Российские города-призраки вымирают за отсутствием промышленности. Бывший офис зуба покупает холдинг «синко Последние новости из раздела "Экономика"

Эксперты рассказали, каких изменений ждать на рынке недвижимости и какое жилье будут покупать москвичи

Фото: Василий Кузьмиченок/ТАСС

Традиционно осень на рынке недвижимости — время деловой активности после летнего затишья и сезона отпусков. Однако лето в этом году было «жарким»: вступили в силу законодательные изменения, касающиеся долевого строительства, ипотека била рекорд за рекордом по объемам выдачи кредитов, на рынок новостроек повалили новые проекты, ожил и вторичный рынок после долгого периода невостребованности. Позитивные настроения несколько омрачаются разговорами о новых санкциях, возможной остановке снижения ипотечных ставок, а также реальным отсутствием роста доходов россиян.

«РБК-Недвижимость» расспросила участников рынка о том, что происходит на столичном рынке недвижимости сегодня и каких изменений ждать осенью.

«Вторичка»: рост спроса и вымывание дешевых квартир

На вторичном рынке недвижимости Москвы с начала года наблюдается рост спроса на квартиры. Эксперты связывают это с реализацией накопившегося за несколько лет отложенного спроса, снижением ставок по ипотеке, возвращением инвесторов, рассматривающих недвижимость как инструмент конвертации сбережений в квадратные метры (на фоне снижения доходности по банковским депозитам). На уровень спроса на вторичное жилье повлияли и недавние события на рынке новостроек. Законодательные изменения в сфере долевого строительства и недавний крах одного из крупнейших подмосковных застройщиков (компании Urban Group) несколько насторожили покупателей.

«Учитывая разницу в стоимости «вторички» и новостроек, многие предпочли чуть переплатить, но приобрести реально существующее жилье», — говорит управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Пешич.

Рост спроса довольно быстро стал вымывать с рынка самые бюджетные предложения стоимостью до 5 млн руб. По данным «Инком-Недвижимости», в конце 2016 года доля дешевых лотов в экспозиции была равна 7% (это самое высокое значение за предыдущие четыре года), сейчас она сократилась до 3%, а в абсолютных числах — более чем вдвое. Эксперты объясняют это тем, что в конце 2016 года на вторичном рынке из-за низкого спроса накопилось много дешевых объектов. Свою роль тогда сыграло и снижение цен на такие квартиры — собственники, опасаясь дальнейшего удешевления, спешили выставить жилье на продажу. Сейчас спрос на бюджетные квартиры вырос на 50%, а цены на них уже перестали падать. Продавцы торгуются все менее охотно, отмечают риелторы. В конце 2016 года более 90% недорогих объектов продавалось со скидкой, а средний размер дисконта был равен 15%, но сейчас это — единичные случаи.

«Однако все это не ведет к реальному росту стоимости квартир, — отмечает Ирина Пешич. — Немного растет средняя цена, но только за счет того, что ликвидные предложения быстро продаются, а остаются те, что дороже. Покупатели все равно не хотят покупать переоцененные объекты — роста реальных доходов у населения нет и не предвидится».

По данным компании «Инком-Недвижимость», в июле активность покупателей стала снижаться. И во многом это связано с новостями о планируемых новых антироссийских санкциях, а также с ослаблением рубля на фоне негативных прогнозов.

Пик ипотечного бума на вторичном рынке пройден, утверждает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов, и это также повлияло на снижение спроса. «Если в мае доля сделок с ипотекой достигла рекордных для этого сегмента 38,2%, то к нынешнему моменту снизилась до 33,3%, — сообщил он. — Причина в том, что большинство покупателей, которые ранее откладывали приобретение недвижимости, ожидая уменьшения ставок до психологически комфортных для них значений, уже вышло на рынок».

Рынок новостроек: строительный и ипотечный бум

Одна из главных тенденций первичного рынка недвижимости — рост активности застройщиков на фоне изменений в законодательстве. Произошла лавинообразная выдача разрешений на строительство, по которым застройщики могут работать еще по старым правилам. По данным компании «Метриум», в июле в Москве только в массовом сегменте стартовали продажи восьми новостроек, тогда как за все первое полугодие 2017 года в реализацию вышло только семь жилых комплексов. В июне в столице было выдано 132 разрешения на строительство, хотя с начала года выдавалось по 10-15 документов в месяц.

«Застройщики поспешили вывести новые проекты до очередных нововведений, вступивших в силу с 1 июля 2018 года, поэтому неудивительно, что с начала года в продажу вышло порядка 1,5 млн кв. м недвижимости, — пояснила генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. — Тренд продолжает развиваться: только в июле продажи стартовали в 28 новых корпусах в Москве. Кроме того, в Подмосковье вышло несколько масштабных проектов».

С начала года рынок новостроек демонстрирует рост не только объемов предложения, но и спроса на новостройки, отмечают эксперты. По итогам полугодия количество зарегистрированных ДДУ в Москве по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросло почти на 45%. «Это обусловлено, прежде всего, повышением доступности ипотеки и снижением бюджета покупки, — объясняет председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Ведь если в 2014 году минимальные цены в столичных новостройках начинались от 4,1-4,3 млн руб., то теперь можно уложиться в 3,1-3,8 млн руб. Отчасти это стало возможным из-за увеличения в общем объеме предложения компактных квартир и студий, то есть благодаря общему снижению площади лотов».

Такое «встречное» движение спроса и предложения давно не наблюдалось на столичном рынке новостроек, и в целом это позитивный сигнал, считает генеральный директор девелоперской компании Tekta Group Роман Сычев. Он отмечает, что спрос продолжает расти на фоне повсеместного роста цен (на топливо, услуги ЖКХ и т. д.) и колебаний курса рубля относительно мировых валют. «Естественно, новостройки приобретают характеристики инструмента сохранения, а для удачных проектов — и приумножения денег», — говорит эксперт.

