K + SKss * (1-K),

Kus TO– laenuraha osakaal objekti ostuhinnas.

SKzs– määratakse sarnaste objektide finantseerimistehingute keskmiste turutingimuste alusel. SCSS arvutatakse võrreldavate objektide teabe põhjal.

Hüpoteeklaenuinvesteeringute analüüs on jääktehnika. Kinnisvara müügiperioodi saab jagada kolme etappi: omandamine, kasutamine, likvideerimine. Igaühe neist saab investor jääktulu.

Omandiperioodi jooksul saavad investorid pärast võlausaldajatega arveldusi kinnisasja kasutamisest jääktulu ning kinnisvara edasimüümisel tulevikus saab kapitali omanik raha müügihinnast.

Laenuga ostetud kinnisvara maksumus määratakse valemiga (traditsioonilise hüpoteeklaenu-investeeringu analüüsi tehnika meetod):

P = Ra + Pb + ZS, Kus

R– kinnisvara hetkeväärtus;

Ra– kinnisvara omamise perioodi tuluvoo hetkeväärtus;

RB– vara praegune edasimüügiväärtus (tagastamine) tulevikus;

ZS– laenatud rahasumma.

Kinnisvara hindamise teooria ja praktika. Kinnisvara hindamise põhimõtted.

Kinnisvara hindamine on üks hindamistegevuse valdkondi.

Hindamistegevused– vastavalt Vene Föderatsiooni 29. juuli 1998. aasta seadusele “Hindamistegevuse kohta” nr 135-FZ. See on tegevus, mille eesmärk on anda hinnang objektide turu- või muule väärtusele.

Kinnisvara hindamise peamised eesmärgid– kajastamine aruandluses, ost-müük, vahetus; konkursside, oksjonite, tehingute korraldamine; rent, rendiõigus, liising; pant; jagamine, pärimine, annetamine; kindlustus; maksude, lõivude, lõivude arvutamine; erastamine; konfiskeerimine; natsionaliseerimine; likvideerimine; omandivaidluste lahendamine; omandiõiguse üleminek; varaline sissemakse põhikapitali; omandiõiguse osa kindlaksmääramine; üleminek usaldushaldusse; investeeringute disain; äriline kontsessioon; kahju hüvitamine; ladustamine; abielulepingu koostamine.

Hindamisobjektiks on kinnisvara. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 130 kohaselt hõlmab kinnisvara maatükke, maa-aluseid maatükke, isoleeritud veekogusid ja kõike, mis on maaga seotud, s.o. esemed, mille teisaldamine nende otstarvet ebaproportsionaalselt kahjustamata on võimatu, sealhulgas metsad, mitmeaastased istutused, hooned, rajatised ja muu vara.

Hindamisobjektid– hindamisteenuste osutamise lepingu pooled:

Ühelt poolt on hindajad juriidilised isikud ja eraettevõtjad, kellel on atesteerimistegevuse tegevusluba;

Teisest küljest on kliendid, teenuste tarbijad - juriidilised ja eraisikud.

Hindaja sõltumatus– Hindamistegevuse seaduse artikkel 16.

Hindajate eetikakoodeks.

Hindaja õigused ja kohustused Hindamistegevuse seaduse artikkel 14 ja artikkel 15.

Kinnisvara hindamise teema– see on kinnisvaraobjekti ühe väärtuse määramine (turg, investeering, likvideerimine, kindlustus, tagatis, maksustatav jne)

Hindamise põhimõtted.

Maailmapraktikas on kinnisvaraturu osalised välja töötanud ühtse kogumi põhilisi hindamisreegleid või -põhimõtteid, mis on koondatud 4 rühma:

1. Põhimõtted, mis põhinevad kasutaja arusaamadel:

A) Kasulikkus– kinnisvara võime rahuldada kasutaja vajadusi antud kohas ja aja jooksul. Kinnisvara omab väärtust vaid siis, kui see on kasulik mõnele potentsiaalsele omanikule ja seda võib vaja minna teatud majandusliku funktsiooni elluviimiseks.

b) Asendamine. Ratsionaalne ostja ei maksa kinnisvara eest rohkem kui teise samaväärse kinnisvara soetamise kulu.

V) Ootus. Turuväärtus võrdub kinnisvara tulevase tulu või tulu nüüdisväärtusega tüüpiliste ostjate ja müüjate vaatenurgast.

2. Maa, hoonete ja rajatistega seotud põhimõtted:

A) Jääktootlikkus mõõdetakse maale omistatud puhastuluna pärast tööjõu-, kapitali- ja ettevõtluskulude tasumist.

b) Panus või piirtootlikkus. Mis tahes tootmisteguri või kinnisvarakomponendi väärtus sõltub selle teguri või komponendi täpsest osast kinnisvara koguväärtuses.

V) Muutuvad proportsioonid(kasvavad ja vähenevad sissetulekud) Kinnisvara saavutab maksimaalse tootlikkuse ehk parima kasutuse siis, kui tootmistegurid (maa, tööjõud, kapital ja majandamine) on omavahel tasakaalus. Seda nimetatakse ka tasakaalu printsiibiks või tulemuste suurendamise või vähendamise põhimõtteks.

G) Saldo (proportsionaalsus)– igasugune maakasutusviis vastab erinevate tootmistegurite optimaalsetele summadele, mille koosmõjul saavutatakse maa maksimaalne väärtus.

d) Majanduslik väärtus on maa hulk, mis on vajalik optimaalse maakasutuse mastaabi saavutamiseks vastavalt turutingimustele antud asukohas.

e) Majandusjaotus tekib siis, kui huvid kinnisvara vastu saab jagada kaheks või enamaks omandihuviks, suurendades seeläbi vara üldist väärtust.

3. Turukeskkonnaga seotud põhimõtted:

A) Sõltuvus– konkreetse kinnisvara väärtus on allutatud mõjule ja ise mõjutab teiste objektide olemust ja väärtust selle asukoha piirkonnas. Asukoht on üks olulisemaid kinnisvara väärtust mõjutavaid tegureid.

b) Pakkumine ja nõudlus. Kinnisvara turuväärtuse määrab pakkumise ja nõudluse suhe hindamispäeval.

V) Muudatused. Nõudluse ja pakkumise jõud on dünaamilised ja loovad pidevalt uusi kinnisvarakeskkondi, põhjustades hindade ja väärtuste kõikumist.

G) Võistlus. Hinnad hoitakse samal tasemel ning turuväärtus kujuneb pideva konkurentsi ning ostjate, müüjate, töövõtjate ja teiste turuosaliste vahelise suhtluse kaudu.

d) Kirjavahetus (järjepidevus). Kinnisvara saavutab oma maksimaalse väärtuse, kui see asub füüsiliselt, majanduslikult ja sotsiaalselt homogeenses keskkonnas või ühistu ja harmoonilise maakasutuse keskkonnas.

4 . Kõrgeima ja parima kasutamise põhimõte.

Turuhindamise eesmärgil tuleb kinnisvara hinnata selle parimal kasutusviisil, mis on võimalik, seaduslik kasutus, mis annab kinnisvara väärtuse hindamise hetkel kõrgeima väärtuse.

Finantsjuhtimine lähtub järgmistest mõistetest: ajafaktori ja rahaliste ressursside ajaväärtuse arvestamine, rahavood, äri- ja finantsriski arvestamine eeldatava tulu arvutamisel, kapitali hind, efektiivne turg jne. kinnisvarasse investeerimine on seotud erinevate teguritega: oma ettevõtte finantsseisundi ja investeeringu otstarbekuse hindamine, projektist saadava tulevase tulu hindamine, saadaolevate projektide paljusus, piiratud rahalised vahendid erinevate finantseerimisallikate poolt jne.

