Ипотечно-инвестиционный анализ

Ипотечно-инвестиционный анализ (ИИА) используется при оценке недвижимости. Оценка недвижимости – процесс определения денежного эквивалента стоимости недвижимости Выделяют три основных подхода к оценке: Затратный Рыночной Доходный ИИА в основном используется в рамках доходного подхода. Доходный подход предполагает, что стоимость недвижимости определяется теми доходами, которые собственник получит в будущем (аренда, цена перепродажи). Таким образом, чтобы определить стоимость недвижимости, необходимо преобразовать будущие денежные поступления в её текущую стоимость

Поскольку недвижимость на рынке очень часто оказывается обремененной ипотечным кредитом, то часть ее стоимости представляет собой собственность кредитора, а часть – собственный капитал продавца Целью инвестиционно-ипотечного анализа является определение цены недвижимости с учетом используемых заемных средств

Ипотечно-инвестиционный анализ представляет собой технику остатка: при приобретении актива инвестор вносит обязательный денежный платеж, сумма которого равна остатку цены после вычета из нее ипотечного кредита, превращающегося в долг; при использовании собственности инвесторы получают остаточный чистый доход от использования собственности после вычета из него обязательных платежей по обслуживанию долга; при ликвидации (при перепродаже) имущества собственник капитала получает деньги из цены реализации после погашения остатка по ипотечному кредиту.

Техники ипотечно-инвестиционного анализа: 1) Традиционная - общая стоимость собственности равна сумме настоящей стоимости интереса собственного капитала и настоящей стоимости интереса заемного капитала. 2) Модели, основанные на капитализации дохода от использования собственности: метод Эллвуда метод инвестиционной группы Метод с использованием коэффициента покрытия долга и т.д.

Традиционная техника Принцип: оцениваемые доходы получают как инвесторы, так и кредиторы. Совокупная текущая стоимость доходов кредиторов и инвесторов составляет цену, которая должна быть уплачена за собственность: Цена = Стоимость собственного капитала + Ипотечный кредит

Стоимость собственного капитала определяется как сумма двух элементов: денежных поступлений и выручки от перепродажи. Оба элемента дисконтируются по соответствующей ставке отдачи: Стоимость собственного капитала = = PVAF * (PMT) + PVF * (PS) где PVAF - фактор текущей стоимости аннуитета по ставке отдачи на собственный капитал, PMT - денежные поступления, PVF - фактор текущей стоимости реверсии по ставке отдачи на собственный капитал, PS - выручка при перепродаже

Для оценки стоимости недвижимости к стоимости собственного капитала следует прибавить текущий остаток ипотеки Остаток ипотеки равен текущей стоимости требуемых выплат по обслуживанию долга, дисконтированных по номинальной процентной ставке ипотеки. Общая формула для оценки стоимости собственности: V = PVAF * (CF) + PVF * (PS) + MP где V - стоимость собственности (первоначальная), MP - текущий остаток ипотеки.

Этапы традиционной техники Этап 1. Оценка текущей стоимости ежегодных денежных поступлений. А. Оценка ежегодного чистого операционного дохода (NOI) Рассчитываются: 1. Потенциальный валовый доход (доход при 100% загрузке собственности) 2. Поправка на недоиспользование и потери при сборе платежей. 3. Прочие доходы 4. Операционные расходы (постоянные и переменные) 5. Чистый операционный доход - NOI (1.А.1 – 1.А.2 + 1.А.3 – 1.А.4)

Этап 2. Оценка текущей стоимости выручки от перепродажи в конце прогнозного периода. А. Цена перепродажи. 1. Первоначальная стоимость имущества. 2. Рост стоимости имущества в год (d). 3. Цена перепродажи (PS) PS = P * (1 + d) ^N где P - первоначальная стоимость собственности; d - рост (снижение) стоимости собственности за год; N - период владения собственностью. Б. Затраты по совершению сделки.

Д. Оценка ожидаемой выручки от перепродажи (текущая стоимость 2.Г) 1. Фактор текущей стоимости реверсии (PVF). 2. Текущая стоимость выручки от перепродажи (2.Г * 2.Д.1). Этап 3. Оценка текущей стоимости собственности. А. Оценочная стоимость собственного капитала (1.Г.4 + 2.Д.2). Б. Оценочная стоимость собственности (3.А + 1.Б.1).

Модели, основанные на капитализации дохода Метод прямой капитализации Стоимость недвижимости считается по формуле: V = NOI/Ro где V – рыночная стоимость недвижимости; NOI - величина ожидаемого чистого операционного годового дохода Ro – ставка капитализации Ставка капитализации включает ставку дохода на капитал (вложенные средства, или первоначальная инвестиция) и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.

Методы расчета ставки капитализации Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда Формула Эллвуда для определения коэффициента капитализации при постоянном доходе: R = Y - m * C - d * (SFF;Y) Y - ставка отдачи на собственный капитал; m - коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей стоимости собственности); C - ипотечный коэффициент Эллвуда; d - изменение стоимости собственности за прогнозный период (SFF;Y) - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал для прогнозного периода

Ипотечный коэффициент Эллвуда рассчитывается по формуле: C = Y + P * (SFF;Y) – f где C - ипотечный коэффициент Эллвуда; Y - ставка отдачи на собственный капитал; P - часть текущего остатка кредита, которая будет выплачена за прогнозный период; (SFF;Y) - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал за прогнозный период; f - ежегодная ипотечная постоянная, рассчитанная на основе ежегодных выплат и текущего (не первоначального) остатка долга.

Метод инвестиционной группы. Здесь при расчете ставки капитализации принимается во внимание, какая часть выкупного капитала приходится на ипотечный кредит и какая - на собственный капитал Ro = m Rm + (1 - m) Re m – доля заемных средств Rm – стоимость заемных средств Re – стоимость собственного капитала Ro – ставка капитализации для собственности

Метод с применением коэффициента покрытия долга (DCR) Коэффициент покрытия долга - отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга DS, рассчитываемых из условий самоамортизирующегося кредита, к чистому операционному годовому доходу NOI: DCR = DS/NOI где DS –годовой платеж по обслуживанию долга.

Ставка капитализации рассчитывается по формуле: Ro = m Rm DCR, где m = Vm/V, Vm -сумма заемных средств; V - стоимость объекта (вся сумма инвестиций); Rm = DS/Vm, - ипотечная постоянная, или ставка капитализации для заемных средств. Параметры, используемые в этом методе, представляют собой открытую банковскую информацию (легкодоступны). Этот метод не является основным, а скорее используется как корректирующий

Особенности ипотеки земельных участков

Какие земельные участки могут быть предметом ипотеки: Земельные участки, не исключенные из оборота и не ограниченные в обороте (таких как природоохранные территории, земли, занятые объектами вооруженных сил и т.д. – см. земельный кодекс) Арендные права на земельный участок (в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка)

Какие земельные участки не могут быть предметом ипотеки: Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности за исключением земельных участков, предназначенных для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передающихся в обеспечение возврата кредита, предоставленного на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Часть земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Доля в праве на земельный участок, находящийся в общей долевой или совместной собственности

При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (если договором не предусмотрено иное) Если здание и сооружение не заложены по договору об ипотеке, то залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) земельным участком Исключение: земли из состава с/х назначения

Кредитование приобретения земельного участка является для банка достаточно рискованной операцией: Существует неопределенность с ликвидностью земельного участка: для продажи земельного участка в среднем необходимо больше времени, чем для реализации квартиры суммы сделок с земельными участками нередко существенно отличаются от цен предложения Оценить земельный участок достаточно сложно в связи с небольшой емкостью рынка Т.о. банк ужесточает условия кредита: повышает процентную ставку и/или первоначальный взнос

Риски ипотечного кредитования

Ипотечные риски могут быть вызваны разными причинами: Экономическими Инфляционными Валютными Налоговыми Политическими Некоторые из рисков относятся исключительно либо к кредитору, либо к заемщику, но многие риски являются солидарными. Главные риски кредитора: кредитный риск риск процентной ставки риск ликвидности.

Кредитный риск Управление кредитным риском со стороны банка: - контроль за качеством предоставляемых кредитов; - распределение и мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии с требованиями ЦБ РФ и внутренними инструкциями банка; - создание резервных фондов на возможные потери по ссудам; - своевременное выявление проблемных кредитов и разработанный план мероприятий по работе с ними; - разработку программ по возврату кредитов. Для снижения риска неплатежа применяются различные ограничения (отношение месячного платежа заемщика к ежемесячному семейному доходу, отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога)

Риск изменения процентных ставок Изменение рыночной процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Данный риск имеет место при плавающей процентной ставке. Для кредитора этот риск заключается в снижении ставки, что ведет к снижению прибыльности операций по ипотечному кредитованию. Для заемщика существует только риск повышения процентной ставки, при котором происходит возрастание периодических платежей по обслуживанию долга.

Если ставка по кредиту фиксирована, то: При росте инфляции (повышении рыночных ставок): Банк может оказаться неспособным покрыть свои затраты на выдачу кредита и к тому же это может привести к несбалансированности активов и пассивов Заемщик ничем не рискует. Он окажется в более выгодной ситуации по сравнению с новым клиентом. При снижении рыночных процентных ставок: Для кредитора возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком Заемщик ничем не рискует. Он может взять новый, более дешевый кредит под залог той же недвижимости с одновременным погашением за его счет остатка старого долга.

Риск ликвидности Данный вид риска возникает тогда, когда при наступлении сроков исполнения обязательств банка по пассивным операциям (депозиты), у него – из-за несбалансированности активов и пассивов – не хватает для этого средств. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. Риск ликвидности является только риском кредитора и прямого отношения к заемщику не имеет.

Риски заемщика Главный риск заемщика – обращение взыскания на заложенную недвижимость. Согласно закону, если заемщик систематически нарушает срок внесения платежей (более трех раз в течение 12 месяцев), банк производит обращение взыскания на предмет залога. Однако при возникновении проблем с оплатой займа допустимы переговоры с кредитором, в результате которых он может пойти на уступки, рассмотрев причины неплатежеспособности клиента.

Риски заемщика Риск утраты трудоспособности Этот риск трансформируется: для кредитора - в кредитный риск для заемщика – в риск утраты своего жилья Имущественные риски: риск повреждения имущества риск утраты титула собственности на объект залога. Риск утраты титула собственности наступает тогда, когда уже после совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц.

Изменение цен на жилье в течение кредитного периода. Заемщик ничем не рискует. Кредитор несет риск резкого снижения цен: при кризисе рынка недвижимости может возникнуть риск изменения стоимости залога. Способ снижения риска: требование значительного первоначального взноса заемщика при покупке жилья с использованием ипотеки (в российской практике 30-50% от стоимости приобретаемого жилья).

Страхование наиболее вероятных рисков На рынке ипотечного кредитования сложилась практика страховать три основных риска: жизнь и здоровье заемщика риск утраты или повреждения объекта залога риск утраты или ограничения права собственности на объект залога (титульное страхование) Затраты по ипотечному страхованию несет заемщик, и они составляют в среднем около 1,5% стоимости кредита.

Министерство образования и науки Российской Федерации
Московский государственный университет экономики статистки и информатики

Курсовая работа

по предмету: Оценка недвижимости

на тему: «Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке недвижимости»

Выполнила: студентка Цакун Анна Александровна
Группы ДНФ-404
Проверил: старший преподаватель кафедры ФКиБД
Слепунин Владимир Львович
№ зачетной книжки: 01/АОС-093-09

Москва, 2011 год.
2
Содержание

Введение………………………………………………………… ………………..3
Глава 1. Понятие ипотечно-инвестиционного анализа. Подходы к его проведению …………………………………………………… …………………..8

Цели и задачи ипотечно-инвестиционного анализа… ……………………8
Методы инвестиционного анализа…………………………………………..9
Роль ипотечно-инвестиционного анализа…………………………………….

Глава 2. Методы определения общего коэффициента капитализации в рамках ипотечно-инвестиционного анализа …………………………………...15
2.1 Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда……………………………... 15
2.2 Метод инвестиционной группы……………………… …………………….18
2.3 Метод прямой капитализации………………………… ……………………20

Глава 3. Ипотечные программы………………………………………………
3.1 Субъекты и виды ипотечного кредита……………………………………..
3.2 Сравнение Сбербанка и ВТБ……………………………………… ……….
Заключение…………………………………………………… ………………...
Список литературы…………………………………………………… ……….
Приложение…………………………………………………… ………………..

