Kinnisvara ostu-müügilepingu lõpetamise korras pärast registreerimist on palju olulisi nüansse ja tunnuseid, millega peab olema kursis iga kodanik, kes teatud asjaolude tõttu on otsustanud sellises menetluses osaleda. Kõnealune sündmus on üsna keeruline, kuid üldiselt, kui selleks on mõjuvad juriidilised põhjused, on see teostatav.

Seaduse järgi on keelatud algatada lepingu lõpetamine üksnes ühe osalise soovil, kuid sellest sättest on ka erandeid. Kutsume teid tutvuma allpool vaadeldava protsessi funktsioonidega.

Lepingu lõpetamise korral, sõltumata sellest, kas see on seotud kinnisvara ostu-müügi või millegagi muuga, kaotavad selle sätted kehtivuse ning igasugused tehingupoolte vahelised õigussuhted neutraliseeritakse.

Lepingu lõpetamiseks ei piisa aga pelgalt lepingupoole soovist. Seda saab teha kas ostja ja müüja vastastikusel nõusolekul või kohtus. Sel juhul peab lepingu lõpetamise vorm vastama selle esmase sõlmimise vormile, s.o. omama kirjalikku vormi.

Praktikas jõuavad tehingu pooled harva tehingu lõpetamise osas vastastikusele kokkuleppele. Kui lepingutingimused on juba täidetud, ei saa pooled üksteiselt midagi nõuda, kui tehingu sätetest või õigusnormidest ei tulene teisiti. Näiteks kui müüja saab ettemaksu ja annab seejärel korteri ostja kasutusse, kuid ülejäänud summat üle ei kanta, saab lepingu lõpetada kohtu kaudu. Seadus ei kohusta aga müüjat hoolimatule ostjale tagatisraha tagastama.

Lepingu muutmisele ja lõpetamisele on pühendatud tsiviilseadustiku (TsÜ) 29. peatükk. Laadi alla tekst

Müügilepingute lõpetamise õiguslikud aspektid

Lepingu lõpetamise kord võib põhineda kas vastastikusel otsusel või ühe poole soovil. Need punktid on tagatud artikli 450 sätetega. GK. Lepingu ühepoolse lõpetamise korda reguleerib artikkel 452. GK.

Ühepoolne kohtumenetlus on vastuvõetav, kui:

• tehingu teine ​​pool rikkus jämedalt lepingutingimusi;
• esinevad lepingus või õigusaktides sätestatud asjaolud.

Lepingu ühepoolse ülesütlemise nõudega saab kohtusse pöörduda alles pärast tehingu tühistamise ettepanekuga esmalt teise poole pöördumist ja keeldumise või vastuse puudumise saamist lepingus fikseeritud tähtaja jooksul (selliste tingimuste puudumisel - 30 päeva pärast).

Alates 453. art. Tsiviilseadustik ütleb, et pärast poolte tehingutingimuste täitmist ei saa üks osaleja nõuda teiselt poolelt lepingu lõpetamist või selle sisu muutmist.

Selle aluse saab määrata ainult lepingu enda või kehtivate õigusnormide alusel. See tähendab, et pärast selle registreerimist ja kinnisvara teisele isikule võõrandamist ei jää praktiliselt enam võimalusi tehingu lõpetamiseks.

Kuid pöördudes 558. Art. Tsiviilkoodeksist selgub, et kinnisasja ostu-müügiga seotud ja registreerimismenetlusega tehingute tegemisel ilmneb selles osalejatele enamikul juhtudel võimalus leping lõpetada just pärast tehingu registreerimise lõpetamist. Ilmneb omamoodi õiguslik vastuolu, mis nõuab puhtalt individuaalset kaalumist, võttes arvesse kõiki olemasolevaid nüansse.

Kui tehingu pooltel õnnestub jõuda omavahelisele kokkuleppele selle lõpetamises, tuleb neil koostada uus ostu-müügileping, mille kohaselt pooled vahetavad kohti.

Tabel. Artiklid juhtumi kohta

Kui lepingut pole võimalik lõpetada, võite proovida selle kehtetuks tunnistada. Nende toimingute olemus on erinev, kuid nende tulemus on sama - tehing lakkab kehtimast, mille tulemusena muutuvad selles osalejate kohustused tähtsusetuks.

Sellise otsuse tagajärjed erinevad aga lepingu ametliku lõpetamise tagajärgedest. Seega tekib süüdlasel kohustus hüvitada lepingu kehtetuks tunnistamisega teisele poolele tekitatud kahju.

Tehingu sellesse kategooriasse klassifitseerimise alused on järgmised:

Raskused lepingu lõpetamisel pärast registreerimist

Pärast vara üleminekut uue omaniku omandisse on lepingu lõpetamine keerulisem kui enne selle registreerimist. Tehingu ennetähtaegse ülesütlemise õigus säilib ainult lepingu kehtivusajal, s.o. kuni pooled oma kohustusi täidavad.

Lepingu osalisel täitmisel registreerimistingimustel saab tehingu lõpetada, kuid otsest alust vara vaikimisi tagastamiseks sellises olukorras ei teki. Vara tagastamiseks on vajalik see punkt märkida otse lepingusse või poolte ühiselt sõlmitud vabatahtliku kokkuleppe põhiossa. Muudel juhtudel tuleb see lahendada kohtus. Selles järjekorras ei saa te loota probleemi lihtsale ja kiirele lahendusele.

Lepingu lõpetamise kord

Nõude vormistamisel peate nõudma mitte ainult lepingu kohest lõpetamist, vaid ka tehingu eseme tagastamist, sest vara. Kohus saab rahuldada ainult seda, mida hageja otseselt taotles. Sellest tulenevalt ei otsustata lepingu lõpetamise otsuse tegemisel samaaegselt vara saatust, välja arvatud juhul, kui hageja on oma nõudes selle punktiga arvestamist taotlenud.

Ostu-müügilepingu lõpetamise nõude näidis. Laadige alla tasuta

Seega peab müüja kohtuasja võitmiseks oma avalduses ära märkima 2 põhinõuet. Esiteks tehingu lõpetamise kohta, seda selgelt põhjendades. Teiseks ostjale üle antud kinnisvara tagastamisest.

