Все подробности о нежилых помещениях: определение, признаки, отличия от жилой недвижимости, виды и цели использования

С развитием рыночных отношений такое понятие, как «нежилое помещение», стало широко использоваться в совершении сделок с недвижимостью. Однако в российском законодательстве четкое определение данного понятия отсутствует. В связи с этим у граждан возникает множество трудностей и вопросов.

Особенно эта проблема волнует коммерсантов, желающих в целях бизнеса преобразовать жилую недвижимость в нежилую . Также этот вопрос часто встает перед жителями многоквартирных домов, путающих общее имущество с нежилыми помещениями, при расчете коммунальных платежей. К сожалению, путаница в понятиях жилых и нежилых помещений зачастую приводит к незаконным операциям с недвижимостью и судебным спорам.

Что такое нежилые помещения

Как уже сказано выше, понятие «жилой недвижимости» отсутствует в законодательстве РФ. Однако в Гражданском и Жилищном кодексе и, в частности, в ФЗ РФ №122 от 21.07.1997 г определены признаки нежилого помещения, отвечающие требованиям и к жилому: оно должно являться недвижимым и изолированным объектом.

Границами объекта выступают пол, потолок и стены с обязательным наличием входа.

Кроме этого, нежилое помещение должно находиться в составе здания, что определяет его недвижимый характер и привязку к земельному участку.

Также оно должно относиться к нежилому фонду и может быть расположено как в жилых, так и в нежилых строениях.

Главное отличие от жилого заключается в том, что оно не предназначено для постоянного проживания граждан и может использоваться только для общественных, административных, коммерческих и других целей.

Жильцы многоквартирных домов иногда путают общее имущество с нежилыми помещениями. Следует знать, что подъезд, лестничные клетки, лифт, чердак и подвал относятся к местам общего пользования.

Нежилыми же помещениями в многоквартирных домах являются обычно кафе, магазины, офисы и другие объекты, отвечающие данному статусу. У таких помещений имеются владельцы и на них в обязательном порядке оформляется свидетельство о праве собственности.

В ст 22 ЖК РФ прописаны условия, при которых жилое помещение может быть переведено в нежилое:

• помещение обеспечено отдельным входом (допускается его оборудование из оконного проема);
• отсутствие зарегистрированных лиц в помещении;
• отсутствие прав на помещение третьих лиц;
• объект не является частью жилого помещения.

Такая ситуация ставит под угрозу само проживание в доме, вызывает большое количество споров и разрешается только в суде.

Особенности сделок, связанных с нежилыми помещениями

Апартаменты - это новый вид недвижимости, вызывающий у покупателей множество вопросов. Чтобы не прогадать с покупкой, важно разобраться в особенностях такого жилья, его плюсах и минусах

Составление договора аренды склада, как и любого другого нежилого помещения, регламентируются Гражданским кодексом. Заключение договора имеет свои тонкости которые зависят от особенностей конкретного складского помещения и его предназначения

Перевод помещения из нежилого фонда в жилое строго регламентирован законодательством. К собственникам и помещению выдвигаются особые требования, несоблюдение которых может привести к отказу при подаче заявления в архитектурный отдел муниципалитета

Коворкинг-центры: что то такое, как они организованы, в чём особенности, достоинства и недостатки, какова цена аренды, столичные коворкинги – эти другие вопросы освещены в статье

Виды нежилых помещений и для чего они используются

Нежилые помещения классифицируются прежде всего по цели использования. Принадлежность объекта к какому-либо виду назначения определяет осуществление права на помещение, влияет на гражданско-правовой статус и имеет значение при расчетах арендной платы.

По использованию в коммерческих и административных целях различают следующие виды нежилых помещений.

Торговые

Помещения используются для розничной и оптовой торговли. Могут располагаться в торговых центрах, административных или жилых зданиях. Для торговых помещений не являются обязательными капитальные стены и наличие индивидуальных коммуникаций (воды, канализации и санузла). Если в здании располагается несколько торговых точек, коммуникации строения считаются общими для всех.

Административно-управленческие

Используются под офисы, располагаясь в бизнес-центрах, административных или жилых зданиях, торгово-развлекательных комплексах. Наличие коммуникаций в офисах не обязательно, но они должны иметь капитальные стены. Собственники офисов могут пользоваться общими коммуникациями, рассчитанными для всех помещений, расположенных в здании.

Универсальные

Используются для различной деятельности (офисов, торговли, салонов красоты, медицинских услуг, общепита, ночных клубов и пр).

Как правило, это помещения с отдельным входом, капитальными стенами, а также собственными коммуникациями. Могут располагаться в торговых центрах, бизнес-центрах, торгово-развлекательных комплексах, жилых и административных зданиях.

Складские

Используются под склады для хранения продуктов, различных изделий и прочих материальных ценностей. Располагаются в складских комплексах или административных строениях. Должны иметь капитальные стены и отдельный вход.

Наличие коммуникаций в таком помещении не обязательно.

