Вопрос оценки имущества — один из центральных вопросов, касающихся залогового обеспечения кредитов банков. Особенно в текущих условиях повышения риска дефолта заемщиков вопросы адекватной оценки имущества, обеспечивающего возврат выданных банковских суд, стоят наиболее остро. Подробнее по данному вопросу мы побеседовали с Сергеем Бершаковым, специалистом по оценке залога машин и оборудования.

Интервью с Сергеем Валерьевичем Бершаковым об особенностях оценки оборудования для целей залога

Сергей Валерьевич, для начала можно сказать несколько слов о недавно прошедшей конференции «Управление залоговым имуществом Банков», в которой вы приняли участие?

Год, прошедший с момента предыдущей, второй по счету, конференции по «Управлению залоговым имуществом» принес нам много нового. Это и осознание негативного тренда в экономике России под действием внешних и внутренних факторов, когда мы наблюдаем существенное снижение темпов кредитования всех сегментов. Это и внедрение в практику долгожданных законодательных инициатив. Здесь, в первую очередь мы, конечно, говорим о появлении возможности нотариального удостоверения уведомлений о регистрации залога движимого имущества, а также о продолжающейся работе в области совершенствования Федеральных стандартов оценки. Это вступивший в действие в сентябре 2014 года Федеральный стандарт оценки №7 «Оценка недвижимости», а также находящийся на завершающей стадии согласования наш профильный стандарт ФСО-9 «Оценка для целей залога».

Понятно, что все эти значимые события не могли не отразиться на специфике работы залоговых служб банков, требуя от них слаженных и эффективных действий в условиях развивающихся кризисных явлений и меняющегося законодательства.

Не удивительно, что данная быстро меняющаяся реальность нашла своё отражение в повестке конференции и выступлениях спикеров.

Как всегда, поразил плотностью потока ценной юридической информации представитель Росгосстрахбанка Андрей Легостаев.

Большая удача, что удалось пригласить на конференцию члена Федеральной нотариальной Палаты Илью Радченко, который остановился на практических вопросах регистрации уведомлений о залоге движимого имущества.

Одним словом, по мнению участников, с которыми я впоследствии обсуждал итоги данного мероприятия, конференция, безусловно, была актуальна и полезна. Она заслуживает внимания всего сообщества залоговых специалистов и оценщиков и уже заняла достойное место среди остальных площадок, где обсуждаются залоговые вопросы.

Почему сегодня актуальна тема оценки залога машин и оборудования? Ведь именно этой теме был посвящен ваш доклад на конференции.

Думаю, вопрос оценки имущества можно считать одним из центральных вопросов, касающихся залогового обеспечения кредитов банков. Именно поэтому из года в год этот вопрос в той или иной формулировке включается в повестку данной конференции. Тем более, что в текущих условиях повышения риска дефолта заемщиков вопросы адекватной оценки имущества, обеспечивающего возврат выданных банковских суд, стоят наиболее остро. Важность вопроса оценки залогового имущества вызвана еще и тем обстоятельством, что выходит за рамки внутрибанковской деятельности залоговых служб, напрямую касаясь внешних контрагентов банков - оценочных компаний, которые являются полноправными участниками процесса согласования залога как при выдаче нового кредита, так и в процессе дальнейших залоговых операций.

Я с удовольствием взялся за предложенную мне тему оценки оборудования, поскольку, по моему мнению, методология оценки недвижимости, как вида имущества, в силу своей относительной сложности, выраженной в многообразии применяемых подходов и методов, намного более проработана в сравнении с процессом оценки оборудования. Оценка же последнего вызывала и продолжает вызывать массу вопросов и споров как среди коллег-залоговиков, так и внутри оценочного сообщества. Особенно, если мы говорим об оценке оборудования для целей залога.

Можно уточнить, что именно в контексте данного вопроса вы понимаете под оборудованием?

Это действительно важный аспект, поскольку в практике проведения залоговой экспертизы мы неоднократно становились перед выбором, к какому виду имущества относить выносимый на оценку объект. Ответ на этот вопрос позволял принимать принципиальное решение по следующим пунктам: возможно ли вообще рассмотрение данного имущества в качестве залога согласно внутренним нормативным документам банка, какие требования предъявлять к идентификации имущества, какие подходы к оценке применять, о величине залоговых дисконтов, а в последствии, в случае положительного решения о кредитовании клиента под данное имущество - о периодичности планового мониторинга этого имущества.

Так вот, наиболее известны две формулировки. Первая формулировка дана в общероссийском классификаторе основных фондов, группируя категорию «Машины и оборудование» по натурально-вещественному признаку. В данной трактовке под машинами и оборудованием понимают устройства, преобразующие энергию, материалы и информацию, и в зависимости от основного (или преобладающего) назначения они делятся на энергетические (силовые), рабочие и информационные. Однако часто в залоговой практике встречаются виды имущества, которые достаточно сложно отнести к одной из трех выше отмеченных групп, руководствуясь приведенным определением (например, мебель, кеги для пива, стеллажные складские системы, приспособления для рекламы и т.п.). Здесь на помощь приходит формулировка, которая дана в Международных стандартах оценки. Она, с моей точки зрения, более универсальна. В ней «Машины и оборудование» представляют собой активы, принадлежащие экономическим субъектам и предназначенные для их использования в производстве или поставке товаров и услуг, для сдачи аренду другим лицам, предполагающиеся к использованию в течение длительного периода времени. Здесь делается акцент не на материально-вещественной функции имущества, а с точки зрения его экономического содержания. Исходя из данного определения, обосновано появление таких классов оборудования, как торговое, складское, ресторанное и т.д.

Можно перечислить плюсы и минусы оборудования как залога? В каких случаях и как часто его берут в качестве залога?

Оборудование, как залог, является одним из четырех традиционных видов имущества, рассматривая в качестве обеспечения по кредиту. В залоговом портфеле доля оборудования составляет в районе 7-10%, что позволяет ему занимать «почетное» четвертое место, то есть последнее. Скорее всего, главная причина — это результат низкой возвратности долга, обеспеченного оборудованием. Почему так происходит? В первую очередь, это связано с высоким риском утраты залога. Далее следуют риски неадекватного определения стоимости в силу технической сложности оборудования и риски ускоренного снижения стоимости в течение срока кредитования за счет расхождений в нарастании прогнозного и фактического износа.

Если говорить о плюсах, то они тоже существенны. Это, во-первых, простота и быстрота оформления в залог (относительно недвижимости). Во-вторых, сравнительно более высокая ликвидность части оборудования, обусловленная как возможностью упрощенной схемы внесудебной реализации, так и относительно невысокими рыночными стоимостями. Далее, еще совсем недавно считавшийся минусом фактор повышенных юридических рисков, а теперь неоспоримый плюс после появившейся возможности регистрации уведомлений о залоге движимого имущества, которая привела к минимизации этих рисков, связанных с оспариванием прав залогодержателей. Еще один фактор, позволяющий оборудованию как залогу иметь дополнительную актуальность как со стороны залогодателя, так и со стороны залогодержателя - это возможность расширения линейки кредитных продуктов банка за счет кредитования под залог приобретаемого оборудования, что достаточно востребовано как в сегменте МСБ, так и крупного корпоративного бизнеса.

Что подразумевается под ликвидностью оборудования?

Ликвидность залогового имущества - характеристика, показывающая его способность быть реализованным в сроки, соответствующие уровню ликвидности этого имущества. Иными словами, ликвидность характеризуется сроком экспозиции объекта оценки. Данная характеристика не менее важна, чем сама рыночная стоимость, поскольку банку интересно знать не только величину возврата денежных средств в результате реализации залога должника, но и сроки поступления денег. Именно по этой причине в Проекте Федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога» (ФСО № 9, пп. 12, 13) закреплена обязанность оценщика делать вывод о ликвидности имущества, в качестве характеристики которой в отчете указывается типичный (расчетный) срок его рыночной экспозиции на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован по рыночной стоимости.

Ликвидность оборудования обусловлена рядом факторов, некоторые основные из которых следующие: универсальность, функциональная самостоятельность, технологическая комплектность, сложность демонтажа и дальнейшей сборки, функциональные характеристики оборудования, его эксплуатационные и конструктивные показатели и некоторые другие. Ликвидное оборудование обращается на открытом конкурентном рынке в условиях наличия спроса и предложения, и обладает следующими характеристиками: должно быть серийным и предназначенным для широкого круга потребителей, должно использоваться в разных отраслях производства или в одной отрасли на многих предприятиях, а также имеет активный рынок.

Каковы черты оборудования с точки зрения особенностей их оценки?

Хочу отметить следующие черты в порядке их значимости. Во-первых, оборудование отличается высокой конструктивной сложностью и наличием множества ценообразующих параметров. Во-вторых, при оценке оборудования используются некоторые специфические виды оценочных стоимостей. В-третьих, поскольку при оценке оборудования возможности доходного подхода существенно ограничены, чаще всего используется затратный и сравнительный подходы с учетом их тесной методологической связи. Здесь же я бы отметил, что реализация затратного подхода сопряжена с достаточной сложностью в определении износов. И, в-четвертых, еще одна важная особенность оборудования, о которой не следует забывать - это необходимость учета стоимости бренда.

Какие основные моменты вы бы отметили в процедуре оценки оборудования?

Здесь вы, видимо, хотите спросить о той функциональной схеме, которая содержится в презентации к моему докладу на 3-й конференции «Управление залоговым имуществом банков». Так вот, на этой схеме я сделал попытку укрупненно отразить типичную функциональную последовательность действий, совершаемых оценочным подразделением залоговой Службы банка. Схема показывает приоритетность выбора подходов к оценке, применяемых методов в рамках выбранных подходов, а также указывает на источники получения данных для расчетов.

Как видно на схеме, при оценке оборудования для целей залога приоритетным всегда выступает сравнительный подход (ветка 1), а в случае отсутствия рынка оборудования - вариации затратного подхода (ветки 2-4). Ветка 4 является последней возможностью оценщика сделать вывод о рыночной стоимости оборудования, когда три предыдущих пути анализа не дали результата. Этот вариант позволяет оценщику в своих расчетах опереться на предоставленные собственником оборудования сведения о цене приобретения имущества. Однако этот вариант считается возможным только в тех случаях, когда залоговик-оценщик в результате анализа документов нашёл косвенное подтверждение адекватности цены приобретения имущества. В противном случае все последующие расчеты при их математической стройности могут привести нас к результату, не имеющему ничего общего с рыночной стоимостью. Кстати, именно эта 4-я альтернатива расчета вызывает наибольшее число вопросов со стороны залоговых служб, выполняющих верификацию отчетов об оценке оборудования, выполненных оценочными компаниями.

Какие трудности и ошибки оценщиков вы бы отметили?

Если говорить о трудностях, то, как мне кажется, в основном они возникают в процессе разногласий между оценочными компаниями и залоговыми Службами банков на этапе верификации отчетов об оценке. Причина разногласия кроется в мотивациях сторон конфликта. Залоговики банков находятся под давлением обстоятельств, связанных с возможностью последующей реализации оцениваемого имущества. И именно это завершающая фаза жизненного цикла залогового имущества связана с так называемым «моментом истины», когда подтверждается (или не подтверждается) компетенция залоговика.

Поэтому для залоговика значительно важнее не математическая стройность выводов о рыночной стоимости залога, а реалистичность полученных результатов, то есть именно тех значений стоимости, по которым оцениваемое имущество может быть реализовано банком, причем, в приемлемые для банка сроки.

Понятно, что оценщику тоже непросто, поскольку его деятельность непосредственно зависит от заказчиков оценки, которые порой искренне не понимают, почему имущество, не так давно приобретенное за определенную сумму, сейчас в соответствии с выводами банка стоит в два раза меньше или вообще признается неликвидом. И это при том, что банк-конкурент вполне положительно отреагировал на результаты оценки. В проходящем утверждение проекте ФСО-9 «Оценка для целей залога» сделана попытка если не полностью устранить, то сгладить эти противоречия. Так стандартом допускается наличие специальных требований банка, предъявляемых к оценке залогового имущества, не противоречащих данному федеральному стандарту и иным федеральным стандартам оценки. В случае, если в задании на оценку указан предполагаемый или настоящий залогодержатель и при наличии у него таких специальных требований, оценщик должен проинформировать заказчика о наличии таких специальных требований.

Ошибки оценки оборудования

Из основных ошибок, возникающих в процессе оценки оборудования со стороны оценщика оценочной компании, я бы отметил следующие:

• зачастую отсутствует понимание работоспособности, комплектности и состава оцениваемого оборудования;
• недостаточно критичное отношение со стороны оценщика к отбору аналогов в сравнительном подходе, когда не уделяется должное внимание срокам их экспозиции и не проверяется достоверность публикуемых данных; здесь же не следует забывать о главенствующем в сравнительном подходе принципе замещения, который требует принимать в рассмотрение аналоги нижнего ценового диапазона;
• не следует забывать о применении адекватной скидки на торг не менее 15%, а в текущих рыночных условиях и более;
• при оценке оборудования, бывшего в употреблении, когда в качестве исходных данных используется цена нового оборудования, обязателен учет коэффициента перехода на вторичный рынок величиной до 15%;
• в затратном подходе в калькуляции цены не следует учитывать затраты на шефмонтаж, пусконаладочные работы, доставку; кроме того, предполагаемые затраты на демонтаж вычитаются;
• реализация затратного подхода, когда исходными данными для расчетов берётся цена приобретения, является для оценщика, скажем так, не самой приоритетной альтернативой, возможной лишь после того, как есть достаточные основания полагать, что предоставленные собственником имущества данные адекватны.

