Erilist muret valmistavad alati tehingud väikeste või alaealiste lastega. Omaniku-lapsega kokkuleppe alusel toimingu tegemiseks saame tema seaduslike esindajate - ema, isa - nõusoleku. Enamasti ei ole majade, suvilate, suvilate jms ostmisega seotud ametlikud üritused, kuhu lapsed ilmuvad, lihtsad.

Alla neljateistkümneaastased lapsed on alaealised. Alla 18-aastaseid teismelisi peetakse alaealisteks. Neil on palju rohkem õigusi ja vabadust ametlike paberite sõlmimisel. Nad saavad dokumentidele ise alla kirjutada. Neil on lubatud teha tehinguid isa või ema juuresolekul. Vene Föderatsiooni kodanik osaleb tehingus, kui tal on pass. See dokument väljastatakse 14-aastaselt.

Alaealisele või väikelapsele kuulub korter/korteriosa

Alaealisele või väikelapsele kuulub korter/korteriosa.Kinnisvara saab müüa kui see kuulub väikesele inimesele. Selle rakendamiseks on vajalik seadusliku esindaja kirjalik luba. Samuti peate saama kirjaliku avalduse selle teema eest vastutavatelt järelevalveasutustelt. See juhtub siis, kui kogute kokku optimaalse paketi asjakohastest vajalikest paberitest.

Eestkoste- ja eestkosteasutused

Eestkosteosakonna spetsialist koostab dokumentide registri ja esitab selle komisjonile. Ta annab ka korralduse, milles on selgelt kirjas, millistel tingimustel saab tehingu lõpule viia. Komisjoni liikmed püüavad arvesse võtta neid punkte, mille tõttu tehing läbi ei lähe. Ja lapse õigusi rikutakse. Peamine põhimõte on sel juhul mitte kahjustada! Lapse enda osa ei tohiks väheneda. Ja eluase muutub hullemaks. Saate taotleda müüdava vara eest raha kandmist kontole, mis avatakse spetsiaalselt lapse jaoks. Pea meeles! Eestkosteasutuste otsust saab vaidlustada. Lisaks on eestkosteteenistuse nõusolek vajalik, kui korteris elas selle erastamise ajal alaealine, kuid ei olnud omanike nimekirja kantud.

Tehingu saab vaidlustada ja kehtetuks tunnistada, kui eestkosteteenistus on volitanud konkreetsel aadressil ühe korteri müügi ja teise ostu. Kuid vanemad muutsid meelt ja ostsid täiesti teistsuguse variandi. Juhtub ka seda, et asjaolud arenevad nii, et teil on kiiresti vaja osta korter teisel aadressil. Seejärel tuleb eestkosteteenistuselt uuesti luba saada. Praktikas on ette tulnud tehingute lõpetamise juhtumeid, kui luba ei allkirjastanud volitatud isik.

Kui eestkoste- ja eestkosteasutuste nõusolekut ei ole vaja

Eestkosteteenistuse nõusolekut ei ole vaja, kui isik abiellub enne kaheksateistkümnendat eluaastat. Ta omandab täieliku teovõime. Neid, kes on saanud kuueteistkümneaastaseks ja kes juba töötavad töölepingu alusel, võib pidada õiguspädevaks nende vanemate nõusolekul või kohtuotsusega (emantsipatsioon) (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 27). Edasi. Näide: lapsel on oma ettevõte ja ta tegeleb ettevõtlusega omaette. Täieliku teovõime tunnustamist kinnitavad asjakohased dokumendid: abielutunnistus või eestkosteteenistuse või kohtu otsus. Varem olid alaealistega seotud menetluste puhul ette nähtud lihtkirjalikus vormis vormistatud kokkulepped, nüüd peavad need olema notariaalselt tõestatud.

29. detsembri 2015. aasta föderaalseadus nr 391*ФЗ kohustab mõned kinnisvaratehingud notariaalselt tõestama

2015. aasta lõpus jõustus 29. detsembri 2015 föderaalseadus nr 391-FZ. See muudab kohustuslikuks iga kinnisvaratehingu notariaalse tõestamise, kui tegemist on lapsega, kes pole veel täisealine. Kui korter või selle osa kuulub lapsele, siis on leping notari poolt kinnitatud. Kui olete lihtsalt korterisse sisse kirjutatud, siis pole sellist protseduuri vaja. See seadus võeti vastu alaealiste kodanike õiguste täiendavaks kaitseks, samuti selliste tehingute riikliku registreerimise aja vähendamiseks: kolm tööpäeva, elektrooniliselt - üks tööpäev. Julgeme märkida, et lapsed osalevad peaaegu igas kümnes tehingus. Kui leping ei ole notari poolt kinnitatud, loetakse selline leping tühiseks ja õiguse registreerimisest keeldutakse. Lastega seotud kinnisvaratehingute notariaalse tõestamise seaduse vastuvõtmise tulemusena peavad müügiga tegelevad inimesed olema valmis täiendavateks kulutusteks notariteenustele - 0,5% vara väärtusest pluss täiendavad notarikulud. Näiteks ostu-müügilepingu koostamine, dokumentide tehniline ja juriidiline ekspertiis. Pealegi on igal notaril oma hinnad. Juhime teie tähelepanu järgmisele: notari juures tehtud tehingu kogusumma ei tohiks ületada kahtkümmet tuhat rubla. Ostu-müügileping tehinguks teismelise, lapsega, saate ise printida. Või koostage see kinnisvarafirma abiga. See on teie seaduslik õigus.

