Для определения уровня цен на объекты коммерческого назначения г. Москвы, нами были исследованы предложения о продаже зданий и помещений магазинов, офисов, складов, цехов, ресторанов и кафе, которые были представлены продавцами во II квартале 2017 года на открытом конкурентном рынке.

Диаграмма №1. Статистические показатели стоимости 1 кв.м коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 года, руб.

Рынок коммерческой недвижимости г. Москвы можно условно разделить на помещения офисно-торгового назначения, общественного питания, производственно-складского назначения, отдельностоящие здания, помещения свободного назначения, автосервисы (СТО).

Диаграмма №2. Средняя стоимость продажи 1 кв. м. коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 года в зависимости от назначения, руб.

Таблица №1. Средние значения цен предложений коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 года.

Назначение объекта
Офисное помещение	495 906	31 210	4 057 338	144 513	217 520
Торговое помещение	612 793	11 423	3 832 866	199 319	448 627
	497 422	440 405	560 804	-	491 057
Помещение свободного назначения	329 162	34 152	1 232 201	-	167 965
Автосервис (СТО)	96 202	4 788	149 475	-	118 784
	57 243	14 999	174 397	79 728	48 950
Отдельностоящее здание	213 634	21 461	2 989 611	249 163	122 880

По результатам анализа рынка коммерческой недвижимости г. Москвы было выявлено, что максимальная стоимость 1 кв.м коммерческой недвижимости принадлежит торговым помещениям и составляет 612 792 руб., затем идут помещения общественного питания - 497 422 руб., офисные помещения - 495 906 руб. и помещения свободного назначения - 329 162 руб. Средняя стоимость 1 кв.м отдельностоящего здания составляет 213 634 руб. Минимальные средние стоимости 1 кв.м коммерческой недвижимости принадлежат автосервисам (СТО), которая равна 96 202 руб. и производственно-складским помещениям - 57 243 руб.

Диаграмма №3. Структура предложения о продаже коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 года в зависимости от назначения.

Во II квартале 2017 года в г. Москве наибольшее число предложений приходилось на офисные помещения (46%), торговые помещения (29%) и отдельностоящие здания (12%). Минимальное количество предложений о продаже приходится на: помещения свободного назначения (5%), производственно-складское помещение (4%), автосервис (СТО) (2%), помещения общественного питания (1%).

Диаграмма №4. Средняя стоимость 1 кв.м коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 г. в зависимости от округа.

Таблица №2. Средние значения цен предложений коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 года в зависимости от округа.

Округ	Среднее значение цены предложения за 1 кв.м коммерческих помещений, руб.	Минимальное значение цены предложения за 1 кв.м коммерческих помещений, руб.	Максимальное значение цены предложения за 1 кв.м коммерческих помещений, руб.	Значение моды цены предложения за 1 кв.м коммерческих помещений, руб.	Значение медианы цены предложения за 1 кв.м коммерческих помещений, руб.
ЗАО	174 826	23 653	307 257	-	154 955
ВАО	335 519	47 825	1 232 201	-	142 379
ЦАО	727 200	21 461	4 057 338	249 163	491 115
САО	144 789	4 788	298 950	199 319	142 004
СВАО	340 951	37 960	2 088 320	94 669	156 455
СЗАО	453 888	52 036	1 648 607	-	358 024
ЮВАО	390 831	14 999	2 650 394	100 265	137 908
ЮАО	332 196	25 730	1 750 026	154 898	179 531
ЮЗАО	378 432	11 423	1 654 607	1 010 210	148 898
ЗелАО	80 727	74 766	84 689	-	82 727

Во II квартале 2017 г. максимальная средняя стоимость 1 кв.м коммерческой недвижимости в г. Москве приходится на объекты, расположенные в Центральном административном округе (ЦАО), средняя стоимость 1 кв.м составляет 727 200 руб. В Северо-Западном административном округе средняя стоимость 1 кв.м коммерческой недвижимости составляет 458 888 руб., затем идет Юго-Восточный административный округ (ЮВАО) - 390 831 руб. Средняя стоимость 1 кв.м коммерческой недвижимости в Юго-Западном административном округе равна 378 432 руб., в Восточном административном округе (ВАО) - 335 519 руб., в Южном административном округе (ЮАО) - 332 196 руб. Самые минимальные средние стоимости были зафиксированы в Западном административном округе (ЗАО), равный 174 826 руб., Северном административном округе (САО) - 144 789 руб. и Зеленоградском административном округе (ЗелАО) - 80 727 руб.

Согласно проведенному анализу рынка коммерческой недвижимости г. Москвы, было выявлено, что во II квартале 2017 г. наибольшее число предложений о продаже принадлежало Центральному административному округу (ЦАО) 34%. Второе и третье места по количеству предложений о продаже принадлежат Юго-Восточному (ЮВАО) и Юго-Западному (ЮЗАО) административным округам: 12% и 10% соответственно. Северо-Восточному (СВАО) и Южному (ЮАО) административным округам принадлежит по 9% от общего числа предложений о продаже коммерческой недвижимости г. Москвы. Наименьшее количество предложений о продаже имеют такие административные округа как: Восточный (ВАО) - 7%, Западный (ЗАО) - 6%, Северо-Западный (СЗАО) - 6%, Северный (СВАО) - 5% и Зеленоградский (ЗелАО) - 1%.

Диаграмма №5. Структура предложения о продаже коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 г. в зависимости от округа.

Рынок аренды коммерческой недвижимости

Для определения уровня арендных ставок на объекты коммерческого назначения г. Москвы, нами были исследованы предложения о сдаче в аренду зданий и помещений магазинов, офисов, складов, цехов, ресторанов и кафе, которые были представлены продавцами во II квартале 2017 года на открытом конкурентном рынке.

Диаграмма №6. Статистические показатели среднего значения арендной ставки коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 года, руб.

Рынок коммерческой недвижимости г. Москвы можно условно разделить на объекты помещения офисно-торгового назначения, общественного питания, производственно-складского назначения, отдельностоящие здания, помещения свободного назначения, автосервисы (СТО).

Диаграмма №7. Величина средней арендной ставки за 1 кв.м коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 года в зависимости от назначения, руб.

Таблица №3. Средние значения арендных ставок коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 года.

Назначение объекта					Значение арендной ставки предложения за 1 кв.м коммерческих помещений, руб./год
Офисное помещение	350 982	3 786	8 399 985	11 980	24 073
Торговое помещение	62 344	4 973	1 362 513	20 005	42 835
Помещение общественного питания	23 770	3 786	64 987	-	17 179
Автосервис (СТО, автозаправка)	7 735	4 182	14 762	4 803	7 177
Производственно-складское помещение	6 314	2 543	20 586	5 481	4 973
Отдельностоящее здание	570 068	4 973	4 812 053	-	23 706

По результатам анализа рынка коммерческой недвижимости г. Москвы было выявлено, что максимальная величина арендной ставки 1 кв.м коммерческой недвижимости принадлежит отдельностоящим зданиям, средняя арендная ставка составляет 570 068 руб./год, затем идут офисные помещения - 350 982 руб./год. Средняя арендная ставка 1 кв.м торгового помещения составляет 62 344 руб./год. Минимальные арендные ставки 1 кв.м коммерческой недвижимости принадлежат помещениям общественного питания, равные 23 770 руб./год, автосервисам (СТО) - 7 735 руб./год и производственно-складским помещениям - 6 314 руб./год.

Диаграмма №8. Структура предложения аренды коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 года в зависимости от назначения.

Во II квартале 2017 года в г. Москве наибольшее число предложений по аренде коммерческой недвижимости приходилось на офисные помещения (56%) и торговые помещения (30%). Остальные предложения по аренде принадлежали: производственно-складским помещениям (7%), автосервисам (СТО) (3%), отдельностоящим зданиям (2%) и помещениям общественного питания (1%).

Диаграмма №9. Средняя арендная ставка 1 кв.м коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 г. в зависимости от округа.

Таблица №4. Средние значения арендных ставок коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 года в зависимости от округа.

Округ	Среднее значение арендной ставки за 1 кв.м коммерческих помещений, руб./год	Минимальное значение арендной ставки за 1 кв.м коммерческих помещений, руб./год	Максимальное значение арендной ставки за 1 кв.м коммерческих помещений, руб./год	Значение арендной ставки за 1 кв.м коммерческих помещений, руб./год	Значение арендной ставки п за 1 кв.м коммерческих помещений, руб./год
ЗАО	121 252	4 634	5 589 009	11 980	15 992
ВАО	22 781	4 803	106 352	4 973	14 410
ЦАО	366 801	5 990	8 399 985	24 977	30 007
САО	378 784	2 543	7 399 985	18 027	18 027
СВАО	74 897	4 182	2 305 495	20 005	20 005
СЗАО	173 295	2 995	1 800 409	25 034	48 994
ЮВАО	38 512	2 712	309 901	4 182	13 252
ЮАО	111 732	3 221	1 991 978	7 064	15 682
ЮЗАО	31 981	4 973	157 889	27 012	27 012

Во II квартале 2017 г. максимальная средняя арендная ставка 1 кв.м коммерческой недвижимости в г. Москве приходится на объекты, расположенные в Северном (САО) и Центральном (ЦАО) административных округах, составляющая 378 784 руб/год и 366 801 руб./год соответственно. В Северо-Западном административном округе средняя арендная ставка 1 кв.м коммерческой недвижимости составляет 173 295 руб./год. Средняя арендная ставка 1 кв.м коммерческой недвижимости в Западном административном округе (ЗАО) равна 121 252 руб./год, в Южном административном округе (ЮАО) - 111 732 руб./год, в Северо-Восточном административном округе (СВАО) - 74 897 руб./год. Самые минимальные арендные ставки были зафиксированы в Юго-Восточном административном округе (ЮВАО), ставка равна 38 512 руб./год, Юго-Западном административном округе (ЮЗАО) - 31 981 руб./год и Восточном административном округе (ВАО) - 22 781 руб./год.

Согласно проведенному анализу рынка коммерческой недвижимости г. Москвы, было выявлено, что во II квартале 2017 г. наибольшее число предложений аренды принадлежало Центральному административному округу (ЦАО), которое составляет 44%. Второе и третье места по количеству предложений о продаже принадлежат Западному (ЗАО) и Восточному (ВАО) административным округам, 10% и 9% соответственно. Северный (САО) и Северо-Восточный (СВАО) административным округам принадлежит по 8% от общего числа предложений аренды коммерческой недвижимости г. Москвы. Наименьшее количество предложений о продаже имеют такие административные округа как: Южный (ЮАО) - 6%, Северо-Западный (СЗАО) - 5%, Юго-Восточный (ЮВАО) - 5% и Юго-Западный (ЮЗАО) - 5%.

Диаграмма №10. Структура предложений к аренде коммерческой недвижимости г. Москвы во II квартале 2017 г. в зависимости от округа.

Общая ситуация на рынке

Банк России продолжает последовательно снижать ключевую ставку: с 9,75% (март) до 9,25% (май) и до 9,0%(июнь) годовых.

Средний курс доллара за 2 кв.2017 г. составил 57,20 руб., сократившись на 2,5% по сравнению со средним показателем за 1 кв. 2017 г.

Уровень инфляции с начала года (янв.- май) - 1,7% против 2,9% (янв.-май 2016 г).
Уровень годовой инфляции - 4,1% (май).

Оборот розничной торговли Москвы в январе-мае практически не изменился по сравнению с тем же периодом 2016 г (99,8%) и увеличился в мае - 101,8% (к маю 2016 г). Отмечается сокращение оборота общественного питания - 89,6% в январе- мае 2017 г. и 90,4% в мае 2017 г. к соответствующим периодам 2016 г.

По данным на апрель 2017 г. среднедушевой доход в Москве составил 63,8 тыс. руб. С февраля по апрель реальные доходы населения показывают ежемесячный рост, однако по
сравнению с прошлым годом динамика отрицательная - 99,3% в апреле 2017 г. к апрелю
2016 г.

Индекс потребительских настроений* в Москве в отчётном периоде составил 104 пункта,
сократившись на 3 единицы по сравнению с предыдущим кварталом.

По материалам исследования потребительских настроений GfK

Торговые помещения, Москва

Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений CBRE в Москве

По итогам 2017 года прирост торговых площадей в Москве составит порядка 223 тыс. кв. м, что на 47% меньше результатов предыдущего года. Объёмы строительства 2017 года станут минимальными за последние четыре года.

Средний уровень вакансии на 2017 год составляет 10%, показатель незначительно снизился по сравнению с 2016 г. Несмотря на то, что уровень вакантности в целом высок, как правило, в каждом административном округе есть проекты с удачной локацией и сильным составом арендаторов, в которых заполняемость близка к 100%. В 2018 году тренд на снижение вакансии продолжится: ожидается сокращения до 9%.

Общий показатель обеспеченности качественными торговыми площадями вырос на 6.3% - до 487 кв. м / 1000 жителей, против 458 в 2016 году. Насыщение рынка происходит неравномерно: тогда как в отдельных округах обеспеченность остаётся на прежнем уровне или незначительно снижается, в других частях города показатель существенно вырос. Лидером по росту показателя стал Западный округ, где был введён в эксплуатацию крупнейшие ТЦ 2017 года - Vegas Кунцево (GLA - 113 тыс. кв. м).

Среди крупнейших новых московских центров 2017 года также стоит отметить: ТЦ Видное Парк (27 тыс. кв. м) и 4Daily (25 тыс. кв. м). В 2018 году на Московском рынке ожидается рост показателя ввода новых торговых площадей. Порядка 281 тыс. кв. м новых торговых площадей должно выйти на рынок, что на 26% больше строительства в текущем году. При этом некоторые объекты 2018 года были изначально заявлены к вводу в 2017, но впоследствии сроки были перенесены. Среди крупнейших новых центров 2018 года: «Остров мечты» (105 000 кв. м GLA), «Каширская Плаза» (72 000 кв. м GLA).

В 2017 году на рынок вышел 31 новый международный бренд, а еще около пяти планируют выход до конца года. Таким образом, общее число новых брендов в уходящем году достигнет 36, что сопоставимо с показателем 2016 года, когда на рынке появилось 39 брендов. Основное их масса относится к сегменту одежды и обуви (42%), а также парфюмерии и косметики (14% всех брендов). Одним из основных трендов уходящего года стал рост популярности внутригородских торговых центров в зонах доступности общественного транспорта.

Продолжил устойчивый рост сегмент еды. В Москве открылось 100 ресторанов и 50 кафе. В то же время растёт популярность формата фуд-маркетов. В 2017 году открылся интересный проект «ГастроFerma» на Бауманской. Из анонсированных проектов стоит отметить проект реконструкции трамвайного депо на Лесной улице, на месте которого будет располагаться одноимённый проект фуд-маркета «Депо» общей площадью 17,4 тыс. кв. м, а также Центральный рынок на Рождественском бульваре.

Торговые помещения, Регионы

Михаил Рогожин, директор отдела региональных торговых помещений CBRE

Уходящий 2017 год запомнится следующими тенденциями: динамика рынка коммерческой недвижимости в 2017 году продолжила отражать последствия кризиса 2014-2015 гг., когда многие проекты заморозились, а начало строительства новых проектов приостановилось. Последствия посткризисного периода также ярко отразятся и в 2018 году (по прогнозу, объёма ввода новых торговых площадей составит рекордно низкие за последние 12 лет - 124 тыс. кв. м), после этого мы ожидаем окончательную стабилизацию рынка. В этом году мы все чаще видим предпосылки для начала постепенного восстановления рынка в 2018-2019 гг. По итогам 2017 года прирост торговых площадей в России составит порядка 429 тыс. кв. м, из которых 48% (206 тыс. кв. м) было введено в региональных городах. Совокупный объём ввода торговых площадей в России сократился на 70% в сравнении с предыдущим годом, а в регионах – на 78%. Среди крупнейших новых региональных центров 2017 года стоит отметить Мегамаг в Ростове-на-Дону (40 000 кв. м GLA), Ривьера в Липецке (61 000 кв. м GLA), Galaxy в Барнауле (65 400 кв. м GLA).

В 2018 году в региональных городах ожидается дальнейшее сокращение объёма ввода новых торговых площадей – до уровня 124 тыс. кв. м, что на 40% меньше 2017 года. При этом некоторые объекты 2018 года были изначально заявлены к вводу в 2017, но впоследствии сроки были перенесены.

В целом стоит отметить высокий потенциал для развития рынка торговой недвижимости в городах с низкой обеспеченностью качественными торговыми объектами при наличии хорошей покупательной способности населения. К таким городам на сегодняшний день относятся Томск, Киров, Ханты-Мансийск, Пятигорск, Махачкала, Ноябрьск, Якутск и другие.

Выходят на рынок новые объекты торговой недвижимости в крупных городах, которые в последние несколько лет считались перенасыщенными торговыми объектами. Это связано с тем, что существующие объекты перестали отвечать современным тенденциям рынка и морально устарели. К таким городам, в которых появляется потенциал для нового строительства, относится Казань.

Фокус девелоперов также начинает смещаться в сторону городов Московской области. Большой потенциал здесь имеют те объекты, которые обладают удачной локацией с большой зоной охвата, хорошей покупательской способностью населения, а также в соседстве с сильными якорными операторами (например, ТРЦ Пушкино Парк в соседстве с гипермаркетом Гиперглобус, Леруа Мерлен, Декатлон и Дарвин).

Доля вакантных площадей сильно различается от города к городу и в зависимости от качества и расположения объекта. На сегодняшний день средний показателей вакансии для городов-миллионников держится на уровне 2016 года и составляет 8-10%. Но, как правило, в каждом городе есть проекты с удачной локацией и сильным составом арендаторов, в которых заполняемость близка к 100%.

Среди ритейлеров, представленных в регионах, наиболее активными в 2017 году были продуктовые сети Лента, X5 Retail, Магнит. Также довольно активно в региональных городах развивались DIY ритейлер Leroy Merlin (13 региональных магазинов в 2017), магазины электроники М.Видео и Эльдорадо, сети магазинов детских товаров Детский Мир и Дочки-Сыночки. Региональные ТЦ активно подхватили столичный тренд, когда на смену устаревшим форматам ритейлеров приходят крупные современные развлекательные парки. При проектировании новых объектов собственники уделяют особое внимание увеличению доли развлекательной составляющей, а также площадям, занимаемым фуд-кортом и ресторанами.

Также из глобальных событий уходящего года следует отметить выход фэшн-ритейлера Uniqlo за пределы двух столиц и открытие в Нижнем Новгороде и Казани.

Компания RRG провела исследование рынка коммерческой недвижимости столичного региона в третьем квартале 2017 года. Информация для исследования получена из более чем 30 специализированных и тематических источников, посвященных рынку коммерческой недвижимости Москвы. Среди источников - электронные базы недвижимости, печатные и электронные СМИ, риелторские агентства и консалтинговые компании.

В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН) стоимостью от 36 миллионов рублей, а также торговые помещения стоимостью от 26 миллионов рублей или же помещения общей площадью не менее 100 кв. м.

В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты, предлагаемые в открытых источниках - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) общей площадью не менее 50 кв. м.

Объем предложений объектов недвижимости в обоих сегментах – продаже и аренде – снизился.

Продажа

Рынок в целом

Объем предложения

В 3 кв. 2017 года объем предложения снизился на 1% по количеству и на 4% по общей площади. За год, по сравнению c 3 кв. 2016 года, объем предложения снизился на 5% по количеству и снизился на 28% по общей площади.

Всего в 3 квартале на продажу было выставлено 2 164 объекта общей площадью 2 960 тыс.кв.м.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена в 3 кв. 2017 года снизилась на 1% и составила 176 936 руб./кв.м. С учетом того, что курс доллара за квартал вырос на 3%, а за год снизился на 9%, цена в долларовом эквиваленте за квартал выросла на 2%, а за год снизилась на 19% и составила 2 998 $/кв.м. Общая стоимость объектов коммерческой недвижимости за квартал снизилась на 5%, а за год - на 35% и составила 523 млрд. руб.

Снижение цен как в рублях, так и в долларах за год свидетельствует о снижении спроса. При этом снижение объема предложения свободных площадей, уход их с рынка дает надежду на то, что новая точка равновесия на рынке скоро будет найдена.

Все сегменты	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м
значение	2 164	523 699	2 960	1,37	176 936
к II кв.2017	− 1%	− 5%	− 4%	− 3%	− 1%
к III кв. 2016	− 5%	− 35%	− 28%	− 24%	− 10%

Объем предложения

Объем предложения по общей площади в 3 квартале по сравнению со вторым по торговой недвижимости снизился на 14%, по офисной – на 5%, по производственно-складским помещениям - на 5%, а по помещениям свободного назначения – вырос на 14%.

Объем предложения по общей площади за год по сравнению с 3 кв. 2016 года, по торговой недвижимости снизился на 29%, по офисной – на 35%, по производственно-складским - вырос на 17%, а по помещениям свободного назначения уменьшился на 35%.

В структуре сегментов по площади произошли изменения. Доля офисных объектов составила 59%. Далее идут помещения свободного назначения (21%), производственно-складские (13%) и торговые помещения (7%).

Ценовые показатели

За 3 квартал 2017 года цена по торговой недвижимости выросла на 2% до 245 510 руб./кв.м, по офисной сократилась на 4% и составила 202 521 руб./кв.м, по производственно-складской выросла на 4% и составила 63439 руб./кв.м, а по помещениям свободного назначения - на 5% до 210 068 руб./кв.м.

По сравнению с 3 кварталом 2016 года средневзвешенная цена снизилась на 9% по торговой, на 4% - по офисной, на 17% по производственно-складской недвижимости и выросла на 1% по помещениям свободного назначения.

Единственным сегментом, где в 3 квартале 2017 г. цены снизились, явилась офисная недвижимость, однако рост цены по остальным сегментам был незначительным, а за год цены снизились по всем сегментам кроме производственно-складских помещений.

Торговые	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средневзвешенная цена, руб./кв.м
значение	348	45 738	186	0,54	245 510
к II кв.2017	− 15%	− 12%	− 14%	+ 1%	+ 2%
к III кв. 2016	− 7%	− 35%	− 29%	− 23%	− 9%

Офисные	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средневзвешенная цена, руб./кв.м
значение	1 341	347 182	1 714	1,28	202 521
к II кв.2017	+ 4%	− 9%	− 5%	− 9%	− 4%
к III кв. 2016	− 3%	− 38%	− 35%	− 33%	− 4%

ПСП	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средневзвешенная цена, руб./кв.м
Значение	160	39 688	626	3,91	63 439
к II кв.2017	− 18%	− 2%	− 5%	+ 16%	+ 4%
к III кв. 2016	− 15%	− 3%	+ 17%	+ 38%	− 17%

ПСН	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средневзвешенная цена, руб./кв.м
значение	315	91 091	434	1,38	210 068
к II кв.2017	+ 11%	+ 20%	+ 14%	+ 2%	+ 5%
к III кв. 2016	− 4%	− 35%	− 35%	− 32%	+ 1%

Торговая недвижимость

Объем предложения

В 3 квартале экспонировалось 348 торговых объектов общей площадью 186 тыс.кв.м, из них 32 объекта – внутри Садового Кольца и 316 объектов – за его пределами.

За квартал объем предложения торговых объектов в центре по количеству снизился на 9%, по общей площади – не изменился. Объем предложения торговых объектов за пределами центра по количеству снизился на 16% и на 15% по общей площади.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре за 3 квартал 2017 г. снизилась на 16% и составила 824 912 руб./кв.м, что было обусловлено как окончанием экспонирования во 2 квартале крупного и дешевого объекта на Хоромном пер. (2586 кв.м, 2 200 000 руб./кв.м), так и выходом на рынок дешевых объектов на Раушской наб. (398 кв.м, 282 518 руб./кв.м), Толмачевском пер. (680 кв.м, 262 500 руб./кв.м), Казарменном пер. (720 кв.м, 305 556 руб./кв.м).

Средневзвешенная цена по торговым помещениям за пределами центра выросла на 4% до 219 283 руб./кв.м. Рост цены был связан с выходом на рынок в 3 квартале дорогого торгового объекта на Рязанском пр-те (9 747 кв.м, 359 064 руб./кв.м) .

Несмотря на то, что цены по помещениям в центре за квартал снизились, а за пределами, наоборот, выросли, за год ситуация противоположна, поэтому в среднесрочной перспективе можно говорить о том, что на помещения в центре спрос выше, но до последнего времени такие помещения были несколько переоценены.

Торговые	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средневзвешенная цена, руб./кв.м
значение	348	45 738	186	0,54	245 510
к II кв.2017	− 15%	− 12%	− 14%	+ 1%	+ 2%
к III кв. 2016	− 7%	− 35%	− 29%	− 23%	− 9%

Торговые внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средневзвешенная цена, руб./кв.м
значение	32	6 655	8	0,25	824 912
к II кв.2017	− 9%	− 16%	0%	+ 9%	− 16%
к III кв. 2016	− 22%	− 41%	− 48%	− 33%	+ 14%

Торговые вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средневзвешенная цена, руб./кв.м
значение	316	39 083	178	0,56	219 283
к II кв.2017	− 16%	− 12%	− 15%	+ 1%	+ 4%
к III кв. 2016	− 5%	− 34%	− 27%	− 24%	− 9%

Street-retail

Объем предложения

В 3 квартале 2017 г. на продажу было выставлено 107 объектов street-retail общей площадью 29 тыс.кв.м., из них 10 объектов – внутри Садового Кольца и 97 объектов – за его пределами.

Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству снизился на 9%, а общей площади - на 10%. Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству уменьшился на 14%, а по общей площади – на 20%.

Ценовые показатели

Средневзвешенная цена по объектам street-retail в центре выросла на 8% до 960 183 руб./кв.м, при этом по старым объектам цена снизилась на 10%. Рост цены был обусловлен выходом на рынок дорогого объекта на М.Козихинском пер. (100 кв.м, 1 459 550 руб./кв.м).

За пределами центра средневзвешенная цена выросла на 2% и составила 275 718 руб./кв.м, что произошло за счет роста на 5% цен по объектам, которые экспонируются уже давно.

Street-retail	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2
значение	107	9 934	29	0,27	343 396
к II кв.2017	− 14%	− 15%	− 19%	− 6%	+ 5%
к III кв. 2016	+ 1%	− 22%	− 2%	− 3%	− 21%

Street-retail внутри СК	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	10	2 747	3	0,29	960 183
к II кв.2017	− 9%	− 3%	− 10%	− 1%	+ 8%
к III кв. 2016	− 41%	− 42%	− 38%	+ 6%	− 7%

Street-retail вне СК	Количество	Общая стоимость, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средневзвешенная цена, руб./м2
значение	97	7 188	26	0,27	275 718
к II кв.2017	− 14%	− 18%	− 20%	− 6%	+ 2%
к III кв. 2016	+ 9%	− 10%	+ 5%	− 4%	− 15%

Аренда

Рынок в целом

Объем предложения

Объем предложения на рынке аренды в 3 кв. 2017 года снизился на 7% по количеству и на 10% по общей площади. В целом за 4 квартала объем предложения по количеству вырос на 19%, а по общей площади – на 3%.

Всего в 3 квартале экспонировалось 4 452 объекта общей площадью 2 260 тыс. кв.м.

Ценовые показатели

Средняя ставка как за квартал, так и за 4 последних квартала снизилась на 3% и составила 17 969 руб./кв.м/год. С учетом того, что курс доллара за третий квартал вырос на 3%, цена в долларовом выражении за квартал не изменилась и составила до 304 $/кв.м/год. Годовая арендная плата за квартал снизилась на 12% и составила 32,4 млрд. руб.

Снижение средней арендной ставки как в долларах, так и в рублях за год свидетельствует о том, что отрицательные факторы на рынке недвижимости пока преобладают.

Все сегменты	Количество	Суммарная ГАП, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м
значение	4 452	32 416	2 260	0,51	17 969
к II кв.2017	− 7%	− 13%	− 10%	− 3%	− 3%
к III кв. 2016	+ 19%	− 0%	+ 3%	− 13%	− 3%

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

Объем предложения по общей площади за 3 квартал 2017 года по отношению ко второму снизился на 19% по торговой, на 11% по офисной и на 4% по производственно-складской недвижимости.

Объем предложения по общей площади за год торговой недвижимости уменьшился на 5%, по офисной – на 4%, а производственно-складской недвижимости – вырос на 17%.

Лидером предложения по общей площади остаются офисные помещения, доля которых составила 50%. Далее идут производственно-складские (38%) и торговые помещения (12%).

Ценовые показатели

Средняя арендная ставка за 3 квартал 2017 г. по торговой недвижимости снизилась на 2% и составила 30 808 руб./кв.м/год, по офисной недвижимости - также уменьшилась на 2% до 17 327 руб./кв.м/год, а по производственно-складской – выросла на 2% и составила 6 656 руб./кв.м/год.

По сравнению с 3 кварталом 2016 года изменение ставки аренды составило -3% по торговой, +1% по офисной, а по производственно-складской недвижимости ставка не изменилась.

Изменение ставок как за квартал, так и за год продолжает оставаться незначительным, что характерно для стадии стагнации рынка.

Торговые	Количество	Суммарная ГАП, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение	922	6 660	254	0,28	30 808
к II кв.2017	− 10%	− 17%	− 19%	− 10%	− 2%
к III кв. 2016	+ 11%	− 3%	− 5%	− 14%	− 3%

Офисные	Количество	Суммарная ГАП, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение	2 633	19 984	1 090	0,41	17 327
к II кв.2017	− 7%	− 14%	− 11%	− 4%	− 2%
к III кв. 2016	+ 18%	− 3%	− 4%	− 19%	+ 1%

ПСП	Количество	Суммарная ГАП, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средняя ставка, руб./кв.м/год
Значение	897	5 772	916	1,02	6 656
к II кв.2017	− 2%	− 3%	− 4%	− 3%	+ 2%
к III кв. 2016	+ 31%	+ 15%	+ 17%	− 11%	0%

Торговая недвижимость

Объем предложения

Объем предложения торговой недвижимости в 3 квартале по количеству снизился на 10%, а по общей площади снизился на 19%. Объем предложения за год вырос на 11% по количеству, а по общей площадки уменьшился на 5%.

Всего в 3 квартале экспонировался 922 объекта площадью 254 тыс.кв.м, из них 51 объект - в центре и 871 помещение – за его пределами.

Объем предложения по общей площади в 3 квартале снизился на 18% в центре и на 19% за его пределами.

Ценовые показатели

Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в 3 кв. 2017 года снизилась на 1% и составила 58 889 руб./кв.м/год.

Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца не изменилась и составила 29 164 руб./кв.м/год.

Несущественность изменения ставок по торговым объектам свидетельствует о стагнации на рынке в условиях уменьшения объема предложения.

254 0,28 30 808 к II кв.2017 − 10% − 17% − 19% − 10% − 2% к III кв. 2016 + 11% − 3% − 5% − 14% − 3%

Торговые внутри СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение	51	658	13	0,26	58 889
к II кв.2017	− 30%	− 24%	− 18%	+ 17%	− 1%
к III кв. 2016	− 39%	− 29%	− 26%	+ 22%	− 3%

Торговые вне СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. руб.	Общая площадь, тыс. кв.м	Средняя площадь, тыс. кв.м	Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение	871	6 001	241	0,28	29 164
к II кв.2017	− 9%	− 17%	− 19%	− 11%	0%
к III кв. 2016	+ 16%	+ 1%	− 3%	− 17%	+ 2%

Street-retail

Объем предложения

Объем предложения объектов формата street-retail в 3 квартале 2017 года снизился на 10% по количеству и на 19% по общей площади. За год объем предложения по количеству вырос на 13%, а по общей площади - на 4%. Всего в 3 квартале экспонировалось 353 объекта площадью 76 тыс.кв.м., из них 17 объект предлагался в центре и 336 объектов – за его пределами.

Общая площадь, тыс. м2 Средняя площадь, тыс. м2 Средняя ставка, руб./кв.м/год значение 353 2 351 76 0,22 34 976 к II кв.2017 − 10% − 20% − 19% − 10% − 5% к III кв. 2016 + 13% + 1% + 4% − 8% − 9%

Street-retail внутри СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение	17	255	5	0,29	67 263
к II кв.2017	− 32%	− 28%	− 6%	+ 38%	− 13%
к III кв. 2016	− 51%	− 38%	− 29%	+ 47%	− 3%

Street-retail вне СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. руб.	Общая площадь, тыс. м2	Средняя площадь, тыс. м2	Средняя ставка, руб./кв.м/год
значение	336	2 097	71	0,21	33 343
к II кв.2017	− 9%	− 19%	− 20%	− 12%	− 2%
к III кв. 2016	+ 21%	+ 9%	+ 8%	− 11%	− 3%

Коммерческая недвижимость, анализ рынка рынка коммерческой недвижимости, торговая недвижимость, офисная недвижимость.

Основные выводы

1. Объем предложения на рынке продажи коммерческой недвижимости Москвы за год значительно снизился при одновременном существенном снижении цен. На рынке аренды коммерческой недвижимости напротив, ставки остались на уровне декабря 2016 года при менее значительном снижении объема предложения.

2. Объем предложения как на рынке аренды, так и на рынке продажи вырос за год только по торговым помещениям., На рынке аренды снижение ставок наблюдалось только по торговым объектам, а на рынке продажи снижение цен по ним В сравнении с другими видами недвижимости было максимальным.

3. По отдельным сегментам на рынках аренды и продажи ситуация сложилась следующая:

• Снижение ставок по торговым объектам было менее значительным по сравнению со снижением цен и мало отличалось по объектам как в пределах и так за пределами Садового Кольца. По объектам стрит-ритейл и ставки и цены за пределами центра снизились несущественно, в то время как в центре – гораздо значительнее и, особенно, цены.
• За исключением офисов, сдаваемых в аренду за пределами центра, объем предложения офисных объектов серьезно сократился, однако, если ставки умеренно выросли (более значительно – в центре), то цены – снизились (более существенно – в пределах Садового кольца).
• Общая площадь производственно-складских помещений на рынке аренды значительно снизилась, а ставки незначительно выросли. На рынке продажи средними темпами снизились и объем предложения и цены.

Главный вывод:

Отсутствие роста рынка коммерческой недвижимости, как и прежде, связано с недостаточным уровнем деловой активности строительства новых объектов и крайне скромных макроэкономических показателей. Несмотря на рост инвестиций в коммерческую недвижимость России, в 2017 году на 27% по отношению к 2016 году, отставание объема инвестиций от докризисного уровня 2013 года является более чем двукратным. В таких условиях, рынок аренды чувствует себя более уверенно, чем рынок продажи.

Реализация отложенного спроса на низком офисном рынке в виду низкой деловой активности пока не способна привести к росту цен даже в условиях сокращения объема предложения/. Положение на рынке аренды несколько лучше, однако рост ставок незначителен. Потребительский спрос остается низким как в связи с невысокими доходами населения, так и с преобладанием сберегательной модели поведения. Данные факторы оказывают отрицательное влияние на рынок торговых помещений, в целом, и к затовариванию рынка продаже, в частности.

В 2018 году, году президентских выборов, инвестиционная активность, скорее всего, будет традиционно невысокой. В условиях отсутствия роста инвестиционной и деловой активности, можно предположить, что заметного улучшения на рынке коммерческой недвижимости в течение года не произойдет.

Методика исследования

В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны объекты коммерческой недвижимости, выставленные на продажу в открытых источниках, - офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН), а также торговые помещения с общей площадью более 100 кв.м. При этом в целях анализа ценовой динамики используется средневзвешенная цена продажи, которая рассчитана как отношение суммарной стоимости объектов к суммарной площади этих объектов.

В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты коммерческой недвижимости, предлагаемые в открытых источниках, - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) с общей площадью более 50 кв.м. В целях анализа ценовой динамики используется средняя арендная ставка, которая рассчитана как среднее арифметическое цен всех объектов, а также суммарная годовая арендная плата(ГАП), которая рассчитана как сумма арендной платы за год.

Продажа

Рынок в целом

Объем предложения

За исключением начала года и серьезного всплеска в октябре объем предложения в 2017 году оставался относительно стабильным.

С декабря 2016 по декабрь 2017 года по количеству объем предложения снизился на 17%, а по общей площади -на31% и составил 1 331объект общей площадью 1 738 тыс.кв.м.

Ценовые показатели

Цены на протяжении года постепенно снижались, при этом в феврале и августе произошли две ценовые коррекции: Снижение за год рублевых цен оказалось сопоставимым с показателями 2016 года и составило 10%, а долларовых – 20%. Средневзвешенная цена на рынке коммерческой недвижимости Москвы в декабре 2017 года снизилась до 168804 руб./кв.м, или 2 865$/кв.м.

Снижение цен, как и в 2016 году, происходило в условиях уменьшения объема предложения, что может свидетельствовать об отсутствии роста спроса под влиянием более чем скромных макроэкономических показателей..

Общий объем предложения по стоимости с 469 млрд.руб. в декабре 2016 года уменьшился на 38% и в декабре 2017 года составил 293 млрд.руб.

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

За 2017 год объем предложения по общей площади торговых помещений вырос на 42%. По всем другим сегментам объем предложения, напротив, снизился - на 45% по офисным, на 32% по производственно-складским помещениям, и на 9% по помещениям свободного назначения.

Объем предложения в декабре 2017 года составил 355 торговых объектов общей площадью 319 тыс.кв.м., 718 офисных объектов общей площадью 843 тыс.кв.м., 101 производственно-складское помещение общей площадью 353 тыс.кв.м. и 157 помещений свободного назначения общей площадью 223 тыс.кв.м.

В структуре рынка по общей площади лидирующее положение в декабре 2017 года, как и ранее, заняли офисные помещения, доля которых на рынке составила 61%, второе место с долей 19%у производственно-складских помещений, доля помещений свободного назначения составила 11%, а доля торговых помещений – 9%. Доля офисных помещений за год снизилась на 3 п.п., доля торговых помещений выросла на 2п.п., доля помещений свободного назначения уменьшилась на7п.п., а доля производственно-складских помещений выросла на 8п.п..

Судя по снижению средней площади экспонируемых объектов офисного и производственно-складского назначения на 23 и27% соответственно, помещения больших размеров постепенно вымываются с рынка. Напротив, по торговым объектам и помещениям свободного назначения, средние площади которых за год выросли на22 и 13%, спрос сместился в сторону более мелких объектов.

Ценовые показатели

Снижение цен наблюдалось по всем сегментам и составило:16%по торговым объектам, 13% - по офисным,11% - по производственно-складским и 1% - по помещениям свободного назначения.

Объем предложения в стоимостном выражении по торговым объектам вырос на 20%, по офисным помещениям снизился на 52%, по производственно-складским помещениям – на 39%, а по помещениям свободного назначения –на 10%.

Минимальное снижение цен на помещения свободного назначения по сравнению с прочими видами недвижимости можно объяснить тем дисбалансом, который в динамике цен возник в 2016 году, когда снижение цен по таким объектам было максимальным. Поэтому речь, скорее всего, в данном случае, идет лишь о ценовой коррекции, а в остальном спрос на разные виды коммерческой недвижимости снижался в сопоставимых масштабах. Максимальное снижение цен в 2017 году было отмечено по торговым помещениям на фоне существенного роста их объема предложения. Это может быть связано с затовариванием рынка в связи с невысоким потребительским спросом в условиях низких доходов и распространение сберегательной модели поведения населения.

Торговая недвижимость

Объем предложения

В декабре 2017 года общая площадь предложения торговой недвижимости в центре по сравнению с декабрем 2016 года выросла на 19%, а за пределами центра – на 44%.

Всего в декабре 2017 года на продажу было выставлено 38 объектов в пределах Садового Кольца и 317 объектов за его пределами суммарной площадью 20 и 299тыс. кв.м соответственно.

Общий объем предложения торговых помещений в декабре составил 355 объектов общей площадью 319тыс. кв. м со средней площадью объекта 900 кв. м.

12

Ценовые показатели

Цены на торговые объекты как в центре, так и за его пределами с декабря 2016 по декабрь 2017 года снизилась на 14%и составили, соответственно, 622 400 руб./кв.м. и 194 422 руб./кв.м. Цена по всем торговым помещениям за 2017 год снизилась на 16% до 220 759 руб./кв.м.

Стоимостной объем предложения торговых помещений за 12 месяцев в центре вырос на 3%, а на периферии - на 24%.

Street-retail

Объем предложения объектов формата street-retail за 2017 год по общей площади вырос на 51% и составил 34 тыс.кв.м. В центре общая площадь экспонируемых объектов выросла на 114% до 6 тыс.кв.м, а за его пределами - на 41% и составила 27 тыс.кв.м.

Средневзвешенная цена в целом по городу снизилась на 8% и составила 382 352 руб./кв.м./год. В центре цены снизились на 33% до 732 913 руб./кв.м./год, а за его пределами, - на 4% до 301 778 руб./кв.м./год.

По сравнению с 2016 годом, ситуация в ценовой динамике поменялась, и, если в 2016 году максимальное снижение цен наблюдалось по помещениям за пределами центра, то в 2017 году максимальное снижение цен отмечалось по объектам уже в центре. Данная ситуация свидетельствует о нестабильности развития рынка.

Офисная недвижимость

Объем предложения

Объем предложения офисов в центре снизился на 53% по общей площади и на 49% по количеству, а за пределами центра уменьшился на 44% по общей площади и увеличился на 23% по количеству.

Всего в декабре 2017 года было выставлено 102 объекта общей площадью 87 тыс.кв.м. в пределах Садового Кольца и 616 объектов за его пределами суммарной площадью 756 тыс.кв.м. Общий объем предложения офисных площадей составил 718 объектов общей площадью 843 тыс.кв.м со средней площадью одного объекта 1 174 кв.м.

Ценовые показатели

За 12 месяцев с декабря 2016 по декабрь 2017 года средневзвешенная цена на офисные объекты в центре снизилась на 24% до 327 424 руб./кв.м, а за пределами Садового Кольца – снизилась на 8% до 168 994 руб./кв.м. Средневзвешенная цена по всем офисным помещениям за 2017 год уменьшилась на 13% и составила 185 378руб./кв.м.

Судя по значительному снижению цен в 2017 году на офисные объекты в центре, спрос на них после роста в 2016 году существенно сократился.

Уменьшение объема предложения в стоимостном выражении составило 64% до 28 млрд.руб в пределах Садового Кольца и 48% до127 млрд.руб за его пределами, а в целом стоимость офисных объектов в 2017 году уменьшилась на 52% до156 млрд.руб.