Девелоперы, несмотря на летний период, уже начали повышать цены. Как рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, на массовом рынке новостроек Москвы цена «квадрата» выросла по итогам июня на 1,7%, июля — 1,6%. В августе в отдельных проектах также зафиксирован рост цен, вызванный стабильным спросом. «В этом году практически не наблюдается фактор сезонности, — добавляет она. — В июле число сделок в массовом сегменте увеличилось на 12%, а в сравнении с аналогичным периодом 2017 года — на 45%. За первые две недели августа закрыто на 37% больше сделок, чем за первые две недели июля. На мой взгляд, это связано с продолжающимся снижением ипотечных ставок».

Вторичный рынок: прогнозы на осень

Ожидать снижения активности ни на первичном, ни на вторичном рынке в ближайшие месяцы не стоит, считает Ирина Доброхотова. Скорее наоборот, с началом делового сезона возможен рост спроса в обоих сегментах. «И обусловлено это будет не только реализацией запланированных на текущий год покупок, но и колебаниями рубля, которые часто являются решающим фактором для неопределившихся покупателей, — поясняет она. — Этому же могут способствовать и слухи о повышении ипотечных ставок. Но ажиотажного всплеска активности не ожидается».

На вторичном рынке жилья объем предложения по-прежнему заметно превышает спрос, и осенью эта диспропорция сохранится. Хотя в «Инком-Недвижимости» не исключают некоторого оттока покупателей с рынка новостроек на вторичный рынок, поскольку ситуация на «первичке» обострилась из-за банкротства ряда девелоперов, а также из-за появляющихся новостей о срывах сроков ввода объектов. «Все это формирует негативный фон, и потенциальные покупатели теперь сто раз подумают, в пользу какого сегмента сделать выбор, — говорит Михаил Куликов. — Особенно если им удается найти подходящий по стоимости и качеству вторичный объект недалеко от прежнего места жительства».

Средний бюджет покупки на вторичном рынке жилья Москвы в прошлом году составлял 7,5 млн руб., сейчас — 7,7 млн руб. Изменение средних цен на вторичные квартиры происходит крайне медленно, поэтому к осени никаких серьезных ценовых изменений не ожидается. Но не исключено, что цены пойдут вниз, если ухудшится экономическая ситуация в стране и произойдет падение спроса, отмечают эксперты.

Новостройки: прогнозы на осень

На рынке новостроек ожидается выход большого количества новых проектов. «По разным оценкам, столичные девелоперы имеют на руках разрешения на строительство, по которым можно возвести свыше 10 млн кв. м. жилья, — рассказал генеральный директор девелоперской компании Level Group Кирилл Игнахин. — Это около четырех-пяти годовых ввода жилья в столице. Есть основания полагать, что в ближайший год все разрешения превратятся в реальные проекты, которые появятся в продаже».

Эксперт не исключает, что застройщики будут начинать продажи новых ЖК по очень привлекательным ценам из-за обостряющейся конкуренции. Однако проекты, уже находящиеся в продаже, вероятно подорожают.

«На сайтах многих девелоперов содержится информация о том, что с 1 сентября повысятся цены или перестанут действовать скидки, — говорит генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. — Скорее всего, осенью мы, действительно, увидим некоторый рост цен. Но он не станет значительным, так как покупательная способность на сегодняшний день ограничена отсутствием роста доходов». Одновременно сдерживающим фактором будет выступать старт продаж новых проектов по относительно низким ценам, считают аналитики.

Предстоящей осенью также ожидается увеличение количества ипотечных сделок. Условия для того, чтобы покупатели чаще обращались за кредитами, создают отсутствие роста доходов и постоянное снижение ипотечной ставки. Впрочем, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов настроен скептически. Он полагает, что граждане напрасно ждут дальнейшего уменьшения ставок: учитывая вновь инициированные со стороны США санкции, можно ожидать, что ключевая ставка ЦБ не только не уменьшится, но, скорее всего, возрастет, и проценты по ипотеке не снизятся.

Сегодня в России появляется все больше новых городов-призраков. Происходит это по самым разным причинам, однако главная из них традиционна и проста – отсутствие производственного центра, который бы давал жизнь городу. Отсутствие рабочих мест приводит к тому, что тысячи людей, особенно молодежь, вынуждены покидать такие населенные пункты в поисках лучшей доли.

1. Духовщина

История этого города началась с монастыря, который появился в этих местах еще в 13 веке. Город и сегодня известен хлебопечением и лесной промышленностью. Несмотря на два достаточно крупных предприятия, его население убывает. В данный момент здесь живет около 4 100 человек.

2. Новоржев

Город в 140 км от Пскова. Сегодня здесь проживает около 3 250 человек. Основано поселение было в 1777 году. Когда-то на территории Новоржева было несколько предприятий, в том числе швейная фабрика и льнозавод. Сегодня функционирует только хлебозавод и фабрика проводов.

3. Сусуман

Город в Магаданской области с населением в 4 700 человек. Местные предприятия специализируются на горной добыче, в том числе на добыче золота. Удивительно, но при этом город является депрессирующим и вымирающим.

4. Мещовск

Город в Калужской области. В нем проживает около 4 тысяч человек. Первое поселение основано здесь было еще в 1238 году. Население города медленно убывает под действием естественных факторов и миграции.

5. Певек

Самый северный город необъятной Родины. Находится в Чукотском автономном округе. На момент 2018 года население города составляет около 4 300 человек. До 1967 года это поселение даже не всегда указывали на географических картах. Здесь есть несколько предприятий, одно из которых занимается геологией.

