Piirkonnas tekib palju vaidlusi kortermajade ruumide omanike ja haldusfirmade vahel. Kui moodustatakse ja registreeritakse katastriregistris elamu alune maatükk, siis see arvatakse ühisvara koosseis MKD-s. Sellest tulenevalt maksavad omanikud haldusfirmale selle puhastamise eest. Ja haldusfirmad on kohustatud kuutasu eest hoidma kohaliku piirkonna korralikus korras.

Kuid sageli ei moodustata MKD maatükki ega registreerita katastriregistris. Seetõttu on võimatu kindlaks teha kohaliku piirkonna piirid, mis kuulub korterelamu ruumide omanike ühisvara hulka. Olukord tekitab palju küsimusi ja probleeme. Kuidas registreerida maatükk korterelamu ühisvaraks? Kes ja kuidas määrab selle piirid? Mis on kohalik piirkond? Millal on fondivalitsejal õigus lisada kviitungile veerg: piirkonna koristamine? Püüame selle kõik välja mõelda.

Korterelamu ühisvara koosseisus piirnev territoorium

Elamu alune maatükk tunnistatakse külgnevaks territooriumiks koos haljastuse ja haljastuse elementidega, mis on seotud korterelamu ruumide omanike ühisvara objektidega (Venemaa elamuseadustiku artikli 36 1. osa). Föderatsioon). See ühisvara, mis ei saa saada kellegi eraomandiks. Ala suurus ja piirid jäävad muutumatuks, välja arvatud juhul, kui omanikud otsustavad üldkoosolekul rekonstrueerida (Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artikli 37 punkt 4).

Korterelamu alla moodustatud kohaliku ala piirid ja suurus määratakse kindlaks vastavalt maa- ja linnaplaneerimise õigusaktide nõuetele (Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artikkel 4, 1. osa, artikkel 36).

Lõikes 3 Korterelamute ühisvara korrashoiu eeskirjad(RF RF nr 491, 13. august 2006) märgib, et korterelamu ühisvara koosseisu määramisel tuleb juhinduda ühtse riikliku registri ja riigi maakatastri andmetest õiguste kohta. kinnisvara, mis on ühisvara. Kui Rosreestris sisalduva ühisvara koostist käsitleva teabe, fondivalitseja riiklike tehniliste või raamatupidamisdokumentide või MKD tehnilise dokumentatsiooni vahel on lahknevusi või vastuolusid, on prioriteediks ühtse riikliku registri andmed.

Majaaluse maatüki üleandmine korterelamus asuvate ruumide omanike omandisse

Oluline on maja ehitusaasta. 29. detsembri 2004. aasta föderaalseaduse nr 189 "Vene Föderatsiooni elamuseadustiku jõustumise kohta" artikliga 16 kinnitatakse maatüki ruumide omanike kaasomandisse andmise tingimused ja kord. sellel asuv korterelamu.

Sellest järeldub:

• kui MKD alune maatükk moodustati enne Vene Föderatsiooni elamuseadustiku jõustumist ja koosneb riigi katastri registreerimine, siis läheb see tasuta üle maja ruumide omanike kaasomandisse (föderaalseaduse nr 189 artikli 16 2. osa).
• korterelamus asuvate ruumide omanikel, mille alla jäävat maatükki ei ole moodustatud, on võimalik iseseisvalt pöörduda kirjaliku avaldusega riigivõimu või kohaliku omavalitsuse volitatud organite poole. Taotlus on aluseks valitsusasutusele maatüki moodustamisel ja selle paigutamisel katastri registreerimine(Vene Föderatsiooni Konstitutsioonikohtu 28. mai 2010. a resolutsiooni nr 12-P punkt 3).

Pärast Vene Föderatsiooni elamuseadustiku jõustumist ehitatud elamud võetakse kasutusele ainult juhul, kui andmed korterelamualuse maatüki piiride asukoha kohta on kantud riigi kinnisvarakatastrisse. Majaalune maatükk läheb majaomanike ühisomandisse alates selle registreerimisest riiklikus katastriregistris.

Üldjuhul sõlmitakse fondivalitseja ja kohaliku omavalitsuse organi vahel leping, mille kohaselt kohustub fondivalitseja majaaluse vaidlusaluse maatüki korrastama ja korras hoidma. Omavalitsusorgan omakorda annab sama lepingu alusel fondivalitsejale toetusi.

Kohtupraktika

Nagu me juba märkisime, on asjassepuutuvates kohtuasjades rikkalik kohtupraktika omandiõigus kohalikule piirkonnale MKD, samuti selle puhastamise eest maksmise vaidlustamist. Majas olevate ruumide omanikud ja haldusfirmad ning majaelanikud kaebavad omavahel pidevalt kohtusse kortermaja all oleva maatüki pärast.

Kuidas registreerida omandiõigus kortermaja all olevale maatükile?

Vältimaks erinevaid arusaamatusi ja juriidilisi vaidlusi seoses kohaliku piirkonna piiride määramine korterelamu all on vaja moodustada maatükk, millel maja asub ja registreerida see katastriregistris. Kuidas seda teha?

Kortermaja all oleva maatüki omandiõiguse registreerimiseks peaksite järgima järgmist toimingute algoritmi.

1. samm Korterelamu ruumide omanike üldkoosoleku läbiviimine maatüki moodustamise teemal

3. etapp Maatüki registreerimine katastrisse

Koos kirjalikuga katastri registreerimise avaldus korterelamu all oleva maatüki peab taotlema maja ruumide omanike üldkoosoleku otsusega volitatud isik (24. juuli 2007. aasta föderaalseaduse nr 221 artikli 20 punkt 1).

4. etapp Dokumentide paketi kogumine maatüki kaasomandiõiguse registreerimiseks

Alates 2015. aastast ei maksustata korterelamute ühisomandisse kuuluvaid krunte maamaksuga (Vene Föderatsiooni maksuseadustiku punkt 6, punkt 2, artikkel 389).

Palju lihtsam on pidada omanike üldkoosolekut ja otsustada maatüki maja ühisomandisse võtmise abiga.