Введение

Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким образом, в русском слове «недвижимость» закреплены следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо, принадлежность на праве собственности. Понятие «недвижимость» неотделимо от другого понятия – «имущество».
Основной целью является:
- изложение особенностей применения методов капитализации дохода и дисконтированных денежных потоков при ипотечном кредитовании,
- анализ заложенных в кредитном договоре условий финансирования в целях выявления степени их влияния на результаты оценки.
Оценка недвижимости, прежде всего, предполагает определение рыночной стоимости актива. Однако, если оцениваемый объект финансируется за счет собственных и заемных средств инвестора, возникает проблема определения рыночной стоимости собственного капитала инвестора и рыночной стоимости привлекаемого ипотечного кредита.
Ипотечно-инвестиционный анализ является моделью доходного подхода, которую целесообразно использовать для оценки объектов недвижимости, приобретаемых с участием ипотечного кредита.
Следует отметить, что основным элементом или атрибутом недвижимости является земля. В силу высокой динамики цен на все объекты финансового, впрочем, как и всех других рынков, а также отсутствия более или менее дееспособной информационной базы по объектам недвижимости настоящий рынок недвижимости не может существовать без оценки его объектов.

4
Под оценкой недвижимости понимается, прежде всего, оценка прав собственности на недвижимость и самой недвижимости. Здесь необходимо разделить два понятия - цену и стоимость объекта недвижимости
Рыночная цена объекта недвижимости - договорная цена, цена конкретной сделки купли-продажи объекта недвижимости. Цена объекта недвижимости отражает уже свершившийся факт, сделку.
Стоимость объекта недвижимости имеет разные формы или проявления. Остановимся на наиболее актуальной - рыночной стоимости объекта недвижимости.
Рыночная стоимость объекта недвижимости - наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на рынке в данный момент.
Рыночная стоимость недвижимости может быть больше, меньше или равна ее рыночной цене. Кроме того, различают стоимость замещения объекта недвижимости, стоимость воспроизводства объекта недвижимости, инвестиционную стоимость или инвестиционный потенциал недвижимости, и др.
Практически все сделки по покупке недвижимости совершаются с привлечением ипотечных кредитов, или кредитов под залог недвижимости. В таких условиях стоимость недвижимости определяется как сумма ипотечного кредита, приведенной стоимости дохода от использования недвижимости и выручки от перепродажи недвижимости.
В общем виде оценка стоимости недвижимости обремененной или приобретенной с привлечением ипотечного кредита осуществляется с применением ипотечно- инвестиционного анализа.
Техника ипотечно-инвестиционного анализа - это техника оценки стоимости, приносящей доход собственности (недвижимости), основанная на сложении основной суммы ипотечного долга с дисконтированной текущей стоимостью будущих денежных поступлений и выручки от перепродажи актива.

5
Глава 1.
Понятие ипотечно-инвестиционного анализа. Подходы к его проведению

1.1 Цели и задачи ипотечно-инвестиционного анализа

Ипотечно-инвестиционные модели (mortgage-equity models) определяют настоящую стоимость собственности на основе соотношения собственного и заемного капитала. Ипотечно-инвестиционный анализ (mortgage-equity analysis), или анализ структуры капитала является аналитическим инструментом, который может во многих случаях облегчить процесс оценки. Теоретически доказано, что заемный капитал играет главную роль при определении стоимости недвижимости.
Практически все инвестиционные сделки с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов. Используя ипотечное кредитование инвесторы получают финансовый левередж, который позволяет увеличить текущую отдачу, извлечь больше выгоды из прироста стоимости собственности, обеспечивает большую диверсифицированность активов, увеличивает вычеты на выплату процентов и начисление износа в целях налогообложения. Ипотечные кредиторы получают разумно гарантированную сумму дохода, обеспечение кредита. Они обладают правом первого требования на операционный доход заемщика и его активы в случае нарушения обязательств по задолженности.
Ипотечно-инвестиционный анализ является техникой остатка. Инвесторы собственного капитала оплачивают остаток первоначальных затрат. Они получают остаток чистого операционного дохода и цены перепродажи после

6
того, как уже произведены все выплаты кредиторам, как в ходе текущего использования, так и после перепродажи объекта.
Период реализации права собственности на недвижимость может быть разделен на три этапа, на каждом из которых инвесторы капитала получают
остаточный доход:

приобретение актива - инвестор вносит обязательный денежный платеж, сумма которого равна остатку цены после вычета из нее ипотечного кредита, превращающегося в долг;
использование собственности - инвесторы получают остаточный чистый доход от использования собственности после вычета из него обязательных платежей по обслуживанию долга;
ликвидация - при перепродаже имущества собственник капитала получает деньги из цены реализации после погашения остатка по ипотечному кредиту.

Присутствие в стоимости недвижимости различных финансовых интересов может быть использовано с целью расчета величины стоимости, которая в равной мере отвечала бы интересам как собственного, так и заемного капитала. В практике оценки недвижимости для такого расчета, как правило, применяется ипотечно- инвестиционный анализ, который предполагает определение и применение общей ставки капитализации, доли заемного и собственного капитала в недвижимости, величины прироста капитала или его потери за типичный инвестиционный период владения. При этом для определения общей ставки капитализации, являющегося по существу ключевым моментом ипотечно-инвестиционного анализа, используются три вида дохода на собственный капитал. Сумма двух первых составляющих формулы - M x RM + (1 - M) x YE является средневзвешенным значением ставки капитализации для заемного капитала (ипотечной постоянной) и нормой отдачи собственного капитала. Она подобна ставке дисконта, рассчитанной с применением модели инвестиционной группы, за
7
исключением того, что вместо нормы отдачи заемного капитала использована ставка капитализации для заемного капитала, которая включает в себя и возврат инвестиций на заемный капитал. Поэтому, третья и четвертая составляющие призваны «уравнять позиции» дохода на собственный капитал в части возврата инвестиций. Третья составляющая - Р x M x SFF(YE, n) отражает прирост собственного капитала в результате погашения кредита. Она дисконтируется по норме отдачи собственного капитала и вычитается, поскольку представляет доход от источника, отличного от ежегодного дохода на собственный капитал. Четвертая составляющая - AVO x SFF(YE, n) указывает на обеспечение прироста/снижения капитала за инвестиционный период владения. Она тоже дисконтируется по норме отдачи собственного капитала. Эта составляющая вычитается, если капитал за период владения прирастает, и прибавляется, если капитал уменьшается. Рассчитанная таким способом общая ставка может быть использована для капитализации чистого операционного дохода в стоимость недвижимости. Так, процентная ставка должна соответствовать той, которая взимается кредитными учреждениями при типичном процентном отношению суммы займа к стоимости недвижимости. Платежи по кредиту также должны отражать типичную политику кредитных учреждений. Инвестиционный период владения должен быть аналогичным для подобной недвижимости. Наконец, прирост капитала или его потери должны быть обоснованными. Кроме того, использование общей ставки капитализации в ипотечно-инвестиционном анализе предполагает, что поток дохода является равновеликим в каждый период или может быть приведен к такому. С этой целью таблицы Эллвуда содержат «J-коэффициент» с помощью которого можно установить значение общей ставки капитализации для различных допущений относительно процентных изменений в доходе и стоимости, с одной стороны, и нормы отдачи собственного капитала, с другой.
8

1.2 Методы инвестиционного анализа

Поскольку корпоративные инвестиции в регион являются, как правило, долгосрочными, им должен предшествовать достаточно глубокий и всесторонний анализ с привлечением необходимого количества экспертов и специалистов. При проведении достаточно масштабных исследований необходимо применять на каждом из всех его этапов различные подходы и методы для повышения достоверности получаемых результатов.
В соответствии с предлагаемой схемой проведения инвестиционного анализа или анализа инвестиционной привлекательности региона или других объектов, по нашему мнению, следует использовать различные экономико- математические, статистические и другие методы. Рассмотрим предлагаемые методики и методы в порядке их применения для проведения корпорацией анализа привлекательности различных инвестиционных ценностей.
Оценка стоимости инвестиционной ценности.
Для определения стоимости приобретаемого пакета акций корпорациями, как правило, используются следующие методы:
- анализ дисконтных потоков средств;
- сравнительный анализ компаний;
- сравнительный анализ операций;
- анализ заменяемой стоимости.
В случае с анализом дисконтных потоков средств, в частности, важнейшую роль обычно играет качество информации об инвестиционной ценности, как источник исходной информации для обеспечения качества оценки конечной
стоимости.
Кроме формальных на рыночную цену влияют следующие факторы:
- уровень конкурентного напряжения между группами участников торгов при проведении тендера;

9
- структура процесса продажи, в частности, объем покупаемых акций, а также
возможность реструктуризации приобретаемой компании после приобретения; - проблема обеспечения финансовых условий приобретения.
Оценка приобретаемой инвестиционной ценности обычно рассматривается
с двух позиций:
- стоимость как единого целого (совокупная стоимость);
- стоимость основных составных частей (пообъектная стоимость).
Оценка дисконтных потоков средств ("ДПС")
Данная оценочная процедура является общей методологией, используемой
при оценке компаний. При наличии соответствующего качества информации
рассматриваемый метод обычно является приоритетным для использования
корпорацией как потенциальным покупателем.
Рассмотрим кратко некоторые основные шаги этого алгоритма.
Определение дисконтной ставки. Прибыль,
получаемая держателями акций и долговых обязательств, представляет собой стоимость долгового обязательства, зависящую от рыночной стоимости этого обязательства, а также стоимость акции, зависящую от рыночной стоимости этих акций. Среднее значение, определенное в соответствии с рыночной стоимостью, называется Средневзвешенной Стоимостью Капитала (ССК).
Прогнозируемые свободные потоки средств дисконтируются в соответствии с ССК.
Сравнительный анализ компаний
Оценку компании также необходимо проводить путем анализа некоторых показателей других компаний-аналогов, которые могут сравниться с анализируемой. Например, при анализе пакета нефтяной компании можно воспользоваться данными по нескольким другим нефтяным компаниям.
Выбираются различные показатели, например, отношение стоимости компании-аналога к ее запасам, а также рыночной капитализации к запасам
10
компании. Далее рассчитываются показатели в отношении общих запасов и тех, на которые у нее имеются права (как правило, после поправки на мелкие пакеты акций в производственных объединениях). Запасы, на которые у компании имеются права, рассчитываются на основании коммерческого (без права голоса) пакета акций.
Сравнивая значения полученных показателей можно определить приблизительную стоимость приобретаемой компании.
Сравнительный анализ операции поглощения.
Одним из методов оценки стоимости инвестиционной ценности является сравнительный анализ операции поглощения. Этот метод построен на анализе
операций приобретения аналогичных инвестиционных ценностей. В качестве основания для расчетов определяется базовый показатель (например, балансовая стоимость активов и цена акции), затем с помощью пропорций оценивается возможная стоимость инвестиционной ценности. Основанием к использованию данного метода является то, что он обеспечивает надлежащую степень реализма в отношении случаев приобретения пакетов акций российских предприятий российскими корпорациями.
Анализ заменяемой стоимости.
Еще одним методом инвестиционного анализа является метод оценки заменяемой стоимости инвестиционной ценности. В частности, для реальных инвестиций с помощью этого метода можно учесть стоимость строительства нового объекта инвестиций по сегодняшней стоимости денег и с применением скидки с такой стоимости для расчета стоимости существующей инвестиционной ценности.
Обычно скидка в отношении заменяемой стоимости составляет 30-40% или выше с поправкой на регион. В российских условиях обычно используется заменяемая стоимость в размере 10-20% в связи с необходимостью

11
значительной модернизации из-за низкой технологической оснащенности и низкого платежеспособного спроса.
Специфика оценки пакетов акций.
Учитывая же специфику российского рынка, можно предложить еще два метода, позволяющих существенно приблизить начальную цену пакета акций к рыночным котировкам:
1. Метод расчетной капитализации.
2. Метод группировок.
Суть методов следующая:
Если акции поглощаемой компании не котируются на фондовом рынке, то определение рыночной стоимости можно проводить с использованием следующих исходных данных:
- бухгалтерская отчетность анализируемой компании;
- бухгалтерская отчетность компаний отрасли, акции которых имеют рыночную стоимость (котируются на рынке);
- значения рыночных котировок по акциям этих компаний.
Анализ репутации (ретроспективный анализ)