Järeldame: kinnisvara, mille üks seadusjärgsetest valdajatest on alla täisealine, on raske müüa ja kulud on suuremad. Ja tänu rasedus- ja sünnituskapitali sertifikaatidele kasvab sellise kinnisvara osakaal Tjumenis igal aastal. Ostjad valivad korterid, kus pole ühtegi lapsomanikku. Kinnisvaramüüjad, sealhulgas väikesed või alaealised lapsed, peavad turul konkurentsis püsimiseks alandama elamispindade hinda. Loomulikult tekitab selle seaduse kehtestamine täiendavat sekeldusi nii notaritele kui ka kinnisvaramaakleritele, kuid üldiselt aitab see kaitsta alaealiste õigusi.

Muudatused kinnisvaratehingute registreerimisel alates 2016. aastast: alaealiste tubade, osade ja vara müük ainult notari kaudu.

29. detsembri 2015. aasta föderaalseaduse N 391-FZ alusel tehti Vene Föderatsiooni seadusandlikesse aktidesse mõned muudatused, mis hakkasid kehtima uue aasta 1. jaanuaril. Uuendused puudutavad alaealistele kuuluvate tubade, korteriosade ja kinnisvara ostjaid ja omanikke, aga ka seaduslikus abielus kodanikke, kes soovivad eluaset osta või müüa. Ühesõnaga, kõik ülaltoodud kodanike kategooriad ei saa vältida notarit alates 2016. aastast! Kui olete huvitatud üksikasjadest, siis võtke veidi aega ja lugege edasi...

Alustame abielukodanikest: vastavalt 25. detsembri 2015 muudatustele. perekonnaseadustikus, kui üks abikaasadest soovib kinnisvara osta või müüa, siis alates 2016. aastast on selle tehingu tegemiseks vajalik teise abikaasa notariaalselt tõestatud nõusolek. Sellise tehingu notariaalne kinnitamine ei ole vajalik, kui me ei räägi kommunaalkorteri toast või osalusest. Elasime seda kõike paar aastat tagasi läbi. Seejärel muutus abikaasade notariaalne nõusolek tehingute registreerimisel vabatahtlikuks. Lõpuks naasid nad selle juurde, mille nad maha jätsid.

Samuti peavad alates 2016. aastast käesoleva jagamislepingu notariaalselt kinnitama abikaasad, kes mingil põhjusel otsustasid abielu jooksul omandatud vara vastastikusel kokkuleppel jagada ilma asja kohtusse andmata.

Mis puudutab kinnistute ja kommunaalkorterite ruumide osakuid, siis nende kinnistute ostu-müügilepingud tuleb kolmandatele isikutele (mitte naabritele või teistele osanike omanikele) müümisel notariaalselt tõestada. Kui osa müüakse ühele kaasomanikest, siis teiste kaasomanike nõuetekohasel teavitamisel saab lepingu sõlmida lihtkirjalikus vormis ilma notarit kaasamata. Sama lugu on ka tubadega: kui ruum müüakse ühele naabritest, siis teisi naabreid nõuetekohaselt teavitades saab lepingu sõlmida lihtsas kirjalikus vormis. Naabrite ja muude osade omanike teavitamine ruumi/osaku müügi kavatsusest alates 2016. aastast on võimalik ainult notari juures. Moskva registreerimiskoda võttis varem vastu ainult notariaalselt kinnitatud naabrite/kaasomanike teavitamise tõendeid, Moskva oblastis võeti vastu ka eraisikute telegramme, kuid nüüd teavitame ainult notarite kaudu.

Need uuendused on parlamendisaadikute sõnul mõeldud selleks, et kaitsta korterite ja tubade aktsiate omanikke röövlite ülevõtmise eest. Pole selge, kuidas notarid otsustavad, mis kavatsustega ostja tuli: kas naabrite juures rahus ja harmoonias elada või väljakannatamatud elamistingimused luua ja siis ülejäänud osa odavalt kokku osta?! Pealegi ei pea raider kaasomanikuna enam notari vahendusel ostu-müügilepingut sõlmima.

Raiderite jaoks jäi peamine lünk – kinkeleping. Kui riigikogulased ja notarikoda nii kodanike huvide eest seisavad, siis miks mitte muuta see kinkelepingu notariaalseks kinnitamiseks kohustuslikuks?!

Alates 2016. aastast toimub alaealisele või eestkostel olevale isikule kuuluva vara müük ainult notariaalselt tõestatud ostu-müügilepinguga. Samuti ei ole tühistatud eestkoste- ja hoolekandeasutuste luba tehingu tegemiseks. Ilmselt ei kaitse eestkosteasutused piisavalt laste ja piiratud teovõimega kodanike huve, nüüd teevad seda ka notarid.

Üks on selge: selliste tehingute kulud kasvavad. Kes seda koormat kannab? Algstaadiumis jagatakse kulud suure tõenäosusega vastavalt poolte kokkuleppele.

Direktor, 15. jaanuar 2016 - 15:01

Kinnisvaraturu analüüs ja uudised

13. august 2019

See on tehtud: kontrolli all olevate lepingute elektrooniline registreerimine

Oleme korduvalt rääkinud sellest, kui riskantsed ja kontrollimatud on korterite ostu-müügilepingud. Mitmed moskvalased kaotasid elektroonilise registreerimisskeemi alusel oma korterid ega osanud seda pikka aega isegi kahtlustada. Ja lõpuks, alates 13. augustist, jõustuvad elektroonilist registreerimist puudutavad muudatused seaduses “Kinnisvara riikliku registreerimise”...

2. august 2019

Dacha amnestiat on pikendatud kahe aasta võrra.