Korterelamu maatüki registreerimise küsimused on Moskva elanike jaoks praegu kõige pakilisemad.

Kas peate oma hoovi perimeetri ümber aia paigaldama? Kas soovite hoovis laste mänguväljakut ja külaliste parkimist, mitte otse teie akende kõrvale ehitatud kõrghoonet? Sa ei taha tasulist parkimist hoovis ja kiirteed läbi akende? Kõik need küsimused on lahendatavad ainult siis, kui teie kortermaja alune maatükk on nõuetekohaselt registreeritud.

Ja siin on põhiõigusnormiks Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artikkel 36, mille kohaselt "korterelamu ruumide omanikele kuulub kaasomandiõiguse alusel korterelamu ühisvara, nimelt ... elamu paiknev maatükk koos haljastuse ja haljastuse elementidega, muud selle maja hooldamiseks, ekspluateerimiseks ja parendamiseks ettenähtud objektid, mis asuvad nimetatud krundil. Korterelamu paikneva maatüki piirid ja suurus määratakse vastavalt maaalaste õigusaktide ja linnaplaneerimisalase tegevuse õigusaktide nõuetele.“

See on põhireegel, mida meeles pidada, võttes arvesse järgmisi punkte:

Mis hetkest saavad majaelanikud sellise kortermaja (edaspidi - MKD) all oleva maatüki omanikeks?

Maatüki moodustamise ja riikliku katastri registreerimise hetkest läheb maatükk, millel asub korterelamu ja muud sellise maja koosseisu kuuluvad kinnisvaraobjektid, tasuta ühisomandisse. korterelamu ruumid (29. detsembri 2004. aasta föderaalseaduse RF nr 189-FZ "Vene Föderatsiooni elamuseadustiku jõustumise kohta" artikkel 5, artikkel 16). Teisisõnu, alates kuupäevast, mil korterelamu alune maatükk katastriregistris registreeritakse, saavad selle maatüki omanikeks korterelamus asuvate ruumide (nii elamu kui ka mitteeluruum!) omanikud. Sellest hetkest on krunt nende kaasomandis ning selle õiguse kinnitamiseks pole vaja eraldi pabertõendeid hankida. Vastavalt artikli 1 lõikele 1 24. juuli 2007. aasta föderaalseaduse nr 221-FZ "Riigi kinnisvarakatastri kohta" artikli 22 kohaselt toimub maatüki registreerimine riiklikus katastriregistris piiriplaani alusel.

Kokkuvõte: alates selle maatüki katastriregistris registreerimise kuupäevast.

Kust algab korterelamu kinnistu registreerimine?

Vastavalt art. Vene Föderatsiooni 29. detsembri 2004. aasta föderaalseaduse nr 189-FZ "Vene Föderatsiooni elamuseadustiku rakendamise kohta" artikkel 16 juhul, kui maatükk, millel asus korterelamu ja muud kinnisvaraobjektid, sellises majas asuvas majas ei ole moodustatud enne Vene Föderatsiooni elamuseadustiku jõustumist (st enne 1. märtsi 2005) ruumide omanike üldkoosoleku otsuse alusel. korterelamu, on igal nimetatud koosoleku poolt volitatud isikul õigus pöörduda riigi- või kohaliku omavalitsuse asutuste poole avaldusega maatüki moodustamiseks, kus korterelamu asub. Korterelamu paikneva maatüki moodustamisega tegelevad riigiasutused või kohalikud omavalitsused.

Vene Föderatsiooni Konstitutsioonikohus leidis aga 28. mai 2010. a resolutsioonis nr 12-P, et norm, mille kohaselt korterelamu ruumide omanik, kes ei ole volitatud ruumide omanike üldkoosolekul see hoone ei saanud pöörduda riigiasutuste või kohalike omavalitsuste poole, oli vastuolus maatüki moodustamise taotlusega, millel asub korterelamu. Nii oli kuni viimase ajani lubatud ainult ühel ruumide (nii elu- kui ka mitteeluruumide) omanikul pöörduda Moskva kinnisvaraosakonna poole (endine Moskva maavarade osakond) avaldusega maatüki moodustamiseks. korterelamu.

Nüüd, seoses Vene Föderatsiooni maaseadustiku muudatuste jõustumisega alates 03.01.2015, toimub mitme korteriga elamute maatükkide moodustamine eranditult kooskõlas kinnitatud maamõõtmisprojektiga. Omaniku avaldust koos ülaltoodud avaldusega ei nõuta.

Kokkuvõte: kooskõlastatult korterelamu paikneva kvartali maamõõtmisprojektiga.

Mis on plokkmõõtmisprojekti kinnitamine ja kes selle heaks kiidab?

Plokkmõõdistamise projekti kooskõlastamine on menetlus, mille eesmärk on koostada mõõdistusplaan, mille alusel maatükk hiljem registreeritakse katastri registreerimiseks ehk selle omandiõiguse seaduslikuks „kinnitamiseks“. Maamõõtmine on sisuliselt maatükkide piiride määramise protsess, see tähendab, et just selles etapis otsustatakse, kas piirnevat territooriumi (ehk kortermaja korterite omanikele kuuluv maa) ei saa maatükkide piire määrata. sisaldab mänguväljakut, kas teie akende alt läheb tee läbi, kas hoovis on parkimine, millised alad tunnistatakse avalikeks kohtadeks jne.

Maamõõtmisprojekti väljatöötamise riiklik tellija on Moskva linna linnavara osakond (edaspidi DGI). Ilmselgelt on DGI ülesanded üsna etteaimatavad - moodustada krundid selliselt, et elamutelt “ära lõigatakse” rohkem maad ja määratakse üldkasutatavaks maaks, teedevõrku, mis pärast maamõõtmist võetakse arvele. Moskva linna vara.

Maamõõtmisprojekti teostajaks on tavaliselt mõni projekteerimisinstituut, nagu Mordovregionproekt LLC, NIIiPI General Plan ja teised sarnased, kes võitis konkursi ja sõlmis riigihankelepingu.