Kapitali investeerimise, eelkõige kinnisvara ja maa omandamise otsuste tegemine on üks finantsjuhtimise valdkondi. Kinnisvarasse investeerimise iseärasused ja kinnisvara kui investeerimisvara hindamise meetodid on seotud kinnisvaraobjekti enda omadustega, kinnisvarasse investeerimise riskidega ning kinnisvarasse investeerimise instrumentidega.

Investeerimisotsuste langetamine põhineb erinevate formaliseeritud ja mitteformaalsete meetodite kasutamisel. Investeerimisprojektide väljatöötamise ja elluviimise turutingimused toovad kaasa põhimõttelisi muudatusi efektiivsuse arvutamises ja hindamismetoodikas. Kinnisvarainvesteeringute tulemuslikkuse hindamise metoodika põhineb kodumaiste spetsialistide arengutel, mis omakorda põhineb maailmas laialdaselt kasutataval UNIDO (United Nations Industrial Development Organization) investeerimisprojektide tulemuslikkuse hindamise metoodikal. harjutada.

Tõhususe hindamise metoodilised soovitused sisaldavad erinevatel juhtimistasanditel kasutatavate näitajate, kriteeriumide ja meetodite süsteemi investeerimisprojektide tulemuslikkuse hindamiseks nende arendamise ja rakendamise protsessis.

Toodete, ressursside ja fondide liikumise modelleerimine;

Võttes arvesse turuanalüüsi tulemusi, ettevõtte finantsseisundit, usalduse määra projektijuhtide vastu, projekti mõju keskkonnale;

Mõju kindlaksmääramine tulevaste investeeringute ja tulevaste rahalaekumiste võrdlemise teel, säilitades samal ajal nõutava kapitali tootluse;

Eelseisvate kulude ja tulude viimine erinevatel aegadel nende majandusliku väärtuse mõttes võrreldavuse tingimustele algperioodil;

Võttes arvesse inflatsiooni, maksete viivitusi ja muid kasutatud vahendite väärtust mõjutavaid tegureid;

võttes arvesse projekti elluviimisega kaasnevat ebakindlust ja riske.

Peamine ülesanne investeerimisprotsessi modelleerimisel, et hinnata selle tõhusust, taandub selle rakendamisel oodatava tuluvoo kirjeldamisele.

Projekti elluviimisel eraldatud kolm peamist tegevust:

Operatsioonituba (tootmine);

Investeeringud;

Rahaline.

Tootmistegevuse rahavoog on toodete (teenuste) müügitulu ilma käibemaksuta ja nende toodete valmistamise kulude vahe ilma amortisatsioonita. Amortisatsioonikulu kujutab endast arvutuskulusid, arvutatakse kehtestatud amortisatsiooninormide järgi ja loetakse kuluks kasumi määramisel. Tegelikkuses jääb kogunenud amortisatsioonikulu ettevõtte kontole ja on sisemine finantseerimisallikas. Seetõttu sisaldab äritegevuse rahavoog puhastulu ja kulumit.

Investeerimistegevuse rahavoog sisaldab ettevõtte varade müügist saadud tulu, millest on maha arvatud maksed äsja soetatud varade eest. Varade soetamise kulud järgmistel tegevusperioodidel tuleb arvutada põhivara liikide lõikes ja immateriaalse põhivara puhul inflatsiooni arvesse võttes. Finantseerimistegevuse rahavoogudes on arvesse võetud ettevõtte omanike hoiused, omakapital, pika- ja lühiajalised laenud, hoiuste intressid, millest on maha arvatud laenu tagasimaksete ja dividendide summad.

Investeerimisprotsessi iga tegevuse rahavoo suurus on vastava perioodi likvideerimisvahendite jääk. Sel juhul on kogu rahavoog arveldusperioodi lõpus võrdne eelmise perioodi rahavoogude summaga jooksva perioodi likvideerimisvahendite jäägiga.

Ettevõte ei saa tegutseda ilma kapitalita. Omakapitali ja laenatud (laenatud) kapitali piisavaks koguseks võib pidada selliseks, et kogu rahavoog ettevõtte kõikidel tegevusperioodidel on positiivne. Negatiivse väärtuse olemasolu mis tahes ajaperioodil tähendab, et ettevõte ei suuda oma kulusid katta.

Seega on investeerimisprojekti vastuvõtmise vajalikuks kriteeriumiks akumuleeritud reaalraha positiivne saldo igal ajavahemikul, mil ettevõte teeb kulutusi või saab tulu. Negatiivne saldo viitab vajadusele kaasata täiendavaid oma- või laenatud vahendeid.

kontseptsioon" investeerimisprojekt„hõlmab üritust, tegevust konkreetse eesmärgi (tulemuste) saavutamiseks, aga ka selle tegevuse elluviimise korraldus-, arveldus- ja finantsdokumentide süsteemi.

Investeerimisprojekt– see on nii tehniline sündmus (seadmete ja tehnoloogilise protsessi täiustamine, rajatise kaasajastamine, organisatsioonilised ja tehnilised meetmed tootmise parandamiseks, juhtimisotsused) kui ka raha liikumine (investeeringud täna ja tulud tulevikus).

Investeerimisprojektide atraktiivsuse analüüs põhineb kavandatavate investeeringute mahu (IK) ja tulevaste rahalaekumiste (S) hindamisel ja võrdlusel.

Kuna sularaha on ajutise väärtusega, on vaja lahendada rahavoo elementide võrreldavuse probleem. Võrreldavuse probleemile võib läheneda erinevalt, olenevalt olemasolevatest objektiivsetest ja subjektiivsetest tingimustest: investeeringute ja tulude suurusest, inflatsioonimäärast, prognoosihorisondist, analüütiku oskuste tasemest ja analüüsi eesmärgist.

Investeerimistegevuse atraktiivsuse hindamisel kasutatavad meetodid võib jagada kahte rühma: diskonteeritud hindamiste alusel, s.o. võttes arvesse ajategurit ja arvestuslikke hinnanguid.

Investeerimisprotsess on kvantitatiivse finantsanalüüsi objekt, milles investeerimisprojekti käsitletakse rahavoona. Investeerimisprotsess rahalisest aspektist ühendab kaks vastandlikku protsessi - tootmis- või muu rajatise loomine, mille jaoks kulutatakse teatud vahendeid (IC) ja järjepidev tulu laekumine (S).

Mõlemad protsessid toimuvad järjestikku või paralleelselt. Investeeringutasuvus võib alata enne investeerimisprotsessi lõppu. Summade suurusest suuremat rolli mängib ajafaktor, kulude IC ja tulude S jaotus ajas, eriti pikaajaliste operatsioonide ja inflatsiooni tingimustes.

Arvestusperioodi ehk arvutushorisondi kestus vastab objekti loomise, käitamise või kindlaksmääratud kasuminäitajate saavutamise kestusele või muudele investori nõuetele.

Soovitatav on võrrelda erinevaid investeerimisprojekte ja valida neist parim, kasutades järgmisi näitajaid:

NPV - nüüdispuhasväärtus kui praeguste tuluvoogude ja kulude vahe;

PI - tasuvusindeks kui vähenenud tuluvoogude ja kulude suhe;

IRR – tulumäär ehk sisemine tulumäär, mille all mõistetakse arvutatud tulumäära, mille juures NPV = 0;

CC on kapitali hind;

PP on tasuvusaeg, indikaator, mis iseloomustab perioodi kestust, mille jooksul praeguse puhastulu summa võrdub investeeringu summaga;

ARR on investeeringu efektiivsuse koefitsient kui raamatupidamisliku kasumi ja keskmise investeeringu suhe.