По общественному назначению разделяют следующие нежилые помещения:

• Медицинские - помещения в амбулаториях, больницах, медицинских центрах, поликлиниках, диспансерах, центрах социальной адаптации, станциях скорой помощи и др.
• Образовательные - располагаются в школах, ВУЗах и детских дошкольных учреждениях.
• Коммунально-бытовые - помещения под ателье, химчистки, парикмахерские, ремонтные мастерские, предприятия ритуальных услуг и др.
• Развлекательные - залы кинотеатров и театров, клубов.
• Объекты городского коммунального хозяйства - изолированные помещения водо-, тепло-, газо- и электроснабжения.
• Помещения общественного питания - изолированные объекты, связанные с производством продукции общественного питания, а также ее реализации.
• Творческие - мастерские дизайнеров, скульпторов, архитекторов, художников, модельеров, а также выставочные залы.
• Спортивные - помещения в спортивных объектах.
• Производственные - лаборатории, мастерские, цехи и прочие нежилые объекты в различных отраслях промышленности: химической, нефтехимической, топливной, металлургической, энергетической и др.
• Прочая недвижимость (архивы, финансовые организации, агентства, гаражи, проектные организации, отделения связи, учреждения телеграфных и телефонных сетей).

Понятие, признаки и виды жилых помещений - информация, которой должны владеть юристы, работающие в области, связанной с недвижимостью. Не менее важно уметь работать с терминологией и иметь представление о законах в этой сфере и для собственников, а также тех, кто только планирует приобрести жилье. Действующие нормативные акты регламентируют виды найма жилого помещения, а значит, нуждающиеся в аренде также должны иметь представление о нормативах и тех терминах, которые в них указаны. Юридическая информация поможет не нарушать законы, а также жить с выгодой для себя.

Категории и термины

Жилищное право базируется на термине «жилое помещение». Правильное понимание этого словосочетания позволяет осознать суть законов, регламентирующих нашу повседневность. Зная, какие есть виды помещений в жилом доме, человек понимает, какими возможностями он располагает, что он может купить, продать, получить или отторгнуть иным образом, какими правилами это будет контролироваться и какие правовые отношения инициирует.

Правильное понимание терминологии важно и при общении с государственными инстанциями. Например, зачастую обыватели даже не знают, что законами установлены виды перепланировки жилого помещения, порядок получения разрешения на таковые. Многие просто делают дома ремонт по своему вкусу и желанию, даже не задумываясь о нарушении закона, а при проверке со стороны госинстанций оказывается, что все совершенное было вразрез с нормативными актами. Чтобы не оказаться в такой ситуации, необходимо иметь представление о том, что такое жилое помещение, что здесь можно делать и что - нельзя.

О чем идет речь?

Прежде чем анализировать виды переустройства жилого помещения, необходимо понять, что предполагает сам этот термин. В ряде законов используется слово «строение». Действующие нормативные акты содержат упоминание этой терминологии в двух смыслах. Это может быть родовым понятием, в рамках которого объединены разных виды объектов, на которые можно заключить определённые договоренности, но в некоторых случаях предполагается лишь часть дома, в котором можно постоянно проживать. В этом понимании виды жилых помещений - комнаты, квартиры в многоэтажных домах. Наконец, есть третий смысл словосочетания, правда, применяемый несколько реже: учетная категория. В этом случае помещение ставится в один ряд с домом.

Категория и подкатегории

Действующее законодательство позволяет выделить следующие виды жилых помещений:

• дома;
• комнаты;
• квартиры в многоэтажках;
• специализированные, служебные квартиры, дома, жить в которых могут только строго оговоренные лица.

Жилой дом

Этим термином принято обозначать такой самостоятельный объект, которому свойственны некоторые признаки. В частности это строение создавалось специально для человека, для постоянного обитания в его стенах. Виды деятельности в жилом помещении регламентированы требованиями: безопасности, гигиены, санитарии. Необходимо соблюдать строительные нормативы, пожарную безопасность, технические условия.

Зачастую жилым домом обозначают не только строение, но и участок, на котором оно возведено. Сюда включают подсобные объекты, используемые в хозяйстве. Виды и назначение жилых помещений нередко составляются с учетом наличия многолетних посадок вблизи построенного объекта. Чтобы все перечисленное объединить одним словом, в некоторых законодательных актах территорию именуют домовладением. Впрочем, использование такого термина по действующим нормативам законов необязательно.

Правовой подход

Если проанализировать действующие законы на предмет упоминания видов жилых помещений, станет ясно, что к этой категории можно причислять только такие объекты, которые были введены в эксплуатацию. Для этого необходимо успешное прохождение официальной государственной комиссии, по итогам чего проводится операция регистрации. Есть несколько организаций, уполномоченных на такую деятельность. В их зоне ответственности - учет жилфонда на государственном уровне. В настоящее время все виды жилых помещений учитываются БТИ, а специализированные состоят на учете в министерствах, ведомствах, которым принадлежит та или иная группа граждан, которым территории предназначены.

Если проанализировать жилфонд страны, станет ясно, что преимущественно это смешанные объекты. Здесь одновременно есть жилые, нежилые территории. Вторые могут иметь самое разное предназначение. Практически любой крупный дом включает в себя магазин, то есть торговую территорию, нередко открыты места административного предназначения, коммунального, бытового или даже лечебного.

Комнаты, квартиры

Разбирая понятия и виды жилых помещений, присутствующие в действующих законодательных актах, особенное внимание нужно уделить этим двум категориям. Обычно они присутствуют в составе жилдомов: фактически, строения делятся на комнаты, квартиры, где люди живут. Первое предполагает обособленный участок, ограниченный стенами. Кроме жилых, есть вспомогательные комнаты. К таковым причисляют коридоры, кладовки, территории санитарного предназначения.