Kui esineb ühe poole õiguste olulise rikkumise fakt, võib kannatanu esitada kohtule nõude kulutuste hüvitamiseks, moraalse kahju hüvitamiseks ja muude kulude hüvitamiseks.

Seotud kulud

Artikli 333.19 sätted Maksuseadustikuga kohustatakse varalise nõude esitanud poolt kohtule arutamiseks tasuma riigilõivu, mille suurus määratakse vastavalt vaidlusaluse vara eeldatavale väärtusele. Samal ajal kooskõlas artikliga 333.20. Maksuseadustiku kohaselt tuleb tasuda varalise iseloomuga nõuete eest kehtestatud tasu.

Tabel. Artikli 333 lõige 19. Riigilõivude summad Vene Föderatsiooni Ülemkohtu, üldjurisdiktsiooni kohtute ja rahukohtunike poolt läbivaadatud asjade eest

Seisund	Tollimaksu suurus
1) hindamisele kuuluva varalise iseloomuga nõude esitamisel nõude arvelt	kuni 20 000 rubla - 4 protsenti nõude hinnast, kuid mitte vähem kui 400 rubla;
	20 001 rubla kuni 100 000 rubla - 800 rubla pluss 3 protsenti summast, mis ületab 20 000 rubla;
	100 001 rubla kuni 200 000 rubla - 3200 rubla pluss 2 protsenti summast, mis ületab 100 000 rubla;
	200 001 rubla kuni 1 000 000 rubla - 5200 rubla pluss 1 protsent summast, mis ületab 200 000 rubla;
	üle 1 000 000 rubla - 13 200 rubla pluss 0,5 protsenti summast, mis ületab 1 000 000 rubla, kuid mitte rohkem kui 60 000 rubla;
2) kohtumääruse avalduse esitamisel	50 protsenti varalise iseloomuga nõude esitamisel kogutava riigilõivu summast;
3) hindamisele mittekuuluva varalise iseloomuga nõude, samuti mittevaralise iseloomuga nõude esitamisel
	organisatsioonidele - 6000 rubla;
4) järelevalvekaebuse esitamisel	mittevaralise iseloomuga nõude esitamisel tasutud riigilõivu ulatuses;
5) abielu lahutamise nõude esitamisel	600 rubla;
6) taotluse esitamisel riigiorganite, Vene Föderatsiooni Keskpanga, riigieelarveväliste fondide, kohalike omavalitsuste, riigiettevõtete, ametnike, samuti normatiivaktide (regulatiivaktide) (täielikult või osaliselt) vaidlustamiseks. taotlustena vaidlustada Vene Föderatsiooni presidendi, Vene Föderatsiooni Föderatsiooni Assamblee Föderatsiooninõukogu, Vene Föderatsiooni Föderatsiooniassamblee riigiduuma, Vene Föderatsiooni valitsuse, välisinvesteeringute kontrolli valitsuskomisjoni mitteregulatiivseid õigusakte. Vene Föderatsioonis:	üksikisikutele - 300 rubla;
	organisatsioonidele - 4500 rubla;
7) mittenormatiivse õigusakti kehtetuks tunnistamise ning riigiorganite, kohalike omavalitsuste, muude organite, ametnike otsuste ja tegevuse (tegevusetuse) ebaseaduslikuks tunnistamise taotluse esitamisel:	üksikisikutele - 300 rubla;
	organisatsioonidele - 2000 rubla;
erimenetluse avalduse esitamisel	300 rubla;
9) apellatsioon- ja (või) kassatsioonkaebuse esitamisel	50 protsenti mittevaralise iseloomuga nõude esitamisel tasumisele kuuluvast riigilõivust;
11) vahekohtu otsuste sundtäitmiseks täitedokumentide andmise avalduse esitamisel	2250 rubla;
12) vahekohtus arutusel oleva nõude tagamiseks avalduse esitamisel	300 rubla;
13) vahekohtu otsuse tühistamise avalduse esitamisel	2250 rubla;
14) avalduse esitamisel elatise sissenõudmise juhtudel	150 rubla. Kui kohus teeb elatise sissenõudmise otsuse nii laste ülalpidamiseks kui ka hageja ülalpidamiseks, kahekordistub riigilõivu suurus;
15) mõistliku aja jooksul kohtumenetluse õiguse või kohtutoimingu mõistliku aja jooksul sooritamise õiguse rikkumise eest hüvitise väljamõistmise taotluse esitamisel:	üksikisikutele - 300 rubla;
	organisatsioonidele - 6000 rubla.

Seega on erinevat tüüpi kinnisvara ostu-müügilepingu lõpetamine äärmiselt keeruline, kuid kui selleks on tehingutingimuste või kehtivate seadusandlike normidega otseselt kehtestatud alused, võite loota positiivsele tulemusele. Peamine asi selles olukorras on tõestada, et sul on õigus. Üldiselt soovitavad eksperdid võimaluse korral algatada kaalutud lepingu lõpetamine enne selle registreerimist - see on lihtsam ja kiirem. Kuid igal juhul peab huvitatud pool esitama oma kasuks selged ja põhjendatud argumendid.

Video - Kinnisvara ostu-müügilepingu lõpetamine peale registreerimist

Lepingu lõpetamine tähendab lõplik valmimineõigussuhted selle poolte vahel koos selle kehtivuse täieliku lõppemisega.

Lihtsalt ühe osaleja algatus mitte piisavalt lepingut lõpetada. Selleks on vaja teise poole nõusolekut või olukorra lahendamist kohtu abiga.

Lepingu lõpetamine peab samuti toimuma sellisel kujul, nagu see algselt sätestati, st kirjalikult. Lepingute vastastikune lõpetamine on praktikas üsna haruldane, kuna enamasti jääb rahulolematuks vaid üks pool.

Nii korteri ostja kui müüja ka tuleks meeles pidada, et tagastamisele ei kuulu kõik, mis on tehingutingimuste järgi juba enne lepingu lõppemist kohustuslikuna täidetud, kui lepingus ei ole ette nähtud teistsugust korda.

Nt, ettemakstud kulu, tehingu käigus müüjale üle antud, pärast selle lõpetamist ei tagastata.

Kõige sagedamini on korteri ostu-müügilepingu lõpetamise põhjused olulisi muutusi teatud asjaolud, kuid need peavad olema nii olulised, et kui mõlemad pooled oleksid võinud neid ette näha, poleks nad kunagi nõustunud tehinguga.