Здесь я не говорю о тех случаях, когда сознательное стремление оценщика получить быстрые и легкие дивиденды во взаимоотношениях с заказчиком в ущерб качеству оценки приводит в итоге к разногласиям с залоговыми службами банков и, как следствие, к снижению деловой репутации оценочных компаний, как партнеров банков.

Бершаков Сергей Валерьевич

С августа 2008 г. занимал различные должности в Управлении залогового обеспечения ОАО «БИНБАНК» от старшего специалиста до заместителя начальника управления, руководил Службой оценки залогов клиентов сегмента малого и среднего бизнеса, занимаясь преимущественно вопросами оценки залогового имущества.

Окончил Финансовую академию при Правительстве РФ, прошел профессиональную переподготовку по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)».

Неоднократный спикер конференции «Управление залогового имущества банков».

Беседовал Евгений Сеньшин

Для того, чтобы получить займ в нашей компании, не понадобится самостоятельно вызывать оценщика и платить ему деньги. Проведением оценки недвижимости для залога занимаются наши специалисты. Они определяют точную рыночную стоимость объекта на данный момент с учетом текущего рынка и исходя из нее одобряют сумма займа, доступную для выдачи клиенту.

Оценка недвижимости под залог – преимущества

Наша компания самостоятельно проводит оценку недвижимости с целью залога. Специалисты имеют большой опыт в точном определении текущей рыночной стоимости квадратных метров. Мы используем несколько методов проведения оценочных мероприятий, что позволяет точно определить цену вашей квартиры, а не приблизительный ценник для всего района.

Ставки
по кредитам

Ставки по займам начинаются от 14,59% годовых.

В каждом индивидуальном случае процент высчитывается индивидуально, в зависимости от общей оценки недвижимости под залог, суммы займа и ряда других факторов.

ОФОРМИТЕ ЗАЯВКУ И ПОЛУЧИТЕ КРЕДИТ НА САМЫХ ВЫГОДНЫХ УСЛОВИЯХ!

Условия погашения займа

Наши клиенты могут досрочно погасить займ без каких-либо санкций. Единственные штрафы предусмотрены за просрочку по платежам.

Преимущества кредитования

1. Мы сами проводим оценку недвижимости для залога, поэтому вам не понадобится тратить свои средства на эту процедуру. Определение расценок производится на основании текущих рыночных определений и очень точно.
2. Человек может получить на руки сразу значительную сумму, которая позволит решить очень многие проблемы – сумма оценки недвижимости под залог в Москве может доходить до десятков миллионов рублей.
3. Требования очень лояльные, благодаря чему большой процент заявителей получает деньги.
4. Процедура проста и может быть проведена в очень короткие сроки. Это выгодно для клиентов, которым деньги требуются в ближайшее время.

Если вам срочно нужен кредит – вам не придется тратить свое время на оценку недвижимости для залога – наши специалисты сами определят стоимость объекта и подготовят все документы в кратчайшие сроки.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

• ВВЕДЕНИЕ
• ГЛАВА 1.
• 1.1 НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ЗАЛОГА
• 1.2
• ГЛАВА 2. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА НА ПРИМЕРЕ СКЛАДСКОГО ЗДАНИЯ
• 2.1 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
• 2.2 АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
• 2.3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
• ГЛАВА 3. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО УСОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
• ПРИЛОЖЕНИЯ
• ВВЕДЕНИЕ

Оценка стоимости недвижимости актуальна сейчас и будет актуальны до тех пор, пока будет существовать собственность. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Для совершения многих операций с недвижимостью и другими объектами оценки заключение оценщика может быть не только желательным, но и строго обязательным. Оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет с одной стороны услугу оценщика - независимого эксперта по определению рыночной стоимости, с другой стороны - юридическим фактором, устанавливающим стоимость объекта оценки для определенных в договоре об оценки целях.

Оценка для целей залога - один из наиболее актуальных аспектов практического использования теории оценки, т.к. является одним из наиболее востребованных видов услуг на рынке оценки.

При выборе активов для целей залога наиболее привлекательны объекты недвижимости. Такая «привлекательность» объясняется в первую очередь надежностью объекта залога как в физическом аспекте -- невозможностью его перемещения, так и в юридическом -- обязательностью государственной регистрации (наличие, обременения залогом, не позволяет осуществить реализацию объекта без информирования Залогодержателя).

Ошибки в оценке залога достаточно дорого обходятся банку, причем к негативным последствиям приводят ошибки как в одну, так и в другую сторону. Переоцененный залог чреват потерями при дефолте, недооцененный - ограничиваем объем кредитования (во всяком случае, во многих банках) и соответственно приводит к недополучению доходов. То есть банк больше всех заинтересован в объективной оценке стоимости предмете залога вопреки распространенному мнению о том, что банку выгодно занижать стоимость.

Изложенные выше аргументы обусловили актуальность избранной темы.

Предметом дипломной работы являлась оценка рыночной стоимости недвижимого имущества для целей залога.

Объектом исследования в дипломной работе стало складское здание.

Дата определения рыночной стоимости складского здания: 01.07.2010 г.

Дата составления дипломной работы: 12.09.2010 г.

Целью настоящей дипломной работы стал анализ теоретических основ оценки недвижимости и их практическая реализация на примере оценки складского здания с учетом особенностей применения результатов оценки - для залога.

При решении поставленной цели были решены следующие задачи:

Проанализировать теоретические основы оценки недвижимого имущества для целей залога;

Проиллюстрировать области применения и ограничения методов и подходов к оценке недвижимого имущества для целей залога.

Проанализировать исходную информацию, сгруппировать полученные данные, составить краткий обзор рынка недвижимости на дату оценки;

Обосновать и провезти согласование результатов оценки рыночной стоимости складского здания для целей залога;

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА

1.1 НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ЗАЛОГА

Понятие «недвижимость» включает достаточно широкий спектр объектов. В него входят: объекты недвижимости офисного, торгового, складского назначения: объекты, используемые предприятиями сферы услуг (автосалоны и автосервисы, автомойки, гостиницы и т.п.); производственные объекты (цеха и корпуса заводов и т.п.). Все вышеперечисленные объекты могут рассматриваться собственниками в качестве залога, выступающего в виде обеспечения по кредитной сделке.

Необходимо отметить, что помимо оценочных вопросов залог затрагивает значительную область правового поля. Поэтому, прежде чем рассматривать круг вопросов, лежащих в плоскости оценки рыночной стоимости объектов недвижимости с целью залога, определим границы правового поля.

Правовое поле в области залога объектов недвижимости

Основными нормативными документами, регламентирующими залог объектов недвижимости, являются:

Гражданский кодекс РФ, Часть первая;

Земельный кодекс РФ;

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на движимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ;

Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с действующими нормами законодательства (ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», ст.8) применительно к целям кредитования проведение оценки объектов оценки является обязательным в следующих случаях:

Вовлечение в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

При переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

При передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки.

Определение объекта недвижимости

Определение объектов недвижимости приведено в Гражданском кодексе РФ Согласно ст. 130 ГК РФ «...К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и все что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещения которых без несоразмерного ущерба невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания» сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические, объекты».

В соответствии с МСО «недвижимость включает земельный участок и все вещи, которые являются естественной частые земельного участка -- например, деревья и полезные ископаемые, а также все вещи, которые присоединены людьми, например, здания и улучшения территории. Все долговременные присоединения к зданиям, такие, как системы водоснабжения, отопления и охлаждения, электропроводка, а также встроенные объекты, подобные подъемникам и лифтам, также являются частью недвижимости. Недвижимость включает все присоединения -- как подземные, так и надземные».

Объектами залога не могут являться следующие объекты недвижимости:

1. Строения неопределенного назначения;

2. Строения, признанные в установленном порядке непригодными для использования (аварийные, расположенные на подрабатываемых территориях, в зонах отвала ТЭЦ, в зоназ карста, поврежденные по причине стихийных бедствий или пожара);

3. Самовольно возведенные и бесхозяйные объекты;

4. Строения, не прошедшие государственную регистрацию в установленном порядке.

Следует иметь в виду, что Договор залога объекта недвижимости (ипотеки) вступает в силу с момента, его регистрации в территориальном подразделении Федеральной регистрационной палаты. Договор, не прошедший государственную регистрации, является недействительным.

Одновременно с залогом объекта недвижимости оформляется залог прав пользования (собственность, в том числе долевая, хозяйственное ведение или аренда) земельным участком, который обеспечивает функционирование здания в том случае, если данные права принадлежат собственнику здания.

Статья 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости от 16.07. 1998 г. № 102-ФЗ указывает на земельные участки, которые могут быть предметом залога (ипотеки):

1. по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании Федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

1.1. если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка;

2. при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в п. 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой иди совместной собственности.

В статье 63 перечисляются земельные участки, не подлежащие ипотеке:

· ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается;

· не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Действующая судебная практика указывает на возможность залога объекта недвижимости без одновременного залога земельного участка «… когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, он вправе заложить только здание (сооружение). Такой договор не является недействительным».

В данном случае необходимо документальное подтверждение отсутствия таких прав у собственника здания. Подобным подтверждением может являться выписка из ЕГРП либо (при отсутствии сведений ЕГРП) справка из земельного органа. При залоге помещений обязателен залог прав землепользования в том случае, если у владельца помещения оформлены такие права (с выделением в натуре либо без выделения).

В Табл. 1 описаны возможные варианты наличия права, собственности на земельный участок, даны соответствующие комментарии с указанием основных моментов, на которые необходимо обратить внимание при формировании залоговой массы и проведения работ по оценке стоимости.

Табл. 1

	Возможные варианты	Комментарии
	Земельно-правовые отношения не оформлены	В случае если права собственности на здание и права землепользования принадлежат разным лицам, обязательно оформление залога прав землепользования не требуется, но необходимо документальное подтверждение отсутствия таких прав у собственника здания Для такого подтверждения необходима выписка из ЕГРП либо (при отсутствии сведений в ЕГРП) справка земельного органа. При залоге помещений обязателен залог прав землепользования в том случае, если у владельца помещения оформлены такие права (с выделом в натуре либо выдела)
	Земельно-правовые отношения оформлены
	Собственность	Наиболее предпочтительный вариант для залога. Необходимо обратить внимание на соответствие целевого использования объекта текущему и наличие обременений
	Постоянное (бессрочное) использование	Земельный участок, принадлежащий залогодателю на праве собственности (бессрочного) использования, не является предметом ипотеки.* Согласно п.2 ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного бессрочного) пользования земельными участками на право аренды до 1 января 2010 г. в соответствии с правилами ст.36 ЗК РФ. При залоге подобных объектов необходимо предусмотреть, что в случае переоформления прав землепользования собственник или арендатор земельного участка должен заключить дополнительное соглашение к договору ипотеки, по которому в залог вместе со зданием, помещением передается либо право аренды земельного участка, либо право собственности
	Аренда (долгосрочная или краткосрочная)	Сроки договора аренды должны приниматься в расчет при проведении оценки.
Следует учитывать:	Если земельный участок больше пятна застройки. Необходим анализ на предмет наличия дополнительной стоимости земельного участка, если его площадь, больше площади, необходимой для полноценного функционирования объекта.
	Если оформлено только пятно застройки, то в подобной ситуации необходимо аккуратно и обосновано подходить к вопросам формирования стоимости объекта. В тексте приводится пример подобной ситуации, возникающей при оценке торгового центра
*Согласно п.1 ст. 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения, т.е. право постоянного (бессрочного) пользования в числе прав, передаваемых в залог, не названо. При этом, в соответствии с п.4 ст.36 Земельного кодекса РФ, граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками, а передача имущества в залог предполагает распоряжение таким имуществом. Земельные участки, переданные гражданам и организациям в постоянное (бессрочное) пользование, являются государственной или муниципальной собственностью, а ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается (ст. 63 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

1.2 АНАЛИЗ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА

Российской законодательной практикой регламентировано использования сравнительного, затратного и доходного подходов при оценке недвижимости.

Выбор того или иного подхода зависит от характера оцениваемого объекта, его рыночного окружения, сути типичных мотиваций и действий потенциальных арендодателей и арендаторов, доступности и качества необходимой исходной информации.

Чтобы сформировать рыночную стоимость объекта недвижимости, необходимо выполнить следующие этапы работ:

1. осуществить анализ рынка объектов коммерческой недвижимости;

2. сформировать мнение о достоинствах и недостатках местоположения объекта оценки;

3. проанализировать наилучшее и наиболее эффективное использование (в рамках оценки объектов недвижимости для целей залога данный анализ используется в определенных ситуациях, но в большинстве случаев не требуется, так как предполагается, что в залог объект будет передаваться исходя из его текущего использования);

4. выбрать подходы к оценке;

5. выполнить расчеты в рамках выбранных подходов;

6. сформировать итоговой вывод о стоимости.

Остановимся на основных моментах, которые необходимо учитывать в рамках каждого из вышеобозначенных этапов при проведении оценки объектов недвижимости в целях залога.

Анализ рынка

Качественное проведение анализа рынка во многом определяет достоверность итогового результата оценки.

Анализ рынка тесно увязан с анализом ликвидности. Например, при оценке производственного объекта необходим анализ спроса на производственные помещения (востребованные площади, конструктивное исполнение и состояние), а также анализ предложения подобных объектов.

Необходимо отметить, что при проведении оценки в цлях залога ликвидность является важной характеристикой залогового обеспечения и во многих случаях позволяет судить о том, насколько быстро за счет реализации прав залогодержателя на предмет залога можно погасить задолженность по кредиту. Корректное формирование вывода о степени ликвидности объекта недвижимоти позволяет получить обоснованное мнение о его стоимости, принять решение о величине залогового дисконта.

Существенными факторами, влияющими на ликвидность объектов недвижимости, являются: местоположение, физические характеристики объекта (износ, состояние инженерных коммуникаций), размер объекта, состояние рынка недвижимости в данном регионе и населенном пункте. Необходимо отметить, что соответствие указанным факторам в большей или меньшей степени будет определять отнесение объекта к тому или иному классу.

В качестве показателей ликвидности используют среднее время экспозиции в конкретном населенном пункте для объектов того же сегмента рынка, что и рассматриваемый, и схожих по основным характеристикам.

Предлагается следующая градация ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации:

Основными задачами в рамках проведения анализа рынка являются:

· формирование объективного мнения о том, какие сделки представлены в большей степени по объектам, подобным оцениваемому (сделки аренды или сделки купли-продажи);

· определение аналогов для расчета арендной ставки (при доходном подходе) и для сравнительного подхода;

· выявление коэффициента соотношения между арендными ставками различных типов объектов (арендная ставка торгового помещения по отношению к арендной ставке для офисного помещения и т.п.).

При формировании Отчета об оценке объекта коммерческой недвижимости в целях залога текстовая часть данного раздела Отчета должна содержать следующую информацию:

1. краткую характеристику сегментов рынка коммерческой недвижимости города;

2. характеристику локального сегмента рынка (средние ставки аренды и цены продажи 1 кв.м на текущую дату, динамика роста по сравнению с прошлым годом, среднерыночный уровень недозагрузки, средний уровень эксплуатационных расходов для подобных объектов (в абсолютных или относительных показателях);

3. наличие инвестиционных проектов в городе, связанных со строительством или реконструкцией объектов данного типа (описание, характеристики, девелопер, общий объем инвестиционных затрат, текущее состояние).

Описание местоположени я объекта оценки

Местоположение является одним из ключевых параметров, определяющим возможную доходность объекта. Некорректное определение данного параметра может привести к формированию недостоверной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Основные факторы, на которые, необходимо обращать внимание при описании местоположения объекта оценки:

-- для объекта офисной недвижимости -- расположение в «деловом» районе города (более ликвидный объект) либо наоборот, расположение в глубине промышленной площадки (возможны сложности с реализацией), наличие удобной транспортной доступности и т.п.;

для объекта торговой недвижимости -- расположение в торговом коридоре (либо, наоборот в глубине «тупиковой» улицы), интенсивность движения, популярность места и т.п.;

для объекта складской недвижимости -- транспортная доступность, наличие инфраструктуры (ж/д ветка и т.п.), наличие всех необходимых коммуникаций в достаточном объеме (электричество, газ, вода, и т.п.).

При описании местоположения объекта оценки достаточно наглядным является представление графической информации, на основании которой можно понять, где находится объект оценки,

В качестве источника данной информации могут являться электронные и бумажные карты города. Приведем пример графического изображения и краткого текстового описания месторасположения объекта оценки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

В большинстве случаев проведение анализа наилучшего и наиболее эффективного использования для оценки в целях залога не требуется. При оценке для целей залога данный анализ проводится только в случае явного несоответствия объекта оценки его существующему использованию. При этом оценка с учетом изменения целевого назначения объекта должна проводиться, если такое назначение уже определено и явно. (http://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a109/188103.html).

В соответствии с Федеральным стандартом оценки №1, утвержденным Вымпелзом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №256, процедура оценки рыночной стоимости проводится с использованием трех подходов:

Доходного подхода (подхода капитализации или дисконтирования дохода к оценке недвижимости);

Затратного подхода;

Сравнительного подхода (рыночного подхода к оценке недвижимости).

Перед проведением расчетов стоимости объекта оценки по каждому из подходов проводится обоснование применимости подходов к оценке.

Выбор того или иного подхода, а также метода в каждом из подходов осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в собранной информации. Оценочные подходы, как правило, взаимосвязаны и взаимодополняемы.

Затратный подход к оценке недвижимости для целей залога

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо, замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Этот подход при оценке для целей залога, как правило, используется достаточно редко. Однако, в ряде случаев, например, при отсутствии достаточно развитого рынка и информации о нем, затратный подход может оказаться единственным.

От применения затратного подхода однозначно можно отказаться при оценке объектов, по которым можно найти достаточно большое количество рыночной информации, а также при оценке достаточно «возрастных» объектов. Оценка с применением затратного подхода в данном случае не формирует достаточно достоверное мнение о возможной цене реализации подобного объекта на рынке.

При оценке относительно новых объектов, как достаточно хороший ориентир при отсутствии должного объема рыночной информации, может быть использован сметный расчет, при этом необходимо внимательно анализировать расчет, предоставленный собственником (он может существенно отличаться от среднерыночных показателей).

Логика выполнения работ в рамках затратного подхода предусматривает выполнение следующих действий:

оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания (или стоимости замещения);

оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

расчет выявленных видов износа;

оценка рыночной стоимости земельного участка;

расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Данную логику можно описать в виде следующей формулы,
позволяющей получить вывод о стоимости: объекта коммерческой недвижимости:

Стоимость объекта = ВС * (I -- И) + Сзем., где

ВС - восстановительная стоимость объекта оценки (или стоимости замещения) с учетом прибыли предпринимателя;

И - величина выявленных износов объекта;

Сзем. -- стоимость имущественных прав на земельный участок.

Оценка восстановительной стоимости

Восстановительная стоимость (ВС)-- это рассчитываемая в текущих -ценах стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости как нового, без учета износа, и соотнесенная. к. дате оценки.

Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Под стоимостью воспроизводства понимают затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, с. использованием таких же строительных материалов, стандартов и проекта.

Стоимость замещения определяется затратами на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных, материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Как видно из приведенных определений, более предпочтительным является расчет восстановительной стоимости, поскольку во втором случае рассчитываются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по характеристикам, при этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.

С другой стороны, выбор варианта расчета стоимости замещения может быть также обоснованным, если у оцениваемого здания имеется ряд признаков наличия функционального износа, что не может не снижать коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.

В общем случае выбор между стоимостью «воспроизводства» и стоимостью «замещения» зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристиках и т.д.

Источники информации для расчета стоимости «воспроизводства» или стоимости «замещения»:

сметные расчеты (локальные сметы, объектные сметы, сводный сметный расчет);

сборники УПВС (сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов по отраслям народного хозяйства) сборники УПСС (стоимость приведена в ценах 1969 г.):

сборники, выпускаемые компанией Ко-Инвест (промышленные, жилые, общественные здания и т.п.) (стоимость в ценах 2009,2010 гг.);

Индексы стоимости строительства (постановления Госстроя, сборники Ко-Инвест) и др.

В оценочной практике используются следующие методы определения полной восстановительной стоимости:

1) Метод сравнительной единицы,

2) Метод разбивки по компонентам,

3) Метод количественного обследования.

Выбор метода определяется целью оценки и необходимой точностью расчета.

Метод сравнительной единицы основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы (1кв.метр, 1куб.метр) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявленные различия между ним и оцениваемым объектом (физические параметры, наличие легко монтируемого оборудования, условия финансирования и т.д.).

Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения откорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения (площадь, кубатура). Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы, например, «Укрупненные показатели стоимости строительства», «Укрупненные показатели стоимости восстановительной стоимости.»

Для расчета используется следующая формула:

Сн = Се.с. Ч So Ч К 1 Ч К 2 Ч К 3 Ч К 4 Ч К 5,

где: Сн -- стоимость оцениваемого объекта;

Се.с. -- стоимость 1 кв. или кубического метра типичного сооружения на базовую дату;

Sо -- количество единиц сравнения (площадь или объем оцениваемого объекта)

К 1 -- коэффициент, учитывающий выявленные отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением по площади, объему, прочим физическим параметрам;

К 2 -- коэффициент корректировки на местоположение объекта;

К 3 -- коэффициент изменения стоимости строительно-монтажных работ в период между базовой датой и датой на момент оценки;

К 4 -- коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

К 5 -- коэффициент, учитывающий НДС (%).

В основе данного метода лежит стоимость единицы сравнения типичного объекта или аналога, при выборе которого необходимо соблюдать сходство функционального назначения, физических характеристик, класса конструктивных систем, даты ввода объекта в эксплуатацию и другие характеристики.

Метод сравнительной единицы оценивает стоимость объекта по стоимости замещения. Это связано с тем, что используемая в расчетах стоимость сравнительной единицы представляет, как правило, не идентичный объект, а близкий аналог.

Метод разбивки по компонентам основан на использовании качественно другой информации. Отдельные строительные компоненты здания: фундамент, стены, перекрытия и др. - оцениваются по стоимостным показателям, включающим прямые и косвенные затраты, необходимые для возведения единицы объема конкретного компонента. Стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей всех компонентов по формуле:

где С зд. -- стоимость строительства здания в целом;

Vj -- объем j - го компонента;

Cj -- стоимость единицы объема;

N -- количество выделенных компонентов здания;

Кн -- коэффициент, учитывающий имеющееся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн = 1);

Ки -- коэффициент, учитывающий совокупный износ.

Метод разбивки по компонентам имеет несколько разновидностей:

Метод субподряда;

Разбивка по профилю работ;

Выделения затрат.

Метод субподряда основан на использовании информации о стоимости работ, выполняемых по договорам субподряда, заключаемых генеральным подрядчиком со специализированными строительным организациями -- субподрядчиками. Полная восстановительная стоимость рассчитывается как сумма затрат по всем субподрядным строительно-монтажным работам.

Метод разбивки по профилю предполагает оценку полной восстановительной стоимости как суммы затрат по найму отдельных специалистов-строителей (каменщиков, штукатуров, плотников и др.)

Метод выделенных затрат предполагает системное использование единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего результаты частных оценок суммируются.

Метод количественного обследования предполагает создание новой сметы на оцениваемый объект в ценах на дату оценки. Для этих целей проводятся детальный количественный и стоимостной анализ, а также расчет затрат на строительные и монтажные работы отдельных компонентов и здания в целом. При расчете учитываются прямые затраты, накладные расходы и иные затраты, представляющие полную смету на строительство оцениваемого объекта.

Метод количественного обследования дает наиболее точный результат полной восстановительной стоимости, однако является наиболее трудоемким и требующим от оценщика практических знаний в области проектно-сметного дела.

Оценки величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора)

Прибыль предпринимателя (инвестора) представляет собой вознаграждение, которое требует типичный инвестор (застройщик, девелопер) за риск, связанный со строительством проекта, схожего по структуре с оцениваемым объектом.

Фактически данная величина отражает среднюю прибыль инвестора, которую может принести реализация проекта, включающего в себя затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный со строительством риск. Как правило, при формировании данного показателя не обращают внимания на этап жизненного цикла, на котором находится сегмент рынка коммерческой недвижимости, куда входит оцениваемый объект, на зависимость его величины от объемов и сроков строительства, от того, разделены ли функции инвестора (заказчика) и строителя (подрядчика), от других факторов. Соответственно, при рассмотрении Отчета важно максимально четко обозначить диапазон прибыли предпринимателя (инвестора) и установить диапазон сложившегося среднерыночного значения.

Необходимо отметить, что величина прибыли предпринимателя в зависимости от степени развития рынка недвижимости и жизненного цикла, на котором находится данный сегмент рынка коммерческой недвижимости, может варьироваться в значительном диапазоне. Наприме., на рынке коммерческой недвижимости г. Москвы в 2005 г., но мнению крупнейших аналитических агентств, прибыль предпринимателя в сегменте торговой недвижимости варьировалась в диапазоне от 25 до 40%, в 2006 г. и 2007 г. наблюдались снижение и стабилизация данного показателя. В практике получить рыночные данные о прибыли затруднительно, так как они чаще всего являются коммерческой тайной.

Расчет выявленных видов износа

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости и его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора.

Как правило, износ выражается в снижении стоимости (обесценении) объекта в течении некоторого периода за счет воздействия различных факторов.

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют физический, функциональный и внешний виды износа.

Физический износ . Отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов.

Существует четыре основных метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания.

Процент физического износа объекта, оцениваемого экспертным методом, определяется на основании Правил оценки физического износа жилых зданий. Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих. Физический износ элементов здания рассчитывается как произведение удельного веса конструктивного элемента здания и процента износа этого элемента, разделенное на 100. Физический износ всего здания определяется как средневзвешенная величина по всем элементам здания. Экспертный метод определения физического износа обычно применяется при инвентаризации объектов недвижимости.

Существует устранимый и неустранимый физические износы. Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта. Неустранимым физический износ считается тогда, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Все элементы здания подразделяются на две категории: долговременные (фундаменты, стены, перекрытия и т.д.) и быстроизнашивающиеся (кровля, декоративная отделка, окраска и прочие, т.е. те элементы, которые можно отремонтировать (восстановить) при текущем ремонте).

Стоимостный метод предусматривает определение затрат на воспроизводство элементов здания. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостное выражение. Более точный, скорректированный стоимостный расчет физического износа получается, когда процент износа определяется как средневзвешенная величина.

Нормативный (или бухгалтерский) метод определения физического износа строений предполагает использование Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов.

При использовании метода расчета срока жизни здания применяется ряд терминов.

Срок экономической жизни - это время, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта; срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклада в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Срок физической жизни объекта - это период, когда здание существует и в нем можно жить или работать. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта.

Хронологический возраст - это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки до конца экономической жизни объекта. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни.

Нормативный срок службы (или типичный срок физической жизни) - это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.

Функциональный износ объекта. Функциональное устаревание заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом.

Функциональный износ, так же как и физический износ, может быть устранимым и неустранимым. К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием того, является ли износ устранимым или нет, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ устранимый. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных с качественными характеристиками здания. Причем может быть как избыток, так и недостаток качественных характеристик. Например, на арендном рынке большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры по сравнению с однокомнатными квартирами. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду этих квартир, умноженную на мультипликатор валовой месячной арендной платы, характерной для данного вида квартир. Таким образом, величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь арендной платы.

Внешний (экономический) износ - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими факторами, либо другими внешними факторами. Причинами внешнего износа могут быть, например общий упадок района, в котором находится объект, действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д. Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются непосредственная близость к «малопривлекательным» природным или искусственным объектам: болотам, очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, предприятиям и пр. Износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Оценка земельного участка, как правило, представляет собой достаточно сложную и трудоемкую задачу.

Рассмотрим основные моменты, на которые необходимо обращать внимание при проведении оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков как части в составе единого объекта недвижимости, что наиболее часто встречается в «залоговых» ситуациях.

При анализе договора аренды земельного участка необходимо обратить внимание на:

· срок действия договора;

· наличие обременении и сервитутов, которые должны быть дополнительно проанализированы на предмет учета обременений при расчете рыночной стоимости объекта.

При анализе Кадастрового плана необходимо обратить внимание на:

Границы земельного участка;

Отсутствие прямых ограничений на возможность дополнительной застройки.

В Отчете об оценке необходимо зафиксировать категорию земель, указанную в свидетельстве о праве собственности или кадастровом плане участка, прилагаемом к договору аренды.

При определении оцениваемого права на земельный участок возможно наличие следующих видов прав:

право собственности;

право бессрочного пользования;

право аренды (долгосрочной, краткосрочной).

Выбор метода и способа расчета рыночной стоимости земельного участка

Основные способы оценки земельных участков приведены в «Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р.

Необходимо отметить, что прежде чем приступить к расчетам стоимости земельного участка следует сформировать вывод о «коэффициенте плотности застройки» и мнение о «достаточности» земельного участка для полноценного функционирования объекта.

При формировании вывода необходимо выявить соотношение площади земельного участка и площади застройки. Источником информации о площади застройки может быть справка Собственника, либо данные Технических паспортов. БТИ зданий, расположенных на данном земельном участке.

В данной ситуации.возникает вопрос, каким образом выделить необходимую прилегающую территорию. Для формирования обоснованного мнения о «достаточности» земельного участка можно «отталкиваться» от существующих СНИПов (если они остались актуальными по отношению к современным объектам) либо от требований профессиональных девелоперов, peaлизующих инвестиционные проекты, связанные с коммерческой застройкой.

Сравнительный подход к оценке недвижимости для целей залога

Сравнительный подход -- один из наиболее часто используемых подходов при проведении оценки объектов недвижимости для целей залога.

Данный подход оценки основывается на принципе замещения. Он имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу объект не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно приобрести сходный по качеству и пригодности. Сравнительный подход основан на зависимости стоимости оцениваемого объекта с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемым объектов. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

Сравнительный подход включает в себя несколько этапов.

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются объекты, наиболее сопоставимые с оцениваемым.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся корректировки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода.

Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что он ориентируется на фактически достигнутые цены купли-продажи аналогичных объектов.

В целом возможность применения сравнительного подхода зависит от наличия активного рынка, поскольку подход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках, а также от открытости рынка и доступности финансовой информации.

Достаточно сложен вопрос о корректности использования сравнительного подхода в условиях отсутствия рыночных сделок. Как правило, данная ситуация может наблюдаться в небольших населенных пунктах, где рынок развит слабо и в доступных источниках информации отсутствуют сведения о сделках купли-продажи сопоставимых объектов.

В этом случае в качестве приемлемого варианта решения может быть использован следующий алгоритм:

определяются «подобные» города, расположенные в той же области, регионе и т.п. (критериями сопоставимости могут являться -- численность и уровень доходов населения, наличие развитого рынка жилья, местоположение по отношению к «ключевой» транспортной магистрали и т.п.);

осуществляется поиск данных по сопоставимым сделкам:

осуществляется расчет, в случае необходимости вносятся соответствующие корректировки.

Важно отметить, что подобный подход следует применять с достаточной долей осторожности. Указанный способ может быть использован в качестве вспомогательного подхода, позволяющего понять -- лежит ли стоимость объекта, полученная в рамках других подходов (доходного и затратного), в сопоставимом диапазоне или нет.

При применении данного подхода важно не допустить ошибку, заключающуюся в некорректной идентификации степени ликвидности объекта оценки и, как следствие, оценки совершенно неликвидного объекта с последующей выдачей «желательного» результата за «действительный».

Основные этапы оценки недвижимости при сравнительном подходе:

выбор аналогов и сбор информации по аналогам;

выбор единицы сравнения;

внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов;

формирование итоговой величины стоимости.

Рассмотрим основные моменты, на которые необходимо обращать внимание в рамках каждого из этапов.

Выбор аналогов и сбор информации по аналогам - первый и фактически ключевой этап в рамках использования сравнительного подхода.

Для выбора аналогов могут быть использованы следующие основные элементы сравнения:

Функциональное назначение;

местоположение;

Физические характеристики (размер, состояние объекта и. т.п.).

Функциональное назначение -- один из ключевых элементов сравнения. Грубейшей ошибкой может являться выбор в качестве аналогов объектов совершенно иного функционального назначения.

С большой осторожностью необходимо подходить к выбору аналогов, если объект потенциально подлежит сносу или реконструкции. При выборе аналогов важно понимать, что лежит в основе мотивации покупателя. Как правило, в подобной ситуации в основе мотивации в первую очередь может лежать приобретение прав па строительство нового объекта. Соответственно в качестве аналогов целесообразно ориентироваться на объекты, подлежащие сносу, с сопоставимым местоположением и обращать внимание на возможное разрешенное использование прав на земельный участок.

Источниками информации, для формирования перечня, аналогов и получения необходимой для проведения оценки информации являются:

Предварительные данные, полученные в результате поиска по сети Интернет;

Данные, предоставленные аналитическими агентствами и риэлтерскими компаниями;

Собственные базы данных, которые ведутся оценочной компанией.

Достаточно типичной является ситуация, когда используется информация, не содержащая все необходимые данные, позволяющие сформировать вывод о том, что выбор аналогов осуществлен правильно.

В случае неполной информации о значениях основных ценообразующих факторов объектов, предлагаемых в качестве аналогов, необходим внешний осмотр данных объектов. Безусловно, приложение фотографий аналогов и нанесение объектов аналогов на карту города вместе с объектом оценки даст еще более полную визуальную, информацию.

После выбора аналогов и сбора информации следует этап выбора единицы сравнения .

В качестве наиболее часто используемых единиц сравнения могут выступать:

1 кв.м общей площади;

1 кв.м. полезной или сдаваемой в аренду площади.

Необходимо отметить важность корректного выбора единицы сравнения и определения стоимостной характеристики данного параметра.

После выбора единиц сравнения вносят поправки.

В теории оценки недвижимости различают следующие виды поправок:

Процентные (например, поправки на местоположение, износ, время продажи и т.п.);

Стоимостные (например, поправки на качественные характеристики, а так же поправки, рассчитанные статистическими методами). К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта к пр.);

Абсолютные

Относительные.

Остановимся подробнее на основных моментах , которые необходимо учитывать при формировании поправок.

Выделяют десять базовых, элементов сравнения (фактически являющихся корректировками), которые необходимо, учитывать в методе сравнения продаж:

1. передаваемые имущественные права;

2. условия финансирования (в российской практике используется достаточно редко);

3. условия продажи;

расходы, совершенные сразу после покупки;

рыночные условия;

местоположение;

физические характеристики (размер, качество строительных материалов, состояние здания);

экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договора аренды, административные расходы, состав арендаторов и т.п.);

вид использования;

10. компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

По сути, вышеобозначенные элементы сравнения являются критериями при выборе аналогов. Чем. точнее аналог соответствует по указанным характеристикам объекту оценки, тем меньше поправок будет вносится и тем более достоверный результат будет получен.

Рассмотрим более подробно каждый из указанных элементов.

Передаваемые имущественные права. Цена сделки зависит от передаваемых имущественных прав. Достаточно типична ситуация, когда имеются действующие договоры аренды по площадям оцениваемого объекта. В данном случае при определении стоимости объекта поправки должны отражать различия между доходным потенциалом оцениваемого объекта и аналога.

Условия финансирования. Наличие заемного источника финансирования также может влиять на стоимость объекта. Для расчета поправки необходимо располагать полной информацией о принятой в конкретном случае схеме финансирования. Исходя из условий, сложившихся на российском рынке, данная корректировка используется достаточно редко.

Подобные документы

Понятие, особенности жилищной ипотеки и необходимость, методика оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости и использование затратного, сравнительного и доходного подхода.

дипломная работа , добавлен 23.06.2011


Особенности оценки объектов залога. Анализ использования земельного участка. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного, сравнительного и доходного подходов. Обоснование коэффициента ликвидности и итоговое заключение о стоимости.

дипломная работа , добавлен 19.12.2011


Классификация объектов недвижимости, общие принципы их оценки. Анализ ситуации на вторичном рынке коммерческой недвижимости г. Новосибирска. Применение затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке рыночной стоимости административного здания.

дипломная работа , добавлен 28.06.2012


Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.

дипломная работа , добавлен 04.08.2012


Понятие, основные этапы и методы оценки недвижимости. Расчет стоимости объекта недвижимости (четырехкомнатной квартиры) с использованием сравнительного, доходного и затратного подходов к оценке. Капитализация дохода, его взаимосвязь с текущей стоимостью.

курсовая работа , добавлен 27.02.2014


Определение рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного и доходного подходов к оценке недвижимости и сравнительного анализа продаж. Оценка физического износа отдельных конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома.

курсовая работа , добавлен 12.03.2013


Особенности недвижимости как объекта оценки. Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости. Расчет стоимости объекта недвижимости "Комплекс зданий" с использованием методов в рамках сравнительного, затратного, доходного подходов. Техника Эллвуда.

курсовая работа , добавлен 14.12.2010


Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств в целях залога. Виды стоимости, применяемые при оценке в целях залога. Сравнительный, затратный и доходный подходы к оценке. Расчет рыночной и ликвидационной стоимости оцениваемого автомобиля.

курсовая работа , добавлен 11.11.2014


Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.

курсовая работа , добавлен 14.03.2014


Определение оценочной стоимости необорудованного нежилого помещения для залога. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Определение стоимости нежилого помещения различными подходами к оценке недвижимости.

Российской законодательной практикой регламентировано использования сравнительного, затратного и доходного подходов при оценке недвижимости.

Выбор того или иного подхода зависит от характера оцениваемого объекта, его рыночного окружения, сути типичных мотиваций и действий потенциальных арендодателей и арендаторов, доступности и качества необходимой исходной информации.

Чтобы сформировать рыночную стоимость объекта недвижимости, необходимо выполнить следующие этапы работ:

1. осуществить анализ рынка объектов коммерческой недвижимости;

2. сформировать мнение о достоинствах и недостатках местоположения объекта оценки;

3. проанализировать наилучшее и наиболее эффективное использование (в рамках оценки объектов недвижимости для целей залога данный анализ используется в определенных ситуациях, но в большинстве случаев не требуется, так как предполагается, что в залог объект будет передаваться исходя из его текущего использования);

4. выбрать подходы к оценке;

5. выполнить расчеты в рамках выбранных подходов;

6. сформировать итоговой вывод о стоимости.

Остановимся на основных моментах, которые необходимо учитывать в рамках каждого из вышеобозначенных этапов при проведении оценки объектов недвижимости в целях залога.

Анализ рынка

Качественное проведение анализа рынка во многом определяет достоверность итогового результата оценки.

Анализ рынка тесно увязан с анализом ликвидности. Например, при оценке производственного объекта необходим анализ спроса на производственные помещения (востребованные площади, конструктивное исполнение и состояние), а также анализ предложения подобных объектов.

Необходимо отметить, что при проведении оценки в цлях залога ликвидность является важной характеристикой залогового обеспечения и во многих случаях позволяет судить о том, насколько быстро за счет реализации прав залогодержателя на предмет залога можно погасить задолженность по кредиту. Корректное формирование вывода о степени ликвидности объекта недвижимоти позволяет получить обоснованное мнение о его стоимости, принять решение о величине залогового дисконта.

Существенными факторами, влияющими на ликвидность объектов недвижимости, являются: местоположение, физические характеристики объекта (износ, состояние инженерных коммуникаций), размер объекта, состояние рынка недвижимости в данном регионе и населенном пункте. Необходимо отметить, что соответствие указанным факторам в большей или меньшей степени будет определять отнесение объекта к тому или иному классу.

В качестве показателей ликвидности используют среднее время экспозиции в конкретном населенном пункте для объектов того же сегмента рынка, что и рассматриваемый, и схожих по основным характеристикам.

Предлагается следующая градация ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации:

Основными задачами в рамках проведения анализа рынка являются:

· формирование объективного мнения о том, какие сделки представлены в большей степени по объектам, подобным оцениваемому (сделки аренды или сделки купли-продажи);

· определение аналогов для расчета арендной ставки (при доходном подходе) и для сравнительного подхода;

· выявление коэффициента соотношения между арендными ставками различных типов объектов (арендная ставка торгового помещения по отношению к арендной ставке для офисного помещения и т.п.).

При формировании Отчета об оценке объекта коммерческой недвижимости в целях залога текстовая часть данного раздела Отчета должна содержать следующую информацию:

1. краткую характеристику сегментов рынка коммерческой недвижимости города;

2. характеристику локального сегмента рынка (средние ставки аренды и цены продажи 1 кв.м на текущую дату, динамика роста по сравнению с прошлым годом, среднерыночный уровень недозагрузки, средний уровень эксплуатационных расходов для подобных объектов (в абсолютных или относительных показателях);

3. наличие инвестиционных проектов в городе, связанных со строительством или реконструкцией объектов данного типа (описание, характеристики, девелопер, общий объем инвестиционных затрат, текущее состояние).

Описание местоположения объекта оценки

Местоположение является одним из ключевых параметров, определяющим возможную доходность объекта. Некорректное определение данного параметра может привести к формированию недостоверной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Основные факторы, на которые, необходимо обращать внимание при описании местоположения объекта оценки:

Для объекта офисной недвижимости -- расположение в «деловом» районе города (более ликвидный объект) либо наоборот, расположение в глубине промышленной площадки (возможны сложности с реализацией), наличие удобной транспортной доступности и т.п.;

для объекта торговой недвижимости -- расположение в торговом коридоре (либо, наоборот в глубине «тупиковой» улицы), интенсивность движения, популярность места и т.п.;

для объекта складской недвижимости -- транспортная доступность, наличие инфраструктуры (ж/д ветка и т.п.), наличие всех необходимых коммуникаций в достаточном объеме (электричество, газ, вода, и т.п.).

При описании местоположения объекта оценки достаточно наглядным является представление графической информации, на основании которой можно понять, где находится объект оценки,

В качестве источника данной информации могут являться электронные и бумажные карты города. Приведем пример графического изображения и краткого текстового описания месторасположения объекта оценки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

В большинстве случаев проведение анализа наилучшего и наиболее эффективного использования для оценки в целях залога не требуется. При оценке для целей залога данный анализ проводится только в случае явного несоответствия объекта оценки его существующему использованию. При этом оценка с учетом изменения целевого назначения объекта должна проводиться, если такое назначение уже определено и явно. (http://www.audit-it.ru/articles/appraisal/a109/188103.html).

В соответствии с Федеральным стандартом оценки №1, утвержденным Вымпелзом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №256, процедура оценки рыночной стоимости проводится с использованием трех подходов:

Доходного подхода (подхода капитализации или дисконтирования дохода к оценке недвижимости);

Затратного подхода;

Сравнительного подхода (рыночного подхода к оценке недвижимости).

Перед проведением расчетов стоимости объекта оценки по каждому из подходов проводится обоснование применимости подходов к оценке.

Выбор того или иного подхода, а также метода в каждом из подходов осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в собранной информации. Оценочные подходы, как правило, взаимосвязаны и взаимодополняемы.

Затратный подход к оценке недвижимости для целей залога

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо, замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Этот подход при оценке для целей залога, как правило, используется достаточно редко. Однако, в ряде случаев, например, при отсутствии достаточно развитого рынка и информации о нем, затратный подход может оказаться единственным.

От применения затратного подхода однозначно можно отказаться при оценке объектов, по которым можно найти достаточно большое количество рыночной информации, а также при оценке достаточно «возрастных» объектов. Оценка с применением затратного подхода в данном случае не формирует достаточно достоверное мнение о возможной цене реализации подобного объекта на рынке.

При оценке относительно новых объектов, как достаточно хороший ориентир при отсутствии должного объема рыночной информации, может быть использован сметный расчет, при этом необходимо внимательно анализировать расчет, предоставленный собственником (он может существенно отличаться от среднерыночных показателей).

Логика выполнения работ в рамках затратного подхода предусматривает выполнение следующих действий:

оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания (или стоимости замещения);

оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

расчет выявленных видов износа;

оценка рыночной стоимости земельного участка;

расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Данную логику можно описать в виде следующей формулы,позволяющей получить вывод о стоимости: объекта коммерческой недвижимости:

Стоимость объекта = ВС * (I -- И) + Сзем., где

ВС - восстановительная стоимость объекта оценки (или стоимости замещения) с учетом прибыли предпринимателя;

И - величина выявленных износов объекта;

Сзем. -- стоимость имущественных прав на земельный участок.

Оценка восстановительной стоимости

Восстановительная стоимость (ВС)-- это рассчитываемая в текущих -ценах стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости как нового, без учета износа, и соотнесенная. к. дате оценки.

Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Под стоимостью воспроизводства понимают затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, с. использованием таких же строительных материалов, стандартов и проекта.

Стоимость замещения определяется затратами на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных, материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Как видно из приведенных определений, более предпочтительным является расчет восстановительной стоимости, поскольку во втором случае рассчитываются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по характеристикам, при этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.

С другой стороны, выбор варианта расчета стоимости замещения может быть также обоснованным, если у оцениваемого здания имеется ряд признаков наличия функционального износа, что не может не снижать коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.

В общем случае выбор между стоимостью «воспроизводства» и стоимостью «замещения» зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристиках и т.д.

Источники информации для расчета стоимости «воспроизводства» или стоимости «замещения»:

сметные расчеты (локальные сметы, объектные сметы, сводный сметный расчет);

сборники УПВС (сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов по отраслям народного хозяйства) сборники УПСС (стоимость приведена в ценах 1969 г.):

сборники, выпускаемые компанией Ко-Инвест (промышленные, жилые, общественные здания и т.п.) (стоимость в ценах 2009,2010 гг.);

Индексы стоимости строительства (постановления Госстроя, сборники Ко-Инвест) и др.

В оценочной практике используются следующие методы определения полной восстановительной стоимости:

1) Метод сравнительной единицы,

2) Метод разбивки по компонентам,

3) Метод количественного обследования.

Выбор метода определяется целью оценки и необходимой точностью расчета.

Метод сравнительной единицы основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы (1кв.метр, 1куб.метр) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявленные различия между ним и оцениваемым объектом (физические параметры, наличие легко монтируемого оборудования, условия финансирования и т.д.).

Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется путем умножения откорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения (площадь, кубатура). Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы, например, «Укрупненные показатели стоимости строительства», «Укрупненные показатели стоимости восстановительной стоимости.»

Для расчета используется следующая формула:

Сн = Се.с. Ч So Ч К 1 Ч К 2 Ч К 3 Ч К 4 Ч К 5,

где: Сн -- стоимость оцениваемого объекта;

Се.с. -- стоимость 1 кв. или кубического метра типичного сооружения на базовую дату;

Sо -- количество единиц сравнения (площадь или объем оцениваемого объекта)

К 1 -- коэффициент, учитывающий выявленные отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением по площади, объему, прочим физическим параметрам;

К 2 -- коэффициент корректировки на местоположение объекта;

К 3 -- коэффициент изменения стоимости строительно-монтажных работ в период между базовой датой и датой на момент оценки;

К 4 -- коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;

К 5 -- коэффициент, учитывающий НДС (%).

В основе данного метода лежит стоимость единицы сравнения типичного объекта или аналога, при выборе которого необходимо соблюдать сходство функционального назначения, физических характеристик, класса конструктивных систем, даты ввода объекта в эксплуатацию и другие характеристики.

Метод сравнительной единицы оценивает стоимость объекта по стоимости замещения. Это связано с тем, что используемая в расчетах стоимость сравнительной единицы представляет, как правило, не идентичный объект, а близкий аналог.

Метод разбивки по компонентам основан на использовании качественно другой информации. Отдельные строительные компоненты здания: фундамент, стены, перекрытия и др. - оцениваются по стоимостным показателям, включающим прямые и косвенные затраты, необходимые для возведения единицы объема конкретного компонента. Стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей всех компонентов по формуле:

где Сзд. -- стоимость строительства здания в целом;

Vj -- объем j- го компонента;

Cj -- стоимость единицы объема;

N -- количество выделенных компонентов здания;

Кн -- коэффициент, учитывающий имеющееся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн = 1);

Ки -- коэффициент, учитывающий совокупный износ.

Метод разбивки по компонентам имеет несколько разновидностей:

Метод субподряда;

Разбивка по профилю работ;

Выделения затрат.

Метод субподряда основан на использовании информации о стоимости работ, выполняемых по договорам субподряда, заключаемых генеральным подрядчиком со специализированными строительным организациями -- субподрядчиками. Полная восстановительная стоимость рассчитывается как сумма затрат по всем субподрядным строительно-монтажным работам.

Метод разбивки по профилю предполагает оценку полной восстановительной стоимости как суммы затрат по найму отдельных специалистов-строителей (каменщиков, штукатуров, плотников и др.)

Метод выделенных затрат предполагает системное использование единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего результаты частных оценок суммируются.

Метод количественного обследования предполагает создание новой сметы на оцениваемый объект в ценах на дату оценки. Для этих целей проводятся детальный количественный и стоимостной анализ, а также расчет затрат на строительные и монтажные работы отдельных компонентов и здания в целом. При расчете учитываются прямые затраты, накладные расходы и иные затраты, представляющие полную смету на строительство оцениваемого объекта.

Метод количественного обследования дает наиболее точный результат полной восстановительной стоимости, однако является наиболее трудоемким и требующим от оценщика практических знаний в области проектно-сметного дела.

Оценки величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора)

Прибыль предпринимателя (инвестора) представляет собой вознаграждение, которое требует типичный инвестор (застройщик, девелопер) за риск, связанный со строительством проекта, схожего по структуре с оцениваемым объектом.

Фактически данная величина отражает среднюю прибыль инвестора, которую может принести реализация проекта, включающего в себя затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный со строительством риск. Как правило, при формировании данного показателя не обращают внимания на этап жизненного цикла, на котором находится сегмент рынка коммерческой недвижимости, куда входит оцениваемый объект, на зависимость его величины от объемов и сроков строительства, от того, разделены ли функции инвестора (заказчика) и строителя (подрядчика), от других факторов. Соответственно, при рассмотрении Отчета важно максимально четко обозначить диапазон прибыли предпринимателя (инвестора) и установить диапазон сложившегося среднерыночного значения.

Необходимо отметить, что величина прибыли предпринимателя в зависимости от степени развития рынка недвижимости и жизненного цикла, на котором находится данный сегмент рынка коммерческой недвижимости, может варьироваться в значительном диапазоне. Наприме., на рынке коммерческой недвижимости г. Москвы в 2005 г., но мнению крупнейших аналитических агентств, прибыль предпринимателя в сегменте торговой недвижимости варьировалась в диапазоне от 25 до 40%, в 2006 г. и 2007 г. наблюдались снижение и стабилизация данного показателя. В практике получить рыночные данные о прибыли затруднительно, так как они чаще всего являются коммерческой тайной.

Расчет выявленных видов износа

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости и его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора.

Как правило, износ выражается в снижении стоимости (обесценении) объекта в течении некоторого периода за счет воздействия различных факторов.

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют физический, функциональный и внешний виды износа.

Физический износ . Отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов.

Существует четыре основных метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания.

Процент физического износа объекта, оцениваемого экспертным методом, определяется на основании Правил оценки физического износа жилых зданий. Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих. Физический износ элементов здания рассчитывается как произведение удельного веса конструктивного элемента здания и процента износа этого элемента, разделенное на 100. Физический износ всего здания определяется как средневзвешенная величина по всем элементам здания. Экспертный метод определения физического износа обычно применяется при инвентаризации объектов недвижимости.

Существует устранимый и неустранимый физические износы. Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта. Неустранимым физический износ считается тогда, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Все элементы здания подразделяются на две категории: долговременные (фундаменты, стены, перекрытия и т.д.) и быстроизнашивающиеся (кровля, декоративная отделка, окраска и прочие, т.е. те элементы, которые можно отремонтировать (восстановить) при текущем ремонте).

Стоимостный метод предусматривает определение затрат на воспроизводство элементов здания. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостное выражение. Более точный, скорректированный стоимостный расчет физического износа получается, когда процент износа определяется как средневзвешенная величина.

Нормативный (или бухгалтерский) метод определения физического износа строений предполагает использование Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов.

При использовании метода расчета срока жизни здания применяется ряд терминов.

Срок экономической жизни - это время, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта; срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклада в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Срок физической жизни объекта - это период, когда здание существует и в нем можно жить или работать. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта.

Хронологический возраст - это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки до конца экономической жизни объекта. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни.

Нормативный срок службы (или типичный срок физической жизни) - это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.

Функциональный износ объекта. Функциональное устаревание заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом.

Функциональный износ, так же как и физический износ, может быть устранимым и неустранимым. К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием того, является ли износ устранимым или нет, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ устранимый. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных с качественными характеристиками здания. Причем может быть как избыток, так и недостаток качественных характеристик. Например, на арендном рынке большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры по сравнению с однокомнатными квартирами. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду этих квартир, умноженную на мультипликатор валовой месячной арендной платы, характерной для данного вида квартир. Таким образом, величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь арендной платы.

Внешний (экономический) износ - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими факторами, либо другими внешними факторами. Причинами внешнего износа могут быть, например общий упадок района, в котором находится объект, действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д. Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются непосредственная близость к «малопривлекательным» природным или искусственным объектам: болотам, очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, предприятиям и пр. Износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Оценка земельного участка, как правило, представляет собой достаточно сложную и трудоемкую задачу.

Рассмотрим основные моменты, на которые необходимо обращать внимание при проведении оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков как части в составе единого объекта недвижимости, что наиболее часто встречается в «залоговых» ситуациях.

При анализе договора аренды земельного участка необходимо обратить внимание на:

· срок действия договора;

· наличие обременении и сервитутов, которые должны быть дополнительно проанализированы на предмет учета обременений при расчете рыночной стоимости объекта.

При анализе Кадастрового плана необходимо обратить внимание на:

Границы земельного участка;

Отсутствие прямых ограничений на возможность дополнительной застройки.

В Отчете об оценке необходимо зафиксировать категорию земель, указанную в свидетельстве о праве собственности или кадастровом плане участка, прилагаемом к договору аренды.

При определении оцениваемого права на земельный участок возможно наличие следующих видов прав:

право собственности;

право бессрочного пользования;

право аренды (долгосрочной, краткосрочной).

Выбор метода и способа расчета рыночной стоимости земельного участка

Основные способы оценки земельных участков приведены в «Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р.

Необходимо отметить, что прежде чем приступить к расчетам стоимости земельного участка следует сформировать вывод о «коэффициенте плотности застройки» и мнение о «достаточности» земельного участка для полноценного функционирования объекта.

При формировании вывода необходимо выявить соотношение площади земельного участка и площади застройки. Источником информации о площади застройки может быть справка Собственника, либо данные Технических паспортов. БТИ зданий, расположенных на данном земельном участке.

В данной ситуации.возникает вопрос, каким образом выделить необходимую прилегающую территорию. Для формирования обоснованного мнения о «достаточности» земельного участка можно «отталкиваться» от существующих СНИПов (если они остались актуальными по отношению к современным объектам) либо от требований профессиональных девелоперов, peaлизующих инвестиционные проекты, связанные с коммерческой застройкой.

Сравнительный подход к оценке недвижимости для целей залога

Сравнительный подход -- один из наиболее часто используемых подходов при проведении оценки объектов недвижимости для целей залога.

Данный подход оценки основывается на принципе замещения. Он имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу объект не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно приобрести сходный по качеству и пригодности. Сравнительный подход основан на зависимости стоимости оцениваемого объекта с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемым объектов. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

Сравнительный подход включает в себя несколько этапов.

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются объекты, наиболее сопоставимые с оцениваемым.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся корректировки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода.

Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что он ориентируется на фактически достигнутые цены купли-продажи аналогичных объектов.

В целом возможность применения сравнительного подхода зависит от наличия активного рынка, поскольку подход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках, а также от открытости рынка и доступности финансовой информации.

Достаточно сложен вопрос о корректности использования сравнительного подхода в условиях отсутствия рыночных сделок. Как правило, данная ситуация может наблюдаться в небольших населенных пунктах, где рынок развит слабо и в доступных источниках информации отсутствуют сведения о сделках купли-продажи сопоставимых объектов.

В этом случае в качестве приемлемого варианта решения может быть использован следующий алгоритм:

определяются «подобные» города, расположенные в той же области, регионе и т.п. (критериями сопоставимости могут являться -- численность и уровень доходов населения, наличие развитого рынка жилья, местоположение по отношению к «ключевой» транспортной магистрали и т.п.);

осуществляется поиск данных по сопоставимым сделкам:

осуществляется расчет, в случае необходимости вносятся соответствующие корректировки.

Важно отметить, что подобный подход следует применять с достаточной долей осторожности. Указанный способ может быть использован в качестве вспомогательного подхода, позволяющего понять -- лежит ли стоимость объекта, полученная в рамках других подходов (доходного и затратного), в сопоставимом диапазоне или нет.

При применении данного подхода важно не допустить ошибку, заключающуюся в некорректной идентификации степени ликвидности объекта оценки и, как следствие, оценки совершенно неликвидного объекта с последующей выдачей «желательного» результата за «действительный».

Основные этапы оценки недвижимости при сравнительном подходе:

выбор аналогов и сбор информации по аналогам;

выбор единицы сравнения;

внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов;

формирование итоговой величины стоимости.

Рассмотрим основные моменты, на которые необходимо обращать внимание в рамках каждого из этапов.

Выбор аналогов и сбор информации по аналогам - первый и фактически ключевой этап в рамках использования сравнительного подхода.

Для выбора аналогов могут быть использованы следующие основные элементы сравнения:

Функциональное назначение;

местоположение;

Физические характеристики (размер, состояние объекта и. т.п.).

Функциональное назначение -- один из ключевых элементов сравнения. Грубейшей ошибкой может являться выбор в качестве аналогов объектов совершенно иного функционального назначения.

С большой осторожностью необходимо подходить к выбору аналогов, если объект потенциально подлежит сносу или реконструкции. При выборе аналогов важно понимать, что лежит в основе мотивации покупателя. Как правило, в подобной ситуации в основе мотивации в первую очередь может лежать приобретение прав па строительство нового объекта. Соответственно в качестве аналогов целесообразно ориентироваться на объекты, подлежащие сносу, с сопоставимым местоположением и обращать внимание на возможное разрешенное использование прав на земельный участок.

Источниками информации, для формирования перечня, аналогов и получения необходимой для проведения оценки информации являются:

Предварительные данные, полученные в результате поиска по сети Интернет;

Данные, предоставленные аналитическими агентствами и риэлтерскими компаниями;

Собственные базы данных, которые ведутся оценочной компанией.

Достаточно типичной является ситуация, когда используется информация, не содержащая все необходимые данные, позволяющие сформировать вывод о том, что выбор аналогов осуществлен правильно.

В случае неполной информации о значениях основных ценообразующих факторов объектов, предлагаемых в качестве аналогов, необходим внешний осмотр данных объектов. Безусловно, приложение фотографий аналогов и нанесение объектов аналогов на карту города вместе с объектом оценки даст еще более полную визуальную, информацию.

После выбора аналогов и сбора информации следует этап выбора единицы сравнения .

В качестве наиболее часто используемых единиц сравнения могут выступать:

1 кв.м общей площади;

1 кв.м. полезной или сдаваемой в аренду площади.

Необходимо отметить важность корректного выбора единицы сравнения и определения стоимостной характеристики данного параметра.

После выбора единиц сравнения вносят поправки.

В теории оценки недвижимости различают следующие виды поправок:

Процентные (например, поправки на местоположение, износ, время продажи и т.п.);

Стоимостные (например, поправки на качественные характеристики, а так же поправки, рассчитанные статистическими методами). К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта к пр.);

Абсолютные

Относительные.

Остановимся подробнее на основных моментах, которые необходимо учитывать при формировании поправок.

Выделяют десять базовых, элементов сравнения (фактически являющихся корректировками), которые необходимо, учитывать в методе сравнения продаж:

1. передаваемые имущественные права;

2. условия финансирования (в российской практике используется достаточно редко);

3. условия продажи;

расходы, совершенные сразу после покупки;

рыночные условия;

местоположение;

физические характеристики (размер, качество строительных материалов, состояние здания);

экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договора аренды, административные расходы, состав арендаторов и т.п.);

вид использования;

10. компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

По сути, вышеобозначенные элементы сравнения являются критериями при выборе аналогов. Чем. точнее аналог соответствует по указанным характеристикам объекту оценки, тем меньше поправок будет вносится и тем более достоверный результат будет получен.

Рассмотрим более подробно каждый из указанных элементов.

Передаваемые имущественные права. Цена сделки зависит от передаваемых имущественных прав. Достаточно типична ситуация, когда имеются действующие договоры аренды по площадям оцениваемого объекта. В данном случае при определении стоимости объекта поправки должны отражать различия между доходным потенциалом оцениваемого объекта и аналога.

Условия финансирования. Наличие заемного источника финансирования также может влиять на стоимость объекта. Для расчета поправки необходимо располагать полной информацией о принятой в конкретном случае схеме финансирования. Исходя из условий, сложившихся на российском рынке, данная корректировка используется достаточно редко.

Условия продажи и время продажи. Поправка на условия продажи отражает мотивацию покупателя или продавца (например, сделка между родственными лицами и т.п.). Срок экспозиции -- время, в течение которого объект находится на рынке, отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Расходы, совершенные сразу после покупки. Данные расходы включают в себя издержки, которые покупатель несет сразу же после покупки объекта и которые фактически принимаются в расчет при формировании стоимости сделки, например, расходы на снос или демонтаж одного из объектов на производственной площадке, переоформление земельных отношении и т.п.

Местоположение. Данная поправка необходима, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимого объектов различаются.

Физические характеристики (размер, качество строительных материалов, состояние здания). Физические различия включают: размер, качество строительства, возраст и состояние, функциональную полезность, размер земельного участка, привлекательность и т.п.

Экономические характеристики. Атрибуты объекта, влияющие на его доход. Например, эксплуатационные расходы, качество административного управления, условия договора аренды и т.п.

Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости. К их числу могут относиться объекты движимого имущества, стоимость которых была включена в структуру сделки (оборудование, бытовая техника, мебель, инвентарь и т.д.)

При проведении оценки необходимо внести корректировку на компоненты, которые не входят в состав оцениваемого объекта недвижимости.

Исходя из назначения объекта перечень поправок может быть конкретизирован с учетом специфики объекта коммерческой недвижимости определенного типа.

Например, при оценке объекта недвижимости офисного назначения основными поправками могут являться:

Имущественное право;

Физические характеристики (состояние объекта, соотношение полезной и общей площади (%), соотношение парковочных мест и арендуемой площади и др.);

Экономические характеристики (уровень загрузки, уровень затрат и др.).

При оценке объекта недвижимости складского назначения основными поправками могут являться:

Имущественное право;

Местоположение;

Наличие необходимой инфраструктуры (ж/д ветка, автодорога, удобный, подъезд и т.п.);

Физические характеристики (состояние объекта, соотношение административной и складской площади (%), высота наличие отопления, наличие всех необходимых коммуникаций и свободных мощностей и др.);

Экономические характеристики (уровень загрузки, уровень затрат).

При использовании сравнительного подхода необходимо обратить внимание на следующие аспекты:

Аналоги и объект оценки должны отноститься к одному и тому же рынку недвижимости, сегменту рынка и иметь сопоставимые местоположение, техническое состояние и площадь;

При расчетах необходимо указывать ссылки на источники, из которых получена информация об аналогах объекта оценки. В случае неполной информации о значениях основных ценообразующих характеристик объектов, предлагаемых в качестве аналогов, необходим внешний осмотр данных объектов;

Корректировки должны соответствовать реальным отличиям между объектом оценки и аналогами, недопустимо внесение нескольких корректировок, устраняющих одно и то же отличие объекта и аналога (например, корректировки на год постройки, техническое состояние здания и уровень выполненного ремонта);

Значения стоимости, полученные при использовании сравнительного подхода должны находиться в пределах диапазона стоимости, выявленного при проведении анализа рынка.

Доходный подход к оценке недвижимости для целей залога

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Применение доходного подхода опирается на концепцию приведенной стоимости: стоимость любого актива представляет собой приведенную стоимость ожидаемых в будущем денежных потоков от актива, дисконтированных по ставке, соответствующей степени риска инвестирования в данный актив.

При оценке недвижимости с позиции доходного подхода во главу ставится доход как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом, тем больше величина его стоимости при прочих равных условиях. При этом имеют значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс.

Доходный подход достаточно часто используется для оценки объектов недвижимости, которые потенциально могут быть сданы или сдаются в аренду.

Использование доходного подхода в рамках оценки узкоспециализированных объектов недвижимости (например, сталеплавильного цеха) требует тщательной проработки вопроса о выборе подхода к оценке.

На практике применяют либо метод дисконтирования денежных потоком, либо метод капитализации. Ниже приведены основные моменты, на которые необходимо обращать внимание в рамках каждого из указанных методов.

Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) используют при оценке объекта недвижимости в случае получения от его эксплуатации нестабильных потоков дохода.

Его применение целесообразно в следующих случаях:

Объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен) в эксплуатацию;

Предполагается, что будущие денежные потоки буду существенно отличаться от текущих вследствие осуществления реконструкции, ремнта, перепланировки и т.п. объекта;

Потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

Оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект.

Метод дисконтированных денежных потоков позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для применения метода ДДП необходимы следующие данные:

1. длительность прогнозного периода;

2. прогнозные величины денежных потоков, включая остаточную стоимость (реверсию) - выручку от продажи объекта недвижимости в конце срока владения;

3. ставка дисконтирования.

Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. За период расчета может приниматься месяц, квартал, год и т.п. Горизонт расчета может составлять от 3-х до 5-и лет, или быть равным количеству периодов, необходимых для выхода объекта на устойчивое значение дохода.

При определении прогнозного периода важно понять, как долго может продолжаться срок жизни оцениваемого объекта недвижимости исходя из его текущего состояния и года ввода в эксплуатацию.

Понимание этого позволяет корректно определить длительность прогнозного периода и выбрать подход к определению стоимости объекта в конце постпрогнозного (остаточного) периода.

Фактически прогнозный период не может быть больше срока жизни актива.

Следующим этапом является определение денежных потоков в течение прогнозного периода и определение стоимости объекта по его окончании.

При денежного потока рассчитывают несколько уровней дохода от объекта (для каждого прогнозного года):

1. потенциальный валовой доход (ПВД);

2. действительный валовой доход (ДВД);

3. чистый операционный доход (ЧОД);

4. денежный поток до уплаты налогов (ДПДН);

5. денежный поток после уплаты налогов (ДППН).

В качестве дисконтируемого уровня дохода чаще всего используют две величины:

ЧОД - если требуется оценить стоимость объекта в целом,стоимость всего инвестированного капитала без относительно его источников;

ДПДН - если требуется оценить стоимость собственного капитала, инвестированного собственником.

ДПДН и ЧОД- отличаются на величину расходов по обслуживанию долга (ипотечного кредита).

Потенциальный валовой доход. При формировании ПВД необходимо обратить внимание на следующие основные параметры, участвующие в расчете стоимости объекта:

Корректный учет площади объекта, принимаемой в качестве расчетной величины;

Корректное определение арендной ставки исходя из выбранной площади объекта;

Проверка на предмет учета в арендных ставках по аналогам величины коммунальных расходов (с учетом коммунальных расходов, без учета коммунальных расходов) и проверка на предмет наличия обременения в виде долгосрочного договора аренды.

Виды площадей объекта:

валовая измеренная площадь -- включает всю внутреннюю площадь всех этажей здания;

общая арендуемая площадь (Rentable Area) -- валовая измеренная площадь здания минус основные вертикальные проемы (такие, как лифтовые шахты, вентиляция, лестницы);

площадь общего пользования здания, или общественная зона здания (Building Common Area), -- площади здания, предназначенные для общего использования всеми арендаторами здания, но не включенные в офисные площади и площади магазинов (главный холл здания, пожарные коридоры первого этажа и т.д.);

полезная площадь -- арендуемая площадь здания, исключая площади общего пользования на этажах и все площади общего пользования здания.

Потери арендной платы включают потери от неуплаты и недозагрузки, которые учитываются в виде фактической величины на основе данных Клиента и среднесрочных значений.

В случае выявления недозагрузки необходимо провести анализ причин этого. Существенным моментом является объективная невозможность загрузки объекта, например на 75% (при текущем уровне загрузки в размере 25%) , в силу его специфических характеристик. Недоучет или некорректный учет данного фактора может привести к завышению стоимости объекта.

Операционные расходы

Необходимо отметить, что в источниках может использоваться разный принцип формирования операционных расходов.

Оценщик может использовать для определения величины операционных расходов как среднерыночный показатель (диапазон значений показателя) таких расходов (удельный абсолютный на единицу измерения объекта оценки либо относительный к величине дохода объекта) для сегмента рынка, к которому относится объект оценки, так и поэлементный анализ операционных расходов ко объекту оценки.

Операционные расходы на 1 кв.м объекта, как правило, соответствуют среднерыночным, в противном случае необходимо провести анализ, за счет каких факторов, имеется отклонение от среднерыночного уровня и какими причинами данное отклонение вызвано.

Операционные расходы -- периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода -- могут быть отнесены к одной из трех групп:

постоянные расходы;

переменные расходы:

расходы на замещение.

К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от степени заполняемости объекта. Например, налоговые платежи (налог на имущество, налог или платежи, за землю и т.д.).

К переменным относят расходы, связанные с интенсивностью использования объекта и уровнем предоставляемых услуг:

расходы на управление;

расходы по заключению договоров аренды;

заработная плата обслуживающему персоналу;

коммунальные расходы;

расходы на уборку;

расходы на эксплуатацию и ремонт;

расходы на содержание территории и автостоянки;

расходы по обеспечению безопасности и т.д.

Достаточно часто встречается понятие эксплуатационных расходов, под которыми понимают:

расходы, связанные с поддержанием нормального функционирования конструкций здания;

расходы, связанные с поддержанием расчетного функционирования инженерных систем с учетом замены выходящего из строя оборудования;

расходы на охрану здания и помещений, заборку здания и прилегающих территорий, уборку снега и очистку крыш, мойку окон;

коммунальные расходы и т.д.

При определении величины операционных расходов следует «отталкиваться» от их среднерыночной величины (в качестве справочного значения может быть использована доля от ПВД или ДВД).

Типичной является ситуация, когда собственник заявляет величину расходов существенно меньшую, чем среднерыночное значение. При этом оценщик должен провести детальный анализ для выявления причины сокращения затрат.

Например, если собственник построил собственную бойлерную и за счет этого добился существенного сокращения затрат, то это необходимо подчеркнуть в Отчете и корректно, с учетом данного факта, осуществить все необходимые расчеты.

Кроме того, при выявлении подобного факта необходимо более детально, рассмотреть вопрос, связанный с формированием залоговой массы (например, возможно, будет целесообразен дополнительный залог бойлерной, включая оборудование).

Отдельный вопрос -- включать или не включать в общую величину коммунальные платежи. Необходимо отметить, что однозначного мнения по данному вопросу не существует, при этом на разных региональных рынках при заключении договоров аренды сложилась своя практика. Тем не менее, необходимо обратить внимание на наличие судебной практики по вопросу включения в арендную плату коммунальных услуг, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.2002 т. № 66: «в состав арендной платы не входят платежи за пользование коммунальными услугами в связи с эксплуатацией объекта недвижимости». Предполагается, что коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные расходы будут компенсироваться по отдельному договору оказания услуг. Арендная плата является платой непосредственно собственнику объекта за извлечение выгоды из полезных свойств вещи (объекта недвижимости). Коммунальные и прочие перечисленные платежи суть затраты на содержание объекта аренды, которые могут быть возложены договором аренды как на арендатора, так и на арендодателя (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Действительный валовый доход -- это потенциальный, валовый доход за вычетом потерь от простоя площадей, которые не удалось сдать в аренду, и задолженности по арендной плате с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости (например, доходов от платных автостоянок или гаражей).

ДВД = ПВД -- Потери + Прочие расходы

Действительный валовый доход должен отражать реальную ситуацию в части текущей степени загруженности объекта.

Расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся элементов сооружения. к таким компонентам относят:

Кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации:

Санитарно-техническую и электроарматуру и приборы;

механическое оборудование;

пешеходные дорожки, подъездные дороги и т.п.;

расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец.

При оценке рыночной стоимости расходы на замещение учитывают независимо от того, будут ли они фактически иметь место в течение периода владения или нет.

Необходимо отметить, что чем «старше» год ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, тем более существенная величина расходов на замещение должна участвовать в расчетах.

Чистый операционный доход - Действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений).

При проверке корректности подученного результата иногда полезно использовать среднее значение доли Чистого операционного дохода в Потенциальном валовом доходе исходя из типа объекта (офисы, торговля, склады) и его технического состояния (год постройки, капитальный ремонт и т.п.).

Полученное значение по оцениваемому объекту позволяет прийти к выводу о степени «адекватности» формируемого значения рыночной стоимости объекта.

Расчет величины отдачи на капитал (ставки дисконтирования)

Расчет может быть выполнен методом кумулятивного построения и методом рыночной экстракции.

Расчет величины возврата капитала (реверсии) в конце прогнозного периода

Определение стоимости объекта в конце прогнозного периода предполагает понимание того, что будет происходить с объектом далее.

В большинстве случаев используют модель устойчивого роста:

Реверсия;

Чистый операционный доход в первый постпрогнозный период;

ставка отдачи на капитал;

Стабильный темп прироста дохода.

Также может использоваться подход, заключающийся в прогнозировании наиболее вероятной цены продажи в конце прогнозного периода исходя из сложившихся и (или) ожидаемых рынком к концу прогнозного периода цен продажи аналогичных объектов недвижимости.

Учет данного момента приобретает принципиальную важность, если объект оценки достаточно изношен и по окончании прогнозного периода исходя из сложившихся и (или) ожидаемых рынком к концу прогнозного периода может прекратить свое существование. Очевидно, что в этом случае использование устойчивого роста целесообразно.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости путем суммирования текущих стоимостей потоков в прогнозный период и текущей стоимости постпрогнозной стоимости

Для формирования корректного мнения о текущей стоимости денежных потоков целесообразно использовать дисконтные множители на середину периода

Итоговая стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода представляет собой сумму текущих стоимостей денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов.

Метод капитализации дохода

Метод капитализации является частным случаем метода дисконтирования денежных потоков.

Метод капитализации дохода используется если:

· потоки доходов стабильны в течение длительного периода и положительны;

· потоки доходов возрастают устойчивыми темпами.

Результат, полученный данным методом, представляет собой стоимость всего объекта недвижимости, состоящую из стоимости зданий, сооружении и стоимости земельного участка.

Стоимость объекта определяется путем деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализация.

Метод капитализации дохода предполагает выполнение следующих действий:

определение ожидаемого чистого операционного дохода;

расчет коэффициента капитализации;

определение стоимости объекта недвижимости путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Основные моменты, на которые необходимо обратить внимание при расчете чистого операционного дохода, были указаны выше (при рассмотрении метода дисконтированных денежных потоков). Остановимся более подробно на расчете коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1. ставки дисконтирования (ставки доходности инвестиции), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом фактора риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2. нормы капитала, т.е. погашения суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов (т.е. к зданиям и сооружениям, но не к земле, которая не подвергается износу).

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения.

Ставка дохода на капитал (ставка дисконтирования) = = Безрисковая ставка дохода + Премия за риск + Премия за низкую ликвидность недвижимости + Премия за инвестиционный менеджмент.

Отметим, что управление инвестициями в недвижимость считается более сложной и рискованной деятельностью, чем управление инвестициями в финансовые активы, что и обуславливает необходимость дополнительной премии.

На практике использование подобной логики расчета сопряжено со значительной «условностью» при формировании доказательной части.

В качестве безрисковой ставки можно использовать среднюю эффективную доходность к погашению государственных долгосрочных облигаций РФ со сроком до погашения от 10 до 14 лет.

Как правило, на практике премия за перечисленные риски по отношению к выбранному объекту недвижимости оценивается экспертным путем. Тем не менее целесообразно формировать базу исходя из регионального рынка и выводить данные поправки с учетом специфики рынка.

Премия за низкую ликвидность недвижимости учитывает невозможность незамедлительного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций. При определении величины поправки за низкую ликвидность исходят из предпосылки, что срок экспозиции объекта с момента выставления его на продажу велик. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

Премия за инвестиционный менеджмент колеблется в основном от 1% до 5%. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недозагрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Расчет различных составляющих премии за риск:

Надбавка за низкую ликвидность учитывает невозможность инвестиций ж, по экспертным сценкам большинства источников, обычно принимается на уровне 3-5 процентных пунктов;

Надбавка за риск вложения в недвижимость учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта и может быть принята в размере нормы страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

Надбавка за инвестиционный менеджмент определяется из учета того, что чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют, а значит, выше будет значение этой надбавки.

Норма возврата капитала может рассчитываться одним из трех следующих способов.

Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом.

Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хосксльда).

Дадим краткую характеристику каждого из этих методов.

Метод Ринга. Данный метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. В этом случае считается, что средства, направляемые в фонд возмещения, не реинвестируются. Формула коэффициента капитализации принимает следующий вид:

Rk = Rd + 1/n, где:

n - оставшийся срок экономической жизни.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

Rk = R + SFF(n,Y), где:

SFF - фактор фонда возмещения;

Y = R - ставка дохода на инвестиции.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда, ставка дохода для первоначальных, инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода, по безрисковой ставке:

Rk = R + SFF(n,Yб), где:

Yб - безрисковая ставка процента.

Наименьшая норма возврата получается но методу Инвуда, наибольшая -- по методу Ринга. При падении цены актива вне зависимости от того, рассчитывается ли норма возврата методом Ринга, Хоскольда или Инвуда, ставка доходности инвестиций меньше ставки капитализации Rk > R.

Метод Ринта наиболее применим для «старых» объектов.

Еще один способ расчета коэффициента капитализации - метод рыночной выжимки (метод рыночной экстракции).

В методе рыночной выжимки нет отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал, а также не учитываются отдельно темпы роста дохода. Эти составляющие учтены в общем коэффициенте капитализации по принципу «все включено» и не нуждаются в отдельном анализе, что является одним из преимуществ данного способа.

Основываясь на рыночных данных о ценах продаж и значениях ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, коэффициент капитализации вычисляются но следующей формуле:

Где ЧОД - читсый операционный доход i-го объекта-аналога;

Vi - цена продажи i-го объекта-аналога.

Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки позволяет до минимума снизить субъективизм оценщика. Кроме того, коэффициент капитализации, определенный таким образом, учитывает норму возврата капитала и ожидаемые изменения стоимости аналогичных объектов -- по принципу «все включено». Соответственно не требуется проводить отдельный расчет этих составляющих коэффициента капитализации, ошибка в расчете которых при кумулятивном способе может существенно повлиять на результат. А накопленная ошибка при кумулятивном способе определения рисков может еще больше повлиять на результат.

При определении коэффициента капитализации также необходимо обращать внимание на учет налоговой составляющей (если ЧОД до налогообложения, то и коэффициент капитализации должен рассчитываться для дохода до налогообложения: или наоборот, ЧОД и коэффициент капитализации рассчитываются как «после налогообложения»).

При выборе техники, расчета методом рыночной выжимки (экстракции) важно корректно формировать информацию по чистому операционному доходу и пене продажи аналогов.

При использовании доходного подхода необходимо обратить внимание на следующие моменты:

Соответствие арендной ставки, использованной в расчетах рыночной ставке аренды для аналогичных объектов;

Информация об аналогах по арендной ставке должна быть подкреплена указанием на источники, из которых она получена, в виде, доступном для проверки. К отчету должны быть приложены распечатки баз данных риэлтерских фирм или копии страниц печатных изданий, содержащих объявления по аренде аналогичных объектов;

Прогнозный темп роста арендных ставок в долгосрочном периоде не должен быть необоснованно высоким даже при существующем локальном росте. Как ориентир могут быть использованы темпы роста промышленного производства;

В расчетах не должно использоваться необоснованно низкое значение ставки дисконтирования или коэффициента капитализации. В качестве критерия для сравнения может быть использовано отношение величины годовой арендной платы за 1 кв.м к цене предложения к продаже1 кв.м аналогичных объектов;

Не допускается к стоимости объекта недвижимости, рассчитанного доходным подходом, добавлять отдельно рассчитанную стоимость земельного участка.

Согласование результатов

Рыночная стоимость объекта оценки определяется как средневзвешенная величина между результатами расчетов, полученных в рамках доходного, затратного и сравнительного подходов.

Затратный подход отражает величину средств, необходимых для создания объекта, аналогичного объекту оценки в современных условиях, но не отражает реакцию рынка на данные актив. Результат, полученный затратным подходом, если оценщик корректно учел фактор внешнего износа, должен быть очень близок к результатам, полученным в рамках других подходов.

Сравнительный подход в рыночных условиях позволяет наиболее точно определить стоимость объекта оценки при наличии подходящих аналогов, представленных на рынке. Удельный вес результатов данного подхода при развитом рынке должен быть наибольшим.

Доходный подход основан на данных об арендных ставках по объектам аналогам, Представленная база по арендным ставкам объектов аналогов при развитом рынке позволяет достаточно полно выявить влияние ценообразующих факторов на существующие в настоящее время арендные ставки. Однако доходный доход связан с рисками прогноза будущих доходов. Удельный вес результатов этого подхода должен быть ниже (или на уровне) результатов сравнительного подхода.

Основные моменты, на которые необходимо обращать внимание при согласовании результатов:

Корректно проводить взвешивание при существенном расхождении результатов; стоимость может приниматься разной результату наиболее адекватного подхода, если ее значение противоречит результатам других подходов;

Нет необходимости проводить взвешивание с использованием сложных процедур, например, метода анализа иерархий. В большинстве случаев достаточно простого усреднения, так как при отсутствии противоречий в результатах, полученных различными подходами, существенного влияния на итоговый результат процедура взвешивания не окажет.

Необходимо отметить, что мотивация игроков на рынке недвижимости может носить разнонаправленный характер в зависимости от дальнейших действий с объектом сделки.

Для потенциального «игрока» на рынке купли-продажи недвижимости возможны два действия:

Приобретение объекта с последующей перепродажей (в условиях «разогретого» рынка), например, рынок г. Сочи в 2007 г. до момента принятия решения о проведении Зимних Олимпийских игр;

Приобретение объекта недвижимости с целью покупки стабильного денежного потока.

При проведении оценки в целях залога следует, в первую очередь, основываться на результатах подхода, который будет являться наиболее адекватным по отношению к конкретной практической ситуации.

Результаты, полученные с применением отдельных подходов, не могут существенно отличаться друг от друга -- наличие в Отчете данного факта указывает на некорректность учета существенных факторов в рамках доходного, затратного или сравнительного подходов.

ООО "АДН Консалт - Международный цент оценки и финансовых консультаций"

является аккредитованной оценочной компанией для ипотечных программ и оценки залогов в крупнейших банках:

СБЕРБАНК РФ, ВТБ 24 и БАНК "САНКТ-ПЕТЕРБУРГ"

Н.А. Алмазова,

генеральный директор компании

ООО «АДН Консалт - Международный центр оценки и финансовых консультаций»,

г. Москва

Особенности оценки для целей кредитования

Для развития бизнеса необходимы инвестиции. Не всегда финансовые вложения возможно сделать из собственных средств, поэтому предприятия прибегают к кредитованию. Одной из составляющих процедуры получения кредита является независимая оценка объектов, предлагаемых в качестве залога. Выдавая кредит предприятию под залог имущества, банк должен оценить предмет залога. Для этого кредитные организации прибегают к услугам независимых специалистов - оценщиков, в обязанности которых входит определение реальной стоимости того или иного объекта.

В результате выдаваемый экспертом отчет об оценке стоимости залога позволяет кредитной организации сделать вывод о ликвидности объекта, цене и сроке его реализации с учетом конъюнктуры рынка и инвестиционной привлекательности

Основные задачи, решаемые с привлечением оценщиков при кредитовании

Особенностью оценки для кредитования является участие в процессе оценки трех сторон:

• банка,
• заемщика,
• оценщика.

Банку необходимо знать реальную стоимость предлагаемого в залог имущества и адекватно оценить риски кредитной сделки.

Заемщик хочет получить под свой актив максимальный лимит кредитования.

Миссия - найти «золотую середину» между потребностями клиента и требованиями банка. Участие независимого оценщика в процессе кредитования призвано защитить коммерческие интересы остальных участников, в том числе сделать более прозрачными условия предоставления таких кредитов.

Определение реальной рыночной стоимости залогового имущества независимым оценщиком позволяет установить справедливое соотношение между стоимостью залогового имущества и размером кредита, а также способствует предотвращению разногласий между сторонами сделки, которые возникают при обращении взыскания на заложенное в ходе кредита имущество.

Как правило, в отчете для цели залога указывается, примерный срок экспозиции и ликвидационная стоимость объекта оценки. Кроме того, ряд банков просит оценщика включить в отчет такой раздел, как изменение стоимости объектов в течение срока кредитования. Ключевым моментом при является анализ наиболее эффективного его использования. Часто при оценке имущества для целей кредитования объекты оцениваются только в текущем пользовании, и подобный анализ не проводится.

Одной из услуг, которые оценочная компания может оказывать банку помимо оценки залогов - это экспертиза отчетов об оценке на предмет соответствия указанной в них величины рыночной стоимости объекта его реальной стоимости на рынке. Если стоимость на взгляд эксперта завышена или занижена, он должен изучить расчеты и разобраться в ситуации.

Например, может быть занижена ставка дисконтирования в расчетах, завышена арендная ставка в доходном подходе, при сравнительном подходе неправильно скорректирована стоимость объектов-аналогов по отношению к оцениваемому объекту, и т.д. В зависимости от качества проверяемого отчета, если возникают сомнения в результате, эксперт может даже провести альтернативный расчет объекта, составить экспертизу на отчет и сделать вывод - не выходят ли действия оценщика за рамки требований оценочного законодательства. Далее пишется резюме по поводу того, насколько верно выполнен отчет и эта экспертиза направляется в кредитный отдел банка.

Рекомендуемый порядок взаимодействия оценщика и банка

	Наименование этапа	проводимые>
	Согласование технического задания на оценку с представителем банка и представителем заемщика	Определяется объект оценки, права и обременения, обсуждаются применяемые подходы, допущения и ограничения, определяются необходимый объем информации и сроки проведения оценки.
	Заключение договора	Договор может иметь трехстороннюю форму. Банк может выступать в качестве созаказчика и получателя отчета (наряду с клиентом) и подписывает акт приема-передачи
	Текущие консультации	Оценщик информирует сотрудника банка о возникающих проблемах (например, с предоставлением информации), совместно обсуждаются спорные вопросы
	Представление в банк краткого резюме отчета или информационное письмо	Оценщик предоставляет в банк полученные результаты в краткой форме. При согласовании банком результатов, оценщик готовит отчет об оценке
	Представление заказчику	Подготовленный отчет предоставляется заказчику

Первый этап важен сточки зрения сроков получения заемщиком кредита. Банк на основании данных о сроке оценки объекта планирует, когда выносить вопрос о залоге на кредитный комитет и при положительном решении, если объект залога - объект недвижимости с земельным участком, оформлять ипотеку. То есть, срок оценки влияет на срок получения заемщиком кредита.

Третий этап имеет не менее серьезное значение при работе оценщика с банком.

В процессе осмотра объектов и ознакомления с представленными документами, оценщиками могут быть выявлены факторы несоответствия объекта залога правоустанавливающим документам и требующие переоформления или внесения изменений в правоустанавливаюшие документы.

Например:

• наличие в оцениваемой квартире незарегистрированной перепланировки
• Несоответствие объемно-планировочных характеристик объекта оценки правоустанавливающим документам

Четвертый этап, так же как и первый, важен сточки зрения сроков получения заемщиком кредита, но еще и с точки зрения его суммы. На этом этапе оценщик предоставляет в банк и заказчику краткое резюме отчета или информационное письмо с рыночной стоимостью объекта. Оценщику необходимо согласовать полученный результат как с клиентом, так и с банком. Важно убедить как Заемщика, так и банк в правильности полученного результата, так как миссия оценщика - найти «золотую середину» между потребностями клиента и требованиями банка. То есть «защитить» результаты оценки. На данном этапе, может серьезно разойтись объективная оценка оценщика и субъективное представление заемщика о стоимости объекта оценки.

При положительном варианте информационное письмо принимают и банк и клиент(заемщик) и на основание него принимается решение о сумме выдаваемого кредита на кредитном комитете.. При отрицательном варианте заемщик может отказывается от кредита. Здесь важно для оценщика заранее обговорить с заказчиком (заемщиком) возможность такого развития событий и сумму оплаты услуг за предоставление краткого резюме или информационного письма.

Пятый этап - это непосредственно предоставление отчета об оценке, сделанного в соответствии с требованиями всех действующих государственных стандартов оценки.

Как правило, для целей залога отчет выполняется в двух экземплярах- 1 экземпляр (идет в банк) и копия (остается у заказчика).

Основные требования банка к отчету оценщика

При принятии решения о стоимости имущества для целей залога, сотруднику банка важно знать:

Поэтому в идеале, с точки зрения банка как пользователя в отчете об оценке должны содержаться:

• Оценка рыночной стоимости;
• Результаты анализа ликвидности объекта, типичный срок экспозиции;
• Анализ возможных издержек при реализации;
• Описание роли и места рассматриваемого актива в бизнесе клиента.

Основные требования банка к отчету оценщика:

Основные претензии банков к рассматриваемым отчетам об оценке

• отчет>

Потенциальный заемщик, а именно он в большинстве случаев выступает заказчиком оценки, заинтересован в том, чтобы оценочная стоимость его имущества была максимальной. Банк, естественно, это не устраивает, так как в случае невозврата кредита он будет вынужден погасить свои убытки посредством продажи заложенного имущества. Так как вследствие завышенной оценки сумма кредита была существенно больше реальной стоимости залогового обеспечения, вероятность того, что банк сможет покрыть все свои убытки по данному заемщику, невелика.

• Отсутствуют ссылки на источники используемой информации, что противоречит стандартам оценки.
• Отчет перенасыщен избыточными материалами и неоправданно наукообразен.
• В основе расчетов лежат необоснованные предположения и предпосылки, что противоречит стандартам оценки.
• Слабая связь с реальными участниками рынка

(оценщику необходимо прозванивать аналоги, а так же консультироваться с представителями риэлторских и девелоперских компаний).

На основе опыта работы оценочных компаний, в том числе и нашей компании с банками основные требования, предъявляемые банком к работе оценочной компании это:

Таким образом, для успешной работы с банком оценочная компания должна быть готова делать качественную оценку в максимально сжатые сроки по минимальной стоимости. Это конечно в идеале.

Часто банки, особенно, если их сотрудники не знакомы со спецификой оценочной деятельности, ставят оценочным компаниям сроки, за которые сделать качественную работу просто нереально. Компании, боясь потерять аккредитацию при банке соглашаются, и, в результате, страдает качество работы, так как оценщики работают в состоянии цейт-нота, у них нет времени перепроверить и осмыслить полученный результат, который может получиться далеким от реальности.

Так же важна и оптимальная стоимость услуг. Всем понятно, что оценочные компании изначально готовы идти на демпинг, чтобы аккредитоваться при банке. Но качественная работа должна адекватно оплачиваться. Поэтому существует необходимость согласования с банком обоснованных тарифов за услуги по оценке.

Проведение совместных семинаров, круглых столов и конференций способствует выработке понимания и банками специфики оценочной деятельности, а так же понимания оценщиками специфики работы банка с заемщиками и залогами.

Использованные источники:

1. Материалы семинара «Особенности оценки активов для целей залога - специфика, практика, требования», НБ «Траст».
2. Собственный опыт работы с банками.