SRÜ HARIDUS- JA TEADUSMINISTEERIUM

RAHVUSVAHELINE HINDAMISE JA KONSULTATSIOONI AKADEEMIA

Kursuse töö

Distsipliin: "Kinnisvara hindamine"

Hüpoteeklaenuinvesteeringute analüüs ja laenuliigid

Moskva 2008

Sissejuhatus

Peatükk 1. Hüpoteeklaenuinvesteeringute analüüs. Lähenemisviisid selle rakendamisele

1.1. Traditsiooniline lähenemine

1.2. Hüpoteeklaenuinvesteeringute analüüs tulu kapitalisatsiooni põhjal

Peatükk 2. Üldkapitalisatsioonikordaja määramise meetodid hüpoteeklaenuinvesteeringute analüüsi raames

2.1. Ellwoodi hüpoteegi- ja investeerimistehnika

2.2 Investeerimisgrupi meetod

2.3. Otsene suurtähtede kasutamise meetod

Peatükk 3. Näide hüpoteeklaenuinvesteeringute analüüsi kasutamisest kinnisvara hindamisel. Krediit ja selle liigid

3.1. Krediit ja selle liigid

3.2. Näide hüpoteeklaenuinvesteeringute analüüsi kasutamisest kinnisvara hindamisel

Järeldus

Kirjandus

Sissejuhatus

Sõna "kinnisvara" moodustati vene keeles kolmest sõnast: "kinnisasi", "kinnisvara" ("kinnisvara"), "kinnisvara". Seega sisaldab venekeelne sõna “kinnisvara” järgmisi tunnuseid: liikumatus, kellelegi kuulumine, omandiõigusega kuulumine. Mõiste “kinnisvara” on lahutamatu teisest mõistest – “vara”.

Omand – vara kogum, s.o. rahaliselt hinnatavad õigussuhted, milles see isik (üksik- või juriidiline) asub.

Ükskõik millisele füüsilisele või juriidilisele isikule kuuluv vara jaguneb sisu järgi järgmisteks osadeks:

· vara: isikule omandiõiguse või muu varalise õiguse alusel kuuluvate asjade kogum; õiguste kogum teiste tegudele (näiteks võlavara);

· passiivne: asjade kogum, mis kuulub teistele isikutele, kuid on ajutiselt antud isiku valduses; antud isikul lasuvate kohustuste kogum.

Ajalooliselt on vara alates Rooma õiguse aegadest jagatud vallas- ja kinnisvaraks.

Vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 130 kohaselt on kinnisasjad (kinnisvara, kinnisvara) maatükid, maa-alused krundid, isoleeritud veekogud ja kõik, mis on maaga kindlalt seotud, see tähendab esemeid, mille liikumine kahjustamata ebaproportsionaalset kahju. nende eesmärk on võimatu, sealhulgas metsad, mitmeaastased istutused, hooned, rajatised.

Kinnisvara hulka kuuluvad ka õhusõidukid ja merelaevad, siseveelaevad ning riiklikult registreeritud kosmoseobjektid. Seadus võib muu vara liigitada kinnisasjaks.»

Vene Föderatsiooni linnaplaneerimise seadustiku kohaselt on kinnisvaraobjektid objektid, millega seoses teostatakse linnaplaneerimistegevust. Linnaplaneerimisalane tegevus on territooriumide, sh linnade ja teiste asumite arendamiseks tehtav tegevus, mida teostatakse territooriumi planeerimise, linnaplaneerimise, territooriumi planeerimise, arhitektuurse ja ehitusliku projekteerimise, ehitamise, kapitaalremondi, kapitaalehitusprojektide rekonstrueerimise vormis.

Lisaks kajastatakse ettevõtet tervikuna kinnisvarana kui äritegevuseks kasutatavat kinnisvarakompleksi.

Väliskirjanduses on jaotus mõistete “kinnisvara” ja “kinnisvara” vahel. Veelgi enam, esimene moodustab kinnisvara mõiste materiaalse, füüsiliselt käegakatsutava olemuse ja teine ​​tähistab selle mõiste juriidilist olemust kui kõigi selle asjaga seotud üksuste omandiõiguste kogumit (paketti).

Parendused on inimkätega tehtud asjad, mis nõuavad tööjõu ja ressursside kulutamist. Samas on aktsepteeritud, et parendust ennast ei saa käsitleda kinnistuna maatükist eraldiseisva objektina, kuna see jääb kinnisasjaks ja täidab oma otstarvet ainult siis, kui see on maaga kindlalt seotud.

Õiguslik olemus koosneb: omandiõigusest, majandusjuhtimisõigusest, operatiivjuhtimise õigusest, eluaegsest päriva valduse õigusest, alalise kasutusõiguse, hüpoteeki, servituudi, samuti muudest õigustest seaduses sätestatud juhtudel. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik ja muud seadused.

Koormised (piirangud) - seadusega või volitatud organite poolt seadusega ettenähtud viisil kehtestatud tingimuste, keeldude olemasolu, mis piiravad õiguse valdajat omandiõiguse või muude asjaõiguste teostamisel konkreetsele kinnisvaraobjektile (servituut, hüpoteek, usaldus) vara haldamine, rentimine, arestimine ja muud).

Mõiste "kinnisvara" struktuur

· kinnistu otsene, tugev seos maaga; vara ei saa teisaldada maatükilt ära ilma selle sihtotstarvet oluliselt kahjustamata;

· kinnisvara kuulub finantsvarade kategooriasse;

· kinnisvaratehinguid teostatakse kinnisvaraturul - finantsturu konkreetne segment (sektor);

· kinnisvaraturg - kapitaliinvesteeringute sfäär (investeerimissfäär), samuti finantsturu osaliste majandussuhete süsteem kinnisvaratehingute osas;

· kinnisvara ost-müük on seotud tulu tootva kapitali või väärtuse liikumisega;

· kinnisvara ostmine tähendab sellesse kinnisvarasse kapitali investeerimist, mis toob selle omanikule tulu nii selle ekspluateerimisel või rentimisel kui ka pärast selle kõrgema hinnaga edasimüümist (kahjuks on ebastabiilses majanduses kõige suurem osakaal spekulatiivsetel kinnisvaratehingutel) omanikule tulu toomine just vara soetamise ja müügi hinna vahe pealt);

· kinnisvara kui finantskategooria eripära ja kõrge maksumuse tõttu seab riik kinnisvaratehingute seaduslikkuse järgimisele kõrgeid nõudmisi, mistõttu peavad peaaegu kõik kinnisvaraturu tehingud läbima riikliku registreerimise;

· nõudlus kinnisvara järele ei ole omavahel asendatav, mistõttu isegi siis, kui pakkumine ületab nõudlust, jääb see (nõudlus) sageli rahuldamata;

· nõudluse suuruse kinnisvara järele määravad geograafilised ja ajaloolised tegurid, samuti kinnisvara asukoha piirkonna infrastruktuuri olukord.

Tuleb märkida, et kinnisvara põhielement või atribuut on maa. Tulenevalt finants- ja ka kõikide muude turgude kõigi objektide hindade kõrgest dünaamikast ning enam-vähem tõhusa kinnisvaraobjektide infobaasi puudumisest ei saa kinnisvaraturg eksisteerida ilma investeeringute hindamiseta. selle objektid.

Kinnisvara hindamisel viitab ennekõike kinnisvara ja kinnisvara enda omandiõiguse hindamisele. Siin on vaja eraldada kaks mõistet – hind ja vara väärtus

1. Kinnisvaraobjekti turuhind on lepinguhind, kinnisvaraobjekti konkreetse ostu-müügitehingu hind. Vara hind peegeldab juba teostatud fakti, tehingut.