Enne maamõõtmisprojekti kinnitamist maamõõtmisuuringutega peab läbima avaliku arutelu, millest tavaliselt võtavad osa konkreetse kvartali elanikud, kes on antud maatükist otseselt huvitatud. Avalike arutelude tulemuste põhjal tehtud järelduse kiidab heaks Moskva valitsuse juurde kuuluv linnaplaneerimise, maakasutuse ja arenduse ringkonnakomisjon.

Kokkuvõte: tegelikult on see linnavara osakonna poolt konkreetse maatüki piiride kinnitamine pärast nende kokkuleppimist huvitatud avalikkusega.

Mis on avalikud arutelud ja kuidas neil osaleda?

Moskva valitsuse juures tegutsevad linnaplaneerimise, maakasutuse ja arenduse linnakomisjonid (edaspidi linnakomisjon) ja Moskva valitsuse juurde kuuluvad linnaplaneerimise, maakasutuse ja arenduse ringkonnakomisjonid (edaspidi rajoonikomisjonid) on avalike arutelude läbiviimiseks volitatud organid. Linnakomisjon moodustatakse linna tasandil, ringkonnakomisjon haldusringkonna tasandil. Linnakomisjon korraldab avalikke arutelusid harvemini kui ringkonnakomisjon, kuna need on seotud globaalsemate projektidega: Moskva linna üldplaneering ja joonobjektid, näiteks rohkem kui ühte linnaosa puudutavate kiirteede ehitamine jne. Ringkonnakomisjon korraldab regulaarselt avalikke arutelusid, mis puudutavad ringkonna või ringkonna mastaabis küsimusi.

Vastavalt Moskva linnaplaneerimise koodeksile osalevad avalikul arutelul: 1) Moskva linna elanikud, kelle elu- või töökoht on territooriumil, mille piires avalik arutelu toimub, ja nende esindajad. ühendused; 2) maatükkide, kapitaalehitusprojektide, elu- ja mitteeluruumide seadusjärgsed valdajad territooriumil, mille piires avalikud arutelud toimuvad; 3) nende valdade esinduskogude saadikud, kelle territooriumil avalikud arutelud toimuvad; 4) Moskva linnaduuma saadikud.

Seadus tagab igale avalikust arutelust osavõtja õiguse tutvuda lõppprotokolliga, kus on märgitud, kes milliseid ettepanekuid avalikul arutelul tegi.

Avalik arutelu koosneb järgmistest etappidest: 1) avaliku arutelu teate avaldamine ja levitamine (hiljemalt seitse päeva enne näituse avamist); 2) avalikel aruteludel esitletud projekti ekspositsiooni (ekspositsioonide) pidamine (edaspidi ekspositsioon); 3) avalikust arutelust osavõtjate koosoleku pidamine (töövabadel pühadel ei ole koosolekud lubatud; tööpäevadel algavad koosolekud mitte varem kui kell 19.00); 4) avaliku arutelu protokolli koostamine (avaliku arutelu protokolli koostamise tähtaeg ei ületa seitse päeva); 5) avalike arutelude tulemuste kohta järelduse koostamine ja avaldamine (viie päeva jooksul pärast kinnitamist tuleb avaldada järeldus avaliku arutelu tulemuste kohta).

Lõpliku protokolli koostamise avalike arutelude tulemuste põhjal teostavad üldjuhul linnaosavalitsuse töötajad. Pärast seda edastatakse protokoll ringkonnaprefektuurile. Edasi arutatakse seda protokolli järgmisel ringkonnakomisjoni koosolekul. Volikogu töötaja annab aru, kuidas avalikud arutelud läksid, milliseid märkusi tehti, kui palju inimesi tuli jne. Kui komisjoni liikmetel protokolli kohta küsimusi ei ole, kinnitab avaliku arutelu protokolli vastava ringkonnakomisjoni esimees.

Ringkonnakomisjoni järgmine samm on järelduse tegemine. Avaliku arutelu tulemuste kohta tehtud järelduse kinnitab vastava komisjoni esimees. Viie päeva jooksul pärast kinnitamist tuleb avaliku arutelu tulemuste järeldus avaldada Moskva valitsuse või Moskva linna vastavate territoriaalsete täitevvõimude ametliku teabe avaldamiseks kehtestatud viisil. Kokkuvõttes on välja toodud soovitused projekti elluviimise otstarbekuse või ebaotstarbekuse jms kohta. Pärast järelduse kinnitamist loetakse avalikud arutelud lõppenuks.

Kuidas väljendada oma mittenõustumist avalikel aruteludel välja pakutud maamõõtmisprojektiga?

Avaliku arutelu perioodil on igal avalikul arutelul osalejal õigus esitada oma ettepanekuid ja kommentaare arutatava projekti kohta järgmistel viisidel: 1) sissekanded külastajate raamatusse (päevikus) ning ettepanekute ja kommentaaride protokoll; mida hoitakse vastava ekspositsiooni tööajal; 2) sõnavõtud avalikust arutelust osavõtjate koosolekul; 3) kanded koosolekul osalenud avalikust arutelust osavõtjate raamatupidamise (registri) raamatusse (päevikusse); 4) kirjalike ettepanekute ja märkuste esitamine vastava ringkonnakomisjoni või linnakomisjoni esindajale avalikust arutelust osavõtjate koosolekul; 5) kirjalike ettepanekute ja märkuste saatmine vastavale ringkonnakomisjonile nädala jooksul avalikust arutelust osavõtjate koosoleku toimumise päevast arvates.

Absoluutselt kõik laekunud ettepanekud ja kommentaarid kantakse avalike arutelude protokolli. Avaliku arutelu protokolli koostamise tähtaeg ei ole pikem kui seitse päeva.

Protokollis sisalduvate ettepanekute ja kommentaaride täielikkuse ja õigsuse tagamiseks on teil õigus, viidates Moskva linnaplaneerimise koodeksile, nõuda, et tutvuksite avaliku arutelu protokolliga ja saadaksite selle koopia asutuselt. ringkonnakomisjon.

Kuidas vaidlustada kortermaja all oleva “eraldatud” maatüki piire?

Õigusaktid lubavad antud olukorras rikutud õiguse kaitsmiseks erinevaid viise, kuid levinuimaks jääb maatüki mõõdistusprojekti kooskõlastamise otsuse ja krundi piiride kehtestamise nõude kohtulik edasikaebamine.