Suveelanike ja aednike jaoks, kellel ei olnud aega Rosreestris oma maju lihtsustatud skeemi järgi registreerida, kehtinud dacha amnestia kaotas kehtivuse 1. märtsil 2019. Eeldati, et need, kes pole jõudnud oma kodu omandisse vormistada, saavad seda nüüd teha vaid kohtu otsusega. Mis tegi ülesande palju raskemaks. Ja kuna riik on huvitatud sellest, et suvised elanikud maksaksid makse mitte ainult maa, vaid ka majade ja muude ehitiste pealt, kiitis föderatsiooninõukogu heaks eelnõu maamajade omandiõiguse registreerimise lihtsustatud süsteemi laiendamiseks. Tuleb märkida, et soovitame tungivalt kõigil kasutada dacha amnestiat ja oma majad registreerida, mitte sellepärast, et me oleksime huvitatud kaaskodanike suurematest maksudest, vaid see puudutab hüvitise suurust kinnisvara arestimise korral alates omanikud riigi vajadusteks...

30. juuli 2019

on võimalik lähiajal. Föderaalne katastrikoda valmistab ette pilootprojekti, et edastada Internetis teavet korterite, omanike täisnimede ja omandiõiguse dokumentide kohta. Seda teavet saab nüüd Rosreestri veebisaidilt või MFC My Documents lehelt. See võtab aega ühest päevast nädalani. Katastrikoja hinnangul on nende projekti peamiseks eeliseks võimalus hankida kogu see teave 1-3 minutiga. Teenus hakkab sarnanema veebipoele, kus saate korraga ostukorvi lisada infopäringud kuni 1000 korteri kohta...

Mille kohaselt tuleb kinnisasja osade üleandmine ühelt omanikult teisele vormistada ainult notari kaudu.

Pole vahet, kas hea omanik annab või müüb oma korterist paar meetrit maha, igal juhul ei saa ta aktsia tulevase omanikuga lihtsalt kätt suruda. Tehing tuleb vormistada notari kaudu. Ja ta hoolitseb selle eest, et kellegi õigusi ei rikutaks.

Kui korterit hakatakse seaduslikult meetriteks ja sentimeetriteks jagama, on alati oht, et see ei lõpe hästi.

Seda kasutavad sageli petturid ja bandiidid. Nad ostavad väikese osa kinnisvarast. Selline, et võib-olla on seda isegi mikroskoobi all raske näha. Ja siis hakkavad teised võõrustajad ellu jääma.

Alati on palju võimalusi, kuidas teise inimese elu õnnetuks muuta ja petturid kasutavad seda ära. Ja siis ostavad ülejäänud arvestid teistelt omanikelt sentide eest. Õnnetud naabrid on juba õnnelikud, et põgenevad põrgusse.

Täpsemalt öeldes ei ole nad muidugi rahul, aga mida nad muud saavad teha?

Eelmise aasta lõpus võeti vastu seadus. Muuhulgas kohustas ta notari vahendusel müüma kinnisvaraosad. Aga ainult müüa. Kui omanik otsustas oma arvesti kellelegi kinkida, võis ta lihtsalt paberile kinkelepingu kirjutada ja Rosreestrisse minna. Nii et petturite jaoks oli ikkagi lünk.

Asjatundjate hinnangul võisid kelmid kasutada erinevaid skeeme. Näiteks võõrale mitte aktsia enda, vaid kasvõi mikroosaku olemasolevast kinnisvaraosast kinkimine. See tähendab, et lõigata veidi sellest, mis on juba ära lõigatud.

Uus omanik lakkas olemast korteris autsaider ja siis sai kogu osaluse notarist mööda minnes temale üle anda.

Nüüd jäävad need ja teised petturitele mõeldud lüngad minevikku. Kuna uue seaduse järgi kuuluvad kõik kinnisvara osade võõrandamise tehingud notariaalselt tõestamisele. Notar on omakorda kohustatud tehingut tõestades veenduma, et kinnistu kaasomanikke oleks ostueesõiguse võimalusest nõuetekohaselt teavitatud.

Nii et teiste omanike eest salaja ei satu nende korterist ükski sentimeeter valedesse kätesse.

Venemaa Föderaalne Notarite Koda märkis eriti, et näiteks aktsiate annetamise lepingut kinnitades peab notar kontrollima, kas tehing on näilik. Teisisõnu, kas osapooled püüavad selle abiga varjata mõnda muud tehingut? Ütleme, kas annetus katab ostu-müügitehingu. Mees ütleb, et tundub, et annab. Aga tegelikult ta müüb.

Kui notar keeldub sellist tehingut kinnitamast, võivad kodanikud pöörduda kohtusse. Kuid on ebatõenäoline, et sinna satuvad inimesed, kellel olid alguses halvad kavatsused. Kohus ju uurib kõiki asjaolusid ja võib näha, et selles korteris elab näiteks alaealistega perekond ja on põhjust karta, et kavandatav tehing võib kaasa tuua nende elutingimuste halvenemise. Ja nii edasi.

Oluline on, et notar selgitaks tehingu tõestamise käigus pooltele tehingu tegelikke tagajärgi, eelkõige seda, et sellise tehingu võib hiljem kohus kehtetuks tunnistada, kuna rikub teiste kaasomanike õigusi või juhib ühe poole tähelepanu asjaolule, et pakutud tehingutingimused rikuvad tema õigusi või halvendavad tema positsiooni.

Tavainimesed pole mõnikord juriidilistes peensustes tugevad ega mõista tehingu tegelikke tagajärgi. Sellepärast armastavad nad petturite ilusaid kõnesid. Seetõttu otsustati asjasse kaasata notar, kes hakkab inimesi kaitsma.

Uue seadusega kehtestatakse ka tõsine alaealiste huvide kaitse. Nüüd ei pea mitte ainult alaealise kinnisvaraosa müük olema notaris tõestatud, vaid alaealise kinnisvara igasugune võõrandamine kuulub tehingu kohustusliku notariaalse vormi alla.

