Alates 2014. aasta algusest Märkimisväärselt on kasvanud erainvesteeringud kinnisvarasse. Poliitiline ja majanduslik olukord Venemaal on sundinud kodanikke, kes soovivad oma sääste vähemalt säilitada, kandma need pangahoiustelt esmasel eluasemeturul asuvatesse korteritesse ja kaubanduspindadesse (tänavakaubandus). Kõik taastub normaalseks.

Foto: Depositphotos/Deklofenak

Tundub, et Vene mitteprofessionaalse investori vana reegel on toiminud: "Igas ebaselge olukorras investeerige raha kinnisvarasse." Nagu ütleb MIC kontserni uute hoonete osakonna juhataja Alexander Engel: „Suurema osa meie kodanike jaoks on raha paigutamine ruutmeetritesse arusaadavam ja vähem riskantne asi võrreldes väärtpaberituru, pangahoiuste ja väärisrahaga. metalliturg." Ja suunanäitajaks, nagu märgib analüüsi- ja konsultatsioonikeskuse Est-a-Tet juht Vladimir Bogdanjuk, juhinduvad varasemad kriisid: kinnisvarahinnad taastusid siis kiiresti ja nende kasv jätkus vähemalt inflatsiooni piires. Seetõttu on esmasel turul suurenenud elamuehitusprojektides investeerimiskorterite osakaal. OPIN-firma analüütilise keskuse juhi Denis Bobkovi sõnul ulatus investeerimisostude osakaal kevadel rekordilise 30%ni traditsioonilise 10% vastu.

Kuid selleks, et olla edukas investor, pead teadma turumängu reegleid. Lisaks on kaardilaua taha istudes hea omada rohkem žetoone. Mida kõrgem on erainvestoriklubisse pääsemise hind (investeeringute maht), seda rohkem on valikuvõimalusi. Ja sellest sõltub investeeringute tõhusus.

Erainvestorite klubi

Erainvestorite üksikasjalikud sotsiaaldemograafilised omadused ei ole nii olulised. Lühidalt öeldes on need kodanikud, kes investeerivad kinnisvarasse vahemikus 2 miljonit kuni 50 miljonit rubla. "Tegemist on jõukate inimestega, kellel on eluase ja vabu vahendeid ning kes investeerivad raha kinnisvarasse edasimüügi või stabiilse üüritulu ootusega. Enamasti on neil kogu ostuks vajalik summa olemas, harvem saada puuduvad vahendid hüpoteegi kaudu,” maalib Denis Bobkov erainvestori portree. Ja selliseid investoreid on kinnisvaraturul tegutsevate investorite hulgas 80%.

Nende jaoks on kõige arusaadavam ja ligipääsetavam massiline eluasemeturg. "Siin ei ole ruutmeetri maksumus nii kõrge kui näiteks ärikinnisvara segmendis või luksus- ja äriklassi elamispindade segmendis. Samas on selliste kaupade järele alati nõudlus," ütleb Alexander Engel. .

Kui rääkida ärikinnisvarast, siis tänavakaubanduse segment on juba mitu aastat olnud erainvesteeringute liider. Samuti investeerivad nad väikestesse kontoriplokkidesse. Kuna ärikinnisvara hinnad on viimastel aastatel tõusnud inflatsioonitempos, loodavad investorid eeldatavasti pigem üüritulule kui spekulatiivsele müügile. Cushman & Wakefieldi uurimisosakonna juhi Denis Sokolovi hinnangul kulutati esimesel poolaastal 10-15% kõigist erainvestorite investeeringutest Moskvas asuvate väikeste kontorite või büroohoonete plokkide ostmiseks. ülejäänud läks tänavakaubandusse.

Investeeringute juht

Pärast 2008. aasta kriisi ja kõrgetasemelisi lugusid petetud aktsionäridega, kinnisvaraturul tegutsejad olid ehitusjärgus korteri ostmise suhtes ettevaatlikud. Nüüd aga karjatab enamik investoreid uusehitiste turul. "Seadusandlikul tasandil on tehtud tõsist tööd," selgitab Alexander Engel. "Tänapäeval töötab enamik arendajaid föderaalseaduse-214 raames, mis kaitseb maksimaalselt aktsionäride huve." Peamine kinnisvara väärtuse kasv esmasel turul on tingitud objekti ehitusvalmiduse astme tõusust; turu üldine kasv ei ületa reeglina inflatsioonimäära.

Moskva vanades piirides on kõige suurem nõudlus uute majandus- ja mugavusklassi hoonete järele ning siin käib ka kõige kiirem rahakäive. Metrium Grupi peadirektori Maria Litinetskaja sõnul võib selliseid kortereid soetav investor loota pealinna uusehitiste tavapärasele kasumlikkusele: kogu ehitusperioodi jooksul (umbes 1,5-2 aastat) tõuseb ruutmeetri maksumus aasta võrra. keskmiselt 30%.

"Soodsaim pakkumine tehakse ehituse algstaadiumis, kui projektil on minimaalsed hinnad. Ehituse algfaasis ostmise kõrged riskid kompenseeritakse maksimaalse tasuvusega, mis mõnel juhul võib ulatuda 50%-ni," märgib Vladimir Bogdanjuk.

Tema sõnul müüb enamik esmaturu investoreid oma kinnistud enne omandiõiguse saamist, kui hind on ammendanud kõik kasvuvõimalused ja projekt antakse peagi üle riigikomisjonile, et vältida lisakulusid maksude tasumisel.

Eksperdid märgivad huvi uue, kuid juba end tõestanud eduka korterivormingu vastu Moskvas. Keskmiselt on korterite ruutmeetrihinnad 15-20% madalamad kui korterites, mistõttu hinnad tõusevad ehituse edenedes oluliselt.

Peab ütlema, et korteri väljaüürimine on erainvestori jaoks kahjumlik ärimudel. Firma Miel andmetel on majandus- ja mugavusklassi uuselamu korteri keskmine tasuvus täna üüriskeemi alusel 4-7% aastas keskmise tasuvusajaga 18-22 aastat. Korterite tasuvus on kõrgem: 9-12% tasuvusajaga 11-13 aastat. Kuid see valem ei võta arvesse eluaseme- ja kommunaalmaksete võimalikke seisakuid. Eluaseme kasumlikkust saab suurendada, kui registreerite üksikettevõtte ja lähete üle lihtsustatud maksusüsteemile (korteri üürimisel on eraisikute tulumaks 13% ja üksikettevõtjatel - 6%).

Ja teised

2013. aastal Turul on tekkinud uus nišš: erainvestorid summadega 1–10 miljonit dollarit hakkasid Moskvas büroosid ostma plokkide kaupa. Enne seda oli eraisikute traditsiooniline ärikinnisvarasse investeerimise valdkond jaekauplused. Sellel pole praeguse poliitilise turbulentsiga midagi pistmist, lihtsalt munade erinevatesse korvidesse panemise viis.

Firma "Miel - Ärikinnisvara" peadirektori Aleksandr Bolotovi sõnul avanevad kõige atraktiivsemad väljavaated ärikinnisvarasse investeerimisel alates summast 800 tuhat dollarit, kuid sellele turule sisenemise lävi on madalam: 250 -350 tuhat dollarit Selle raha eest on võimalik soetada kas väike büroohoone ärikeskuses või kaubanduspind.