6. Мезень

Город в 390 км от Архангельска. Сегодня здесь проживает около 3 280 человек. Основано поселение было еще в 16 столетии. Сегодня большая часть населения этого городишки занимается народными промыслами. Поселение медленно вымирает из-за оттока людей под действием естественных факторов и миграции.

7. Спас-Клепики

Поселение было основано еще в 16 столетии, однако статус города был присвоен ему только в 1920 году. Сегодня здесь живет чуть больше 5 400 человек. Почти все местное население задействовано на предприятиях связанных с выпуском одежды и обуви. Год от года людей в населенном пункте становится все меньше.

8. Кологрив

Город в Костромской области. Сегодня здесь проживает порядка 3 000 человек, и население продолжает убывать. Оставшиеся жители работают главным образом в сфере деревообработки. Здесь есть несколько функционирующих предприятий.

9. Новосиль

Город в Орловской области с населением в 3 тысячи человек. В начале 90-х годов здесь закрылись все основные промышленные производства. С тех пор поселение медленно умирает, главным образом из-за миграции жителей.

Продажа недвижимости - достаточно серьезная сделка, которая сопровождается не только получением прибыли, но и дополнительными хлопотами. Поскольку для граждан такие операции с недвижимостью не являются повседневным делом, то подготовка к сделке должна проходить довольно тщательно.

Для начала, необходимо рассчитать все расходы, которые обязательно появятся при оформлении сделки купли-продажи. Ведь, чтобы оформить все необходимые справки, подписать документы у нотариуса и выплатить налог, придется потратить приличную сумму. Следовательно, прибыль от сделки получится меньше, чем было запланировано продавцом.

Самым серьезным ударом по кошельку в данном случае будет являться уплата подоходного налога при продаже недвижимости. Об основных нюансах данного налогообложения, с учетом действующих изменений 2018 года, будет рассказано в этой статье.

Налог при продаже недвижимости в 2018 году для физических лиц

Продажа недвижимости на территории РФ учитывается налоговым законодательством как доход, который должен подлежать налогообложению. Продавец квартиры обязан после заключения сделки купли-продажи подать декларацию 3-НДФЛ в местные органы ФНС, а затем уплатить налог до 15 июля следующего за сделкой года.

Вычисление суммы НДФЛ является обязанностью граждан, а не сотрудников ФНС, но при этом налоговая служба может выявить специальное занижение цены. Поэтому при заполнении декларации стоит помнить, что теперь цена на квартиру проверяется через кадастровую службу, а потому не может быть меньше 70% от оценочной кадастровой стоимости. В противном случае будет произведена повторная проверка и перерасчет с начислением штрафа.

Однако данный сбор обязаны платить не все. В законе есть несколько нюансов, благодаря которым, можно избежать дополнительных затрат. Основным критерием является срок владения недвижимостью. Если до 2016 года для продажи без уплаты НДФЛ достаточно было являться владельцем недвижимости в течение 3 лет, то теперь период владения имуществом увеличен до 5 лет. Но данное изменение не относится к тем, кто зарегистрировал свое имущество до 1 января 2016 года. Поэтому граждане, у которых в 2018 году наступает трехлетний срок владения имуществом, могут спокойно продавать его без отчетов в ФНС.

Также обладать правом собственности в течение 3 лет достаточно для граждан, получивших имущество по наследству. Но, если наследник решил продать квартиру раньше, он будет обязан выплатить подоходный налог со ставкой 13%. В случае, если НДФЛ все же необходимо уплатить, можно воспользоваться одним из двух вычетов, сокращающих сумму платежа:

Можно скорректировать сумму полученного дохода, с учетом расходов на приобретение имущества. Таким образом, от вырученной суммы будет вычтен расход, а разница будет подлежать налогообложению.
Оформить имущественный налоговый вычет равный 1 млн. рублей. Эта льгота не зависит от расходов или вида недвижимости, может распределяться между несколькими объектами продажи, но при условии, что общий годовой вычет не превысит 1 млн. рублей.

К слову, если стоимость имущества при продаже не превышает 1 млн. рублей, налог не взимается. Информационное агентство «Экспресс-Новости» обращает внимание читателя, что все вышеперечисленные вычеты и сроки владения имуществом распространяются только на резидентов России.

Налог на недвижимость для резидента и нерезидента РФ

Резидент России

Если человек, решивший продать недвижимость на территории России, является резидентом этой страны, то для него действует стандартная налоговая ставка при продаже недвижимости, которая равна 13%. Следовательно, после заключения сделки купли-продажи гражданин подает декларацию 3-НДФЛ по стандартной форме.

Для резидента действуют все вышеуказанные льготы на сроки владения имуществом, освобождающие от уплаты налога. А вот льготные налоговые вычеты могут получить только граждане, регулярно уплачивающие подоходный налог.

Нерезидент России

Для нерезидентов вопрос продажи становится значительно сложнее, хотя при оформлении бумаг никаких затруднений не предвидится. Но вот сам НДФЛ придется выплачивать в значительно большем размере. Так, для нерезидентов действует налоговая ставка 30% от стоимости продаваемого объекта.

Кроме величины ставки, для нерезидента меняются и остальные условия. Например, отсутствует возможность получить льготные вычеты или учесть срок владения имуществом. Иными словами, в данном случае не действует ни один из способов снижения налогового платежа.

Стоит учитывать, что незнание данных нюансов не освобождает от ответственности иностранных граждан. Если после продажи недвижимости, нерезидент уезжает из России, не оплатив своевременно НДФЛ, то следующий визит в эту страну может сопровождаться штрафами и повесткой в суд.

В определенных случаях, зависящих от размера задолженности, иностранный гражданин может подвергнуться уголовной ответственности за уклонение от уплаты налогов.