Понятие и виды жилых помещений обязательно предполагает рассмотрение квартиры как обособленного объекта. Под этим термином принято понимать такую жилплощадь, которая построена для постоянного пребывания здесь человека и используется по своему прямому назначению. У квартиры есть собственный выход, ведущий либо на лестничную клетку, либо прямо на улицу (во двор). Некоторые такие жилые помещения выходят в кухню либо коридор - это зависит от планировки здания в целом, а также от типа строения.

Правила, возможности и категории

Указанное выше разделение на группы территорий очень важно с точки зрения правовых отношений, поскольку действующие нормативные акты регламентируют возможности заключения разных договоренностей, зависящих от того или иного типажа. В законах упомянуты возможные виды договора найма жилого помещения, а также прописано четко и ясно, что заключать такие можно только лишь на некоторое помещение обособленное, изолированное, созданное специально для обитания здесь человека. То есть договорённость можно заключить на квартиру, комнату, несколько комнат или строение в целом. Если комнаты смежные, на каждую из них нельзя подписать отдельную официальную бумагу.

Ограничения по закону, регламентирующие виды договора найма жилого помещения, не допускают возможность подписания бумаг и на часть комнаты. Об этом можно прочитать в 673-й статье ГК. Кроме того, недопустимо заключать договорённость на подсобные помещения, сдавая или продавая как предназначенные для постоянного проживания.

Жилпомещения: описание

Действующие нормативные акты регламентируют, какими параметрами можно дать характеристику территории, предназначенной для постоянного пребывания человека. В первую очередь это, конечно же, площадь. Отдельно указывают общую и полезную. При этом необходимо просуммировать все помещения внутри квартиры, учесть комнаты, предназначенные для жилья, а также общие места и подсобные территории. А вот для расчета жилой площади необходимо просуммировать значения, характерные для комнат (рабочих, столовых, игровых, спальных), террас, веранд, если они утеплены и обустроены таким образом, что здесь можно жить круглый год.

С 1995 г. в нашей столице введены специальные нормативные акты, регламентирующие виды освещения жилого помещения, специфику расчета жилплощади и некоторые другие особенности оценки, анализа территорий, предназначенных для постоянного пребывания. В частности, для вычисления общей площади помещения нужно учитывать встроенные шкафы, холодные кладовки, балконы и прочие территории. Для вычисления в расчете на строение общей площади необходимо просуммировать показатели всех отдельных квартир. Для вычисления жилой площади не нужно учитывать встроенные шкафы. Также не подлежат подсчету темные комнаты, то есть кладовки.

Особенности правовых норм

Законодательство устанавливает специфический термин «вспомогательная площадь». Его необходимо применять к территориям специального назначения - санузлам, кухням, кладовкам, прихожим. Сюда же причисляют уборные, но только если таковые обогреваются.

Особенно важен для определения вида жилых помещений специализированного жилищного фонда и общего кодекс, в частности 130-я статья. В ней рассматриваются особенности жилых помещений, строений, а также указаны условия, позволяющие причислить объекты к недвижимому имуществу. Жилищная политика в государстве регламентируется введенными законами и предполагает причисление к недвижимости домов, участков, с которыми они связаны, и также нежилых территорий, принадлежащих этим объектам. К недвижимости причисляют и хозпостройки, многолетние посадки. Термин можно использовать применительно к квартирам, домам, помещениям другого типа, предназначенным для постоянного проживания. Наконец, к этой категории относят инженерную инфраструктуру, сооружения, предназначенные не только для постоянного обитания, но временного.

Жилые помещения

К этой категории причисляют довольно сильно отличающиеся друг от друга территории. В нашей стране был введен федеральный закон, регламентирующий особенности недвижимости и правовых отношений, связанных с ней. В шестой статье этого нормативного акта можно найти все параметры, по которым некоторый участок можно причислить к жилому помещению. Кроме того, законом регламентировано, что жилфонд находится в собственности юрлица, частного человека, муниципалитета, государства. Территорией могут владеть общественные организации. Можно оформить коллективную собственность.

Строения, предназначенные для проживания человека, можно разделить на несколько групп. Для деления принято оценивать предназначение участка. Выделяют:

• квартирный тип, большая часть которого предназначена для семейного проживания;
• общежития, созданные для временного обитания (учащихся, рабочих, одиноких);
• дачный типаж, предназначенный для обитания круглый год (сюда не причисляют летние дачи).

Действующие нормативы законодательства регламентируют обязательный порядок регистрации жилого дома в ответственной за это инстанции.

Критерии важны!

В настоящее время нельзя причислить к жилому всякий объект, который используется человеком для постоянного обитания. К этой категории можно причислить только такую территорию, которая создана для обитания постоянно, оборудована соответствующим образом. Важно, чтобы участок удовлетворял установленным санитарным, техническим параметрам, установленным законодательством.

Законы и ограничения

Если обратить внимание на нормативы, введенные в силу законодательством в части, касающейся федеральной жилполитики, можно заметить, что жилфонд включает в себя не только лишь жилые помещения, где люди могут жить постоянно. Также необходимо отнести к этой категории и другие жилые помещения, не учитывая форму собственности.

Указанное расширение понятия говорит о том, что к жилым домам необходимо причислять специализированные строения - приюты, общежития, интернаты, а также специальные дома для одиноких людей, граждан преклонного возраста, инвалидов. Жилфонд нашей страны включает в себя и специализированные помещения, а также предназначенные для постоянного проживания территории, признанные по специальному акту пригодными, но находящиеся в нежилом строении.