Samuti on korterelamute ruumide omanikel õigus vaidlustada kohtus, võttes arvesse kohtuasjade kohtualluvust, vastavalt CAS RF-i sätetele või Vene Föderatsiooni vahekohtumenetluse seadustiku 24. peatükile. valitsusasutuse tegevusetus: 1) maatüki moodustamine, millel maja asub, 2) territooriumi planeerimise dokumentatsiooni väljatöötamine (Vene Föderatsiooni linnaplaneerimise seadustiku artiklid 45 ja 46), 3 ) maatüki võõrandamisele eelnevad toimingud, eelkõige otsused krundi ehitamiseks andmise, maatüki müügi või maa rendilepingu sõlmimise õiguse enampakkumiste korraldamise kohta jne.

Kui valitsusasutuse sellise tegevuse tulemusena tekib kolmandatel isikutel õigus korterelamu ekspluateerimiseks vajalikule maatükile, võivad sellel asuvate ruumide omanikud pöörduda selliste kolmandate isikute poole kohtusse hagiga, mille eesmärk on vastava õiguse vaidlustamisel või maatüki piiride kehtestamise nõudega.

Nende nõuete kaalumisel lahendab kohus antud maatüki piiridega seotud vastuolulised küsimused vastavalt maaalaste õigusaktide ja linnaplaneerimise tegevust käsitlevate õigusaktide nõuetele (RF elamuseadustiku artikli 36 1. osa). Sel juhul lasub vaidlusaluses piirides ja suuruses maatüki moodustamise aluseks olnud asjaolude tõendamise kohustus vastaval ametiasutusel.

Maatüki piirid kehtestanud kohtuotsus on aluseks selle maatüki andmete muutmisel riigi kinnisvarakatastris.

Millele tuleks plokkuuringu plaani kinnitamisel eriti tähelepanu pöörata?

1. Eelseisvate avalike arutelude kohta teabe saamiseks on vaja perioodiliselt külastada oma linnaosa valitsuse / piirkonnaprefektuuri veebisaiti - see on ju tegelikult ainus võimalus kodanikel avaldada oma arvamust linnaosa otsustamise kohta. maatüki piirid vastavalt nende MKD-le.

2. Vahetult avalikul arutelul osalemisel: 1) pead registreeruma avalikust arutelust osavõtjate registris. Avaliku arutelu koosolekul osalejate koguarv arvutatakse ajakirjas registreerunute arvu järgi; 2) tagab, et kõik kommentaarid ja ettepanekud, ka suuliselt mikrofoni väljendatud, samuti kirjalikult esitatud, protokollitakse; 3) teha ettepanekuid ja kommentaare mitte “kollektiivselt”, vaid igalt osalejalt. Fakt on see, et isegi kui kollektiivsele pöördumisele kirjutab alla 1000 inimest, märgitakse protokollis ikkagi 1 laekunud ettepanek.

Ringkonnakomisjon võib järeldust koostades arvestada, et 10 tuhande elanikuga piirkonna puhul võib 1 projekti vastu ettepaneku lugeda mittekriitiliseks arvuks ning kirjutada kokkuvõttes: projekt on soovitav ellu viia.

3. Kui Teil ei olnud aega avalikeks aruteludeks või ei teadnud neist, kuid arvate, et on vaja saata rohkem kollektiivseid või individuaalseid pöördumisi, siis seitsme päeva jooksul alates avalikust arutelust osavõtjate koosoleku toimumise päevast. saab esitada kommentaare ja ettepanekuid vastavale ringkonnakomisjonile.

4. Protokolli õigsuses veendumiseks tuleb 7-10 päeva pärast avalikku arutelu võtta ühendust ringkonnakomisjoniga, et saada protokolli koopia. Enne järelduse kinnitamist on oluline, et oleks aega protokolliga tutvuda, sest pärast seda, kui ringkonnakomisjoni esimees on järelduse kinnitanud, on ebaõigluse vastu võitlemine keerulisem. Ringkonnakomisjonide koosolekute protokollid on üles pandud prefektuuride veebilehtedele. Protokoll näitab, millised otsused tehti teatavate avalike arutelude tulemuste põhjal.

5. Sageli "lõigatakse" teedevõrgu (RSN) elamute kruntide territooriumilt haljasalasid. See tähendab ka seda, et pärast Maamõõtmisprojekti kinnitamist ja katastri registreerimist võetakse need krundid Moskva linna omandisse. Teoreetiliselt võib siis omanik (tegelikult ametnikud) oma kinnistuga teha, mida tahab: muruplatsi lõhkuda ja elumajade akende all teed laiendada või kõigi autodele tasulisi parkimiskohti korraldada. Selle vältimiseks on elanikel vaja kirjalikult nõuda elamu krundile muru tagastamist, vastasel juhul keelduda tunnistamast maamõõtmisprojekti seaduslikkust nende kui maatüki omanike ja kasutajate õigustatud huve rikkuvaks.

6. Projekteerijate viited teedevõrgu punaste joonte olemasolule, millest nad väidetavalt "üle astuda" ei tohiks teid segadusse ajada - see on praegu vaid projekt ja kui punased jooned on projektis paigutatud. rikub teie õigusi, peate punaste joonte eemaldamiseks või teisaldamiseks nõudma uuringuprojekti ülevaatamiseks saatmist.

Millistele seadustele peaksin viitama?

1. Vene Föderatsiooni eluasemeseadustiku artikkel 36.

2. Föderaalseaduse "Vene Föderatsiooni elamuseadustiku jõustumise kohta" artikli 16 1. osa.

3. Vene Föderatsiooni linnaplaneerimise seadustiku artikli 43 lõige 4 (loodud ja muudetud maatükkide piiride asukoht tehakse vastavalt linnaplaneerimise eeskirjadele ja teatud tüüpi maatükkide eraldamise normidele. tegevus, mis on kehtestatud vastavalt föderaalseadustele, tehnilistele eeskirjadele NB (!) Varem oli normiks järgmine sisu - hoonestatud territooriumi piires olevate kruntide suurused kehtestatakse, võttes arvesse tegelikku maakasutust ja linnaplaneerimise norme; ja eeskirjad, mis kehtisid nende territooriumide väljatöötamise ajal).