Millal on see võimalik ja millal pole enam võimalik?

Tingimused, mille alusel on võimalik kinnisvara ostu-müügilepingut või muud tehingut muuta või lõpetada, on sätestatud art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik 450.

See tähendab, et leping lõpeb siis, kui tõsised rikkumised selle tingimused tehingu ühe poole poolt või muudel juhtudel, mis on ette nähtud seaduses või vahetult lepingus endas.

Rasketeks rikkumisteks võib nimetada neid, mille üks tehingupooltest selle tingimusi rikkudes saab märkimisväärset kahju ehk teisisõnu müüja (ostja) ei pea kinni sellest, mida teine ​​pool lepingut sõlmides eeldas.

hulgas sage esinevad sellised rikkumised nagu:

• ostja keeldumine kinnisvara eest tasumisest, st kui leping on Rosreestris juba registreeritud ja allkirjastatud ning müüja ei ole korteri müügist raha saanud;
• korterimüüja keeldumine väljaregistreerimisest ja väljatõstmisest.

Samuti on tingimusi, mida mõlemad pooled ei saanud ostu-müügitehingu sõlmimisel ette näha ehk leping lõpetatakse selle tulemusena ettenägematud asjaolud ja kumbki osapool pole süüdi.

Sellised juhtumid esinevad kõige sagedamini siis, kui kohtumenetlused ja sedalaadi pretsedente on palju. Näiteks sõlmisid ostja ja müüja ostu-müügilepingu ning arutasid alguses kõik tingimused läbi.

Tehingu üks osapooltest ehk müüja andis garantii, et keegi teine ​​korterile ei pretendeeri, see pole panditud jne. Oletame, et pärast tehingu sooritamist ilmub ootamatult müüja kauge sugulane , kes näiteks hiljuti vanglast lahkus. Ta oli varem sisse kirjutatud ja elas selles korteris alaliselt ning nüüd soovib ta kohtu kaudu vara tagastamist.

Kohus otsustab, et kinnipeetaval on õigus jätkata oma korteris elamist ja selle tulemusena saab ta loa oma eluruumi edasi kasutada. Ostjal ei jää muud üle, kui nõuda kõigi varem ostu-müügilepinguga võetud kohustuste tühistamist, sest kui ta oleks teadnud sellistest radikaalsetest asjaolude muutumisest, poleks ta tehingut teinud.

Niisiis, lepingu lõpetamise põhireeglid on tsiviilseadustikus ette nähtud ja kõik toimub samamoodi nagu tehingu registreerimisel (tsiviilseadustiku artikli 452 punkt 1).

Ühe poole palvel ja ainult kohtus lepingu võib lõpetada:

• ostu-müügitehingu tingimuste olulise rikkumise korral ühe osaleja poolt;
• muudel tsiviilseadustikus, muudes seadustes või lepingus endas sätestatud juhtudel.

Leping loetakse lõpetatuks või muudetuks, kui üks pool sellest täielikult või osaliselt keeldub vastavalt selle tingimustele ja kui see keeldumine on seadusega või mõlema lepingupoole kokkuleppel lubatud.

Lõpetage leping Saab nii kohtuotsusega kui ka mõlema poole vastastikusel nõusolekul (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 450).

Toome näite kui ostu-müügileping lõpetada ei saa. Oletame, et mõlemad pooled (st ostja ja müüja) sõlmisid tehingu õiguste üleandmiseks korterile. Müüja valmistas kodu müügiks ette, ostja maksis kogu nõutud summa ning seejärel esitas nad riiklikuks registreerimiseks dokumendid.

Pärast teatud perioodi (antud juhul on see üks kuu) saab ostjast korteri seaduslik omanik ja müüja kaotab kõik õigused sellele. Ühelgi poolel ei ole teineteisele mingeid pretensioone, kuid mingil põhjusel (see ei oma siin tegelikult tähtsust) otsustasid mõlemad lepingupooled selle lõpetada.

See kokkulepe on juba sõlmitud ja seetõttu on vastus küsimusele, kas sel juhul on võimalik leping lõpetada, ilmne: ei, see ei tööta, kuna tehing on juba toimunud ja lõpetada saab ainult olemasoleva lepingu, mis veel kehtib. Sel juhul on ainult üks väljapääs: on vaja ostu-müügitehing sõlmida vastupidises järjekorras, uuesti leping ise registreerida ja omandiõigus üle anda. Sel juhul ei saa ükski lepingupool tulu, seega puudub vajadus tasuda üksikisiku tulumaksu.

Lõpetamine enne riiklikku registreerimist

Palju lihtsam on ostu-müügilepingut lõpetada, kui registreerimine eluruume pole veel toodetud.

Sel juhul arvestatakse korteriga müüja vara ja seetõttu saab ta nõuda tehingu tühistamist enda jaoks kõige väiksema riskiga.

Kui mõlemad pooled jõuavad korteri ostu-müügis kokkuleppele vastastikune nõusolek, siis peavad nad lihtsalt allkirjastama lepingu lõpetamise dokumendi.

Peale registreerimist

palju keerulisem tagastab korteri müüjale, kui see on juba registreeritud ja kuulub teisele poolele. Kui omandiõigus on juba möödas ostjale, siis saab lepingu ennetähtaegselt üles öelda teatud lepingus endas või seaduses sätestatud olukordades.

Vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustikule registreerige leping lepingu ülesütlemisel võimalik ainult siis, kui see veel kehtib.

Nagu eespool teatatud, kui vara ostu-müügileping on lõppenud, selle lõpetamine võimatu. See kehtib igat tüüpi kinnisvaralepingute kohta.

Osalise või mittetäieliku tehingu korral, kui ostjale eluasemeõiguse üleandmise riiklik registreerimine on lõpetatud, siis lepingu lõpetamine ei näe ette vara tagastamist st selleks, et müüjal oleks võimalus korter tagasi saada, peab ta sellised tingimused lepingus endas või selle lõpetamise kokkuleppes sätestama.

Vastastikune otsus

Korteri ostu-müügilepingu vastastikusel lõpetamisel peavad mõlemad pooled allkirjastama lõpetamise leping ja viia läbi õiguste üleandmise protseduur vastupidises suunas, st müüa korter müüjale, kusjuures viimane hüvitab ostjale kõik tehinguga seotud kulud (st paberimajandus, riiklik registreerimine).