2. Vara väärtusel on erinevad vormid või ilmingud. Keskendume kõige asjakohasemale – kinnisvara turuväärtusele.

Kinnisvara turuväärtus on hetkel kõige tõenäolisem hind, mida on võimalik vara müügist turul saada.

Kinnisvara turuväärtus võib olla suurem, väiksem või võrdne selle turuhinnaga. Lisaks tehakse vahet kinnisvara väljavahetamise kulul, vara taastootmise kulul, kinnisvara investeerimisväärtusel või investeerimispotentsiaalil jne.

Peaaegu kõik kinnisvara ostutehingud tehakse hüpoteeklaenu ehk kinnisvara tagatisel laenuga. Sellistel tingimustel määratakse kinnisvara väärtus hüpoteeklaenu, kinnisvara kasutamisest saadava tulu nüüdisväärtuse ja kinnisvara edasimüügist saadud tulu summana.

Üldjuhul toimub hüpoteeklaenuga koormatud või soetatud kinnisvara väärtuse hindamine hüpoteeklaenu investeerimisanalüüsi abil.

Hüpoteeklaenu investeeringute analüüsi tehnika on tulu teeniva kinnisvara (kinnisvara) väärtuse hindamise tehnika, mis põhineb hüpoteegivõla põhisumma liitmisel tulevaste rahalaekumiste ja vara edasimüügist saadava tulu diskonteeritud nüüdisväärtusega.

Peatükk 1. Hüpoteeklaenuinvesteeringute analüüs. Lähenemisviisid selle rakendamisele

1.1 Traditsiooniline lähenemine

Hüpoteeklaenu-kapitali mudelid määravad kinnisvara tegeliku väärtuse omakapitali ja võõrkapitali suhte alusel. Hüpoteegi-kapitali analüüs ehk kapitalistruktuuri analüüs on analüütiline tööriist, mis võib paljudel juhtudel hõlbustada hindamisprotsessi. Teoreetiliselt on tõestatud, et laenukapitalil on kinnisvara väärtuse määramisel suur roll.

Peaaegu kõik kinnisvarainvesteeringute tehingud tehakse hüpoteeklaenu kasutades. Hüpoteeklaenu kasutades saavad investorid finantsvõimenduse, mis võimaldab neil suurendada jooksvat tulu, saada rohkem kasu kinnisvara kallinemisest, pakkuda varade suuremat hajutamist ning suurendada intresside ja amortisatsiooni mahaarvamisi maksustamise eesmärgil. Hüpoteeklaenuandjad saavad laenu tagatiseks mõistlikult tagatud sissetulekusumma. Neil on võlakohustuste rikkumise korral esmanõudeõigus laenusaaja tegevustulule ja tema varadele. Hüpoteeklaenuinvesteeringute analüüs on jääktehnika. Aktsiainvestorid maksavad esialgsete kulude jäägi.

Ülejäänud osa puhaskasutamisest ja edasimüügihinnast saavad nad pärast kõigi maksete tegemist võlausaldajatele nii praeguse kasutuse ajal kui ka pärast vara edasimüümist.

Kinnisvara omandiõiguse realiseerimise perioodi võib jagada kolme etappi, millest igaühes saavad kapitaliinvestorid jääktulu:

1. vara soetamine - investor teeb kohustusliku sularahamakse, mille suurus on võrdne ülejäänud hinnaga pärast sellest lahutatud hüpoteeklaen, mis muutub võlaks;

2. vara kasutamine - investorid saavad pärast kohustuslike võlateenindusmaksete mahaarvamist vara kasutamisest puhastulu;

3. likvideerimine - vara edasimüümisel saab kapitali omanik peale hüpoteeklaenu jäägi tagasimaksmist müügihinnast raha.

Hüpoteeklaenuinvesteeringute analüüsi tegemiseks on kaks lähenemisviisi:

1. Traditsiooniline - hüpoteeklaenu investeerimisanalüüsi traditsioonilise mudeli eeldus on, et kinnisvara koguväärtus võrdub omakapitali osaluse nüüdisväärtuse ja võõrkapitali intressi nüüdisväärtuse summaga. Aktsiaintressi väärtus määratakse maksueelse rahavoo diskonteerimisega, diskontomäärana aga turu keskmisena määratletud omakapitali tootluse määra.

2. Hüpoteeklaenuinvesteeringute analüüsi mudelid, mis põhinevad kinnisvara kasutamisest saadava tulu kapitaliseerimisel. Selle grupi hüpoteeklaenuinvesteeringute analüüsi kõige levinum lähenemisviis on Ellwoodi valemi abil määrata üldine kapitalisatsioonikordaja. Lisaks kasutatakse investeerimisgrupi meetodit ja otsekapitaliseerimise meetodit.

Traditsiooniline hüpoteeklaenude analüüsi tehnika on vara väärtuse hindamise meetod, mis põhineb tagasiostukapitali, sealhulgas hüpoteeklaenude ja omakapitali investeeringute kogusumma määramisel. Selle meetodi kohaselt arvutatakse kinnisvara väärtus, lisades hüpoteegi põhisummale investori oodatavate rahalaekumiste ja edasimüügitulu nüüdisväärtuse. Seega on hinnanguline nii kogu prognoositav puhas äritulu kui ka vara edasimüügist saadava tulu summa.

Traditsiooniline tehnika eeldab, et investor peab saama prognoositud rahavoogude ja ka edasimüügist saadava tulu. Need kaks elementi annavad hinnangulise omakapitali hetkeväärtuse. Algne laenujääk (olgu see siis uus laen või üle antud võlg) lisatakse seejärel omakapitali väärtusele, et määrata kindlaks turuhinnatud väärtus. Kui uus laen antakse praegustel turutingimustel ja lõplik omakapitali tootlus vastab hetke turunõuetele, on tulemuseks kinnisvara hinnanguline turuväärtus. See meetod ei võta arvesse maksumõjusid.

Traditsioonilise tehnika aluseks on põhimõte, et hinnatud tulu koguneb nii investoritele kui ka võlausaldajatele.

Võlausaldajate ja investorite tulude kombineeritud nüüdisväärtus moodustab lunastuskapitali maksimumsumma; seega on see hind, mis tuleb kinnisvara eest maksta. See meetod parandab omakapitali rahavoogude hindamise meetodit, kuna see võtab arvesse edasimüügitulusid. Viimane sisaldab vara väärtuse suurenemise (või languse) suurust ja investori edasimüügil saadud hüpoteegi amortisatsiooni.

Nii hüpoteeklaenuandjate kui ka investorite saadav tulu peaks sisaldama nii investeeringutasuvust kui ka investeeringutasuvust.

Mis puutub hüpoteeklaenu, siis sellelt saadav jooksev tulu kujutab endast võlateenindust. Iseamortiseerivad hüpoteegid näevad ette intressi (laenu põhisumma tulu) ja amortisatsiooni (hüpoteegi põhisumma tagasimaksmise) üheaegse maksmise kindlaksmääratud perioodi jooksul. Põhiosa jääk mis tahes ajahetkel on võrdne kõigi laenu täieliku amortisatsioonini jäänud maksete nüüdisväärtusega, diskonteerituna hüpoteegi nominaalse intressimääraga. Hüpoteegid makstakse sageli ära enne, kui kogu amortisatsiooniperiood on lõppenud. Sel juhul tasutakse hüpoteegi jääk ühekordse sularahamaksena, kõrvaldades seeläbi võla. Võlakohustuse nimiväärtus võrdub perioodiliste sularahamaksete nüüdisväärtuse ja laenu tagasimaksmisel ühekordse rahalise makse nüüdisväärtusega, diskonteerituna hüpoteegi nominaalintressimääraga.

Aktsiainvesteeringu nüüdisväärtus võrdub tuluvoo ja likvideerimisest (edasimüügist) saadava tulu summaga, diskonteerituna omakapitali tulumääraga. Teatud hüpoteegitingimustel on aktsiahind põhjendatud nii rahavoogude kui ka edasimüügituludega, mida investorid ootavad. Seetõttu on omakapitali hetkeväärtus võrdne raha laekumise nüüdisväärtuse ja edasimüügist saadud tulu nüüdisväärtuse summaga, diskonteerituna omakapitali lõpliku tootluse määraga, võttes arvesse kaasnevaid riske. Seega võetakse arvesse investorite saadavate hüvede suurust ja ajastust.

Vara väärtus või selle hind arvutatakse valemiga (1):

Hind = omakapitali maksumus + hüpoteeklaen , (1)

Omakapitali maksumus on määratletud kahe elemendi summana: raha laekumine ja edasimüügist saadav tulu. Mõlemad elemendid diskonteeritakse sobiva tulumääraga ja nende nüüdisväärtused arvutatakse nüüdisväärtustegurite abil.

Kui prognoositavad sularahalaekumised on eeldatavasti ühtsed, korrutatakse nende aastasumma annuiteediteguriga. Tagastamis- või edasimüügitulu hinnatakse praeguse ühikuväärtuse teguri abil, kuna tulu saadakse ühekordse summana.

Omakapitali maksumuse (investeeringu aktsiakapitali) arvutamise valem, võttes arvesse ülaltoodud valemit (2), on järgmisel kujul:

Omakapitali maksumus = PWAF * (CF) + PWF * (PS) , (2)

kus PWAF on annuiteedi hetkeväärtuse tegur omakapitali tootluse määraga,

CF - sularaha laekumised,

PS - edasimüügist saadav tulu.

Vara väärtuse hindamiseks tuleb omakapitali väärtusele lisada jooksev hüpoteegi jääk. Nii hinnatakse kogu sissetulekut. Ülejäänud hüpoteegi jääk on võrdne nõutavate võlateenimaksete nüüdisväärtusega, diskonteerituna hüpoteegi nominaalintressimääraga. Seega on kinnisvara väärtuse (3) hindamise üldvalem järgmine:

V = PWAF * (CF) + PWF * (PS) + MP , (3)

kus V on vara väärtus (esialgne),

PWAF - annuiteedi hetkeväärtuse tegur omakapitali tootluse määraga,

CF - sularaha laekumised,

PWF on aktsiakapitali tootluse määraga tagasipöördumise hetkeväärtuse tegur,

PS - edasimüügist saadav tulu,

MP on hüpoteegi praegune põhijääk.

Kui me sellega nõustume

CF = NOI - DS , (4)

kus NOI on jooksev puhaskasum,

DS - võlateenindus (iga-aastane) ja

PS = RP - OS , (5)

kus RP on kinnisvara edasimüügihind,

OS - hüpoteeklaenu jääk edasimüügil;

siis on valem 3 kujul:

V = PWAF * ( NOI - D.S. ) + PWF * ( R.P. - OS ) + MP , (3*)

Traditsioonilise tehnoloogia kasutamine hõlmab kolmeastmelist arvutust teatud prognoosiperioodi kohta. Prognoosiperiood on ajavahemik, mille jooksul omanik loodab hinnatavat kinnisvara omada.

Tabel 1. Traditsiooniliste hüpoteeklaenuinvesteeringute analüüsimeetodite etapid

Hüpoteegi igakuine tagasimakse arvutatakse ühiku amortisatsiooni sissemakse (iseamortiseeriv hüpoteek) arvutamise valemi (6) alusel:

kus DSm on igakuine võlateenindus,

I - hüpoteeklaenu esialgne summa,

i on laenu aastane intressimäär,

t on tähtaeg (aastad), milleks hüpoteeklaen anti.

Annuiteeditegur (valem 7) kajastab osaku annuiteedi hetkeväärtust antud diskontomääraga:

kus Y on omakapitali tootlus,

Tagastamise hetkeväärtustegur (valem 8) kajastab ühiku jooksvat maksumust perioodi jooksul antud diskontomääraga:

Hüpoteeklaenu jääk võrdsete maksetega määratakse võlateenindusmaksete hetkekuluna järelejäänud amortisatsiooniperioodi jooksul (valem 9):

Vara edasimüügihinna arvutamisel võetakse arvesse vara väärtuse suurenemist või vähenemist aastas (d):

RP = P * (1 + d) T , (10)

kus RP on vara edasimüügihind;

P on vara esialgne maksumus;

d - vara väärtuse kasv (langus) aasta jooksul;

T on vara omandiperiood.

Seega on traditsiooniline hüpoteeklaenuinvesteeringute analüüsi meetod tulupõhise lähenemisviisi raames hindamismeetod. Hüpoteeklaenu investeeringu analüüsi tegemisel peab olema teada kas hüpoteeklaenu põhisumma või hüpoteeklaenu võla suhe. Analüüs peaks sisaldama hinnangulist edasimüügihinda või protsentuaalset väärtuse muutust prognoosiperioodil.

Seda tehnikat saab kasutada juhul, kui investor võtab endale olemasoleva võla või kui kaasatakse uus laen. Seda saab muuta, et võtta arvesse rohkem kui ühte hüpoteeki ja rahavoo muutusi. Kui hind on teada, saab seda tehnikat kasutada omakapitali tootluse määramiseks.

Traditsiooniline hüpoteeklaenuinvesteeringute analüüsi tehnika on paindlik meetod, mis võtab arvesse iga olukorda. Kuid tehtud eelduste tõttu on objektiivselt saadud hinnangud ligikaudsed.

1.2 Hüpoteeklaenuinvesteeringute analüüs tulude kapitalisatsiooni põhjal

Kapitaliseerimismeetod teisendab aastatulu vara väärtuseks, jagades aastatulu sobiva tulumääraga või korrutades selle vastava tulusuhtega.

Vara väärtuse määramine üldise kapitalisatsioonikordaja alusel toimub vastavalt valemile (11):

Kus V- vara väärtus;

NOI- puhas tegevustulu;

k- üldine kapitalisatsioonikordaja.

Üldise kapitalisatsiooni määra määramiseks hüpoteeklaenuinvesteeringute analüüsi raames kasutatakse järgmist:

· Ellwoodi hüpoteegi- ja investeerimistehnoloogia;

· Investeerimisgrupi meetod;

· Otsene suurtähtede kasutamine.

Peatükk 2. Üldkapitalisatsioonikordaja määramise meetodid hüpoteeklaenuinvesteeringute analüüsi raames

2.1 Ellwoodi hüpoteegi- ja investeerimistehnika

Ellwoodi tehnika peamine eelis seisneb selles, et see pakub lühikest hüpoteeklaenu-investeeringu valemit, arvestades teadaolevat hüpoteeklaenu võla suhet ja kinnisvara väärtuse hinnangulist muutust prognoosiperioodi jooksul. Traditsiooniline tehnika on rohkem rakendatav, kui on antud laenusumma dollaris ja edasimüügihind. Ellwoodi tehnikat on lihtsam kasutada, kui koefitsiendid on teada.

