Amortisatsiooni iseloomustab vara kasulikkuse vähenemine, selle tarbijaatraktiivsus potentsiaalse investori seisukohalt ning see väljendub väärtuse vähenemises ajas (amortisatsioonis) erinevate tegurite mõjul. Rajatise kasutamise käigus halvenevad järk-järgult hoonete ja rajatiste konstruktsioonilist töökindlust iseloomustavad parameetrid, samuti nende funktsionaalse vastavus praegusele ja eriti tulevasele inimeluga seotud kasutusele. Lisaks ei mõjuta kinnisvara väärtust vähem välistegurid, mida põhjustavad turukeskkonna muutused, piirangute kehtestamine hoonete teatud kasutusviisidele jms.

Kulumit (I) mõõdetakse tavaliselt protsentides ja amortisatsiooni rahaline väljendus on amortisatsioon (O).

Sõltuvalt vara amortisatsiooni põhjustavatest põhjustest eristatakse järgmisi kulumise liike: füüsiline, funktsionaalne ja väline (joon.).

Füüsiline ja funktsionaalne kulumine jaguneb eemaldatavaks ja parandamatuks.

Eemaldatav kulumine on kulumine, mille kõrvaldamine on füüsiliselt võimalik ja majanduslikult otstarbekas, st ühe või teise kulumisliigi kõrvaldamiseks tehtavad kulutused aitavad kaasa objekti kui terviku väärtuse tõstmisele.

Kõikide võimalike kulumisliikide tuvastamine on kinnisvara kogunenud kulumine. Rahalises väljenduses on kogukulum väärtushinnatava objekti asendusmaksumuse ja turuhinna vahe.

Kumulatiivne akumuleeritud kulumine on objekti eluea funktsioon. Vaatleme põhilisi hindamiskontseptsioone, mis seda näitajat iseloomustavad.

Ehitise füüsiline eluiga (PL) on ehitise kasutusperiood, mille jooksul ehitise kandvate konstruktsioonielementide seisukord vastab teatud kriteeriumidele (konstruktsiooniline töökindlus, füüsiline vastupidavus jne). Objekti füüsiline eluiga määratakse ehituse käigus ja sõltub hoonete kapitaligrupist. Füüsiline elu lõpeb siis, kui objekt lammutatakse.

Kronoloogiline vanus (CA) on ajavahemik, mis on möödunud objekti kasutuselevõtmisest kuni hindamise kuupäevani.

Efektiivne vanus (EA) arvutatakse hoone kronoloogilise vanuse alusel, võttes arvesse selle tehnilist seisukorda ja hindamispäeval valitsevaid majanduslikke tegureid, mis mõjutavad hinnatava objekti väärtust.

Majanduselu (EL) määrab kasutusaeg, mille jooksul objekt tulu teenib. Sel perioodil tehtud parendused aitavad kaasa kinnisvara väärtusele. Objekti majanduslik eluiga lõppeb siis, kui objekti käitamine ei suuda toota kinnisvaraturu antud segmendis võrreldavate objektide vastava intressimääraga tulu. Samas ei aita teostatavad parendused enam kaasa objekti väärtusele selle üldise kulumise tõttu.

Ehitise järelejäänud majanduslik eluiga (REL) on ajavahemik hindamiskuupäevast kuni selle majandusliku eluea lõpuni (joonis).

Füüsiline kulumine on ehituse käigus algselt määratud objekti tehniliste ja tööomaduste järkjärguline kadumine looduslike ja klimaatiliste tegurite ning inimtegevuse mõjul.

Ehitiste füüsilise kulumise arvutamise meetodid on järgmised:

· tehnilise ekspertiisi meetod;

· maksumus;

· eluaegne meetod.

Tehnilise ekspertiisi meetod füüsilise kulumise arvutamiseks hõlmab erinevate regulatiivsete juhiste kasutamist sektoritevahelisel või osakondade tasandil. Näitena võib tuua NSVL Riikliku Ehituskomitee juurde kuuluva Riikliku Ehitus- ja Arhitektuurikomitee Elamute füüsilise kulumise hindamise eeskirja (VSN 53-86). – M., 1990, STI kasutab elamute füüsilise riknemise hindamiseks tehnilise inventuuri käigus, elamufondi kapitaalremondi kavandamisel, sõltumata selle osakondlikust kuuluvusest.

Need reeglid kirjeldavad hoonete erinevate konstruktsioonielementide füüsilist kulumist ja nende hindamist.

Hoone füüsiline kulumine tuleks määrata järgmise valemi abil:

,

kus F f – hoone füüsiline kulumine, %;

F i – i-nda konstruktsioonielemendi füüsiline kulumine, %;

L i – i-nda konstruktsioonielemendi asendusmaksumuse osakaalule vastav koefitsient kogu hoone asendusmaksumusest;

n on konstruktsioonielementide arv hoones.

Üksikute konstruktsioonide, elementide ja süsteemide asendusmaksumuse osakaalud kogu hoone asendusmaksumusest (protsentides) võetakse üldjuhul vastavalt ettenähtud korras kinnitatud elamute asendusmaksumuse koondnäitajatele ning konstruktsioonidel elemendid ja süsteemid, millel pole kinnitatud indikaatoreid - vastavalt nende hinnangulisele maksumusele.

Meetodi rakendamise järjekord:

1. Teostatakse hinnatava hoone konstruktsioonielementide ja insenerisüsteemide visuaalne kontroll ja instrumentaalne-täismahuline ekspertiis.

2. Kontrollimisel tuvastatakse füüsilise kulumise tunnused ja määratakse nende kvantitatiivsed omadused:

Kahjustatud piirkondade arv

Kahjustuse suuruse määramine – pindala, pikkus või sügavus.

3. Kahjustatud alade tuvastatud näitajate võrdlus nende kvantitatiivsete väärtustega, mis on antud vastavates standardtabelites. (VSN 53-86)

4. Füüsilise kulumise arvutamiseks vastavate tabelite täitmine.

Kirjeldatud tehnikat kasutatakse eranditult kodumaises praktikas. Vaatamata kogu selgusele ja veenvusele on sellel järgmised puudused:

· oma “normatiivsuse” tõttu ei suuda ta esialgu arvestada objekti ebatüüpiliste kasutustingimustega;

· töömahukas rakendamine tänu hoone konstruktsioonielementide vajalikule detaililisusele;

· funktsionaalse ja välise kulumise mõõtmise võimatus;

· konstruktsioonielementide erikaalu subjektiivsus.

Keskmiselt kulumeetod füüsilise kulumise määramiseks on füüsiline kulumine, mis on selle hindamise ajal väljendatud konstruktsioonide, elementide, süsteemide või hoone kui terviku kahjustuste kõrvaldamiseks objektiivselt vajalike remondimeetmete maksumuse ja nende asendamise maksumuse suhtega.

Füüsilise amortisatsiooni määramise kulumeetodi olemus seisneb ehituselementide taasloomise kulude määramises.

See meetod võimaldab koheselt välja arvutada elementide ja hoone kui terviku kulumise kuludes. Kuna väärtuse languse arvutus põhineb kulunud esemete "oluliselt uude seisukorda" viimise mõistlikel tegelikel kuludel, võib selle lähenemisviisi tulemus olla üsna täpne. Meetodi miinusteks on kulunud ehituselementide remondikulude arvutamise nõutav detailsus ja täpsus.

Hoonete füüsilise kulumise määramine eluaegne meetod. Füüsilise kulumise, tegeliku vanuse ja majandusliku eluea näitajad on teatud vahekorras, mida saab väljendada valemiga

I = (EV:FJ)*100 = [EV: (EV + OSFJ)]*100,

kus I on kulumine, %;

EV – tegelik vanus, mille määrab ekspert, lähtudes elementide või hoone kui terviku tehnilisest seisukorrast;

VF – tüüpiline füüsilise elu periood;

RSF – järelejäänud füüsilise elu periood.

I = (HV: VF) * 100,

kus I on kulumine, %;

CH – kronoloogiline vanus.

Sel viisil arvutatud elementide või hoone kui terviku amortisatsiooni protsendi saab ümber arvestada rahalises väärtuses (amortisatsioon):

O = eKr * (I: 100),

kus I on kulumine, %;

BC – asenduskulu.

Funktsionaalne kulumine. Hinnatava hoone funktsionaalse kulumise tunnusteks on ruumiplaneeringu ja/või projekteerimislahenduste mittevastavus tänapäevastele standarditele, sh mitmesugused konstruktsiooni normaalseks toimimiseks vajalikud seadmed vastavalt selle praegusele või sihtotstarbele.

Funktsionaalne kulumine jaguneb ka eemaldatavaks ja parandamatuks.

Eemaldatava funktsionaalse kulumise määravad vajaliku ümberehituse kulud, mis aitavad kaasa kinnistu efektiivsemale toimimisele.

Eemaldamatu funktsionaalne kulumine on tingitud hoonete aegunud ruumiplaneeringust ja/või konstruktsioonilistest omadustest, mida hinnatakse tänapäevaste ehitusstandardite järgi. Parandamatu funktsionaalse kulumise märk on nende puuduste kõrvaldamiseks kulutamise majanduslik ebaotstarbekus.

Korrigeeritavat funktsionaalset kulumist mõõdetakse selle korrigeerimise maksumusega ja selle põhjuseks on:

• puudused, mis nõuavad elementide lisamist;
• puudused, mis nõuavad elementide väljavahetamist või kaasajastamist;
• "Superparendused".

• Üürikahjumi kapitaliseerimise meetod
• Üleliigsete tegevuskulude kapitaliseerimise meetod

Väline (majanduslik) kulumine– objekti amortisatsioon, mis on tingitud väliskeskkonna negatiivsest mõjust hindamisobjekti suhtes: turuolukord, kinnisasja teatud kasutusotstarbele kehtestatud servituudid, muudatused ümbritsevas infrastruktuuris ja seadusandlikud otsused maksustamise valdkonnas, jne. Kinnisvara väline kulumine, olenevalt selle põhjustanud põhjustest, on enamikel juhtudel muutumatu asukoha tõttu korvamatu, kuid mõnel juhul võib see ümbritseva turukeskkonna positiivse muutuse tõttu "iseennast eemaldada".

Funktsionaalse kulumise määramise meetodid:

• välismõjudest tingitud saamatajäänud tulu kapitaliseerimise meetod;
• meetod sarnaste objektide müügi võrdlemiseks välismõjudega ja ilma.

Kulupõhise lähenemisviisi puudused:

1. Kulud ei ole alati turuväärtusega võrdsed.

2. Täpsema hindamistulemuse saavutamise katsetega kaasneb kiire tööjõukulude kasv.

3. Hinnatava vara ostmise kulude ja täpselt sama vara uue ehitamise kulude lahknevus, kuna Hindamisprotsessi käigus arvatakse ehitusmaksumusest maha akumuleeritud kulum.

4. Vanade hoonete taastootmise maksumuse arvutamise raskus.

5. Vanade hoonete ja rajatiste kogunenud kulumise määra kindlaksmääramise raskus.

6. Ei kajasta investori kasumit.

Avaleht > Dokument

Tööstusettevõtete kinnisvarakomplekside väline (majanduslik) kulumine. Arvutusmeetodid.