Kohtuvaidlus (tavalised olukorrad ja põhjused)

Kui Ei tulnud välja lõpetada tehing poolte vastastikusel otsusel, siis tuleb pöörduda kohtusse. Hageja eksib hagi koostamisel sageli rängalt, nõudes vaid lepingu lõpetamist, unustades mainida vara tagastamist, kuna kohus saab rahuldada vaid need nõuded, mida hageja esitab.

Seega, kui palute ainult lepingu lõpetamist, siis pärast kohtuotsuse tegemist peate ikkagi kuidagi otsustada vara saatuse üle.

Tsiviilseadustiku järgi, kui kohus otsustas korteri ostu-müügitehingu tühistada, kuid samal ajal registreeriti vara ja õigused eluasemele läksid üle ostjale, siis puudutab kohtuotsus. ainult lepingu lõpetamine ning ei võta mingil moel ostjalt õigust vara edasi kasutada.

Sel juhul, et mitte millegita jääda, peab müüja uuesti hagi esitama vara tagastamise kohta.

Seetõttu on tarbetu aja, närvide ja jõupingutuse raiskamise vältimiseks vaja nõudele lisada kaks nõuet korraga:

• lepingu lõpetamine, märkides ära kõik põhjused;
• kogu ostjale üleantud vara tagastamine;
• lepingutingimuste olulise rikkumise korral saate nõuda ka kahju hüvitamist, moraalset kahju jms.

Tihti juhtub, et korteri ostu-müügitehingu mõlemad pooled märgivad lepingusse makseklausel eluaseme jaoks alles pärast selle registreerimist ja kõigi õiguste üleandmist ostjale.

See tingimus on väga kahjumlik ja müüja jaoks riskantne, sest kui ostja keeldub korteri eest tasumast, on võimalik see müüjale tagastada, kuid seda väga vaevaliselt.

Sellistel asjaoludel vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 395 kohaselt on müüjal õigus nõuda ostjalt mitte ainult tagastada kogu summa kinnisvara eest, aga ka lisaintresse tasumata jätmise ja kantud kahju eest (kui neid on).

Kui ostja ei saanud õigust korterile ega tasunud selle maksumust, siis müüja on õigus keelduda lepingu allkirjastamisest ja ostjalt raha tagastamise nõudmisest.

Ostjale garantiid

Seadusest tulenevalt õiguste üleandmise fakt varale ostjale tuleb fikseerida dokumendis, näiteks üleandmisaktis või muus dokumendis, mis tingimata viitab faktülekanded.

Korter on arvestatud lõpuks üle antud ainult siis, kui üleandmisakt allkirjastatakse ja vara üle antakse.

Vara üleandmise perioodi osas on siiski mõned nüansid, kuna konkreetne kuupäevüleandmist korteri ostjale ei tuvastata ja tsiviilseadustik näeb ette ainult "mõistliku aja jooksul".

See on tingimuslik kontseptsioon, seega on üleminekuperiood parem ette sätestada lepingus. Juhul, kui müüja ei täida lepingutingimusi, on ostjal õigus nõuda korteri võõrandamist või kahjude hüvitamine.

Kõike eelnevat silmas pidades saab selgeks, et korteri ostu-müügilepingu lõpetamine- väga keeruline ja töömahukas protsess, mis nõuab kannatlikkust, aega, kuid mis kõige tähtsam, Vene Föderatsiooni seaduste tundmist.

Lepingu lõpetamise põhjuseid võib leida palju ja kõigil juhtudel on omad nüansid, kuid nagu ülaltoodud materjalist näha, siis alati võite leida väljapääsu ja lõpetage leping minimaalsete tagajärgedega enda jaoks.

Sellistele oluline tehing tuleb läheneda kogu vastutuse ja ettenägelikkusega, et edaspidi vigu vältida.

Samuti vaja tähelepanu pöörata lepingutingimustest, vara üleandmise ja selle tasumise tingimustest, mõlema poole kohustustest ja vastutusest. Lepingu lõpetamise kord ja tingimused on vaja lisada, sest siis on lihtsam kaitsta teie õigused.

Millal saan lõpetada?

Tehingu lõpetamine poolte vastastikusel kokkuleppel on ka kahepoolne leping, mis sõlmitakse samal viisil, samade reeglite järgi kui algdokumendi sõlmimine.

Lõpetamise reeglid ja selle toimingu tagajärjed on reguleeritud tsiviilseadustikuga. See võib juhtuda ühe poole nõudmisel kohtus, kui teine ​​pool on toime pannud tehingu olulise rikkumise ja muudel juhtudel, mis on ette nähtud esialgses lepingus ja/või kehtivates õigusaktides.

Kohustuste osalisest või täielikust täitmisest seaduse või poolte kokkuleppel ühepoolsel keeldumisel loetakse ost-müük vastavalt lõpetatuks või muudetuks.

Millal ei saa lõpetada?

Kui pöörduda kohtupraktika poole, siis ei ole kinnisvara ostu-müügilepingu lõpetamine müüja või ostja algatusel kuigi lihtne. Selle põhjuseks on ostu-müügilepingu enda iseärasused ja kinnisvara õiguste registreerimise nüansid riiklikes registreerimisasutustes.

Tsiviilseadustiku järgi saab eseme müüki lõpetada kas kohtus või poolte vastastikusel kokkuleppel. Vastastikusest kokkuleppest ei pruugi aga piisata.

Miks? Vaatame näidet

Pooled vormistasid ostu-müügi, müüja andis vara üle ning ostja tasus selle eest täies ulatuses. Pooled esitasid dokumendid riiklikuks registreerimiseks, ettenähtud aja jooksul sai ostja omanikuks ja müüja lakkas olemast omanik. Sel ajal pooled teineteisele pretensioone ei esitanud. Siis aga mõtlesid nad ümber ja otsustasid korteri müügist loobuda.

Sel juhul ei ole võimalik tehingut enam tühistada, sest lõpetamisele kuulub vaid see tehing, mis on veel lõpetamata ja mille puhul pooled ei ole veel täitnud omapoolseid kohustusi. Ainus väljapääs sel juhul on sõlmida uus ostu-müügileping ja “vahetus” tagasi. Muide, te ei pea makse maksma - osapooled ei saanud selle tulemusena tulu.

Omandiõiguste registreerimise ja ostu-müügi lõpetamisega on seotud veel üks oluline nüanss. Enne kui sellest räägime, tuletagem meelde, mis täpselt on registreeritud tehingus, mida kaalume.

Müügileping

Selline dokument registreeritakse ainult siis, kui müügiobjektiks on eluruum. Ta on vang ainult riikliku registreerimise hetkest. Mitteeluruumi puhul registreerimisvajadust ei ole ja see jõustub poolte poolt allakirjutamise hetkest, kui lepingu punktides ei ole sätestatud teisiti.

Omandi üleminek

Nõuab kohustuslikku registreerimist nii elamu- kui ka mitteelamukinnisvara puhul.

Seega, kui riiklikku registreerimist pole veel teostatud, ei ole kinnisvara ostu-müügilepingu lõpetamine poolte kokkuleppel vajalik: tegelikult pole ka midagi lõpetada.

Peaasi, et olla õigel ajal!

Konkreetne juhtum: pooled sõlmisid ja allkirjastasid mitteeluruumide ostu-müügilepingu (mis, nagu me juba teame, ei nõua riiklikku registreerimist ja jõustub allkirjastamise hetkest). Kuid ametlikku omandi üleminekut pole veel toimunud ja osapooled muutsid tehingu tegemise osas meelt. Siis saavad nad luua kirjaliku kokkuleppe lepingu lõpetamiseks – see hakkab samuti kehtima allkirjastamise hetkest. Juriidilisest aspektist ei ole päris õige, kuid see on ka võimalik – lihtsalt hävitage kõik dokumendi koopiad müüja ja ostja ees.

Eluruumide müügilepinguga on aga olukord veidi teine. Nagu me juba teame, on sel juhul vajalik nii lepingu enda kui ka omandi ülemineku kohustuslik riiklik registreerimine. Pealegi toimuvad mõlemad registreerimistoimingud reeglina samaaegselt.

Seega, kui müüja ja ostja muudavad tehingu sõlmimise üle meelt, kuid on juba registreerimisasutusele dokumendid esitanud, tuleb neil esimesel võimalusel kohale minna ja avaldus tagasi võtta: oluline on olla õigel ajal enne õiguste registreerimine, kuna kinnisasja ostu-müügilepingu lõpetamine peale registreerimist muutub kehtivate õigusaktide kohaselt võimatuks.

Lõpetamine kohtu kaudu

Kui poolte vahel puudub vastastikune kokkulepe tehingu tühistamiseks, kuid müüja/ostja soovib ostu-müügitehingu lõpetada, saab seda teha kohtu kaudu.

Kohus saab avalduse menetlusse võtta ainult juhul, kui üks pooltest rikkus oluliselt reegleid: ostja ei tasunud või ei tasunud täielikult, müüja ei võõrandanud dokumendis märgitud vara ja muud seaduses sätestatud olukorrad.

Kinnisvara ostu-müügilepingu lõpetamine järelmaksuga

Kui esialgne tehing sõlmiti tingimusel, et müüja annab vara üle ostjale ja viimane omakorda ei maksa selle eest kohe, vaid perioodilisi makseid tehes, saab lepingu kohtus lõpetada, kui ostja ei suuda võlga tasuda.

Lepingu muutmisele ja lõpetamisele on pühendatud tsiviilseadustiku (TsÜ) 29. peatükk. Üldjuhul on lepingu lõpetamine lepingu lõpetamise erijuhtum. Vaatleme kinnisvara ostu-müügilepingu lõpetamise korda.

Lepingu lõpetamine

Tsiviilseadustiku artikli 450 lõike 2 kohaselt saab lepingut ühe poole taotlusel muuta või lõpetada ainult kohtulahendiga: Kohe tuleb märkida, et praktikas kasutatakse mõistet "lepingu täitmisest keeldumine". leping” kasutatakse sageli termini "lepingu lõpetamine" sünonüümina - Tsiviilseadustiku artikli 450 lõike 3 kohaselt lepingu täielikust või osalisest täitmisest ühepoolse keeldumise korral, kui selline keeldumine on seadusega või poolte kokkuleppel lubatud, loetakse leping vastavalt lõppenuks või muudetuks.

Need ei ole siiski täiesti identsed mõisted. Seega on Tsiviilseadustiku artikli 520 lõike 2 kohaselt ostjal (saajal) õigus keelduda ebakvaliteetse kauba ja mittekomplektse kauba eest tasumisest ning kui kauba eest on tasutud, nõuda raha tagastamist. tasutakse kuni puuduste kõrvaldamiseni ja kauba komplekteerimiseni või asendamiseni. Mõiste “keeldumine” kasutamine antud juhul ei tähenda lepingu lõpetamist, vaid tähendab kohustuse täitmise peatamist.

Kuna lepingu lõpetamisel lõpevad poolte lepingulised kohustused tulevikuks, mis tähendab, et lõpetada saab vaid olemasoleva lepingu. See omadus võimaldab eristada lepingu lõpetamist selle kehtetuks või sõlmimata tunnistamisest. Seaduse rikkumisi pidi esinema ka selle sõlmimisel, mistõttu kehtetu leping kaotab kehtivuse selle allkirjastamise hetkest. Leping loetakse sõlmimata, kuna selles puuduvad olulised tingimused või kui pooled ei jõua nendes tingimustes kokkuleppele.

Kui lepingu riiklikku registreerimist ei ole teostatud

Kinnisvara puhul kerkib aga üks vastuoluline teema. Kas kinnisvaraleping loetakse kehtetuks ja sõlmimata juhul, kui lepingute nõutav riiklik registreerimine ei ole läbi viidud? Tsiviilseadustiku artikli 165 lõike 1 kohaselt toob notariaalse vormi ja seadusega sätestatud juhtudel tehingu riikliku registreerimise nõuete täitmata jätmine kaasa tehingu tühisuse. Selline tehing loetakse tühiseks.

Veelgi enam, tsiviilseadustiku artikli 433 lõike 3 kohaselt loetakse riiklikult registreerimisele kuuluv leping sõlmituks selle registreerimise hetkest, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Siiski võib eeldada, et tsiviilseadustiku artikli 433 normid on tsiviilseadustiku artikli 165 suhtes erilised.

Seejärel ei sõlmita riikliku registreerimise puudumisel lepinguid tsiviilseadustiku artikli 433 punkti 3 alusel, tehingud on tsiviilseadustiku artikli 165 punkti 1 alusel kehtetud ja õigusi ei teki tsiviilseadustiku artikli 8 punkti 2 alusel.

Tsiviilseadustiku artikli 165 lõikes 1 sätestatud reeglit ei saa kehtivate õigusaktide kohaselt üldse kohaldada, kuna viimane kehtestab kohustusliku riikliku registreerimise ainult lepingutele ja nende suhtes kehtib erieeskiri.

Lepingu ülesütlemise korral, vastupidi, peavad selle aluseks olevad asjaolud ilmnema pärast lepingu sõlmimist ja alles lõpetamise hetkest lakkavad poolte kohustused edaspidiseks.

Kinnisvara ostu-müügilepingu lõpetamine

Tsiviilseadustiku artikli 450 lõigete 1 ja 2 kohaselt võib lepingu lõpetada poolte kokkuleppel ja ühepoolselt.

Lepingu lõpetamine poolte kokkuleppel on oma õiguslikult olemuselt kahepoolne tehing. Lepingu lõpetamine toimub poolte kokkuleppel üldreeglina samal viisil kui lepingu sõlmimine (tsiviilseadustiku artikli 452 punkt 1).

Nagu eespool mainitud, saab ühe poole nõudmisel lepingut muuta või lõpetada ainult kohtulahendiga:

• teise poole olulise lepingurikkumise korral;
• muudel tsiviilseadustiku, muude seaduste või lepinguga sätestatud juhtudel.

Tsiviilseadustiku artikli 452 lõike 2 kohaselt saab pool lepingu muutmise või lõpetamise nõude esitada kohtule alles pärast lepingu muutmise või lõpetamise ettepaneku teiselt poolelt keeldumise või lepingu lõpetamise nõude saamist. saada vastus ettepanekus märgitud või seaduse või lepinguga kehtestatud tähtaja jooksul, puudumisel aga kolmekümne päeva jooksul.

Kinnisvara ostu-müügi puhul ei ole seadusega ette nähtud ühepoolset lepingu täitmisest keeldumist ilma kohtusse pöördumata. Lepingu lõpetamisest saame üldreeglina rääkida vaid kahepoolsel kokkuleppel või ühe poole algatusel ühepoolselt kohtusse pöördudes.

Üldjuhul saab lõpetada vaid juba sõlmitud kehtiva lepingu, mis on veel täitmata ja seega veel jõus. Kinnisvara ostu-müügitehingute puhul see reegel aga ei kehti, kuna selliste lepingute sõlmimise protseduuril on teatud spetsiifika. Fakt on see, et kinnisvara ostu-müügilepingute sõlmimisel tuleb omandiõiguse üleandmine riiklikult registreerida. Teatud lepingute puhul on nõutav ka lepingu enda riiklik registreerimine (kui riikliku registreerimise nõue on seadusega otseselt sätestatud). Lepingu pooltel endil ei ole õigust vastavalt lepingutingimustele kehtestada ega tühistada kohustuslikku riiklikku registreerimist.

Riiklikult registreerimisele kuuluvad tehingud loetakse sõlmituks nende registreerimise hetkest, mitte hetkest, kui pooled on neile alla kirjutanud või notariaalselt kinnitatud.

Kinnisvaratehingute tegemisel registreeritakse ainult omandi üleminekut, kuid mitte tehingut ennast. Sel juhul on erandiks eluruumide ostu-müügitehingud (tsiviilseadustiku artikkel 558), mis kuuluvad riiklikule registreerimisele. Seega on võimalik eluruumi ostu-müügilepingut lõpetada alles pärast tehingu enda registreerimist.

Tsiviilseadustiku artikli 453 lõike 4 kohaselt ei ole pooltel õigust nõuda enne lepingu muutmist või lõpetamist võetud kohustuse tagastamist, kui seaduse või poolte kokkuleppega ei ole sätestatud teisiti. See tähendab, et nimelist eluruumi ostu-müügilepingut on pea võimatu lõpetada, kui registreeritud on ka omandi üleminek.

Seega saab lõpetada vaid kehtiva kinnisvara ostu-müügilepingu. Sellest tulenevalt, kui pooled lepivad kokku pärast kinnisasjale õiguste ülemineku riiklikku registreerimist naasta algsele positsioonile, peavad nad sõlmima uue müügilepingu, milles müüjast saab ostja ja ostjast müüja.

© Juhime oma kolleegide erilist tähelepanu vajadusele viidata "

Kinnisvaratehingud on ühed kõige keerulisemad ja kallimad. Seega, kui nende rakendamisel ilmnevad vead, takistused või seaduserikkumised, siis osalejatelt nõutakse maksimaalset kannatlikkust ja taktitunnet, et negatiivseid tagajärgi võimalikult palju neutraliseerida.

Probleemne ja raskesti lahendatav olukord on kinnisvara lõpetamine, s.o. selle kehtivuse lõppemine ja pooltevaheliste suhete lõppemine. See stsenaarium tekib juhul, kui üks või mõlemad pooled väljendavad pärast tehingu sooritamist rahulolematust lepingu põhitingimuste mittetäitmise või mittetäieliku täitmisega. Lõpetamismenetlus iseenesest ei ole lihtne ja nõuab eriteadmisi õigusalast.

Küsimuse õiguslik alus

Kinnisvara ostu-müügilepingu lõpetamise korda reguleerivad mitmed õigustloovad aktid.

Föderaalseadus nr 122 on igasuguste kinnisvaratehingute õiguslik alus. Sellest seadusest tuleneb, et kõik kinnisvarasektoris toimuvad tehingud tuleb registreerida valitsusorganites kahes etapis: tehingud ise ja vara omandiõiguse üleminek.

Kirjeldab kinnisvara ostu-müügilepingu lõpetamise korda Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku 29. peatükk.

