Наша семья недавно построила квартиру. Для того, чтобы быстрее погасить кредит, думали, что пустим в нее квартирантов, а сами еще пару лет поживем с родителями. Однако говорят, что сейчас принят закон, который запрещает и сдавать, и продавать жилье, построенное с господдержкой. Так ли это? Г. Б, г. Брест.

Запрет на свободное распоряжение жильем, построенным (реконструированным) или приобретенным с привлечением льготного кредита, в течение 1 года со дня его досрочного погашения, существовал и раньше. Указом Президента от 30.05.2013 № 246 «О внесении изменений и дополнений в некоторые указы Президента Республики Беларусь » этот срок увеличен до 5 лет . Сейчас продать такое жилое помещение или часть его (если произведен раздел), а также доли в праве собственности на это в течение 5 лет со дня досрочного погашения кредита можно только соответствующему районному, городскому исполнительному и распорядительному органу, местной администрации в порядке, установленном законодательством.

Если же они отказались покупать, продажа, дарение либо обмен указанного (его частей, долей в праве собственности) в течение 5 лет со дня досрочного погашения кредита осуществляется с разрешения этих исполнительного и распорядительного органов, местной администрации в исключительных случаях (переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилья и т.п.) или в случае улучшения жилищных условий собственника путем строительства, или приобретения жилого помещения.

До погашения льготного кредита решение органов местной власти о дарении или об обмене такого жилья (его частей, долей в праве собственности), может, как и раньше, приниматься только с согласия Беларусбанка в порядке, установленном законодательством.

Вводятся также ограничения на предоставление такого жилья по договору найма жилого помещения частного жилищного фонда или по договору аренды. До полного погашения кредита его сдача внаем и в аренду не допускается, а в исключительных случаях (переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилья или члена его семьи, материальное положение и других) осуществляется с разрешения соответствующего органа местной власти без согласия залогодержателя.

Предусмотрены и санкции за нарушение указанных требований. Так, сдача жилья до полного погашения льготного кредита в наем или в аренду без разрешения соответствующего органа местной власти влечет наложение штрафа в размере от 4 до 30 базовых величин.

За совершение такого же нарушения повторно в течение года после наложения административного взыскания виновным грозит штраф от 30 до 50 базовых величин.

Хотя для многих льготные кредиты на строительство жилья стали долгожданной возможностью воплотить мечты о собственной квартире, не все счастливые новоселы спешили тут же переселиться. Наоборот, кто-то с охотой пускал туда жить других за хорошую сумму, сделав из этого прибыльный и "непыльный" бизнес. Доходило до абсурда: некоторые "горе-льготники" размещали объявления "сдаю квартиру" еще до официальной сдачи дома и даже не могли показать ее потенциальному арендатору! То, что былой халяве наступает конец, стало понятно еще в прошлом году, когда появился Указ Президента № 246. Он запретил, кроме отдельных исключительных случаев, сдавать в аренду построенные по льготному кредиту квартиры до его полной выплаты. За нарушение - весомый штраф, однако только при наличии договора найма жилого помещения. В нынешнем же году в Кодекс об административных правонарушениях и Процессуально-исполнительный кодекс об административных правонарушениях войдут соответствующие изменения и дополнения - и будет введена административная ответственность за сдачу внаем "льготного" жилья до выплаты кредита и без всякого договора. То есть и самым ушлым хозяевам придется отвечать.

Разумеется, в таком случае "нехорошей квартирой" заинтересуются и налоговые органы. Первый заместитель начальника инспекции Министерства по налогам и сборам по Минску Надежда Болдырева объясняет:

Сегодня в Минске зарегистрированы примерно 45 тысяч граждан, официально сдающих квартиры по договору. Инспекция регулярно выявляет жилье, которое арендуют без всяких документов. В этом мы полагаемся на самые различные источники: и на ЖЭСы, и на соответствующие заявления граждан, и на звонки на работающую при нашем ведомстве "горячую линию". За первое полугодие выявлено уже 460 таких квартир. Однако в настоящее время для нас не имеет значения, было построено это жилье по льготному кредиту либо нет - принципиален сам факт его сдачи без официального договора. Но если при проверке мы выявляем квартиру, построенную с привлечением льготного кредита, то мы направляем соответствующую информацию еще и в местные органы власти.