Жилые помещения: две категории

Указанные выше особенности введенных систем классификации позволяют подразделить все жилые территории нашей страны на две крупные группы:

• для постоянного использования (подходящие для длительного времени);
• для временного использования.

Альтернативный вариант выделения видов жилпомещений предполагает наличие групп:

• дома;
• квартиры;
• комнаты;
• прочие помещения, признанные жилыми и предназначенные для проживания.

Для причисления к последней категории необходимо учитывать национальные традиции, характерные для той или иной местности страны. Важно, чтобы эти традиции были введены в силу законами страны.

Правовые объекты и отношения

По статистике, чаще всего объектами правовых взаимоотношений становятся помещения, предназначенные для постоянного, долговременного обитания здесь человека. Именно ими преимущественно и сформирован жилфонд государства. Нужно учитывать, что некоторые объекты строились первоначально в качестве постоянных, но по факту используются лишь для временного обитания. Таковыми являются служебные, гостиничный фонд, манёвренный, а также многочисленные общежития. Граждане в подобных местах обычно находятся относительно короткий временной промежуток.

Современная система классификации объектов, формирующих жилфонд государства, предполагает учет правовых отношений, на основании которых гражданин может пользоваться территорией. Некоторые участки передаются в рамках социального найма, другие отношения возникают при заключении договоренности о коммерческом найме, аренде. Ряд жилых помещений находится в собственности кооперативов, граждан. Выделяют специализированный фонд, служебный. В законах есть упоминания о возможности других оснований для проживания на рассматриваемом участке - таковые обозначены как «иные причины».

Жилфонд: особенности формирования

Создание централизованного жилфонда, к которому причислены все помещения, где человек может жить, позволило сформировать правовой фундамент контроля правоотношений, связанных с недвижимостью. В частности, это касается и кратковременного пользования территориями, предназначенными для жизни. Централизованный жилфонд стал базой для обеспечения соцгарантий, правовых аспектов. Это дает гражданам защищенность, регламентируемую нормативами действующих законов.

Права и условия

Если некий гражданин вынужден жить на территории, предназначенной для временного пользования, он может в общем случае рассчитывать на те же права, что и прочие люди, имеющие в своем распоряжении объект для долговременного проживания. Такие же нормативы распространяются и на тех, кто снимает жилье, пользуется общественным фондом.

Многие сомневаются, можно ли относить к жилфонду постройки, сооружения, где люди могут жить временно - бытовки, вагончики, сборные домики. Действующие нормативы нашей страны устанавливают, что в жилой фонд такие объекты включать нельзя. Тем не менее, известна практика проживания в подобных объектах годами. Некоторые люди получают прописку на такой территории, платят за коммунальные услуги и по прочим счетам. Если такой объект станет предметом судебного разбирательства, его не будут классифицировать как жилое. Это означает, что при выселении будут распространяться нормативы имущественных правовых установок, а не принятых применительно к жилищу.

Пригодны или нет?

Как видно из судебной практики, в ряде случаев объектом разбирательства становится участок, используемый человеком для постоянного проживания, но не имеющий условий для такого использования. Нередко люди живут в местностях, для этого совершенно непригодных либо признанных такими в ходе официальной оценки. Типичный пример - подвалы, где ни санитарные, ни технические нормативы не имеют ничего близкого к установленным для нормального жилья. Конечно же, жить в таком месте нельзя, и при выявлении подобного факта человека выселяют.

Статус нежилых помещений имеет ряд существенных различий, которые касаются не только его назначения его использования, но оформления в собственность, размещения объектов коммерческой сферы, порядка реализации. Какими нормами законодательства определено правовое положение такой недвижимости, на каких основаниях размещаются такие помещения в многоквартирных домах, об особенностях нежилых объектов пойдёт речь в этом материале.

Нормативное регулирование нежилых помещений

Описание фондов недвижимости содержат следующие нормальные акты:

1. Жилищный кодекс РФ. в документе отсутствует прямое указание на статус такого типа объектов как коммерческих. Однако в акте содержится определение жилых помещений, под которыми понимаются квартиры, дома и иные изолированные единицы, пригодные для постоянного или временного проживания. Соответственно, «нежилыми» считаются объекты, в которых невозможно осуществить регистрацию граждан по месту жительства. Точное определение в законе для таких объектов инфраструктуры отсутствует.
2. ФЗ №122 «О регистрации прав на недвижимость и сделок с ней». В указанном законе представлены точные характеристики нежилых объектов — это помещение в составе зданий и сооружений, с отдельным входом, соответствующее санитарно — техническим нормам, имеющая регистрацию в государственном реестре в составе нежилого фонда.
3. Уголовный кодекс РФ. Дает понятие нежилого помещения как строения или сооружения, находящегося в любой форме собственности — частной, муниципальной или государственной, назначением которого служит временное размещение людей, хранение материальных ценностей для служебных или производственных целей.

Помимо помещений выделяются также нежилые здания. Они представляют собой объекты недвижимости, которые служат для размещения производственных цехов, крупных компаний с несколькими отделами. Их характерной чертой является запрет на прописку и проживание людей как на временной, так и постоянной основе.