Налог на недвижимость для пенсионеров в 2018 году

Тема о налогах на имущество особенно остро стоит перед людьми пенсионного возраста, поскольку размер пенсии не соответствует необходимым ежемесячным затратам. Это относится не только к коммунальным счетам или покупке медикаментов, но и к налогам, от которых пенсионеры не освобождены. Одним из таких платежей является налог на недвижимость.

По законодательству, пенсионер обязан платить имущественный сбор, если в собственности находятся несколько объектов, а также, если недвижимость используется в коммерческих целях. Но, поскольку для пенсионеров действуют льготы, освобождающие от налога за один из объектов собственности, возникает вопрос: нужно ли платить налог при продаже недвижимости?

В данном случае ответ пенсионеров не порадует. Все дело в том, что при продаже действует НДФЛ, от которого пенсионеры не освобождены, поэтому за продажу недвижимости придется отчитаться перед ФНС.

Однако пенсионеры, как и все резиденты РФ, имеют право уменьшить сумму налога. Разумеется, сюда не относится искусственное занижение цен на недвижимость, ведь при расчете будет учитываться кадастровая стоимость. Зато можно применить льготный вычет, равный 1 млн. рублей, либо использовать вычет с учетом расходов на приобретение жилья.

Причем к последнему пункту относятся не только расходы, связанные с приобретением продаваемого жилья. Теперь граждане имеют право оформить вычет при покупке другой недвижимости в течение того года, когда состоялась сделка купли-продажи. Для пожилых людей сохраняются также и все сроки владения имуществом, которые учитываются при налогообложении.

Напомним, что трехлетний срок действует не только для имущества, оформленного в собственность до 1 января 2016 года, но и для объектов, полученных по наследству или по дарственной от близких родственников. Также к этому списку относится имущество, переданное по договору ренты с пожизненным содержанием иждивенца.

Обратите внимание, что дарственная не облагается налогом, только если получена от близких родственников, а срок владения наследством считается не после оформления свидетельства о наследстве, а со дня открытия наследства, то есть, сразу после смерти наследодателя.

Порядок уплаты налога при продаже недвижимости в 2018 году

Согласно законодательству, при продаже недвижимости граждане обязаны уплачивать 13% с суммы, которая превышает 1 млн. рублей. Следовательно, налог рассчитывается не со всей стоимости продаваемого объекта. В данном случае подлежит налогообложению разница между стоимостью недвижимости и 1 млн. рублей. Такая система подсчета действует только для резидентов страны, нерезиденты обязаны будут выплачивать 30% от стоимости продаваемого имущества.

Далее, граждане России имеют право не оплачивать налог, если являются собственниками более 3 или 5 лет (в зависимости от даты оформления собственности). Однако, даже в случае освобождения от налога, стоит все же составить декларацию для ФНС.

Декларация должна быть подана не позднее 30 апреля того года, который следует после оформления сделки купли-продажи. При этом стоит помнить, что сотрудники налоговой службы проверяют срок владения имуществом, по дате, указанной в свидетельстве о собственности. Сам налог должен быть уплачен не позднее 15 июля следующего года.

Также стоит помнить о некоторых нюансах, связанных с оплатой НДФЛ:

Если квартира была получена после оформления наследства, дарственной или приватизации, то гражданин не сможет использовать налоговый вычет, относящийся к расходам на приобретение жилья.
Использование сделки купли-продажи для обмена квартир не освобождает от НДФЛ. Однако, если покупка нового жилья состоялось в том же году, когда был заключен договор купли-продажи, то расходы можно использовать как налоговый вычет. Если на новую недвижимость потрачена сумма, равная полученной от сделки купли-продажи, то в налоговой службе можно оформить взаимозачет.
При продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, расчет налога будет зависеть от стоимости каждой доли. Если цена доли не превышает 1 млн. рублей, за нее не платится налог, в ином случае расчет платежа производится отдельно для каждого собственника.

Итак, продажа квартир несет за собой не только прибыль, но и затраты. Одной из основных статей расходов является НДФЛ, который обязаны уплачивать все граждане, а льготы по данному платежу распространяются только на резидентов России. А вот нерезидентам стоит быть осторожнее, и перед продажей изучить налоговое законодательство этой страны, чтобы не навлечь на себя административную или уголовную ответственность.

Новости Recreativ

Новости Oblivki

Рынок недвижимости в первом полугодии 2016

В первом полугодии 2016 сохранится тенденция роста предложения жилья, ведь строительные компании продолжают выводить на рынок уже строящиеся объекты. И, чтобы не нарушать сроки и обязательства перед городскими властями и участниками «дольного» строительства, в том числе и реконструкций промышленных зон.

Девелоперам легче пересмотреть ставки на квадрат и перепланировки объектов, с целью разбивки элитного жилья на более востребованный эконом – класс, для удешевления квартир, и сдать его, чем вовсе остаться «ни с чем». Таким образом, многие новострои, позиционирующиеся как бизнес – класс, на самом деле являются комфорт – классом. Уменьшение предложения начнется ближе к концу года.

Платежеспособность в 2016 году продолжит падать, ведь экономические прогнозы для России на 2016 год показывают тенденции к падению. Доходы населения падают, а расходы растут, так же люди начинают тратить свои сбережения.

Так же, горожане, привыкшие к таким ценам, повременят с покупкой жилья на ранних стадиях строительства, что еще больше снизит спрос, около 10%. А, при условии окончания действия программы по субсидированию ипотечных ставок государством в 2016 году, падение спроса может приблизиться к тридцати процентам, в сравнении с 2015 годом.