Petturid või hoolimatud sugulased, eestkostjad või seaduslikud esindajad ei saa röövida lastelt seaduslikku eluaset näiteks vahetuslepinguga.

Kinnisvaraosadega tehingute notariaalse tõestamise tariif on taskukohane. Maksuseadustiku kohaselt on tariif 0,5 protsenti aktsia maksumusest, kuid mitte rohkem kui 20 000 rubla.

Muide, hiljuti avaldas Venemaa Föderaalne Notarite Koda statistika, mis näitab uut trendi: kodanikud hakkasid kinnisvara registreerimiseks sagedamini notari poole pöörduma.

Notari kaudu registreeritud eluasemega tehtud tehingute arv on kasvanud poolteist korda. Aasta jooksul saatsid notarid Rosreestrile kinnisvaraõiguste registreerimiseks 97 tuhat dokumenti.

Tegelikult töötab notar nüüd ühe peatuse režiimis: kogub kokku vajaliku dokumentide paketi, esitab need Rosreestrile, võtab vastu ja väljastab tehingu osapooltele.

Kui dokumendid esitatakse elektrooniliselt, saab tehingu registreerida ühe päevaga.

"Notaritele seatud ülesandeks on tagada tehingute õiguslik puhtus, mitte ainult õiguste ülemineku formaalne fikseerimine," ütles Riigiduuma omandiküsimuste komisjoni esimees Sergei Gavrilov hiljuti RG-le. "Tulemused näitavad. et aasta tagasi tehtud toimingud on end õigustanud ja õigustuvad ka edaspidi: notaritoimingute avalikud kogukulud on oluliselt vähenenud Mitte ainult otseste kuludena tariifide osas, vaid ka kohtuasjade arvu vähendamisel , kodanike aja- ja rahalised kulutused nii Rosreestri poole pöördumisel kui ka kohtusse pöördumisel."

Kui palju tuleb maksta kaasomandis oleva korteri müügi eest ja miks otsustasid maaklerid pärast uue seaduse jõustumist oma vahendustasu tõsta

Foto: TASS/ Stanislav Krasilnikov

2016. aasta juunis Venemaal, mis keelab kaasomandis eluaseme kinkimise, muutmise, ostmise ja müümise ilma notarita. See tähendab, et nüüd iga tehing korterite ja majade aktsiatega. Ilma selle kinnituseta Rosreestr tehingut ei registreeri.

Muudatused puudutavad tehinguid tervete korteritega ja üksikute osadega – juhul, kui korter kuulub kaasomandisse mitmele omanikule. “Nüüd saab kinnisvara müügitehingu vormistada lihtsas kirjalikus vormis vaid tingimusel, et vara on üksik- või ühisvara – osasid määramata,” selgitas kinnisvarabüroo Inkom-Nedvizhimost õigusnõunik Irina Andreitšenko. Ühisühisvara all mõeldakse Venemaal juhtumeid, kus ühe korteri või maja omanikuks loetakse mitu inimest, kellel on kõigi kohta üks omanditunnistus. Föderaalse Notarite Koja (FNP) juriidilise osakonna juhataja Aleksander Sagin kinnitas, et uue seaduse kohaselt sellised tehingud tõendamist ei vaja.

Uuendus muudab turgu tõsiselt, ütlesid kinnisvaramaaklerid ja notarid RBC Real Estate'ile. «Varem olid notaritehingud reegli erand. Lepingud vormistati peamiselt lihtsas kirjalikus vormis,” rääkis Andreitšenko. “Praegu puudub meil statistika notaritehingute arvu kohta pärast uue seaduse vastuvõtmist, kuid arvestades, et vähemalt pooled korterid on kaasomandis, selgub, kui suur protsent tehingutes osalejatest pöördub. notar." "Varem oli notari kinnitamine vabatahtlik, harva kasutas seda teenust keegi - ainult umbes 5% ostjatest," lisas Oksana Ivanova kinnisvarabüroost NDV-Real Estate.

Ilma notarita aktsiate annetamise, vahetamise ja müügi keeld on kõige märgatavam, kuid mitte ainus uuendus, mida uus seadus ette näeb. Seega alates 2. juunist 2016 ei ole ilma notariaalse kinnituseta võimalik teha ühtegi tehingut alaealise omaniku omandis oleva eluasemega. “Nüüd saab lihtsas kirjalikus vormis vormistada vaid 1-1,5% tehingute koguarvust. Näiteks on tegemist ostu-müügitehinguga, kui kinnistu omanik on üks täisealine omanik,“ ütles kinnisvarabüroode agentuuri Miel-Network juhtivpartner Marina Tolstik.

Seadus praktikas juba toimib, uutest nõuetest mööda hiilida ja tehingut lihtsas kirjalikus vormis registreerida on võimatu, teatasid agentuurid Miel, Inkom, Relight ja NDV RBC Real Estate’ile. “Nagu alati, on seaduselünk - paned müügilepingusse kuupäevaks 1. juuni 2016 ja hoiad notaritehingu pealt raha kokku. Küsimus on selles, kui kaua saavad kodanikud seda teha,” kirjutas Novosibirski kinnisvaramaaklerite liidu president Aleksandr Tšernokulski oma NGS-Real Estate'i veebisaidi veerus. "Edukate tehingute juhtumid ilma notariaalse kinnituseta Rosreestris on tõenäoliselt tingitud konkreetsete riiklike registripidajate tähelepanematusest või teadmatusest uute aktsiate võõrandamise reeglite osas," selgitas Miel-Novostroiki kinnisvarabüroo peadirektor Natalja Šatalina.

Miks on seadust vaja?