Законодатель дает следующие характеристики фонда нежилой недвижимости:

• наличие обособленного входа с выходом на улицу или в помещения служебного назначения;
• отсутствие прописанных на площади;
• выделение объекта в качестве нежилого, выделение его как обособленной единицы в составе структурного элемента в многоэтажном здании;
• обязательна прочная связь между помещением и земельным участков, на котором расположено здание;
• оформление изолированных квадратных метров как нежилых при внесении соответствующих данных в базу Росреестра.

Согласно требований российского законодательства установлено четкое разделение площадей на пригодные для проживания и предназначенные для ведения коммерческой деятельности или для размещения служащих. Использовать помещение для проживания, если в документах установлен статус как нежилого, строго запрещено. Это может повлечь привлечение ответственных лиц к административной ответственности.

Для осуществления коммерческой деятельности необходимо обратиться с соответствующим заявлением и подтверждающими владение помещением документами в уполномоченные государственные органы. При установлении удовлетворительного технического состояния требуется регистрация нового статуса единицы недвижимости в Росреестре. Такие действия проводятся только при допустимости перевода жилого помещения в коммерческий фонд.

Устанавливается статус площади как коммерческой или служебной, в том числе при выделении единиц из многоквартирного жилого дома, при выполнении следующих требований собственников недвижимости:

• Использование исключительно в целях, предусмотренных гражданским законодательством — для размещения магазинов, аптек, других объектов инфраструктуры.
• Осуществление деятельности, которая не противоречит нормам действующего закона, не нарушает прав и законных интересов других граждан и компаний, не наносит вред их имуществу, как собственников, так и арендателей и нанимателей имущества.
• Содержание объектов в нормальном санитарно-техническом состоянии, что не создает угрозу для окружающей среды и не ведёт к загрязнениям.
• Ведение работы при соблюдении правил пожарной безопасности.
• Закрытие помещений после 23-00 согласно требований о тишине и порядке.
• Проводить ремонтные работы с соблюдений прав и законных интересов жильцов согласно условий, указанные в региональных нормальных актах.
• Установить счетчики для контроля потребления и оплаты жилищно-коммунальных услуг.
• Принимать участие при вынесении решений общим собранием собственников многоквартирного дома, в составе которого находится нежилое помещение, финансировать или осуществлять собственными силами благоустройство придомовой территории, относящейся к нежилому помещению.

Основания для перевода площадей для проживания в некоммерческий фонд перечислены в ст.22 Жилищного кодекса РФ. К ним относятся отсутствие притязаний на площадь третьих лиц, в том числе граждан, имеющих права на наследование или получение имущества по другим гражданско-правовым сделкам, выписка всех жильцов на момент оформления собственности. Возможны такие действия только в случае, если площадь не включена в состав жилой как структурная единица и числится как капитальная, то есть имеет прочное основание в виде фундамента, пол и стены, изолированный выход.

Допускается перевод помещений в нежилые при условиях:

• Отсутствует изолированный вход, если площадь единицы недвижимости составляет более 100 кв.м.
• Здание, где находится объект, грозит обвалом, относится к аварийному или ветхому, если он признан в качестве такового на основании постановления региональных органов власти.
• Помещение должно находится на первом этаже жилого многоквартирного дома, что соответствует требованиям технической и санитарной безопасности.
• Возможен перевод только всего изолированного помещения в целом, отдельных комнат, к примеру, в квартире или коммунальном жилье, невозможно.
• На объект должны отсутствовать обременения в случае подачи документов на перевод в нежилое при заключении договора коммерческого найма, ареста по распоряжению суда или других органов власти, в залоге или ипотеке.

Узнайте, кому принадлежит нежилое помещение, участок, дом или гараж в три шага:

Коммерческие помещения, используемые собственниками для ведения деятельности или служебных целей, следует отличать от площадей, которые относятся к местам общего пользования в многоквартирных домах. К ним относятся лифты, территории технического назначения, подвалы и чердаки, лестницы, подъезды, колясочные, хозяйственные единицы и другие площади, в отношении которых установлен такой статус на основании решения собственников многоквартирного дома или объекта долевой собственности, кооператива.

Такие помещения, если даже они созданы для функционирования всего здания в общей собственности, не могут оформляться как нежилые. Запрещено ведение их как отдельных площадей для ведения коммерческой деятельности. К исключительным случаям относится размещение служб, которые отвечают за содержание и обслуживание дома — технических станций, лифтерных, использование для хранения рабочего инвентаря для ремонта дома, уборки придомовой территории и др. Размещение нежилого объекта не должно создавать препятствий к использованию общедомового оборудования в виде счётчиков электричества, подачи воды, благоустройству и уборке территории, иным техническим средствам.

Классификация нежилых помещений

В практике принято подразделение площадей по целевому назначению. К ним относятся:

• Медицинские — в составе поликлиник и диспансеров, станций скорой помощи и больницах, амбулаторных центров. Закрепляются на праве оперативного управления для размещения государственных и муниципальных учреждений, собственности — при частном владении компании или граждан.
• Развлекательные — для размещения кинотеатров, клубов, парков.
• Коммунальное хозяйство — для снабжения административных единиц газом, теплом, водой и электроресурсами.
• Образовательные — для ВУЗов и школ, учреждений дошкольного уровня, созданных на коммерческой или частной основе.
• Производственные — для обустройства складов, цехов, лабораторий в различных областях промышленности и др.

Законодательством установлен чёткий перечень оснований по квалификации объекта недвижимости как нежилого. Возможен перевод фонда, используемого для проживания граждан в коммерческий или служебный, однако при соблюдении ряда условий, прописанных в нормативных актах.