"Maja esimesel korrusel tänavakaubandus toob stabiilselt 11-12% aastas sissetulekut, kuid see kehtib ainult kõige likviidsemate objektide kohta, mis asuvad keskuse peamistel kaubatänavatel või elurajoonides käidavates kohtades," ütleb Bolotov. "Büroosegmendi kasumlikkus on madalam - 8-9% aastas. Kuid väikeste pindade valik kvaliteetsetes ärikeskustes on täna erinevalt kahe-kolme aasta tagusest olukorrast palju laiem. 380 dollari piires tuhande eest saab hea asukohaga ärikeskuses soetada 100-ruutmeetrise büroopinna. Jaemüügisegmendis saab sama summa eest osta vaid 50-ruutmeetrise ruumi."

Investeerimisinstrumentide võrdlus

Venemaa majandus on pärast 2008.–2009. aasta ülemaailmsest finantskriisist väljumist teinud pika tee. Renaissance Capital vaatles, kuidas käitusid kriisijärgsel perioodil peamised meie riigi keskmise elaniku käsutuses olevad investeerimisinstrumendid.

Investeerimisinstrumentide võrdlev tootlus 2010-2013. Investeerimisinstrumendid 2010 aasta tulu 2011. aasta tulud 2012. AASTA TULU 2013. AASTA TULU NELJA AASTA TULU Kinnisvara rublades, sealhulgas üür (5% aastas) ja üksikisiku tulumaks 15,8% 18,2% 7,6% 10,1% 69,2% 8,5% 5,6% 7,5% 8,5% 33,6% 1,3% 4,6% -2,7% 11,8% 30,4% Investeerimisfondid (sh üksikisiku tulumaks) 25,2% -21,9% 7,5% 11,3% 17,0% Kuldne (sh üksikisiku tulumaks ja konverteerimine) 18,2% 12,3% -8,1% -27,0% 5,2% Inflatsioon 8,8% 6,1% 6,6% 6,5% 31,1% USA dollarit rubla 0,5% 4,2% -3,2% 11,8% 13,3% MICEXi indeks 23,2% 16,9% 5,2% 2,0% 9,9% Kuidas nad arvasid? Kinnisvara rublades koos üüri ja üksikisiku tulumaksuga- arvutamisel kasutati saidi irn.ru andmeid eluasemekulude indeksi kohta: arvutuse tegemisel võeti arvesse USA dollari vahetuskursi dünaamikat, tulu kinnisvara väljaüürimisest 5% aastas ja ilma üksikisiku tulumaksuta. Nelja aasta tasuvuse arvutamiseks võeti üksikisiku tulumaks arvesse ainult üürimaksete pealt. Rublahoiuste kaalutud keskmised intressimäärad- iga analüüsitud aasta jaanuari keskmised väärtused; võetud Venemaa Panga pangandusstatistika bülletäänist rublades hoiuste kohta rohkem kui aastaks. Dollarihoiuste rubla tootlus, võttes arvesse konverteerimist- dollari hoiuste kaalutud keskmised intressimäärad pikemaks kui aastaks on võetud Venemaa Panga pangandusstatistika bülletäänist. Seejärel korrigeeritakse neid, võttes arvesse USA dollari/rubla vahetuskursi dünaamikat ja konverteerimiskulu, mis on 4%. Nelja aasta tootluse arvutamiseks võeti konversioonikulusid arvesse mitte igal aastal, vaid üks kord. Investeerimisfondid- arvutamisel kasutati saidi investfunds.ru andmeid: iga analüüsitud aasta kohta võeti viis avatud investeerimisfondi, mis olid analüüsitavale aastale eelnenud aasta tulemuste põhjal kaasatud vahendite mahult liidrid. Need fondid keskenduvad kas aktsiatele või võlakirjadele või mõlemale. Valitud investeerimisfondide jaoks arvutati aasta kaalutud keskmine tulu, võttes arvesse üksikisiku tulumaksu. Kuldne- arvutus tehti Venemaa Panga veebisaidil cbr.ru andmetel, võttes arvesse üksikisiku tulumaksu ja konversioonikulusid, mille puhul kasutati Sberbanki kohustusliku tervisekindlustuse võrdlusalust: müügi ja ostude vaheline hinnavahe seisuga selle uuringu kuupäev oli 5,8%. Nelja aasta tootluse arvutamiseks võeti konversioonikulusid arvesse mitte igal aastal, vaid üks kord. Inflatsioon- Rosstati andmetel. MICEXi indeks- Moskva börsi andmetel. USA dollarit rubla- arvutatakse Venemaa Panga andmetel jaanuari keskmise vahetuskursi ja eelmise aasta sama kuu keskmise vahetuskursi suhtena.

Soovin, et teaksin ostu

RBC-Real Estate'i toimetuse ekspertide küsitlusest selgub, et kõige olulisem ja valusam risk mistahes otstarbeks esmase eluaseme ostmisel on pikaajaline ehitamine, mis muutub pooleliolevaks ehituseks. Samuti on oht, et investeeringut ei tasu tagasi projekti hinnakasvu puudumise, ostjate leidmise raskuste ja sellega kaasneva vajaduse tõttu teha projektile allahindlust.

Kuid kõiki neid riske saab minimeerida või täielikult välistada. Esiteks peate hoolikalt kontrollima kogu projekti pealkirja dokumentatsiooni, arendajaettevõtte finantsseisundit ja elluviidud projektide portfelli. Alena Deryabina ettevõttest Don-Stroy Invest soovitab samuti tähelepanu pöörata arendaja käitumisele: „Arendaja valmisolek korraldada rutakaid „müüke“ tarbijate aktiivsuse languse esimeste märkide ilmnemisel tähendab suure tõenäosusega seda, et tal puuduvad oma vahendid või tõsised finantspartnerid ja nõuab sissetulevate sissetulekute järsku suurendamist "

Teiseks, investeerimisprojekti valimisel lähtuge mitte ainult kõige taskukohasemast hinnast, vaid võtke selle likviidsuse ja väljavaadete õigeks hindamiseks arvesse ka kogu projekti kvalitatiivseid omadusi ja konkurentsikeskkonda. edasiseks edasimüügiks. Uus hoone peaks asuma Moskva piirkondades või Moskva lähiümbruse linnades, mis on ostjate seas nõutud, soovitav on ka kinnistu hea transpordiühendus. Investeerimise eesmärgil on kõige parem osta ühetoalisi kortereid ja stuudiokortereid, mille järele on alati nõudlus.

Villagio Estate'i turundusdirektori Anton Gololobovi sõnul võib head tulu (kuni 10-12% aastas) tuua ka kinnisvara ostmine Moskva ringteest väljaspool asuvasse madalasse kompleksi. "Paar aastat tagasi ostis üks investor meie premium-külas projekti alguses mitu ridaelamut. Nüüd, kui majad on kasutusele võetud, on nende väärtus tõusnud 25%. Investor plaanib investeerida ridaelamute viimistlemisse. , mis lisab nende hinnale veel 15-20%.

Investeerimisaken sulgub

Nüüd on investeeringute müükide arv võrreldes aasta esimese kvartaliga vähenenud. Kuid kallineva ruutmeetri arvelt raha teenivad inimesed turult ei lahkunud. Majanduse kriisiolukord sunnib neid olemasolevaid vahendeid aktiivselt kinnisvarasse investeerima. Ettevõtte Domus Finance analüütilise keskuse juhi Alexandra Biryukova sõnul peaksid investeerimistehingud nüüd olema suunatud säästude säilitamisele, mitte nende olulisele suurendamisele. Siiski pole seda võimalik palju suurendada. Efektiivseks erainvesteeringuks nimetab ekspert “õige objekti” soetamist koos sellele järgneva olulise hinnatõusuga valitud perioodi jooksul ning objekti edukat müüki. Muidugi, kui investori eesmärk on kinnisvara võimalikult kiiresti maha müüa, siis kriisi taustal tekkida võiv ajutine nõudluse langus raskendab selle eesmärgi saavutamist, kuid tõenäoliselt hinda ei mõjuta. kinnisvarast.