Что будет после 2016 года

По окончании этого года предложения жилых квадратных метров может накопиться на 3 – 4 года его реализации. Так, смотря на растущий объём предложений в столице ТТК и МКАД, стоит ожидать растущую тенденцию к увеличению количества доступного жилья в Москве. Ведь основная часть квартир, которые выйдут на рынок в 2016 году, будет представлена в эконом и комфорт классе.

Квартиры бизнес – класса, в общем объёме предложения рынка недвижимости, уменьшаться примерно на 10- 15 процентов. Так, ценник на каждый квадратный метр столичного жилья, предыдущие годы варьировался около 180 – 200 тысяч рублей, то по прогнозу на 2016 год для рынка недвижимости в Москве, теперь эта цифра ушла вниз и будет в районе 170 тысяч.

Возрастают объёмы предложения и на вторичном рынке жилья, в условиях большого дефицита покупательского спроса. Спрос на «вторичку» остался на уровне лишь двадцати процентов. Так как только не значительное количество продавцов готовы «пустить с молотка» квартиры, учитывая нынешние ценовые и экономические реалии.

Так же, введение нового рыночного налога на недвижимость и растущих цен на коммунальные услуги, содержать несколько квартир становится крайне тяжело, даже для состоятельных горожан. Поэтому стоит ожидать волну предложений инвестиционных квартир на рынке недвижимости. Хотя, мало инвесторов, готовы продавать квартиры по нынешним ценам и будут до последнего надеяться на стабилизацию ситуации и возвращение прежних цен.

Так же, спрос на вторичное жилье, падает за счет переманивания покупателей компаниями, вводящими на рынок новострои, за счет выгодных условий ипотечного кредитования и долгосрочных рассрочек.

Еще одним фактором давления на вторичный рынок, уже обветшалых домов, станет большое количество предложений уже отданных в эксплуатацию квартир в новых домах, да еще и с ремонтами внутри. Ведь раньше основным преимуществом «вторички» была ощутимо меньшая цена и возможность мгновенного заселения.

Если бы упали объёмы предложения жилья на рыке, то цены пошли бы вверх. Но, застройщики еще около полу – года будут вводить на рынок, начатые в прошлых годах, объекты, что, естественно, этого не позволит. В границах МКАД появились предложения по 100 тысяч рублей за квадрат, еще пару лет назад такой ценник можно было найти лишь в районе Подмосковья, ито – не самых ближних его частей. К слову, там и в «новой Москве», так же появилась тенденция к снижению активности застройщиков, ввиду неплатежеспособности граждан.

Так, самым большим спросом будут пользоваться объекты внутри МКАД, с кубатурой и ценовой политикой, направленной на покупателя среднего класса. Дачи, таун – хаусы, коттеджи и все жилье, отдаленное от цивилизации пострадает больше всего, цены опустятся до порядка 35%. В общем, самым востребованным, будет жилье с отличной транспортной развязкой и шаговой доступностью всех городских удобств и небольшой кубатурой.

А самые большие потери понесет офисная недвижимость, ввиду сокращения и закрытия малого и среднего бизнеса из – за неблагоприятных экономических условий. Проседанию цен, так же, способствует снятие монополии по предоставлению ипотеки с банковского сектора. Теперь ипотеку смогут выдавать различные государственные и частные фонды, что сможет уменьшить ее стоимость.

Итого, прогноз рынка недвижимости Москвы на 2016 год, весьма позитивный для потенциального покупателя, так как теперь его ожидает огромный выбор, более доступные цены и очень привлекательные условия рассрочек и кредитов. Самое время покупать жилье! Что же касается продавцов и застройщиков, то год станет еще менее прибыльным, за счет продажи по еще более низкой цене и сокращению новых возводимых объектов. Вам стоит только надеяться на окончание кризиса, снятие санкций и общую стабилизацию экономической и политической обстановки в стране.

Итоги текущего года и основные тенденции на рынках офисной, складской, торговой и гостиничной недвижимости проанализировала ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости CBRE. Специалисты компании также определили перспективы рынка коммерческой недвижимости в наступающем 2017 году.

2016 год запомнится стабилизацией рынка недвижимости, повышенной активностью инвесторов, хотя и с ограниченным количеством рыночных инвестиционных сделок, сменой настроений арендаторов - с пересмотров условий аренды в сторону заключения новых сделок во всех сегментах начиная со второго полугодия.

В соответствии с прогнозами экспертов, российская экономика в 2017 году продемонстрирует небольшой рост - от 0,5% до 2%. Базовый сценарий прогноза Министерства экономического развития (МЭР) предполагает рост экономики на 0,8% в 2017 году.

На фоне ожиданий постепенного восстановления экономики, основным драйвером роста рынка коммерческой недвижимости станут сохраняющаяся стабильность и начало нового цикла, в рамках которого инвесторы имеют хороший потенциал доходности

Несмотря на снижение ключевой ставки Банком России, стоимость банковского финансирования все еще не позволяет девелоперам начинать новые проекты. При этом они эффективно используют возникшую паузу: присматривают площадки, согласовывают параметры новых проектов и получают разрешительные документы. Это позволит им воспользоваться улучшением конъюнктуры долгового рынка, ожидаемой в следующем году.

Тенденции рынка коммерческой недвижимости в 2016 году

В 2016 году наблюдалось продолжение сокращения нового предложения коммерческой недвижимости, особенно на складском и офисном рынках, в то время как объёмы ввода торговой недвижимости по инерции сохранились высокими. Произошло сокращение доли свободных площадей в офисном сегменте за счет активности государственных органов и компаний, которые, воспользовавшись ситуацией, купили либо арендовали большие объёмы офисных площадей.