Kartsev P.V.

Amortisatsioon kui vara väärtuse vähenemine

On mitmeid meetodeid kulumise arvutamiseks kui objekti väärtuse summaarseks kaotuseks erinevate tegurite mõjul. On kaks peamist meetodit: jaotusmeetod ja järelejäänud eluea meetod. Jagamise meetod hõlmab kulumise jagamist 3 komponendiks: füüsiline kulumine, funktsionaalne (moraalne) kulumine ja väline (majanduslik) kulumine. Kogu (akumuleeritud) kulumine arvutatakse järgmise valemi järgi: Füüsiline kulumine on tingitud vara füüsilisest vananemisest, mille tunnusteks on tugevuse, täpsuse ja tootlikkuse vähenemine. Siin võrreldakse kinnistu tegelikku seisukorda sama uue kinnistu seisukorraga. Funktsionaalne(vananemine) võib olla põhjustatud mitmete tegurite olemasolust: kaasaegsemad vara analoogid, mis tagavad suurema tootlikkuse; suurenenud ressursside tarbimine hinnatava objekti tootmisprotsessis võrreldes tänapäevaste analoogidega; objekti enda loomise kõrgem hind võrreldes analoogidega; hoonetele - planeeringulahenduste mittevastavus kaasaegsetele nõuetele ja paljud teised. Väline(majanduslik) kulumine on välistegurite mõjul tekkinud väärtuse kaotus. Selle põhjuseks võivad olla mitmed põhjused, näiteks üldised majanduslikud või tööstusharusisesed muutused, sealhulgas nõudluse vähenemine teatud tüüpi toote järele ning pakkumise vähenemine või tooraine, tööjõu, tugisüsteemide, rajatiste ja kommunikatsioonide kvaliteedi halvenemine; ning seadusandluse, valla määruste, tsoneerimise ja haldusmäärustega seotud õiguslikud muudatused. Ülejäänud majanduselu meetod hõlmab kõigi amortisatsioonitegurite arvessevõtmist ühes näitajas - järelejäänud majanduslikku eluiga. Siin arvutatakse kulumine järgmise valemi abil:

Seega võetakse arvesse investori soov investeering teatud aja jooksul tagasi saada. Pärast seda perioodi ei ole selle objekti kasutamine kasutaja seisukohast vajalik, isegi kui seda saab füüsiliselt edasi kasutada.

Välise kulumise arvutamise meetodid

Väga sageli kasutatakse hindamispraktikas esimest kulumise arvutamise meetodit. Kui füüsilise kulumise määramisega probleeme palju pole, kuna nõukogude ajal töötati välja üsna mahukas ehitus- ja masinaehituse regulatiivne raamistik, amortisatsiooninormid ja muud näitajad, mille alusel saab hinnata objekti füüsilist seisundit, siis Ülejäänud kahe komponendi raskuste kindlaksmääramisel on palju rohkem probleeme. Samas toimus meie ajal nõukogude ajal ehitatud vara väärtuse langus pigem majanduslike tegurite mõjul, mistõttu tuleks erilist tähelepanu pöörata välise (majandusliku) kulumise õigele hindamisele. Praegu pole meie riigis praktiliselt ühtegi välise kulumise määramise meetodit, mida kogu hindamisringkond tingimusteta aktsepteeriks. Samal ajal on mitmeid meetodeid, mis väärivad kõige rohkem tähelepanu. Variant 1. Jaotus mikro- ja makromajanduslikeks komponentideks. Paljud nõustuvad, et kinnisvarakomplekside väline kulumine toimub makro- ja mikrotegurite mõjul. Makrotegurid on tööstuse üldine olukord, mille põhjusteks on nõudluse vähenemine toodete järele, valitsuse toetuste vähenemine ja muud tegurid, mis põhjustavad selle tööstusharu kasumlikkuse langust. Sama võib öelda piirkonna majandusliku olukorra kohta. Tööstuses tervikuna võib olukord päris hea olla, aga kohalikus tööstuses, sellistes sektorites nagu põllumajandus, toiduainete töötlemine, rõivatööstus jne. (seoses väikeste ja keskmise suurusega ettevõtetega) võib teatud piirkondades tekkida kriis. Ettevõtted teenindavad kohalikke turge. Efektiivse nõudluse vähenemine konkreetses piirkonnas mõjutab nende ettevõtete kasumlikkust ja vastavalt nende väärtust. Mikrofaktoriteks võib pidada lahknevust konkreetse ettevõtte tootmisharu ja piirkondlike tootmisvõimsuse kasutamise ja kasumlikkuse näitajate vahel. Võrdleva ja tulupõhise lähenemisviisi puhul võetakse seda arvesse asjakohaste majandusharu koefitsientide kaudu või otse konkreetse ettevõtte tuluvoo kaudu. Kulupõhise lähenemisviisi puhul tuleks seda arvesse võtta välise kulumise kaudu. Makromajanduslikke tegureid saab arvesse võtta konkreetse piirkonna elanike sissetulekute erinevuse kaudu riigi keskmisest. Kasumlikkus majandusharude lõikes korreleerub tavaliselt hästi nende majandusharude keskmiste palkadega, seega saab selle näitaja kaudu arvesse võtta ka tööstuse komponenti.

	Ja väline makro%
	Palgariik	keskmine palk Venemaal, hõõruda;
	ZP piirkond	piirkonna keskmine palk, hõõruda;
	Palgatööstus	keskmine palk tööstuses, hõõruda.

Siin tekib kohe küsimus, milline on väline kulumine, kui regioonis või tööstuses on palgad Venemaa keskmisest kõrgemad. Definitsiooni järgi on kulumine väärtuse vähenemine, seega ei saa kulumisväärtus (protsendina) olla negatiivne, s.t. mis toob kaasa arvutusbaasi ja uue objekti maksumuse suurenemise. Kui objekt on turul nõutud, nõudlus hinnatava kinnisvarakompleksi abil toodetud kaupade järele on suur, siis ehituse (loomise) etapis võetakse ärikasumi suurendamisel arvesse välise kulumise positiivset väärtust. kompleksist. Selles valemis, kui piirkonna (või tööstuse) palkade suhe Venemaa keskmisega on suurem kui üks, on vaja võtta väärtus 1. Välise amortisatsiooni mikromajanduslik komponent selle arvutusmeetodi korral peaks arvestama madalam kinnisvara tootlus konkreetses ettevõttes võrreldes konkreetse piirkonna kõnealuste tööstusharude ettevõtete keskmise tootlusega. Indikaatoriks võite võtta kapitali tootlikkuse. Hinnatava ettevõtte (kinnistukompleksi) kapitali tootlikkust võrreldakse vastava tegevusala regiooni keskmisega. Selleks saab kasutada riigi statistikaasutuste avaldatud statistikakogusid.

	Ja väline makro%	väliskulumise makromajanduslik komponent, %;
	F Ettevõte	kapitali tootlikkus hinnatavas ettevõttes, hõõruda;
	F Keskmine	piirkonna keskmine kapitali tootlikkus vastavalt tööstus, hõõruda.

Ka siin saab kasutada keskmise palga näitajat ja võrrelda ettevõtte keskmist töötasu antud tegevusala piirkonna keskmise palgaga. Variant 2. Arvutus võimsuse rakendamisel Teine võimalus väliskulumise arvutamiseks on variant, mis ei põhine mitte makro- ja mikromajanduslikel näitajatel, vaid tootmisvõimsuse rakendusastmel. Üldiselt tehakse arvutus järgmise valemi abil:

Valem peegeldab järgmist väidet. Kui kandevõime on 70% koormatud, siis on välist kulumist vähemalt 30%. “Mitte vähem”, sest reaalne kasumlikkuse langus on suurem kui tootmismahtude vähenemine, kuna on püsikulud. Maksimaalse väljundmahuna saab kasutada projekteeritud võimsust või kompleksi käivitamisest (tavaliselt nõukogude ajal) saavutatud maksimumi. Võrreldes eelmise variandiga ei ole sellel sellist puudust nagu positiivsete kulumisväärtuste saamise võimalus, kuna tegelik väljund ei saa kunagi olla maksimumist suurem.

Näide välise kulumise arvutamisest
munalinnufarmi jaoks

Kui on vaja saada mitte ainult kogu tootmiskompleksi maksumuse, vaid ka selle üksikute koostisosade maksumuse väärtus, on võimalik arvestada laadimisastet eraldi vararühmade jaoks, mis sisalduvad selles sisalduvates vararühmades. keeruline. Järgnev näide näitab, kuidas seda reaalses hindamispraktikas tehti kolmest linnu- ja munafarmist koosneva agrotööstusettevõtte hindamisel. Välist kulumist arvestatakse eraldi põhitootmisseadmete (puuriseadmed ja inkubaatorid), põhitootmishoonete (linnuhooned) ja muu tootmispõhivara kohta. Selline välise kulumise arvutamine on seotud nende põhivararühmade erineva koormusega. Peamiste tootmishoonete väline kulumine (linnuhooned) Linnumajade välist kulumist arvutatakse nende hoonete kasutusastme alusel, mida mõjutavad:

hoonete kui selliste kasutusaste, kas neid kasutatakse või ei kasutata tootmisprotsessis (töötute linnumajade osakaal koguarvust), hoonesse paigaldatud seadmete koormusaste (arvu suhe). tegelikult kasutatud linnupidamisruumide suurus vastavalt standardile), toote saagise tase (tegeliku munatoodangu suhe standardisse).

Linnukasvatusvarustuse väline kulumine Linnukasvatusseadmete (puurivarustus ja inkubaatorid) välise kulumisega arvestatakse erinevalt linnumajahoonete välisest kulumisest ainult seadmete koormust, s.o. koosneb ainult kahest komponendist:

hoonesse paigaldatud seadmete laadimisaste (tegelikult kasutatavate linnupidamisruumide arvu suhe standardiga), toote saagise tase (tegeliku munatoodangu suhe standardisse).

Abipõhivara väline kulumine Muud tootmisvarad projekteeriti ja ehitati ülalmainitu teenindamiseks. Kogu projekteerimisvõimsus ja vastavalt kapitaliinvesteeringud sellistesse rajatistesse nagu söödatsehh, tapamajad, laod, abiseadmed jne arvutati lindude arvu põhjal. Sellest tulenevalt on nende rajatiste välise kulumise peamiseks teguriks linnufarmi tootmiskompleksi üldine alakasutus kariloomade osas.

Arvutus ise on näidatud allolevas tabelis. Sellise arvutuse tegemiseks viidi läbi vara eeluuringud ning finants-, majandus- ja tehnilise informatsiooni kogumine. Tabel. Näide väliskulumise arvutamisest tootmisvõimsuse rakendamisel põhivararühmade ja filiaalide lõikes.