Föderaalne notarite koda on kindel, et uus seadus kõrvaldab lüngad, mida petturid ära kasutasid. "Tagajärjed on kindlasti positiivsed," ütles Sagin. „Ja kodanikele, kelle õigused on usaldusväärselt kaitstud, ja riiklikest registritest pärineva teabe usaldusväärsuse eest, mille üle kohtus ikka veel sageli vaieldakse. Isegi aja möödudes on ette tulnud juhtumeid, kus heauskne ostja avastas, et temale kuulunud, tollal kehtinud ühtses registris tehtud kande kohaselt soetatud kinnisvara ei ole enam tema omand, kuna varasemad tehingud olid vaidlustatud kohtus. Ja kui petturid kaovad, siis ei hüvita keegi kahju. Erinevalt notarist, kes kannab oma tegude eest alati täielikku rahalist vastutust. Kui notaril tekib kahtlus näiliku tehingu sooritamises (näiteks kingituse asendamine ostu või müügiga), on tal võimalik keelduda selle tõestamisest.»

Tehingule lisab kaitset notari kohustus kinke-, vahetus- või ostu-müügileping ette lugeda, ütleb kinnisvarabüroo Relight Kinnisvara peadirektor Konstantin Barsukov. "Notar kinnitab, et lepingule on allkirja andnud isik, kes sellele alla peaks kirjutama, samuti seda, et tehingu pooled on kained ja mõistavad oma tegevuse mõtet," selgitas Barsukov.

Paljud kinnisvaramaaklerid, aga ka kinnisvara ostjad ja müüjad ei olnud uuendustega rahul. “Müüjad on neutraalsed, kuna nad ei kanna nende toimingute tegemise kulusid. Ostjad on nördinud, kuid taluvad seda, sest neil pole valikut,” ütles Irina Andreitšenko Inkom-Real Estate'ist. — Arvatakse, et uus seadus on kinnisvaramaaklerite vastane, et eluruumide müüjad ja ostjad lõpetavad maaklerite poole pöördumise, kuna "kõik kontrollib ja teeb notar". Samas ei ole notaril õigust tegeleda ettevõtlus- ega muu tasulise tegevusega. Kinnisvaramaaklerid jätkavad eluruumide valimist, ostjate otsimist, tehingute korraldamist ja vara võõrandamist.

«See seadus ei ole kinnisvaravastane. "Minu arvates on ta tsiviilvastane," vastas Konstantin Barsukov. — Kõik kinnisvaraturul osalejad saavad suurepäraselt aru, et kinnisvaramaaklerid on ainsad, kes tegelikult kontrollivad korteri õiguslikku puhtust. Kes veel turul suudab seda teha? Notar? Korteri dokumendid saab ta kätte tehingu eelõhtul ega ole füüsiliselt võimeline varasemate tehingute infot kontrollima. Jah, ta ei vaja seda. Notar garanteerib, et käesolev tehing viidi lõpule seadust rikkumata ja lepingus sisalduvate isikute poolt. Ja just selle konkreetse tehingu seaduslikkuse järgi vastutab notar oma varaga. See, mis toimus enne seda tehingut, mille alusel tekkis müüja õigus, notarit ei huvita ega kuulu tema vastutusalasse.

Uuenduse pooldajate peamiseks argumendiks on hüpoteetiline kohtuvaidluste kaotamine ebaseaduslikult müüdavate korterite üle, nagu selgub notarite kogukonna kommentaaridest. „Eesmärk on saavutada riiklike registrite andmete usaldusväärsus, mil ühtsesse riiklikusse registrisse kandmine tagatakse notari vastutusel. Tasub teada, et kodanike kulud kohtumenetlusele on kordades suuremad kui tehingu notariaalse tõestamise kulud, mis tagab kodanikele nende õiguste kaitse,“ märkis Sagin. "On skeptilisi arvamusi, et uue korra eesmärk on tehingute ajastamise pikendamine ja notarikogukonna toetamine," vastas Natalja Šatalina Miel-Novostrojekist notaritele. "Samas ei välista uued reeglid aktsiate võõrandamise tehingute vaidlustamise võimalust."

Menetlusseadusandluse kohaselt ei vaja notariaaltoimingu tegemisel notari poolt kinnitatud asjaolud tõendamist, selgitas Inkom-Real Estate õigusnõunik Irina Andreitšenko asja õiguslikku poolt. «Selline seadusandlik eeldus paneb imestama: kas kõik notarid on nii kompromissitud ja seaduskuulekad? Arvestades üheksakümnendate kurba praktikat, siis mitte alati ja mitte kõigil,” ütles Andreitšenko. — Mida kauem notar töötab, seda kartmatumaks ta muutub. Paljud mäletavad, kui palju notareid mõisteti süüdi seoses võimu kuritarvitamisega; rünnati notareid, varastati nende pitsatid, põletati arhiive... Ja kaotatud vara kodanikele ei tagastatud. Praktikas piirab notarite vastutust vaid kindlustushüvitise suurus. Pole saladus, et notarid ise omavad kinnisvara harva. "Võime õnnitleda notari fuajeed," lõpetas Barsukov.

Kuidas müüa kortereid ja aktsiaid

Tänu kaasaegsele seadusandlusele on kõigil, kes soovivad oma osa korterist või majast müüa, kohustus teavitada teisi vara omanikke kõigist tulevase tehingu tingimustest. Kuu aja jooksul võivad senised omanikud nõuda ostueesõigust: sel juhul tuleb vara müüa neile, mitte võõrale, selgitasid maaklerid. "Teade tuleb saata kirjalikult," märkis Šatalina. — Tuleb arvestada, et osa müügitehing saab toimuda mitte varem kui kuu aega pärast ametliku teate saatmist korteri ülejäänud omanikele. Tõsi, kui kaasomandis osalejad kirjutavad selle osa ostmisest kirjaliku keeldumise, siis saab tehingu sooritada lühema aja jooksul.»