1.3 Роль ипотечно-инвестиционного анализа

Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору

12
собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного – дисконтированием платежей по обслуживанию долга.
Текущая стоимость собственности определяется в зависимости от норм дисконтирования и характеристик денежных потоков. То есть текущая стоимость зависит от срока проекта, соотношения собственного и заемного капитала, экономических характеристик собственности и соответствующих норм дисконтирования.
Рассмотрим общий алгоритм ипотечно-инвестиционного анализа для расчета стоимости собственности, покупка которой финансируется с привлечением заемного капитала, и соответственно денежные потоки периодического дохода и от реверсии будут распределяться между интересами собственного и заемного капитала.
Этап 1 . Определение текущей стоимости регулярных потоков дохода:
– составляется отчет о доходах и расходах для прогнозного периода, при этом суммы по обслуживанию долга рассчитываются исходя из характеристик кредита;
– нормы процента, срока полной амортизации и условий погашения, величины кредита и периодичности платежей по погашению кредита;
– определяются денежные потоки собственных средств;
– рассчитывается норма прибыли на вложенный капитал;
– по рассчитанной норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость регулярных денежных потоков до налогообложения.
Этап 2 . Определение текущей стоимости дохода от реверсии за вычетом невыплаченного остатка кредита:
– определяется доход от реверсии;
– из дохода от реверсии вычитается остаток долга на конец периода владения объектом;
– по рассчитанной на этапе 1 норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость этого денежного потока.
13
Этап 3. Определение стоимости собственности суммированием текущих стоимостей проанализированных денежных потоков.
Этапы применения правила чистой текущей стоимости:
– прогнозирование денежных потоков от проекта в течение всего ожидаемого срока владения, включая доход от перепродажи в конце этого срока;
– определение альтернативной стоимости капитала на финансовом рынке;
– определение текущей стоимости денежных потоков от проекта путем дисконтирования по норме, соответствующей альтернативной стоимости капитала, и вычитания суммы начальных инвестиций;
– выбор проекта с максимальным значением NPV из нескольких вариантов.
Чем больше NPV, тем больший доход получает инвестор от вложения капитала.
Рассмотрим основные правила принятия инвестиционных решений.
Проект следует инвестировать, если значение NPV положительное. Рассмотренный критерий эффективности (NPV) позволяет учесть изменение стоимости денег во времени, зависит только от прогнозируемого денежного потока и альтернативной стоимости капитала. Чистые настоящие стоимости нескольких инвестиционных проектов выражены в сегодняшних деньгах, что позволяет их корректно сопоставлять и складывать.
Ставка дисконтирования, используемая при расчете NPV, определяется альтернативной стоимостью капитала, т.е. учитывается доходность проекта при вложении денег с равным риском. На практике доходность проекта может быть выше, чем проекта с альтернативным риском. Поэтому проект следует инвестировать, если норма отдачи выше альтернативной стоимости капитала.
Рассмотренные правила принятия инвестиционных решений могут вступать в противоречие при наличии денежных потоков более чем в двух периодах.
Период окупаемости – время, необходимое для того, чтобы сумма денежных потоков от проекта стала равна сумме начальных инвестиций.
14
Глава 2
Методы определения общего коэффициента капитализации в рамках ипотечно-инвестиционного анализа

2.1 Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда

Главная привлекательность техники Эллвуда состоит в том, что она предлагает краткую ипотечно- инвестиционную формулу при известном коэффициенте ипотечной задолженности и оцененном процентном изменении стоимости собственности за прогнозный период. Традиционная техника более применима в тех случаях, когда заданы долларовая сумма кредита и цена перепродажи. Технику Эллвуда легче использовать, когда известны коэффициенты.
Формула Эллвуда для определения коэффициента капитализации выглядит следующим образом:
k=Y-m*C-d*(SFF;Y)/1+?*J, (1)
где k - общая ставка дохода для капитализации чистого операционного дохода в стоимость при заданном ожидаемом изменении стоимости за прогнозный период;
Y - ставка отдачи на собственный капитал;
m - коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей стоимости собственности);
C - ипотечный коэффициент Эллвуда;
d - изменение стоимости собственности за прогнозный период:
(SFF;Y) - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал для прогнозного периода;
? - изменение дохода;

15
J - коэффициент стабилизации дохода. Коэффициент J всегда положителен, поэтому при положительном изменении дохода общий коэффициент капитализации будет скорректирован вниз. При постоянном доходе знаменатель общей формулы будет равен 1, тогда общий коэффициент капитализации будет равен: R = Y - m * C - d * (SFF;Y), (2)
Ипотечный коэффициент Эллвуда рассчитывается по формуле:
C = Y + P * (SFF;Y) - f , (3)
где C - ипотечный коэффициент Эллвуда;
Y - ставка отдачи на собственный капитал;
P - часть текущего остатка кредита, которая будет выплачена за прогнозный период;
(SFF;Y) - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал за прогнозный период;
f - ежегодная ипотечная постоянная, рассчитанная на основе ежегодных выплат и текущего (не первоначального) остатка долга.
Часть текущего остатка кредита, которая будет выплачена за прогнозный период - процент выплаты кредита определяется как отношение коэффициента фонда возмещения для всего срока кредита к коэффициенту фонда возмещения за расчетный период:
P=[ i / (1+i)^t-1] / [ i / (1+i)^T-1], (4)
где P - процент выплаты кредита;
i - ставка процента по кредиту;
t - полный срок амортизации кредита;
T
Фактор фонда возмещения рассчитывается по формуле:
(SFF;Y)= Y/(1+Y)^T-1, (5)
где Y - ставка отдачи на собственный капитал;
T - период владения собственностью.

16
Ежегодная ипотечная постоянная может быть рассчитана на аннуитетной основе, как взнос на амортизацию единицы :
, (6)
где f - ежегодная ипотечная постоянная;
i - ставка процента по кредиту в год;
t - полный срок амортизации кредита.
Техника Эллвуда может быть использована как в случае получения нового финансирования, так и при принятии покупателем уже существующей задолженности.
Техника Эллвуда требует использования тех же допущений, что и традиционная ипотечно-инвестиционная техника, и таким же образом определяется этими допущениями. Последние включают определенные
условия финансирования, цену перепродажи или оценочное изменение стоимости, а также прогнозный период.
В технике Эллвуда важнейшим является С-фактор. Он является результатом синтеза других переменных. Пользователи данного метода ипотечно-инвестиционного анализа должны уделять большое внимание выбору допущений, поскольку оценка стоимости полностью определяется последними.
и т.д.................

Московский автомобильно-дорожный институт

(Государственный технический университет)

КАФЕДРА ЭКОНОМИКИ АВТОМОБИЛЬНОГО ТРАНСПОРТА

Дисциплина «Экономика недвижимости»

«Основы инвестиционно-ипотечного анализа»

Москва 2009

Введение

1. Понятие ипотечного кредитования

3. Условия финансирования

Литература

Введение

непосредственная, прочная связь объекта недвижимости с землей;

объект недвижимости не может быть перемещен с отрывом от земельного участка без существенного ущерба его назначению;

недвижимость относится к категории финансовых активов;

операции с недвижимостью осуществляются на рынке недвижимости - специфическом сегменте (секторе) финансового рынка;

рынок недвижимости - сфера вложения капитала (инвестиционная сфера), а также система экономических взаимоотношений между участниками финансового рынка по поводу операций с недвижимостью; купля-продажа объектов недвижимости связана с движением капитала или стоимости, приносящей доход;

приобретение объекта недвижимости означает вложение капитала в этот объект, который приносит доход его собственнику в процессе эксплуатации или сдачи его в аренду, а также после его перепродажи по более высокой цене;

в силу специфичности недвижимости как финансовой категории и ее высокой стоимости государство предъявляет высокие требования к соблюдению законности операций с недвижимостью, поэтому почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию;

спрос на объекты недвижимости невзаимозаменяем, поэтому даже при превышении предложения над спросом он (спрос) часто остается неудовлетворенным;

величина спроса на объекты недвижимости определяется географическими и историческими факторами, а также состоянием инфраструктуры в районе расположения объекта недвижимости.

Следует отметить, что основным элементом или атрибутом недвижимости является земля.

В силу высокой динамики цен на все объекты финансового, впрочем как и всех других рынков, а также отсутствия более или менее дееспособной информационной базы по объектам недвижимости настоящий рынок недвижимости не может существовать без оценки его объектов. Под оценкой недвижимости понимается, прежде всего, оценка прав собственности на недвижимость и самой недвижимости.

Практически все сделки по покупке недвижимости совершаются с привлечением ипотечных кредитов, или кредитов под залог недвижимости. В таких условиях стоимость недвижимости определяется как сумма ипотечного кредита, приведенной стоимости дохода от использования недвижимости и выручки от перепродажи недвижимости. В общем виде оценка стоимости недвижимости обремененной или приобретенной с привлечением ипотечного кредита осуществляется с применением ипотечно-инвестиционного анализа. В данной работе будут рассмотрены вопросы, связанные с ипотечным кредитованием и основы инвестиционно-ипотечного анализа.

1. Понятие ипотечного кредитования

Ипотека - залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Наличие системы ипотечного кредитования - неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Роль ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой - помогает решать социальные и экономические проблемы.

Часто под термином «ипотека» подразумевают ипотечное кредитование, однако «ипотека» имеет самостоятельное значение - залог недвижимости как способ обеспечения обязательств.

Недвижимость является неотъемлемым элементом большинства экономических процессов. Однако в силу своих особенностей она относится к объектам, оптимальным для кредитования. К наиболее важным особенностям можно отнести следующие.

1. Стоимость недвижимости как единицы товара очень высокая и требует от инвестора значительного капитала.

2. Недвижимость, прежде всего, - это земельный участок, на котором возводятся некоторые улучшения, обеспечивающие ее доходность; процесс использования приносящей доход недвижимости может осуществляться только на месте ее первоначального создания, так как она не подлежит транспортировке.

3. Право на недвижимость как товар подлежит обязательной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом.

4. Недвижимость имеет достаточно крупные физические размеры, физическое и экономическое старение недвижимости происходит в течение длительного времени.

5. В течение экономической жизни недвижимости возможно проведение мероприятий капитального характера, влияющих на величину дохода, и, следовательно, она может быть стабильной, уменьшаться и расти со временем.

6. Инвестиции в недвижимость в меньшей степени обесцениваются, так как изменение стоимости недвижимости обычно компенсирует инфляционные процессы.

Целесообразность использования заемных средств при совершении операций с недвижимостью существует как для заемщика, так и для кредитора.

Преимущества привлечения заемных средств для покупки недвижимости позволяет инвестору (заемщику):

1. Приобрести более дорогой объект по сравнению с собственным капиталом, которым он располагает на момент совершения сделки.

2. Диверсифицировать портфель недвижимости за счет вложения высвобождающихся собственных средств при кредитовании в другие объекты.

3. Покупка приносящей доход недвижимости в рассрочку дает возможность собственнику выплачивать кредитору долг с процентами из дохода, приносимого этим же объектом недвижимости.

4. Увеличивать ставку дохода на собственный капитал за счет выбора оптимальных условий финансирования.

Рассматривая положительные стороны использования инвестором заемных средств, необходимо отметить недостатки.

1. Возвращаемая кредитору сумма превышает полученный заем, так как инвестор должен уплатить проценты.

2. Ипотечный кредит – это заемный источник, требующий своевременного и полного возврата.

3. Изменение условий займа, заложенных в первоначальном кредитном договоре, падение в процессе эксплуатации недвижимости величины чистого операционного дохода недвижимости может привести к отрицательному финансовому левереджу.

4. Нарушение графика погашения кредита дает кредитору право обращения взыскания на заложенное имущество. В этом случае недвижимость продается, и из продажной цены погашается задолженность. Остаток вырученной от продажи недвижимости суммы, причитающийся собственнику, может быть меньше величины погашенного кредита.

Кредитор принимает решение о предоставлении заемных средств на долгосрочной основе под залог недвижимости на основе анализа следующих факторов:

1. Кредитуемый объект в силу физических, экономических и юридических особенностей в течение всего срока погашения задолженности может контролироваться кредитором.

2. Обязательная государственная регистрация прав на недвижимость, а также сделок с ней, включая ипотеку, служит юридической гарантией исполнения договорных обязательств заемщиком.

3. Длительная физическая и экономическая жизнь недвижимости является основой возврата не только суммы основного долга, но и причитающихся процентов.

4. Гибкая система составления кредитного договора, возможность включения в него особых условий дают возможность кредитору учитывать изменение рыночной доходности кредитных ресурсов, финансовой устойчивости заемщика, влиять на процесс перепродажи кредитуемой недвижимости в течение срока погашения долга.

5. Оформление «закладной» по предоставленным ипотечным кредитам позволяет ипотечному банку пускать закладные в обращение и пополнять свои кредитные ресурсы.

Рассмотренные особенности недвижимости привели к тому, что в странах с развитой рыночной экономикой объекты недвижимости приобретаются с участием ипотечного кредита. Ипотечный кредит - это разновидность кредита, для которой характерно: предоставление денежных средств на длительное время, кредитование сделки по приобретению недвижимости, в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость.

