Need on hooned, mida alles ehitatakse. , mille objektiks on teist tüüpi kinnisvara, nimetatakse esmane hüpoteek.

Mis vahe on esmasel ja teisesel hüpoteeklaenul?

Eristavad omadused on järgmised:

• Esmase hüpoteegi taotlemine on keerulisem protseduur. Teisese kinnisvara ostmisel tuleb esitada vaid dokumendid uue omandiõiguse registreerimiseks. Esmaturu probleem seisneb selles, et laenuvõtja ei saa pangale üle anda tagatiseks veel ehitamata eluruumi, mistõttu annab ta nõudeõiguse üle aktsialepingu alusel. Pärast hoone kasutuselevõttu tuleb laenusaajal koostöötingimuste muutmiseks uuesti panga poole pöörduda – tagatiseks saab korter ise.

• Laenaja valikuvõimalused on piiratud. Igal pangal on nimekiri arendajatest, keda ta usaldab – laenuvõtja ei saa loota hüpoteeklaenule, kui ta soovib osta esmase kinnisvara arendajalt, kes pole usaldusväärsete nimekirjas. Teise eluaseme ostmisel ei ole laenuvõtja kinnisvara valikul piiratud, kui see vastab laenuandja nõuetele. Võlausaldajate nõuded on järgmised:

Maja ei ehitatud enne 1957. aastat.

Maja kulumine ei ületa 70%.

Maja ei peeta ohtlikuks.

Kinnistu on juriidilisest aspektist “puhas” (ehk seal ei ole registreeritud kolmandaid isikuid).

• Protsent on suurem. Laenuvõtja peab mõistma, et ta maksab kõrgemat intressi kogu perioodi eest, kuni esmane eluase on ehitamisel. Selle põhjuseks on risk, mida laenuandja kannab, hoides tagatisena tegeliku vara asemel nõuet. Intressimäärade erinevus on 1-2%.

Laenuvõtja peab olema kindlalt oma otsuses “esmane” kinnisvara soetada, sest kui ta ümber mõtleb, peab ta uuesti hüpoteeklaenu taotlema ja pole sugugi tõsiasi, et seekord pank selle heaks kiidab. .

Mis paneb laenuvõtja esmast hüpoteeklaenu taotlema?

Pangad propageerivad järelturgu igal võimalikul moel, sest hüpoteek olemasolevale kodule on palju vähem riskantne tehing. Kuid mitmel põhjusel on esmane hüpoteek ostja jaoks kasulikum:

• Ehitusjärgus eluaseme ruutmeeter maksab vähem, nii et isegi kõrgenenud intressimäära arvesse võttes säästab ostja pikas perspektiivis palju.

• Uus eluase on juriidiliselt selge – see säästab ostjat lisakulutustest, näiteks omandiõiguse ekspertiisi korraldamisel.

• Ostja säästab ka kinnisvaramaakleri teenuste arvelt, ilma kelleta on nüüd väga problemaatiline teisejärgulise kinnisvara ostu-müügitehingu sooritamine.

• Kaasaegsed arendajad, kes püüavad olla konkurentsivõimelised, näevad ette laste mänguväljakute ja parkimiskohtade olemasolu isegi ehitusjärgus. Mitte iga edasimüügi kinnisvara ei saa selliseid mugavusi pakkuda.

Esmase hüpoteegi eritingimused

Suure riski tõttu võivad pangad kehtestada esmastele hüpoteeklaenuvõtjatele erinõudeid:

• Käendajad on vajalikud rajatise ehitamise ajal. Tulevikus pole nende järele vajadust. Käendaja leidmine pole aga nii lihtne, eriti kui arvestada, et kodanik, kes on ise suure rahasumma laenaja, sellesse rolli ei sobi.

• Laenajal ei tohi olla lapsi. Kui korterisse on registreeritud alaealine laps, on tema purki võimatu ära võtta, mistõttu see tagatiseks ei sobi. Panka võib aga meelitada laenuvõtja rasedus- ja sünnituskapital.

• Ehitusetapp. Pank ei väljasta laenu, kui maja ehitus on päris algusjärgus ehk rajatud on vaid vundament. Laenuvõtja peaks avalduse esitama siis, kui vara on valmimas.

Olge kursis kõigi United Tradersi oluliste sündmustega – tellige meie leht

Enne Moskvas teisese eluaseme jaoks hüpoteegi võtmist tasub võrrelda sellise toote pakkumise tingimusi, mis kehtivad erinevates finantsasutustes:

nõuded taotlejale;

saadaolevad summad;

laenatud vahendite kasutamise tingimused;

kohaldatavad intressimäärad.

Tänapäeval pakuvad pangad oma klientidele erinevaid laenuprogramme korteri või suvila ostmiseks. Soodustingimused on pered, kus teine ​​või kolmas laps sündis pärast 1. jaanuari 2018.

Taotluse saate esitada nii organisatsiooni veebisaidil kui ka otse selle filiaalis. Potentsiaalse laenuvõtja kohta teabe läbivaatamiseks ei ole ette nähtud rohkem kui 5 päeva (mõnel juhul 24 tundi).

Kliendile lisanduvad kulud hõlmavad kinnisasja turuväärtuse hindamise kohustusliku menetluse eest tasumist (see tingimus kehtib ka uues hoones asuva kinnisvara ostmisel).

Teeninduse veebisait

Meie portaal kajastab finantssektori aktuaalseid sündmusi. Värskendame regulaarselt postitatud andmeid ja avaldame viimaseid uudiseid, et meie külastajad oleksid toimuvaga alati kursis. Töötame 24/7 ja anname kogu teabe täiesti tasuta.

Siit leiate Venemaa pankade ja mikrokrediidiorganisatsioonide parimad pakkumised ning saate ka teada, kuidas saada laenu ilma keeldumiseta või avada kõrge intressimääraga tagatisraha.

Meie vihjeliini spetsialistid on valmis aitama igal ajal. Teie küsimustele vastatakse veebis esimesel võimalusel.

Sait pakub 24-tunnist foorumit juhuslikuks suhtlemiseks. Registreeruge ja liituge aruteluga teid huvitavatel teemadel. Jaga oma isiklikku kogemust teiste osalejatega, küsi nõu, kuidas praeguses olukorras kõige paremini toimida.

Spetsiaalne “monitori” valik on mõeldud säästude kodus hoidmisel saamata jäänud kasumi suuruse määramiseks. Valige parim viis oma säästude investeerimiseks, võrreldes iga võimaliku investeerimisvõimaluse tulusid.

Hüpoteek– ϶ᴛᴏ kinnisvara pantimine kohustuste tagamiseks võlausaldaja – panga või muu krediidiasutuse ees. Hüpoteeklaenu andmisega saab laenuvõtja laenu kinnisvara ostmiseks või muuks otstarbeks. Tema kohustus laenuandja ees saab olema laen tagasi maksta, selle kohustuse täitmise tagab kinnisvara hüpoteek. Hüpoteeklaenu abil ostetud kinnisvara jääb ostuhetkest laenusaaja omaks. Meie riigis kasutatakse mõistet “hüpoteek” tavaliselt seoses eluasemeprobleemide lahendamisega.

Venemaal on kõige levinum hüpoteeklaenu kasutamise võimalus laenuga korteri ostmine. Traditsiooniliselt panditakse äsja ostetud eluase, kuigi hüpoteeki saab panna ka olemasolevale korterile. Ostetud vara võetakse arvele laenuvõtja varana ja jääb pangale pandituks kuni laenu täieliku tagasimaksmiseni. Hüpoteeklaenu kasutades saate osta eluaseme järelturult või ehitusjärgus (esmane turg)

Hüpoteegiga kinnisvara soetamise kulud sisaldavad lisaks kinnisvara enda maksumusele ka:

1. panga vahendustasud ja tasud;
2. tagatise hindamise kulud;
3. kulud paberimajandusele kinnisvarale õiguste üleandmisel;
4. tehnilise dokumentatsiooni koostamise kulud (STI-le) ja riigilõiv hüpoteekide riikliku registreerimise eest (föderaalsele registreerimisteenistusele);
5. laenuvõtja elukindlustuse kulud;
6. ostetud kinnisvara kindlustuskulud.

Hüpoteek on atraktiivne eelkõige seetõttu, et see võimaldab kinnisvarahindade tõusu kartmata kiiresti uude korterisse sisse kolida, selle omanikuks saada, pereliikmed registreerida ja selle eest tasuda järgmiste aastate jooksul. See on mugavam kui raha säästmine, säästude avamine inflatsiooni ja muude riskide alla või korteri üürimine, sest igakuiste laenumaksete suurus on võrreldav eluaseme igakuise üüriga.

Kinnisvara tagatisel laenu väljastavate pankade arv kasvab pidevalt. Kõige tüüpilisemad hüpoteeklaenu saajad on 25–35-aastased kodanikud, kelle palk on 24–100 tuhat rubla. kuus. Tavaliselt on need inimesed, kes töötavad teenindussektoris (pangandus, kindlustus, investeerimine, infotehnoloogia, turundus) või suurtes tootmisorganisatsioonides. Oluline on teada, et enamik neist on kontoritöötajad. Reeglina on laenuvõtjad abielus, kuid neil pole lapsi. Samal ajal ei saa märkimisväärne hulk Venemaa kodanikke endale lubada uue eluaseme ostmist.

Vene Föderatsiooni valitsuse 19. jaanuari 2006. aasta määrusega nr 38-r kinnitatud Venemaa Föderatsiooni sotsiaal-majandusliku arengu keskpika perioodi programm (2006–2008) rõhutab, et tingimuste loomiseks Venemaa majanduse arengu tagamiseks, elanike elukvaliteedi parandamiseks Äärmiselt oluline on turuinstitutsioonide aktiivne arendamine, sh. kindlustusmehhanism.

Hüpoteeklaenude andmise üheks peamiseks probleemiks saab olema ebapiisavalt arenenud kindlustusmehhanism.
Väärib märkimist, et hüpoteeklaenude krediidiriski kindlustussüsteemi loomise peamiseks sotsiaalseks eesmärgiks saab olema soodsate tingimuste loomine hüpoteeklaenuturu laiendamiseks. Uurime algusest peale hüpoteeklaenusuhete loomise mehhanismi.

Hüpoteegi "näitlejad" on võlausaldaja(laenuandja) ja laenuvõtja(laenuvõtja) Nende suhe põhineb vastastikusel huvil: laenuvõtja soovib saada raha valitud kodu ostmiseks, laenuandja aga raha andmise eest intressi. Pank või krediidiorganisatsioon tegutseb laenuandjana ja kodanik laenuvõtjana.

Krediidilepingust (laenulepingust) tuleneva kohustuse tagamiseks sõlmivad laenuandja ja laenusaaja kinnisvara pandi leping(hüpoteegi seadmise leping) Lepingu tingimuste kohaselt pandib laenusaaja vara, näiteks maatüki, hoone, rajatise, elamu, korteri, elamu või korteri osa, suvemaja, aia. maja või garaaž. Võlgnik jätkab panditud vara kasutamist, st kulutab raha vara ülalpidamiseks, teeb kommunaalmakseid ja maksab makse; elab seal ja majutab oma sugulasi; teeb rutiinset remonti ja tagab puhtuse.

Hüpoteeklaenuleping sõlmitakse pikaajaliseks – normiks loetakse 10–15 aastat. Samas kasvab aastatega järjest suuremaks tõenäosus ettenägematuteks ebasoodsateks sündmusteks, mis võivad kaasa tuua panditud vara kahjustumise või hävimise. Siit tekibki mõte kindlustusest: ainult kindlustusselts saab kaitsta võlgniku varalisi huve kinnisvara kaotsimineku või kahjustumise korral ning anda võlausaldajale tagatise tema raha tagastamiseks. Kindlustuse eesmärk on krediidiriski vähendamine ja selle ümberjagamine.

Hüpoteeklaenukindlustusturul tegutsevad Venemaa kindlustusseltsid pakuvad partnerpankadele laenuvõtjate ja panditud vara tervikliku hüpoteegikindlustuse eriprogramme. Tuleb meeles pidada, et sellised programmid on tõhus vahend krediidiriski vähendamiseks.

Mida kaskokindlustusprogrammid sisaldavad?

Esiteks, varakindlustus: see katab panga riskid, mis on seotud hüpoteegiga koormatud korteri kaotuse ja kahjustumisega.

Teiseks isiklik kindlustus, laenuvõtja elu, tervise ja puudega seotud panga riskide katmine.

Ja lõpuks, omandikindlustus: see katab laenusaaja korteriomandi kaotamise riski. See on kindlustus riski vastu, et laenusaaja varalisi õigusi võivad ühel või teisel viisil vaidlustada või rikkuda kolmandad isikud.

Kõige olulisem teave nende kindlustusliikide kohta on toodud tabelis. 2.

Pealkirja kindlustus– ϶ᴛᴏ Kinnisvara omandiõigust tõendavate dokumentide juriidilise puhtuse kindlustamine. Selline kindlustus võimaldab laenuvõtjal või kinnisvara ostjal oodata laenulepingu või kinnisvara ostu-müügilepingu kohtulikul lõpetamisel tekkinud kahju hüvitamist. Ehk siis kindlustus minevikus aset leidnud sündmuste vastu, mille tagajärjed võivad kajastuda tulevikus.

tabel 2
Hüpoteeklaenu kindlustusprogrammid

Esiteks on kindlustatud viimase korteritehingu lõpetamise risk. Selle põhjused võivad olla erinevad: peamiselt korteri erastamise, selle müügi või vahetamise käigus tehtud vead. Omandikindlustuslepingu alusel kindlustatuks saab laenuvõtja ja kasusaajaks kreeditorpank, st laenusaaja kannab kindlustuskulud, kindlustusandjaga sõlmib lepingu tema, kindlustus aga kindlustusjuhtumi toimumisel. makstakse võlausaldaja panga kasuks.

Välismaal ei sõlmita ühtegi korteri või maja ostu-müügitehingut ilma samaaegse omandikindlustuslepingu sõlmimiseta. Omandikindlustusega sarnast funktsiooni pakub ka kinnisvaramaaklerite ja notarite vastutuskindlustus.

Näide

USA-s saab kindlustust teha nii vara omaniku kui ka selle soetamiseks laenu andnud panga varaliste huvide kaitseks. Omandikindlustus katab täielikult kodu ostmisega seotud rahalised kulud. Igas USA osariigis on kinnisvaratehingute kindlustusseaduse kontrollimiseks loodud spetsiaalsed valitsusasutused. Alaska osariigis kehtib omandikindlustuse eriseadus, mis võeti vastu 1974. Väärib märkimist, et see reguleerib kindlustustingimusi, tariife, kindlustusandjate õigusi nõuda dokumente riskianalüüsi kohta ja vastutuse ulatust. tehingute kohta konfidentsiaalse teabe avaldamine. Seetõttu on USA-s selle riski kindlustusmakse madal: 0,3–1% võimalikust kindlustushüvitisest. Venemaal - 0,8 kuni 2,5%.

Pankadel on tavaliselt loodud suhted teatud kindlustusseltsidega, seega pakutakse kliendile lepingu sõlmimiseks väljakujunenud kindlustusandjate nimekirja või ühte kontrollitud kindlustusandjat. Expert RA andmetel on 2006. aasta lõpus hüpoteeklaenukindlustuse juhtivad kindlustusseltsid VSK Insurance House (sõjaväekindlustusselts), Ingosstrakhi kindlustusselts, kindlustusselts Renaissance, kindlustusselts ROSNO, kindlustusselts SOGAZ, kindlustusselts Moskva ".

Üldjuhul jälgib pank laenusaaja kindlustuslepingust tuleneva kindlustusmaksete tasumise (sissemaksete tegemise) kohustuse täitmist kogu aja kuni laenu tagasimaksmiseni.

Kindlustuse roll laenu andmise protsessis on üks peamisi. Venemaal on paljude aastate praktika jooksul välja töötatud ühtsed kindlustusstandardid. Seadustes ei ole selgeid reegleid ei kindlustuskaitse vormide ega kindlustusandjate ja pankade suhete süsteemi valiku kohta, need sisaldavad eranditult hüpoteegiriskide kindlustamise kohustust.

Hüpoteeklaenukindlustus viitab tsiviil-, krediidi-, tagatis- ja kindlustusõiguse valdkonda. Hüpoteek on reguleeritud Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku sätetega (23. peatükk, § 3 "Patt"; 48. peatükk "Kindlustus"); kindlustustegevuse korraldamise seadus; 16. juuli 1998. aasta föderaalseadus nr 102-FZ “Hüpoteegi (kinnisvarapant) kohta”.

Mainekatel pankadel on üsna tõsised nõuded kõigile oma vastaspooltele, sh. ja kindlustusseltsidele. Samas on panga jaoks oluline, et kindlustuspoliisiga oleksid kaitstud klientide huvid ning tema riskid oleksid usaldusväärselt kindlustatud. Oleks vale eeldada, et hüpoteeklaenukindlustus on seadusandja poolt peale surutud teenus. See on tavaline praktika kogu maailmas. Kindlustusseltsid võtavad hüpoteeklaenu skeemis endale olulise osa riskidest ning panga riski piirab vaid laenuvõtja täielik pankrot. Allolev joonis illustreerib tõsiasja, et pankade ja teiste krediidiasutuste riskid suhetes hüpoteeklaenu valdkonnas ei ole väiksemad ja isegi suuremad kui laenuvõtjatel (joonis 1).

Joonis nr 1. Hüpoteeklaenutegevuse riskid

Mille vastu saab kindlustada ja millised on kindlustustingimused?

Seega on kindlustus hüpoteeklaenu saamise hädavajalik tingimus. Enamik panku nõuab laenu saamiseks kolme tüüpi kindlustust:

1. ostetud korteri kindlustus kahjustumise ja hävimise riskide vastu;
2. hüpoteegi eseme (st ostetava korteri) omandiõiguse kindlustus;
3. laenuvõtja elu- ja invaliidsuskindlustus.

Kindlustuskulud kannab laenusaaja. Nende kindlustusliikide üksikasjalikud omadused on toodud tabelis. 3.

Tabel 3
Hüpoteeklaenukindlustuse liikide võrdlusomadused

Kindlustustingimused. Kindlustuslepingul, nagu igal teisel lepingul, on kohustuslikud tingimused. Hüpoteeklaenu kindlustuslepingu olulised tingimused on järgmised.

1. Lepingu objekt ja objekt. Sel juhul väljendub subjekt ühelt poolt kindlustusseltsi kohustuses teatud objekt kindlustusse vastu võtta ja teiselt poolt kindlustusvõtja kohustuses tasuda selle eest kindlustusmakse. Hüpoteegikindlustuslepingu objektiks saab tagatiseks (hüpoteek) panditud vara.

Esiteks kuuluvad nad kindlustusele igat liiki tagatised, kaasa arvatud:

1. Kinnisvara, midagi sellist:
   • maatükid, hooned ja rajatised, ehitised, korterelamu korterid ja muud kinnisvaraobjektid, mille liikumine nende otstarvet ebaproportsionaalselt kahjustamata on võimatu (v.a riiklikult registreeritud õhu- ja merelaevad, siseveelaevad, klassifitseeritud kosmoseobjektid seaduse järgi kui kinnisasjad);
   • tootmis- ja mittetootmisotstarbelised seadmed, nii töökorras kui ka uued;
   • laos ja ringluses olevad kaubad ja toorained;
   • Laos olevad sõidukid;
   • koduloomad;
   • Ehitus pooleli;
   • muud liiki vara;
2. sõidukid, kasutusel:
   • maismaatranspordivahendid - reisijatevedu, kaubavedu, nende haagised, bussid, traktorid, ehitustehnika ja muud maismaatranspordivahendid;
   • õhutranspordivahendid - lennukid, helikopterid, eriotstarbelised õhusõidukid, mis peavad olema riiklikult registreeritud;
   • veesõidukid – transpordi-, kala-, tööstus-, majandus- ja muud riiklikult registreeritud veesõidukid.

Teiseks, lisaks tagatisvarade kindlustamisele saab neid kindlustada riske järgmiste kindlustusliikide jaoks:

• ehitus- ja paigaldusriskide kindlustamine (seoses tagatiseks võetud kinnisvara lõpetamata ehitamisega);
• omandiõiguste kindlustamine (omandiõigus);
• liisingumaksete kindlustamine (liisingfirmadele laenu andmiseks);
• sõidukiomanike tsiviilvastutuse kindlustus (laenud sõidukite ostmiseks);
• muud kindlustusliigid.

Tavaliselt hõlmavad hüpoteeklaenukindlustust pakkuvate kindlustusseltside ja pankade ühiselt välja töötatud kindlustusprogrammid (a) laenuvõtja elukindlustus, samuti riskikindlustuse liigid (näiteks kodanike kindlustus õnnetuste ja haiguste vastu) ja b) varakindlustus, on hüpoteeklaenulepingu objektiks. Mõnikord kohustab pank laenuvõtjat täiendavalt kindlustama: a) laenuvõtja töö kaotamise oht; b) võimalik panga õigusabikulud ja ettenägematud kulud, mis on seotud panga hüpoteegieseme sulgemisõiguse teostamisega hüpoteegilepingu oluliste tingimuste täitmata jätmise korral (sealhulgas laenuvõtja kõrvalehoidmine hüpoteegieseme kindlustamisest kaotuse ja kahju vastu)

Kindlustus rakendatakse teatud piirangutega, näiteks ei saa kindlustada kõrge inflatsiooni riski. Seda tüüpi riskidega eelnevalt arvestamine on üks panga ülesandeid.

2. Kindlustusriskide loetelu. Tavaliselt fikseeritakse kindlustusriskid kindlustuslepingus tagatissuhte lahutamatu osana. Kindlustusriskide loetelu määrab vajadus anda hüpoteegipidajale tagatised tagatise kasutamisest saadava tulu säilitamiseks kogu laenulepingu vältel.

Tagatiseks (hüpoteegiks) panditud vara (va kasutuses olevad sõidukid) on kindlustatud hävimise (kaotsimineku) ja kahjustumise vastu järgmiste riskide korral:

1. tulekahju, pikselöögi, majapidamises kasutatava gaasi plahvatus (kohustuslik kindlustus);
2. loodusõnnetused (maavärin, vulkaanipurse või maa-alune tulekahju, maalihe, mägede varing, torm, keeristorm, orkaan, üleujutus, rahe või vihm – seda tüüpi riskid on vajadusel kindlustatud, olenevalt tagatise asukohast);
3. aurukatelde, gaasihoidlate, gaasitorustike, masinate, aparaatide ja muude sarnaste seadmete plahvatus (nende riskide kohustuslik kindlustamine);
4. kindlustatud vara veekahjustus veevärgi, kanalisatsiooni, küttesüsteemide, tulekustutussüsteemide avarii korral, samuti äkilise ja mitte viimaste sisselülitamise vajadusest põhjustatud avarii korral (nende riskide kohustuslik kindlustus);
5. mehitatud lendavate esemete või nende prahi kukkumine kindlustatud varale;
6. sissemurdmine ja röövimine;
7. purunenud aknaklaasid, peeglid ja vaateaknad;
8. kolmandate isikute ebaseaduslik tegevus (vandalism ja huligaansus)

3. Lepingu kestus. Tavaliselt määratakse lepingu tähtajaks laenulepingu kehtivusaeg pluss üks kuu. Esialgse lepingu tähtaeg võib olla üks aasta ja seejärel iga-aastaselt (pikeneda) automaatselt, kuid hüpoteeklaenu kaskokindlustuslepingu puhul ei tohi see periood olla lühem kui laenutähtaeg.

4. Kindlustusteenuste maksumus. Mõnikord määrab potentsiaalse laenuvõtja lõpliku otsuse – võtta laenu või keelduda – just kindlustusmakse suurus. Kolme loetletud riskiliiki hõlmava hüpoteeklaenu kaskokindlustuse keskmine maksumus jääb hetkel vahemikku 0,9–1,1% kindlustussummast. Kui vajate ainult omandikindlustust, võib määr olla peaaegu kaks korda kõrgem.

Kindlustussumma arvutamise korra määrab traditsiooniliselt pank. Iga-aastane kindlustusmakse arvutamine toimub laenusumma jäägi (arvestades juba makstu) korrutamisel lepingus märgitud protsendiga. Kindlustuspoliisi igaks järgnevaks aastaks uuendamisel on kindlustusmakse summa väiksem, kuna see arvutatakse kindlustuslepingu sõlmimise kuupäeval laenu tasumata jäägi, s.o põhisumma tagasimakse alusel. laenuvõtja tehtud. Kindlustussumma tundub muidugi väga suur, kuid aastatega kindlustusjuhtumi võimalus (risk) suureneb ja kindlustussumma väheneb.

Esimese kindlustusaasta kindlustusmakse tasumine on traditsiooniliselt hüpoteeklaenu andmise tingimus. Laenuvõtjate iga-aastane kindlustusmaksete tasumine järgnevatel aastatel kujutab pangale tõsist ohtu, mistõttu näevad pangad sageli ette sanktsioonid järgmise kindlustusmakse tasumata jätmise või mitteõigeaegse või mittetäieliku tasumise eest. Tavaliselt “karistatakse” ϶ᴛᴏ-d kogunevate trahvide ja trahvidega, sest kindlustusmakse tasumata jätmisel on laenuvõtja ja tagatis kindlustamata ning laenu tagasimaksmine on ohus. Seetõttu korraldab pank koostööd kindlustusseltsiga selliselt, et jälgida laenuvõtjate iga-aastast kindlustusmaksete tasumist ning õigeaegselt vahetada vajalikku infot.

Tavaliselt on kindlustuslepingu lisa kindlustusmakse maksegraafik. Kokkuvõttes moodustavad kindlustusmaksed kindlustusteenuste kogumaksumuse.

5. Kindlustusjuhtumi toimumisel pangale makstava kindlustushüvitise suurus. See määratakse kindlaks koosmõjus laenulepingu nõuetega ning laenuperioodi iga konkreetse kuupäeva kohta ei tohi olla väiksem kui laenuvõtja tagatud kohustuste jääk, mida mõnikord on suurendatud intressimääraga.

Kindlustushüvitise suurus ei tohi traditsiooniliselt olla väiksem väljastatud laenu summast ja kogu laenulepingu kehtivusaja jooksul kogunenud intressist. Hüvitise maksimaalne suurus määratakse lähtuvalt panditud vara turuväärtusest. See võtab arvesse vara füüsilist ja moraalset kulumist (amortisatsiooni) kindlustuskuupäeva seisuga.

Hüpoteek esmasel eluasemeturul

Mõned kindlustusseltsid aktsepteerivad kindlustuse jaoks finantsriske, kui ehitusse investeerimine, Kuid isegi sellised ettevõtted lähenevad sellele turusektorile väga hoolikalt. Väärib märkimist, et need katavad kahjuriski, mis tuleneb arendaja kohustuste täitmata jätmisest. Kindlustusjuhtum loetakse toimunuks, kui arendaja ei andnud kindlustusvõtjale üle lepingus märgitud ruume ega tagastanud sama lepingu alusel saadud raha. Selle poliitikaga on kaetud järgmised riskid:

1. arendajaettevõtte pankroti või likvideerimise riskid kohtus;
2. risk, et ehitatud kinnistu on elamiseks kõlbmatu;
3. projekteerimis-, ehitus- ja paigaldustöödel tehtud vead;
4. kinnisasja ehitamiseks dokumentide koostamisel toime pandud rikkumisi;
5. arendaja pettus, vargus, omastamine, arendaja töötajate ebakompetentsus, hoolimatus või hooletus.

Tariif sõltub ehituse valmimisajast, ehitatava kinnistu asukohast ja on keskmiselt ca 1–1,5% investeeringu summast.

Kindlustusandjad eelistavad üldjuhul kindlustada ainult laenuvõtja elu ja tervist, keeldudes finantsriskide kindlustuskaitsest. Väärib märkimist, et nad kontrollivad hoolikalt arendaja ja arenduskoha teabe õigsust, lubasid ja ehituse projektdokumentatsiooni. Levinud on ka kindlustusest keeldumise juhtumid. Põhimõtteliselt kuuluvad kindlustamisele need kinnisvaraobjektid, mis kreeditorpankades muret ei tekita.

Pidage meeles: palju sõltub konkreetsest pangast, kindlustusprogrammist, arendaja mainest, aga ka otseselt investeerimisobjektist.

Näide

Multidistsiplinaarne erafinantsasutus, Venemaa pangandussüsteemi üks juhte, JSC Joint Stock Commercial Bank Rosbank, ei jaga oma partnereid kindlustusseltside hulgast nendeks, kes kindlustavad ainult esmast või ainult teisest eluasemeturgu. Praegu on Rosbankil hüpoteeklaenuprogrammi raames kuus kindlustuspartnerit. Ainus erinevus esma- ja järelturu laenu nõuetes on see, et järelturult korterit ostes tasutakse kaskokindlustusmakset kolme riski eest: elu ja invaliidsuse kaotamise risk, korteri omandiõigus ning tagatise kaotsimineku ja kahjustumise risk. Ja ehitusjärgus eluaset ostes on kindlustatud ainult elu ja puude oht. Pärast maja kasutuselevõttu ja omandiõiguse saamist on Rosbanki laenuvõtjad kindlustatud kolme riski vastu.

On mitmeid tingimusi, mis muudavad omandikaotuse riski kindlustussüsteemi kasulikuks nii koduostjale kui ka kindlustusseltsile. Siin on tingimused:

• koduostja teadlikkus võimaliku omandiõiguse kaotamisega kaasnevatest riskidest ja sellest, kuidas seda vältida;
• võimalus valida kindlustusselts, mis pakub nendele riskidele kindlustuskaitset;
• kindlustusseltsile võimaluse andmine eeldatava tehingu õigusliku ekspertiisi läbiviimiseks (dokumentide kontrollimine jne);
• tehing kehtetuks tunnistamise jõustunud kohtuotsuse tunnustamine kindlustusmakse tegemisega kaasneva kindlustusjuhtumina;
• kindlustusseltsi poolt ostjale kindlustushüvitise ühekordne väljamakse, mis võimaldab osta aega raiskamata teise kodu.

Hüpoteeklaenude riskid esmasel eluasemeturul on toodud täpsemalt tabelis. 4.

Tabel 4
Hüpoteeklaenuriskid esmasel eluasemeturul

7.4. Mida on vaja hüpoteeklaenu kindlustuslepingu sõlmimiseks?

Pärast pangalt positiivse otsuse saamist laenu väljastamiseks on teie toimingute protseduur järgmine.

1. Kindlustusseltsi valimine. Peate valima kas panga pakutavast nimekirjast või oma mõistuse järgi. Kindlustusseltsi valiku kriteeriumid ei erine palju eelmistes peatükkides toodud üldreeglitest.

Esiteks peavad valitud kindlustusandjal olema usaldusväärsed edasikindlustuspartnerid, soovitavalt Lääne ettevõtted (reitinguga vähemalt A+)

Teiseks ei tohiks lepingu sõlmimise mehhanism olla liiga pikk ja keeruline. Soovitav on, kui kindlustuslepingu sõlmimine ja esimese kindlustusmakse tasumine toimub vahetult vara omandamise tehingu käigus.

Kolmandaks on oluline hüpoteeklaenukindlustuse vastuvõtmise otsuse tegemise efektiivsus. Sageli piisab ettevõtetele taotluse kinnitamiseks ühest päevast.

Lõpetuseks, arvestades tehingu tõsidust, peab kindlustusandjal olema aastatepikkune kogemus hüpoteeklaenuturul ja ärisuhted juhtivate turuosalistega.

Valiku saab teha vaid tutvudes üksikasjalikult konkreetsete ettevõtete kindlustusreeglitega ja üldise infoga, mis võimaldab hinnata nende kohta kindlustusturul. Kui see teave teile sobib, uurige ka pakutavate kindlustusprogrammide kohta.

2. Avalduse täitmine. Teie jaoks on äärmiselt oluline hankida valitud kindlustusseltsilt taotlusvorm, see täita ja kindlustusandjale saata.

3. Kindlustuseelse ekspertiisi tegemiseks vajalike dokumentide koopiate andmine kindlustusandjale.

Allpool on dokumentide standardloend, mis on reeglina kõigile kindlustusandjatele sama. Loomulikult vajab see täpsustamist ja parem on seda teha kohe pärast taotlusvormi kättesaamist.

Seega on varaliste õiguste kaotamise korral kindlustuse eelse ekspertiisi läbiviimiseks vaja järgmisi dokumente.

1. Varasemate kinnisvaratehingute omandiõiguse dokumendid(müüjatele ja eelmistele omanikele):

1. lepingud, mis kinnitavad õiguste üleminekut kinnisvarale, või pärimistunnistused. Tavaliselt ϶ᴛᴏ erastamis-, ostu-müügilepingud; vahetus- või annetamislepingud, samuti nende vastuvõtmise ja üleandmise aktid, kui lepingus ei ole sätestatud tingimust, et selliseid akte ei koostata. Vastuvõtu- ja üleandmisaktid on lepingu lahutamatu (kohustuslik) osa ja kinnitavad, et õigus kinnisvarale on üle antud mitte ainult paberil, vaid ka mitterahaliselt. Pärimisõiguse tunnistused kinnitavad antud juhul omaniku vahetust seoses tema surmaga ja õiguse üleminekut tema pärijatele;
2. omandiõiguste riikliku registreerimise tunnistused. Tuleb meeles pidada, et selliseid tõendeid hakati väljastama 1998. aastal, mil ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙii Vene Föderatsiooni valitsuse 13. oktoobri 1997. a määrusega nr 1301 “Elamufondi riikliku raamatupidamisarvestuse kohta Vene Föderatsioonis” justiitsasutused omandiõiguste ja sellega tehingute registreerimiseks. Asutuste nimesid on küll rohkem kui korra muudetud, kuid inimesed on nende riigiasutuste jaoks kasutusele võtnud nimetuse "registreerimiskamber" (või lihtsalt "registreerimiskamber"). Tänapäeval on justiitsministeeriumile alluv föderaalne registriteenistus (FRS). Venemaa, tegeleb kinnisvara omandiõiguse registreerimise ja riikliku registreerimise tõendi väljastamise küsimustega. Venemaa Föderatsiooni vabariikides, piirkondades ja muudes subjektides tegutseb Föderaalreservi süsteem osakondade ja nende filiaalide kaudu, näiteks Penza piirkonnas - Penza piirkonna föderaalse registreerimisteenistuse direktoraat;
3. täielik väljavõte majaraamatust. Varem olid majaraamatud eramajapidamistele kohustuslikud, ühiselamute ja kortermajade jaoks lõid omavalitsused tavaliselt spetsialiseeritud teenistuse, mis vastutas kodanike registreerimise eest nende elukohas. Tänapäeval loovad ametiasutused avalikke teenuseid, kus on passibüroo või passiametniku ametis olev töötaja, kes vastutab sellise arvestuse pidamise eest. Andmed registreeritud isikute kohta (sh hetkeseisuga registreeritud ja registreeritud isikute kohta) kantakse failikappi ja väljastatakse taotluse korral vastavalt kinnitatud F-1 vormile;
4. müüja abikaasa nõusolek (kui müüjad on/olid abielus)Õiguste ülemineku registreerimiseks on nüüd nõutav sellise nõusoleku kohustuslik notariaalne vorm. Kui mõni aeg tagasi võis nõusolekut kinnitada registriasutus ise (registreerimiskoda), siis nüüd saab abikaasa nõusolekut kinnitada ainult notar ja igaüks, mitte tingimata elukohas;
5. eestkosteasutuste luba(kui müüjate või registreeritud isikute hulgas on alaealisi, ebakompetentseid või osaliselt teovõimelisi) Kuna eestkoste- ja eestkosteasutused on kohalike omavalitsuste loodud organid, annavad nad sellise nõusoleku tavaliselt korralduste vormis;
6. rahaline ja isiklik konto. Teavet finants- ja isikliku konto kohta annab kommunaalteenus. Tuleb meeles pidada, et selline teave aitab kontrollida esiteks kinnisvara omaniku (sh omaniku) staatust ja teiseks omaniku võla puudumist kommunaalteenuste eest. Paljudes piirkondades on pikka aega tegutsenud ERCC teenus - ühtsed sularahaarvelduskeskused, mis töötavad lepingute alusel kommunaalteenuste - vee, elektri, soojuse ja gaasi - pakkujatega. Siit saate teavet kinnisvara võlgade olemasolu või puudumise kohta. Mõnikord antakse passiametis teavet finants- ja isikliku konto kohta;
7. müüja üldine tsiviilpass. Venemaa pass on Vene Föderatsiooni kodanike peamine isikut tõendav dokument. Välismaalastel on välisriigi kodaniku pass. Välja arvatud eelmainitu, on neil kohustuslik migratsioonikaart, sissesõiduluba, elamisluba ja muud dokumendid;
8. tagatiseks panditud vara väärtuse hindamise akt, mille on koostanud sõltumatu ekspertorganisatsioon(kui selline hindamine tehti) Kinnisvara hindamine tegevuse liigina kuulub kohustusliku litsentsimise alla, seega tavaliselt lisatakse hindamisaruandele koopia hindamise läbi viinud ekspertorganisatsiooni tegevusloast. Reeglina viiakse hindamine läbi potentsiaalse ostja nõudmisel või kui pank või kindlustusorganisatsioon seda nõuab. Panga või kindlustusandja esindajad, välja arvatud eelpool nimetatu, saavad tagatiseks panditud kinnisvarale läbi viia sõltumatu hinnangu.

2. Vajadusel võib kindlustusselts lisaks nõuda:

1. psühhoneuroloogia- ja narkoravikliinikute tõendid;
2. ümberehituse luba (kui ümberehitus tehti);
3. kinnisvaramaakleri järeldus ostetud vara õigusliku puhtuse kohta, kui selline järeldus tehti jne.

Tavaliselt taotletakse dokumente teabe täpsustamiseks, kahtluse korral või ebatäpsuste kõrvaldamiseks.

3. Mõnikord võidakse teilt nõuda arstlikku läbivaatust, sel juhul peate esitama tõendid arstitõend. Kuid võite leida kindlustusandja, kes suunab teid sellisele uuringule tasuta või ei nõua seda üldse.

Järgmine etapp on kindlustusseltsi ekspertide töö: nad viivad läbi kindlustuseelse ekspertiisi ja määravad individuaalse tariifi.

4. Kindlustuseelse ekspertiisi läbiviimine ja individuaalse kindlustustariifi määramine kindlustusseltsi ekspertide poolt. Kindlustusselts teeb teie käsutuses oleva vara kohta laekunud dokumentide ja kindlustusvõtja (laenuvõtja) küsimustiku alusel otsuse kindlustuse vastuvõtmise või sellest keeldumise kohta ning edastab selle teabe laenuvõtjale ja pangale. Kindlustusseltsi positiivse otsuse alusel teeb pank lõpliku otsuse laenuvõtjale laenu andmise kohta.

5. Kindlustuslepingu koostamine. Kindlustuslepingu saab sõlmida kindlustusseltsi kontoris või laenu saamisel pangas. Kindlustuslepingu vormistamiseks antakse otse järgmised andmed:

1. laenulepingu kuupäev ja number;
2. võlgade tagasimaksmise graafik;
3. laenu tagasimakse periood.

Pank saab sellist infot, sh. saates kindlustusandjale laenulepingu valguskoopia.

6. Kindlustusmakse tasumine. Tasuda saab pangakontoris või kindlustusandja kontoris lepingu sõlmimise kohas. Kindlustusmakseid makstakse tavaliselt igal aastal hüpoteeklaenu kindlustuspoliisi kehtivusaja jooksul.

7. Kindlustusandjale tehingu registreerimist kinnitavate dokumentide esitamine. Pärast hüpoteegitehingu sooritamist (selle registreerimist registreerimiskambris) saadetakse äsja saabunud dokumentide koopiad teadmiseks kindlustusandjale. Dokumentide loetelu leiate kindlustuslepingu tingimustest. Reeglina on vaja järgmisi dokumente:

1. laenuleping;
2. ostu-müügi- ja hüpoteeklaenuleping;
3. laenuvõtja omandiõigustunnistus.

Mõnikord küsib kindlustusselts kliendi mugavuse huvides teie ostu-müügitehinguga kaasas olevad kinnisvaramaaklerilt või pangast iseseisvalt vajalikud dokumendid.

8. Lõpptoimingud. Hüpoteeklaenu kindlustusleping tuleb sõlmida enne hüpoteeklaenu eluasemelaenu andmist ning kindlustusmakse saab laenusaaja tasuda samaaegselt laenu saamisega pangaülekandega kreeditorpangas avatud kontolt. Igal juhul hakkab pank ja laenusaaja peale kindlustusdokumentide vormistamist vormistama krediidi- ja pangasiseseid dokumente ning seejärel korteri ostu-müügi ja/või hüpoteegi seadmist.

Kõigest eelnevast lähtudes jõuame järeldusele, et eluasemelaenu andmine sisaldab kolme põhilist protseduuri:

1. kindlustusdokumentide registreerimine;
2. krediidi- ja pangadokumentide registreerimine;
3. korteri ostu-müügi ja/või hüpoteegi registreerimine.

Programmis Housing for Russian Family osalemine ilma krediiditoetuseta on paljudele keskmise sissetulekuga peredele väga keeruline. See kehtib eriti majanduskriisi ilmingute ajal.

Seoses makromajandusliku olukorra halvenemisega 2014. aasta lõpus vähenes elanikele eluasemelaenude kättesaadavus. Paljud turuosalised on peatanud hüpoteeklaenutaotluste vastuvõtmise ja laenulepingute sõlmimise edasi lükanud. Mõned osalejad peatasid laenud või määrasid intressimääraks 20% aastas või rohkem, samas kui eluasemelaenude keskmine intressimäär oli 2014. aastal 12,5% aastas.

Vastavalt valitsuse 27. jaanuari 2015. aasta korraldusega nr 98-r kinnitatud 2015. aasta majanduse säästva arengu ja sotsiaalse stabiilsuse tagamise prioriteetsete meetmete kava lõikele 40, Vene Föderatsiooni valitsuse märtsikuu resolutsioon. 13, 2015 nr 220 "Venemaa krediidiorganisatsioonidele ja eluasemelaenu agentuurile eluasemelaenude (hüpoteeklaenude) saamata jäänud tulu hüvitamiseks toetuste andmise reeglite kohta", mille eesmärk on toetada kodanikke eluaseme esmasel turul ostmisel. , esmane hüpoteeklaenude turg, aga ka ehitustööstus.

Reeglite kohaselt on kodanikel võimalik saada soodusmääraga hüpoteeklaenu esmaseks eluasemeks ning pankade saamata jäänud tulu hüvitab riik. See reegel hakkab kehtima eluaseme soetamiseks antud hüpoteeklaenule. esmaturg, välja antud 1. märtsist 2015 kuni 1. märtsini 2017 Hüpoteeklaenu eritingimused näevad ette laenu väljastamist turistiklassi eluaseme ostmiseks programmi „Eluase vene perele” raames. soodusintressiga 12% aastas.

Sel juhul peavad laenulepingud vastama mitmetele nõuetele:

• Laenutaotluse kuupäev ei tohi olla varasem kui 1. märts 2015.
• Maksimaalne laenusumma on 8 miljonit rubla. kaasa arvatud (kui eluase ostetakse Moskvas, Moskva piirkonnas ja Peterburis) ja 3 miljonit rubla. kaasa arvatud (teiste piirkondade jaoks).
• Sissemaks on vähemalt 20% eluruumi maksumusest.
• Laenuintress ei tohi ületada 12% aastas tingimusel, et laenusaaja sõlmib isikukindlustuse ja eluasemekindlustuse lepingu pärast omandiõiguse registreerimist.
• Laenulepingu tähtaeg on kuni 362 kuud kaasa arvatud.
• Laenu (laenu) tagasimaksmine toimub igakuiste (annuiteetsete) maksetena kogu hüpoteeklaenu kehtivusaja jooksul (v.a esimene ja viimane kuu) ilma laenuvõla jäägi suurendamise võimaluseta.

Riigitoetusi saavad krediidiasutused, mille hüpoteeklaenude maht on vähemalt 300 miljonit rubla. igakuine. Väiksemaid laenusummasid pakkuvad ettevõtted osalevad nendes tegevustes eluasemelaenu agentuuri (AHML) kaudu, mis saab toetusi ja refinantseerib laene.

Toetusi antakse krediidiasutuste ja ameti saamata jäänud tulude hüvitamiseks 1. märtsist 2015 kuni 1. märtsini 2016 väljastatud krediitidelt (laenudelt) ja enne 1. maid 2016 ameti poolt omandatud krediitidelt (laenudelt) kuni 2016. aasta 1. maid. Vene Föderatsiooni Keskpanga baasintressimäära tase tõsteti 3,5 protsendipunkti võrra ning 1. märtsist 2016 kuni 1. jaanuarini 2017 väljastatud krediitide (laenude) ja selliste krediidi (laenud) osas, mille agentuur omandas alates märtsist 1. märtsist 2016 kuni 1. märtsini 2017 - määratud intressimäära tasemele, mis on suurenenud 2,5 protsendipunkti võrra, tulenevalt eraisikutele laenude väljastamisel (ostmisel) allahindluste tegemisest intressimääraga 12 protsenti aastas.

Vene Föderatsiooni Keskpanga baasintressimäära langetamisel 8,5 protsendini või madalamale 1. märtsist 2015 kuni 1. märtsini 2016 välja antud krediidi (laenu) ja selliste omandatud krediidi (laenud) puhul ameti poolt enne 1. maid 2016 g. ning krediidiasutuste ja agentuuri poolt alates 1. märtsist 2016 kuni 1. jaanuarini 2017 väljastatud krediidi (laenud) ja alates 1. märtsist 2016 ameti poolt omandatud krediidi (laenu) kohta kuni 1. märtsini 2017, - tasemele 9,5 protsenti ja alla selle, toetuste andmine lõpetatakse ja seda saab jätkata Vene Föderatsiooni valitsuse otsuse alusel.

• Riiklik soodushüpoteeklaenude programm hakkas toimima 1. märtsil 2015 ja on mõeldud aastaks. Vene Föderatsiooni valitsuse 27. novembri 2015. aasta määrusega N 1276 pikendati selle kehtivusaega kuni 1. maini 2016. Hiljem kehtestati valitsuse 29. veebruari 2016. aasta määrusega nr 150 eluaseme esmaturul soodustingimustel hüpoteeklaenude andmise periood alates 1. märtsist 2016. kuni 1. märtsini 2017

Programmi "Vene perekonnale eluase" toetamiseks on JSC AHML välja töötanud spetsiaalsed sotsiaalse hüpoteegi programmid kodanike kategooriatele, kellel on programmi "Vene perekonnale eluase" raames õigus osta turistiklassi eluase, mis võimaldavad võtta arvestada kõikide võimalike kõikidel tasanditel ette nähtud toetustega, mis suurendab oluliselt laenu saamise ja eluaseme ostmise kättesaadavust.

Eelkõige on need sotsiaalprogrammid keskendunud laenude väljastamisele kodanikele, kes ostavad eluaseme programmi Vene perekonnale eluase raames soodushüpoteegitingimustel.