На рынке в 2016 году произошла окончательная стабилизация, а во второй половине года существенно увеличилась активность арендаторов. В этом году окончательно сформировались предпосылки для начала постепенного восстановления рынка коммерческой недвижимости в 2017 году

Ставки аренды на объекты коммерческой недвижимости прочно закрепились в рублевой зоне (за редким исключением), достигли дна и стабилизировались во всех сегментах. Объём сделок продлений действующих договоров аренды, а также пересмотр их условий сократились на треть. При этом с середины года ощущался рост активности по заключению новых сделок аренды на рыночных условиях.

Для Москвы 2016 год стал прорывным с точки зрения развития инфраструктуры: были открыты станции метро Румянцево и Саларьево в Новой Москве, запустили Московское Центральное Кольцо, и до конца года планируется ввод первого участка Третьего пересадочного контура.

Аналитики CBRE считают, что на рынке коммерческой недвижимости в 2016 году произошла окончательная стабилизация, а во второй половине года существенно увеличилась активность арендаторов. В этом году окончательно сформировались предпосылки для начала постепенного восстановления рынка коммерческой недвижимости в 2017 году.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

По мнению Ирины Ушаковой, старшего директора, руководителя отдела рынков капитала и инвестиций CBRE, объём инвестиций в 2016 году увеличится на 29% и составит 4,5 млрд долл. (или около 300 млрд руб.). При этом на 40% этот объём был сформирован сделками, заключенными государственными структурами и госкомпаниями, в то время как в прошлом году таких сделок не было.

Российский капитал доминировал в 2016 году, составив 96% от всего объёма сделок. Доля иностранного капитала в объёме инвестиционных сделок сократилась до 4% с 15% в прошлом году. Тем не менее, мы видим высокую инвестиционную активность иностранных фондов уже представленных на российском рынке, а также дополнительный приток капитала. Знаковой сделкой с участием иностранного капитала стало приобретение арабским фондом Mubadala вместе с РФПИ складских зданий в двух проектах PNK Шереметьево и PNK Чехов 3.

Лидерами по объёму инвестиций по итогам года станут офисный сегмент (44%) и гостиницы (17%). При этом доля гостиниц в этом году является рекордно высокой за последние 10 лет. Также в 2016 году была зафиксирована высокая доля жилого сегмента (11%) - девелоперы активно скупали площадки под строительство жилья. Доля торговой и складской недвижимости составит 18% и 4%, соответственно.

Количество рыночных инвестиционных сделок по-прежнему ограничено значительной разницей в ценовых ожиданиях покупателей и продавцов, которая сдерживает закрытие сделок

По оценкам экспертов, объём собственного капитала, доступного для инвестирования в коммерческую недвижимость составляет около 3,5 млрд долларов (более 50% которых - деньги иностранных инвесторов), еще около 1 млрд долларов для инвестирования в жилье. С учетом заемных средств более 10 млрд долларов ищут возможности для инвестирования в объекты недвижимости.

На фоне установившейся стабильности и ожиданий постепенного восстановления экономики и рынка, а также понимания доступного капитала на рынке в 2017 году, объём инвестиций по прогнозам CBRE может увеличиться до 5 млрд долларов США. Основным драйвером роста в этом случае станут сохраняющаяся стабильность и начало нового цикла, в рамках которого инвесторы имеют хороший потенциал доходности.

Офисная недвижимость

Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE считает, что первая половина 2016 года находилась под влиянием трендов, сформированных в 2015 году: спрос на офисную недвижимость поддерживался крупными сделками, которые осуществлялись государственными структурами либо компаниями с государственным участием, зачастую носили нерыночный характер и были связаны с урегулированием долговых обязательств. К числу таких транзакций относится переход Башни Евразия к ВТБ, БЦ «Президент Плаза» - Сбербанку.

Со второй половины 2016 года индикаторы состояния спроса на коммерческую недвижимость улучшились - наметилась тенденция на увеличение объёма новых сделок, заключаемых на рыночных условиях

Также позитивным и знаковым моментом для рынка офисной недвижимости в 2016 году стало снижение уровня вакантных площадей. Наиболее ощутимо доля свободных помещений снизилась в сегменте офисов класса А : в конце 2015 года вакансия здесь составляла 26%, в конце этого года, по оценкам аналитиков, она снизится до 19,8%. В 2017 году эксперты прогнозируют стабильность вакансии в этом классе, поскольку к вводу в эксплуатацию планируется ряд крупных бизнес-центров. В классе В возможно более существенное снижение доли свободных площадей - с 15,2% на конец 2016 года до 14% в 2017 году.

Согласно оценкам CBRE, объём ввода новых площадей по итогам 2016 года составит 355 000 кв. м, что в два раза ниже прошлогоднего показателя. В 2017 году, согласно заявленным анонсам, будет введено 440 000 кв. м нового офисного предложения. Примечательно, что основной объём придется на Москва-Сити (210 000 кв. м) и Центральный деловой район столицы (100 000 кв. м). Ограниченный ввод новых качественных объектов способствует дальнейшему «вымыванию» качественного продукта с рынка для крупных пользователей.

Ставки аренды офисной недвижимости стабильны, и на конец 2016 года сохранятся в следующих диапазонах: для класса А Прайм - $800 - 900 за кв. м в год, для класса А - 18 000 - 35 000 руб. за кв. м в год, для класса В - 13 000 - 28 000 руб. за кв. м в год (все ставки приведены без учета операционных расходов и НДС).

В 2017 году номинирование запрашиваемых ставок аренды останется преимущественно в рублях, и при постепенной нормализации внешнего фона возможен рост ставок в рублевом выражении на 5-10%.

Складская недвижимость

По словам Антона Алябьева, директора отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE, 2016 год стал переходным для складской недвижимости - от фазы замедления к фазе дальнейшей стабилизации рынка.

Экономические колебания в начале года вызвали перенос реализации ряда сделок на более поздние сроки, что выразилось в низких объёмах спроса во II-III кварталах 2016г. Тем не менее, ближе к концу года произошло восстановление деловой активности: объём сделок со складами в IV квартале может составить 300 000 кв. м, что является самым высоким показателем за год.

Параллельно с колебаниями спроса произошла смена тренда в движении ключевых индикаторов рынка - доли свободных складских площадей и ставок аренды. Рост вакансии в начале II квартала, произошедший за счёт выхода на рынок складских объектов конечных пользователей, быстро сошёл на нет. Доля свободных складов сохраняется стабильной на протяжении последних 6 месяцев. В тоже время ставки аренды на складские площади удерживаются на одном уровне уже три квартала.

В 2016 году аналитики CBRE увидели появление новых трендов в структуре спроса и предложения. Деловая активность всё больше стимулируется новыми драйверами - переездом со старых складских объектов в более качественные, переходом с площадей логистических операторов на прямую аренду и консолидацией складских мощностей в крупных распределительных центрах.

Эти изменения в характере спроса, в свою очередь, стимулировали дифференциацию предложения. Девелоперы предлагают различные решения для разных категорий клиентов. Это могут быть высокотехнологичные склады built-to-suit, рассчитанные на нужды крупного бизнеса, который продолжает свой рост. Компаниям, которые хотели бы переехать в новое качественное здание, но более ограничены в финансовых ресурсах, предлагаются стандартизированные склады класса А с базовым набором спецификаций.

В 2017 году рынок продолжит работать в сложившейся конъюнктуре. Объёмы ввода будут сокращаться дальше, а новые здания в основном будут строиться под клиента. Годовой показатель нового предложения ожидается на уровне 500-600 тыс. кв. м.

Прогнозируемый объём сделок на складском рынке в 2017 году может составить не менее 800 000 кв. м. Произошедшая стабилизация рынка создаёт предпосылки к постепенному росту деловой активности. Во второй половине года мы можем увидеть положительные изменения в динамике рынка в виде постепенного снижения вакансии и роста ставок аренды на склады.

Торговые помещения, Москва

Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений CBRE в Москве, считает что объём ввода торговых площадей в Москве в 2016 году составит порядка 427 000 кв. м, что на 3% меньше показателя 2015 года. Данный объём является значительным для рынка, и ввод 7 новых объектов вызвал краткосрочный рост вакансии на рынке торговой недвижимости в течение года, которая повысилась до отметки в 11,4% к III кварталу. Но уже по итогам этого года ожидается её планомерное снижение, и, благодаря сокращению объёма ввода, достижение отметки в 10% уже в первой половине 2017 года.

Объём совокупного предложения качественных ТРЦ в Москве к концу года составит 5,6 млн кв. м, а обеспеченность торговыми площадями - 456 кв. м на 1000 человек.

Новые торговые объекты открывались с хорошим уровнем заполняемости: в ТРЦ 2016 года уровень вакансии варьируется от 20-40%, в то время как в прошлом году объекты открывались с 50-80% вакансии. Количество ритейлеров, ушедших с российского рынка, сильно сократилось: 2 бренда в 2016 году против 11 в 2015 году

В 2017 году ожидается дальнейшее снижение темпов ввода торговых площадей: к открытию заявлено порядка 273 000 кв. м, что на 36% меньше объёма 2016 года. При этом один из объектов следующего года - Бутово Молл (54 000 кв. м GLA), изначально был заявлен к открытию в 2016 году.

Среди крупнейших торговых центров 2016 года стоит отметить Ривьеру (91 200 кв. м GLA), Океанию (60 000 кв. м GLA) и Хорошо! (53 000 кв. м), 2 фазу Метрополиса (38 000 кв. м GLA). Уровень вакансии на момент открытия в новых объектах сильно разнится в зависимости от расположения и концепции. В среднем новые торговые объекты открывались с хорошим уровнем заполняемости: в ТРЦ 2016 года уровень вакансии варьируется от 20-40%, в то время как в прошлом году объекты открывались с 50-80% вакансии.

На московский рынок за 11 месяцев 2016 года вышли 32 международных бренда, и еще 5 планируют открыть свои первые магазины в столице до конца года. Это сопоставимо с показателем 2015 года, когда на рынок Москвы пришли 40 международных брендов. Стоит отметить, что количество ритейлеров, ушедших с рынка, сильно сократилось: 2 бренда в 2016 году против 11 в 2015 году.

Прайм ставка аренды торговых площадей в Москве составила 100 000 рублей за кв. м в год, практически не изменившись по сравнению с 2015 годом. В 2017 году эксперты CBRE прогнозируют стабильность ставок по причине сохранения достаточно высокого уровня вакантности торговых площадей.

Ставки аренды в торговых центрах окончательно номинируются в рублях, либо фиксируется коридор обменного курса. Собственники готовы предоставлять скидки на первый год аренды, с постепенным увеличением ставки в последующие годы. Форма взаимодействия с собственником торгового объекта в формате процента от товарооборота является все более распространенной и более комфортной практикой для ритейлеров, и применяется уже не только для якорей, но и для арендаторов среднего формата всех профилей. Разнообразие схем структурирования арендных ставок позволяют собственникам и арендаторам найти компромисс, выбирая приемлемый вариант коммерческих условий в рамках складывающейся практики на рынке. Последняя, в свою очередь, сильно завязана с оборотом ритейлеров.

По итогам 2016 года в Москве выросли обороты ритейлеров класса люкс и эконом, в отдельных случаях рост достиг 30%. Ритейлеры среднего уровня по итогам года продемонстрировали минимальный рост оборотов

Торговые помещения в регионах России

По мнению Михаила Рогожина, директора отдела региональных торговых помещений CBRE, по итогам 2016 года прирост торговых площадей в России составит порядка 1,2 млн кв. м, из которых 58% (719 000 кв. м) было введено в региональных городах, исключая Санкт-Петербург. Совокупный объём ввода торговых площадей в России сократился на 28% в сравнении с предыдущим годом, а в регионах - на 40%. Среди крупнейших новых региональных центров 2016 года стоит отметить МегаГринн в Курске (129 000 кв. м GLA), Макси в Архангельске (49 200 кв. м GLA), Седанка-Сити во Владивостоке (45 000 кв. м GLA).

Доля вакантных торговых площадей в регионах России сильно различается от города к городу. Средним показателем вакансии для городов-миллионников на сегодня является 8-10%. Но, как правило, в каждом городе есть проекты с удачной локацией и сильным составом арендаторов, в которых заполняемость близка к 100%

В 2017 году в региональных городах ожидается дальнейшее сокращение объёма ввода новых торговых площадей - до уровня 637 000 кв. м, что на 11% меньше 2016 года. При этом некоторые объекты 2017 года были изначально заявлены к вводу в 2016, но впоследствии сроки были перенесены.

В целом стоит отметить высокий потенциал для развития рынка торговой недвижимости в городах с низкой обеспеченностью качественными торговыми объектами при наличии хорошей покупательной способности населения. К таким городам на сегодняшний день относятся Хабаровск, Чита, Ставрополь, Махачкала, Ноябрьск и другие.

Доля вакантных торговых площадей в регионах РФ сильно различается от города к городу и в зависимости от качества и расположения объекта. Средним показателем вакансии для городов-миллионников на сегодня является 8-10%, что чуть выше уровня вакансии 2015 года в 7-8%. Но, как правило, в каждом городе есть проекты с удачной локацией и сильным составом арендаторов, в которых заполняемость близка к 100%.

Среди ритейлеров, представленных в регионах, наиболее активными в 2016 году были продуктовые сети Лента, X5 Retail, Магнит. В начале года ими были заявлены амбициозные планы по развитию в Москве и регионах: Лента - 40 гипермаркетов, Пятерочка - 1000 магазинов, Магнит - 950 магазинов и 80 гипермаркетов. Текущее состояние рынка позволило сетям успешно реализовать анонсированные планы экспансии. Также довольно активно в региональных городах развиваются DIY ритейлеры Leroy Merlin и OBI, магазины электроники М.Видео и Эльдорадо, сети магазинов детских товаров Детский Мир и Дочки-Сыночки.

Гостиницы

Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию, индустрия гостеприимства CBRE считает, что основным фактором воздействия на гостиничный рынок Москвы в 2016 году стал рост туристического трафика. По предварительным данным, по итогам года число туристов только в Москве составит порядка 17,5 млн человек, доля туристического потребления в ВРП столицы превысит 4% и может достичь 470 млрд руб. Таким образом, из этого объёма доля доходов гостиниц может составить порядка 60 млрд рублей к концу года.

В течение 2016 года количество гостиниц под управлением международных сетей увеличилось на 3 772 номера. Крупнейшим новым отелем этого года в Москве стал комплекс Accor, который открыл на Киевской площади три гостиницы: Ibis, Adagio, Novotel суммарным фондом в 701 номер. Из главных региональных открытий стоит выделить два больших отеля сети Marriott в Краснодаре и в Воронеже

Несмотря на то, что подавляющую часть туристов составляют россияне (70-75%), прирост потока иностранных туристов сейчас также реально ощутим, как и тот факт, что он происходит, в первую очередь, за счет азиатского рынка в целом и китайских туристов в частности. По оценкам Ростуризма, увеличение потока только за счёт этой группы туристов составит к концу 2016 года порядка 40%.
Таким образом, в 2016 году загрузка в гостиницах Москвы достигла рекордных показателей, превысив уровень 70% по отдельным сегментам. Рост загрузки, в свою очередь, вызвал рост тарифов на размещение в гостиницах, повысив средний ADR на 8% за 9 месяцев 2016г.
Наиболее ярко позитивная динамика средней стоимости номера проявилась в сегменте качественных дорогих отелей, где наиболее значительный рост ADR до отметки в 20-22 тыс. рублей был зафиксирован в группе лидеров этого сегмента (к примеру, такие премиальные отели как Hyatt, Baltschug Kempinski, Four Seasons).

В то же время большинство отелей люксового сегмента проявляют осторожность и не увеличивают ADR, сохраняя его на уровне 12-15 тыс. рублей. Таким образом, в сегменте наиболее дорогих отелей ADR сейчас в среднем составляет порядка 18 тыс. рублей.
В сегменте «средний» и «ниже среднего» роста тарифов размещения в 2016 году не произошло. На гостиничном рынке до сих пор сильны демпинговые настроения, и поэтому многие отельеры не повысили цены вне зависимости от роста спроса.

В течение 2016 года количество гостиниц под управлением международных сетей увеличилось на 3 772 номера, из которых 1 511 относится к Московскому региону. Крупнейшим новым отелем этого года в Москве стал комплекс Accor, который открыл на Киевской площади три гостиницы: Ibis, Adagio, Novotel суммарным фондом в 701 номер. Из главных региональных открытий стоит выделить два больших отеля сети Marriott в Краснодаре и в Воронеже.

На 2017 год в России анонсировано 11 отелей под управлением международных брендов с общим номерным фондом 2 566, из которых 3 отеля должны быть открыты в Москве: Four Points By Sheraton в аэропорту Внуково, Radisson Blu в МФЦ Novion на Олимпийском проспекте и Hyatt Regency VTB Arena Petrovsky Park в рамках комплексной застройки ВТБ Динамо на Ленинградском проспекте.

Обзор подготовлен компанией CBRE