Ellwoodi valem (12) kapitalisatsioonikordaja määramiseks on järgmine:

Kus k- üldine tulumäär neto tegevustulu väärtuseks kapitaliseerimisel antud eeldatava väärtuse muutuse korral prognoosiperioodil;

m on hüpoteegi võla suhe (laenu osatähtsus kinnisvara koguväärtuses);

C - Ellwoodi hüpoteegi suhe;

d - kinnisvara väärtuse muutus prognoosiperioodil:

Dep - kulude vähendamine, suurendab kapitalisatsiooni suhet;

Rakendus - väärtuse kasv, kapitalisatsiooni suhe väheneb;

(SFF;Y) - kompensatsioonifondi tegur prognoosiperioodi aktsiakapitali tootlusel;

Δ - sissetulekute muutus;

J - sissetulekute stabiliseerimise koefitsient. J-suhe on alati positiivne, nii et kui sissetulekutes on positiivne muutus, korrigeeritakse üldist kapitalisatsioonikordajat allapoole. Püsiva sissetuleku korral on üldvalemi nimetaja 1, siis on üldine kapitalisatsioonikordaja võrdne: R = Y - m * C - d * (SFF;Y).

Ellwoodi hüpoteegi suhe arvutatakse järgmise valemi abil:

C = Y + P* (SFF;Y) - f , (13)

kus C on Ellwoodi hüpoteegi suhtarv;

Y - omakapitali tootlus;

P - osa jooksvast laenujäägist, mis tasutakse prognoosiperioodil;

(SFF;Y) - kompensatsioonifondi tegur prognoosiperioodi omakapitali tootlusel;

f on aastane hüpoteegi konstant, mis arvutatakse iga-aastaste maksete ja praeguse (mitte algse) võlajäägi alusel.

Prognoosiperioodi eest tasumisele kuuluv osa jooksvast laenujäägist - laenu tagasimakse protsent on määratletud kogu laenuperioodi hüvitisfondi koefitsiendi ja arvestusperioodi hüvitisfondi koefitsiendi suhtena (14):

kus P on laenu tagasimakse protsent;

i - laenu intressimäär;

t on laenu täielik amortisatsiooniperiood;

T on vara omandiperiood.

Hüvitise fondi tegur arvutatakse valemi (15) abil:

kus Y on omakapitali tootlus;

T on vara omandiperiood.

Aastast hüpoteeklaenu konstanti saab arvutada annuiteedina

üksuse amortisatsiooni sissemaksena (16):

kus f on aastane hüpoteegi konstant;

i on laenu intressimäär aastas;

t on laenu täielik amortisatsiooniperiood.

Ellwoodi tehnikat saab kasutada nii uue rahastamise hankimisel kui ka siis, kui ostja võtab enda kanda olemasoleva võla.

Ellwoodi tehnika nõuab samu eeldusi kui traditsiooniline hüpoteeklaenu investeerimistehnika ja seda määratlevad need eeldused samal viisil. Viimased hõlmavad teatud finantseerimistingimusi, edasimüügihinda või hinnangulist väärtuse muutust ning prognoosiperioodi.

Ellwoodi tehnikas on kõige olulisem C-tegur. See on teiste muutujate sünteesi tulemus. Selle hüpoteeklaenu investeeringute analüüsi meetodi kasutajad peavad eelduste valikule suurt tähelepanu pöörama, kuna hinnanguline väärtus määratakse täielikult viimase järgi.

2.2 Investeerimisgrupi meetod

Üldise kapitalisatsiooni määra saab arvutada investeerimisgrupi meetodil. Üldiselt võtab investeerimisgrupi meetod arvesse, kui suur osa väljaostukapitalist pärineb hüpoteeklaenust ja kui suur osa kodukapitalist. See kaalub väljaostukapitali aktsiaid vastavalt intressimäära ja nõutava omakapitali lõpptootluse määraga.

Investeerimisgrupi meetodil saadud kogukapitalisatsioonikordajasse on vaja sisestada kaks muudatusettepanekut nii, et see muutub samaväärseks Ellwoodi üldise kapitalisatsiooni suhtarvuga (enne kinnisvara väärtuse kallinemist või amortisatsiooni). Mõlemad korrigeerimised on seotud laenu amortisatsiooniga.

Muudatus 1 on tunnistada, et hüpoteegi amortisatsioonimakseid tuleb teha iga-aastasest tegevuskasumist. See korrigeerimine vähendab aktsiainvestori jooksvat tulu, seega lisatakse see netoinvesteerimisgrupi meetodil saadud intressimäärale. Laenu põhisumma amortisatsioonimaksed on võrdsed hüpoteegi konstandi ülejäägiga intressimäärast. Täpne summa arvutatakse ülejäägi (hüpoteegi konstant miinus hüpoteegi intressimäär) korrutamisel hüpoteeklaenu võla suhtega.

Muudatus 2 tuleb arvestada tulevase kuupäevaga, mil aktsiainvestor saab hüpoteeklaenu amortisatsioonist kasu. Kui kinnisvara ümber pöörata, saavad aktsiainvestorid edasimüügihinna, millest on maha arvatud tehingukulud ja tasumata võlajääk. Seega realiseerub hüpoteeklaenu vähenemine edasimüügil omakapitali kasvuna. Kuna investor saab selle hüvitise kätte hiljem, tuleks selle efektiivse aastamäära arvutamisel kasutada taastumisfondi tegurit, seejärel lahutatakse see määr netoinvesteerimisgrupi meetodil saadud koefitsiendist. Kodukapitaliinvestorite tegelik kasu sõltub hüpoteeklaenude võla suhtarvust ja prognoositaval perioodil makstava hüpoteegi summast. Aktsiakapitali efektiivse aastatootluse arvutamisel kasutatakse asendusfondi tegurit omakapitali tootlusel.

Vara väärtuse hindamine investeerimisgrupi meetodil toimub järgmise skeemi järgi:

Tabel 2. Investeerimisgrupi tehnika

2.3 Otsese suurtähtede kasutamise meetod

Selle meetodi töötasid välja ja kasutasid Venemaa Hindajate Seltsi (ROO) spetsialistid.

Meetodi kirjeldamiseks kasutame argumente, mida ROO hindajad kasutavad:

X - vara väärtus;

q - äritegevuse puhastulu;

lk t- eest tasumine t aastal ühe laenu tagasimaksmiseks;

k - kapitalisatsiooni määr;

Y - diskontomäär;

i - laenu aastane intressimäär;

d on vara väärtuse aastane kasv;

n on vara eeldatav omandiperiood;

m - hüpoteeklaenude suhe

Seejärel vara väärtus (X) (17):

Suurtähenduse koefitsient (määr) ( k) arvutatakse valemi (18) abil:

Leidmise arvutuste lihtsustamiseks kasutame Inwoodi koefitsienti või annuiteedi koefitsienti. lk t- eest tasumine t ndal aastal ühe laenu tagasimaksmiseks ja kujutab endast annuiteeti - võrdsete maksete voogu n perioodid. Siis p t on hüpoteegi konstant (20).

kus f on hüpoteegi konstant [valem (16)].

Peatükk 3. Näide hüpoteeklaenuinvesteeringute analüüsi kasutamisest kinnisvara hindamisel. Krediit ja selle liigid

3.1 Krediit ja selle liigid

Krediit on vahetuste kategooria. Kaubatootjatel tekib oma toote müümisel, tooraine, seadmete, kinnisvara ja muude tegevuse jätkamiseks vajalike kaupade ostmisel oluline vajadus täiendavate maksevahendite järele. Olulise maksevahendina kasutatakse krediiti laenuvõtja erinevate vajaduste rahuldamiseks. Need vajadused tekivad mitte ainult vahetuses, kus maksekäibe vahe on kõige tugevam, vaid ka muudel taastootmise etappidel. Toodet tootvad majandusorganisatsioonid kulutavad saadud laenud tootmisvahendite ostmiseks ning töötajate ja eelarveliste organisatsioonidega palgaarvestuse vajaduste rahuldamiseks.