№	Välise kulumise arvutamine	Kokku	Filiaal nr 1	Filiaal nr 2	Filiaal nr 3
	Väliskandmine linnumajadele
	Töötavate linnumajade arvu järgi
1	Linnumajad kokku	79	29	23	27
2	ükski neist ei tööta	31	5	11	15
3	Töövõimetute linnumajade osakaal, %	39%	17%	48%	56%
	Linnukohtade kasutamisest
1		57%	58%	51%	61%
2	Noorloomade energiatarbimine, %	33%	24%	26%	60%
3		43%	38%	35%	61%
	Välise kulumise kolmas komponent
	Lindude munatootmise järgi
1		270	245	250	287
		340	340	340	340
2	Vastavus normile, %	79%	72%	74%	84%
	Hoonete täielik väline kulumine	80%	77%	86%	77%
	Seadmete väline kulumine
	Välise kulumise esimene komponent
	Linnukohtade kasutamisest
1	Kodulindude ruumi kasutusmäär täiskasvanud lindude puhul	57%	58%	51%	61%
2	Kodulinnukohtade kasutuskoefitsient noorloomade poolt	33%	24%	26%	60%
3	Linnukasvatusruumide üldine kasutusmäär	43%	38%	35%	61%
	Välise kulumise teine ​​komponent
	Lindude munatootmise järgi
1	Munatoodang, munad aastas kana kohta (keskmine)	270	245	250	287
	Munatoodangu määr, munad aastas	340	340	340	340
2	Vastavus normile, %	79%	72%	74%	84%
	Linnuhoone seadmete täielik väline kulumine	66%	73%	74%	49%
	Teiste hoonete ja seadmete välist kulumist
	Kasutamise järgi projekteerimisvõime linnukohtade arvu järgi
1	Tootmisvõimsus, linnukasvatuskoht
-	Munakanad	982	350	272	360
-	Noored loomad	1073	360	382	331
-	Vanemaktsia	209	76	61	72
	Kokku	2264	786	715	763
2	Tegelik karja suurus, pead
-	Munakanad	488	204	131	153
-	Noored loomad	238	77	63	98
-	Vanemaktsia	0	0	0	0
	Kokku	726	281	194	251
3	Munakanade võimsuskasutus, %	50%	58%	48%	43%
4	Energiakasutus kogu elanikkonna järgi, %	32%	36%	27%	33%
	Hoonete ja seadmete täielik väline kulumine	68%	64%	73%	67%

Kulupõhine meetod on vara väärtuse hindamise meetodite kogum, mis põhineb vara taastamiseks või asendamiseks vajalike kulude kindlaksmääramisel, võttes arvesse selle kulumist. Kulupõhine lähenemine põhineb asendusprintsiibil, mis eeldab, et mõistlik ostja ei maksaks kinnisvara eest rohkem kui hinnatava kinnisvaraga sarnase kasuliku kinnisvara ehitamise maksumus.

Kulupõhise lähenemisviisi kohaselt määratakse kinnisvaraobjekti kogumaksumus (Cv) maatüki maksumuse (Suz) ja kinnisvaraobjekti asendusmaksumuse (asendamise või taastootmise kulu) summana ( Cvs) miinus akumuleeritud kulum (Ciz):

Kulupõhise lähenemisviisi rakendamine kinnisvara hindamisel koosneb järgmistest etappidest:

• maatüki turuväärtuse hindamine;
• hinnatava ehitise asendusmaksumuse (asendusmaksumuse) hinnang, sealhulgas hinnang ärikasumi suurusele;
• tuvastatud kulumistüüpide arvutamine;
• hindamisobjekti lõpliku väärtuse arvutamine asendusmaksumuse korrigeerimise teel kulumise suhtes, millele järgneb saadud väärtuse suurendamine maatüki maksumuse võrra.

Maatüki väärtuse määramine, mis sisaldub soetusmaksumuse meetodil hinnatud kinnisvaras, lähtub selle parimast ja efektiivseimast kasutamisest arendusvabana.

Maa turuväärtuse hindamiseks kasutatakse järgmisi meetodeid:

• müügi võrdlusmeetod;
• jaotusmeetod;
• valiku meetod;
• osadeks jagamise meetod;
• jääkide tehnika maa jaoks;
• maapinna netoüüri kapitaliseerimine.

Müügi võrdlusmeetod on kõige eelistatum ja üldiselt kohaldatav. Peamised maa võrdluselemendid on järgmised:

• omandiõigused;
• rahastamistingimused;
• müügitingimused;
• turutingimused;
• asukoht;
• füüsilised omadused;
• juurdepääsetavad kommunaalteenused;
• tsoneerimise tingimused;
• parim ja tõhusaim kasutamine.

Maa hindamisel saate kasutada mitut võrdlusühikut, kohandades iga ühiku hinda ja lõpetades mitme väärtusega, mis määratlevad väärtusvahemiku.

Jaotusmeetod põhineb väitel, et iga kinnisvaraliigi puhul on maa maksumuse ja hoonete maksumuse vahel normaalne seos. See seos on kõige usaldusväärsem uute parenduste puhul, mis kajastavad maa parimat ja tõhusamat kasutamist.

Näide 27. Määrata maatüki maksumus, kui on teada, et: piirkonnas ei ole vabu krunte pikka aega müüdud; tüüpilise krundiga maja hind on vahemikus 200 kuni 300 tuhat rubla; sarnase suurusega maatüki maksumus hinnatava kinnistu vahetus läheduses on 90 tuhat rubla; standardmaja ehitamise otsesed kulud - 100 tuhat rubla; ettevõtja kasum ja kaudsed kulud - 80 tuhat rubla.

1. Määrake maatüki maksumuse osa kinnisvara kogumaksumusest:

2. Määrake maatüki maksumus:

Krundi maksumus võib ulatuda 67 tuhandest rublast. kuni 100 tuhat rubla. (1/3 kinnisvara väärtuste vahemikust, vastavalt 200 ja 300 tuhandest rublast).

Valikumeetod on teatud tüüpi jaotusmeetod. Maa väärtus eraldatakse kinnistu väärtusest parenduste maksumuse lahutamise teel, võttes arvesse nende amortisatsiooni. Seda meetodit kasutatakse selleks, et hinnata äärelinna piirkondi, mille parenduste panus kogumaksumusse on väike ja üsna kergesti määratav.

Meetodit kasutatakse vahetus läheduses asuvate vabade kruntide müügiinfo puudumisel.

Alajaotuse meetod kasutatakse juhtudel, kui krundi jagamine mitmeks väiksemaks krundiks kujutab endast maa parimat ja tõhusamat kasutamist. Samal ajal loovad rikke käigus tekkinud objektide välised ja sisemised parendused tingimused maa parimaks ja tõhusamaks kasutamiseks.

Parenduskulud hõlmavad järgmist:

• platside paigutuse, puhastamise ja liigitamise kulud;
• kulud teede, kõnniteede, tehnovõrkude, drenaaži ehitamiseks;
• maksud, kindlustus, inseneride palgad;
• turunduskulud;
• töövõtja kasum ja üldkulud;
• ettevõtja kasum.

Näide 28. Määrake maamassi maksumus, kui on teada, et arendaja kavatseb selle jagada 30 krundiks ja seejärel müüa iga krunt 25 tuhande rubla eest. 4 aastaks (eeldatakse, et puhastulu voolab ühtlaselt, tootlus on 10%). Sel juhul tekivad järgmised kulud: planeerimine, puhastamine, kommunaalkulud, projekt - 180 tuhat rubla; juhtimine - 10 tuhat rubla; üldkulud ja töövõtja kasum - 60 tuhat rubla; turundus - 20 tuhat rubla; maksud ja kindlustus - 10 tuhat rubla; ettevõtja kasum - 40 tuhat rubla.

1. Teeme kindlaks ettevalmistatud kruntide müügist saadava potentsiaalse tulu:

30 · 25 = 750 tuhat rubla.

2. Määrame kindlaks parenduste ja saidi korrastamise kulud:

180 + 10 + 60 + 20 + 10 + 40 = 320 tuhat rubla.

3. Maamassi nüüdisväärtus, võttes arvesse ühtlast puhastulu laekumist 4 aasta jooksul ja tootlusmäära 10%.

kus 3,1699 on annuiteedi nüüdisväärtuse koefitsient.

Seega on maamassi maksumus 340 tuhat rubla.

Jääkide tehnika maa jaoks kehtib vabade maatükkide müügi andmete puudumisel.

Maapinna netoüüri kapitaliseerimise meetod põhineb tootlikkuse suurendamise printsiibil, mille kohaselt saab pärast kinnisvara müüdud ettevõttest saadava korrapärase tulu jaotamist kõigi tootmistegurite vahel osa sellest tulust omistada maatükile.

Kui renditud maatükki hinnatakse, saab selle väärtuse määrata (12). Sel juhul kasutatakse puhast tegevustuluna renti.

Hinnatava ehitise asendusmaksumuse (asenduskulu) määramine lähtudes otseste ja kaudsete kulude arvestamisest uusehituse maksumusse.

Otsesed kulud on otseselt ehitusega seotud kulud ja hõlmavad üldjuhul:

• ehitusmaterjalide, toodete ja seadmete maksumus;
• ehitusmasinate ja -mehhanismide käitamise maksumus;
• ehitustööliste põhipalk;
• ajutiste hoonete, rajatiste ja tehnovõrkude maksumus;
• töövõtja kasum ja üldkulud.

Kaudsed kulud on kulud, mis on seotud ehitusega, kuid ei ole sellega otseselt seotud. Kaudsed kulud hõlmavad tavaliselt järgmist:

• ehitusplatsi ettevalmistamise kulud;
• projekteerimis- ja mõõdistustööde kulud;
• muud kulud ja tööd;
• ehitatava ettevõtte (asutuse) direktoraadi (tehnilise järelevalve) ülalpidamine, projekteerija järelevalve kulud;
• muud liiki kaudsed kulud.

Otseste kuluväärtuste määramine põhineb kehtivates normatiiv- ja juhenddokumentides sätestatud ehituse eeldatava maksumuse määramise üldreeglite rakendamisel.

Otsesed kuluarvutused saab teha kahel viisil:

• ehituse eeldatava maksumuse teadaoleva väärtuse ümberarvutamine indeksite abil;
• koostades hinnatava vara taastamise kalkulatsiooni.

Kui hinnatava objekti kohta on olemas projekteerimis- ja kalkulatsioonidokumentatsioon, määratakse otseste kulude väärtus ehituse eeldatava maksumuse väärtusena, mis on ümber arvutatud hindamiskuupäeva seisuga, kasutades indekseid, mis võtavad arvesse ehituse praeguse taseme suhet. ehitushinnad 1984. aasta hindadele, aktsepteeritud baasina (indeksimeetod).

Hindamisobjekti projekteerimis- ja hinnangudokumentatsiooni puudumisel tuleks kalkulatsioon taastada kahel viisil:

• laiendatud hinnangustandardite järgi (võrdlusühiku meetod);
• ühikuhindade ja hinnakirjade kogumike järgi (kvantitatiivse analüüsi meetod).

Summeeritud hinnangustandardite kasutamine otseste kulude arvutamisel on vastuvõetav nii hoonete ja rajatiste tüüpprojektilahenduste kui ka taaskasutatud üksikute majandusprojektide puhul.

Kinnisvara turuväärtuse hindamisel kasutatakse järgmist tüüpi koondnäitajaid:

• hinnangulise maksumuse agregeeritud näitajad (UPSS);
• hoonete, rajatiste, rajatiste ja tööliikide laiendatud hinnangustandardid (USN);
• hoonete ja rajatiste ehitamise hinnakirjad (PRES);
• asendusmaksumuse koondnäitajad põhivara ümberhindluse eesmärgil.

Sel juhul saab ehitus- ja paigaldustööde maksumust jaotada tööde liigi ja ehituskonstruktsioonide komplekside kaupa (komponentideks jaotamise meetod).

Kaudsete kulude väärtused määratakse tavaliselt turuandmete põhjal protsendina otsestest kuludest.

Ettevõtja kasum määratletakse kui summa, mida ettevõtja loodab saada oma kapitali kasutamise eest lisatasuna. Ettevõtja kasumi väärtus võetakse turuandmete järgi.

Kanda on kinnisvara väärtuse langus erinevatel põhjustel. Amortisatsiooni mõõdetakse tavaliselt protsentides ja amortisatsiooni rahaline väljendus on väärtuse langus.

Hindamisobjekti akumuleeritud (kumulatiivne) amortisatsioon on kõigi võimalike amortisatsiooniliikide kogum, mida iseloomustab vara kasulikkuse vähenemine, selle atraktiivsus tarbija seisukohalt potentsiaalse investori seisukohast ja väljendub amortisatsioonis. väärtuse vähenemine ajas (väärtuse langus) erinevate tegurite mõjul. Rajatise kasutamise käigus halvenevad järk-järgult hoonete ja rajatiste konstruktsioonilist töökindlust iseloomustavad parameetrid, samuti nende funktsionaalse vastavus praegusele ja eriti tulevasele inimeluga seotud kasutusele. Lisaks ei mõjuta kinnisvara väärtust vähem välistegurid, mida põhjustavad turukeskkonna muutused, piirangute kehtestamine hoonete teatud kasutusviisidele jms.

Amortisatsiooni hindamispraktikas tuleb tähenduselt eristada sarnasest raamatupidamises kasutatavast mõistest (amortisatsioon). Eeldatav kulum on üks peamisi parameetreid, mis võimaldab arvutada hinnatava objekti hetkeväärtust konkreetsel kuupäeval.

Seega on objekti amortisatsiooni arvestamine omamoodi korrigeerimine vastreprodutseeritud (kulumeetodil reprodutseeritud) ehitise maksumusega, et määrata hinnatava objekti väärtus.

Kumulatiivne akumuleeritud kulumine on objekti eluea funktsioon. Vaatleme põhilisi hindamiskontseptsioone, mis seda näitajat iseloomustavad (joonis 1).

Riis. 1. Hoone eluea perioodid ja neid iseloomustavad hindamisnäitajad

Hoone füüsiline eluiga (PL)- hoone ekspluatatsiooniperiood, mille jooksul ehitise kandvate konstruktsioonielementide seisukord vastab teatud kriteeriumidele (konstruktsiooniline töökindlus, füüsiline vastupidavus jne). Objekti füüsiline eluiga määratakse ehituse käigus ja sõltub hoonete kapitaligrupist. Füüsiline elu lõpeb siis, kui objekt lammutatakse.

Kronoloogiline vanus (CA)- ajavahemik, mis on möödunud objekti kasutuselevõtmise kuupäevast kuni hindamise kuupäevani.

Majanduselu (EJ)— kasutusperiood, mille jooksul objekt tulu teenib. Sel perioodil tehtud parendused aitavad kaasa kinnisvara väärtusele. Objekti majanduslik eluiga lõppeb siis, kui objekti käitamine ei suuda toota kinnisvaraturu antud segmendis võrreldavate objektide vastava intressimääraga tulu. Samas ei aita teostatavad parendused enam kaasa objekti väärtusele selle üldise kulumise tõttu.

Efektiivne vanus (EA) arvutatakse ehitise kronoloogilise vanuse alusel, võttes arvesse selle tehnilist seisukorda ja hindamispäeval valitsevaid majanduslikke tegureid, mis mõjutavad hinnatava objekti väärtust. Sõltuvalt hoone ekspluatatsiooniomadustest võib tegelik vanus erineda kronoloogilisest vanusest üles või alla. Ehitise normaalse (tüüpilise) käitamise korral on efektiivne vanus tavaliselt võrdne kronoloogilise vanusega.

Järelejäänud majanduselu (REL) hoone - ajavahemik hindamise kuupäevast kuni selle majandusliku eluea lõpuni.

Selliste näitajate nagu majanduselu ja tegelik vanus määramise subjektiivsus eeldab hindajalt küllalt kõrget kvalifikatsiooni ja märkimisväärset praktilist kogemust.

Kogunenud kulumise määramiseks kasutan järgmisi meetodeid:

• müügi võrdlusmeetod;
• raamatupidamine;
• jaotamise meetod.

Müügi võrdlusmeetod põhineb akumuleeritud amortisatsiooni suuruse määramisel uue ehituse maksumuse ja ehitise hindamiskuupäeva maksumuse vahena, samas kui vajalik tingimus on usaldusväärsete andmete olemasolu sarnaste objektide müügi ja vaba maa maksumuse kohta. .

Rahalises väljenduses on kogukulum väärtushinnatava objekti asendusmaksumuse ja turuhinna vahe:

Näide 29. Kinnisvaraobjekti (suvila) akumuleeritud amortisatsiooni määramine, kui analoogobjektide kohta on teada järgmised andmed:

Määrame kindlaks vara akumuleeritud kulumi. Arvutused on esitatud järgmises tabelis:

Võrdluselement	Analoogobjekt
	1	2	3
Maa maksumus
Uue ehituse maksumus hindamiskuupäeval
Müügihind, tuhat rubla.
Hoonete tegelik maksumus
Kogu akumuleeritud kulum
Akumuleeritud kulum protsendina ehitusmaksumusest

Seega on hinnatud vara akumuleeritud kulum ligikaudu 31,9%.

Arvestusmeetod amortisatsiooni arvestamiseks põhineb arvestusmeetodite kasutamisel, s.o objekti kronoloogilise vanuse ja selle standardse kasutusea suhte määramisel, mis määratakse kindlaks „Venekeelse põhivara täieliku taastamise ühtsete amortisatsiooninormide alusel”. Föderatsioon."

Jaotamise meetod koosneb igat tüüpi kulumise üksikasjalikust kaalumisest ja arvestamisest, sealhulgas (joonis 2):

• eemaldatav ja parandamatu füüsiline kulumine;
• eemaldatav ja parandamatu funktsionaalne kulumine;
• välist kulumist.

Eemaldatav (korrigeeritav) kulumine on kulumine, mille kõrvaldamine on füüsiliselt võimalik ja majanduslikult otstarbekas, s.t ühe või teise kulumisliigi kõrvaldamiseks tehtavad kulutused aitavad kaasa objekti kui terviku väärtuse tõusule.

Eemaldamatu (parandamatu) kulumine on kulumine, mille kõrvaldamine on kas füüsiliselt võimatu või majanduslikult ebaotstarbekas, s.t ühe või teise kulumisliigi kõrvaldamiseks tehtavad kulutused ei aita kaasa objekti kui terviku väärtuse tõusule.

Riis. 2. Kinnisvaraobjektide amortisatsiooni klassifikatsioon

Jaotusmeetodi rakendamiseks akumuleeritud kulumise määramisel on vajalik, et arvutusaluseks oleksid andmed uusehituse maksumuse kohta konstruktsioonielementide lõikes.

Füüsiline kulumine— ehituse käigus algselt seatud objekti tehniliste ja tööomaduste järkjärguline kadumine looduslike ja ilmastikutegurite ning inimtegevuse mõjul. Füüsiline halvenemine peegeldab muutusi kinnisvara füüsikalistes omadustes aja jooksul (näiteks konstruktsioonielementide defektid).

Füüsilise amortisatsiooni arvutamiseks on neli peamist meetodit:

• ekspert (normatiivne);
• maksumus;
• hoone eluea arvutamise meetod.

Füüsilise kulumise arvutamise ekspertmeetod põhineb defektide loetelu koostamisel ja hoone või rajatise kõigi konstruktsioonielementide kulumisprotsendi määramisel. Ekspertmeetod on kõige täpsem, kuid samas ka kõige töömahukam.

See meetod hõlmab erinevate regulatiivsete juhiste kasutamist sektoritevahelisel või osakondade tasandil. Näiteks VSN 53-86, mida tehnilise inventuuri büroo kasutab elamute füüsilise riknemise hindamiseks tehnilise inventuuri käigus ja elamufondi kapitaalremondi kavandamisel, sõltumata osakondlikust kuuluvusest. Need reeglid kirjeldavad hoonete erinevate konstruktsioonielementide füüsilist kulumist ja nende hindamist.

Hoone füüsiline kulumine määratakse järgmiselt:

F f — hoone füüsiline kulumine, (%);

F i — i-nda konstruktsioonielemendi füüsiline kulumine, (%);

L i on koefitsient, mis vastab i-nda konstruktsioonielemendi (objekti) asendusmaksumuse osakaalule hoone kogumaksumusest;

n on konstruktsioonielementide arv hoones.

Üksikute konstruktsioonide, elementide ja süsteemide asendusmaksumuse osad kogu hoone asendusmaksumusest tuleks võtta vastavalt ettenähtud korras kinnitatud elamute asendusmaksumuse agregeeritud näitajatele ning konstruktsioonide, elementide ja süsteemide puhul, mis ei ole kinnitatud näitajaid - vastavalt nende hinnangulisele maksumusele.

Näide 30. Tehke kindlaks elamu füüsiline kulumine, kui on teada, et selle kontrollimisel tuvastati kõigi konstruktsioonielementide füüsiline kulumine:

• sihtasutused - 10%;
• seinad - 15%;
• kattuvad - 20%;
• katusekate - 10%;
• põrandad - 35%;
• aknad - 40%;
• viimistluskatted - 30%;
• sisemine torustik ja elektriseadmed - 50%;
• teised - 25%.

1. Määrame konstruktsioonielementide erikaalu vastavalt Sat. nr 28 UPVS.

2. Elementide ja süsteemide füüsilise kulumise hindamise, samuti nende osakaalu määramise tulemused asendusmaksumuses:

	Konstruktsioonielementide erikaal, %	kulumine, %	Erikaal x kulumisprotsent
sihtasutused
seinad
põrandad
katus
põrandad
aknad
viimistluskatted
siseveetorustik ja elektripaigaldised
muud
Kokku:

Seega on hoone füüsiline kulumine 23,25%.

Kulumeetod füüsilise kulumise arvutamiseks põhineb eeldusel, et hindamisaegne füüsiline riknemine väljendub konstruktsiooni, elemendi või ehitise kui terviku kahjustuste kõrvaldamiseks objektiivselt vajalike remondimeetmete maksumuse ja nende asendusmaksumuse suhtena.

Näide 31. Määrake elamu füüsiline kulumine, kui on teada, et konstruktsioonielementide asenduskulu ja nende remondiks objektiivselt vajalikud kulud on vastavalt: vundamendid - 3200 tuhat rubla, 640 tuhat rubla; seinad - 4000 tuhat rubla, 1200 tuhat rubla; laed - 800 tuhat rubla, 160 tuhat rubla; muu - 8000 tuhat rubla, 2800 tuhat rubla.

Määrame füüsilise kulumise suuruse. Elementide füüsilise kulumise hindamise ja nende asendusmaksumuse erikaalu määramise tulemused:

Ehituselementide nimetus	Elemendi asendusmaksumus, tuhat rubla.	Objektiivselt vajalikud remondikulud, tuhat rubla.	kulumine, %
sihtasutused
seinad
põrandad
muud
Kokku:

Seega on hoone füüsiline kulumine 30%.

See meetod võimaldab koheselt välja arvutada elementide ja hoone kui terviku kulumise kuludes. Kuna väärtuse languse arvutamise aluseks on kulunud esemete "oluliselt uude seisukorda" viimise mõistlikud tegelikud kulud, võib selle lähenemisviisi tulemust pidada üsna täpseks. Meetodi miinusteks on kulunud ehituselementide remondikulude arvutamise nõutav detailsus ja täpsus.

Hoone eluea arvutamise meetod põhineb eeldusel, et füüsilise amortisatsiooni (PH) ja asendusmaksumuse (RC) vahelise seose määrab tegeliku vanuse (EA) ja tüüpilise eluea (EF) suhe:

Näide 32. Määrake elamu füüsiline kulumine, kui on teada, et selle konstruktsioonielementide asendusmaksumus, tegelik vanus ja kogu füüsiline eluiga on vastavalt: vundamendid - 1200 tuhat rubla, 10 aastat, 15 aastat; seinad - 400 tuhat rubla, 5 aastat, 10 aastat; ülemmäärad - 300 tuhat rubla, 6 aastat, 15 aastat; teised - 900 tuhat rubla, 1 aasta, 10 aastat.

Määrame füüsilise kulumise suuruse. Elementide füüsilise kulumise hindamise tulemused:

Ehituselementide nimetus		Tegelik vanus, aastad	Üldine füüsiline eluiga, aastad	kulumine, %	Amortisatsioon, tuhat rubla
viimistluskatted
Kokku:

Seega on hoone füüsiline kulumine 1210 rubla. ehk 43,2%.

Füüsilise kulumise määra kindlaksmääramine koosneb mitmest järjestikusest etapist:

• korrigeeritava füüsilise kulumise suuruse määramine;
• lühiealiste elementide parandamatu füüsilise kulumise määra kindlaksmääramine;
• pikaealiste elementide parandamatu füüsilise kulumise määra kindlaksmääramine.

Korrigeeritava füüsilise kulumise määra kindlaksmääramine (nimetatakse ka edasilükatud remondiks, kuna eeldatakse, et tüüpiline ostja teeb konstruktsiooni normaalsete tööomaduste taastamiseks viivitamata remondi: kosmeetiline remont, lekkivate katusekatete piirkondade taastamine, inseneri remont seadmed jne) tehakse füüsilise kulumise arvutamiseks kulu- või ekspertmeetodil.

Parandamatu füüsiline kulumine on esemed, mille parandamine on hetkel praktiliselt võimatu või majanduslikult ebaotstarbekas. Seda tüüpi kulumise suurus määratakse kogu asendamise (või asendamise) maksumuse ja eemaldatava füüsilise kulumise vahe põhjal.

Kulumise arvutamise eesmärgil jaotatakse konstruktsiooni elemendid, millel on korvamatu füüsiline kulumine, pikaealisteks ja lühiajalisteks.

Pikaealiste elementide puhul langeb eeldatav jääkiga kokku kogu konstruktsiooni järelejäänud elueaga. Lühiajalistel elementidel on vähem majanduslikku eluiga kui kogu struktuuril.

Lühiealiste elementide korvamatu füüsilise kulumise hindamiseks kasutatakse hoone eluea arvutamise meetodit: elemendi kogu vahetus- (või asendus-) maksumuse ja elemendi korrigeeritava kulumise vahe korrutatakse. elemendi tegeliku vanuse ja kogu füüsilise eluea suhte järgi.

Sel juhul määratakse elemendi üldine füüsiline eluiga võrdlusandmete põhjal, võttes arvesse perioodilisi remonditöid ja normaalsete tööomaduste säilitamist.

Pikaealiste elementide korvamatu füüsilise kulumise hindamiseks kasutatakse ka hoone eluea arvutamise meetodit: korrigeeritava füüsilise kulumise suurust ja parandamatu füüsilise kulumisega lühiealiste elementide asenduskulu summat. lahutatakse kogu asendus- (või asendus-) maksumusest ja tulemus korrutatakse asendus- (või asendus-) jääkmaksumusega ) pikaealised elemendid, samuti tegeliku vanuse seos hoone üldise füüsilise elueaga.

Hoone üldine füüsiline eluiga määratakse sõltuvalt peamiste konstruktsioonielementide tüübist erinevate hoonekategooriate jaoks vastavalt vastupidavusele. Elu- ja ühiskondlike hoonete klassifikatsioon vastupidavuse järgi on toodud regulatiivses kirjanduses.

Näide 33. Määrake elamu füüsiline riknemine. Esitame esialgsed andmed arvutamise edenedes.

1. Hinnangulise dokumentatsiooni alusel määrame uue ehituse maksumuse, et hinnata akumuleeritud kulumist:

Ehituselementide nimetus	Asendusmaksumus, tuhat rubla.
Otsesed kulud (materjalid ja seadmed, tööjõukulud, üldkulud ja töövõtja kasum), sh.
vundamendi paigaldamine
välisseinte ehitus
põranda paigutus
katusekate
vaheseinte paigaldamine
ripplagede paigaldus
põrandakate
sise- ja välisviimistlus
kanalisatsioonisüsteem
toitesüsteem
küttesüsteem
ventilatsioon ja kliimaseade
Kaudsed kulud
Ettevõtja kasum
Kogu asenduskulu

2. Määrake korrigeeritava füüsilise kulumise hulk:

Seega on korrigeeritava kulumise maksumus 3000 tuhat rubla.

2. Määrame lühiajaliste elementide korvamatu füüsilise kulumise suuruse:

Ehituselementide nimetus	Elemendi asendusmaksumus, tuhat rubla.	Tegelik vanus, aastad	Üldine füüsiline eluiga, aastad	kulumine, %	Amortisatsioon, tuhat rubla
katus
põrandad
viimistlus
kanalisatsioon
toitesüsteem
küttesüsteem
ventilatsioon ja kliimaseade
Kokku:

Seega on lühiajaliste elementide korvamatu füüsilise kulumise maksumus 22 967 tuhat rubla, parandamatu füüsilise kulumisega lühiajaliste elementide asenduskulu on 33 000 tuhat rubla.

3. Määrame pikaealiste elementide korvamatu füüsilise kulumise suuruse:

Indikaatori nimi	Summa, tuhat rubla
asenduskulu
parandatava füüsilise kulumise asenduskulu
korvamatu füüsilise kulumisega lühiajaliste elementide asenduskulu
korvamatu kulumisega pikaealiste elementide asenduskulu	174 900 - 3 000 - 33 000 = 138 900
tegelik vanus
üldine füüsiline elu
pikaealiste elementide korvamatu füüsiline kulumine (10:75) * 138 900

Seega on pikaealiste elementide korvamatu füüsilise kulumise maksumus 22 224 tuhat rubla.

3. Määrame hoone kogu füüsilise kulumise:

Tuhat hõõruda.

Seega on hoone kogu füüsilise amortisatsiooni maksumus 48 191 tuhat rubla. ehk 27,6%.

Funktsionaalne kulumine on väärtuse kaotus, mis on põhjustatud sellest, et objekt ei vasta tänapäevastele standarditele: oma funktsionaalse kasulikkuse, arhitektuurse ja esteetilise, ruumiplaneeringu, disainilahenduste, elamiskõlblikkuse, ohutuse, mugavuse ja muude funktsionaalsete omaduste poolest.

Eristatakse järgmisi funktsionaalse kulumise tüüpe:

• kulumine on korrigeeritav (kui saadav lisaväärtus ületab taastamise maksumuse);
• korvamatu kulumine (kui saadav lisaväärtus ei ületa taastamise maksumust).

Korrigeeritavat funktsionaalset kulumist mõõdetakse selle korrigeerimise maksumusega ja selle põhjuseks on:

• puudused, mis nõuavad elementide lisamist;
• puudused, mis nõuavad elementide väljavahetamist või kaasajastamist;
• "Superparendused".

Puudused, mis nõuavad elementide lisamist- ehituselemendid ja seadmed, mida olemasolevas hoones ei ole ja ilma milleta ei saa see vastata kaasaegsetele tööstandarditele.

Täiendamist vajavatest puudustest tingitud parandatava funktsionaalsuse halvenemise kvantitatiivne mõõdik on hindamisaegse nõutavate täienduste tegemise maksumuse ja samade täienduste tegemise maksumuse vahe, kui need oleks tehtud hinnatava kinnistu ehitamise ajal.

Puudused, mis nõuavad elementide väljavahetamist või moderniseerimist- ehituselemendid ja seadmed, mis on olemasolevas hoones ja täidavad endiselt oma ülesandeid, kuid ei vasta enam kaasaegsetele kasutusstandarditele.

Korrigeeritavat funktsioonide halvenemist, mis on tingitud asendamist või kaasajastamist vajavatest esemetest, mõõdetakse olemasolevate elementide maksumusena, võttes arvesse nende füüsilist kulumist, millest on maha arvatud materjalide tagastamise kulud, millele lisanduvad olemasolevate elementide demonteerimise kulud ja uute elementide paigaldamise kulud. Sel juhul on materjalide tagastamise kulu määratletud kui demonteeritud materjalide ja seadmete maksumus, kui neid kasutatakse muudes rajatistes.

"Super parandused"- ehituselemendid ja -seadmed, mis on olemasolevas hoones ja mille praegune kättesaadavus ei vasta tänapäevastele kasutusstandarditele.

Taastavat funktsioonide halvenemist, mis on tingitud "ületäiustusest", mõõdetakse "ületäiustatud" esemete jooksva asenduskuluna, millest on maha arvatud füüsiline kulumine, millele on lisatud demonteerimiskulud ja materjalide tagastamise kulud, kui neid on.

Kui ehitusmaksumus on määratud asenduskuluna, siis korrigeeritava funktsionaalse kulumise määramisel on omapära. Kuna sel juhul "superparandusi" ei ole, siis pole vaja määrata neile langeva füüsilise kulumise osakaalu. Siiski tuleb veel arvestada "ületäiustuste" parandamise kuludega.

Näide 34. Määrake büroohoone korrigeeritav funktsionaalne kulumine, kui on teada, et:

• kaasaegsed standardid nõuavad kliimaseadme paigaldamist hoonesse, mille paigaldamise maksumus olemasolevasse hoonesse on 150 tuhat rubla ja samasse hoonesse paigaldamise maksumus selle ehitamise ajal on 110 tuhat rubla.
• hoonesse paigaldatud elektriarmatuur ei vasta tänapäevastele turustandarditele, samas asendusmaksumuses sisalduva olemasoleva elektriarmatuuri maksumus on 350 tuhat rubla, olemasoleva elektriarmatuuri füüsiline kulumine on 200 tuhat rubla, maksumus olemasoleva elektriarmatuuri demonteerimine on 100 tuhat rubla, materjalide tagastamise maksumus 10 tuhat rubla, uute elektriliitmike paigaldamise maksumus 190 tuhat rubla.
• hoones on ladu ning parima ja efektiivseima kasutuse analüüs näitas, et hetkel on soovitav seda pinda kasutada büroopinnana, samas kui laopinna praegune asendusmaksumus on 800 tuhat rubla, füüsiline kulumine 50. tuhat rubla, likvideerimislao maksumus - 80 tuhat rubla.

1. Määrame elementide (meie puhul kliimaseadme) lisamist nõudvatest puudustest põhjustatud korrigeeritava funktsionaalse kulumise summa:

Tuhat hõõruda.

2. Määrame elementide (meie puhul elektritarvikute) väljavahetamist või kaasajastamist vajavatest puudustest põhjustatud korrigeeritava funktsionaalse kulumise suuruse:

Tuhat hõõruda.

3. Teeme kindlaks "supertäiustuste" (meie puhul laole funktsionaalselt omaste esemete) põhjustatud korrigeeritava funktsionaalse kulumise hulk:

Tuhat hõõruda.

Seega on hoone korrigeeritava funktsionaalse kulumise maksumus:

Tuhat hõõruda.

Parandamatu funktsionaalne kulumine on põhjustatud:

• puudused esemete tõttu, mis ei sisaldu uue maksumuses, kuid mis peaksid olema;
• puudused, mis on tingitud esemetest, mis sisalduvad uue maksumuses, kuid mida ei tohiks olla;
• "Superparendused".

Parandamatu funktsionaalne Uusehitise soetusmaksumusse mittekuuluvate objektide kulumit mõõdetakse sellest puudujäägist tuleneva puhastulu vähenemisena, mis on kapitaliseeritud ehitiste kapitaliseerimismäära alusel, millest on maha arvatud nende objektide soetusmaksumus, kui need oleks olnud uue ehituse soetusmaksumuses.

Defektidest tingitud parandamatu funktsionaalse kulumise arvestus ei sõltu sellest, kas aluseks võetakse asendus- või asenduskulud.

Parandamatu funktsionaalne kulumine esemete tõttu, mis sisalduvad uusehituse maksumuses, kuid mida ei tohiks eksisteerida, mõõdetakse uue jooksva maksumusena, millest on lahutatud omistatav füüsiline kulumine, millest on lahutatud lisandunud kulu (st selle kauba olemasoluga seotud lisakulude nüüdisväärtus).

"Liigse täiustamise" tõttu korvamatu funktsionaalne kulumine määratakse sõltuvalt aluseks võetud väärtuse tüübist.

Asendusmaksumuse rakendamisel mõõdetakse ülitäiustustest tingitud parandamatut funktsionaalsuse halvenemist ülitäiustuste elementide asendusmaksumusena, millest on maha arvatud nende füüsiline amortisatsioon, millele on lisatud superobjekti olemasoluga seotud omaniku kulude nüüdisväärtus (PV). -täiustamine, millest on maha arvatud igasugune lisandväärtus. Samal ajal sisaldavad omaniku kulud täiendavad maksud, kindlustus, hoolduskulud, kommunaalmaksed ning lisandväärtuse hulka lisandub kõrgem üür jne – mis on seotud “superparanduse” olemasoluga.

Näide 35. Tehke kindlaks büroohoone korvamatu funktsionaalne kulumine, kui on teada, et:

• Kõnealuse hoone uusehituse maksumuse määramisel ei arvestatud tulekustutussüsteemi paigaldamist (kuna olemasoleval hoonel seda ei ole) ning eeldatakse, et puudujäägist tulenev puhastulu saamatajäämine. paigalduse maksumus on 20 tuhat rubla, hoonete kapitalisatsioonimäär on 10% ja tulekustutussüsteemi paigaldamise maksumus uue hoone ehitamise ajal on 150 tuhat rubla.
• hinnatav hoone on kõrge põrandakõrgusega, mis on turu seisukohast hindamiskuupäeval ülemäärane, samas kui olemasoleva hoone asendusmaksumus on praegu 174 900 tuhat rubla ja täpselt sama hoone praegune asendusmaksumus, mis on tavakõrgus turu seisukohast põrand, 172 900 tuhat rubla, füüsiline kulumine on määratud 40%, igal aastal kannab omanik lisakulusid, mis on seotud põranda kõrge kõrgusega (küte, valgustus jne) summas 500 tuhat rubla, hoonete olemasolev kapitalisatsiooni suhe on 10%.

1. Teeme kindlaks parandamatu funktsionaalse kulumise summa, mis on põhjustatud puudustest, mis ei sisaldu uusehituse maksumuses, kuid mis peaks põhinema turuandmetel elemendi või seadme puudumisest põhjustatud tulude vähenemise kohta (meie puhul a tulekustutussüsteem)

Tuhat hõõruda.

2. Määrame "supertäiustuste" (meie puhul suurema põrandakõrguse) tõttu parandamatu funktsionaalse väärtuse:

Tuhat hõõruda.

Seega on hoone korvamatu funktsionaalse kulumise maksumus:

Tuhat hõõruda.

Väline (majanduslik) kulumine- objekti amortisatsioon, mis on tingitud väliskeskkonna negatiivsest mõjust hindamisobjekti suhtes: turuolukord, kinnisvara teatud kasutusotstarbele kehtestatud servituudid, muudatused ümbritsevas infrastruktuuris ja seadusandlikud otsused maksustamise valdkonnas, jne. Kinnisvara väline kulumine, olenevalt põhjustest, mis seda põhjustasid, on enamikul juhtudel muutumatu asukoha tõttu eemaldamatu, kuid mõnel juhul võib see ümbritseva turukeskkonna positiivse muutuse tõttu "iseennast likvideerida". .

Välise kulumise hindamiseks saab kasutada järgmisi meetodeid:

• välismõjudest tingitud saamatajäänud tulu kapitaliseerimise meetod;
• meetod sarnaste objektide müügi võrdlemiseks välismõjudega ja ilma.

Kui andmeid on piisavalt, on eelistatavam teine ​​lähenemisviis.

Saamata jäänud tulu kapitaliseerimise viis hõlmab kogu vara välismõjude tõttu saamata jäänud tulu kindlaksmääramist. Seejärel kapitaliseeritakse hoone osa kahjumist hoonete kapitalisatsioonimääraga.

Näide 36. Määrake lao väline (majanduslik) kulumine, kui on teada, et: puhastulu ilma väliseid tegureid arvesse võtmata pärast korrigeeritava füüsilise ja funktsionaalse kulumise kõrvaldamist on 25 000 tuhat rubla; jooksev puhaskasum pärast korrigeeritava füüsilise ja funktsionaalse kulumise kõrvaldamist - 21 000 tuhat rubla; maa maksumus - 5000 tuhat rubla, maa kapitalisatsioonimäär - 10%; Maa kapitalisatsioonimäär on 15%.

1. Määrame väliste tegurite tõttu saamata jäänud netosissetuleku:

Tuhat hõõruda.

2. Määrata hoonega seotud puhastulu:

Tuhat hõõruda.

3. Määrata hoonega seotud saamata jäänud puhastulu:

tuhat rubla

Seega on lao välise (majandusliku) amortisatsiooni kulu:

Tuhat hõõruda.

Paaritud müügimeetod põhineb hiljuti müüdud sarnaste kinnisvaraobjektide (paaritud müügi) hinnateabe analüüsil. Eeldatakse, et paarismüügi objektid erinevad üksteisest ainult tuvastatud ja hindamisobjektiga seotud majandusliku amortisatsiooni poolest.

Näide 37. Määrata rõivaturust kaugel asuva lao väline (majanduslik) kulumine, kui on teada, et: rõivaturust kaugemal asuva analoogobjekti müügihind on 600 tuhat rubla; rõivaturu lähedal asuva analoogobjekti müügihind on 450 tuhat rubla; analoogsete objektide füüsiliste ja muude erinevuste erinevus on 60 tuhat rubla.

1. Määrame lao välise (majandusliku) amortisatsiooni maksumuse:

Tuhat hõõruda.

Kulupõhisel lähenemisviisil on mitmeid eeliseid ja puudusi.

Kulupõhise lähenemisviisi eelised:

1. Uute objektide hindamisel on kulupõhine lähenemine kõige usaldusväärsem.
2. See lähenemisviis on asjakohane või ainus võimalik järgmistel juhtudel:
   • uusehituse maksumuse tehniline ja majanduslik analüüs;
   • olemasoleva rajatise ajakohastamise vajaduse põhjendus;
   • eriotstarbeliste ehitiste hindamine;
   • turu “passiivsetes” sektorites olevate objektide hindamisel;
   • maakasutuse efektiivsuse analüüs;
   • objektikindlustuse probleemide lahendamine;
   • maksuprobleemide lahendamine;
   • muude meetoditega saadud vara väärtuste kooskõlastamisel.

Kulupõhise lähenemisviisi puudused:

1. Kulud ei ole alati turuväärtusega võrdsed.

2. Täpsema hindamistulemuse saavutamise katsetega kaasneb kiire tööjõukulude kasv.

3. Erinevus hinnatava kinnisvara soetamise kulude ja täpselt sama kinnisvara uue ehitamise kulude vahel, kuna hindamisprotsessi käigus lahutatakse ehitusmaksumusest akumuleeritud kulum.

4. Vanade hoonete taastootmise maksumuse arvutamise raskus.

5. Vanade hoonete ja rajatiste kogunenud kulumise määra kindlaksmääramise raskus.

6. Krundi hindamine hoonetest eraldi.

7. Venemaa maatükkide hindamise probleemsus.

Kirjandus

1. "Riigi omandis oleva kinnisvara ja sellele õiguste hindamise korra kohta." Peterburi kuberneri käskkiri 1. augustist 1996 nr 113-r.

2. "Vene Föderatsiooni põhivara täieliku taastamise amortisatsioonitasude ühtsed normid." Vene Föderatsiooni valitsuse dekreet

Reprodutseerimise või asendamise kogumaksumus on uue hoone reprodutseerimise (asendamise) kulude summa hindamiskuupäeval kehtivates hindades. Seetõttu on vaja arvestada uue vara ja hinnatava vara omaduste erinevustega.

Kanda hindamisel tähendab hindamisobjekti kasulikkuse ja seega väärtuse kadumist mis tahes põhjusel. Amortisatsiooni (väärtuse kaotusena) saab väljendada absoluutsetes ja suhtelistes ühikutes. Kui kulumit väljendatakse absoluutühikutes (rahaühikutes), siis arvatakse see maha reprodutseerimise kogumaksumusest.

Vrep = Vprep – Ja või Vrep = Vprep – Ja (6.5)

kus SV on objekti reprodutseerimise maksumus;

V asendamine – objekti parenduste asendamise kulu;

Vр reprodutseerimine – objekti reprodutseerimise kogumaksumus;

Vп asendamine – objekti väljavahetamise kogumaksumus;

Ja – hindamisobjekti kulum väljendatuna rahaühikutes.

Kui kulumist väljendatakse suhtelistes ühikutes (protsentides), kasutatakse järgmist valemit:

Vп reprodutseeritud = V reprodutseeritud ∙(1 – И), (6.6)

kus I on hinnatava objekti kulumine, väljendatuna suhtelistes ühikutes.

Kulumise määramiseks on kaks võimalust:

eluaegne meetod;

kulumistüüpideks jagamise meetod.

Amortisatsiooni kui väärtuse vähenemist saab väljendada nii suhtelistes väärtustes (seos reprodutseerimise kogumaksumusega või kogu asendamise maksumusega) kui ka absoluutarvudes.

Kulumise arvutamine eluea meetodil

Kulumine on objekti aja funktsioon.

Hoonete amortisatsiooni määramisel eluea meetodil lähtutakse hinnatava objekti konstruktsioonide uurimisest ning eeldusest, et objekti tegelik vanus on seotud tüüpilise majandusliku elueaga, kuna akumuleeritud amortisatsioon on seotud hoone maksumusega. hoone reprodutseerimine (asendamine).

Kulumise arvutamisel elutsükli meetodi abil kasutatakse järgmisi mõisteid:

Ehitise füüsiline eluiga (T n) on ehitise ekspluatatsiooniperiood, mille jooksul ehitise kandvate konstruktsioonielementide seisukord vastab teatud kriteeriumidele (konstruktsiooniline töökindlus, füüsiline vastupidavus jne). Objekti füüsiline eluiga määratakse ehituse käigus ja sõltub hoone kapitaligrupist. Füüsiline elu lõpeb siis, kui objekt lammutatakse.

Kronoloogiline vanus (T fakt) on ajavahemik, mis on möödunud objekti kasutuselevõtust hindamise kuupäevani.

Efektiivne vanus (T eff) arvutatakse ehitise kronoloogilise vanuse alusel, võttes arvesse selle tehnilist seisukorda ja hindamiskuupäeval valitsevaid majanduslikke tegureid, mis mõjutavad hinnatava objekti väärtust. Sõltuvalt hoone ekspluatatsiooniomadustest võib tegelik vanus erineda kronoloogilisest vanusest üles või alla. Ehitise normaalse (tüüpilise) käitamise korral on efektiivne vanus tavaliselt võrdne kronoloogilise vanusega.

Riis. 6.1. Hoone eluperioodid ja nende iseloomustamine

hindamisnäitajad

Füüsilise kulumise, tegeliku vanuse ja majandusliku eluea näitajad on teatud vahekorras, mida saab väljendada valemiga

I = (Teff / Tn) ∙ 100%, (6,7)

kus I on kulumine, %;

Tef – tegelik vanus, mille määrab ekspert, lähtudes elementide või hoone kui terviku tehnilisest seisukorrast;

Tn – tüüpiline füüsilise elu periood.

I = (T fakt / T n) ∙ 100%, (6,8)

kus T fakt on kronoloogiline vanus.

Valemi (6.8) rakendamine on asjakohane võrreldavate objektide kulumise protsentuaalsete korrigeerimiste arvutamisel (võrdlusmüügi meetod), kui hindajal ei ole võimalik kontrollida valitud analooge valemis (6.7) kasutatavate näitajate määramiseks.

Näide. Määrake hinnatava vara väärtus. Hindamisel on 1980. aastal ehitatud hoonega krunt. Hoone standardne kasutusiga on 150 aastat. Maatüki turuväärtus määrati müügi võrdlemise teel ja see on 4,5 miljonit rubla. Konstruktsiooni väljavahetamise kogumaksumus määrati võrdleva ühiku meetodil 11,4 miljoni rubla tasemel. Hindamise kuupäev: 30. jaanuar 2010.

Lahendus.

Hoone kronoloogiline vanus on 30 aastat. Konstruktsiooni kulumise arvutamiseks kasutame valemit (6.8), kuna tegelikku vanust pole antud.

I = (T fakt / T n) ∙ 100% =30/150*100% = 30%.

Hinnatava objekti väärtuse arvutamiseks rakendame valemit 6.2.

V= 4 500 000 + (11 400 000 – 0,3*11 400 000) = 12 480 000 rubla.

Seega kujunes hinnatava objekti maksumuseks kulumeetodi raames arvutatuna 12 480 000 rubla.

Üldmõisted ja terminoloogia

Amortisatsiooni iseloomustab vara kasulikkuse vähenemine, selle tarbijaatraktiivsus potentsiaalse investori seisukohalt ning see väljendub väärtuse vähenemises (amortisatsioonis) erinevate tegurite mõjul aja jooksul. Rajatise kasutamise käigus halvenevad järk-järgult hoonete ja rajatiste konstruktsioonilist töökindlust iseloomustavad parameetrid, samuti nende funktsionaalse vastavus praegusele ja eriti tulevasele inimeluga seotud kasutusele. Lisaks ei mõjuta kinnisvara väärtust vähem välistegurid, mida põhjustavad turukeskkonna muutused, piirangute kehtestamine hoonete teatud kasutusviisidele jms.

Kulumit (I) mõõdetakse tavaliselt protsentides ja amortisatsiooni rahaline väljendus on amortisatsioon (O).

Sõltuvalt vara amortisatsiooni põhjustavatest põhjustest eristatakse järgmisi kulumise liike: füüsiline, funktsionaalne ja väline.

Kinnisvaraobjektide amortisatsiooni klassifikaator

Igat tüüpi kulumist iseloomustab selle jagunemine: eemaldatav ja eemaldamatu. Kõige üldisemal juhul nimetatakse eemaldatavat kulumist, mille kõrvaldamine on füüsiliselt võimalik ja majanduslikult otstarbekas. Samas seisneb majanduslik otstarbekus selles, et ühe või teise kulumisliigi likvideerimiseks tehtavad kulutused peaksid aitama tõsta objekti väärtust tervikuna.

Kui tuvastatakse kõik kindlaksmääratud kulumisliigid, räägivad need vara kogukulumisest. Nende definitsioonide sisule tuginedes võib väita, et kogu akumuleeritud kulumine on ennekõike objekti eluea funktsioon. Seda asjaolu arvesse võttes kaalume seda näitajat iseloomustavate peamiste hindamiskontseptsioonide olemust:

Füüsiline elu hooned (FZ)- määratakse hoone ekspluatatsiooniperioodiga, mille jooksul ehitise kandvate konstruktsioonielementide seisukord vastab teatud kriteeriumidele (konstruktsiooniline töökindlus, füüsiline vastupidavus jne). Objekti füüsiline eluiga määratakse ehituse käigus ja sõltub hoonete kapitaligrupist. Füüsiline elu lõpeb siis, kui objekt lammutatakse.

Kronoloogiline vanus (CA) - see on ajavahemik, mis on möödunud rajatise kasutuselevõtmisest kuni hindamise kuupäevani.

Majanduselu (EJ) - määrab kasutusaeg, mille jooksul objekt tulu teenib. Sel perioodil tehtud parendused aitavad kaasa kinnisvara väärtusele. Objekti majanduslik eluiga lõppeb siis, kui objekti käitamine ei suuda selles kinnisvaraturu segmendis võrrelda võrreldavate objektide vastava määraga tulu teenida.

Sel juhul tehtud parendused ei aita enam kaasa objekti väärtusele selle üldise kulumise tõttu. Efektiivne vanus (EA)

- määratakse hoone kronoloogilise vanuse alusel, võttes arvesse selle tehnilist seisukorda ja hindamispäeval valitsevaid majanduslikke tegureid, mis mõjutavad hinnatava objekti väärtust. Sõltuvalt hoone ekspluatatsiooniomadustest võib tegelik vanus erineda kronoloogilisest vanusest üles või alla. Ehitise normaalse (tüüpilise) käitamise korral on efektiivne vanus tavaliselt võrdne kronoloogilise vanusega. Järelejäänud majanduselu (REL)

Selliste näitajate nagu majanduselu ja tegelik vanus määramise subjektiivsus eeldab hindajalt küllalt kõrget kvalifikatsiooni ja märkimisväärset praktilist kogemust. Amortisatsiooni hindamispraktikas tuleb tähenduselt eristada sarnasest raamatupidamises kasutatavast mõistest (amortisatsioon). Amortisatsiooni tähendus raamatupidamises on objekti alginvesteeringute regulaarne jaotamine (raamatuline väärtus) kogu selle tööperioodi jooksul vastavalt põhivara "täieliku" taastamise amortisatsioonitasude normidele. Eeldatav kulum on üks peamisi parameetreid, mis võimaldab arvutada hindamisobjekti hetke (tegeliku) väärtuse konkreetsel kuupäeval.

Füüsiline kulumine

Füüsiline kulumine on ehituse käigus algselt määratud objekti tehniliste ja tööomaduste järkjärguline kadumine looduslike ja klimaatiliste tegurite ning inimtegevuse mõjul.

Ehitiste füüsilise kulumise arvutamiseks eristatakse järgmisi meetodeid:

normatiiv (elamute jaoks);

maksumus;

eluaegne meetod.

Standardmeetod füüsilise kulumise arvutamiseks

Füüsilise kulumise arvutamise standardmeetod hõlmab erinevate regulatiivsete juhiste kasutamist sektoritevahelisel või osakondade tasandil. Selliste juhiste näitena võib nimetada Gosgrazhdanstroy (NSVL GOSSTROE alluvuse riiklik tsiviilehituse ja arhitektuurikomitee. Moskva, 1990) "Elamute füüsilise riknemise hindamise eeskirjad" VSN 53-86. Moskva, 1990. Tehnilise inventuuri büroo elamute füüsilise riknemise hindamiseks tehnilise inventuuri käigus, elamufondi kapitaalremondi kavandamiseks, sõltumata osakondlikust kuuluvusest.

Need reeglid kirjeldavad hoonete erinevate konstruktsioonielementide füüsilist kulumist ja nende hindamist.

Hoone füüsiline kulumine tuleks määrata järgmise valemi abil:

Fф = ,

Kus Ff- hoone füüsiline kulumine, (%);

Fi- füüsiline kulumine i struktuurielement (%);

Li- asenduskulu osakaalule vastav koefitsient i th konstruktsioonielement hoone kogu asendusmaksumuses;

n- konstruktsioonielementide arv hoones.

Üksikute konstruktsioonide, elementide ja süsteemide asendusmaksumuse osad kogu hoone asendusmaksumusest (%) võetakse tavaliselt vastavalt ettenähtud korras kinnitatud elamute asendusmaksumuse koondnäitajatele ja konstruktsioonidele, elemendid ja süsteemid, millel pole kinnitatud näitajaid – vastavalt nende hinnangulisele maksumusele.

Kirjeldatud tehnikat kasutatakse eranditult kodumaises praktikas. Vaatamata kogu selle selgusele ja veenvusele on sellel järgmised puudused:

oma “normatiivsuse” tõttu ei saa see esialgu arvestada objekti ebatüüpiliste kasutustingimustega;

töömahukas rakendus hoone konstruktsioonielementide nõutava detaili tõttu;

võimetus mõõta funktsionaalset ja välist kulumist;

konstruktsioonielementide erikaalu subjektiivsus.

Füüsilise kulumise määramise kulumeetod

Füüsilist kulumist selle hindamise ajal väljendatakse konstruktsioonide, elemendi, süsteemi või hoone kui terviku kahjustuste kõrvaldamiseks objektiivselt vajalike remondimeetmete maksumuse ja nende asendamise maksumuse suhtega.

Füüsilise amortisatsiooni määramise kulumeetodi olemus seisneb ehituselementide taasloomise kulude määramises.

Kirjeldatud metoodika võimaldab arvutada elementide ja hoone kui terviku kulumise koheselt kuluarvestuses, mis on teistest füüsilise kulumise arvutamise meetoditest eelistatum. Lisaks, kuna allahindluse arvutamine põhineb kulunud esemete „oluliselt uude seisukorda” viimise mõistlikel tegelikel kuludel, võib selle lähenemisviisi tulemust pidada üsna täpseks. Sellele meetodile omaste puuduste hulgas on vaja märkida hoone kulunud elementide remondikulude arvutamise kohustuslik detail ja täpsus.

Hoonete füüsilise riknemise määramine eluea meetodil

Tuginedes eelnevalt käsitletud hinnanguliste põhimõistete olemusele, mis iseloomustavad hoone kogu akumuleeritud kulumist selle ekspluatatsiooniaja seisukohast, võib väita, et füüsiline kulumine, efektiivne vanus ja majanduslik eluiga on teatud piirides. suhe. Seda suhet saab väljendada järgmise valemiga:

I(%)=(EV/FJ)(100 – (EV/OV+OSFJ))/100, (1)

Kus JA(%)- kulumine protsentides;

EV- tegelik vanus, mille määrab ekspert, lähtudes elementide või hoone kui terviku tehnilisest seisukorrast;

VF- tüüpiline füüsiline eluiga;

OSFJ- ülejäänud füüsilise elu periood.

Sel juhul saab füüsilise amortisatsiooni arvutada nii hoone üksikute elementide kohta, millele järgneb arvutatud kahjumite liitmine, kui ka hoonele tervikuna. Mõnikord võivad hindajad kulumise ligikaudsete arvutuste tegemiseks kasutada ka lihtsustatud valemit, mis võtab arvesse seost hoone kronoloogilise vanuse ja füüsilise eluea vahel:

I(%) = (HV/VF)/100 , (2)

Kus JA(%)- kulumine protsentides;

VF- tüüpiline füüsiline eluiga.

Selle valemi (2) rakendamine on asjakohane ka võrreldavate objektide kulumise ja kulumise protsentuaalsete korrigeerimiste arvutamisel (võrdlusmüügimeetod), kui hindajal ei ole võimalik kontrollida valitud analooge, et määrata arvutusvalemis kasutatud näitajaid ( 1).

Sel viisil arvutatud elementide või hoone kui terviku amortisatsiooni protsendi saab ümber arvestada rahalises väärtuses (amortisatsioon):

O= BC *(I/100),

Kus JA- kulumine protsentides;

Päike- asenduskulu.

Nagu varem märgitud, jaguneb füüsiline kulumine eemaldatavaks ja parandamatuks. Lisaks jagatakse praktikas eemaldatava ja parandamatu füüsilise kulumisega konstruktsioonielemendid pikaealisteks ja lühiajalisteks.

Lühiealised elemendid- elemendid, mille eluiga on lühem kui kogu konstruktsioonil (katusekate, santehnika jne).

Pikaealiste elementide puhul on eeldatav eluiga võrreldav kogu konstruktsiooni elueaga (vundament, kandeseinad jne).

Lühiealiste elementide eemaldatav füüsiline kulumine

Eemaldatava füüsilise kulumise põhjuseks on ehituselementide loomulik kulumine aja jooksul, samuti hooletu kasutamine. Sel juhul vähendatakse hoone müügihinda vastava allahindluse võrra, kuna tulevane omanik peab konstruktsiooni normaalsete tööomaduste taastamiseks tegema "varem edasilükatud remonti" (siseruumide korraline remont, restaureerimine). lekkivate katusekatete jms kohta). See eeldab, et üksused on taastatud "peaaegu uude" seisundisse.

Seega on eemaldatav füüsiline kulumine rahalises väljenduses määratletud kui "edasilükatud remondikulud", st. objekti esialgsega samaväärsesse seisukorda viimise kulud.

Lühikese elueaga komponentide korvamatu füüsiline kulumine

Lühiajaliste komponentide korvamatu füüsiline kulumine kujutab endast nende kiiresti kuluvate komponentide taastamise kulusid ja selle määrab vahe asenduskulu ja eemaldatava kulumise summa vahel, mis on korrutatud nende elementide kronoloogilise vanuse ja füüsilise eluea suhtega.

Pika elueaga elementide eemaldatav füüsiline kulumine

Kululiselt pika elueaga elementide eemaldatavat füüsilist kulumist saab määrata selle kõrvaldamise mõistlike kuludega, sarnaselt lühikese elueaga elementide pöörduvale füüsilisele kulumisele.

Pikaealiste elementide eemaldamatu füüsiline kulumine

Pikaealiste elementide parandamatu füüsiline riknemine määratakse kogu hoone asendusmaksumuse ning eemaldatava ja parandamatu riknemise summa vahega, mis on korrutatud hoone kronoloogilise vanuse ja füüsilise eluea suhtega.

Funktsionaalne kulumine

Hinnatava hoone funktsionaalse kulumise tunnusteks on reeglina selle ruumiplaneeringu ja/või projekteerimislahenduste mittevastavus tänapäevastele standarditele, sealhulgas mitmesugused konstruktsiooni normaalseks toimimiseks vajalikud seadmed vastavalt selle nõuetele. praegune või kavandatud kasutus.

Sõltuvalt funktsionaalse kulumise põhjustanud põhjuste kõrvaldamise füüsilisest võimalusest ja majanduslikust otstarbekusest jagatakse see eemaldatavaks ja parandamatuks. Funktsionaalse kulumise kuluväljendus on reprodutseerimiskulu ja asendamise maksumuse vahe, kuna viimase arvutamisel lähtuvalt selle määratlusest on ilmselgelt funktsionaalse kulumise arvestamine välistatud.

Eemaldatav funktsionaalne kulumine

Eemaldatav funktsionaalne kulumine on tavaliselt määratud kinnisvara efektiivsema toimimise hõlbustamiseks vajaliku rekonstrueerimise maksumusega.

Pöörduvat funktsionaalset kulumist peetakse järgmistel põhjustel:

puudused, mis nõuavad elementide lisamist,

puudused, mis nõuavad elementide väljavahetamist või kaasajastamist,

super parandused.

Täiendamist vajavad puudused hõlmavad hoone elemente ja seadmeid, mida olemasolevas keskkonnas ei eksisteeri ja ilma milleta ei saa see vastata tänapäevastele jõudlusstandarditele. Nendest esemetest tulenevat amortisatsiooni mõõdetakse nende esemete lisamise, sealhulgas paigaldamise kulu järgi.

Puuduste hulgas, mis nõuavad elementide väljavahetamist või kaasajastamist, on esemed, mis täidavad veel oma ülesandeid, kuid ei vasta enam tänapäevastele standarditele (vee- ja gaasiarvestid jne). Nende esemete amortisatsiooni mõõdetakse olemasolevate elementide maksumusega, võttes arvesse nende füüsilist kulumist, millest on maha arvatud materjalide tagastamise kulud, millele lisanduvad olemasolevate elementide demonteerimise kulud ja uute elementide paigaldamise kulud. Sel juhul on materjalide tagastamise kulu määratletud kui demonteeritud materjalide ja seadmete maksumus, kui neid kasutatakse teistes rajatistes (muudetatav jääkväärtus).

Supertäiustused hõlmavad positsioone ja struktuurielemente, mille kättesaadavus ei ole praegu turustandardite kaasaegsetele nõuetele vastav. Eemaldatavat funktsionaalset kulumist mõõdetakse sel juhul kui "ületäiustatud" esemete jooksvat asendusmaksumust, millest on lahutatud füüsiline kulumine, millele on lisatud demonteerimiskulud ja demonteeritud elementide päästeväärtus.

Üleparendamise näiteks võiks tuua olukorra, kus maja omanik, kohandades seda enda jaoks, tegi enda mugavuse (investeeringu väärtuse) huvides mõned muudatused, mis ei olnud tavakasutaja seisukohalt adekvaatsed. Nende hulka kuuluvad näiteks ruumide kasuliku pinna ümberehitamine konkreetseks otstarbeks, mille määrab kindlaks omaniku hobid või elukutse. Eemaldatav funktsionaalne kulumine sellises olukorras on määratud muudetud elementide algsesse olekusse viimise hetkekuluga. Lisaks on ületäiustamise kontseptsioon tihedalt seotud kinnisvaraturu segmendiga, kus samu parendusi võib pidada nii konkreetse segmendi jaoks sobivateks kui ka tavakasutaja seisukohalt ülemäärasteks.

Taastamatu funktsionaalne kulumine

Eemaldamatu funktsionaalne kulumine on tavaliselt põhjustatud hoonete aegunud ruumiplaneeringust ja/või konstruktsioonilistest omadustest, mida hinnatakse tänapäevaste ehitusstandardite alusel. Esiteks võimaldab nende puuduste kõrvaldamiseks raha kulutamise majanduslik ebaotstarbekus hinnata parandamatu funktsionaalse kulumise märki. Lisaks on vaja arvestada hindamiskuupäeval valitsevate turutingimustega, et hoone oleks oma otstarbele adekvaatselt arhitektuurne.

Sõltuvalt konkreetsest olukorrast saab aga korvamatu funktsionaalse kulumise kulu määrata kahel viisil: nii kapitaliseeritud üürikahjuna kui ka hoone korrashoidmiseks vajalike üleliigsete tegevuskulude kapitaliseerimisena. Vajalike arvutusnäitajate (üürimäärad, kapitalisatsioonimäärad jne) määramiseks kasutatakse võrreldavate analoogide korrigeeritud andmeid. Sel juhul ei tohiks valitud analoogidel olla hindamisobjektis tuvastatud korvamatut funktsionaalset kulumist. Lisaks tuleb kinnisvarakompleksist (hoone ja maa) kui tervikust saadav ja üüris väljendatud kogutulu jagada vastavalt kaheks komponendiks. Ehitisele kuuluvast tulust osa eraldamiseks saab kasutada hoone investeeringubilansi meetodit või maatüki väärtuse ja kinnistukompleksi müügihinna kogusumma suhte analüüsi meetodit.

Väline (majanduslik) kulumine

Välisamortisatsioon on objekti amortisatsioon, mis on tingitud väliskeskkonna negatiivsest mõjust hindamisobjekti suhtes: turuolukord, kinnisvara teatud kasutusotstarbele kehtestatud servituudid, ümbritseva infrastruktuuri muutused, valdkonna seadusandlikud otsused. maksudest jne. Kinnisvara väline kulumine, olenevalt selle põhjustanud põhjustest, on enamikel juhtudel muutumatu asukoha tõttu korvamatu, kuid mõnel juhul võib see ümbritseva turukeskkonna positiivse muutuse tõttu "iseennast eemaldada".

Välise kulumise hindamiseks saab kasutada järgmisi meetodeid:

üürikahjumi kapitaliseerimine;

võrdlev müük (paarmüük);

majanduslik eluiga.

Välisamortisatsiooni arvutamine üürikahjumi kapitaliseerimise meetodil toimub sarnaselt funktsionaalse korvamatu amortisatsiooni arvutamisega.