Selle tulemusena väheneb tõenäosus, et petturid ostavad aktsia madala hinnaga välja – ründajatel ei ole kasulik osta aktsiat turuhinnaga, selgitas Bon Toni kinnisvarabüroo peadirektor Natalia Kuznetsova. «Aga müüja võib kavatseda oma osa müüa konkreetsele isikule, kellega ta ei ole seotud, näiteks lähedastele sõpradele. Ja ta on sunnitud esialgu oma osa naabritele pakkuma,” märkis Kuznetsova.

Tehingu registreerimise protsess võtab kauem aega, teatasid maaklerid. "Varem saime tehingu teha ühe päevaga: teha müüja ja ostja vahel sularahas või sularahata makse ning sõlmida koheselt kirjalikus vormis vormistatud ostu-müügileping, selleks kulus keskmiselt tund," Oksana Ivanova NDV-st- annab arvutused. Kinnisvara". “Nüüd, pärast omavaheliste arvelduste lõppu, tuleb tulla notari juurde, vormistada ostu-müügileping, see allkirjastada ja registreerimisele viia.” "Nüüd peate Moskva ja Moskva piirkonna vahelistes alternatiivsetes tehingutes (neid on üsna palju) pöörduma erinevate notarite poole. See tähendab, et seadusandjad mitte ainult ei suurendanud kinnisvara võõrandamise maksumust, vaid muutsid selle protsessi ka keerulisemaks,“ ütles kinnisvarabüroo Relight direktor.

Märkimisväärne osa tehingutest, sealhulgas hüpoteegid, sõlmitakse pankadega, kes koostavad iseseisvalt omanikele ostu-müügilepingu, osutasid Moskva kinnisvaramaaklerid RBC Real Estate'ile. Seetõttu peavad tehingu osapooled lahkuma pangast, et notari juures kinnitust saada ja seejärel raha kättesaamiseks tagasi pöörduda. "Arvestades, et notarid asuvad pangakontorist alati peaaegu jalutuskäigu kaugusel, pole pangakontoris notari kohalolekut vaja," ütleb Moskva notar, Föderaalse Notarite Koja eetika, ametialase au ja maine komisjoni liige Ekaterina. Leksakova.

Mis hind on

Enne seaduse jõustumist maksis tehingu iseseisev lõpuleviimine moskvalastele 5 tuhat rubla, nagu arvutas ettevõte Miel-Network of Real Estate Offices. "Kinnisvarale õiguste ülemineku registreerimise riigilõiv on 2 tuhat rubla, teine ​​1,5 tuhat kuni 3 tuhat rubla. see oli ostu-müügilepingu projekti väärt,” selgitas Marina Tolstik. — Kui tehingu osapooled otsustasid kasutada vahendajate (registripidajate) teenuseid, kes võtsid kogu protsessi enda kanda, tõusid kulud 11-15 tuhande rublani. Nüüd maksab korteri registreerimine alates 20 tuhandest rublast; igal juhul arvutatakse summa individuaalselt. Lisaks võtab notar 5–15 tuhat rubla. tehnilise töö eest." «Selge on see, et Moskva korteri hinnaga 15-20 miljonit rubla. need 15-20 tuhat rubla. "Ebaoluline osa ei muuda, kuid piirkondade jaoks on see arv märkimisväärne," ütleb Novosibirski kinnisvaramaaklerite liidu president Aleksandr Tšernokulski.

Mida odavam korter, seda odavam on tõendamise maksumus, märkisid notarid ja maaklerid. "Vastavalt maksuseadustikule on tariif 0,5% tehingu väärtusest, kuid mitte rohkem kui 20 tuhat rubla. See tähendab, et kinnisvara müümisel hinnaga 1 miljon rubla. tariif on 5 tuhat rubla. Kui vaadata keskmisi näitajaid piirkondade kaupa ja võtta arvesse, et me räägime kinnisvaraaktsiatest, siis saame rääkida aktsia maksumuse teatud tavapärasest väärtusest 500 tuhat rubla. või vähem. Seega on tariif 2,5 tuhat rubla. või vähem,” ütles Alexander Sagin RBC Real Estate’ile.

Kes täpselt notarile maksma hakkab, on siiani ebaselge. “Rääkimata kombe kohaselt kannab dokumendi vormistamise kulud alati ostja,” ütleb Marina Tolstik. “Kuluosa jääb müüja kanda,” vaidles Oksana Ivanova NDV-Real Estate’ist kolleegi argumentidele vastu. — Varem sellist koormust ei tekkinud. Müüjad kurdavad nende nüansside üle, kuigi ühtegi tehingut pole sellise olukorra tõttu häiritud. Meil õnnestus alati leida kompromiss. “Ma arvan, et kui valida selliste kulutustega või ilma korteri vahel, siis tuleb kauplemine,” ütleb Konstantin Barsukov Relight Real Estate’ist. — Kui müüjaid on turul rohkem kui ostjaid, siis suure tõenäosusega langevad kulud müüja kanda. Kui see on vastupidi, siis on see ostja asi. Sellel pole midagi pistmist kinnisvarateenustega, seega ei kanna kinnisvaramaaklerid tõenäoliselt selliseid kulusid.