Elanikkond saab krediiti oma tarbijavajaduste rahuldamiseks. Vahetuskategooriana toimides kasutatakse krediiti kogutoodangu tootmise, jaotamise ja tarbimise vajaduste rahuldamiseks. Laenud jagunevad tüüpideks ja sõltuvalt nende valdkonna fookusest. Kui laen teenib tööstusettevõtete vajadusi, on see tööstuslaen. Samuti on olemas põllumajandus- ja kaubanduskrediit.

Krediidi valdkondlik fookus kajastub sageli mitme riigi valitsuse statistikas (eraldi on välja toodud laenud tööstusele, kaubandusele, põllumajandusele jne). Laenud ja üksikud kommertspangad jagunevad tegevusalade kaupa. Laenude klassifikatsiooni määravad ka laenuobjektid. Objekt väljendab krediidile vastanduvat. Kõige sagedamini kasutatakse krediiti erinevate kaupade ostmiseks (tööstuses - tooraine, põhi- ja abimaterjalid, kütus, konteinerid jne, kaubanduses - mitmekesise sortimendi kaubad, elanikkonna hulgas - kestvuskaubad) ja siin on krediit. vastanduvad erinevad laoartiklite väärtused. Mõnel juhul väljastatakse laen erinevate tootmiskulude katteks.

Näiteks põllumajanduses suunatakse krediit enamasti taime- ja loomakasvatuse kulude katteks, tööstuses - hooajalisteks kuludeks (remont, põllumajandussaaduste tootmise uueks hooajaks ettevalmistamine jne).

Laenuobjektil võib, aga ei pruugi olla materiaalset vormi. Laenuvõtja ei pea tingimata laenu võtma, et koguda vajalikku laovaru. Seetõttu ei pruugi teatud tüüpi materjalid krediiti tingimata vastu panna. Üsna sageli võetakse laenu maksekäibe lünga tõttu, kui ettevõttel napib ajutiselt vahendeid, kuid tal on kohustusi erinevate jooksvate maksete tegemiseks.

Need võivad olla seotud vajadusega maksta ettevõtte personalile palka, erinevaid makse föderaal- või kohalikele eelarvetele, varakindlustusmakseid jne. Sel juhul katab laen rahapuuduse või maksekäibe lünga .

Laenu liik on selle üksikasjalikum kirjeldus organisatsiooniliste ja majanduslike tunnuste alusel, mida kasutatakse laenude klassifitseerimisel. Nende klassifitseerimiseks puuduvad ühtsed maailmastandardid. Igal riigil on oma eripärad.

Venemaal liigitatakse laenud sõltuvalt:

· krediidiga teenindatud reprodutseerimise etapid;

· tööstuse fookus;

· objektide laenutamine;

· selle turvalisus;

· laenu andmise kiireloomulisus;

· tasud jne.

Laenu liigitus liigiti sõltub ka selle tagatisest. Tavaliselt eristatakse turvalisust olemuse, astme (täielikkuse) ja vormide järgi.

Tagatise olemuse alusel jagatakse laenud otse- ja kaudtagatisega laenudeks. Otsetagatiseks on näiteks laenud, mis on antud konkreetse materiaalse objekti jaoks, kindlat tüüpi laokaupade ostmiseks. Kaudseks tagatiseks võivad olla näiteks laenud, mis on antud maksekäibe lünga katteks. Kuigi laen väljastatakse laenuvõtja maksekohustuste katteks, ei pruugi olla otsemakset laoesemete eest, mis oleksid otseselt laenu vastu, vaid kaudne materiaalne toetus ilmneb oma rahalistest allikatest loodud laoesemete näol.

Tagatisastme järgi saab eristada laene täis (piisava), mittetäieliku (ebapiisava) tagatisega ja tagatiseta. Täistagatis on saadaval juhul, kui tagatise summa on võrdne antava laenu summaga või sellest suurem. Mittetäielik tagatis tekib siis, kui selle väärtus on väiksem kui laenusumma. Laenul ei pruugi olla tagatist. Seda tüüpi laenu nimetatakse tühjaks laenuks. Enamasti pakutakse seda juhul, kui pangal on laenuvõtja vastu piisavalt usaldust ja pank on kindel laenuvõtjale ajutiseks kasutamiseks antud raha tagastamises.

Laenu tagamist saab käsitleda mitte ainult teatud väärtuste massi, likviidsete laovarude, vaid ka teatud välistagatiste vastandamise seisukohast. Laenu tagasimakse tagatiste gruppi kuuluvad lisaks tavapärasele laenusaajale kuuluvate laoesemete ja vara pantimisele mitmesugused tagatised, kolmandate isikute käendused, kindlustus jne.

Laenu liigitamisel eristatakse olenevalt laenamise kiireloomulisusest lühi-, keskmise- ja pikaajalisi laene.

Lühiajalised laenud teenivad laenuvõtja jooksvaid vajadusi seoses käibekapitali liikumisega. Lühiajalised laenud on sellised laenud, mille tagasimakse tähtaeg rahvusvaheliste standardite kohaselt ei ületa ühte aastat. Kuid praktikas ei pruugi nende kestus olla sama. Selle määravad majanduslikud tingimused ja inflatsiooniaste. Niisiis, Venemaal 90ndatel. Oluliste inflatsiooniprotsesside tõttu hõlmasid lühiajalised laenud sageli kuni kolme- kuni kuuekuulisi laene.

Kesk- ja pikaajalised laenud teenivad pikaajalisi vajadusi, mis on tingitud vajadusest moderniseerida tootmist ja teha kapitalikulutusi tootmise laiendamiseks.

Laenu keskmise tähtajaga või pikaajaliseks laenuks liigitamise kriteeriumina ei ole kehtestatud tüüptähtaega. Näiteks USA-s on keskmise tähtajaga laenud need laenud, mille tagasimakse tähtaeg ei ulatu üle kaheksa aasta, Saksamaal - kuni kuus aastat. Samuti ei ole pikaajaliste laenude puhul ühtlust tähtaja pikkuses.

Venemaal hõlmasid keskmise tähtajaga laenud kuue- kuni kaheteistkuulise tagasimakseperioodiga laene ning pikaajaliste laenude hulka laene, mille maksetähtaeg ületas aastast. Laenude jagamine laenuvõtja leibkonnas tegutsemise kestuse järgi oli põhjendatud, sest raha odavnemise tingimustes võib isegi nende lühiajaline viibimine laenuvõtja leibkonnas kaasa tuua kapitalikindluse kaotuse. Tugev inflatsioon muutis laenutingimuste ideed ja muutis laenuvõtjatele laenu andmise kiireloomulisuse kriteeriume.

Krediiti saab liigitada tüübi järgi ja olenevalt selle kasutamise tasust. On tasulisi ja tasuta laene, kalleid ja odavaid laene. See jaotus põhineb laenu kasutamisel kehtestatud intressimääral.

Kaasaegses majanduses toimib krediit kapitalina. See tähendab, et laenuandja kannab laenutatud väärtuse üle mitte rahasummana, vaid isekasvava väärtusena, mis tagastatakse talle astmeliselt laenuintresside näol. Laenusaaja peab kasutama saadud vahendeid nii, et nende abiga oleks võimalik mitte ainult tagada tootmise järjepidevus, vaid ka luua uut väärtust, mis on piisav võlausaldajale tasumiseks – tagastada talle algselt ettemakstud summa ja tasuda laenuandja. laenuintressid. Seetõttu on krediit kulukategooriana tasulise iseloomuga.