Таким образом, отличительной чертой ипотечного кредита является совмещение объекта залога и приобретаемого объекта.

В течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и кредитор (залогодержатель) не обладают полным правом на заложенное имущество. Сохраняя права владения и пользования, они не могут распоряжаться имуществом. При этом заемщик должен эксплуатировать недвижимость таким образом, чтобы получаемый доход позволил погасить основной долг, заплатить начисленные проценты, налоги, страховые взносы, проводить своевременный ремонт для поддержания объекта в надлежащем состоянии, а также получать доход на вложенный собственный капитал.

2. Виды кредитов и залоговое законодательство

В настоящее время существует множество схем ипотечного кредитования, которые отличаются в основном по условиям получения кредитов, схемам процентных платежей и амортизации основной суммы долга. Наиболее распространены следующие виды кредитов:

с шаровым платежом;

самоамортизирующиеся;

с переменной ставкой процента;

канадский ролл-овер;

завершающая ипотека;

совместное участие;

кредит с дисконтными пунктами.

Кредиты с шаровым платежом предусматривают платеж и процент к основной сумме долга в конце срока кредита. Бывают промежуточные варианты, например периодические выплаты процентов и погашение суммы долга в конце кредитного периода. Шаровые кредиты наиболее характерны для инвесторов, которые стремятся минимизировать расходы за время развития проекта и в конце этого срока выполняют долговые обязательства после продажи своих активов.

Самоамортизирующийся кредит предусматривает равновеликие периодические платежи, включающие падающие по мере амортизации долга процентные платежи и растущие платежи по амортизации кредита. Эти кредиты выдаются в размере, составляющем часть стоимости недвижимости, в основном в зависимости от представлений кредитора о ликвидности инвестируемого актива. Самоамортизирующийся ипотечный кредит наиболее удобен при анализе структуры инвестиций и экономических характеристик доходной недвижимости, поэтому в дальнейшем при рассмотрении методов ипотечно-инвестиционного анализа будем использовать кредит именно этого типа.

Кредит с переменной ставкой процента обычно применяется, когда инвесторы и кредиторы стремятся учесть быстро изменяющуюся ценовую ситуацию на рынке капиталов и ресурсов. При этом процентная ставка может изменяться или непосредственно, или через изменение размеров платежей или сроков амортизации.

Канадский ролл-овер - форма кредита с переменной ставкой, когда корректировка процентной ставки происходит через заранее установленные временные интервалы (обычно несколько лет).

Завершающая ипотека предоставляется третьей стороной или владельцем первой закладной, образуя при этом младшую закладную. Владелец завершающего залогового права берет на себя обязательства по остатку первого кредита, требуя более высоких процентных платежей с суммы завершающего кредита, включающей остаток старого и собственный кредит. Таким образом, новый кредитор использует финансовый рычаг для собственного кредита.

Совместное участие - в этом случае кредитор участвует в распределении прибыли от дохода и (или) увеличения стоимости активов помимо процентных платежей, предоставляя кредит под более льготный процент.

Кредит с дисконтными пунктами означает, что заемщик реально получает сумму меньшую, чем та, которая указана в кредитном соглашении. Однако процентные и амортизационные платежи должны выплачиваться со всей долговой суммы. Инвестор соглашается на скидку с суммы кредита взамен низкого процента, в то время как кредитор, предоставляя кредит а скидкой, увеличивает конечную отдачу относительно реального займа. Скидка с договорной суммы измеряется в дисконтных пунктах. Один дисконтный пункт равен одному проценту контрактной долговой суммы.

На практике применяются еще несколько видов ипотечного кредита, но все они являются модификациями вышеуказанных.

Анализ ипотечных обязательств как составной части инвестиционного проекта создает необходимую базу для определения денежных потоков, текущей стоимости активов и собственного капитала. Оценщику необходимо знать текущие интересы и предпочтения собственников и кредиторов, а также сложившиеся условия на рынке капиталов, чтобы грамотно скорректировать номинальную стоимость заемных обязательств как составной части текущей стоимости собственности.

В России ипотека применяется относительно недавно (Федеральный Закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ принят 16.07.1998г.) Однако мы уже можем сказать, что институт ипотечного кредитования в России (до мирового финансового кризиса) развивался достаточно быстро. Ниже излагаются некоторые положения Федерального закона "Об ипотеке (залог недвижимости)", на которые целесообразно ориентироваться практикующему оценщику недвижимости.

Основание возникновения ипотеки. Основанием возникновения ипотеки может являться закон либо договор. По договору залогодатель (в том числе и не являющийся должником) добровольно отдает в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом. Договор является основной формой возникновения ипотеки. В ряде случаев ипотека может возникнуть на основании норм закона.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Правом залога может быть обременено имущество, которое принадлежит залогодателю на правах собственности или на праве хозяйственного ведения.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.

Ипотека подлежит государственной регистрации органами юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Отчуждение заложенного имущества. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.

Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Последующая ипотека. Возможно заключение другого ипотечного обязательства (последующая ипотека) относительно имущества, уже предназначенного по договору об ипотеке в обеспечение предыдущего обязательства (предшествующая ипотека), если это не запрещено предшествующей ипотекой. Последующая ипотека не допускается, если предшествующая удостоверена закладной. Удовлетворение требований залогодержателя по предшествующей ипотеке имеет приоритет перед удовлетворением требований залогодержателя по последующей ипотеке. Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки.

Права по ипотечному договору , если он не удостоверен закладной, могут быть проданы залогодержателем другому лицу, если это не запрещено договором. Лицо, которому переданы права по ипотечному договору, получает и права по основному обязательству, обеспеченному ипотекой.

Закладная может быть передана другому лицу с передачей прав по обеспеченному ипотекой обязательству, а также заложена другому лицу в соответствии с обязательством по кредитному договору между этим лицом и залогодержателем. При передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено Федеральным законом. Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В решении суда об обращении взыскания на заложенное по ипотеке имущество должна быть указана начальная продажная цена имущества для его реализации на публичных торгах.

Ипотека земельных участков. Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Решения об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, принимаются органами местного самоуправления. Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые указаны в пункте 1 ст. 130 ГК РФ, принимаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир допускается, если они находятся в частной собственности, и не допускается, если эти объекты находятся в государственной или муниципальной собственности

3. Условия финансирования

Многообразие форм взаимоотношения заемщика и кредитора приводит к существованию различных условий финансирования. К условиям финансирования обычно относят способ погашения долга, уплаты процентов, порядок изменения процентных ставок, сроков кредитования, возможность включения в кредитный договор дополнительных пунктов, влияющих на риск сторон кредитного договора.

Особые условия предполагают включение в кредитный договор пунктов, касающихся прав кредитора и заемщика на досрочное погашение займа, наличия оправдывающих обязательств, возможности продажи объекта до истечения срока кредитования, определения принципа субординации. Наличие или отсутствие указанных условий, а также их конкретное содержание влияют на результаты оценки рыночной стоимости недвижимости.

1. Оправдывающее обстоятельство. Наличие этого пункта в кредитном договоре означает, что в случае нарушения заемщиком условий кредитного договора банк может рассчитывать на возмещение долга только за счет заложенного объекта. Другая собственность, принадлежащая заемщику, не может использоваться для этих целей. Если данный пункт отсутствует, заемщик должен отвечать всем принадлежащим ему имуществом.

2. Право на досрочное взыскание долга. В соответствии с этим условием заемщик получает право на погашение долга до истечения срока кредитования. Наличие такого права важно в том случае, если инвестор не исключает возможность перепродажи объекта раньше, чем будет погашен долг. Западная практика предусматривает в таких случаях уплату заемщиком штрафов в пользу банка. Уровень штрафа снижается по мере приближения даты окончательного погашения долга. В некоторых случаях кредиты «запираются» на определенный срок, запрещающий досрочное погашение.

3. Право кредитора на досрочный возврат долга. Наличие такого права предусматривает досрочное погашение остатка долга («шаровой» платеж) независимо от того, нарушал ли заемщик условия кредитного договора. Возможная дата досрочного погашения устанавливается в момент заключения кредитного договора. При ее наступлении кредитор может рассчитывать на получение остатка долга либо на пересмотр таких позиций, как процентная ставка, остаточный срок погашения долга. Наличие такого права выгодно банку.

4. Право на продажу недвижимости вместе с долгом. Это право позволяет заемщику продать недвижимость до погашения кредита, причем остаток задолженности будет погашать новый собственник, кредитор остается прежним. Наличие такого права увеличивает риск кредитора, поэтому банк оставляет за собой право давать разрешение на продажу недвижимости конкретному покупателю либо право на увеличение процентной ставки. Следует отметить, что в этом случае продавец несет исключительную ответственность в том случае, если новый собственник получил оправдывающее обстоятельство.

5. Принцип субординации. Данный пункт предполагает возможность изменения приоритета ипотечного кредита. Если инвестор приобретает недвижимость с участием ипотечного кредита и при этом предполагает впоследствии использовать ее в составе инвестиционного проекта, который будет финансироваться за счет заемных средств, то ему необходимо заранее оговорить возможность снижения приоритета первого кредита. Отсутствие данного пункта осложнит получение нового кредита под залог этого же объекта недвижимости.

Конкретные условия финансирования обязательно должны учитываться оценщиком, который сравнивает их с так называемым типичным финансированием. Типичным финансированием называют величину кредита, которая может быть предоставлена инвестору, и устанавливаемую процентную ставку.

Классическая теория оценки различает понятия «цена» и «стоимость» объекта недвижимости. Стоимость отражает гипотетическую сумму денег, на которую можно обменять оцениваемый объект с учетом конкретных условий. Стоимость определяется потенциальной доходностью недвижимости. Стоимость зависит от величины дохода, приносимого недвижимостью, а также от возможного изменения ее стоимости за период владения. Чистый операционный доход зависит от:

физических параметров объекта;

рыночных ставок арендной платы;

спроса на данную недвижимость;

качества управления;

величины эксплуатационных расходов.

Все перечисленные факторы относятся к сфере использования оцениваемого объекта. Поскольку расходы по обслуживанию долга относят к затратам, связанным с финансированием, их величина, наличие или отсутствие не оказывают влияния на сумму чистого операционного дохода.

Цена - это сумма денег, которую уплатят за недвижимость в процессе фактической сделки. Цена часто складывается в результате переговоров продавца и покупателя.

Инвестор будет готов заплатить более высокую цену за приобретаемый объект, если он получает заем по ставке ниже рыночной, либо будет иметь положительный финансовый леверидж за счет увеличения срока кредитования, либо продавец оплачивает дисконтные пункты по ипотечному кредиту, получаемому покупателем. Оценщик, сравнивая конкретные условия финансирования с типичным финансированием, особенно если заем предоставляется не третьей стороной, а непосредственно продавцом, может оценивать их как благоприятные. Этот фактор может быть учтен в цене как соответствующая надбавка к стоимости.

Таким образом, условия финансирования не изменяют стоимость недвижимости, но оказывают влияние на ее цену. Ипотечно-инвестиционный анализ представляет совокупность расчетов и аналитических мероприятий, позволяющих провести оценку недвижимости с учетом конкретных условий финансирования.

4. Ипотечно-инвестиционный анализ

Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного – дисконтированием платежей по обслуживанию долга.

Текущая стоимость собственности определяется в зависимости от норм дисконтирования и характеристик денежных потоков. То есть текущая стоимость зависит от срока проекта, соотношения собственного и заемного капитала, экономических характеристик собственности и соответствующих норм дисконтирования.

Методы ипотечно-инвестиционного анализа

В анализе используются два метода (две техники): традиционный метод и техника Эллвуда. Традиционный метод в явном виде отражает логику инвестиционно-ипотечного анализа. Метод Эллвуда, отражая ту же логику, использует соотношения коэффициентов доходности и долевые соотношения инвестиционных составляющих.

Традиционный метод. В этом методе учитывается, что инвестор и кредитор ожидают получить доход на свои вложенные средства и вернуть их. Эти интересы должны быть обеспечены общим доходом на всю сумму инвестиций и продажей активов в конце срока инвестиционного проекта. Величина необходимых инвестиций определяется как сумма текущей стоимости денежного потока, состоящего из собственного капитала инвестора и текущего остатка долга.

Текущая стоимость денежного потока инвестора состоит из текущей стоимости периодических денежных поступлений, увеличения стоимости активов собственного капитала в результате амортизации кредита. Стоимость текущего остатка долга равна текущей стоимости платежей по обслуживанию кредита за оставшийся срок, дисконтированных по ставке процента.

Расчет стоимости в традиционной технике проводят в три этапа.

Этап 1. Определение текущей стоимости регулярных потоков дохода:

– составляется отчет о доходах и расходах для прогнозного периода, при этом суммы по обслуживанию долга рассчитываются исходя из характеристик кредита – нормы процента, срока полной амортизации и условий погашения, величины кредита и периодичности платежей по погашению кредита;

– определяются денежные потоки собственных средств;

– рассчитывается норма прибыли на вложенный капитал;

– по рассчитанной норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость регулярных денежных потоков до налогообложения.

Этап 2. Определение текущей стоимости дохода от реверсии за вычетом невыплаченного остатка кредита:

– определяется доход от реверсии;

– из дохода от реверсии вычитается остаток долга на конец периода владения объектом;

– по рассчитанной на этапе 1 норме прибыли на собственный капитал определяется текущая стоимость этого денежного потока.

Этап 3. Определение стоимости собственности суммированием текущих стоимостей проанализированных денежных потоков.

Математически определение стоимости актива можно представить в виде формулы

где NОI – чистый операционный доход n года проекта;

DS – сумма обслуживания долга в n году проекта;

TG – сумма реверсии без учета расходов на продажу;

UM – невыплаченный остаток кредита в конце срока проекта п;

i – отдача на собственный капитал;

М – первоначальная сумма кредита или текущий остаток основной суммы долга.

Эту формулу можно применять в виде уравнения в следующих случаях:

– если сумму реверсии собственности трудно спрогнозировать, но можно определить тенденции ее изменения по отношению к начальной стоимости, то при расчетах можно использовать величину реверсии, выраженную в долях от начальной стоимости;

– если в условии задачи определена не величина кредита, а только доля кредита.

Рассмотрим основные критерии эффективности инвестиционных проектов.

Чистая настоящая стоимость – критерий, измеряющий превышение выгод от проекта над затратами с учетом текущей стоимости денег

,

где NPV – чистая настоящая стоимость инвестиционного проекта; Со – начальные инвестиции; С i – денежный поток периода t; i, – ставка дисконтирования для периода t.

Положительное значение NPV означает, что денежные поступления от проекта превышают затраты на его реализацию.

Этапы применения правила чистой текущей стоимости:

– прогнозирование денежных потоков от проекта в течение всего ожидаемого срока владения, включая доход от перепродажи в конце этого срока;

– определение альтернативной стоимости капитала на финансовом рынке;

– определение текущей стоимости денежных потоков от проекта путем дисконтирования по норме, соответствующей альтернативной стоимости капитала, и вычитания суммы начальных инвестиций;

– выбор проекта с максимальным значением NPV из нескольких вариантов.

Чем больше NPV, тем больший доход получает инвестор от вложения капитала.

Рассмотрим основные правила принятия инвестиционных решений.

1) Проект следует инвестировать, если значение NPV положительное. Рассмотренный критерий эффективности (NPV) позволяет учесть изменение стоимости денег во времени, зависит только от прогнозируемого денежного потока и альтернативной стоимости капитала. Чистые настоящие стоимости нескольких инвестиционных проектов выражены в сегодняшних деньгах, что позволяет их корректно сопоставлять и складывать.

2) Ставка дисконтирования, используемая при расчете NPV, определяется альтернативной стоимостью капитала, т.е. учитывается доходность проекта при вложении денег с равным риском. На практике доходность проекта может быть выше, чем проекта с альтернативным риском. Поэтому проект следует инвестировать, если норма отдачи выше альтернативной стоимости капитала.

Рассмотренные правила принятия инвестиционных решений могут вступать в противоречие при наличии денежных потоков более чем в двух периодах.

Период окупаемости – время, необходимое для того, чтобы сумма денежных потоков от проекта стала равна сумме начальных инвестиций. Этот измеритель работы инвестиций используется инвесторами, которые хотят узнать, когда произойдет полный возврат вложенного капитала.

Недостаток: не учитываются платежи, следующие за периодом окупаемости.

Техника Эллвуда . Она используется в инвестиционно-ипотечном анализе и дает те же результаты, что и традиционная техника, так как основывается на том же наборе исходных данных и представлениях о взаимоотношении интересов собственного и заемного капиталов за период развития инвестиционного проекта. Отлично техники Эллвуда заключается в том, что он позволяет анализировать собственность относительно ее цены на основе коэффициентов доходности долевых показателей в структуре инвестиций, изменения стоимости всего капитала и достаточно наглядно показывает механизм изменения собственного капитала за инвестиционный период.

Общий вид формулы Эллвуда:

R о =/(l + Δ n a),

где R 0 - общий коэффициент капитализации;

С - ипотечный коэффициент Эллвуда;

Δ - долевое изменение стоимости собственности;

(sff,Y e) - фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал;

Δ n - долевое изменение дохода за прогнозный период;

а -коэффициент стабилизации.

Ипотечный коэффициент Эллвуда:

С = Y e + p(sff, Y e ) -R m,

где р - доля текущего остатка кредита, самортизированного за прогнозный период,

Выражение 1/(1 + Δ n а ) в уравнении - стабилизирующий множитель и используется, когда доход не постоянный, а регулярно изменяется. Обычно задается закон изменения дохода (например, линейный, экспоненциальный, по фактору фонда накопления), в соответствии с которым определяется коэффициент стабилизации а по заранее рассчитанным таблицам. Стоимость определяется делением дохода за год, предшествующий дате оценки, на коэффициент капитализации с учетом стабилизации дохода. В дальнейшем будем рассматривать технику Эллвуда только для постоянных доходов.

Запишем выражение Эллвуда без учета изменения стоимости недвижимости и при постоянном доходе:

R = Y e - т .

Это выражение называется базовым коэффициентом капитализации, который равен ставке конечной отдачи на собственный капитал с корректировкой на условия финансирования и амортизации.

Рассмотрим структуру общего коэффициента капитализации в формуле Эллвуда без учета изменений стоимости собственности, для чего используем технику инвестиционной группы для ставок отдачи. Эта техника взвешивает ставки отдачи на собственный и заемный капитал в соответствующих долях всего инвестированного капитала:

Y 0 =mY m +(1-m)Y e .

Для того чтобы это выражение стало эквивалентным базовому коэффициенту r , необходимо учесть еще два фактора. Первый заключается в том, что инвестор должен периодически отчислять из своего дохода на амортизацию кредита, уменьшая собственный капитал. Следовательно, необходимо скорректировать величину Y 0 в предыдущем выражении путем прибавления периодически выплачиваемой доли всего капитала под процент, равный ставке процента по кредиту. Выражение этой корректировки представляет собой долю заемного капитала т, умноженную на фактор фонда возмещения по ставке процента (sff,Y m ). Величина (sff,)Y m ) равна разности между ипотечной постоянной и ставкой процента, т. е. R m -Y m . Таким образом, с учетом этой поправки:

Y 0 = mY m + (1 -m)Y e + m(R m -Y m ).

Второй корректирующий член должен учесть тот факт, что собственный капитал инвестора в результате реверсии увеличится на величину части кредита, самортизированной за период владения. Чтобы определить эту корректировку, нужно умножить самортизированную сумму в долях от всего первоначального капитала на фактор фонда возмещения по ставке конечной отдачи на собственный капитал (реализация в собственный капитал происходит в конце периода владения). Следовательно, второй корректирующий член имеет вид: mp(sff,Y m ), причем со знаком "минус", так как эта поправка увеличивает стоимость.

Таким образом:

Y 0 = mY m +(1-m)Y e +m(R m -Y m )-mp(sff,Y e ),

и после объединения подобных членов и замены Y 0 на r (не учитываем изменение стоимости собственности):

r = Y 0 -m.

Таким образом, получаем базовый коэффициент капитализации выражения Эллвуда. Последовательный переход от техники инвестиционной группы через учет необходимых корректировок к выражению Эллвуда показывает, что это выражение действительно отражает все элементы трансформации собственных и заемных средств, объединенных в инвестированном капитале, в частности финансовый левередж, амортизацию ипотечного кредита и прирост собственного капитала в результате амортизации кредита.

Литература

А.В. Татарова. Оценка недвижимости и управление собственностью Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003

С.В. Гриненко Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ , 2004.

А.В. Понукалин ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ. Методические указания к выполнению практических занятий. Издательство Пензенского государственного университета ПЕНЗА 2004

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОБ ИПОТЕКЕ (ЗАЛОГЕ НЕДВИЖИМОСТИ) (в редакциях Федеральных законов от 09.11.2001 № 143-ФЗ, от 11.02.2002 № 18-ФЗ, от 24.12.2002 № 179-ФЗ, от 05.02.2004 № 1-ФЗ, от 29.06.2004 № 58-ФЗ, от 02.11.2004 № 127-ФЗ, от 30.12.2004 № 214-ФЗ, от 30.12.2004 № 216-ФЗ, от 04.12.2006 № 201-ФЗ, от 18.12.2006 № 232-ФЗ, от 26.06.2007 № 118-ФЗ, от 04.12.2007 № 324-ФЗ, от 13.05.2008 № 66-ФЗ, от 22.12.2008 № 264-ФЗ, от 30.12.2008 № 306-ФЗ).

основам организации ипотечного кредитования, анализу мировой практики, прежде всего... . Основными направлениями деятельности на рынке инвестиционного ипотечного кредитования являются: на рынке жилья...

Эти кредиты выдаются в размере составляющем часть стоимости недвижимости в основном в зависимости от представлений кредитора о ликвидности инвестируемого актива. Совместное участие – в этом случае кредитор участвует в распределении прибыли от дохода и или увеличения стоимости активов помимо процентных платежей предоставляя кредит под более льготный процент. Анализ ипотечных обстоятельств как составной части инвестиционного проекта создает необходимую базу для определения денежных потоков текущей стоимости активов и...

Поделитесь работой в социальных сетях

Если эта работа Вам не подошла внизу страницы есть список похожих работ. Так же Вы можете воспользоваться кнопкой поиск

Тема 8. Основы инвестиционно-ипотечного анализа.

План:

1. Виды кредитов и залоговое законодательство.
2. Методы инвестиционно-ипотечного анализа.
3. Влияние ипотечного кредита на соотношение «цена-стоимость».

1. Влияние финансового левереджа.

По мере развития институтов финансирования и роста доступности кредитов все большее число инвесторов привлекают заемные средства в развитие инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью. Если обеспечением долгосрочного долгового обязательства выступает в качестве залога инвестируемый актив заемщика, то такой кредит называется ипотечным. Именно такая форма кредитования наиболее типична для сделок, связанных с передачей прав на недвижимость, и наиболее предпочтительна для минимизации рисков для кредиторов. Интерес к использованию заемного капитала наряду с уменьшением риска вложений вызван и рядом других экономических причин.

Основная из них заключается в том, что при определенных условиях использование кредита увеличивает доходы его получателя, так как прибыль, заработанная с помощью этих средств, в размере, превышающем уплаченные проценты, увеличивает собственный капитал инвестора, если отдача на весь инвестированный капитал превышает стоимость заемных средств. В этом и заключается эффект финансового левереджа (рычага), который обычно определяют как использование заемных средств для реализации инвестиционного проекта.

2. Виды кредитов и залоговое законодательство.

В настоящее время существует много схем ипотечного кредитования, которые отличаются в основном по условиям получения кредитов, схемам процентных платежей и амортизации основной суммы долга. В России в настоящее время ипотечное кредитование весьма ограниченно, сами кредиты очень дороги, а долгосрочные кредиты практически отсутствуют. В основном это связано со значительными рисками, которыми обременен российский рынок недвижимости, и отсутствием частной собственности на землю, которая является основной составляющей залога недвижимости. Кроме того, пока нет и закона об ипотечном кредитовании.

Однако нет сомнений, сто в ближайшем будущем институт ипотечного кредитования неизбежно обретет цивилизованные формы. Следовательно, аналитики, работающие в области оценки инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью, должны хорошо ориентироваться в формах ипотечного кредитования, схемах выполнения заемных обязательств инвесторов и влияния этих факторов на цену инвестируемых объектов.

Наиболее распространены следующие виды кредитов:

• С шаровым платежом
• Самоамортизирующиеся
• С переменной ставкой процента
• Канадский ролл-овер
• Завершающая ипотека
• Совместное участие
• Кредит с дисконтными пунктами.

Кредиты с шаровым платежом предусматривает платеж и процент к основной сумме долга в конце срока кредита. Бывают промежуточные варианты, например периодические выплаты процентов и погашение суммы долга в конце кредитного периода. Шаровые кредиты наиболее характерны для инвесторов, которые стремятся минимизировать расходы за время развития проекта и в конце этого срока выполняют долговые обязательства после продажи своих активов.

Самоамортизирующийся кредит предусматривает равновеликие периодические платежи, включающие падающие по мере амортизации долга процентные платежи и растущие платежи по амортизации кредита. Эти кредиты выдаются в размере, составляющем часть стоимости недвижимости, в основном в зависимости от представлений кредитора о ликвидности инвестируемого актива. Самоамортизирующийся ипотечный кредит наиболее удобен при анализе структуры инвестиций и экономических характеристик доходной недвижимости, поэтому в дальнейшем при рассмотрении методов ипотечно-инвестиционного анализа будем использовать кредит именно этого типа.

Кредит с переменной ставкой процента обычно применяется, когда инвесторы и кредиторы стремятся учесть быстро изменяющуюся ценовую ситуацию на рынке капиталов и ресурсов. При этом процентная ставка может изменяться или непосредственно, или через изменение размеров платежей или сроков амортизации.

Канадский ролл-овер – форма кредита с переменной ставкой, когда корректировка процентной ставки происходит через заранее установленные временные интервалы (обычно несколько лет).

Завершающая ипотека представляется третьей стороной или владельцем первой закладной, образуя при этом младшую закладную. Владелец завершающего залогового права берет на себя обязательства по остатку первого кредита, требуя более высоких платежей с суммы завершающего кредита, включающей остаток старого и собственный кредит. Таким образом, новый кредитор использует финансовый рычаг для собственного кредита.

Совместное участие – в этом случае кредитор участвует в распределении прибыли от дохода и (или) увеличения стоимости активов помимо процентных платежей, предоставляя кредит под более льготный процент.

Кредит с дисконтными пунктами означает, что заемщик реально получает сумму меньшую, чем та, которая указана в кредитном соглашении. Однако процентные и амортизационные платежи должны выплачиваться со всей долговой суммы. Инвестор соглашается на скидку с суммы кредита взамен низкого процента, в то время как кредитор, предоставляя кредит со скидкой, увеличивает конечную отдачу относительно реального займа. Скидка с договорной суммы измеряется в дисконтных пунктах. Один дисконтный пункт равен одному проценту контрактной долговой суммы.

На практике применяются еще несколько видов ипотечного кредита, но все они являются модификациями вышеуказанных.

Анализ ипотечных обстоятельств как составной части инвестиционного проекта создает необходимую базу для определения денежных потоков, текущей стоимости активов и собственного капитала. Оценщику необходимо знать текущие интересы и предпочтения собственников и кредиторов, а также сложившиеся условия на рынке капиталов, чтобы грамотно скорректировать номинальную стоимость заемных обязательств как составной части текущей стоимости собственника.

Анализируя недвижимость как объект финансирования, оценщик должен хорошо ориентироваться в законодательстве, в частности знать, подлежит ли данная недвижимость воздействию таких прав, как право отчуждения, право оборота и право быть предметом ипотечного кредитования.

Рассмотрим основные положения проекта Федерального закона «Об ипотеке (залог недвижимости)», на которые целесообразно ориентироваться практикующему оценщику недвижимости.

• Основание возникновения ипотеки – договор о залоге недвижимого имущества (договор об ипотеке), по которому залогодержатель, являющийся кредитором по заемному обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право на обеспечение своих денежных требований из стоимости заложенного имущества залогодателя.
• Право залога распространяется на земельные участки, предприятия, здания, сооружения, квартиры и другое недвижимое имущество в пределах, установленных федеральными законами.
• Предметом ипотеки может являться недвижимое имущество, права на которое подлежат государственной регистрации:

1. земельные участки
2. предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности
3. жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат
4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения
5. воздушные и морские суда внутреннего плавания и космические объекты.

• Правом залога может быть обременено имущество, которое принадлежит залогодателю на правах собственности или на праве хозяйственного ведения.
• Не может стать предметом ипотечного договора недвижимое имущество, относительно которого по федеральному законодательству запрещено обращение взыскания, не предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация запрещения.
• Договор об ипотеке должен содержать результат оценки имущества, который определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем.
• Стоимость земельного участка не может быть определена ниже его нормативной базы.
• Субъекты договора об ипотеке при оценке объекта залога могут воспользоваться услугами независимой профессиональной организации.
• Ипотека подлежит государственной регистрации органами юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
• Возможное отчуждение недвижимости, заложенной по ипотечному договору, залогодателем другому лицу в результате «продаже, дарения, обмана, внесения его в качестве вклада в хозяйственное товарищество или общество либо взноса в производственный кооператив или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке».
• Возможно заключение другого ипотечного обязательства (последующая ипотека) относительно имущества, уже предназначенного по договору об ипотеке в обеспечение предыдущего обязательства (предшествующая ипотека), если это не запрещено предшествующей ипотекой. Последующая ипотека не допускается, если предшествующая удостоверена закладной.
• Удовлетворение требований залогодержателя по предшествующей ипотеке имеет приоритет перед удовлетворением требований залогодержателя по последующей ипотеке.
• Права по ипотечному договору, если он не удостоверен закладной, могут быть проданы залогодержателем другому лицу, если это не запрещено договором. Лицо, которому переданы права по ипотечному договору, получает и права по основному обязательству, обеспеченному ипотекой.
• Закладная может быть передана другому лицу с передачей прав по обеспеченному ипотекой обязательству, а также заложена другому лицу в соответствии с обязательством по кредитному договору между этим лицом и залогодержателем.
• В решении суда об обращении взыскания на заложенное по ипотеке имущество должна быть указана начальная продажная цена имущества для его реализации на публичных торгах.
• По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц.
• Могут быть заложены по договору об ипотеке земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности кроме земель общего пользования, охраняемых территорий, участков, на которых запрещено строительство, территорий с особыми условиями использования и участков, ипотека которых не допускается федеральным законодательством.
• Ипотечный договор относительно предприятия, здания или сооружения возможен только совместно с земельным участком, на котором эти объекты находятся, или с функционально необходимой частью этого участка или правом аренды этого участка. Право постоянного пользования земельным участком залогу не подлежит, а передается при обращении взыскании на недвижимость, находящуюся на этом участке.
• Оценка активов предприятия обязательна и является приложением к договору об ипотеке предприятия или части его имущественного комплекса.
• Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир допускается, если они находятся в частной собственности, и не допускается, если эти объекты находятся в государственной или муниципальной собственности.

3. Методы инвестиционно-ипотечного анализа.

В основе инвестиционно-ипотечного анализа лежит представление о стоимости собственности как о совокупности стоимости собственного капитала и заемных средств. В соответствии с этим максимально обоснованная цена собственности определяется как сумма текущей стоимости денежных потоков, включая выручку от реверсии, приходящегося на средства инвестора, и величины кредита или его текущего остатка.

При инвестиционно-ипотечном анализе принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость собственного капитала, а кредит рассматривается как дополнительное средство для завершения сделки и увеличения собственного капитала. В анализе используется два метода (две техники): традиционный метод и техника Элвуда. Традиционный метод в явном виде отражает логику инвестиционно-ипотечного анализа. Метод Элвуда, отражая ту же логику, использует соотношения коэффициентов доходности и долевые соотношения инвестиционных составляющих.

Традиционный метод. В этом методе учитывается, что инвестор и кредитор ожидают получит доход на свои вложенные средства и вернуть их. Эти интересы должны быть обеспечены общим доходом на всю сумму инвестиций и продажей активов в конце срока инвестиционного проекта. Величина необходимых инвестиций определяется как сумма текущей стоимости денежного потока, состоящего из собственного капитала инвестора и текущего остатка долга.

Текущая стоимость денежного потока инвестора состоит из текущей стоимости периодических денежных поступлений, увеличения стоимости активов собственного капитала в результате амортизации кредита. Стоимость текущего остатка долга равна текущей стоимости платежей по обслуживанию кредита за оставшийся срок, дисконтированных по ставке процента.

Расчет стоимости в традиционной технике проводят в три этапа.

Этап I . Для принятого прогнозного периода составляется отчет о доходах и расходах и определяется денежный поток до налогообложения, т.е. на собственный капитал. Завершается этап определением текущей стоимости этого потока в соответствии с прогнозным периодом и ожидаемой инвестором конечной отдачей на собственный капитал Ye .

Этап II . Определяется выручка от перепродажи собственности вычитанием из цены перепродажи затрат на совершение сделки и остатка долга на конец прогнозного периода. Оценивается текущая стоимость выручки по той же ставке.

Этап III . Определяется текущая стоимость собственного капитала сложением результатов этапов. Оценивается стоимость собственного капитала и текущего остатка долга.

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа позволяет сделать определенные выводы относительно влияния величины прогнозного периода на результаты оценки. Важным фактором, ограничивающим с точки зрения инвесторов период владения, является уменьшение со временем амортизационных (активы) и процентных вычетов из прибыли до налогообложения. Кроме того, возможно появление более предпочтительных вариантов инвестирования (внешние факторы). С другой стороны, постепенно уменьшается текущее значение коэффициента текущей задолженности, что приводит к эффективности финансового левереджа. Анализ с помощью традиционной техники вариантов с различными сроками владения показывает очевидное влияние прогнозного периода на величину оцениваемой стоимости. При этом зависимость такова, что при увеличении прогнозируемого срока владения величина оцениваемой стоимости уменьшается при условии уменьшения стоимости за прогнозные периоды.

Техника Элвуда. Она используется в инвестиционно-ипотечном анализе и дает те же результаты, что и традиционная техника, так как основывается на том же наборе исходных данных и представлениях о взаимоотношении интересов собственного и заемного капиталов за период развития инвестиционного проекта. Отличие техники Элвуда заключается в том, что она на основе коэффициентов доходности долевых показателей в структуре инвестиций, изменения стоимости всего капитала и достаточно наглядно показывает механизм изменения собственного капитала за инвестиционный период.

Общий вид формулы Элвуда:

где R 0 - общий коэффициент капитализации

С – ипотечный коэффициент Эллвуда

Долевое изменение стоимости собственности

(sff, Y e ) – фактор фонда возмещения по ставке отдачи на собственный капитал

Долевое изменение дохода за прогнозный период

Коэффициент стабилизации

Ипотечный коэффициент Элвуда:

C = Ye + p(sff, Ye) – Rm

Где р – доля текущего остатка кредита, амортизированного за прогнозный период

Rm – ипотечная постоянная относительно текущего остатка долга.

Выражение в уравнении – стабилизирующий множитель и используется, когда доход не постоянный, а регулярно изменяется. Обычно задается закон изменения дохода (например, линейный, экспоненциальный, по фактору фонда накопления), в соответствии с которым определяется коэффициент стабилизации по заранее рассчитанным таблицам. Стоимость определяется делением дохода за год, предшествующий дате оценки, на коэффициент капитализации с учетом стабилизации дохода. В дальнейшем будем рассматривать технику Элвуда только для постоянных доходов.

Запишем выражение Элвуда без учета изменения стоимости недвижимости при постоянном доходе:

Это выражение называется базовым коэффициентом капитализации, который равен ставке конечной отдачи на собственный капитал с корректировкой на условия финансирования и амортизации.

Рассмотрим структуру общего коэффициента капитализации в форме Элвуда без учета изменений стоимости собственности, для чего используем технику инвестиционной группы для ставок отдачи. Эта техника взвешивает ставки отдачи на собственный и заемный капитал в соответствующих долях всего инвестированного капитала:

Yo = m*Ym + (1 – m)*Ye

Для того чтобы это выражение стало эквивалентным базовому коэффициенту r , необходимо учесть еще два фактора. Первый заключается в том, что инвестор должен периодически отчислять из своего дохода на амортизацию кредита, уменьшая собственный капитал. Следовательно, необходимо скорректировать величину Yo в предыдущем выражении путем прибавления периодически выплачиваемой доли всего капитала под процент, равной ставке процента по кредиту. Выражение этой корректировки представляет собой долю заемного капитала m , умноженную на фактор фонда возмещения по ставке процента (sff, Ym). Величина (sff, Ym ) равна разности между ипотечной постоянной и ставкой процента, т.е. Rm – Ym . Таким образом, с учетом этой поправки:

Yo = m*Ym + (1 – m)*Ye + m*(Rm – Ym)

Второй корректирующий член должен учесть тот факт, что собственный капитал инвестора в результате реверсии увеличивается на величину части кредита, самортизированной за период владения. Чтобы определить эту корректировку, нужно умножить самортизированную сумму в долях от всего первоначального капитала на фактор фонда возмещения по ставке конечной отдачи на собственный капитал (реализация в собственный капитал происходит в конце периода владения). Следовательно, второй корректирующий член имеет вид: mp(sff, Ym) , причем со знаком «минус», так как эта поправка увеличивает стоимость.

Таким образом:

Yo = m*Ym + (1 – m)*Ye + m(Rm – Ym) – mp(sff, Ye)

И после объединения подобных членов и замены Yo на r (не учитываем изменение стоимости собственности):

R = Ye – m*(Ye + (p(sff) – Rm))

Таким образом, получаем базовый коэффициент капитализации выражения Элвуда. Последовательный переход от техники инвестиционной группы через учет необходимых корректировок к выражению Элвуда показывает, что это выражение действительно отражает все элементы трансформации собственных и заемных средств, объединенных в инвестированном капитале, в частности финансовый левередж, амортизацию ипотечного кредита и прирост собственного капитала в результате амортизации кредита.

Уравнение Элвуда, выраженное через коэффициент покрытия долга. Финансирование проектов, связанных со значительными рисками относительно получения стабильных доходов, может изменить ориентацию кредиторов относительно критерия, определяющего размер заемных средств. Кредитор полагает, что в этой ситуации размер кредита целесообразнее определять не на ценовой основе, а на базе отношения годового чистого дохода инвестора к годовым платежам по заемному обязательству, т.е. кредитор требует гарантий, что величина этого отношения (естественно, больше единицы) не будет меньше некоторого минимального определенного кредитором значения. Это отношение называют коэффициентом покрытия долга:

DCR = NOI/DS

В этом случае коэффициент ипотечной задолженности в уравнении Элвуда следует выразить через коэффициент покрытия долга DCR:

DCR = NOI/DS = RV/(Rm*Vm) = R/(Rm*m) , или

M = R/(DCR*Rm )

После подстановки этого выражения вместо m получаем уравнение Элвуда, выраженное через коэффициент покрытия долга:

4 . Влияние ипотечного кредита на соотношение «цена-стоимость».

Как уже говорилось, основной интерес инвестора заключается в увеличении собственного капитала в результате реализации инвестиционного проекта. Собственник должен оптимизировать структуру капитала, взвешивая все издержки, риск и стоимость обслуживания долга и сопоставляя их с будущей эффективностью использования собственных и заемных средств. Инвестор считает, что успешным считается проект с использованием дешевого кредита с желаемым коэффициентом задолженности, длительным сроком амортизации и нормой отдачи на собственный капитал, отвечающей его требованиям. За реализацию этих условий инвестор готов заплатить цену большую, чем рыночная стоимость недвижимости. Таким образом, конкретные условия финансирования влияют на величину денежных средств, уплаченных за недвижимость в результате конкретной сделки купли-продажи, но не на ее стоимость. Условия финансирования не влияют на физическую сущность собственности и арендные платежи. Для перевода цены в стоимость (иногда используют термин «денежный эквивалент рыночной стоимости») оценщик должен хорошо ориентироваться в типичных предпочтениях кредиторов и инвесторов.

Для того чтобы определить стоимость недвижимости, которая в соответствии с основным смыслом инвестиционно-ипотечного анализа является суммой текущих рыночных интересов финансовых составляющих, нужно определить рыночную стоимость долгового обязательства и сложить ее с собственным капиталом (платежом) покупателя.

Другие похожие работы, которые могут вас заинтересовать.вшм>
17372.		Основы политического анализа	26.79 KB
	Политический анализ пока еще не стал неотъемлемым компонентом российской государственной практики. Чьим диагнозам и прогнозам можно доверять а чьим нет Что должно находиться в основании политического анализа: журналистское чутье научные знания или опыт эксперта Какими методологическими конструкциями оперируют ведущие аналитические центры мира Существуют ли в зарубежной и российской политической аналитике свои школы и направления или же эта отрасль остается в методологическом смысле кустарным промыслом а в плане общественной ценности...
13458.		Основы структурного анализа при геокартировании	38.05 KB
	Текстуры горных пород и их значение при изучении складчатости. Основные принципы структурной петрологии. Притоки и оттоки глубинного тепла под земной корой вызывают разрывы в ней образование поднятий и прогибов заполняемых осадками.
5378.		Основы анализа финансовой устойчивости	41.34 KB
	Методика базируется на изучении соотношения между тремя группами важнейших экономических показателей: издержками объемом производства реализации продукции и прибылью и прогнозировании величины каждого из этих показателей при заданном значении других.
1567.		Теоретические основы анализа дебиторской и кредиторской задолженности	45.98 KB
	Разработка документов для регистрации фирмы Сведения о лице имеющем право действовать от имени юридического лица по доверенности Сведения о видах экономической деятельности Учредительный договор устав ООО. Заключение Список литературы Введение ООО Ландшафтный дизайн GR STUDIO это разработка и внедрение мероприятий по преобразованию и оформлению земельного участка...
3208.		Основы анализа и построения систем автоматического регулирования	458.63 KB
	Для заданного динамического объекта разработать самостоятельно, либо взять из литературы схему системы автоматического регулирования, работающей по принципу отклонения. Разработать вариант комбинированной системы, включающей контуры управления по отклонению и по возмущению.
1108.		Развитие ипотечного кредитования Сбербанка РФ	414.9 KB
	Механизм организации ипотечного кредита и его законодательное регулирование в современных условиях. Исходя из основной цели в работе необходимо решить следующие задачи: выявить сущность ипотечного кредитования и его роль в экономике; проанализировать финансово-экономическую деятельность Сберегательного банка РФ; произвести расчеты по выдаче ипотечного кредита на конкретном примере; рассмотреть основные направления деятельности Сберегательного банка РФ; охарактеризовать условия выдачи и механизм организации ипотечного...
14035.		Современное состояние ипотечного кредитования в России	29.71 KB
	Одним из самых активно развивающихся институтов на сегодняшний день является институт ипотеки. Без его соответствующего совершенствования не стоит и говорить о функционировании адекватной экономики рынка, так как ипотека, первым делом – это главный инструмент кредитования.
19694.		Развитие ипотечного кредитования в Республике Казахстан	229.97 KB
	Традиционная схема финансирования строительства жилья в Казахстане, как часть бывшей советской системы жилищного финансирования, представляла собой централизованное распределение бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатного распределения среди граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий . Эта схема показала свою несостоятельность в период обретения Казахстаном независимости и перехода к рыночной экономике.
16750.		Особенности и структуризация трансакционных издержек в инвестиционно-строительной деятельности	252.53 KB
	Проблема снижения трансакционных издержек в институциональных рыночных системах носит методологический характер и является предметом исследования в современной экономической теории. Во многом это объясняется различной структурой трансакционных издержек и соответственно различными подходами к их оптимизации. Вопросы трансакционных издержек в региональном ИСК нами рассматриваются в такой последовательности: определяется...
16110.		МОДЕЛИ ИННОВАЦИОННОГО РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНЫХ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КОМПЛЕКСОВ	17.34 KB
	Современные кризисные условия развития экономики предъявляют серьезные требования к деятельности строительных организаций. В связи с этим возникает необходимость в обеспечении инновационного развития строительного комплекса СК на уровне региона для повышения устойчивости и конкурентоспособности строительных предприятий удовлетворения платежеспособного спроса на современную строительную продукцию. Инновационная стратегия – это комплекс мер и...

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Метод ипотечно-инвестиционного анализа

Дисциплина "Ипотечно-инвестиционный анализ и оценка бизнеса" закладывает базу оценочной деятельности. Вместе с такими направлениями оценочной деятельности, как оценка недвижимости, оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности, оценка и переоценка основных фондов, реструктуризация предприятий и финансовых инвесторов данная дисциплина обеспечивает многостороннюю подготовку высоко квалифицированных оценщиков.

Оценка бизнеса позволяет оценить рыночную стоимость собственного (уставного) капитала закрытых предприятий или ОАО с недостаточно ликвидными акциями. Согласно Закону РФ "Об акционерных обществах" в ряде случаев должна проводиться оценка рыночной стоимости акционерного капитала независимыми оценщиками. Например, эта процедура предусмотрена при дополнительной эмиссии, выкупе акций и т.д.

Возрастает потребность в оценке бизнеса при инвестировании, кредитовании, страховании, исчислении налогооблагаемой базы.

Ипотечно-инвестиционный анализ и оценка бизнеса необходима для выбора обоснованного направления реструктуризации предприятия. В процессе оценки бизнеса выявляют альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют, какой из них обеспечит предприятию максимальную эффективность, а следовательно, и более высокую рыночную цену, что и является основной целью собственников и задачей управляющих фирм в рыночной экономике

Ипотечно-инвестиционный анализ является разновидностью доходного подхода и используется для оценки объектов недвижимости, приобретаемых с участием ипотечного кредита.

Необходимость, возможность и целесообразность использования заемных средств при совершении операций с недвижимостью с позиции заемщика и кредитора обусловливается следующим.

Для инвестора (заемщика) привлечение заемных средств при покупке недвижимости позволяет:

приобрести объект, стоимость которого превышает средства, которыми он располагает;

повысить уровень диверсификации портфеля путем вложения собственных средств, высвобождающихся при использовании кредита, в другие объекты недвижимости;

приобретать недвижимость в рассрочку, выплачивая кредитору причитающиеся ему суммы из дохода, приносимого этим же объектом недвижимости;

получать более высокую ставку дохода на вложенный собственный капитал при выборе благоприятных условий финансирования.

Кредитор исходит из следующих соображений:

кредитуемый объект не подлежит транспортировке, физической порче, обычно застрахован и, следовательно, в течение всего срока погашения задолженности может контролироваться кредитором;

длительная физическая и экономическая жизнь недвижимости является основой возврата не только суммы основного долга, но и причитающихся процентов;

обязательная государственная регистрация прав на недвижимость, а также сделок с ней, включая ипотеку, служит юридической гарантией исполнения договорных обязательств заемщиком;

гибкая система составления кредитного договора, возможность включения в него особых условий позволяют кредитору своевременно реагировать на уровень рыночной доходности заемных средств, на изменение финансовой устойчивости заемщика, оказывать влияние на возможность перепродажи кредитуемого актива до истечения срока погашения долга; недвижимость не подвержена резкому обесцениванию;

правильно определенная залоговая стоимость позволит банку вернуть предоставленные в долг деньги с процентами.

В большинстве стран с развитой рыночной экономикой приобретение объектов недвижимости осуществляется с участием заемных средств, предоставляемых под залог на долгосрочной основе в форме ипотечного кредита - кредита, предоставляемого на длительное время, для приобретения недвижимости, выступающей в качестве залога. Таким образом, отличительная черта ипотечного кредита - совмещение объекта залога и приобретаемой недвижимости.

Конкретные условия финансирования обязательно должны учитываться оценщиком, который сравнивает их с так называемым типичным финансированием - величиной кредита, которая может быть предоставлена кредитором, а также взимаемого при этом процента.

Оценщик, сравнивая конкретные условия финансирования с типичным финансированием, особенно если заем предоставляется не третьей стороной, а непосредственно продавцом, может оценивать их как благоприятные. Этот фактор должен быть учтен в цене как соответствующая надбавка к стоимости.

Таким образом, условия финансирования оказывают влияние на цену недвижимости, но не изменяют ее стоимость. Разумный инвестор готов заплатить большую цену за приобретаемый объект, если получает заем по ставке ниже рыночной, либо будет иметь положительный финансовый леверидж за счет увеличения срока кредитования, либо продавец оплачивает дисконтные пункты по ипотечному кредиту, получаемому покупателем.

Покупатель недвижимости может принять решение о привлечении ипотечного кредита на основе оценки эффективности использования заемных средств в инвестиционном процессе. Для этого необходимо проанализировать такие факторы, как процентная ставка по кредиту, срок займа, порядок погашения, сумма ипотечного кредита, финансовый леверидж, особые условия кредитования.

Оценка финансового левериджа, т.е. возможности использования заемных средств в инвестиционном процессе, - важнейший фактор, определяющий эффективность использования инвестором заемных средств. Для объективной оценки финансового левериджа следует различать уровни дохода, приносимого недвижимостью, и правильно определять соответствующие ставки доходности.

Ставка доходности недвижимости рассчитывается как отношение чистого операционного дохода к стоимости недвижимости или сумме ипотечного кредита и собственного капитала инвестора.

Ставка доходности на собственный капитал определяется как отношение денежных поступлений к величине собственного капитала, вложенного инвестором в недвижимость.

В зависимости от условий предоставления кредита финансовый леверидж может быть оценен как положительный, отрицательный либо нейтральный. Если ставка доходности на собственный капитал превышает ставку доходности недвижимости, то финансовый леверидж является положительным. Данное соотношение характеризует эффективное использование заемных средств.

Важный этап ипотечно-инвестиционного анализа - оценка достаточности прогнозного чистого операционного дохода, рассчитанного на основе характеристик оцениваемого объекта, для достижения необходимой ставки дохода на собственный капитал при заданных условиях финансирования.