После принятия соответствующих поправок в КоАП уличенному в такой махинации придется платить дважды. С одной стороны - штраф за нарушение налогового законодательства, с другой - штраф за сдачу построенной по льготному кредиту квартиры до его погашения. В последнем случае речь идет о 4 - 30 базовых величинах, если такое правонарушение совершено впервые. При повторном нарушении в течение года штраф вырастет уже до 30 - 50 базовых.

Лидером по количеству сдающихся в аренду льготных квартир было принято считать минский микрорайон Каменная Горка. Эта территория находится в ведении ЖРЭО № 2 Фрунзенского района, и заместитель директора по идеологической работе организации Геннадий Акстилович отмечает:

С выходом указа Президента мы действительно перестали регистрировать договоры найма, если речь идет о построенной по льготному кредиту квартире. Однако если говорить о привлечении владельцев такого жилья к ответственности, то сделать это достаточно сложно. Нелегко доказать сам факт аренды - проинструктированные хозяином жильцы представляются, скажем, его дальними родственниками, приехавшими пожить на недельку. Но ведь еще надо знать, где искать, а если у владельца хорошие отношения с соседями, то они едва ли станут сообщать о его махинациях. Мы сейчас занимаемся только одним случаем сдачи квартиры в обход прошлогоднего указа - административный процесс был возбужден по заявлению одного из членов семьи, а значит, есть конкретные свидетели.

Будут ли работать новые поправки так, как задумано? Не случится ли, что хозяин квартиры будет все так же набивать себе карман, просто время от времени платя штраф, или, чего хуже, переложит все риски на плечи квартирантов? Но едва ли кто-то захочет снимать квартиру с таким "довеском", ведь в случае чего придется раскошелиться при нынешней величине базовой на 4,5 млн. рублей, а то и на все 7,5 млн.

Заместитель председателя Постоянной комиссии Палаты представителей по законодательству Владимир Черевач считает, что такие поправки в кодексы однозначно назрели:

Сложились обстоятельства, при которых стоящие на очереди нуждающиеся в улучшении жилищных условий граждане при помощи льготных кредитов получают возможность построить свое жилье. А после начинают успешно его сдавать, получая при этом, разумеется, весомые доходы. Встает вопрос: действительно ли нуждались они в жилье и помощи государства? Ведь этим жильем они фактически не пользуются! Законопроект уже принят в первом чтении и готовится ко второму чтению на осенней сессии Парламента.

Фото Виталия ГИЛЯ.

В начале июня бывшим очередникам официально запретили сдавать в аренду построенные по льготным кредитам квартиры. Теперь за это можно получить штраф - от 400 тысяч до 3 миллионов рублей.

Новые правила обозначены указом президента РБ №246 от 30 мая 2013 года "О внесении изменений и дополнений в некоторые указы Президента". В документе существует оговорка: сдавать можно, но только с разрешения местной исполнительной и распорядительной власти. Журналистка "ВГ" попыталась законно поселить в квартиру, построенную с помощью государства, квартиранта.

Налоговая: "Наше дело - собирать налог"

Мы придумали историю: семья построила квартиру на Вишневце, но сейчас хотела бы сдать комнату студенту. Причина - тяжелое материальное положение. И начали звонить. Первое обращение - в налоговую.

- Заключите договор в расчетно-справочном центре по месту жительства. Потом к нам приходите. Будете платить 100 тысяч в месяц, - пояснили мне в налоговой инспекции.

Специально уточняю: "Квартира построена по льготному кредиту". Но специалист на другом конце провода мне сообщила: "Нас этот указ не волнует. Наше дело - собирать налоги, а не выяснять, за чей счет построена жилплощадь".

РСЦ: "Заключайте договор, но потом мы сообщим куда надо..."

Специалист расчетно-справочного центра, который должен разбираться в вопросах найма жилья, узнав о том, что сдаваться в аренду будет квартира, построенная с помощью дешевого кредита, предупредил:

- А вы знаете, что за это можете получить штраф и даже лишиться льготного кредита?

Действительно, в новом указе предусмотрена довольно строгая ответственность за сдачу льготного жилья. В первый раз решивший подзаработать на льготном жилье очередник может получить штраф - от четырех до 30 базовых величин (400 тысяч - 3 миллиона рублей, или 45-340 долларов). Если человек попадется на сдаче жилья повторно, то уже заплатит штраф от 30 до 50 базовых величин, или до 570 долларов.

Правда, на главные вопросы: где можно получить специальное разрешение и какие весомые основания нужны для этого - мне так и не ответили ни в налоговой, ни в РСЦ. Оказалось, что с такими вопросами к ним еще никто не обращался. Чаще приходят те горожане, которые хотят расторгнуть договор найма.

Специалист из расчетно-справочного центра удивил:

- Я в принципе могу заключить с вами договор. Приходите. Но только потом я сообщу об этом куда надо.

- А куда надо? Может, именно там мне дадут разрешение, - не унимаюсь я…

- Например, в налоговую инспекцию. А они-то вас проверят по своим источникам, - заключил специалист.

Администрация: "Позвоните на следующей неделе"

История о тяжелом материальном положении не произвела впечатления и на юриста администрации Октябрьского района.

В указе говорится, что сдавать такую квартиру до погашения кредита разрешается только в исключительных случаях. Например, если вы переезжаете в другую местность, расторгаете брак, в случае смерти собственника жилья или иных.

- Понимаете, пока никто не разъяснил, что имеется в виду под словом "иных", - отметила юрист. - Вы должны предоставить справки, подтверждающие тяжелое материальное положение, но будет ли это принято во внимание, гарантировать не могу. Никаких разъяснений по распределению наших полномочий из горисполкома не поступало. Позвоните на следующей неделе. Если будут новости, я вам сообщу.

Минархитектуры: "Пусть исполкомы сами решают"

Интересно, что представители Министерства архитектуры и строительства не столь категоричны, как работники районного исполкома.

- Мы не ограничивали этот перечень житейских ситуаций. Пусть исполкомы сами решают, - прокомментировал начальник управления жилищной политики Министерства архитектуры и строительства Беларуси Александр Горваль. - Вот человек переехал на работу в другое место. Возможен вариант со смертью мужа или жены, с разводом. Мало ли какие проблемы в жизни возникают. Всех случаев в указе ведь не пропишешь.

Справка "ВГ"

Что нового в указе?

1. Если бывший очередник досрочно расплатится по льготному кредиту, то продать свою квартиру он сможет только через пять лет. До 1 июня 2013 года ждать приходилось лишь один год.

2. Теперь запрещается сдавать льготную квартиру внаем до полного погашения кредита.

3 . Государственную поддержку в виде льготного кредита очередник может получить только один раз. Исключение - многодетные семьи, у которых потребность в дополнительной жилплощади возникнет в связи с рождением ребенка.

4. Исключается возможность получения одноразовых субсидий на погашение задолженности по льготным кредитам для молодых семей и граждан, постоянно проживающих в сельской местности.

На новой двушке льготник может заработать 1,5 миллиона в месяц.

На прошлой неделе Александр Лукашенко сурово высказался об очередниках, которые построили квартиры по льготным кредитам, а сейчас сдают их.

Сдал в аренду - заберите у него квартиру! А то у него есть где жить, а мы, государство, ему еще вторую квартиру построили, он ее отдает под наем и зарабатывает по 200, 300 долларов, а то и 500 долларов в месяц в Минске, - цитирует президента БелТА.

«Комсомолка» попыталась узнать, как и за сколько можно снять квартиру в «льготном» доме в Минске. Мы составили список домов, в которых недавно построились очередники, и отправились на поиски.

Квартиру найти можно, но только в интернете

Уютные новостройки на минских улицах Неманская и Кунцевщина сдали два года назад. До метро пять минут, рядом поликлиника, школа и магазин. Неудивительно, что все подъезды заклеены объявлениями в духе «Молодая семья снимет квартиру на длительный срок». Но телефончики никто не обрывает. Неужели жилье в этих домах не снять?

Простите, вы не знаете, тут кто-нибудь сдает квартиры? - интересуюсь у заходящего в подъезд мужчины.

У нас - точно никто, - уверенно отвечает тот.

А кто-нибудь, может, уже снимает?

Лично я таких не знаю. Но может, и снимают.

То же самое утверждают и другие жильцы. Но на самом деле найти квартиру в этих новостройках все равно можно - в интернете. На специализированных сайтах даже предлагают выбрать из нескольких вариантов. Звоню по заманчивому объявлению: две комнаты, стеклопакеты, сантехника, холодильник, встроенные шкафы - и всего 250 долларов в месяц.

А какой ремонт там сделан?

Ну, хороший, но не евроремонт, конечно. Обои белорусские поклеены, на полу линолеум.

По другому объявлению мне рассказывают, что мебели в квартире никакой нет, а ремонт сделан «минимальный, но качественный».

Это же новые дома, целая улица новостроек! Плохих условий там не может быть в принципе. Нормальная такая отделочка.

А вот квартиру из третьего объявления уже успели снять.

«Сдам дешево, но только если вы приличные»

Съемное жилье ищут не только молодые семьи, но и студенты, которые приезжают учиться в Минск. В прошлом году трем иногородним студенткам удалось отыскать себе трехкомнатную квартиру всего за 250 долларов в месяц - как раз в одном из тех самых «льготных» домов в минской Кунцевщине.

Владелец был готов сдавать за небольшие деньги, но чтобы квартиранты были приличные, - объясняет одна из девушек. - При этом там был сделан ремонт, была плита, кухонные шкафы, диван, кресла и даже стиральная машинка. Правда, уже в не очень хорошем состоянии. Но эти условия за такие деньги - просто находка!

Увы, студенткам все равно пришлось вскоре съехать: хозяин решил поселить в квартиру родственников. Сам же он живет в своей второй квартире.

СЧИТАЛКА «КП»

Сколько зарабатывают очередники, которые сдают свои квартиры

5-процентный кредит на двухкомнатную квартиру - около 100 миллионов рублей.

Ежемесячные выплаты по кредиту - примерно 500 тысяч.

Доход от сдачи квартиры - 250 долларов (2 миллиона 100 тысяч).

Чистый доход - 1 миллион 600 тысяч ежемесячно.

ЕСТЬ ВОПРОС

А можно ли забрать квартиру, построенную в кредит?

В рамках гражданского права квартира может быть изъята только при изъятии земельных участков для государственных нужд, - объясняет ведущий юрисконсульт агентства недвижимости «Твоя Столица» Андрей Кудакаев. - Но при таком изъятии положена и компенсация. Других вариантов пока нет.

По указу, который действует с начала этого года, если квартира построена в кредит, а кредит не выплачен, значит, жилье находится в залоге у банка. Сдавать ее внаем можно только с согласия залогодержателя, то есть банка. В случае если квартира сдается без согласия банка, договор найма будет признан недействительным. Последствия при нелегальной долгосрочной сдаче в аренду жилья могут быть, например, проблемы с налоговой, но речь о лишении права собственности не идет. Кроме того, в Гражданско-процессуальном кодексе зафиксировано, что на квартиру, построенную в кредит, не может быть обращено взыскание. То есть конфискации она не может подлежать.

На вопросы читателей о том, какие налоги нужно платить, есть ли льготы по этим налогам и могут ли конфисковать квартиру, если сдаешь ее без уплаты налогов, на прямой линии в «Комсомолке» отвечала заместитель начальника Главного управления налогообложения физических лиц Светлана Шевченко .

«Нужно ли рассказывать налоговой, сколько денег платят квартиранты?»

- Я собираюсь сдать квартиру на длительный срок. Как правильно заключить договор найма и надо ли идти для этого в налоговую?

Порядок сдачи жилых помещений внаем (поднаем) регулируется Жилищным кодексом (ст . 49) и другими законодательными актами. В договоре найма должны быть указаны: предмет договора найма, срок его действия, размер платы за пользование жилым помещением и срок ее внесения; срок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги (если ее будет вносить наниматель). Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме и считается заключенным с даты его районным, городским, поселковым, сельским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе. При этом обращаться в налоговый орган не нужно. Однако обратите внимание, что это не освобождает физическое лицо от обязанности уплаты подоходного налога с полученных доходов от сдачи внаем жилья.

- Я сдала квартиру на год и уплатила налог за год. Квартирант оказался неаккуратным, и я расторгла с ним договор через месяц. Могу ли я вернуть подоходный налог за месяцы, в которых квартира не сдается?

В случае расторжения договора найма (поднайма) жилого помещения излишне уплаченные суммы подоходного налога возвращаются плательщику на основании его письменного заявления, представляемого в налоговый орган по месту жительства. При этом следует помнить, что возврат излишне уплаченных сумм налога производится, если с момента его уплаты не истекло три года.

- Подскажите, пожалуйста, нужно ли предоставлять в налоговую декларацию о доходах, полученных от квартирантов?

Налоговую декларацию о полученных от квартирантов доходах необходимо представлять в налоговый орган только в одном случае - если доход от сдачи жилья внаем, полученный в 2013 году превысит 33,1 млн. рублей (по сегодняшнему курсу получается, что сообщать в налоговую о стоимости аренды не нужно, если она не превышает 290 долларов. - Ред.). В этом случае уплата подоходного налога производится по ставке 12%.

- Но я же и так плачу фиксированный налог каждый месяц…

Двойного налогообложения в этом случае нет. Подоходный налог с полученного дохода будет рассчитан налоговым органом по ставке 12 процентов, при этом будет учтен подоходный налог, уплаченный в фиксированных суммах. Доплату необходимо будет произвести до 15 мая года, следующего за отчетным.

«Есть ли льготы по уплате налога за сдачу жилья?»

- Я пенсионерка, живу одна. Денег не хватает, и я сдала комнату студенту на год. Налоги плачу исправно. Есть ли у меня какие-либо льготы по налогу?

Нет, льгот по подоходному налогу в вашем случае налоговым законодательством не предусмотрено. Вместе с тем Налоговым кодексом право освобождения от уплаты подоходного налога полностью или частично предоставлено местным советам депутатов или по их поручению местным исполнительным и распорядительным органам. Такое освобождение предоставляется плательщикам исходя из их имущественного положения.

Поэтому вы имеете право обратиться с заявлением в местный исполком.

«Конфискуют ли льготную квартиру, если я сдам ее в аренду?»

- Я построила квартиру со льготным кредитом. Мне надо выплачивать кредит. Могу ли я сдать эту квартиру внаем? Слышала, что вроде нельзя.

В соответствии с Указом президента от 06.01.2013 №13 (в редакции от 07.10.2013) предоставление жилых помещений (их частей) по договору найма жилого помещения частного жилищного фонда или по договору аренды жилого помещения, построенных (реконструированных) или приобретенных с привлечением льготного кредита, до полного его погашения не допускается, а в исключительных случаях (переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилья или члена его семьи, материальное положение и иных) осуществляется с разрешения соответствующего районного, городского исполнительного и распорядительного органа, местной администрации без согласия залогодержателей.

Таким образом, предоставить внаем (аренду) квартиру, построенную с привлечением льготного кредита, вы имеете право только при наличии соответствующего разрешения.

- Но это моя квартира. Допустим, я сдам ее без разрешения исполкома, что тогда? Ее могут отобрать?

Предоставление такой квартиры внаем без разрешения соответствующего районного, городского исполнительного и распорядительного органа, местной администрации влечет наложение штрафа в размере от четырех до тридцати базовых величин (от 520 тысяч до 3,9 млн. рублей).

Правонарушение совершенное повторно в течение одного года после наложения административного взыскания за такое же нарушение, влечет наложение штрафа в размере от тридцати до пятидесяти базовых величин (от 3,9 млн. рублей до 6,5 млн. рублей).

БУДЬ В КУРСЕ!

«Мои соседи сдают квартиру и не платят налоги»

- Мои соседи сверху сдали внаем жилье, квартиранты регулярно заливают мою квартиру водой. Жаловалась в ЖЭС, но никакой компенсации за ущерб не получила, хозяйка квартиры не реагирует. Я знаю, что они не платят никакого налога. Куда мне можно обратиться?

Информацию о лицах, нарушающих налоговое законодательство, можно представить, позвонив в МНС на телефон доверия 328-53-53 или на горячую линию 229-79-29, а также обратившись в налоговый орган лично или путем направления письменного обращения.

А В ЭТО ВРЕМЯ

Как платить налог, если сдаешь квартиру как ИП?

- Добрый день! У меня такая ситуация: я индивидуальный предприниматель, у меня в собственности две квартиры. Одну я сдаю на сутки, вторую - на год. Какие налоги я должен уплачивать?

За квартиру, которую вы сдаете на сутки, вы, как индивидуальный предприниматель, должны заплатить единый налог. Рассчитывать его вы должны самостоятельно за каждую сдаваемую комнату. Налоговую декларацию нужно предоставить в налоговый орган по месту постановки на учет не позднее 1-го числа отчетного месяца. Уплата единого налога производится ежемесячно не позднее 1-го числа отчетного месяца.

За квартиру, которую вы сдаете на длительный срок вы, как предприниматель, должны платить или налог по упрощенной системе налогообложения, или подоходный налог с физических лиц по вашему выбору. Например, уплата подоходного налога индивидуальными предпринимателями производится по ставке 15%. Уплата подоходного налога производится не позднее 22-го числа месяца, следующего за отчетным (налоговым) периодом.

- А где можно посмотреть ставки единого налога?

Ставки единого налога размещены на официальном сайте МНС nalog.gov.by в разделе «Налогообложение ИП», также вы можете позвонить в налоговый орган или в контакт-центр по телефону 229-79-79.