4. Vene Föderatsiooni kõrgeima vahekohtu ja ülemkohtu 29. aprilli 2010. aasta ühisresolutsioon nr 10/22 (jaotis "Vaidlused õiguste üle maatükkidele, millel asuvad korterelamud").

5. SanPiN 2.1.2.2645-10 punkti 2.3 kohaselt peab maatükil olema võimalus korraldada kohalik piirkond, millel on selge funktsionaalne tsoneerimine ja puhkealade, mänguväljakute, spordialade, tehnoalade, sõidukite külaliste parkimise paigutus, ja haljasalasid.

6. Vene Föderatsiooni valitsuse 13. augusti 2006. aasta dekreediga nr 491 kinnitatud korterelamu ühisvara hooldamise eeskirjade lõike 1 punktid f ja g.
mille kohaselt hõlmab ühisvara:
- maatükk, millel asub korterelamu ja mille piirid määratakse riigikatastri registriandmete alusel koos haljastuse ja heakorrastuse elementidega;
- muud korterelamu korrashoiuks, käitamiseks ja parendamiseks mõeldud rajatised, sealhulgas trafoalajaamad, ühe korterelamu teenindamiseks mõeldud soojuspunktid, ühisparklad, garaažid, laste- ja spordiväljakud, mis asuvad selle maatüki piires, millel kortermaja asub.

7. MGSN 1.01-99 jaotise 5 „Elamu, segaelamuarenduskoha territooriumi funktsionaalne ja planeerimiskorraldus” punkti 5.5 kohaselt koosneb elamuarenduskoht hoone aluspinnast. ja sellega piirnev territoorium, sealhulgas järgmised kohustuslikud elemendid: maja juurde- ja sissepääsud, külalistetubade parklad, haljasalad mängu- ja puhkealadega.

8. Moskva valitsuse 12. aprilli 2011. aasta dekreet nr 118-PP, milles tunnistatakse tuhandete teedevõrgu (RDN) lõikude kattumist elamupiirkondades ja öeldakse, et tuvastatud ristmikud kõrvaldatakse „vähendades teedevõrgu lõike. RDN”, kuid sätestab, mida tehakse “varem riigi kinnisvarakatastris registreeritud kruntide puhul”.

Riigikohtu tsiviilasjade kohtunike kolleegium andis paljudele kasulikke täpsustusi, mis puudutavad korterelamute ümber asuvat maatükki. Sellest teatab Rossiyskaya Gazeta.

Riigikohtu selgitus selle olukorra kohta võib olla kasulik kõigile, kes seisavad silmitsi sarnase konfliktiga.

Kõnealune konflikt sai alguse samas majas elavate naabrite vastastikustest nõuetest. Üks kodanik esitas oma naabri vastu hagi ja palus kohtul sundida naist sellel asuvatest hoonetest vabastama.

Hageja selgitas kohtule, et on elamus asuva korteri omanik. Maja on ühekorruseline ja nelja korteriga. Kolm aastat tagasi sai ta kohalikult omavalitsuselt omandiõiguse maja akende all olevale krundile loaga kasutada seda "individuaalseks elamuarenduseks". Nüüd on sellel platsil naabrile kuuluv metallgaraaž, boks, tööpink ja osa puitaiast.

Kostja, õigemini kostja, kelle vastu nõuded esitati, ei esitanud vastuhagi mitte ainult naabri, vaid ka kohaliku omavalitsuse vastu.

Ta nõudis ametnikelt vana naabri kasuks tehtud otsuse tühistamist temale maa eraldamise kohta ning palus tunnistada naabri ostu-müügileping eraldatud krundi kohta kehtetuks ja kustutada katastriregistrist. Kodanik selgitas oma nõudmisi sellega, et on selles majas elanud väga pikka aega - aastast 1961 - ja on ühtlasi ka korteri omanik. Ta on aastakümneid kasutanud oma maja lähedal asuvat maatükki. Ja 80ndatel ehitas ta sinna garaaži, mida on kasutanud peaaegu 30 aastat.

Ringkonnakohus, olles läbi vaadanud mõlemad nõuded, jättis mehe hagi rahuldamata ja rahuldas kodaniku vastuhagi. Ringkonnakohus kirjutas seda otsust selgitades, et kortermaja aluse krundi kasutamise kord on kehtinud üle 30 aasta. Seetõttu toimus kohaliku omavalitsuse poolt ühele naabrile maja lähedal asuva territooriumi omandiõiguse andmine majanaabrite vahel maja lähedal asuva maa kasutamise kehtestatud korras. Ja see omakorda rikkus tsiviilseadustiku artiklit 209.

Kuid apellatsioonkaebusega tühistati see ringkonnakohtu otsus ja tehti uus otsus. Selle kohaselt rahuldati kodaniku nõue oma territooriumi vabastamiseks, kuid jäeti rahuldamata naabri nõue garaažiga. Apellatsioonkaebuses märgiti oma otsuses, et ei ole alust väita, et naabrite vahel oli kinnistu kasutamise kord kehtestatud. Ja teine ​​instants märkis, et selle maja kõik neli korterit on elamu isoleeritud osad. Peaasi, et kohus luges tõendamata, et naabri kasutusse antud krunt rikub naabri kui majaosa omaniku õigusi.

Niisiis, Vene Föderatsiooni ülemkohtu seisukoht:

Vastavalt Vene Föderatsiooni elamukoodeksi kehtestamise seadusele on olemasolevas asustusarenduses maatükk, millel korterelamu asub, ja "muud hoonesse kuuluvad kinnisvaraobjektid" ühisvara. maja ruumide omanikest.

Kui maatükki, millel korterelamu asub, ei moodustatud enne elamuseadustiku jõustumist, siis on omanike üldkoosoleku otsuse alusel igal selleks volitatud isikul õigus pöörduda riigiasutuste poole. taotlus maatüki moodustamiseks, millel maja seisab.

Objekti moodustamisega tegelevad riigiasutused või kohalikud omavalitsused. Vaidluse tekkimise ajal kehtinud maaseadustiku artikli 37 kohaselt läheb ehitise omandiõiguse üle mitmele omanikule üle maaõigus reeglina omandiosadega võrdelises summas. hoones. Vaidlusalusel maal kohtuprotsessi ajal kehtinud maaseadustiku kohaselt määratakse ehitise omandiõiguse ülemineku korral mitmele omanikule krundi kasutamise kord, võttes arvesse osakaalu maatüki osalusest. ehitise omand või krundi kasutamise kehtestatud kord.

Riigi- ja Arbitraažikohtu ühispleenum omandiõiguste kaitse teemal ütleb ka: kui krunt ei ole moodustatud ja selle suhtes ei ole tehtud katastritunnust, siis on majaalune maa avalik-õigusliku juriidilise isiku omand. üksus. Kuid seaduse "Vene Föderatsiooni elamuseadustiku jõustumise kohta" tähenduses ei ole omanikul õigust seda maad käsutada osas, kuhu saab moodustada korterelamu krundi. . Korterelamu eluruumi omanikul on omakorda õigus seda maatükki omada ja kasutada korterelamu ekspluateerimiseks vajalikus ulatuses.

Riigikohus rõhutas: nendel juhtudel on korterelamu ruumide omanikel kui selle maatüki seadusjärgsetel omanikel, millel maja asub, tsiviilseadustiku artikli 305 alusel õigus nõuda korteriomandi kõrvaldamist. mis tahes nende õiguste rikkumisi.

Varasemad kohtud on tuvastanud, et maja, mille naabrid kaebavad, on kortermaja ja selle all olev krunt eraldati maja ehitamiseks juba 1957. aastal. Info krundi eraldamise kohta on inventarifailis. Aga asja materjalides puuduvad tõendid selle kohta, et majaalune krunt oleks moodustatud ja selle suhtes tehtud riiklik katastriregistreering. Apellatsioonkaebuses seda ei arvestatud ja seetõttu tehti ebaseaduslik otsus.

Kaalutluse tulemuseks oli Vene Föderatsiooni Ülemkohtu otsus tühistada apellatsiooni järeldused.

Vene Föderatsiooni elamukoodeksi kehtestamisega kerkis esile palju küsimusi, mis on seotud kortermaja ruumide omanike ühisvara omandiga.

Kruntide moodustamine mitme korteriga elamute jaoks on praegu kehtiva maa-, elamu-, linnaplaneerimise ja muude õigusaktide üks keerukamaid ja probleemseid küsimusi, mis on tingitud konfliktide olemasolust, lünkadest, ühtse kontseptuaalse aparaadi puudumisest. nendes õigusharudes, aga ka mitmel muul põhjusel. Sellega seoses lükatakse korterelamute kruntide moodustamise küsimuse lahendamine kas määramata ajaks edasi või lahendatakse kehtiva seadusandlusega vastuolus olevatel viisidel.

Üks tüüpilisi näiteid kehtivate maaalaste õigusaktide ja linnaplaneerimise valdkonna õigusaktide normide rikkumisest on võimalus, kui korterelamute alla moodustatud ja omandisse antud maatükid mitte ainult ei välju punaste joonte piiridest, vaid ka hõivata osa olemasolevast sõiduteest koos kõnniteedega. Selline olukord toob kaasa mitmeid juriidilisi, varalisi ja muid probleeme. Sellise maatükkide moodustamise lähenemisviisiga tekivad omandiprobleemid korterelamu ruumide omanikel, kuna pärast maatüki katastri registreerimist saavad nad automaatselt maamaksu maksjateks. Maksu hakkavad nad maksma maa eest, mis on väljaspool punaseid jooni asuv avalik ala ning mida ei kasutata ega kasutata ka edaspidi elamu hooldamiseks. Korterelamu elu- ja mitteeluruumide omanike varaprobleemide kõrval ootab kohalikke omavalitsusi ees veel hulk probleeme, kui nad kavatsevad seda maatükki valla huvides kasutusele võtta.

Teine võimalus korterelamute alla kruntide moodustamiseks, mis on vastuolus kehtivate õigusaktidega, on maatükkide moodustamine kapitaalehitusprojekti kontuuri järgi, nn pimeala maamõõtmine - üks ja a poolemeetrine taane maja seintest. Antud olukorras läheb valla bilanssi kogu ülejäänud hoovide territoorium - trepid, kvartalitevahelised sissesõiduteed, laste mänguväljak, parkimiskohad.

See valik on vastuolus artikli 4. osaga. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 43, mis sätestab, et hoonestatud territooriumi piires olevate maatükkide suurused kehtestatakse, võttes arvesse nende väljatöötamise ajal kehtinud tegelikku maakasutuse ja linnaplaneerimise norme ja eeskirju. territooriumid. Kui pöörduda elamuseadustiku poole, siis ühisvara hulka kuulub maatükk koos haljastuse ja haljastuse elementidega. Sel juhul rikutakse ka elu- ja mitteeluruumide omanike õigusi soodsatele elamistingimustele (laste mänguväljakute, haljastuselementide, laadimisalade, sissepääsude puudumine, maja normaalseks toimimiseks kasutatavate tehnovõrkude hooldamise võimalus elamu ja paljud muud negatiivsed tegurid).

„Pimedale alale“ krundi moodustamisel on ainulaadsed juhud, kui kortermaja all oleva maatüki moodustatud ja antud omandiõigus paikneb geograafiliselt mõnel muul füüsilisele või juriidilisele isikule kuuluva maatüki sees, mis ei ole seotud majapidamisega. kortermaja ruumide omanikele. Võib vaid ette kujutada, millised probleemid tekivad kortermaja elu- ja mitteeluruumide omanikel, aga ka majaga külgneva maatüki omanikul nende omandis olevate maatükkide haldamisel ja hooldamisel.

Kortermajade all asuvate maatükkide kodanikuõiguste haldamise õiguslikku raamistikku uurides seisate silmitsi paljude küsimuste ja vastuoludega.

Vene Föderatsiooni maaseadustiku artikli 36 kohaselt antakse maatükk, millel asuvad korterelamu ühisomandisse kuuluvad ehitised, majaomanikele ühisvarana ühisomandis.

Pöördudes Art. Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artiklis 36 näeme, et korterelamu ruumide omanikele ei kuulu kaasomandiõiguse alusel mitte ainult maatükk, vaid ka maatükk, millel see maja asub. haljastuse ja haljastuse elemendid, muud, mis on ette nähtud selle maja hooldamiseks, ekspluateerimiseks ja parendamiseks ning asuvad nimetatud krundil objektidel.

See tähendab, et praegu on korterelamu paikneva maatüki omanikud erastatud korterite omanikud. Kui majas erastatakse kõik korterid, siis on kogu maa selle elanike kollektiivne eraomand. Lisaks kuulub igale elanikule artikliga 37 määratud osa. Vene Föderatsiooni elamukompleks. Kui hoones on erastamata korterid, siis valla, s.o. Kohalik omavalitsusorgan (edaspidi KOV) on ka üks MKD maatüki omanikest. Kuid ta on omanik nagu kõik teisedki. See tähendab, et ta ei saa teha otsuseid ilma teiste omanike nõusolekuta. See on sätestatud Vene Föderatsiooni põhiseaduse artikli 8 lõikes 2 - "Vene Föderatsioonis tunnustatakse ja kaitstakse võrdselt era-, riigi-, munitsipaal- ja muud tüüpi vara."

Pöördume nüüd küsimuse juurde, kes saab taotleda tsiviilseadustikku. Vastavalt Art. Sissejuhatava seaduse § 16 kohaselt võib iga volitatud isik üldkoosoleku otsuse alusel taotleda registreerimist tsiviilseadustikuga. Kuid see artikkel rikub põhiseaduslikke õigluse ja võrdsuse põhimõtteid ning kehtestab põhjendamatud erinevused korterelamute ruumide omanike õiguste kasutamise tingimustes. Seetõttu peavad vastavalt Vene Föderatsiooni Konstitutsioonikohtu 28. mai 2010. aasta resolutsioonile nr 12-P kõik kortermaja ruumide omanikud, sealhulgas need, kes ei ole selle hoone ruumide omanike üldkoosoleku poolt volitatud. , on õigus pöörduda valitsusasutuste või ametiasutuste kohaliku omavalitsuse poole taotlusega maatüki moodustamiseks, millel asub korterelamu.

Korterelamus oleva maatüki omandiõigus on tagatud mitme föderaalseadusega korterelamu elu- ja mitteeluruumide omanike registreerimisõigusega tingimusteta õigused.

Kuid kõigist samadest seadustest lähtuvalt on ka omavalitsustel õigus esitada katastrisse registreerimiseks dokumente ilma kortermajade omanikega kooskõlastamata.

Esiteks, Art. Vene Föderatsiooni elamuseadustiku sissejuhatava seaduse artikkel 16 näitab, et MKD-alune maatükk, mille suhtes registreerimine on tehtud, läheb kaasomandisse. Need. alles pärast maatüki tsiviilseadustikku kuulub see ruumide omanikele ja kuni maa omandi piiritlemiseni kuulub see föderaal- või munitsipaalomandisse. Sel juhul on selliseid maid haldama volitatud organ kohaliku omavalitsuse volikogu. Need. Enne registreerimist, sealhulgas taotluse esitamise hetke, ei ole üksikisikud saidi omanikud.

Teiseks pöördugem Vene Föderatsiooni föderaalkoodeksi sissejuhatava seaduse artikli 16 lõike 4 juurde, mis sätestab, et korterelamu paikneva maatüki moodustamise teostavad riigiasutused või kohalikud omavalitsused. Praegu ei ole Vene Föderatsiooni õigusaktides mõistet "maatüki moodustamine" selgelt määratletud. Lähtudes Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku ja maaseadustiku sätetest, hõlmab korterelamu krundi moodustamine:

• 1) territooriumi planeerimisprojekti ja territooriumi mõõdistamise projekti koostamine ja kinnitamine;
• 2) maatükiga katastritööde tegemine vastavalt 24. juuli 2007. aasta föderaalseadusega N 221-FZ “Riigi kinnisvarakatastri kohta” (edaspidi seadus N 221-FZ) kehtestatud nõuetele ja maatüki riikliku katastri registreerimise teostamine. Selgub, et maatüki moodustamine on tsiviilseadustiku rakendamine.

Kui majas olevate ruumide omanikud soovivad registreerida omandiõigust maale, kuid maatükki ei ole moodustatud, peavad nad koosoleku, valivad volitatud isiku, esitavad avalduse ja krunt läheb ühisomandisse. Aga mis siis, kui elanikud ei taha maa omandit registreerida (et mitte maksta maamaksu), st ma ei tee midagi. Ja maa jääb linnale.

Kuid vastavalt Vene Föderatsiooni elamuseadustiku sissejuhatavale seadusele - maatüki moodustamisest ja riikliku katastri registreerimisest läheb maatükk tasuta ruumide omanike ühisomandisse. korterelamu.

Kusagil pole öeldud, et maatüki moodustamine võib toimuda ainult majas olevate ruumide omanike endi tahtel. Neil on "õigus" kandideerida – see tähendab, et neil on seda lubatud teha. Kuid see ei tähenda, et ainult nemad. Ja kuskil pole kirjas, et ruumide omanike omandisse läheb ainult krunt, mis moodustatakse volitatud omaniku soovil. Föderaalseaduse nr 221-FZ artikkel 20 kehtestab taotlejad, kuid see ei välista muid isikuid.

Need. praktikas selgub, et linn võib omal äranägemisel iseseisvalt kortermaja krundi moodustada. Pärast seda läheb see krunt vastavalt ülaltoodud Vene Föderatsiooni elamuseadustiku sissejuhatava seaduse punktile 5 tasuta üle ruumide omanike ühisomandisse. Samas pole vaja ruumide omanikelt midagi küsida. Linn võib sundida omanikke oma krunti omama, isegi kui nad seda ei soovi. Kas nad ei saa keelduda? Seadus sellist mehhanismi ette ei näe.