Kuid nii muinas- kui ka uusajaloos on tasuta krediiti väga piiratud koguses. Kaasaegses majanduses kasutatakse seda kõige sagedamini insaideritele (pangatöötajatele) laenamisel, isiklike (sõbralike) krediidivormidega jne.

Kaubanduslaenuga (arvete kujul) ei kaasne ka makse edasilükkamisega intresside sissenõudmist. Samas, kuigi laenutasu siin otseselt ei avaldu, sisaldub intress kaudselt selle toote hinnas, mille eest tasumine oli edasi lükatud.

Laenu eest tasumise raames kasutatakse kalli odava laenu mõistet.

Kalli laenu mõiste on seotud turutasemest kõrgema intressimäära kogumisega. Reeglina määratakse see määr laenudele, millel on kõrgendatud risk laenu mittemaksmisele (laenuvõtja madala krediidireitingu, küsitava tagatise jms tõttu). Omamoodi sanktsioonina laenu hilinenud tagasimakse eest, aga ka kliendiga sõlmitud laenulepinguga vastuolus olevate rikkumiste eest kasutatakse ka muid laene (kõrgema intressiga).

Kõige sagedamini eristab laenuandja makse suurust sõltuvalt laenu tähtajast, tagatise kvaliteedist ja laenuvõtja maksevõimest. Maksed varieeruvad olenevalt majandustsüklist – buum, depressioon või majanduskriis.

Kallid ja odavad laenud on suhtelised mõisted. Näiteks võivad Venemaa pankade intressimäärad lääne praktikale 1990. aasta keskpaiga majanduskriisi ja inflatsiooni tingimustes tunduda oma suuruse poolest astronoomilised. Arvestades aga kuu ja aasta inflatsioonimäärasid, ei ole need enam samad, kuna raha odavnemine aastatel 1996–1997. ulatus 1–2%-ni kuus.

Ülemaailmses panganduspraktikas kasutatakse laenude klassifitseerimisel muid kriteeriume. Eelkõige saab laenud jagada riigi- ja välisvaluutas väljastatud laenudeks juriidilistele ja eraisikutele jne.

3.2 Näide hüpoteeklaenuinvesteeringute analüüsi kasutamisest kinnisvara hindamisel

Algandmed:

− Potentsiaalne brutotulu – 100 000 CU

− kahjud maksete sissenõudmisel - 20%

− Muu tulu – 0 VÜ

− tegevuskulud - 15%

− Hüpoteegi esialgne põhisumma on 400 000 VÜ.

− Täielik amortisatsiooniperiood - 25 aastat

- intressimäär - 12%

- Diskontomäär - 15%

− Kinnistu eeldatav müügiaasta - 20

− aastane väärtuse kasv – 0%

− Kinnisvara esialgne maksumus on 500 000 CU.

Muudatus 1

Muudatus 2

Arvutustulemuste põhjal on vaja analüüsida saadud tulemusi ja teha järeldused.

Järeldus

Hüpoteeklaenude ja investeeringute analüüs hindamisel on meetodite ja meetodite kogum selle kinnisvara tagatisel (hüpoteegi) laenu abil ostetud kinnisvara väärtuse hindamiseks. Arenenud turumajandusega riikides tehakse üle 90% kihüpoteeklaenu kasutades. Laenu kasutavatel investoritel on võimalus laenuraha kaasates omavahendite tootlust suurendada. Lisaks suureneb vara väärtuse kasvust tulenev mõju, tagatakse varade suurem hajutamine ja täiendav maksusääst. Laenuandjad saavad oma laenule mõistlikult tagatud sissetulekusumma ja tugeva tagatise.

Neil on võla tasumata jätmise korral esmaõigus laenuvõtja sissetulekutele ja varadele.

Hüpoteeklaenuinvesteeringute analüüs eeldab, et investorid:

· esiteks maksavad nad esialgsed kulud jääkpõhiselt;

· teiseks laekub tulu ka jääkpõhiselt pärast seda, kui kõik maksed võlausaldajatele on juba tehtud, seda nii jooksva tegevuse käigus kui ka pärast vara müüki.

Sel juhul võib kinnisvara omandiõiguse realiseerimise perioodi jagada kolme etappi:

· omandamine

· kasutamine

· likvideerimine.

Igal etapil saavad kapitaliomanikud jääktulu.

Esimeses etapis teevad nad kohustusliku sularahamakse, mille suurus on võrdne ülejäänud hinnaga (hinna ja neile võlgnevusena üle kantud hüpoteeklaenu summa vahe);

2. - saavad pärast kohustuslike võlateenindusmaksete mahaarvamist vara kasutamisest jääktulu;

3. kuupäeval saavad nad müügihinnaga võrdselt sularaha. Tulu tootva kinnisvara väärtust saab hinnata, liites esialgse hüpoteeklaenusumma ja investori hinnangulise omakapitali väärtuse. Kapitali maksumuse määramise aluseks on oodatava tulevase tootluse nüüdisväärtus: vara kasutamisest saadav rahavoog ja edasimüügi jääkhind. Hüpoteeklaenu võla ja hinnatud omakapitali väärtuse summa annab kinnisvara tõenäolise turuväärtuse.

Kirjandus

1. Balabanov I.T. Kinnisvaratehingud Venemaal. - M.: Rahandus ja statistika, 2004.

2. Balabanov I.T. Kinnisvara ökonoomika - Peterburi: 2005.a.

3. Belykh L.P. Kinnisvaraportfelli moodustamine. - M.: Rahandus ja statistika, 2004.

4. Birman G., Schmidt S. Investeerimisprojektide majanduslik analüüs. - M.: ÜHTSUS, 2003.

5. Gordonov M. Mõnest põhivara arvestuse parandamise küsimusest // Hindamisküsimused. nr 6, 2005.

6. Granova I.V. Kinnisvara hindamine. - Peterburi: 2006.

7. Gribovski S.V. Ärikinnisvara hindamise metoodika. - Peterburi: Peterburi Riikliku Majandus- ja Majandusülikooli kirjastus, 2004.

8. Gribovski S.V. Tulude kapitaliseerimise meetodid. - SPb.: ROSTROPRESS, 2003.

9. Gribovski S.V. Kogemused kinnisvara diskontomäära määramisel kaevandamismeetodil // Valuation News, nr 7. - Peterburi: Kinnisvaraakadeemia, 2005.

10. Hüpoteeklaenude ja investeeringute analüüs: õpik / Toim. Prof. VE. Esipova - Peterburi: Peterburi Riikliku Majandus- ja Füüsikaülikooli kirjastus, 2006.

11. Krutik A.B., Gorenburgov M.A., Gorenburgov Yu.M. Kinnisvara ökonoomika. Peterburi: kirjastus Lan, 2006.

12. Tal G.K., Grigorjev V.V., Badaev N.D., Gusev V.I., Yun G.B. Ettevõtte hindamine: 2002.

13. Tatarova A.V. Kinnisvara hindamine ja kinnisvara haldamine. Õpetus. Taganrog: TRTU kirjastus, 2005.

14. http://lib.mabico.ru - finantsraamatukogu.

15. http://lib.mabico.ru – Hüpoteeklaenude ja investeeringute hindamise entsüklopeedia.

16. http://money.rin.ru - majandus ja rahandus.

17. http://nedvizh.proocenka.ru - Kinnisvara hindamine.

18. http://ocenka.net - kutsealase hindamise instituut.

19. http://ru.wikipedia.org – tasuta Interneti-entsüklopeedia.

20. http://www.real-estate-info.ru - Venemaa kinnisvaraturg.