Põhjused, mille alusel on lõpetamine võimalik (artikkel 450), asjaolude muutumise olukord (artikkel 451), lõpetamismenetluse läbiviimise kord (artikkel 452) ja pärast selliste tehingute lõpetamist tekkivad tagajärjed (artikkel 451). artikkel 453) on täpsustatud.

eesmärk on lõpetada täitmata või mittenõuetekohaselt täidetud leping.

Lõpetage tehing vastuvõetav järgmistes olukordades:

• kohtuotsuse alusel;
• lepingu oluliste tingimuste rikkumise korral;
• kui lõpetamine on seaduse või dokumentatsiooniga ette nähtud.

Erinevus kehtetust tehingust ja selle põhjused

Kohtupraktika teab palju juhtumeid, kui pool nõuab lepingu lõpetamist selle ebaseaduslikkuse põhjused. Sellises olukorras lepingut ei lõpetata, vaid see tunnistatakse kehtetuks. Lõviosa sellistest tehingutest moodustavad teovõimetute kodanikega seotud tehingud, samuti need, mis on tehtud surve, ähvarduste või pettuse all.

Peamine erinevus kehtetu tehingu ja lepingu lõpetamise vahel puudutab nende õiguslikku olemust. Kehtetu leping loetakse algusest peale sõlmimata, kusjuures lõpetada saab vaid hetkel kehtiva lepingu. Kuna kehtetu tehing kaotab jõu kohe selle sõlmimise hetkest, jääb poolte positsioon ja kõik nende varalised õigused samaks, mis enne selle sõlmimist. Kui räägime lõpetatud lepingust, siis kõik tehingu käigus saadud tulud ja hüved tagastamisele ei kuulu.

Kokkulepe võib kehtetuks tunnistada ainult juhul, kui see on vastuolus seaduste ja õigusaktidega, õiguskorra, moraali alustega, kui see sõlmiti tahte-, teo- ja teovõime puudustega. Kui tuleb lepingu lõpetamise kohta, siis on selle aluseks just poolte seaduslikud tahtlikud tegevused, mis on suunatud lepingulise suhte lõpetamisele.

Tehing kehtetuks tunnistatud (tühine) järgmistel põhjustel:

• Üks tehingupooltest on teovõimetu või piiratud teovõimega;
• Lepingu sõlmis isik, kes ei teadnud ajutiselt oma tegudest alkoholi-, narko-, psüühikahäire vms mõju all;
• Kui tehingu tulemusena rikuti alaealise kodaniku õigusi;
• Lepingu sõlmimine toimus ähvarduse, surve, vägivalla, pettuse, vandenõu jms abil.
• Tehing tunnistati väljamõeldud (tehtud ilma õiguslike tagajärgedeta) või teeseldud (sõlmitud muude õigussuhete varjamiseks).

Pärast tehingu ebaseaduslikuks tunnistamist pöörduvad pooled tagasi varalise seisundi juurde, mis oli enne lepingulise suhte algust. Samuti võib kannatanu nõuda kohtus moraalse kahju hüvitamist.

Kui te pole veel organisatsiooni registreerinud, siis lihtsaim viis Seda saab teha veebiteenuste abil, mis aitavad teil kõik vajalikud dokumendid tasuta genereerida: Kui teil on juba organisatsioon ja te mõtlete, kuidas raamatupidamist ja aruandlust lihtsustada ja automatiseerida, siis tulevad appi järgmised veebiteenused ja asendab teie ettevõttes täielikult raamatupidaja ning säästab palju raha ja aega. Kõik aruandlused genereeritakse automaatselt, allkirjastatakse elektrooniliselt ja saadetakse automaatselt veebis. See sobib ideaalselt üksikettevõtjatele või LLC-dele, kes kasutavad lihtsustatud maksusüsteemi, UTII, PSN, TS, OSNO.
Kõik toimub mõne klikiga, ilma järjekordade ja stressita. Proovige seda ja olete üllatunud kui lihtsaks see on muutunud!

Millal on see protseduur võimalik?

Sest lepingu lõpetamineüks pool peab selle olulisi tingimusi tõsiselt rikkuma või muud seaduses või lepingus sätestatud juhud. Raskeks rikkumiseks loetakse seda, kui üks osapooltest saab olulist kahju ja jääb ilma sellest, millega oleks võinud tehingut tehes arvestada.

Mõjuvatel põhjustel Kõige levinumad lõpetamise põhjused on:

1. Vale või ekslikult vormistatud dokumentide kasutamine ühe tehingupoole poolt;
2. alaealiste, ebakompetentsete või osaliselt teovõimeliste kodanike õiguste mittejärgimine või rikkumine;
3. Kinnisvara eest lepingutingimuste alusel tasumise puudumisel või selle mittetäielikul summal;
4. Kui keeldute pärast tehingut korteri vabastamisest ja väljaregistreerimisest;
5. Kui korteris on registreeritud kodanike näol koorem;
6. Kui müügi tegi organisatsioon, kellel on valesti vormistatud põhikirjalised dokumendid;
7. Olulise asjaolude muutumise tõttu, mida arvestades ei oleks pooled seda tehingut teinud.

Selliste asjaolude ilmnemiseks loetakse, et olukord peab tekkima ootamatult, olema vastupandamatu, kaasa tooma tõsist kahju ühele või mõlemale poolele ning mõjutama ka nende huve. Sellised asjaolud tekivad enamasti ootamatult ning tehingu käigus pooled nendega esialgu ei arvestanud.

Sel juhul ei ole tehingu pooltel süüd, kuid leping lõpetatakse sellegipoolest. Tüüpiline näide asjaolude olulisest muutumisest on varem registreeritud kodaniku naasmine vanglast ja on saavutanud kohtu kaudu sissekirjutuse taastamise müüdud korterisse.

Seda tüüpi lepingute lõpetamise protseduuri kirjeldatakse järgmises videos:

Menetluse läbiviimise kord enne lepingu registreerimist

Lõpetage ostu-müügitehing enne registreerimist ja omandiõiguse üleminekut ei kujuta endast mingit pingutust. Sel juhul loetakse tehing ise mittetäielikuks ja poolte vastastikusel kokkuleppel lihtsalt tühistatakse. Sel eesmärgil esitavad müüja ja ostja ühtse riikliku registri ostu-müügilepingu lõpetamise kokkulepe. Pooled kirjutavad avalduse lepingu registreerimiseks ja selle alusel tehakse Rosreestris kanne tehingu lõpetamise kohta.