Ипотечно-инвестиционный анализ включает расчет коэффициента покрытия долга и сравнение его с требованиями банка по превышению величины чистого операционного дохода относительно размера обязательных платежей по ипотечному кредиту.

Метод ипотечно-инвестиционного анализа - один из вариантов расчета общей цены имущества (собственности) как суммы стоимостей кредитного и личного капитала. В процессе расчета инвестор принимает во внимание, что выплачивается не цена за недвижимость, а суммарная стоимость капитала. По данной методике общий объем капитала вычисляется путем суммирования следующих параметров - стоимости финансовых поступлений, объема выручки от перепродаж, ипотечного займа.

Благодаря применению ипотечно-инвестиционных моделей, имеется шанс вычислить точную стоимость капитала, основываясь на отношении заемных и личных средств. Ипотечно-инвестиционный анализ - один из методов оценки собственности, в основе которого лежит расчет общего объема выкупного капитала, состоящего из инвестиций и ипотечных займов. Применение данного способа позволяет упростить и ускорить процесс оценки.

Почти все инвестиции в отношении недвижимости совершаются с помощью ипотечных займов. Благодаря популярному инструменту, у инвестора появляется финансовое плечо, позволяющее повысить отдачу от прибыли и получить больший доход от роста цены выбранного объекта в будущем. Кроме этого, оформление ипотеки - возможность диверсифицировать активы и добиться роста вычетов по выплате процентов.

Многие специалисты называют такой анализ - техникой остатка. По сути, инвесторы выплачивают остаточный объем первоначальных расходов. Как только вся задолженность перед кредиторами погашена, они могут рассчитывать на цену перепродажи и остаточную часть чистой операционной прибыли.

Период продажи права собственности на объект недвижимости условно делится на три этапа:

покупка актива. Здесь задача инвестора - внести сумму, равную остатку стоимости недвижимости уже после вычета ипотечного займа;

использование имущества. Участник сделки (инвестор) может рассчитывать на получение остаточной чистой прибыли от использования имущества за исключением суммы общих выплат, направляемых на покрытие задолженности;

ликвидация - процесс, происходящий при реализации собственности. При этом владелец капитала получает доход из стоимости продажи, но без учета выплаты остатка по ипотеке.

Сегодня есть два способа, позволяющих провести ипотечно-инвестиционный анализ:

1 . Традиционный . В его основе - предположение, что общая цена имущества равна реальной (настоящей) цене интереса личного капитала и такой же стоимости кредитного капитала. Общая цена личного интереса вычисляется путем дисконтирования финансового потока до момента выплаты налогов. Роль дисконта при этом играет норма отдачи личных средств (капитала), представляющая собой среднерыночный показатель.

Суть традиционной техники проста. Общая цена недвижимости (собственности) вычисляется как сумма дохода от перепродажи имущества, текущей цены финансовых поступлений и суммы ипотеки. Как следствие, производится оценка всей прогнозируемой прибыли и общей суммы выручки от перепродажи имущества.

В традиционной технике одно из основных условий - оценка прогнозируемых средств, которые получит инвестор (в перспективе), а также дохода от перепродажи имущества. Благодаря этим элементам, можно судить о стоимости личного капитала инвестора. После этого к полученному значению прибавляется остаток по займу, что позволяет точно определить оценочную стоимость объекта в текущих условиях рынка. Если новая ипотека оформляется на текущих рыночных условиях, а отдача на личный капитал соответствует действующим требованиям того же рынка, то в результате можно получить рыночную стоимость объекта сделки. Особенность этой техники в том, что здесь не берутся в расчет налоги.

В основе традиционной техники лежит тот принцип, что прибыль от вложений будут получать не только инвесторы, но и банки (кредиторы). При этом общий доход инвесторов и кредитодателей представляет собой максимальный объем выкупного капитала. Полученная цифра и является той ценой, которая должна быть выплачена за недвижимость. Плюс данной техники еще и в том, что она принимает в учет прибыль (выручку) от последующей продажи имущества. Параметр выручки от перепродажи - сумма амортизации ипотечного займа, которую получит инвестор в случае последующей реализации объекта, и общего размера снижения (прироста) цены недвижимости.

В прибыли, которую получают инвесторы и кредиторы, должны быть включены как возвраты вложений, так и прибыль на инвестиции. Если говорить об ипотечном займе, то текущая прибыль по нему - это, по сути, обслуживание долга.

Такое понятие, как самоамортизирующийся ипотечный заем подразумевает одновременный возврат задолженности по ипотечному займу в определенный период и выплату процента, а точнее - прибыли на основную сумму займа. В ряде случаев долг по ипотеке выплачивается еще до завершения срока действия договора. Такой подход подразумевает выплату одной суммы и полное покрытие кредита.

В традиционном методе расчет общей цены собственности выполняется по формуле:

Стоимость (Цена) = Ипотечный заем + Стоимость личного капитала.

Второй параметр можно определить путем суммирования двух компонентов прибыли от перепродажи имущества и финансовых поступлений. В ситуации когда в будущем планируется равномерное получение дохода (в приблизительно равном объеме), то вычисленный показатель должен быть умножен на фактор аннуитета.

С учетом вышесказанного стоимость собственного капитала (ССК) может быть вычислена так:

ССК = PWF * PS + PWAF * CF, где

PWF - параметр текущей цены реверсии с учетом ставки отдачи на личный капитал;

PWAF - параметр текущей цены аннуитета с учетом ставки отдачи на личный капитал;

CF - финансовые поступления;

PS - прибыль, полученная инвестором в случае перепродажи имущества.

Чтобы вычислить общую цену объекта недвижимости, необходимо оставшиеся ипотечные средства просуммировать со стоимостью личного капитала. Именно так происходит оценивание всех видов прибыли. При этом остаток от ипотечного займа по величине будет равен объему выплат по текущей задолженности, дисконтированной с учетом номинальной ставки процента по ипотеке.

Расчет стоимости собственности производится по формуле, приведенной ниже:

V = PWF * PS + PWAF * CF + MP,

где V - первоначальная цена имущества;

МР - текущие остаточные средства от главной суммы ипотечного займа.

Остальные показатели расшифрованы в формуле выше.

Применение традиционной методики подразумевает вычисление в три этапа:

1. Оценка текущего объема финансовых поступлений.

2. Оценка текущего объема дохода от перепродажи в конце периода (согласно которого и происходит прогнозирование).

3. Оценка текущей цены имущества (собственности).

Техника ипотечно-инвестиционного анализа актуальна в тех случаях, когда инвестор оформляет новый заем или берет на себя уже существующую задолженность. Преимущество данной методики - гибкость, но из-за большого числа допущений полученные данные являются приблизительными.

Ипотечно-инвестиционный анализ по методике капитализации прибыли

Здесь есть три варианта:

техника Эллвуда. Ее преимущество - в простоте расчета и использовании краткой ипотечно-инвестиционной формулы. При этом некоторые параметры уже известны, такие как процентное изменение цены объекта недвижимости за определенный период и коэффициент ипотечного долга.

Чтобы произвести расчет коэффициента Эллвуда, пригодится следующая формула:

ипотечный инвестиционный анализ оценка бизнес

Техника Эллвуда хороша при получении нового финансирования или же в случае принятия существующего долга. Применение методики подразумевает использование допущений, которые нашли свое применение в традиционном способе расчета. Одним из главных параметров является С-фактор, представляющий собой результат синтеза ряда других составляющих. В технике Эллвуда есть важная особенность - чем пристальнее будут выбраны допущения, тем точнее получится рассчитать цену недвижимости.

метод прямой капитализации активно применяется при оценке недвижимости РОО - обществом российских оценщиков. При этом сам коэффициент капитализации высчитывается по формуле ниже:

метод инвестиционной группы позволяет учесть, какая доля выкупного капитала относится к ипотечному займу, а какая - к собственным средствам. После расчета коэффициента по этой методике обязательно вносятся две поправки для того, чтобы параметр был равен коэффициенту капитализации по Эллвуду.

Одна из поправок признает тот факт, что платежи по займу приходится осуществлять с применением чистой ежегодной операционной прибыли. Использование такой поправки приводит к снижению текущей прибыли. Вторая поправка позволяет принять во внимание дату, когда инвестор получит прибыль от амортизации ипотечной задолженности. Здесь подразумевается, что прибыль инвестора во многом зависит от размера ипотечного займа и коэффициента ипотечного долга.

Заключение

Изучение инвестиционного анализа в современных условиях развития национальной экономики, расширения круга реальных и потенциальных инвесторов, роста объемов инвестиций - весьма актуальная задача.

Инвестиционный анализ является специальной дисциплиной в системе комплексного экономического анализа хозяйственной деятельности предприятия. Его изучение в качестве самостоятельной дисциплины позволяет выпускникам экономических специальностей, особенно учетно-финансового цикла, считаться специалистами высокого уровня квалификации.

Изучение курса "Инвестиционный анализ" позволяет студентам овладеть методами:

оценки экономической эффективности инвестиций (как учитывающими временную ценность капитала, так и основанными на учетных оценках);

оценки стоимости собственных и заемных источников финансирования инвестиций;

анализа инвестиционных проектов в условиях инфляции и риска;

анализа эффективности использования лизинга;

анализа инвестиционной привлекательности организации. Актуальным является не только изучение перечисленных приемов и методов инвестиционного анализа, но и умение применить их на практике, использовать результаты инвестиционного анализа в разработке управленческих решений.

Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке - набор методов и способов оценки стоимости недвижимости, приобретаемой с помощью кредита под залог этой недвижимости (ипотеки). В странах с развитой рыночной экономикой свыше 90% инвестиционных сделок с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов. Инвесторы, использующие кредиты, получают за счет привлечения заемных средств возможность увеличить доходность собственных средств. Кроме того, повышается эффект от прироста стоимости имущества, обеспечивается большая диверсификация активов и дополнительная экономия на налогах. Кредиторы получают разумно гарантированную сумму дохода, а также надежное обеспечение своего кредита. Они обладают правом 1-й очереди на доход заемщика и его активы в случае невыплаты им задолженности. При ипотечно-инвестиционном анализе предполагается, что инвесторы: во-первых, оплачивают первоначальные затраты по остаточному принципу; во-вторых, доходы получают также по остаточному принципу после того, как уже произведены все выплаты кредиторам как в ходе текущей деятельности, так и после продажи объекта. При этом период реализации права собственности на недвижимость может быть разделен на три этапа: приобретение использование ликвидация.

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Принципы оценки недвижимости методами: капитализации дохода, затратным, сравнения продаж. Основы финансовой математики. Определение стоимости земельного участка. Рыночные ставки капитализации для земли. Общая модель ипотечно-инвестиционного анализа.

контрольная работа , добавлен 15.04.2012


Оценка прав собственности на недвижимость. Недвижимость как неотъемлемый элемент большинства экономических процессов. Понятие ипотечного кредитования; виды кредитов и залоговое законодательство. Условия финансирования; ипотечно-инвестиционный анализ.

реферат , добавлен 18.01.2010


Характеристика рынка недвижимости как рыночной категории. Основные разновидности инвестиционного рынка услуг. Основные принципы анализа и оценки объектов недвижимости в системе управления. Методы экономической оценки качества объектов недвижимости.

курсовая работа , добавлен 28.03.2014


Понятие, особенности жилищной ипотеки и необходимость, методика оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости и использование затратного, сравнительного и доходного подхода.

дипломная работа , добавлен 23.06.2011


Методы доходного подхода к оценке бизнеса, основанные на определении текущей стоимости будущих доходов. Анализ, прогноз расходов и инвестиций. Развитие доходного подхода в оценке автотранспортных средств в РФ. Преимущества и недостатки доходного подхода.

курсовая работа , добавлен 06.05.2015


Структура доходного подхода, методы капитализации доходов. Экономический анализ реструктуризации реконструируемого объекта недвижимости: общая характеристика, финансовые показатели, рентабельность; обслуживание долга. Определение стоимости недвижимости.

курсовая работа , добавлен 09.06.2011


Понятие оценки недвижимости при ипотечном кредитовании, этапы ее проведения. Понятие ипотечного кредита. Оценка недвижимости на примере объектов г. Ульяновска сравнительным и доходным методом. Ипотека в коммерческих банках и расчёт ипотечного кредита.

дипломная работа , добавлен 08.06.2012


Рассмотрение сущности и роли оценочной деятельности в экономике. Порядок оценки с помощью доходного подхода. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости. Затратный подход к оценке. Метод капитализации прибыли (дохода).

контрольная работа , добавлен 05.12.2014


Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Использование затратного, сравнительного, доходного подхода. Составление итоговой оценки стоимости недвижимости.

курсовая работа , добавлен 29.10.2007


Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.