Законодательство РФ не дает точных определений терминам «целевое назначение помещения» и «функциональное назначение помещения».

Так, согласно подп. 3 п. 36 блока 3.5 Порядка ведения Единого госреестра недвижимости…, утв. приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943, помещения по назначению (без уточнения, по какому назначению) делятся на жилые и нежилые. А далее в ЕГРН уже отражаются виды разрешенного использования конкретного помещения.

Поскольку жилые помещения могут использоваться исключительно для проживания граждан, то по целевому назначению они не классифицируются.

Функциональное же назначение нежилого помещения ранее обязательно указывалось в проектной документации. Однако действующая редакция закона «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 № 214-ФЗ больше не содержит обязательного требования о включении в состав информации о проекте строительства сведений о функциональном назначении нежилых помещений, не относящихся к общему имуществу (п. 24 ст. 1 закона «О внесении изменений…» от 03.07.2016 № 304-ФЗ).

Классификация нежилых помещений по целевому назначению. На каком основании выделяют типы (виды) нежилых помещений по целевому и функциональному назначению

1. Под целевым назначением нежилого помещения обычно понимается вид деятельности, для ведения которой будет использовано данное помещение. По данному признаку помещения можно классифицировать, например, так:
   • торговые;
   • производственные;
   • складские;
   • коммунально-бытовые;
   • объекты общепита;
   • офисные;
   • медицинские;
   • образовательные;
   • спортивные;
   • свободного назначения и т. д.
2. Под функциональным назначением понимается наличие у помещения технических характеристик и конструктивных особенностей, позволяющих использовать его как самостоятельный объект. Классификация помещений может быть такой:
   • основные;
   • вспомогательные;
   • обслуживающие;
   • коммуникационные;
   • технические.

Изменение функционального назначения нежилого помещения: где найти порядок

Учитывая неопределенность понятия функционального назначения нежилого помещения, рассмотрим 2 ситуации:

• Требуется перевести нежилое помещение в жилое (или наоборот). Основные условия такого перевода и состав необходимой документации регламентированы на федеральном уровне (см. гл. 3 ЖК РФ).
• Требуется оформить смену вида производственной деятельности, указанной в проектной документации на нежилое помещение. Если такое помещение соответствует санитарным, пожарным и прочим требованиям (ГОСТ, СП, т.е. санитарные правила), представляемым к помещениям, в которых может производиться планируемая деятельность (например, для услуг общественного питания, медуслуг, детских садов и т. д.), то получать специальные разрешения именно о ведении такой деятельности в нежилом помещении не нужно (рекомендуем к прочтению нашу статью по этой теме Получаем санитарно-эпидемиологическое заключение). В некоторых случаях может потребоваться перепланировка, которую нужно оформлять в соответствии с законом.

ВАЖНО! В отношении нежилого фонда, находящегося в государственной или муниципальной собственности в конкретном регионе, могут быть установлены дополнительные ограничения.

Права и обязанности собственника нежилого помещения в жилом доме

Таким образом, в правомочия и обязанности собственника входят (ст. 30 ЖК РФ):

• владение, пользование и распоряжение помещением;
• предоставление по договору во владение и пользование такого помещения иным лицам;
• содержание помещения;
• поддержание помещения в надлежащем состоянии, а также иные обязанности и права, установленные законом.

Итак, все помещения классифицируются законом на жилые и нежилые. Унифицированной классификации нежилых помещений закон не предоставляет. Смена функционального (целевого) назначения нежилого помещения обычно производится без дополнительных разрешений со стороны госорганов, при условии что такая смена не будет противоречить требованиям СанПин, ГОСТа, договора сторон или регионального законодательства.

Целевое назначение использования нежилого помещения: определение, классификация и порядок изменения

Помещение, не соответствующее определенным санитарно-эпидемиологическим требованиям, нормам пожарной безопасности относится к категории нежилых. Такая недвижимость имеет свое целевое назначение, в соответствии с которым должно использоваться.

Подробнее о целевом использовании нежилых помещений можно узнать из этой статьи.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Определение понятия

В законодательстве Российской Федерации отсутствует четкое определение нежилого объекта. Тем не менее, существует ряд признаков, в соответствии с которыми можно идентифицировать такую недвижимость.

Признаки нежилого объекта :

• не предназначен для проживания;
• используется в производственных и общественных целях;

Принадлежность к недвижимому имуществу.

Является составной частью здания (данная отличительная особенность разграничивает нежилые помещения и сооружения, в то же время указывает на их пространственную взаимосвязь).

Изолированность: так же, как и жилье, нежилое помещение должно быть изолировано; материальность: наличие определенных границ.

Взаимосвязь с земельным участком: недвижимость регистрируется по конкретному адресу.

Отнесен к нежилому фонду, при этом может быть расположен как в жилом, так и в нежилом здании.

Подробнее о различиях между жилым и нежилым помещением читайте здесь.

Целевое использование недвижимости, не предназначенной для проживания

Сведения о назначении помещения вносят в базу данных в момент постановки на кадастровый учет (согласно п.16, гл.2 Закона 221-ФЗ от 24 июля 2007г.). Нежилое помещение имеет свое целевое назначение – вид деятельности, для которой предназначен данный объект. Цели использования нежилого помещения различают таким образом:

• офисные;
• торговые;
• спортивные;
• коммунально-бытовые;
• образовательные;
• медицинские;
• производственные;
• учреждения общественного питания;
• складские;
• свободного назначения и пр.