Kui palju ja millal turg langeb, on veel raske ennustada – selles on liiga palju ebakindlust. Kuid kõik on kindlad, et eluaseme- ja ärikinnisvara nõudlus ja hinnad hakkavad langema. Investeeringute “aken” on ekspertide hinnangul sulgumas ja erakapitali kriisieelne päästmine kinnisvara kaudu võib peagi lõppeda. Küll aga üks 2008. aasta kriisi õppetunde. seisneb selles, et kriis avab ka uusi võimalusi. Seejärel saavutasid paljud majanduse kiire taastumise ajal edu, ostes kasvavalt turult kinnisvara ja muid varasid. Nüüd oleks hea aru saada, kus on tema “põhi”. Nagu investorid ütlevad: "Raha on kuningas!"

Sergei Velesevitš

Kuidas saab erainvestor eluasemele ja ärikinnisvarale raha teenida?

Erainvestor saab raha teenida, investeerides kolme kinnisvara segmenti: elamud, bürood ja kaubanduspinnad. Valides kolmest odavaima variandi, näiteks korterit ostes, tuleb aga valmis olla madalaks tootluseks.

Moskva korteri minimaalne maksumus on umbes 6 miljonit rubla - sel juhul võite arvestada ühetoalise korteriga Moskva elamurajoonides. See on minimaalne investeeringusumma. Ekspertide hinnangul on ühetoalised korterid isegi äärelinnas üsna sobiv variant väljaüürimiseks. Kõige traditsioonilisem skeem on aga korteri ostmine uude majja vundamendiaugu staadiumis. Sellisel juhul on esialgne summa veelgi väiksem ja lõplik kasumlikkus on umbes 25% - korteri maksumus tõuseb maja ehitamisel. Tõsi, sellist kasumit on võimalik saada kahe aastaga – maja ehitamise ajaga.

Ärikinnisvaraga raha teenimiseks peab teil olema suurem summa. Näiteks,

Kontoritesse investeerimise minimaalne summa on 8–10 miljonit rubla.

«Tõsi, sel juhul jääb investori käsutusse vaid väike osa ärikeskuse pinnast, mis on tulvil huvide konflikti teiste omanikega ning võib kaasa tuua täiendavaid haldus- ja tegevuskulusid või isegi aktsia müümise vajadus. Nende riskide minimeerimiseks tasub ärikeskusesse osta vähemalt korrus või veel parem kogu hoone. Aga antud juhul on kontol juba kümneid miljoneid dollareid,” ütleb GEMA Investi arendusdirektor Elena Semenikhina.

Valik on suurem, kui investoril on 15 miljonit rubla, mis on võrdne äriklassi segmendi korteri maksumusega. «Võrreldes elamukinnisvaraga on ärikinnisvarasse tehtud investeeringute tulu ja tootlus kaks korda suurem. Kui hilisemaks üürimiseks ostetud korteri eest saab 4-6% aastas, siis heas asukohas asuvad tänavakaubanduspinnad toovad 10% aastas. Korteri tasuvusaeg on umbes 18 aastat, ärikinnisvaraturul - 9-10 aastat,” ütleb MIEL-Commercial Real Estate arendusdirektor Elena Mishina.

Kõige atraktiivsemad piirkonnad hilisemaks erainvestoritele liisimiseks on kauplemispinnad ja tänavakaubanduspinnad. Need on ruumid, mille pindala on kuni 500 ruutmeetrit. m, mis asub tiheda liiklusega tänavatel. Siin asuvad reeglina väikesed müügikontorid, pangakontorid jne, aga ka teenindusettevõtted (ilusalongid, kohvikud, kauplused jne).

„Kinnisvara investeerimisatraktiivsust hinnates tuleks lähtuda kahest näitajast: kasumlikkus ning müügi- ja soetusmaksumuse delta. Tänaseks

Ärikinnisvara kasumlikkus jääb vahemikku 9–13% aastas, mõnel juhul ulatub see 15%-ni.

Kui massisegmendi elamukinnisvara kasumlikkus on vahemikus 6–8% ja eliitsegmendis - 2–5% aastas. Müügi- ja soetusmaksumuse delta mõlemas segmendis on ligikaudu sama. Seega on nende kahe näitaja järgi kõige huvitavamad investeeringud ärikinnisvarasse,” ütleb Colliers International Venemaa regionaalinvesteeringute direktor Vladimir Sergunin.

„Eluaseme investeeringutasuvus on üle poole tänavakaubanduspindade omast, 4-5% aastas versus 9-10% aastas ja kui soetatud tänavakaubanduse kinnistu asub algstaadiumis uues majas. ehitusest, siis mõnikord võib investeeringutasuvus ulatuda 30%-ni. Elu- ja ärikinnisvarasse tehtud investeeringute võrdlust saab vaadelda näite varal. Võrdleme üürihindu: kvaliteetsed tänavakaubanduspinnad Moskva kesklinnas - üle 2000 $/sq. m/aastas, Garden Ringi kontorid keskmiselt 800-850 $/sq. m/aastas, turistiklassi korter esimesel korrusel sarnases asukohas - $300-350/sq. m/aastas. See näide näitab ilmekalt, et Moskva kesklinnas on üüriäri jaoks palju tulusam kasutada esimesel korrusel asuvat korterit (kui korterit saab anda mitteeluruumiks) mitteeluruumina,” räägib Denis Kolokolnikov, RRG ettevõtete grupi direktorite nõukogu esimees.

Investeeringu tasuvus nii äri- kui ka elamukinnisvarasse sõltub tüüptingimustest: asukoht, maja kvaliteet või ärikeskuse klass, transpordiga ligipääsetavus kinnistule, ümbritsev infrastruktuur. Siiski on igal juhtumil oma riskid. “Arvatakse, et investeeringud elukondlikusse kinnisvarasse on erainvestorile enamasti arusaadavad, kuid selles segmendis on teatud riskid, mis on seotud eelkõige vajadusega töötada eraisikutega.

Juriidilised isikud on prognoositavamad ja üürileandjal on probleemide ilmnemisel suurem võimalus tasusid sisse nõuda.

Huvitav erinevus bürookinnisvara turu ja elukondliku kinnisvaraturu vahel on ka see, et kui maakler tegeleb pinna üürimisega, maksab vahendustasu tavaliselt üürileandja, mitte üürnik, nagu korterit üürides,” selgitab. Jelena Semenikhina.

Kuid mõnel juhul võib eluase olla tulusam - kuid siin peate kaaluma iga konkreetset võimalust. “Näiteks MIBC Moscow City pakub kahte tüüpi kinnisvara: bürood ja korterid. Seega on korteritel suurem kasumlikkus, kuna nende maksumus on kõrgem. Kui võrrelda Moskva linna kontoreid ja lähedalasuva kaasaegse elamukompleksi (Mosfilmovskaja maja) kortereid, on MIBC Moskva linna kontorite kasumlikkus suurem. Erainvestorid peaksid investeerima elamukomplekside esimestel korrustel asuvatesse mitteeluruumidesse. Sellised ruumid, eriti kui neid kasutatakse kaubanduses, on kõrgeima kasumlikkusega - kuni 40% aastas. Piiratud eelarvega erainvestoritele on see kõige tulusam investeerimisviis,“ ütleb SEZAR Groupi turundusosakonna juht Jelena Karpova.

Moskva ärikinnisvara tasuvusaeg on umbes 10 aastat. “Minu arvates on Moskvas linnaosa kaubanduskeskustel kõrge investeerimisatraktiivsus, võib isegi öelda, et tegemist on uue suure potentsiaaliga nišiga. Näiteks kaubanduskeskus, mis asub klastri sees, mille pindala on 5-10 tuhat ruutmeetrit. m, tasuvusaeg on täna 8–11 aastat ja mõnel juhul vähem, samas kui suurde kaubanduskeskusesse tehtud investeeringute tasuvusaeg on 9–14 aastat,“ ütleb Denis Kolokolnikov.

Levinud arvamus, et kinnisvarasse investeerimine on lihtne ja intuitiivne, ei vasta päris tõele. Isegi algajate investorite seas populaarsete üüri- ja edasimüügitehingutega kaasneb tohutult palju nüansse, mille uurimine praktikas võib kaasa tuua märkimisväärseid kahjusid.

Selle tööriista kõigi võimaluste kasutamiseks tuleks kaaluda kinnisvarasse investeerimise teadaolevaid plusse ja miinuseid, uurida levinumaid töövõtteid ning tutvuda ka peamiste tulu teenimise viisidega. Sellist analüüsi saab võtta aluseks suuna valikul, investeerimistegevuse efektiivsuse tõstmisel ja muljetavaldava suurusega kapitaliga tehingutega kaasnevate riskide minimeerimisel.

Elukondliku kinnisvara investeeringuid peetakse aga pikemas perspektiivis üheks turvalisemaks. Korterite ja majade ostmist mitte ainult kapitali kaitsmiseks inflatsiooni eest, vaid ka garanteeritud passiivse sissetuleku allika loomiseks iseloomustab madal riskitase ja seda soovitatakse iga investeerimisportfelli kohustusliku komponendina. Kõrgete rahaliste nõuete tõttu on ärikinnisvaraga veidi keerulisem töötada, kuid ka siit leiab mõningase kogemusega edukalt tähelepanu väärivaid objekte.

Kinnisvarainvesteering: plussid ja miinused

Professionaalset investeerimist on võimatu ette kujutada, uurimata eelnevalt valitud instrumendi kõiki omadusi. Kasumlikud investeeringud kinnisvarasse nõuavad erilist tähelepanu ja hoolikat planeerimist, kuna investorid tegutsevad tavaliselt mitme miljoni rubla suuruste investeeringutega, mis tõstab oluliselt hinda ning vigade ja tegematajätmiste negatiivseid tagajärgi.

Selliseid investeeringuid on mitut tüüpi. Erinevused nende vahel on kapitali suuruses, tähtaegades ja eeldatavas tasuvuses, kuid mõningaid ühiseid jooni on siiski võimalik tuvastada.

Kinnisvarasse investeerimisel on järgmised eelised:

• Suur valik objekte ja piirkondi olenevalt investori võimalustest (elu-, äri-, väliskinnisvara);
• Investeeringute osaline või täielik kaitsmine inflatsioonist tingitud amortisatsiooni eest (objektide hinnad püsivad üsna kõrged ka kriisiperioodidel);
• Kinnisvara üürile andmisel kindlasummalise garanteeritud passiivse sissetuleku saamine;
• Kinnisvarahindade kasvutrendid tulevikus;
• Võimalus saada maksusoodustusi esmakordsel elamukinnisvara soetamisel;
• Võimalus säästa laenuostudelt, kui laenuvaluuta ostujõud väheneb.

Muidugi pole sellel tulu teenimise meetodil puudusi, sealhulgas:

• Suhteliselt madal likviidsus (kinnisvara ei ole võimalik kiiresti müüa ilma olulise hinnalanguseta);
• Aja- ja rahakaotus kinnisvara müümisel või ostmisel - investeeringutega kaasnevad bürokraatlikud toimingud ja tollimaksude tasumine;
• Objektide maksumuse sõltuvus riigi ja konkreetse piirkonna majanduslikust olukorrast;
• Kõrged nõuded investeerimiskapitalile (keskmine tehingu väärtus on miljoneid rublasid);
• Kinnisvara omamisega kaasnevad lisakulud (kommunaalide tasumine, perioodiline remont);
• Suutmatus ennustada vara turuväärtust tulevikus, eriti ostes eeldatavast taristu arengust tuleneva hinnatõusu ootuses;
• Tulumaksu tasumise vajadus kinnisvara müümisel varem kui viis aastat pärast selle ostmist.

Lisaks võivad objekti väärtust mõjutada ettenägematud asjaolud - läheduses asuvate ohtlike ettevõtete või suurte transpordisõlmede rajamine, linna moodustavate majandusüksuste, arendajate pankrot või isegi kliimamuutused. Loomulikult on kõiki tegureid võimatu ette näha, kuid 2019. aasta kinnisvarainvesteeringutele eelnev analüüs peaks tingimata hõlmama lisaks objektile ka kõigi loetletud trendide uurimist.

Kuidas alustada investeerimist?

Olenemata valitud kinnisvarast tulu teenimise viisist peavad investeeringud olema järjepidevad ja järkjärgulised. Lisaks riskide minimeerimisele võimaldab see meetod mõnel juhul saada täiendavat kasumit.

Rahaliste võimaluste kindlaksmääramine

Igale kinnisvara- ja ehitusinvesteeringule eelneb oma vara suuruse hindamine. Selle põhjal saab määrata saadaolevad objektide suunad ja tüübid.

Kui valikuvõimalused on piiratud, tuleks esmalt uurida, kuidas vähese kapitaliga kinnisvarasse investeerida: alustada maa või eluasemega tööd juba ehituse algfaasis. Lisaks saab kasutada ühisinvesteeringuid elamuühistutesse ja ühisrahastustesse, samuti meelitada väiksematele objektidele kaasinvestoreid - neid leiab kasvõi internetist kuulutuste alt “Investeerin omakapitalipõhiselt kinnisvara ehitusse .”

Turu uuring

Tulevase kasumi suurus sõltub eelanalüüsi kvaliteedist ja segmendi õigest valikust. Tuleks uurida hinnatrende, hinnata valitud piirkonna arengupotentsiaali ja teha kindlaks, kas tasub teatud ajahetkel kinnisvarasse investeerida: võimalik, et kinnisvaramaaklerid ja arendajad paisutavad kunstlikult objektide maksumust üles.

Objekti valimine

Pärast eelistatud suuna valimist peate välja mõtlema, millisesse kinnisvarasse on kõige parem investeerida. Selleks ei uurita mitte ainult objekti ennast, vaid ka piirkonda, kus see asub - hinnatakse transpordi kättesaadavust, keskkonnatingimusi, kättesaadavust ja infrastruktuuri kasvuväljavaateid. Lisaks peaksite määrama tulu teenimise meetodi - mõnda kinnisvara on parem edasi müüa, samas kui teistel on märkimisväärne üüripotentsiaal.

Kasumi saamine

Kinnisvarainvesteeringute omadused viitavad kahele võimalikule tulu teenimise võimalusele – rentimine või edasimüük. See määrab investeeringu tasuvuse perioodi:

1. Sama korteri müük uues majas on võimalik maja või elamukompleksi ehitamise lõpetamise ajal (2-3 aastat pärast selle alustamist);
2. Üür, olenevalt ruumide otstarbest, tasub end ära 8–20 aastaga (objekt jääb siiski investori omandusse ja seda saab ka hiljem müüa).

Kasumi teenimise etapis saate 2019. aastal kinnisvara väärtust ja kinnisvarainvesteeringu tasuvust tõsta ka järgmisel viisil:

• Planeerida kinnistu ümber, parandada selle funktsionaalset otstarvet, jagada üürikinnisvara kaheks või enamaks (näiteks muuta kahetoaline korter või stuudio kaheks ühetoaliseks). Kinnisvara hind tõuseb kohati 15–25% ja üürimisel on oodata poolteist korda suuremat kasumit;
• Lisage või lisage ruumi. Lihtsaim viis on seda teha eramajades rõdu või veranda lisamisega, kuid tavalistes korterites ühendavad nad mõnikord lodža ruumiga;
• Tee remonti. Kvaliteetsete materjalide kasutamine võimaldab tõsta hinda veel 15–20% ning ise remonti tehes on võimalik säästa ka ehitusmeeskonna palkamiselt;
• Muuda eesmärki. Kinnisvara võõrandamine mitteeluruumist elamuks ja tagasi tõstab kinnisvara väärtust mõnikord mitu korda - näiteks esimestel korrustel korterid, mis muudetakse kõrge üürihinnaga kauplusteks või endise tööstuspinna ümberehitamine korterid ja pööningud.

Millisesse kinnisvarasse investeerida?

Töötamiseks piirkonna valimisel on soovitatav eelistada megalinnu, kuna kinnisvarasse investeerimine 2019. aastal suurtes linnades on palju tulusam: selle põhjuseks on kinnisvara kõrge likviidsus ja pidev nõudlus. Väikestes asulates võib aga teatud lähenemisega leida tähelepanu väärivad ruumid - tootmispiirkonnad, ehituskrundid. Üldiselt saate Venemaal kinnisvarasse investeerida:

• Inimeste ajutiseks või alaliseks elamiseks mõeldud objektid (korterid, majad, suvilad, korterid);
• Äriobjektid (tootmismaa, kaupluste ja büroode ruumid, tööstushooned, kaubandus- ja meelelahutuskeskused).

Elamukinnisvarad

Elamukinnisvarasse investeerimine on parim investeering neile, kes alles alustavad. Sel juhul saate teha nii esmasel turul toiminguid (uute hoonete kinnisvara osta, müüa ja välja rentida) kui ka teisese eluaseme hankimisega. Teise võimaluse eeliseks on see, et ostu saab sooritada hüpoteeklaenuga, mille järel saab vara koheselt välja üürida ja kompenseerida regulaarsete maksetega kaasnevad kulud.

Et otsustada, kas kinnisvarasse tasub investeerida, peaksite arvestama järgmiste teguritega:

• Asukoht (prestiižses, elamu- ja keskkonnasõbralikus piirkonnas);
• Planeering (ruumide arv ja asukoht, abiruumide suurus);
• Seisukord (remondi olemasolu ja tehnovõrkude üldine kulumine);
• Infrastruktuur (kaugus lasteaedadest, koolidest, kauplustest ja kliinikutest, sissepääsude ja parklate olemasolu, ligipääsetavus ühistranspordile).

Ärikinnisvara

Enne ärikinnisvarasse investeerimist peate tähelepanu pöörama kinnisvara asukohale ja selle atraktiivsusele teatud tüüpi äritegevuse jaoks:

• Arvestada side-, lao- ja olmeruumide olemasolu, raskeveokite juurdepääsuvõimalusega (tööstusruumide jaoks);
• Hinnake lähedust rahvarohketele kohtadele, transpordisõlmede ja sõlmpunktide olemasolu, kaugust kesktänavatest (kaubanduspindade ja toitlustusasutuste puhul);
• Hinnake ärikeskuste lähedust ja parkimisvõimalust (büroopindade jaoks).

Investeeringud kommertskinnisvarasse on võimatud ilma üsna suure 7–10 miljoni rubla suuruse kapitali kaasamiseta, kuid kõrge üür võimaldab sel juhul investeeringu palju kiiremini - 6–8 aasta jooksul - tagasi teenida.

Maa

Olenevalt sihtotstarbest võib investeeringud maasse jagada lühiajalisteks (ehitusobjektid) ja pikaajalisteks (põllumajandusmaa ja tööstustsoonid). Samal ajal võib maatüki ostmiseks vajalik kapitalisumma olla mitu korda väiksem kui valmisehitusprojektidega töötamisel.

Kruntidesse investeerimist iseloomustavad mitmed eelised:

• Kommunaalmaksed puuduvad;
• Maksumaksed on palju väiksemad;
• Sait ei vaja hooldust ega remonti;
• Ostuprotseduuri ja paberimajandust on lihtsustatud;
• Maakleri vahendus pole vajalik.

Tuleb märkida, et riigi strateegiliste huvide tsoonis asuvaid krunte saab omanikelt arestida vastavalt maaseadustiku artiklile 49 – seda riski tuleb investeeringuobjekti valikul arvestada.

maamõisa

Megalinnade elanikud soovivad sageli osta puhkamiseks või alaliseks elamiseks äärelinna eluasemeid, kuna nad on teadlikud suurte linnade pideva müra, heitgaaside ja sudu tervisekahjustustest. Populaarsed on nii häärberid ja suvilad, suvilad kui ka majad äärelinnas. Riigi kinnisvarasse saate investeerida järgmiselt:

• Lõpetamata objektide soetamine;
• Valmis majade ja suvilate ostmine;
• Kruntide ostmine tulevaseks ehituseks.

Objektide maksumus tõuseb koos infrastruktuuri, kommunikatsioonide, majade gaasistamise ja nende ühendamisega insener-tehniliste süsteemidega – seetõttu hõlmab tulemuslik investeering eeslinnade ja väikeasulate arendamise plaanide uurimist.

Ehitusjärgus olevad kinnistud

Vaatamata ehituse külmutamise või arendaja pankroti ohule iseloomustab investeeringuid elamukinnisvara ehitusse selle algstaadiumis kõrge kasumlikkus. Rajatise maksumus kasvab pidevalt hoone ehitamise ja kasutuselevõtu ajal, sealhulgas:

• Vundamendi rajamine;
• Esimeste korruste ehitus;
• paigaldustööde lõpetamine;
• Viimistlustööde lõpetamine;
• Võtmete üleandmine esimestele elanikele;
• Seotud infrastruktuuri väljaehitamine, haljastus.

Igas nimetatud etapis tõuseb korteri hind 8–10% ja sellest tulenevalt võib see kõige perspektiivikamate projektide puhul olla alghinnast kaks korda kõrgem.

Video teemal Video teemal

Investeeringud kinnisvarafondidesse

Ühiseid kinnisvarainvesteeringuid teostavad investeerimisfondid, mis võimaldavad koguda investorite vahendeid. Samas ei ole kinnisvara registreeritud investori omandiks ning kapitali haldamisega tegelevad professionaalsed investorid, mis võimaldab tavainvestoril säästa aega, vaeva ja raha maksude tasumisel.

Investeerimisfondide täiendavad eelised on võimalus osta aktsia taskukohase hinnaga (mitte rohkem kui 300 tuhat rubla) ja ligipääs investeeringutele peaaegu kõigis objektides: kaubanduskeskused, mitmekorruselised elamud, hotellid, büroohooned. Väikese kapitaliga investoril lihtsalt pole muud võimalust sellisesse kinnisvarasse investeerida.

Investeeringud välismaa kinnisvarasse

Kõige populaarsemad on kuurortlinnad ja puhkealad, kus erainvestoritel on juurdepääs:

• Villad ja suvilad;
• Minihotellid;
• Korterid;
• Kollektiivsed investeeringud suurematesse kinnistutesse.

Sellise kinnisvara maksumus on sageli võrreldav Moskva ringteel asuva ühetoalise korteri hinnaga ning puhkavate kodanike suurenenud huvi võimaldab määrata kõrgemaid üürihindu ja üürida kortereid mitte ainult igakuiselt, vaid ka iga päev ja isegi tunnis. Selliste objektide ainsaks puuduseks on nende väljendunud hooajalisus, mida Euroopa suurte linnade korteritel ja hostelitel ei ole, võimaldades neil saada turistide ja reisijate majutusest pidevat sissetulekut.

Tere. Selles artiklis räägime kinnisvarasse investeerimisest.

Täna õpid:

• Miks on kinnisvarasse investeerimine tulus;
• Mis tüüpi kinnisvara on olemas?
• Millisesse kinnisvarasse saab ja peaks investeerima;
• Kuidas teenida raha minimaalse investeeringuga.

Kinnisvarainvesteeringuid on pikka aega peetud üheks kõige usaldusväärsemaks. Inimeste meelest seostub kinnisvara usaldusväärsuse ja pidevalt tõusvate hindadega. Aga kas see on tõesti nii? Kas kinnisvarasse investeerimine on tänapäeva turu tegelikkust arvestades tasuv?

Kinnisvarainvesteeringute eesmärgid

Raha peaks raha teenima. See investeerimise kõige olulisem põhimõte sõnastati ametlikult 17. sajandi lõpus. Ja vaatamata oma vanusele on ta endiselt aktuaalne.

Sellepärast ükskõik milline investeerimise eesmärk - tulu saamine.

See eesmärk on ka kinnisvarainvesteeringul.

Vaheeesmärgid (viisid, kuidas saate tulu teenida) on järgmised:

• Vara hankimine selle väljaüürimiseks;
• Vara edasimüük;

Esimene neist meetoditest on palju stabiilsem ja täpsem. Peaaegu iga kinnisvara võib garanteerida väljaüürimise, olenemata selle tüübist ja kvaliteedist. See on kõige stabiilsem ja madala sissetulekuga investeerimisviis, välja arvatud pangahoius.

Kinnisvara edasimüügist raha teenimine on huvitavam, riskantsem ja väärtuslikum rahateenimise viis. Väiksema raha eest ostetud kinnisvara on üsna keeruline edasi müüa, kuid sellegipoolest jätkab osa kinnisvara hinnatõusu olenemata majanduslikust olukorrast.

Kuid enamik investoreid eelistab kinnisvara esimest korda välja üürida ja investeeringuteks kulutatud raha saada ning pärast seda mõelda selle müümisele.

See meetod võimaldab teil oma sissetulekuid maksimeerida, kuna:

Korter Moskvas maksab 10 miljonit.Igal aastal tõuseb selle maksumus 5% - 500 tuhat rubla. Nad maksavad üüri eest 60 tuhat rubla – 720 tuhat rubla. Kogutulu on 1 miljon 220 tuhat rubla ehk 12% aastas.

Kinnisvarainvesteeringute liigid

Kinnisvarainvesteeringud viitavad .

Kinnisvarainvesteeringuid on neli peamist tüüpi:

• Investeeringud ärikinnisvarasse;
• Investeeringud elamukinnisvarasse;
• Investeeringud kinnisvara ehitusse;
• Investeeringud kinnisvarasse välismaal.

Igal neist on oma eripärad ja eripärad, mis iseloomustavad mitte ainult kinnisvara ennast kui investeerimisobjekti, vaid ka terviklikku lähenemist raha investeerimisele. Igaüks neist erineb oma riskide, strateegiate ja vastavalt kasumi poolest, mida investor võtab.

Investeeringud elamukinnisvarasse

Elamukinnisvarasse investeerimine tähendab järgmiste asjade ostmist:

• Toad;
• Korterid;
• majad;
• Ja muud eluruumid.

Elamukinnisvara on hea, sest sellesse investeeringusse sisenemise barjäär on üsna madal, riskid minimaalsed ja investeering tasub end ära. Kuid samal ajal ei saa te loota suurele lühiajalisele sissetulekule.

Minimaalne investeeringusumma on olenevalt piirkonnast väga erinev.

Statistiline fakt : elamukinnisvara hind on kogu Venemaa kaasaegse ajaloo jooksul langenud vaid 3 korda. 1998. aastal maksejõuetuse, 2008-2009 globaalse kinnisvarakriisi ja 2015-2016 Venemaa kriisi tõttu. Kõigi aastate jooksul alates 90ndate algusest on elukondliku kinnisvara hind keskmiselt tõusnud 3-5% aastas.

Kuidas saate elamukinnisvaraga raha teenida? Esimene ja peamine viis on rentimine. Üürileandjana võite teenida 120–300 tuhat rubla aastas ilma selle nimel pingutamata. Teine võimalus on tõsta kinnisvara väärtust ajas. Kui korter maksab ostmisel 1 000 000 rubla, siis võib julgelt öelda, et 3 aasta pärast maksab see juba 1 100 000 rubla.

Investeeringutasuvus on üsna pikk. Investeeringu täielikuks tasumiseks ja puhaskasumi saavutamiseks kulub olenevalt majandusolukorrast ja piirkonnast ca 8-10 aastat. Samas saab stabiilseid mahaarvamisi hakata saama juba esimesel-teisel kuul pärast kodu soetamist. Eluasemesse investeerides tuleb aga teha minimaalselt remonti, meelitada häid üürnikke ja jälgida, et kinnisvaraga midagi ei juhtuks.

Eluasemete hinnatõus sõltub väga palju piirkonnast. Aktiivselt arenevates piirkondades, nagu Belgorodi piirkond, kasvavad kinnisvarahinnad uute inimeste pideva sissevoolu tõttu kiiremini. Peaksite hoolikalt valima piirkonna, kuhu soovite investeerida.

Tuleb meeles pidada, et kinnisvarasse investeerides ei tohiks osta suurt kodu. Keskmised 1-2-toalised korterid on ideaalsed, need ei ole nii kallid kui suured ja seetõttu on nende järele palju suurem nõudlus.

Investeeringud ärikinnisvarasse

Ärikinnisvarasse investeerimine on keerulisem investeerimisliik, mis nõuab investorilt häid teadmisi ja analüüsioskust.

Ärikinnisvara investeerimisobjektina hõlmab:

• Poed;
• Baarid;
• Restoranid;
• Laod;
• Kontorid;
• Muud ruumid.

Ärikinnisvara kasutavad teised ettevõtjad või ettevõtted kasumi teenimiseks. Kasum tuleb ka ruumide väljaüürimisest, samuti ärikinnisvara võimalikust väärtuse kasvust. Aga kui elamispind pidevalt kallineb, siis kaubandusega pole kõik nii lihtne.

Ärikinnisvara on viimastel aastatel näidanud kindlalt negatiivset hinnadünaamikat, näidates samal ajal tohutut nõudluse langust. Selle põhjuseks on mõistagi kriis, aga ka väike- ja keskmise suurusega ettevõtete väheareng, mis vajavad eelkõige üüri.

Ärikinnisvara eripäraks on äritegevuse alustamise kõrge barjäär. Eraisikud ei saa enam lihtsalt kontorit või baari osta ja välja üürida. Ka ettevõtjate jaoks on klientide leidmise probleem väga terav. Lepingud sõlmitakse ju pikaajaliselt ja tekib dilemma: kas otsida soodsam pakkumine või töötada just selle kliendiga.

Ka riskid on üsna suured. Algajale sobiva kinnisvara valimine on üsna keeruline, lisaks tuleb teha asjatundlik remont, meelitada õiged kliendid ja sõlmida nendega leping. Ärikinnisvara sissetulek on palju suurem kui elukondlikul kinnisvaral, kuid tasuvusaeg jääb samaks: 8-10 aastat.

Investeerimine ehitusse

Kõige riskantsem ja tulusaim kinnisvarainvesteeringu liik. Selle võib jagada kahte suurde kategooriasse: investeerimine tavapärases tähenduses ja eluaseme ostmine varajases ehitusjärgus.

Esimesel juhul investeerib inimene oma raha ehitustöödesse ja pärast selle valmimist saab ta olenevalt osast kasumit. Tuttav skeem kõigile investoritele ja selles pole midagi uut. Kasum määratakse investeeringu järgi.

Teine meetod on palju huvitavam. Mõned ehitusettevõtted müüvad oma majades kortereid juba enne nende ehitamist. See aitab kaasata lisavahendeid ehituseks ja tööde lõpuleviimiseks. Sellised korterid valmivad reeglina 1-2 aastaga ning hind nende valmimise hetkel on 1,5-2 korda kõrgem kui algne. Kuid tuleb meeles pidada, et ehitusse investeerimine on palju riskantsem tegevus kui valmis kinnisvara soetamine.

Ehitusse tuleb investeerida targalt, uurides ettevõtte kõiki juriidilisi ja majanduslikke aspekte, usaldusväärsust, kogemusi turul ja ülevaateid. Hea investeeringuga võid nii ostu- kui müügihinna vahet võita kui ka saada kinnisvara odavamalt, vähendades seeläbi soetuskulusid.

Ehitusfirmaga lepingu koostamisel ja allkirjastamisel on soovitatav küsida nõu juristilt. Ta oskab teile öelda, kas see ettevõte on usaldusväärne, koostab lepingu õigesti ja kui midagi läheb valesti, saab nõu.

Investeeringute liikide võrdlusomadused

Selleks, et paremini mõista, mis on teie jaoks tulusam, esitame teile investeeringuliikide võrdleva kirjelduse:

	Investeeringud elamukinnisvarasse	Investeeringud ärikinnisvarasse	Investeeringud kinnisvara ehitusse
Manused	Keskmine	Maksimaalne	Minimaalne
Sissetulekud	Minimaalne	Maksimaalne	Keskmine
Tasumine	8-10 aastat	8-10 aastat	2-6 aastat
Likviidsus	Keskmine	Maksimaalne	Minimaalne
Riskid	Madal	Keskmine	Maksimaalne
Milliseid investorite kategooriaid soovitatakse?	Kõik	Algajatele ja kogenumatele	Kogenud investoritele

Nagu näha, sobib äri- ja elukondlikusse kinnisvarasse investeerimine oma lihtsuse ja keskmise stabiilsuse tõttu nii algajale kui ka keskmise kogemusega investorile. Kuid vaatamata sellele on tasuvuse mõttes kõige tulusam investeerida ehitusse. Ja see on ka kõige riskantsem.

Elamukinnisvarasse investeerimine sobib oma kõrge stabiilsuse tõttu kõigile. Ei maksa arvata, et investeering end ära ei tasu. Neile on tagatud tulu teenimine, olenemata asjaoludest.f

Kinnisvarasse investeerimise plussid ja miinused

Nüüd iga punkti kohta veidi üksikasjalikumalt:

Plussid:

Stabiilsus. Sellele on raske vastu vaielda. Investeeringud kinnisvarasse on üks usaldusväärsemaid ja stabiilsemaid sissetulekuallikaid. Olenemata aastaajast, majanduslikust ja poliitilisest olukorrast on eluasemeid ja ärikohti alati vaja kõigile.

Varade väärtuse pidev kasv. Tavaliselt tüüpiline elamukinnisvarale. Pikema vahemaa tagant käitub kinnisvara nagu kuld – selle väärtus tõuseb pidevalt ja enesekindlalt.

Passiivne sissetulekuallikas. Kinnisvara välja üürides või hinnatõusu oodates kulutab investor minimaalselt pingutusi.

Minimaalsed riskid. Nagu teisest punktist järeldub, on eluaset ja äripinda alati vaja, seega tekib ka majanduse jaoks kõige ebasoodsamatel aegadel võimalus kinnisvara müüa või välja üürida.

Miinused:

Mittelikviidne investeerimisobjekt. Likviidsus on objekti võime muutuda kiiresti rahaks ilma väärtust kaotamata. Kinnisvara madal likviidsus tähendab, et seda on raske reaalse väärtuse eest müüa. Muidugi saab suure allahindlusega korteri/poe/mis tahes muud ruumid väga kiiresti maha müüa, kuid see viitab vaid madalale likviidsusele ja vastavalt ka müügiraskustele.

Pikaajaline tasuvus. Kõige olulisem puudus üldse. Tasuvusaeg 8-10 aastat on isegi pikaajalise investeeringu puhul üsna pikk. Keskmised ja väikesed ettevõtted tasuvad end ära 1 kuu kuni 2 aasta jooksul. Ja rahalised investeeringud on seal samad.

Fikseeritud hoolduskulud. Kommunaalmaksed ja muud kulud, kui neid üürnik ei kanna, langevad investori õlule. Need vähendavad oluliselt sissetulekuid, sundides teid lisaraha kulutama.

Kinnisvaraomanik peab tasuma kinnisvaramaksu, liisingul kas tulumaks (kui tegemist on organisatsiooniga) või (üksikisiku tulumaks). Ja peale kinnisvara müüki tuleb tasuda ka maksud, mis teeb tulusumma 13% väiksemaks.

Iga investor peab ise otsustama, mis kaalub üles – stabiilsus ja püsivus või madal likviidsus, sissetulek ja tasuvus.

Oleme koostanud viis näpunäidet algajatele investoritele:

Vihje 1. Peate eelnevalt otsustama oma rahaliste võimaluste ja investeerimisobjekti üle. Sellest sõltub täielikult edasine strateegia, raha investeerimine või tasuvusaeg. Investor ise peab aru saama, kui palju tal raha on ja millise kinnisvaraga ta sellega arvestada saab.

Investeerimisobjekti valimine on kõige keerulisem, sest tuleb mõista, et iga kinnisvaraliik toob endaga kaasa erineva tulu, erinevad riskid ja erinevad kohustused.

2. nõuanne. Uuri hoolega kinnisvaraturgu ja leia pakkumine. Investeeringud on peaaegu pidev analüüs, mistõttu ei pea kohe pärast raha laekumist tormama investeeringuks kinnisvara otsima. Peate hoolikalt uurima inimeste tehtud pakkumisi, vaatama, kus on nõudlus jne.

Selleks sobivad ideaalselt kohalikud ja Venemaa reklaamiplatvormid nagu Avito, kus ühed inimesed aitavad mõista, mida müüakse, ja teised, mida renditakse. Ja nende teadmiste põhjal peate leidma objekti, mille hind ei ole kõrgeim ja millel on piisav nõudlus.

Vihje 3. Võimalusel vältige vahendajate kasutamist. See kehtib rohkem elamukinnisvarainvesteeringute kohta. Paljud inimesed kasutavad kinnisvarainvesteeringut otsides kinnisvaramaaklerite teenuseid. See on põhimõtteliselt vale lähenemine. Kinnisvaramaakleri ülesanne on müüa, teie ülesanne on osta. Ja siin tekibki huvide konflikt, mida tuleks vältida.

Täielik põhjalik kinnisvaraturu analüüs võib anda arusaama, kust otsida head korterit.

4. nõuanne. Vajalik on kasutada juristi teenuseid. Lepingute koostamine on kõige parem usaldada professionaalile. Lõppude lõpuks on isegi üürileping kõige parem vormistada juriidiliselt. Jah, korralik osa sissetulekust läheb saamata, aga samas ei pea audiitorkontrolli korral kartma ebameeldivaid tagajärgi, mis lepingu ja maksude tasumise puudumisel garanteeritult tekivad.

Ehitusfirmaga lepingu sõlmimisel on vaja ka isiklikku juristi. See aitab teil mõista ettevõtte usaldusväärsust, tuua välja vastuolulised küsimused ja haavatavused lepingus ning aidata kaitsta teie õigusi, kui selline vajadus ootamatult peaks tekkima. Investeerimistegevuseks on alati vaja head juristi, kes aitab teil mõista kõiki seadusandlikke nõtkusi.

Vihje 5. Peate unustama kohese kasumi. Investeeringud kinnisvarasse on pikaajalised investeeringud ja seetõttu kulub nende tasumine kaua aega. Edasimüügist saab kasumit 2-3 aastaga, renditulu aga alles 6-9 aastaga. Seetõttu peaksite unustama kiire ja lihtsa raha teenimise.

Paar sõna riskidest

Nagu iga investeerimistegevus, on ka kinnisvarasse investeerimine täis märkimisväärseid riske. Paar sõna riskidest Venemaa tegelikkuses.

Hüpoteeklaenu risk. Venemaal ei olnud 2008-2009 kriis nii ränk kui mujal maailmas. Kinnisvara odavnes, kuid mitte nii palju kui Euroopas ja Ameerikas. Selle põhjuseks on asjaolu, et hüpoteegid tulid Venemaa turule üsna hilja, alles 2000. aastate alguses.

Hinnalangus aastatel 2015-2016 on lisaks Venemaa kriisile seotud ka sellega, et 10-aastaste hüpoteeklaenude maksetähtaeg on lähenenud ja maksejõuetuse määr on märgatavalt kasvanud. Mis saab siis, kui 15- ja 20-aastased tähtajad tulevad, pole teada, sest Ameerikas puhkes tagasimakseperioodi poole globaalse mastaabiga kriis.

Eluaseme risk. Pole teada, kas hinnamiinimum on nüüdseks ka päriselt möödas või on elamukinnisvara maksumus kogu aja jooksul ebamõistlikult tõusnud. Just miinimumhinna küsimus paneb rääkima praeguste elukondliku kinnisvarainvesteeringute riskantsusest.

Peate olukorda hoolikalt jälgima ja niipea, kui selgub, kas kinnisvara jätkab kasvu või näitab negatiivset dünaamikat, tehke otsused eluasemesse investeerimise kohta.

Risk ehituses. Ehitusest pole vaja palju rääkida. Võltsarendajad, korterite topeltmüük ja paljud muud petuskeemid, mida paljud omast käest teavad.

Ehitatavatesse majadesse investeerimine on tõesti kasumlik ja see toob palju rohkem raha sisse, kuid tuleb kaaluda riske, hoolikalt uurida ettevõtteid ja alles seejärel teha otsuseid ehitusse investeerimise kohta.

Kuidas investeerida minimaalsete vahenditega

Kinnisvarasse investeerimine nõuab siiski palju suuremaid kulutusi kui muud meetodid.

Kui raha pole piisavalt, võite kasutada ühte järgmistest meetoditest:

Raha kogumine. Kõige populaarsem viis kinnisvara ostmiseks raha kogumiseks on hüpoteek. Laen kinnisvara tagatisel. Vene mõistes on see laen kinnisvarale, sama kinnisvara tagatisel.

Enamik panku annab hea meelega hüpoteeklaenu. Selleks on vaja stabiilset sissetulekuallikat, head krediidiajalugu ja dokumentide paketti, mis varieerub olenevalt pankadest.

Olenevalt pankadest, tähtajast, usaldusväärsusest ja laenuvõtja finantsseisundist on intressimäärad erinevad. Põhimõtteliselt on hüpoteeklaenude jaoks ette nähtud 11-17% aastas ja välisvaluutas laenu korral 5-7%.

Selle meetodi hea külg on see, et saate maksta oma igakuised hüpoteeklaenumaksed üürist saadava rahaga. Targalt ostes ja soodsa hinnaga rentides saad tasuta omandiõiguse, mille laenu tasub üürnik.

Kaasinvestorite meelitamine. Venemaal ühisinvesteeringu idee alles areneb, mistõttu pole vaja sellest meetodist veel tõsiselt rääkida.

Väga harva on investoritel võimalus reaalselt leida partnereid, kes on nõus kasumit segamata võrdsetes osades (või olenevalt panusest) kinnisvaratulu välja nõudma. Samas muudab võimalus investeerimisprojekti sõpru või sugulasi kaasata investeeringud väiksemaks ja märgatavalt tulusamaks.

Investorite klubiga liitumine. On palju kogukondi, kus investorid otsivad mõttekaaslasi, kes saaksid üksteist mitte ainult nõuga aidata, vaid ka rahaliselt. Sellistes klubides on palju inimesi, kes saavad investeerimistingimustel teie projekti investeerida ja nii saate teenida iseseisvat sissetulekut ja pakkuda oma partneritele kasumit.

See on ka Venemaa jaoks üsna uus idee. See koosneb kollektiivsest rahastamisest. Võite käivitada projekti, mis meelitab investeeringuid, et saaksite neid kinnisvarasse investeerida.

Investeerimisprojekt peab toimima terve aktsiaseltsina – inimesed ostavad selle projekti aktsiaid ja loodavad kasumile. Sobib ärikinnisvara ostmiseks ja rentimiseks ning hilisemaks müügiks.

Omaette kinnisvara ostmiseks raha kogumine on üsna keeruline. Seetõttu soovitatakse algajatel partnereid meelitada mis tahes olemasolevate vahenditega. Kogenumad investorid saavad mitte ainult vahendeid investeerida, vaid ka neid õiges suunas suunata, algul abistades ja koolitades. See on palju väärtuslikum kogemus, isegi olulisem kui kasumi teenimine.

Robert Kiyosaki - üks maailma kuulsamaid ärimehi ja enesearengu koolitajaid, kirjutas raamatu, mida iga kinnisvarainvestor peab lugema. Seda nimetatakse "kinnisvarainvesteeringuteks".

See pakub üksikasjalikku strateegiat neile, kes soovivad investeerida kinnisvarasse ja omada 40. eluaastaks 5-6 kinnisvara ning omada stabiilset passiivset sissetulekut praktiliselt midagi tegemata. Raamat on täis huvitavaid asju ja lõkse. See on kasulik kõigile, kuigi see on rohkem kohandatud lääne ja ida tegelikkusele kui Venemaa ja SRÜ riikidega.

Kokkuvõtteks järeldus : Kinnisvarainvesteering on tavainimeste seas üks enim räägitud ja populaarsemaid investeerimisviise. Seda iseloomustavad minimaalsed nõuded investorite kogemusele, kuid see on rahakotile äärmiselt nõudlik. Kinnisvarainvesteeringu tasuvus on olenevalt valitud tuluviisist 2-9 aastat.