Korterelamute maatükkide moodustamise kohta on välja antud tohutul hulgal föderaalseid, piirkondlikke ja osakondade eeskirju. Praeguses seadusandluses on aga lünki ja puudusi, mis põhjustavad arvukalt vaidlusi.

Nagu kõigest eeltoodust nähtub, tundub korterelamus maatükkide omanike kaasomandiks registreerimise protsess olevat üsna keeruline, arvestades märkimisväärset ajaraiskamist vajaliku dokumentide paketi koostamisel, finantskulusid ja peavad omandama selle protsessi jaoks vajalikud minimaalsed õigusalased teadmised.

Vene Föderatsiooni maaseadustiku artikkel 1 kehtestab maatükkide ja nendega kindlalt seotud objektide saatuse ühtsuse põhimõtte, mille kohaselt kõik maatükkidega kindlalt seotud objektid järgivad maatükkide saatust. Järelikult järgib kortermaja alune maatükk selles majas asuva korteri omandi saamist ja selle ebaseadusliku kolmandatele isikutele üleandmise hetk võtab kodanikelt tegelikult omandiõiguse oma eluasemele.

Korterelamu hävimise, sealhulgas õnnetusjuhtumi surma, lammutamise korral jääb korterelamu ruumide omanikele osa kaasomandiõigusest maatükist, millel maja asus, koos haljastuse elementidega. ning haljastus ja muud selle maja, nimetatud maatükil asuvate objektide hooldamiseks, käitamiseks ja parendamiseks ettenähtud esemed, vastavalt hävimisaegse korterelamu kaasomandi kaasomandi osale, sh. juhuslik surm, sellise maja lammutamine. Need omanikud omavad, kasutavad ja käsutavad käesolevas osas sätestatud vara vastavalt tsiviilseadusandlusele.

Katastriregistri asutus teeb maatüki registreerimisest keeldumise otsuse ka juhul, kui:

• 1) sellise maatüki suurus ei vasta maaseadusandluses kehtestatud maatükkide suurimate (maksimaalsete või minimaalsete) suuruste nõuetele;
• 2) selline maatükk moodustatakse maatüki ümberkujundamise tulemusena ja viimase suurus seoses selle ümberkujundamisega ei vasta maaseadusandluse kohaselt kehtestatud maatükkide maksimaalsete miinimumsuuruste nõuetele;

Majaomanikule kuuluva maatüki võib arestida munitsipaal- või riigi vajadusteks. Selle otsuse teevad linna- või föderaalvõimud. Viimane peab majaomanikule ametlikult teatama aasta enne eelseisvat menetlust.

Vastavalt artikli lõikele 4 Vene Föderatsiooni maaseadustiku artikkel 63 Maatüki omanikule tuleb selle riigi või omavalitsuse vajadusteks väljavõtmisel koos käesoleva artikli lõigetes 1 ja 2 sätestatud tagatistega hüvitada maa turuväärtus. krunt, kui talle ei anta tasuta omandisse samaväärset maatükki.

Kehtivate maa-, elamu-, linnaplaneerimise ja muude õigusaktide üheks keeruliseks ja problemaatiliseks küsimuseks on mitme korteriga elamute kruntide moodustamise protsess, mis on tingitud konfliktide olemasolust, lünkadest, ühtse kontseptuaali puudumisest. aparaat nendes õigusharudes, aga ka mitmed muud põhjused.

Korterelamu alune maatükk vastavalt Art. Vene Föderatsiooni maaseadustiku artiklit 16 käsitletakse riigivarana, kuni see on ettenähtud viisil kaasomandina registreeritud (Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artikli 36 1. osa). Pärast sellist registreerimist läheb suurem osa nii õigustest kui ka kohustustest föderaalvõimudelt üle maja ruumide omanikele.

Olgu esmalt märgitud eelised, mida maatüki kaasomandisse registreerimine tõotab. See:

• - korterelamute elanike huvide kaitse garantii registreeritud piirkonda uue rajatise ehitamise korral, samuti õigus omaenda arendusele ettenähtud viisil. Ilma omaniku nõusolekuta ei saa nad teha mingeid koormavaid toiminguid, näiteks ei ehita nad mööda maja teed uuele ehitusplatsile (näiteks tihendusarenduse käigus), ei korralda parkla, autopesula jne;
• - maatüki käsutamine enamuse korterelamu ruumide omanike kasuks (selle elanike parkimise korraldamine, laste mänguväljak, territooriumi turvamine (piirdeaed jne)) ettenähtud korras;
• - osa krundist on võimalik üürile anda ning saadud raha saab kasutada koduseks remondi- ja taastamistöödeks või muuks otstarbeks;
• - omanik saab lisatagatisi, et keegi ei võta vara ilma tema nõusolekuta tasuta ära ega lammuta objektil asuvaid hooneid ja rajatisi;
• - omanik on rohkem kaitstud võimude omavoli eest: maja ei saa üleöö lammutada ning kõigil kaasomanikel on õigus omandi kaitsele, lammutamise korral aga olulisele hüvitisele;
• - omanikud saavad paigutada struktuure, mis toovad kasumit jne.

Majaomanikel on ka mitmeid kohustusi:

Alates krundi katastriregistris registreerimisest on korterikompleksi elanikel kohustus maksta maamaksu (Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 388 punkt 1).

Peale majakrundi erastamist kannavad korterelamute omanikud ka selle korrashoiu ja koristamise kulud.

Registreerimisel tekivad raskused, nimelt tuleb esitada avaldused, läbida seadusega ettenähtud protseduurid ning vormistada vajalikud dokumendid.

Vastuolude kõrvaldamine seadusandlikus raamistikus

Omanike kaasamine maaomandi registreerimise protsessi

Üldiselt on maa kinnistuna registreerimine alati soovitatav ja oluline. Kortermaja alune maatükk tuleks registreerida vastavalt Vene Föderatsiooni õigusaktidele, et kaitsta kohalikku piirkonda täitearenduse eest, samas võetakse arvesse linna huve - kasutamise eest võetakse tasu. maast.