Mis saab kinnisvaramaakleritest

Kohustuslikust notariaalsest tõestamisest tingitud eluasemetehingute kallinemise saaks kompenseerida muude kulude vähendamisega. Ostja jaoks on ilmselge kulu kinnisvaramaakleri teenuste eest tasumine. Kliendivõitluse kontekstis võiksid kinnisvarabürood vähendada vahendustasu, et jätta alles need, kes ei soovi notarile lisaraha kulutada. Sellele vaatamata küsimusele, kas tehingute notariaalse tõestamise kohustusliku tasu kehtestamine tooks kaasa kinnisvaramaaklerite vahendustasude vähendamise, vastasid kõik RBC Real Estate'i küsitletud agentuurid üksmeelselt ei. "Me ei saa rääkida vahendustasu vähendamisest, vaid suurendamisest," ütleb Miel ettevõtete grupi juhatuse esimees Oksana Vrazhnova. — Osaku müük on väga keeruline ja töömahukas protsess: see võtab palju aega ning osa müügi vahendustasu on oluliselt madalam kui terve korteriga tehingul. Seetõttu püüavad maaklerid kliente veenda, et tehing on tulus kõigi ühisomandis osalejatega, mitte ainult ühega neist. Usun, et ka teised turuosalised jäävad samale seisukohale.

Mieli leide kinnitas agentuur Inkom-Real Estate. «Mingist kinnisvara vahendustasu vähendamisest meie ettevõttes juttu ei ole. Olen veendunud, et kogu erialaringkonna seisukoht on sama," ütles järelturu osakonna direktor Mihhail Kulikov. "Professionaalse kinnisvarateenuse sisuks on aidata inimest tema probleemses eluasemeolukorras: selle analüüs , optimaalsete lahendusvariantide valik, läbirääkimised võimalikus tehingus osalejatega, kinnisvaratehingute korraldamine ja turvalisuse tagamine. See on kõrgtehnoloogiline protsess, mis hõlmab muu hulgas kohustuslikku tööd "põllul". Kutselist kinnisvaraspetsialisti notar asendada ei saa. Kuivõrd notar tagab ostjale omandiõiguse säilimise, on lahtine küsimus. Meie hinnangul on seadusandjad ostjatele peavalu lisanud ja nende tehingukulusid oluliselt tõstnud. Notarid on ilmselgelt tänulikud; kinnisvaramaaklerid kehitavad hämmeldunult õlgu ja ostjad on sunnitud tasuma uusi arveid, mis sisuliselt neile peale surutakse. “Kui tuua analoogiaid, siis selliseid äriettevõtte tegevusi käsitletaks pealesunnitud teenusena. Aga meie seadusandjad arvavad ilmselt teisiti,” toetas Barsukov kolleege.

Vene Föderatsiooni tsiviilkoodeksis (edaspidi - tsiviilseadustik) jagatakse alaealised kahte kategooriasse - alla 14-aastased (alaealised) ja 14-18-aastased alaealised. Teine kategooria erineb esimesest selle poolest, et sellele antakse tsiviiltehingute tegemisel suuremad õigused.

14–18-aastastel alaealistel on juba täielik õigus tehingutest osa võtta: nad sõlmivad iseseisvalt lepinguid, allkirjastavad dokumente jne. Kuid kõik nende tegevused toimuvad vanemate või muude seaduslike esindajate kirjalikul nõusolekul. Alaealistel kodanikel selliseid õigusi ei ole, nende eest osalevad tehingutes nende vanemad või muud seaduslikud esindajad.

Tehes tehinguid, kus üheks pooleks on laps, tuleb eelkõige aru saada, kes on tema seaduslik esindaja ehk kelle osalemine tehingus on vajalik ning millised dokumendid esindamist kinnitavad.

Seega on alaealise lapse seaduslikud esindajad tema vanemad või lapsendajad. Vanemate puudumisel, lapsendajad, samuti juhtudel, kui alaealised jäävad vanemliku hoolitsuseta muudel põhjustel, näiteks: kui kohus võtab vanematelt vanemlikud õigused või kui vanemad hoiduvad oma kasvatamisest kõrvale, on seaduslikud esindajad eestkostja. alaealistele kodanikele) või usaldusisikule (14–18-aastastele lastele) Need esindajad teevad kõiki õiguslikult olulisi toiminguid alaealiste nimel ja nende huvides.

Seaduslikud esindajad kinnitavad oma volitusi asjakohaste dokumentidega: vanemad - passi ja lapse sünnitunnistusega, lapsendajad - lapsendamistunnistusega, eestkostjad ja usaldusisikud - neile kohaliku omavalitsuse organite väljastatud dokumentidega. Kui last kasvatatakse hooldusperes, esitatakse lapse hooldusperre andmise kohta dokument, mille väljastab eestkoste- ja hooldusasutused. Kui laps viibib riiklikus orbude ja vanemliku hoolitsuseta laste asutuses, on selle asutuse juht tema eestkostja, kes tegutseb lapse nimel ja huvides lähtuvalt lapse paigutamiseks volitatud asutuse otsusest. asutuses ja teine ​​isik esindab volikirja, mis kinnitab tema volitusi asutuse nimel tegutseda (kui eestkostja/halduri ülesandeid täidab selline asutus).

Kinnisvaraobjektidega õiguste ja tehingute riikliku registreerimise taotlemisel esitavad alla 14-aastaste alaealiste nimel avalduse ja muud vajalikud dokumendid nende seaduslikud esindajad ning allkirjastavad ka lepingud. Kui laps on 14–18-aastane, allkirjastab ta lepingu, esitab õiguste riikliku registreerimise taotluse ja registreerimiseks vajalikud dokumendid - iseseisvalt.

Lisaks avaldusele ja dokumentidele, mis on nõutavad õiguste riikliku registreerimise õigusaktides sätestatud kinnisvara õiguste ja sellega tehingute riiklikuks registreerimiseks, on riiklikuks registreerimiseks ette nähtud ka muud Vene Föderatsiooni õigusaktidega kehtestatud dokumendid. õigused, sealhulgas:
- dokument, mis kinnitab alaealise seaduslike esindajate volitusi,
- dokument, mis kinnitab 14-18-aastase alaealise õigust iseseisvalt, ilma seaduslike esindajate nõusolekuta vara käsutada: eestkoste- ja eestkosteasutuse või kohtu otsus, millega tunnistatakse 16-aastaseks saanud alaealine täieõiguslikuks isikuks. teovõimeline (emantsipeerunud), alaealise abielutunnistus (tsiviilseadustiku artiklites 21 ja 27 sätestatud juhtudel);
- seaduslike esindajate kirjalik nõusolek 14–18-aastaste alaealiste tehingute tegemiseks (tsiviilseadustiku artikkel 26, Vene Föderatsiooni perekonnaseadustiku artikli 60 lõige 3 - edaspidi IC);
- eestkoste- ja eestkosteasutuse luba käsutada seaduslike esindajate poolt alla 14-aastaste isikute vara (tsiviilseadustiku artikli 28 punkt 1, artikli 37 punkt 2, tsiviilseadustiku artikli 60 punkt 3) ;
- eestkoste- ja eestkosteasutuse luba seaduslikule esindajale anda nõusolek 14-18-aastastele alaealistele vara käsutamiseks (tsiviilseadustiku artikli 26 punkt 1, artikli 37 punkt 2, tsiviilseadustiku artikli 60 punkt 3 Kood).

Ülaltoodud dokumentide esitamata jätmine õiguste riiklikuks registreerimiseks toob kaasa tehingu riiklikust registreerimisest keeldumise.

Millistel juhtudel on eestkoste- ja hoolekandeasutuse luba (nõusolek) kohustuslik – need on:
- alaealisele kuuluva vara üürile andmine;
- alaealisele kuuluva vara võõrandamine;
- alaealise vara tasuta kasutusse andmine;
- alaealise vara võõrandamine tagatiseks;
- alaealisele kuuluvatest õigustest, sh omandiõiguse osa ostueesõigusest loobumine, erastamises osalemisest keeldumine, pärandist loobumine;
- alaealise vara jagamine;
- tehingud, millega kaasneb alaealise vara vähenemine;
- sellise eluruumi võõrandamine, milles elavad selle eluruumi omaniku eestkostel või eestkostel olevad perekonnaliikmed või omaniku alaealised vanemliku hoolitsuseta perekonnaliikmed (mis on eestkosteasutusele teada), kui mõjutab nende isikute seadusega kaitstud õigusi või huve.

Tuleb meeles pidada, et eestkoste- ja hoolekandeasutuse luba (nõusolek) ei nõuta ainult alaealise vara võõrandamisel. Näiteks: laps võib saada raha pärandina või kingitusena ning seetõttu võib tal olla võimalik tasuda enda nimele kinnisvara soetamisega seotud kulud. Kui kinnisvara ostetakse alaealise arvel ja seeläbi vähenevad tema rahalised vahendid vara liigina, siis on sel juhul vaja ka sellise tehingu tegemiseks eestkosteasutuselt luba (nõusolek) saada. .

Mis puudutab alaealistega tehtavate tehingute spetsiifikat, siis Venemaa seadusandlus sätestab mõnele neist keelud. Vastavalt artikli lõikele 3 Tsiviilseadustiku § 37 alusel ei ole eestkostjal, usaldusisikul, nende abikaasadel ja lähisugulastel õigust teha eestkostetavatega tehinguid, välja arvatud eestkostetavale vara kinkimiseks või tasuta kasutamiseks üleandmine, samuti esindada. eestkostetav tehingute tegemisel või kohtuasjade ajamisel eestkostetava ja eestkostja või usaldusisiku abikaasa ja nende lähisugulaste vahel. Võttes arvesse Art. 28 tsiviilseadustik, samuti art. Perekonnaseadustiku § 60 kohaselt kehtib see seaduse nõue ka juhtudel, kui alaealiste laste vanemad osalevad tehingus oma seadusliku esindajana.

Selle normi kohaselt ei saa näiteks müüa alaealisele kodanikule, kelle nimel tegutseb tema ema, kuuluvat korterit ema vanematele või teistele lähisugulastele. Seega on alaealiste ja nende seaduslike esindajate vahelised kahju hüvitamise tehingud keelatud, sõltumata sellest, kas vara omandajateks või võõrandajateks on lapsed. Seetõttu saavad seaduslikud esindajad (või nende sugulased) anda lapsele ainult oma kinnisvara (või osa kaasomandist), st sõlmida tasuta lepinguid, millega kaasneb alaealise vara suurendamine.

Teine keeld on kooskõlas Art. Tsiviilseadustiku § 575 kohaselt ei ole lubatud annetada alaealiste nimel nende seaduslikud esindajad, samuti on keelatud lapse omandiõiguse tasuta loovutamine.

Teatud lepingute sõlmimisel tuleb meeles pidada, et alaealiste tehingute kehtetuks tunnistamiseks on õigusaktiga kehtestatud järgmised alused:
alla 14-aastaste alaealiste tehingute sooritamine;
14–18-aastase alaealise tehingu tegemine ilma tema vanemate või lapsendaja kirjaliku nõusolekuta.

Ja lõpetuseks tahan märkida, et kinnisvaratehingute tegemisel tuleb end maksimaalselt kaitsta riskide eest ja hoolikalt kontrollida kõiki dokumente. Alaealiste tehingutes kehtivad teatud piirangud, sellega tuleks alati arvestada. Kui vastavalt seadusele on tehingu sooritamiseks vajalik seadusliku esindaja kirjalik nõusolek või eestkoste- ja eestkosteasutuse luba, siis nõudke need dokumendid. Vajadusel saate iseseisvalt külastada eestkosteasutust ja saada üksikasjalikku teavet alaealise seaduslike esindajate kohta, kaitstes sellega end võimaliku dokumentide võltsimise eest.

Pea meeles, et seaduse nõuetele mittevastav tehing on tühine ja selle registreerimisest keeldutakse.