Lepingus on oluline mitte ainult mainida kõiki vajalikke tingimusi, vaid ka märkida, et pooltel ei ole üksteise vastu pretensioone. Peaksite hoolikalt märkima lepingu lõpetamise ja lepingu jõustumise kuupäevad, rahasummad ja tagastatava vara nimekirja.

Praktikas on poolte vastastikune nõusolek väga haruldane. Kui mõni kohustus oli juba enne tehingu tühistamist täidetud (näiteks kanti ette avanss), siis ei kuulu nende kohustuste subjekt tagastamisele ka pärast lepinguliste kohustuste lõppemist.

Millal mittenõustumine ühe poole lõpetamisega teine ​​pool peab hakkama saama. Kaebuse aluseks on kostja kirjalik keeldumine lepingu lõpetamisest.

Toimingute jada pärast registreerimist

Sel juhul muutub olukord keerulisemaks. Fakt on see, et kui leping on juba enne lõpetamise hetke täidetud, siis pooled ei saa nõuda raha või vara tagastamist, kui seadusest või lepingust endast ei tulene teisiti. Lepingu lõpetamine vastastikusel nõusolekul on võimalik ainult lepingu kehtivusajal.

Kui ostja ja müüja soovivad vastastikusel kokkuleppel taastada algse positsiooni pärast Rosreestris omandiõiguse üleandmist, siis nad peab sõlmima uue lepingu kinnisvara ost-müük, milles nad vahetavad rolle: müüjast saab ostja ja vastupidi. Selle tulemusena saab müüja müüdud vara kätte ja ostja tagastab raha.

Kui tehingut pole lõpule viidud, peate proovima teise poolega sõlmida. Selleks saadetakse talle pakkumine tehing tühistada. Kui saadakse kirjalik keeldumine või vastust ei saada kokkulepitud aja jooksul või vaikimisi 30 päeva jooksul, on see seaduslik esitada hagi kohtusse. Hagi algatamise aluseks on lepingu põhipunktide rikkumine või muud kohtu poolt tunnustatud asjaolud.

Probleemi lahendamine kohtu kaudu

Lõpetada kinnisvara ostu-müügileping kohtulikult kehtib 3 aastat alates tehingu kuupäevast. Konkreetsel juhul kohtusse pöördudes hagejad sageli teha tõsist viga: hagis nõuavad nad ainult lepingu lõpetamist, oma vara tagastamise kohta midagi ütlemata. Kohus rahuldab alati ainult need nõuded, mis olid ametlikult välja öeldud.

Tsiviilseadustiku järgi ei tähenda pärast kinnisvarale õiguste üleminekut lepingu lõpetamine kohtu kaudu põhjust ostjale selle vara kasutamise ja käsutamise lõpetamiseks.

Sellises olukorras on vaja pöörduda kohtusse kahe nõudega korraga või lisage ühes nõudes kaks nõuet:

1. Kinnisvara ostu-müügilepingu lõpetamisel;
2. Kogu üleantud vara tagastamisel.

Kui üks osalejatest rikkus olulisi rikkumisi, on õigustatud nõuda kahju hüvitamist ja. Näiteks kui leping nägi ette, et ostja tasub korteri maksumuse pärast registreerimist ja seda ei makstud õigeaegselt, saab müüja kohtus tagastada mitte ainult kogu summa, vaid ka tasumata jätmise eest täiendava intressi (artikkel Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 395).

Kohtusse pöördumiseks peab hageja omama järgmisi dokumente:

• Kinnisvara ostu-müügileping;
• Dokumendid, mis kinnitavad lepingutingimuste rikkumist ühe poole poolt;
• Kõigi reeglite kohaselt kohtusse esitatud hagiavaldus.

Kui kohus teeb hagi kohta positiivse otsuse, peate võtma ühendust Rosreestriga, esitades avalduse selle kinnisvara omaniku andmete muutmiseks.

Selle protseduuri tagajärjed

Kinnisvara ostu-müügilepingu lõpetamise tulemusena lepinguline suhe lõpetatakse, välja arvatud juhul, kui seaduses või lepingus on ette nähtud teistsugune olukord ning see ei tulene ka lepingulistest kohustustest endist.

Kui omandiõiguste ülemineku registreerimine on endiselt ei toodetud, siis loetakse lõpetamise hetkel sõlmitud leping kehtivaks ja pooled naasevad lihtsalt "status quo" olukorra juurde: müüja tagastab raha ostjale ja tema omakorda tagastab vara müüjale. Need toimingud on tagatud kinnisvara ostu-müügilepingu lõpetamise lepinguga.

Lepingu lõpetamine pärast õiguste üleminekut teisele omanikule ei ole enam aluseks vara esialgse omandiõiguse taastamiseks - leping on lõppenud ja selle subjekt on omanikku vahetanud. Algsete tingimuste juurde naasmine on võimalik ainult pöördtehingu sõlmimise tulemusena, kus müüja on ostja ja ostja müüja.

Kui kinnisvara ostu-müügilepingu lõpetamise soovi korral omavahelist kokkulepet ei saavutata ja ka konflikti kohtueelne lahendamine ei ole võimalik, saate oma õigusi saavutada kohtus.

Võimalused ostja ja müüja riskide vähendamiseks

Nii müüja kui ostja saavad juba enne kinnisvaratehingu vormistamist olla ettevaatlikud ja kaitsta end võimalike probleemide eest, kui leping tulevikus lõpetatakse.

• Lisage lepingusse punkt makse suuruse ja aja kohta (enne või pärast registreerimist);
• Pöörake suurt tähelepanu klauslile, mis käsitleb lepingu lõpetamise võimalust kohustuste täitmata jätmise korral.

Ostjale kinnisvaravajadused:

• Lepingus on selgelt kirjas eluruumi võõrandamise tingimused müüja poolt ning see asjaolu on täiendavalt fikseeritud üleandmisaktis;
• Täpsustage kinnisvara ostu-müügilepingu lõpetamise kord ja tingimused.
• Kirjutage üles ainult vara tegelik väärtus, kuna lepingu lõpetamise korral on müüja kohustatud tagastama mitte tegeliku, vaid lepingus märgitud summa.

Maksmata jätmise korral lõpetamise reeglid on toodud järgmises videomaterjalis: