Подготовка к суду

Судебное разбирательство и исполнение решения

Предприниматели, занимающиеся созданием объектов недвижимости (застройщики), часто осуществляют свою деятельность, используя заемные средства. По этой причине, если курс валюты растет или возникают финансовые проблемы, обусловленные другими факторами, строительство затягивается или вовсе останавливается.

Российские законы однозначно говорят о том, что если застройщик не передал дольщику квартиру в срок, указанный в Договоре долевого участия, то такое пренебрежение своими обязательствами даёт право дольщику на взыскание неустойки.

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)

Договор долевого участия в строительстве - выгодный и удобный инструмент приобретения жилья. В настоящий период времени достаточно часто в своей жизни можно встретиться с понятием «ДДУ» или «договор долевого участия». Безусловно, это связано со стремительно развивающимся рынком недвижимости, ввиду чего у человека возникает ряд вопросов относительно данного понятия.

Долевое строительство регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Именно данный нормативно-правовой акт определяет важные нормы закона относительно ДДУ.

Как показывает практика, строительные организации зачастую стремятся обойти этот законодательный акт. Они создают кооперативы, не заключая с клиентами договоров долевого участия, или предлагают подписывать договор предварительно, не регистрируя его в Росреестре. В случае если застройщик пользуется подобной тактикой, осуществить взыскание неустойки (пени) по договору долевого участия (ДДУ) может быть не так легко. Если же договор подписан и зарегистрирован в Росреестре, процесс упрощается.

Как же получить неустойку с застройщика? Если правильно выполнить все действия, взыскать неустойку по договору ДДУ вполне реально.

Общий алгоритм взыскания неустойки по ДДУ

Выбор схемы работы

Первая инстанция

Апелляционная инстанция

Исполнение решения

Направление застройщику претензии

Выбор схемы работы

(арбитраж или общая юрисдикция)

Первая инстанция

Апелляционная инстанция

Исполнение решения

Заявка на помощь юриста

Анализируя взыскание неустойки, следует, во-первых, выделить досудебный порядок. Грамотно составленная претензия - залог Вашего успеха, показывает практика. Составляя претензию, ссылаемся на статью 6 214-ФЗ, указываем требуемую по закону сумму неустойки и статью 310 Гражданского кодекса РФ, а также срок ввода строения в эксплуатацию, имеющийся в вашем договоре. Претензию передавать лично в руки, под роспись нет смысла. Её необходимо направить на юридический адрес и адрес из договора, если он отличается от юридического (хотя бы даже одной буквой или цифрой).

Во-вторых, судебный порядок (так, необходимы, например, следующие документы: копия ДДУ, копии платежных документов (подтверждающие выплату в соответствии с рассматриваемым договором), документы, которые могут подтвердить дополнительные расходы; в случае заключения договора переуступки - его копия; документ, подтверждающий передачу претензионной жалобы). В случае истечения периода и невыполнения застройщиком своих обязательств (то есть в добровольном порядке выплатить пени по рассматриваемого договору) накладывается штраф (плюс 50% к взысканным суммам).

Формула расчёта суммы неустойки по ДДУ

Несмотря на достаточно полную теоретическую базу в рамках данного вопроса, не всегда всё так очевидно. Подробнее мы разбирали эти вопросы в статьях про расчёт периода просрочки сдачи квартиры и расчёт неустойки за просрочку сдачи квартиры . В данном разделе мы расскажем про расчёт суммы неустойки по ДДУ более кратко.

Размер пени по ДДУ, которую нерадивый исполнитель обязан выплатить гражданам - участникам долевого строительства, рассчитывается по такой формуле:

1/150 Х СР Х КДП Х ЦД , где

СР - ставка рефинансирования Банка России,

КДП - количество дней просрочки,

ЦД - цена договора.

С 1 января 2016 года ставкарефинансирования в расчётах - то же самое, что и ключевая ставка, которая на момент написания статьи равна 7 %. Если застройщик прописывает в договоре иное, с ним можно судиться.

Произвести правильные расчеты неустойки по ДДУ порой не помогает даже калькулятор. Далее рассмотрим более подробный расчет пени за просрочку.

Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ

Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.

Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2019 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию - 31.08.2019:

• 30.06.2019 - крайний срок получения разрешения на ввод «C» в эксплуатацию.
• 31.08.2019 - крайний срок (прибавить два месяца (июль и август), отсчитывая от 30.06.2019) передачи «C» в эксплуатацию участнику долевого строительства.

Пусть фактически «C» передан участнику 01.10.2019. Тогда получается, что за период с 01.09.2019 по 01.10.2019 у участника появляется право на получение неустойки.

Оставьте свои данные, мы перезвоним Вам и проконсультируем по поводу расчёта неустойки.

Заявка на помощь юриста

Убытки при просрочке передачи по ДДУ

Кроме взыскания пени по ДДУ, участник долевого строительства вправе потребовать возмещения убытков, возникших в связи с задержкой передачи ему объекта недвижимости. Это может быть арендная плата (если дольщик снимает жильё), или повышенный (до оформления права собственности) процент по ипотечному кредиту. Эти дополнительные расходы необходимо подтверждать документально.

Для доказательства подобных убытков участник проекта должен предоставить:

• договор об аренде жилья,
• документы, подтверждающие соответствующие расходы.

Что делать, если был заключен договор уступки прав по ДДУ?

Случается, что квартира в новостройке продается через посредника (договор переуступки прав - цессии). В такой ситуации в договоре на покупку помещения могут указывать неверный срок получения жилья или вовсе не приводить эту дату. В этом случае следует брать в расчет день, указанный в первоначальном ДДУ с компанией-застройщиком.

Неустойку должен именно застройщик по ДДУ, а не с предыдущего участника долевого строительства, передававшего объект покупателю по договору уступки.

Как написать претензию застройщику о выплате неустойки?

Для того чтобы произвести взыскание пени по ДДУ, необходимо соблюсти определённую последовательность действий. Начать нужно с досудебной претензии с требованием выплаты неустойки. Её писать не обязательно, но есть смысл - чтобы получить позже штраф 50 % от взысканной суммы. Как показала практика, для этого необходимо соблюдение всех перечисленных ниже условий.

1. Надлежащее направление . Претензия направлена ценным письмом с описью вложения. Получателем указано юридическое лицо - застройщик, а адрес соответствует адресу из договора или из ЕГРЮЛ на момент отправки. Либо претензия направлена (передана) иным образом и получен отказ застройщика в добровольной выплате санкций со ссылкой на полученную им претензию.
2. Ссылка на закон . В тексте указано основание для выплаты неустойки - Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
3. Формула расчёта . В претензионном письме указывается факт нарушения и приведённая выше формула из 214-ФЗ. Рассчитывать твёрдую сумму стоит только если подписан передаточный акт, а значит точно известно количество дней просрочки и действующая ставка рефинансирования. Расчёт твёрдой суммы без этих данных может внести путаницу, поэтому лучше этого не делать.
4. Банковские реквизиты . В тексте указаны банковские реквизиты для добровольной выплаты санкций: Фамилия, Имя, Отчество, счёт получателя, наименование, БИК, корреспондентский счёт банка (необязательно, если у застройщика уже есть эти реквизиты - к примеру, оплата цены договора участия была произведена со счёта клиента).
5. Подпись . Претензия подписана участником долевого строительства.

Написав нам на электронную почту, Вы можете запросить пример (образец) претензии застройщику о выплате неустойки.

Как правильно отправить застройщику претензию о неустойке?

Последовательность шагов следующая.

4. Заполните бланк уведомления по образцу.

5. Заполните два экземпляра описи. В описании документа внесите не просто «Претензия», а укажите основные требования.

6. Вложите в конверт один экземпляр претензии.

7. Передайте почтовому работнику конверт с вложением, бланк уведомления и два экземпляра описи, на которых он поставит штамп и подпись, и один из них вложит в конверт. Попросите отправить ценное письмо с описью и уведомлением.

8. Заберите у почтового работника второй экземпляр описи и чек. Они пригодятся для написания иска о взыскании неустойки по ДДУ с застройщика.

7. Скачайте приложение Почты России и сможете отслеживать статус отправки по почтовому идентификатору, указанному на чеке.

Мнения судей (Судебные решения по конкретным делам)

Адвокат Гордон А.Э.

Что делать, если застройщик вовремя не передал квартиру по ДДУ?

Получить консультацию и помощь адвоката.

Получить неустойку с застройщика — все совсем не просто

Рекламные слоганы юридических фирм кричат обещают, гарантируют взыскать с застройщиков по ДДУ неустойки, штрафы и «моральный вред». На переговорах уверенно жонглируют статьями закона 214-ФЗ, закона о защите прав потребителей, рассчитывают клиентам значительные суммы законной неустойки увеличивают сумму на штраф и моральный вред и получают от доверчивых клиентов предоплату в счет своих услуг.

Но на какую сумму неустойки в действительности может рассчитывать дольщик по ДДУ?

Согласно законодательству в определенных случаях застройщик обязан уплатить дольщику неустойку (пени). Когда и сколько — установлено в законе 214-ФЗ. Но так же следует сказать, рассчитанную согласно закону 214-ФЗ сумму неустойки дольщик получит не всегда. Тем более, если обратиться в суд.

В большинстве случаев дольщики мотивируют требования неустойки пропуском срока передать объект — квартиру.

Согласно части 1 статьи 6 закона 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве», застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру (объект долевого строительства) не позднее срока, который предусмотрен договором.

За нарушение срока передачи квартиры дольщику частью 2 ст. 6 закона для застройщика установлена ответственность: застройщик уплачивает неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Рассмотрим пример расчета неустойки, как это обычно демонстрируют юристы по ДДУ, и что получают по решению судов.

Пример: застройщик, по условиям договора ДДУ, обязался получить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию в 1-м квартале 2015 года. Объект недвижимости должен быть передан дольщику по акту приема-передачи в течение 2-х месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

По условиям, последний день срока передачи объекта — 31 мая 2015 года (31.03.2015 – последний день получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, прибавляем два месяца на передачу объекта участнику долевого строительства).

Фактически квартира передана дольщику по передаточному акту 01 сентября 2015 года. Соответственно, за период просрочки — с 01 июня 2015 года по 01 сентября 2015 года, у участника долевого строительства возникает право на получение неустойки, установленной ч. 2 ст. 6 закона 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве». (Такую неустойку называют «законной»).

Расчет неустойки (согласно ч.2 ст.6 закона 214-ФЗ):

Неустойка = (цена договора) х (количество дней просрочки) х 8,25% х 1 /300,

Где 8,25 — ставка рефинансирования Банка России в периоде просрочки.

Для описанного выше примера возьмем цену квартиры – 2 000 000 руб.

При передаче квартиры дольщику 01 сентября 2015 года просрочка составляет 92 дня (с 31.05.2015 по 01.09.2015г.)

Таким образом, размер неустойки, если участником долевого строительства является гражданин, составит: 2 000 000 (цена договора) х 92 (количество дней просрочки) х 8,25% (ставка рефинансирования) х 1/150 х 2 = 101 200 рублей.

Сумма неустойки 101 200 руб. — сумму рассчитанная в соответствии с законом. Но такую сумму застройщик по доброй воле никогда дольщику не выплатит!

Что будет происходить в действительности

Во всех известных нам случаях при предъявлении застройщику требований неустойки первое, что делает застройщик – молчит, не отвечает на требования или пытается уклониться от выплаты под любыми предлогами, в том числе манипулируя условиями договора о сроках передачи объекта.

В суде застройщику еще проще.

Дело в том, что существует статья 333 Гражданского кодекса РФ, согласно которой суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

В подавляющем числе случаев суд снижает, и существенно, требуемую дольщиком неустойку.

Что делать, что бы суд не снизил неустойку?

С момента написания претензии правильно мотивировать свои требования: Учитывать конкретные обстоятельства вашего дела и объективно подходить к формированию требований.

1) Доказывать период просрочки. Необходимо точно, в соответствии с условиями договора рассчитать установленную дату передачи квартиры.

2) Доказывать значительную длительность просрочки.

* Обратите внимание, в приведенном ниже апелляционном определении просрочка до года судом 1 инстанции признана не значительной, апелляция (Мосгорсуд) с этим согласилась.

3) Доказывать вину застройщика в просрочке. То есть, доказывать отсутствие объективных причин для задержки передачи квартиры.

4) Доказывать значимость просрочки для дольщика. Например, при оплате ДДУ кредитом, в период просрочки начисляются проценты, по этому сам факт просрочки имеет для дольщика значение.

5) Доказывать свои материальные потери в результате передачи квартиры в более поздний срок. Например, на период строительства дольщик арендует жилье и вынужден оплачивать его в период просрочки.

Если перечисленные обстоятельства отсутствуют, или расходы на них не значительны, суд скорее всего неустойку снизит и именно до размера ваших фактических расходов.

Почему?

Согласно статье 10 закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» убытки дольщика вследствие ненадлежащего исполнения договора ДДУ застройщиком подлежат возмещению последним сверх неустойки. То есть, в части, не покрытой неустойкой. Это означает, что по закону 214-ФЗ, неустойка в ДДУ носит компенсационный характер.

Именно такой правовой позицией руководствуются суды:

Неустойка в силу ст. 333 Гражданского кодекса РФ по своей правовой природе носит компенсационный характер и не может являться средством извлечения прибыли и обогащения.

Кроме неустойки дольщик может требовать выплаты штрафа по закону о защите прав потребителей и компенсации морального вреда. Но реализовать это право возможно при наличии одновременно двух обстоятельств: 1) если застройщик просрочил передачу квартиры и 2) застройщик отказался добровольно выплатить неустойку.

Соответственно, для взыскания штрафа и морального вреда, дольщику, при просрочке застройщика, нужно обратиться к застройщику с претензией в которой потребовать выплаты неустойки.

За неисполнение законных требований потребителя, согласно закона о защите прав потребителей, установлен штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. И в таком случае потребитель вправе требовать компенсации морального вреда на основании ст. 15 закона. При этом, размер компенсации в законе не установлен, и как его определять, тоже.

ВЫВОД:

В случае просрочки застройщика передать квартиру (или иной объект по ДДУ) дольщику, дольщик реально может рассчитывать на получение по суду неустойки в сумме фактически понесенных убытков за период просрочки. В случае существенного превышения размера рассчитанной по закону неустойки над суммой фактически понесенных убытков, дольщик может рассчитывать на компенсацию только в сумме фактических убытков, да же по решению суда.

Вместе с тем, общая сумма взыскания может быть увеличена судом на 50% за счет штрафа по закону о защите прав потребителей. Сумма компенсации морального вреда российскими судами взыскиваются в незначительных размерах.

Основанием для взыскания штрафа является отказ застройщика произвести выплату неустойки, и это же является основанием для компенсации морального вреда.

Формально начисленные суммы неустойки в размере, установленном законом 214-ФЗ, суды значительно снижают по просьбе застройщиков на основании ст. 333 ГК РФ.

Так по одному из дел рассмотренному в апелляционном порядке Московским городским судом (апелляционное определение по гр.делу № 33-17413) по спору о снижении неустойки по ДДУ коллегия судей отметила:

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности просрочки исполнения.

Согласно ст.333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

При этом в силу абз. 2 п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик заявлял о снижении размера неустойки и штрафа, ссылаясь на объективные обстоятельства, по которым срок строительства был увеличен.

Установив, что размер подлежащей уплате неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, учитывая конкретные обстоятельства дела, тот факт, что срок передачи объекта истек дата, а уведомление о готовности объекта было направлено истцу уже дата, акт о наличии недостатков, которые бы препятствовали принятии объекта, в соответствии с ч. 5 ст. 8 ФЗ № 214 –ФЗ, не составлялся, период просрочки, который составил менее одного года, суд правомерно применил ст.333 ГК РФ к размеру неустойки и штрафа.

В соответствии со статьей 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.Пунктом 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Таким образом, размер компенсации определяется судом.

Учитывая степень нравственных страданий истца, связанных с нарушением прав потребителя, требования разумности и справедливости, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании в пользу истца компенсации морального вреда в размере сумма.

По другому делу (апелляционное определение от 10.05.2017г. Дело № 33-17172/17) снижая сумму взысканной неустойки суд отметил:

Доводы апелляционных жалоб, на необоснованность размера взысканной неустойки, не могут служить основаниями к отмене решения суда, поскольку неустойка в силу ст. 333 Гражданского кодекса РФ по своей правовой природе носит компенсационный характер и не может являться средством извлечения прибыли и обогащения. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушениями обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размере неустойки, поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве, а об обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора в результате нарушения обязательства. Возложив решение вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства на суд, законодатель исходил из конституционных прерогатив правосудия, которое можно признавать таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости. С учетом изложенного, суд первой инстанции, принимая во внимание, что заявленный размер неустойки в размере …. руб. явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства пришел к обоснованным выводам о снижении неустойки до … руб. в соответствии со ст. 333 ГК РФ, с учетом доводов ответчика.

Таким образом, требовать дольщик может сумму установленную законом, но суд выносит решение с учетом конкретных обстоятельств дела, и всегда снижает неустойку, во многих случаях – значительно.

Политика конфиденциальности

Соблюдение Вашей конфиденциальности важно для нас. По этой причине, мы разработали Политику Конфиденциальности, которая описывает, как мы используем и храним Вашу информацию. Пожалуйста, ознакомьтесь с нашими правилами соблюдения конфиденциальности и сообщите нам, если у вас возникнут какие-либо вопросы.

Сбор и использование персональной информации

Под персональной информацией понимаются данные, которые могут быть использованы для идентификации определенного лица либо связи с ним.

От вас может быть запрошено предоставление вашей персональной информации в любой момент, когда вы связываетесь с нами.

Ниже приведены некоторые примеры типов персональной информации, которую мы можем собирать, и как мы можем использовать такую информацию.

Какую персональную информацию мы собираем:

• Когда вы оставляете заявку на сайте, мы можем собирать различную информацию, включая ваши имя, номер телефона, адрес электронной почты и т.д.

Как мы используем вашу персональную информацию:

• Собираемая нами персональная информация позволяет нам связываться с вами и сообщать об уникальных предложениях, акциях и других мероприятиях и ближайших событиях.
• Время от времени, мы можем использовать вашу персональную информацию для отправки важных уведомлений и сообщений.
• Мы также можем использовать персональную информацию для внутренних целей, таких как проведения аудита, анализа данных и различных исследований в целях улучшения услуг предоставляемых нами и предоставления Вам рекомендаций относительно наших услуг.
• Если вы принимаете участие в розыгрыше призов, конкурсе или сходном стимулирующем мероприятии, мы можем использовать предоставляемую вами информацию для управления такими программами.

Раскрытие информации третьим лицам

Мы не раскрываем полученную от Вас информацию третьим лицам.

Исключения:

• В случае если необходимо - в соответствии с законом, судебным порядком, в судебном разбирательстве, и/или на основании публичных запросов или запросов от государственных органов на территории РФ - раскрыть вашу персональную информацию. Мы также можем раскрывать информацию о вас если мы определим, что такое раскрытие необходимо или уместно в целях безопасности, поддержания правопорядка, или иных общественно важных случаях.
• В случае реорганизации, слияния или продажи мы можем передать собираемую нами персональную информацию соответствующему третьему лицу – правопреемнику.

Защита персональной информации

Мы предпринимаем меры предосторожности - включая административные, технические и физические - для защиты вашей персональной информации от утраты, кражи, и недобросовестного использования, а также от несанкционированного доступа, раскрытия, изменения и уничтожения.

Соблюдение вашей конфиденциальности на уровне компании

Для того чтобы убедиться, что ваша персональная информация находится в безопасности, мы доводим нормы соблюдения конфиденциальности и безопасности до наших сотрудников, и строго следим за исполнением мер соблюдения конфиденциальности.