Объекты недвижимости, не предназначенные для проживания, подлежат еще одной классификации – по функциональному назначению. Для этого учитываются технические характеристики и особенности конструирования. В данном аспекте помещения бывают:

• техническими;
• вспомогательными;
• коммуникационными;
• основными;
• обслуживающими.

Основное деление объектов

Законодательно не определено понятие назначения нежилого помещения . Согласно приказу Минэкономразвития РФ №943 от 16 декабря 2015г. утвержден Порядок ведения ЕГРН. В блоке 3.5, п.36, подп.3 документа сказано, что по назначению помещения подразделяются на жилые и нежилые.

При этом первые предназначены исключительно для одной цели – проживания граждан. Вторые же классифицируются по целевому назначению в соответствии с видом разрешенного использования в ЕГРН.

Ответственность за неправильную эксплуатацию

Использование нежилого помещения не по назначению влечет за собой административную ответственность . Дабы избежать споров и судебных разбирательств, нужно привести в соответствие документальное и фактическое назначение недвижимости.

Еще один существенный момент – нежилое помещение не предназначено для проживания. В Жилищном кодексе РФ в ст. 15 содержаться исчерпывающие требования, предъявляемые к жилому помещению. Если хотя бы одно условие не соблюдено, в здании или его части проживать нельзя.

Законодательство РФ не включает прямой ответственности за проживание в нежилом помещении , но существует ответственность за нарушение санитарно-эпидемиологических норм (по площади, уровню шума, планировке, освещенности и т.д.).

Больше информации о правилах пользования нежилыми помещениями вы найдете в этой статье.

Классификация площадей и их характеристика

Свободное - что это такое?

Для того, чтобы расширить возможные сферы использования недвижимости, можно придать ей статус нежилого помещения свободного назначения. Такие объекты эксплуатируются собственниками и арендаторами в разных направлениях деятельности, за исключением специализированных.

Целевое назначение недвижимости зачастую становится известным еще в момент проектирования, но для владельца оптимальный вариант – создание универсального сооружения . Такое здание можно перепрофилировать по требованию арендатора. Часто нежилые помещения свободного назначения используются как торговые центры, под офисы, предприятия бытовой или социальной сферы.

Помещения свободного назначения, несмотря на свою многофункциональность, не могут в полной мере подойти для всех сфер деятельности. Учитывая специфику работы учреждения, в отдельных случаях потребуются дополнительные документальные согласования.

Жилое

Согласно Закону №218-ФЗ, ст.8, ч.5, п.9, 10, 11 в ЕГРН включается дополнительная информация о назначении здания, помещения, о его наименовании. При постановке на кадастровый учет меняется только основная информация о недвижимости, касательно изменения назначения следует руководствоваться Жилищным Кодексом РФ (гл.4). Важно, что изменение назначения помещения в здании не влечет за собой изменения изменения самого здания (например, помещение жилое, здание нежилое).

В связи с этим уполномоченные государственные органы направляют в ЕГРН сведения об изменении назначения нежилого помещения для включения такой информации в реестр (Закон №218-ФЗ, ст.32, ч.1).

Закон 221-ФЗ от 24 июля 2007г. “О государственном кадастре недвижимости” включает информацию о виде объекта недвижимости (нежилое или жилое строение), а также о назначении (жилое, нежилое помещение). Эти сведения фиксируются и в свидетельстве о государственной регистрации права собственности.

Подробнее о классификации нежилых помещений читайте тут.

Инструкция изменения функционального предписания

Изменить целевое назначение может собственник объекта недвижимости, а также арендатор по согласованию с владельцем, при этом существует два варианта, как изменить целевое назначение нежилого помещения :

1. Перевод объекта в жилой (соответственно главе 3 ЖК РФ).
2. Изменение вида деятельности.

Основные этапы перепрофилирования помещения :

• составление проекта;
• согласование его с городскими службами (горводоканал, СЭС, МЧС и т.д.);
• подготовка документов и предоставление их в уполномоченные органы госуправления;
• проведение работ, соответствующих проектной документации и сдача здания в эксплуатацию;
• оформление технического паспорта представителем БТИ;
• получение нового кадастрового паспорта;
• обращение в регистрационный орган для получения нового свидетельства о праве собственности.

Куда обращаться

Каким бы не было направление работы, потребуется согласование с Госпожнадзором. Для этого стоит обратиться в районное управление пожарной инспекции. Чтобы подтвердить соответствие санитарно-эпидемиологическим нормам, нужно получить разрешение от Роспотребнадзора. БТИ подготовит планы помещений, которые расположены ниже и выше объекта.

Документация вместе с заявлением владельца подается в Префектуру округа . После принятия положительного решения собственник обращается в ЕГРП, где осуществляется новая регистрация помещения.

Составление и согласование проекта

До обращения в проектное бюро следует выяснить состояние несущих конструкций, полов, проводки, системы водоснабжения, а также, возможна ли перепланировка в данном строении. Имея необходимую документацию и результаты предварительного обследования, можно приступать к составлению проекта.

При необходимости в документ могут быть включены дополнительные разделы :

• конструктивные решения;
• проект фасада;
• отопление, вентиляция;
• водоотведение и подача воды и т.д.

Составление проекта – самый сложный и ответственный этап. Согласование происходит в следующем порядке :

1. Жилинспекцией.
2. Пожарным надзором.
3. Санитарно-эпидемиологическим надзором.
4. Экспертным бюро.
5. Отдел архитектуры (если затрагивается фасад здания).

Подготовка документов

Чтобы изменить назначение помещения нужно подготовить такие документы :

• заявление;
• правоустанавливающую документацию;
• технический план (о том, чем отличается технический план от технического паспорта, читайте здесь);
• экспликацию;
• проект перепланировки;
• справки из БТИ о техническом состоянии, инвентаризационной стоимости;
• справку об отсутствии коммунальных долгов.

Получение разрешения

После подачи документов местные органы власти изучают объект и рассматривают возможность перепрофилирования в срок до шести дней. Если принимается положительное решение, заявителю выдается разрешение с неограниченным сроком действия. Если выявлены какие-либо нарушения, дается период от 10 дней на их устранение, после чего повторно рассматривается заявление.

Финансовые издержки

Основные финансовые траты направлены на:

1. Подготовку проектной документации.
2. Оплату услуг Жилинспекции.
3. Покрытие стоимости строительных работ.
4. Оплату государственной пошлины.

Ориентировочная цена на услуги в Москве и области составляет:

Сроки

В обычном порядке на подготовку технического заключения уходит 1-2 дня. В зависимости от сложности проект готовится от нескольких дней до двух месяцев.

На подготовку справок БТИ и вызов специалиста в среднем уходит от 10 до 30 дней . Работа с архитектором занимает до двух недель, а внесение изменений в документацию – не более 30 дней.

Внесение изменений в кадастровый план

Изменения в кадастровую документацию вносятся на основании технического плана с чертежом и описанием основных параметров объекта. Эта процедура может занять от трех до восемнадцати дней в зависимости от сложности и масштаба изменений. Итогом становится оформленный кадастровый паспорт с обновленной планировкой объекта.

Нежилое помещение имеет свое целевое назначение, в соответствии с которым используется. Если собственник или арендатор принимает решение изменить вид деятельности, необходимо привести помещение в соответствие новым нормам и требованиям. Для этого меняется его целевое назначение. Процедура трудоемкая и затратная, требует определенных знаний и алгоритма действий.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Признаки, виды и классификация нежилых помещений

Поскольку рыночные отношения в настоящее время очень развиты, весьма широко стало использоваться понятие совершения сделок с недвижимостью. Но в российском законодательстве нет чёткого понятия для таких действий, из-за чего возникают некоторые трудности.

Такая проблема волнует коммерсантов, которые хотят в бизнес целях преобразить жилую недвижимость в нежилую. Этот вопрос часто встаёт перед жителями домов, которые путают нежилое помещение с общим имуществом в процессе подсчёта коммунальных платежей. О видах и особенностях таких помещений читайте далее.

Признаки

Основные признаки следующие:

Классификация по типам разрешенного использования

Нежилое помещение может быть использовано под любую деятельность. Если принять во внимание все виды разрешенного использования, то все помещения делят на следующие типы:

Офисное.

Оно используется для создания офиса организации, а размещаться может в ТРК, ТЦ и БЦ. Также оно может иметь место в большом административном здании. Офисное помещение имеет характерные капитальные стены, которые отгораживают его от других пространств. Обязательным считается наличие коммуникаций прямо в здании (вода, санузел, слив). Торговая площадь.

Может применяться для торговли, а размещаться в ТРК или в жилом здании. Не всегда имеет капитальные стены, но наличие базовых коммуникаций неподалёку от такой площади обязательно. Они могут быть рассчитаны на небольшое число торговых площадок. Универсальное помещение.

Оно подходит для разных видов деятельности (офис, кабинет по предоставлению медицинских услуг, спортивный клуб, солярий, кабинет мастера маникюра, рабочее место мастера по шугарингу). Помещение обособленное, у него есть отдельный вход и капитальные стены, которые отгораживают от других помещений. Также оно должно иметь свои коммуникации, а находиться может в торговом центре или жилом объекте. Склад.

Он может иметь место в административном здании или в спортивном комплекте. Ему характерны капитальные стены, которые отгораживают от других помещений. Наличие отдельного входа и базовых коммуникаций при этом не обязательно, ведь его зачастую используют для хранения продукции или техники.

Вспомогательные и основные

Основными считают помещения, в которых осуществляют процессы функционального назначения. Сюда относятся помещения, аудитории и классы в государственных заведениях, кабинеты, палаты. Также здесь есть помещения общего пользования, а именно – кинотеатры, театры, залы в музеях, клубы, актовые и читальные залы, административные учреждения, торговые залы.

Как происходит разделение по целевому назначению?

Под целевым назначением понимается деятельность, для ведения которой может быть использовано то или иное помещение. По этому признаку помещения классифицируют на:

Функциональное назначение помещения – наличие конструктивных особенностей и технических характеристик, которые позволяют применять его в качестве самостоятельного объекта. Классификация может быть такой:

• Основные.
• Технические.
• Коммуникационные.
• Вспомогательные.
• Обслуживающие.

Заключение

В заключении стоит отметить, что существует масса нежилых помещений, использовать которые можно под разные цели. Их размер также сильно отличается. Такие объекты могут быть куплены для ведения собственного бизнеса или для использования в промышленных целях. Также их можно арендовать, заключив договор с владельцем. Важно правильно подобрать вид помещения и убедиться в том, что оно удовлетворяет ваши нужды и имеет всё необходимое для применения в нежилых целях.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: