международный бухгалтерский учет

ИНВЕСТИЦИОННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ

А. В. Суворов,

кандидат экономических наук

Правление КМСФО утвердило новый стандарт по инвестиционной собственности МСФО 40, который вступил в силу для финансовой отчетности за периоды, начинающиеся с 1 января 2001 года или после этой даты. Положения данного стандарта заменяют ранее действовавшие требования, установленные в МСФО 25 «Учет инвестиций». В соответствии с МСФО 25 кредитной организации разрешалось выбирать метод учета инвестиционной собственности (по остаточной стоимости согласно основному порядку учета, изложенному в МСФО 16 «Основные средства»; по переоцененной стоимости за вычетом амортизации согласно допустимому альтернативному порядку учета, изложенному в МСФО 16; по себестоимости за вычетом величины обесценения согласно МСФО 25 или по переоцененной стоимости согласно МСФО 25). Положения МСФО 25 теряют свою силу при вступлении в действие МСФО 40.

Инвестиционная собственность - это имущество (земельные участки, здания и (или) части зданий, или и то, и другое), находящееся в распоряжении владельца или арендатора по договору финансовой аренды с целью получения ренты или выгод в связи с повышением стоимости капитала, либо того и другого, за исключением случаев:

Использования в производстве или реализации товаров (услуг) или в административных целях;

Продажи в ходе обычной экономической деятельности.

МСФО 40 рассматривает такие экономические категории, как:

Собственность, занимаемую владельцем (т. е. имущество, предназначенное для использования в производстве или реализации товаров (услуг) или в целях управления), которая согласно МСФО 16 отражается либо по остаточной стоимости, либо по переоцененной стоимости за вычетом начисленной впоследствии амортизации; (собственность, за-

нимаемая владельцем - это собственность, находящаяся в распоряжении (владельца или арендатора по договору финансовой аренды), предназначенная для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг или в административных целях);

Имущество, предназначенное для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности, которое согласно МСФО 2 «Запасы» отражается по наименьшей из двух величин: себестоимости или возможной чистой цене реализации;

Объекты незавершенного строительства или находящиеся в стадии реконструкции, которые предполагается в будущем использовать в качестве инвестиционной собственности - для учета таких объектов в процессе их строительства или реконструкции применяется МСФО 16, а после окончания строительства или реконструкции данные объекты переходят в категорию «инвестиционная собственность», и к ним начинают применяться положения настоящего стандарта. Однако настоящий стандарт применяется к уже имеющимся объектам инвестиционной собственности, которые реконструируются для дальнейшего использования в будущем в качестве инвестиционной собственности;

Доля участия арендатора в соответствии с договором операционной аренды, на которую распространяются положения МСФО 17 «Аренда»;

Леса и иные возобновляемые природные ресурсы;

Права на пользование недрами, деятельность по разведке и разработке полезных ископаемых, месторождений нефти, природного газа и иных невозобновляемых природных ресурсов.

В соответствии с положениями рассматриваемого стандарта кредитным организациям

разрешается выбирать:

♦ модель учета по справедливой стоимости: инвестиционная собственность отражается по справедливой стоимости, а изменения справедливой стоимости признаются" в отчете о прибылях и убытках;

♦ модель учета по первоначальной стоимости приобретения. Модель учета по первоначальной стоимости приобретения установлена в качестве основного метода учета в МСФО 1: инвестиционная собственность отражается по остаточной стоимости (за вычетом убытков от обесценения). Кредитная организация, выбравшая модель учета по первоначальной стоимости приобретения, должна раскрывать справедливую стоимость инвестиционной собственности. Модель учета по справедливой стоимости

отличается от модели учета по переоцененной стоимости, которую разрешается применять в отношении отдельных нефинансовых активов. Согласно модели учета по переоцененной стоимости превышение балансовой стоимости над первоначальной стоимостью приобретения признается как прирост стоимости имущества от переоценки, в то время как согласно модели учета по справедливой стоимости все изменения справедливой стоимости отражаются в отчете о прибылях и убытках.

Впервые правление КМСФО разрешило вести учет нефинансовых активов по справедливой стоимости. Хотя многие специалисты в своих комментариях к проекту данного стандарта поддержали такое предложение, у некоторых все же возникли серьезные практические и концептуальные оговорки, касающиеся применения модели учета по справедливой стоимости к нефинансовым активам. Кроме того, некоторые специалисты полагают, что рынки отдельных видов имущества еще недостаточно развиты для успешного применения модели учета по справедливой стоимости. Многие эксперты считают, что невозможно дать точное определение инвестиционной собственности. В этой связи вводить требование об обязательном применении модели учета по справедливой стоимости в настоящее время нецелесообразно.

В силу перечисленных причин правление КМСФО не считает целесообразным на данном этапе вводить требование об обязательном применении модели учета по справедливой стоимости к объектам инвестиционной собственности. В то же время правление считает целесообразным

разрешить применять модель учета по справедливой стоимости. Данный эволюционный шаг вперед позволит Составителям и пользователям финансовой отчетности накопить опыт в процессе применения модели учета по справедливой стоимости, при этом рынки отдельных видов имущества получат время для дальнейшего развития.

В соответствии с положениями данного стандарта кредитная организация обязана применять выбранную модель учета в отношении всех объектов инвестиционной собственности. Переход от одной модели к другой должен осуществляться только в том случае, когда это приводит к более приемлемому представлению информации. В стандарте говорится, что такая ситуация практически невозможна при переходе от модели учета по справедливой стоимости к модели учета по первоначальной стоимости приобретения.

Исключение составляют случаи, когда в момент приобретения объектов инвестиционной собственности (или когда имеющийся объект впервые приобретает статус инвестиционной собственности либо после завершения строительных работ или стадии реконструкции, либо после изменения его предназначения) очевидно, что компания не всегда сможет достоверно определить справедливую стоимость инвестиционной собственности. В подобных случаях компания вплоть до выбытия инвестиционной собственности должна производить ее оценку согласно основному порядку учета, изложенному в МСФО 16. При этом следует исходить из того, что ликвидационная стоимость инвестиционной собственности равна нулю. Компания, решившая применять модель учета по справедливой стоимости, отражает все остальные объекты инвестиционной собственности по справедливой стоимости.

МСФО 40 предлагает методы, при помощи которых кредитная организация может определить, следует ли ей применять МСФО 40 (для инвестиционной собственности), а не МСФО 16 «Основные средства» (в отношении имущества, занимаемого владельцем, или объектов незавершенного строительства или находящихся в стадии реконструкции, которые предполагается в будущем использовать в качестве инвестиционной собственности), или же МСФО 2 «Запасы» (в отношении имущества, предназначенного для реализации в ходе обычной хозяйственной деятельности).

Целью МСФО 40 является установление порядка учета инвестиционной собственности и соответствующих требований к раскрытию информации. Поэтому данный стандарт применяется при признании, оценке и раскрытии информации об инвестиционной собственности.

В МСФО 40 также рассматривается порядок оценки в финансовой отчетности арендатора инвестиционной собственности по договору финансовой аренды, а также порядок оценки в финансовой отчетности арендодателя инвестиционной собственности, отданной в операционную аренду. В стандарте не рассматриваются такие вопросы, изложенные в МСФО 17 «Аренда», как:

Ф- классификация аренды на финансовую и

операционную; -Ф- признание доходов от аренды инвестиционной собственности (данный вопрос изложен также в МСФО 18 «Выручка»); ^ порядок оценки в финансовой отчетности арендатора инвестиционной собственности по договору операционной аренды; -Ф- порядок оценки в финансовой отчетности арендодателя инвестиционной собственности, отданной в финансовую аренду; -Ф- учет операций по продаже с возвратной арендой;

Ф- раскрытие информации в отношении финансовой и операционной аренды. Данный стандарт не применяется в отношении:

Лесов и иных возобновляемых природных ресурсов;

Прав на пользование недрами, разведки и добычи полезных ископаемых, нефти, природного газа и иных невозобновляемых природных ресурсов.

Следует отметить, что инвестиционная собственность предназначена для получения арендной платы или доходов от прироста стоимости капитала, либо того и другого. Поэтому денежные потоки, генерируемые инвестиционной собственностью, как правило, не связаны с остальными активами кредитной организации. Это отличает инвестиционную собственность от собственности, занимаемой владельцем. Денежные потоки, возникающие в процессе производства или поставки товаров, оказания услуг (или использования объекта основных средств в целях управления), относятся не только к объекту основных средств, но и к другим акти-

вам, используемым в процессе производства или поставки товаров (услуг). Учет собственности, занимаемой владельцем, производится согласно МСФО 16 «Основные средства».

В качестве примеров можно привести следующие объекты, являющиеся инвестиционной собственностью:

Земля, предназначенная для получения выгод от повышения стоимости капитала в долгосрочной перспективе, а не для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной хозяйственной деятельности;

Земля, дальнейшее предназначение которой в настоящее время пока не определено. (В случае если кредитная организация не приняла решение, будет ли она использовать землю в качестве собственности, занимаемой владельцем, или для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности, то считается, что земля предназначена для повышения стоимости капитала);

Сооружение, находящееся в собственности отчитывающейся кредитной организации (или находящееся в распоряжении отчитывающейся компании по договору финансовой аренды) и предоставленное в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды;

Сооружение, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды.

Следует также привести примеры активов, не являющихся инвестиционной собственностью, к которым положения МСФО 40 не применяются:

Объект, предназначенный для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности, или объект незавершенного строительства или находящийся в стадии реконструкции с целью продажи (если учет данного актива не предусмотрен МСФО 2 «Запасы»); например собственность, приобретенная исключительно для последующей реализации в ближайшем будущем или для реконструкции и перепродажи;

Объект незавершенного строительства или находящийся в стадии реконструкции по поручению третьих лиц (если учет данного актива не предусмотрен МСФО 11 « Договоры строительного подряда»);

♦ собственность, занимаемая владельцем (если учет данного актива не предусмотрен МСФО 16 «Основные средства»), в том числе (среди прочего) собственность, предназначенная для дальнейшего использования в качестве собственности, занимаемой владельцем; собственность, предназначенная для реконструкции с последующим использованием в качестве собственности, занимаемой владельцем; собственность, занимаемая сотрудниками кредитной организации (независимо от того, платят ли сотрудники арендную плату по рыночным ставкам или нет), а также собственность, занимаемая владельцем и предназначенная для выбытия;

♦ объект незавершенного строительства или находящийся в стадии реконструкции, который предполагается в будущем использовать в качестве инвестиционной собственности. В отношении такого объекта применяются положения МСФО 16 до момента завершения строительных работ или реконструкции, когда объект переходит в категорию «инвестиционная собственность», и для его учета начинают применяться положения МСФО 40. Однако положения данного стандарта применяются при учете существующей инвестиционной собственности, которая реконструируется в целях дальнейшего использования в качестве инвестиционной собственности.

В некоторых случаях часть объекта может использоваться для получения арендной платы или прироста стоимости капитала; а другая часть - для производства или поставки товаров, оказания услуг или для административных целей. Если данные части объекта могут быть реализованы независимо друг от друга (или независимо друг от друга отданы в финансовую аренду), кредитная организация учитывает указанные части объекта по отдельности. Если же части объекта нельзя реализовать по отдельности, объект считается инвестиционной собственностью только тогда, когда незначительная часть этого объекта предназначена для производства или поставки товаров, оказания услуг или для административных целей.

Кредитная организация может предоставлять вспомогательные услуги арендаторам собственности, принадлежащей ей. В этом случае кредитная организация рассматривает данную

собственность как инвестиционную при условии, что предоставляемые услуги составляют относительно незначительную часть всей сделки. Например, владелец офисного комплекса предоставляет арендаторам услуги по охране и текущей эксплуатации здания.

Однако бывают случаи, когда оказываемые услуги составляют значительную часть сделки. Например, если кредитная организация владеет и управляет гостиницей, то услуги, предоставляемые гостям, являются существенным компонентом всего комплекса гостиничных услуг. Таким образом, гостиница, обслуживаемая кредитной организацией-владельцем, представляет собой не инвестиционную собственность, а собственность, занимаемую владельцем.

Иногда бывает трудно определить, являются ли вспомогательные услуги настолько существенными, что собственность не может быть отнесена к инвестиционной собственности. Например, владелец гостиницы иногда передает выполнение отдельных функций третьей стороне по договору управления. Условия подобных договоров управления бывают самыми различными. Владелец может фактически занимать положение пассивного инвестора. Владелец может передать сторонней организации отдельные функции оперативного управления, при этом он продолжает нести риск резких изменений денежных потоков, связанных с гостиницей.

Для определения того, соответствует ли объект определению инвестиционной собственности, необходимо опираться на профессиональное суждение. Кредитная организация разрабатывает определенные критерии для последовательного использования профессионального суждения в соответствии с определением инвестиционной собственности и рекомендациями. Согласно МСФО 40 кредитная организация обязана раскрывать данные критерии в случаях, когда отнесение объекта к той или иной категории представляется затруднительным.

В то же время в соответствии с МСФО 17 «Аренда» арендатор не капитализирует имущество, находящееся в распоряжении по договору операционной аренды. Поэтому арендатор не рассматривает свою долю в таком имуществе в качестве инвестиционной собственности.

Иногда организация владеет имуществом, которое арендует и занимает материнская компания или другая дочерняя компания. В сводной финансовой отчетности, в которой пред-

ставлена информация по обеим компаниям, имущество не отражается как инвестиционная собственность, поскольку, сточки зрения всей группы, данный объект является собственностью, занимаемой владельцем. Однако, с точки зрения отдельно взятой организации-собственника, объект является инвестиционной собственностью, если он удовлетворяет определению. Поэтому в своей финансовой отчетности арендодатель отражает указанное имущество в составе инвестиционной собственности.

Признание, оценка и затраты

Инвестиционную собственность следует признавать в составе активов когда:

Существует вероятность притока в кредитную организацию будущих экономических выгод, связанных с инвестиционной собственностью;

Можно достоверно оценить стоимость инвестиционной собственности.

При принятии решения о соответствии объекта первому критерию признания кредитная организация должна оценить степень определенности в отношении притока будущих экономических выгод, исходя из имеющейся информации на момент первоначального признания. Второй критерий признания, как правило, выполняется, поскольку в процессе операции обмена, подтверждающей приобретение актива, определяется и его стоимость.

Инвестиционную собственность следует первоначально оценивать по себестоимости. В первоначальную оценку следует включать затраты по сделке.

В состав себестоимости приобретенной инвестиционной собственности входят цена приобретения и любые прямые затраты. Прямые затраты включают, например, стоимость профессиональных юридических услуг, налоги на передачу прав собственности и прочие затраты по сделке.

Себестоимость инвестиционной собственности, сооруженной хозяйственным способом, представляет собой стоимость на дату завершения строительства или реконструкции. До указанной даты кредитная организация должна применять МСФО 16 «Основные средства». В момент завершения строительства или реконструкции собственность приобретает статус инвестиционной собственности, и на нее на-

чинают распространяться положения рассматриваемого стандарта.

Затраты по вводу в эксплуатацию (кроме тех случаев, когда они необходимы для приведения объекта в рабочее состояние), первоначальные операционные убытки до выхода на запланированный уровень сдачи помещений в аренду, а также величина сверхнормативного потребления материалов, трудовых и прочих ресурсов при сооружении или реконструкции объектов собственности, не включаются в себестоимость инвестиционной собственности.

При отсрочке оплаты инвестиционной собственности в качестве себестоимости выступает цена объекта при оплате денежными средствами без отсрочки платежа. Разница между данной суммой и итоговой оплатой признается как расходы на выплату процентов в течение срока кредита.

Последующие затраты, связанные с отраженной в отчетности инвестиционной собственностью, следует относить на увеличение балансовой стоимости инвестиционной собственности, когда существует вероятность того, что кредитная организация в будущем получит экономические выгоды сверх нормативных показателей, первоначально рассчитанных для имеющихся объектов инвестиционной собственности. Все прочие последующие затраты следует признавать как расходы в том периоде, в котором они были понесены.

Порядок учета затрат, произведенных после приобретения инвестиционной собственности, зависит от обстоятельств, которые были приняты во внимание при первоначальной оценке и признании соответствующего объекта. Например, если в балансовой стоимости инвестиционной собственности уже учитывается потеря будущих экономических выгод, то последующие затраты, направленные на восстановление ожидаемых в будущем экономических выгод от актива, капитализируются. Та же ситуация возникает, когда цена приобретения актива отражает обязательство компании произвести затраты, необходимые в будущем для приведения актива в рабочее состояние. Примером этого может служить приобретение сооружения, нуждающегося в модернизации. В таких случаях последующие затраты включаются в балансовую стоимость.

В качестве учетной политики кредитной организации следует выбрать либо модель уче-

та по справедливой стоимости, либо модель учета по первоначальной стоимости приобретения и применять данную политику ко всем объектам инвестиционной собственности.

В соответствии с МСФО 8 «Чистая прибыль или убыток за период, фундаментальные ошибки и изменения в учетной политике» добровольное изменение учетной политики осуществляется только в том случае, когда это приводит к более точному представлению событий или операций в финансовой отчетности кредитной организации. Маловероятно, что переход от модели учета по справедливой стоимости к модели учета по первоначальной стоимости приобретения обеспечит более качественное представление информации.

В соответствии с МСФО 40 все хозяйствующие субъекты обязаны определять справедливую стоимость инвестиционной собственности в целях ее оценки (согласно модели учета по справедливой стоимости) или раскрытия информации (согласно модели учета по первоначальной стоимости приобретения). Поощряется, но не требуется, чтобы компании определяли справедливую стоимость инвестиционной собственности, исходя из оценки независимого оценщика, обладающего признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также опытом проведения оценки инвестиционной собственности аналогичной категории и расположенной на той же территории.

Модель учета по справедливой стоимости

После первоначального признания кредитная организация, выбравшая модель учета по справедливой стоимости, отражает все объекты инвестиционной собственности по справедливой стоимости, за исключением некоторых случаев, которые будут описаны ниже.

Прибыль или убыток от изменения справедливой стоимости инвестиционной собственности следует относить на чистую прибыль или убыток за тот период, в котором они возникли.

Справедливая стоимость - это сумма денежных средств, на которую можно обменять актив при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку, независимыми друг от друга сторонами.

В качестве справедливой стоимости инвестиционной собственности обычно выступает ее

рыночная стоимость. Согласно определению, справедливая стоимость - это наиболее вероятная цена, действующая на рынке по состоянию на отчетную дату. Это наилучшая цена, на которую может рассчитывать продавец, и наиболее выгодная цена, на которую может рассчитывать покупатель. Справедливой стоимостью не является расчетная цена, завышенная или заниженная в результате особых условий или обстоятельств, таких как нетипичные схемы финансирования, операции продажи с возвратной арендой, льготные условия возмещения или скидки, предоставляемые любой стороной, связанной со сделкой купли-продажи.

При определении справедливой стоимости кредитная организация не вычитает затраты, которые могут возникнуть в связи с реализацией или прочим выбытием актива.

Справедливая стоимость инвестиционной собственности должна отражать рыночную конъюнктуру и фактические условия, действующие по состоянию на отчетную дату, а не по состоянию на какую-либо дату в прошлом или будущем.

Расчетная справедливая стоимость увязана с определенным временным периодом. Поскольку конъюнктура и условия на рынке могут меняться, расчетная стоимость может оказаться неверной в другой момент времени. Кроме того, определение справедливой стоимости предполагает обмен активами и исполнение договора купли-продажи в одно и то же время без какого-либо изменения цены, которое может произойти в процессе сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку независимыми друг от друга сторонами в случае, когда обмен активами и исполнение договора происходят в разное время.

Среди прочего, при определении справедливой стоимости инвестиционной собственности учитываются доходы от действующих договоров аренды, а также разумные и обоснованные предположения участников рынка в отношении ожидаемых доходов от будущих договоров аренды, исходя из текущей ситуации на рынке.

В определении справедливой стоимости делается ссылка на «хорошо осведомленные и желающие совершить такую сделку стороны». В данном контексте «хорошо осведомленные» означает, что и продавец и покупатель, желающие совершить такую сделку, в разумной степени информированы о сущности и основных

международный бухгалтерский учет

характеристиках объекта инвестиционной собственности, его фактическом и потенциальном способах использования и конъюнктуре рынка на отчетную дату.

Желающий совершить данную сделку покупатель заинтересован в купле, но не обязан ее совершать. Он не стремится и не полон решимости приобрести ту или иную собственность за любую цену. Такой покупатель приобретает активы в соответствии с действующими условиями на рынке и текущими рыночными ожиданиями, а не в соответствии с воображаемым или гипотетическим рынком, условия которого не могут быть продемонстрированы или предвосхищены. Предполагаемый покупатель не будет платить цену более высокую, чем действующая на рынке. Фактический владелец инвестиционной собственности включается в состав участников рынка.

Желающий совершить данную сделку продавец не стремится и не принуждается к совершению данной операции, он не готов продавать собственность по любой цене, но и не намеревается настаивать на цене, которая не считается разумной в текущих рыночных условиях. Желающий совершить данную сделку продавец имеет стимул продать инвестиционную собственность исходя из рыночных условий по наиболее выгодной цене, которую можно получить на открытом рынке после надлежащего маркетингового исследования независимо от того, какова эта цена. Реальные условия, в которых находится фактический владелец инвестиционной собственности, не принимаются во внимание, поскольку желающий совершить данную сделку продавец является гипотетическим владельцем указанной собственности.

Выражение «после надлежащего маркетингового исследования» означает, что инвестиционная собственность будет выставлена на продажу наиболее приемлемым образом в целях реализации по наиболее высокой цене. Срок, в течение которого инвестиционная собственность будет выставлена на продажу, может варьироваться в зависимости от условий на рынке, однако этот срок должен быть достаточным для того, чтобы необходимое количество потенциальных покупателей обратило внимание на данный объект инвестиционной собственности. Предполагается, что срок, в течение которого инвестиционная собственность выставляется на продажу, предшествует отчетной дате.

В определении справедливой стоимости речь идет о «сделках между независимыми друг от друга сторонами». Такие сделки совершаются между сторонами, не связанными какими-либо особыми отношениями, в результате которых устанавливаются нетипичные для рынка цены сделок. Предполагается, что сделка совершается между несвязанными сторонами, при этом каждая их них действует независимо.

Наилучшим подтверждением справедливой стоимости, как правило, являются действующие цены на активном рынке аналогичного имущества, расположенного на той же территории, находящегося в том же состоянии, и на которое распространяются схожие условия аренды и прочих договоров. Задача кредитной организации - выявить любые различия в характере, местоположении и состоянии имущества, а также в условиях аренды и других договоров, касающихся данного объекта.

При отсутствии действующих цен на рынке, кредитная организация учитывает информацию из различных источников, в том числе: ■Ф- действующие цены на активном рынке имущества иного характера в другом состоянии или на другой территории (либо на которое распространяются другие условия аренды или иных договоров), скорректированные с учетом имеющихся различий; А наиболее близкие по времени цены на менее активных рынках, скорректированные с учетом любых изменений экономических условий после даты заключения сделок по этим ценам; -Ф- прогнозы дисконтированных денежных потоков исходя из достоверных оценок будущих денежных потоков, в основе которых лежат условия действующих договоров аренды и иных контрактов, а также (где это возможно) данные из внешних источников, как действующие тарифы за аренду аналогичного имущества на той же территории, при этом используются коэффициенты дисконтирования, учитывающие оцениваемую рынком степень неопределенности в отношении размера и сроков получения денежных потоков. В некоторых случаях различные источники информации, указанные в предыдущем параграфе, приводят к различным оценкам справедливой стоимости инвестиционной собственности. Компания рассматривает причины этих расхождений для определения наиболее досто-

верной справедливой стоимости в относительно узких границах колебания ее значений.

Исключение составляют случаи, когда в момент приобретения объектов инвестиционной собственности (или когда имеющийся объект впервые приобретает статус инвестиционной собственности либо после завершения строительных работ или стадии реконструкции, либо после изменения его предназначения) становится очевидно, что границы, в которых находится значение справедливой стоимости, будут настолько велики, а вероятность того или иного результата будет настолько сложно оценить, что сводится на нет вся полезность однозначного определения справедливой стоимости. Это может свидетельствовать о невозможности достоверного определения справедливой стоимости инвестиционной собственности в любой момент времени.

Справедливая стоимость отличается от ценности использования, определение которой приводится в МСФО 36 «Обесценение активов». Справедливая стоимость отражает информацию и расчеты участников рынка, а также факторы, имеющие отношение к участникам рынка в целом. И наоборот, ценность использования отражает информацию и расчеты конкретной компании, а также специфические факторы, характерные для данной компании и не являющиеся применимыми в отношении всех компаний. Например, справедливая стоимость не отражает:

Дополнительную стоимость в результате создания портфеля имущества на различных территориях;

Синергетический эффект в результате совместного использования инвестиционной собственности и прочих активов;

Юридические права и правовые ограничения в отношении конкретного владельца собственности;

Налоговые льготы и налоговое бремя, специфическое для данного конкретного владельца собственности.

При определении справедливой стоимости инвестиционной собственности кредитная организация должна избегать повторного учета активов или пассивов, признаваемых в балансе в качестве отдельных активов или обязательств. К их числу, например, можно отнести:

Оборудование, такое как лифты и система кондиционирования воздуха, часто составляет неотъемлемую часть здания, поэтому

оно, как правило, включается в состав инвестиционной собственности и не отражается отдельно в составе основных средств; если в аренду сдается меблированный офис, в справедливую стоимость офиса, как правило, включается справедливая стоимость мебели, поскольку арендная плата берется за меблированный офис. При включении стоимости мебели в состав справедливой стоимости инвестиционной собственности компания не признает мебель в качестве отдельного актива. В справедливую стоимость инвестиционной собственности также не включается предоплата или начисленный доход по договору операционной аренды, поскольку компания отдельно отражает данные статьи в составе обязательств или активов.

В справедливой стоимости инвестиционной собственности не отражаются предстоящие капитальные вложения в имущество в целях его обновления или совершенствования, а также будущие экономические выгоды от предстоящих капитальных вложений.

В некоторых случаях кредитная организация ожидает, что дисконтированная стоимость выплат, связанных с инвестиционной собственностью (кроме платежей по отраженным в отчетности финансовым обязательствам), превысит дисконтированную стоимость соответствующих денежных поступлений. Организации следует руководствоваться положениями МСФО 37 «Резервы, условные обязательства и условные активы» при принятии решения о том, признавать или нет такого рода обязательства, а также о методах их оценки.

Предполагается, что кредитная организация всегда сможет определить справедливую стоимость инвестиционной собственности с достаточной степенью достоверности. Однако, исключение составляют случаи, когда в момент приобретения объекта инвестиционной собственности (или когда имеющийся объект впервые приобретает статус инвестиционной собственности либо после завершения строительных работ или стадии реконструкции, либо после изменения его предназначения) становится очевидно, что кредитная организация не всегда сможет достоверно определить справедливую стоимость инвестиционной собственности. Это происходит лишь в тех случаях, когда сопоставимые сделки на рынке осуществляются не

часто и отсутствуют альтернативные оценки справедливой стоимости (например, на основе прогнозов дисконтированных денежных потоков). В таких случаях для оценки инвестиционной собственности компании надлежит использовать основной метод учета, изложенный в МСФО 16 «Основные средства». При этом следует исходить из того, что ликвидационная стоимость инвестиционной собственности равна нулю. Организации следует и далее применять положения МСФО 16 вплоть до выбытия инвестиционной собственности.

В исключительных случаях, когда по причинам, указанным в предыдущем абзаце, кредитная организация вынуждена оценивать объект инвестиционной собственности в соответствии с основным порядком учета, изложенным в МСФО 16, ей следует отражать все остальные объекты инвестиционной собственности по справедливой стоимости.

В случае, если кредитная организация отражала объект инвестиционной собственности по справедливой стоимости, ей и далее надлежит отражать данный объект по справедливой стоимости вплоть до его реализации (или до момента, когда данный объект приобретет статус собственности, занимаемой владельцем, либо компания начнет реконструкцию объекта в целях последующей продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности), даже несмотря на сокращение количества сопоставимых сделок на рынке и недоступность рыночных цен.

Модель учета по первоначальной стоимости приобретения

После первоначального признания компании, выбравшей модель учета по первоначальной стоимости приобретения, следует отражать все объекты инвестиционной собственности по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения активов, используя основной порядок учета МСФО 16 «Основные средства».

Себестоимость (первоначальная стоимость) - это сумма уплаченных денежных средств или их эквивалентов, или справедливая стоимость другого возмещения, переданного в счет оплаты стоимости актива на момент его приобретения или сооружения.

производится только при изменении предназначения объекта, а именно, когда: -Ф- владелец начинает занимать собственность - объект переводится из инвестиционной собственности в категорию «собственность, занимаемая владельцем»; -Ф- начинается реконструкция в целях реализации - объект переводится из инвестиционной собственности в запасы; ■Ф- заканчивается период, в течение которого владелец занимает собственность - объект переводится из категории «собственность, занимаемая владельцем» в инвестиционную собственность; -Ф- объект передается в аренду третьей стороне по договору операционной аренды - объект переводится из запасов в инвестиционную собственность; -Ф- завершаются строительные работы или реконструкция собственности - объект переводится из категории «вложения в незавершенное строительство или реконструкцию» (рассматриваемой в МСФО 16 «Основные средства») в инвестиционную собственность.

На основании вышеизложенного кредитная организация обязана перевести объект из инвестиционной собственности в запасы только при изменении его предназначения, о чем свидетельствует начало реконструкции объекта в целях его реализации. Если кредитная организация принимает решение о реализации объекта инвестиционной собственности без его реконструкции, она продолжает отражать объект в составе инвестиционной собственности до прекращения его признания (списания с баланса), и не отражает его в составе запасов. То же самое происходит в случае, если кредитная организация начинает реконструкцию имеющегося объекта инвестиционной собственности для дальнейшего использования в качестве инвестиционной собственности. Имущество сохраняет статус инвестиционной собственности и в течение реконструкции не классифицируется как собственность, занимаемая владельцем.

Следует изложить аспекты признания и оценки, которые применяются, когда кредитная организация использует модель учета по справедливой стоимости в отношении инвестиционной собственности. Если организация использует модель учета по первоначальной стоимости приобретения, перевод объектов в катего-

рии «инвестиционная собственность», «собственность, занимаемая владельцем» и «запасы» не приводит к изменению балансовой стоимости объектов и стоимости объектов для целей оценки и раскрытия информации. Балансовая стоимость - это сумма, в которой актив признается в балансе.

При переводе объекта инвестиционной собственности, отражаемого по справедливой стоимости, в категорию «собственность, занимаемая владельцем» или «запасы» в качестве первоначальной стоимости данного объекта для последующего учета согласно МСФО 16 или МСФО 2 выступает его справедливая стоимость по состоянию на дату изменения его предназначения.

Если собственность, занимаемая владельцем, переходит в категорию «инвестиционная собственность», которая будет отражаться по справедливой стоимости, кредитной организации следует применять положения МСФО 16 до даты изменения предназначения объекта. Разницу между балансовой стоимостью имущества по МСФО 16 и его справедливой стоимостью по состоянию на вышеуказанную дату следует учитывать так же, как переоценку в соответствии с МСФО 16.

Вплоть до момента, когда собственность, занимаемая владельцем, переходит в категорию «инвестиционная собственность», отражаемую по справедливой стоимости, кредитной организации следует продолжать начисление амортизации указанной собственности и признавать убытки от ее обесценения. Разница между балансовой стоимостью имущества по МСФО 16 и его справедливой стоимостью по состоянию на вышеуказанную дату учитывается так же, как переоценка в соответствии с МСФО 16, т. е.:

Уменьшение балансовой стоимости объекта относится на чистую прибыль или убыток за период. Тем не менее сумма уменьшения в пределах прироста стоимости данного объекта от переоценки списывается на счет «Прирост стоимости имущества от переоценки»;

Увеличение балансовой стоимости объекта учитывается следующим образом:

Увеличение балансовой стоимости объекта в сумме, равной величине убытка от обесценения данного объекта, относится на чистую прибыль или убыток за период. Сумма увеличения, отнесенная на чистую прибыль или убыток за

период, не должна превышать сумму, необходимую для восстановления балансовой стоимости до величины, которая была бы определена (за вычетом амортизации), если бы в предыдущие годы не признавался убыток от обесценения данного объекта;

Оставшаяся часть суммы увеличения балансовой стоимости относится на кредит счета капитала «Прирост стоимости имущества от переоценки». При последующем выбытии объекта инвестиционной собственности, включенный в состав капитала прирост стоимости объекта от переоценки, может быть списан на счет нераспределенной прибыли. Списание стоимости объекта от переоценки на счет нераспределенной прибыли не отражается в отчете о прибылях и убытках.

Для перевода объекта из запасов в категорию «инвестиционная собственность», которая будет отражаться по справедливой стоимости, разницу между справедливой стоимостью объекта по состоянию на указанную дату и его балансовой стоимостью следует отнести на чистую прибыль или убыток за период.

Порядок учета при переводе объекта из запасов в категорию «инвестиционная собственность», которая будет отражаться по справедливой стоимости, соответствует порядку учета реализации запасов.

При завершении кредитной организацией строительных работ или реконструкции сооруженного хозяйственным способом объекта инвестиционной собственности, который будет отражаться по справедливой стоимости, разницу между справедливой стоимостью имущества по состоянию на указанную дату и его балансовой стоимостью следует отнести на чистую прибыль или убыток за период.

Выбытие объекта инвестиционной собственности

Признание объекта инвестиционной собственности прекращается (т. е. он списывается с баланса) при выбытии или окончательном снятии с эксплуатации, когда после выбытия объекта не предполагается получение связанных с ним экономических выгод.

Выбытие объекта инвестиционной собственности может осуществляться посредством про-

дажи или передачи в финансовую аренду. Для определения даты выбытия инвестиционной собственности кредитной организации следует руководствоваться критериями признания выручки от реализации товаров, изложенными в МСФО 18 «Выручка», и принимать во внимание соответствующие рекомендации, указанные в Приложении к данному стандарту. Положения МСФО 17 «Аренда», применяются в отношении выбытия объекта инвестиционной собственности, переданного в финансовую аренду или проданного с условием возвратной аренды.

Прибыли или убытки, возникающие в результате снятия с эксплуатации или выбытия объекта инвестиционной собственности, следует определять как разность между чистой выручкой от выбытия и балансовой стоимостью актива и отражать в составе доходов или расходов в отчете о прибылях и убытках (если иное не установлено МСФО 17 «Аренда» относительно продажи с возвратной арендой).

Возмещение к получению при выбытии объекта инвестиционной собственности первоначально отражается по справедливой стоимости. В частности, в случае отсрочки оплаты за объект инвестиционной собственности полученное возмещение первоначально отражается по цене объекта при оплате денежными средствами без отсрочки платежа. Разница между номинальной суммой возмещения и ценой объекта при оплате денежными средствами без отсрочки платежа признается как процентный доход в соответствии с МСФО 18, который рассчитывается на пропорциональной временной основе с учетом реальной доходности возмещения к получению.

Для учета обязательств, остающихся у кредитной организации после выбытия инвестиционной собственности, следует применять МСФО 37 «Резервы, условные обязательства и условные активы» или соответствующие положения других МСФО.

Раскрытие информации

Информация об объектах инвестиционной собственности подлежит раскрытию в пояснениях к отчетности в дополнение к сведениям, раскрываемым в соответствии с МСФО 17 «Аренда». Согласно МСФО 17 владелец инвестиционной собственности раскрывает информацию об условиях операционной аренды с по-

зиции арендодателя. Кроме того, кредитная организация, распоряжающаяся инвестиционной собственностью по условиям договора финансовой аренды, раскрывает информацию в отношении указанной финансовой аренды с позиции арендатора, а также информацию в отношении любой собственности, переданной компанией в операционную аренду, с позиции арендодателя.

Кредитной организации следует раскрывать следующую информацию:

♦ о критериях, разработанных кредитной организацией в целях разграничения объектов инвестиционной собственности и собственности, занимаемой владельцем, а также имущества, предназначенного для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности, в случаях, когда классификация объектов представляется затруднительной;

♦ о методах и существенных допущениях, использованных при определении справедливой стоимости инвестиционной собственности (при этом указывается, что послужило основой для определения справедливой стоимости: объективная рыночная информация или в большей мере другие факторы, которые следует раскрыть в связи с характером объекта и отсутствием сопоставимой рыночной информации);

♦ о степени, в которой справедливая стоимость объекта инвестиционной собственности (отраженная в финансовой отчетности или раскрытая в пояснениях к отчетности) основана на оценке независимого оценщика, обладающего признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также опытом проведения оценки инвестиционной собственности той же категории и расположенной на той же территории, что и оцениваемый объект. Факт отсутствия подобной оценки раскрывается в пояснениях к финансовой отчетности;

♦ показатели, отраженные в отчете о прибылях и убытках:

Рентный доход от инвестиционной собственности;

Прямые операционные расходы (в том числе расходы на ремонт и текущее обслуживание), относящиеся к инвестиционной собственности, от которой в отчетном периоде был получен рентный доход;

Прямые операционные расходы (в том числе расходы на ремонт и текущее обслуживание), относящиеся к инвестиционной собственности, которая не принесла рентный доход за отчетный период;

Наличие и размер ограничений в отношении возможности реализации инвестиционной собственности или распределения дохода или выручки от выбытия;

Существенные обязательства по договору на приобретение, строительство или реконструкцию инвестиционной собственности либо на проведение ремонта, текущего обслуживания или улучшение инвестиционной собственности.

Помимо информации, раскрываемой в пояснениях к отчетности кредитной организации, применяющей модель учета по справедливой стоимости, изложенной выше, также следует представлять сверку балансовой стоимости инвестиционной собственности на начало отчетного периода с балансовой стоимостью на конец отчетного периода, указывая следующее (представление сопоставимой информации не требуется):

Прирост инвестиционной собственности, отдельно раскрывая данные о ее приросте в результате приобретения объектов и в результате капитализации последующих расходов;

Выбытие;

Чистую прибыль или убыток в результате корректировки справедливой стоимости;

Переводы объектов инвестиционной собственности в категории «запасы» и «собственность, занимаемая владельцем», и наоборот;

Прочие изменения.

В исключительных случаях, когда кредитная организация отражает объект инвестиционной собственности, используя основной метод учета согласно МСФО 16 «Основные средства» (из-за отсутствия достоверной справедливой стоимости), суммы, относящиеся к данному объекту инвестиционной собственности, в сверке следует раскрывать отдельно от сумм, относящихся к прочим объектам инвестиционной собственно-

сти. Кроме того, кредитной организации следует раскрывать следующую информацию: -Ф- описание объекта инвестиционной собственности;

разъяснение причин, в силу которых справедливая стоимость не может быть определена с достаточной степенью достоверности;

У* по возможности границы, в которых предположительно находится величина справедливой стоимости инвестиционной собственности;

Ф- при выбытии объекта инвестиционной собственности, не отражаемого по справедливой стоимости:

♦ факт выбытия объекта инвестиционной собственности, не отражаемого по справедливой стоимости;

♦ балансовую стоимость данного объекта инвестиционной собственности по состоянию на момент реализации;

♦ сумму признанной прибыли или убытка. Помимо информации, раскрываемой в пояснениях к отчетности, кредитная организация, применяющая модель учета по первоначальной стоимости приобретения, также должна раскрывать информацию, касающуюся:

♦ использованных методов начисления амортизации;

♦ срока полезной службы активов или использованных норм амортизации;

♦ совокупной балансовой стоимости и накопленной амортизации (вместе с накопленными убытками от обесценения) на начало и конец отчетного периода;

♦ сверки балансовой стоимости инвестиционной собственности на начало и на конец отчетного периода, указывая следующее (представление сопоставимой информации не требуется):

Прирост инвестиционной собственности, отдельно раскрывая данные о приросте в результате приобретения объектов и в результате капитализации последующих расходов;

Прирост инвестиционной собственности в результате приобретения объектов при объединении компаний;

Выбытие;

Амортизацию;

Сумму признанных в отчетности убытков от обесценения и сумму снятых

убытков от обесценения за отчетный период в соответствии с МСФО 36 «Обесценение активов»;

Чистые курсовые разницы, возникающие при пересчете показателей финансовой отчетности зарубежного производства;

МСФО 25 Учет инвестиций был недавно отменен в связи с выходом МСФО 39 Финансовые инструменты признание и оценка и МСФО 40 Инвестиционная собственность. В соответствии с МСФО 39 все финансовые активы и финансовые обязательства , в том числе все производные инструменты , должны признаваться на балансе. Первоначально их следует оценивать по себестоимости, то есть по справедливой стоимости возмещения , уплаченного или полученного при приобретении финансового актива или обязательства.  

МСФО 40 Инвестиционная собственность посвящен учету инвестиционных активов. МСФО 40 определяет инвестиционную собственность как собственность, находящуюся в распоряжении с целью получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости капитала или того и другого.  

Примерами объектов инвестиционной собственности являются  

Примерами квалифицируемых активов являются запасы, которые требуют значительного времени на доведение их до товарного состояния, производственные компании , электростанции и инвестиционная собственность. Прочие инвестиции и те запасы, которые повседневно производятся в больших количествах, на повторяющейся основе и на протяжении короткого периода времени, не являются квалифицируемыми активами. Активы, которые при их приобретении готовы к использованию по назначению или продаже, также не относятся к квалифицируемым активам.  

МСФО 40 Инвестиционная собственность.  

Инвестиции - это активы, являющиеся собственностью компании, которые она использует для получения прибыли и увеличения стоимости собственного капитала . При этом материально-производственные запасы и основные средства (кроме инвестиционной собственности) в контексте соответствующих стандартов IAS 2 и IAS 16 не являются инвестициями.  

Стандарт раскрывает понятие ранее упоминавшейся инвестиционной собственности. Инвестиционная собственность - это инвестиции в земельные участки и здания, которые не заняты для  

Инвестиционная собственность - это вложения в материальные активы, которые не предполагается использовать в хозяйственной деятельности организации. Они являются формой накопления богатства путем приобретения земли, недвижимости, драгоценных металлов и камней, сверхнормативных резервных запасов и т.п. В отношении инвестиционной собственности каждая организация имеет выбор учитывать ее как материальные активы - основные средства с начислением амортизации в соответствии с принятой учетной политикой , или учитывать ее как долгосрочные инвестиции , по правилам, излагаемым в настоящей главе.  

Необходимо особо отметить использование МСФО такой специфической категории оценки, как справедливая стоимость. Мы считаем уместным трактовать справедливую стоимость как оценку, наиболее адекватную цели представления пользователям достоверной информации . В различных ситуациях в качестве справедливой стоимости выступают различные виды приведенных ранее оценок, хотя обычно под справедливой стоимостью понимается рыночная цена . В МСФО дается следующее определение справедливой стоимости - сумма денежных средств , на которую можно обменять актив при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую сделку, независимыми друг от друга сторонами . Если первый вид оценки - фактическую стоимость приобретения, можно условно-обобщенно обозначить как цена покупки , а возможную цену продажи как цена продажи , подразумевая под ней прежде всего рыночную цену (справедливую стоимость), то следует отметить тенденцию к постепенному вытеснению цены покупки ценой продажи (справедливой стоимости). Международный стандарт 40 Инвестиционная собственность недавно впервые установил в качестве одного из двух вариантов отражения в отчетности нефинансовых (долгосрочных) активов модель учета по цене продажи (справедливой стоимости). Ранее такое требование выдвигалось только по отношению к финансовым активам (стандарт 39 Финансовые инструменты). КМСФО полагает, что более широкое использование справедливой стоимости - путь для повышения достоверности информации финансовой отчетности и ее прозрачности. Российскими правилами ведения учета и составления отчетности не предусматривается использование дисконтированной стоимости и в них отсутствует такая категория, как справедливая стоимость.  

Стандарт 16 не регламентирует порядок отражения в отчетности инвестиционной собственности (см. стандарт 40). Назначение инвестиционной собственности заключается в получении арендной платы и/или доходов от прироста стоимости капитала. Поэтому инвестиционная собственность не идентична собственности, используемой непосредственно самим предприятием. Таким образом, стандарт 16 устанавливает правила отражения в отчетности основных средств - собственности, занимаемой владельцем (в т.ч. основных средств (собственности), предназначенных для дальнейшего использования в качестве собственности, занимаемой владельцем).  

Положения стандарта 17 не применяются в отношении оценки, проводимой арендаторами инвестиционной собственности по договорам финансовой аренды и арендодателями инвестиционной собственности, переданной в аренду по договорам операционной аренды.  

К инвестиционной собственности относятся  

Первоначально инвестиционная собственность должна оцениваться по себестоимости. Себестоимость определяется как цена приобретения плюс все прямые затраты . Последующие затраты, связанные с инвестиционной собственностью, относятся на увеличение балансовой стоимости инвестиционной собственности, если в будущем есть вероятность получения экономических выгод сверх первоначально рассчитанных для объекта.  

После первоначальной оценки инвестиционной собственности необходимо выбрать и отразить в учетной политике один из возможных вариантов учета инвестиционной собственности  

Под справедливой стоимостью понимается сумма денежных средств , за которую хорошо осведомленные, желающие совершить сделку, независимые друг от друга стороны согласны обменять актив. В качестве справедливой стоимости инвестиционной собственности обычно выступает ее рыночная стоимость на отчетную дату.  

Для установления порядка учета и отражения инвестиционной собственности рекомендуется  

Идентифицировать объект как объект инвестиционной собственности.  

Буквально миллиарды долларов были потеряны на недвижимости в результате Акта по налоговой реформе 1986 года. Многие спекулянты потеряли деньги, потому что стремились купить дорогостоящую недвижимость, предполагая, что цена на нее всегда будет расти и правительство будет давать им налоговые послабления за их пассивные убытки от недвижимости. Другими словами, правительство субсидировало разницу между арендными доходами и арендными расходами, когда последние были больше. Как они выражались, "кто-то изменил правила ". После такого изменения в налоговом законодательстве обрушился фондовый рынок , пропали сбережения, ссуды, и имело место значительное перераспределение богатства в период между 1987 и 1995 годами. Инвестиционная собственность перетекала, в основном, из квадранта С - от профессионалов с высоким доходом, таких как врачи, юристы, бухгалтеры, инженеры и архитекторы, - в квадрант И - к инвесторам. Это единственное изменение в налоговом законодательстве заставило людей переключиться от инвестирования в недвижимость к инвестированию в рынок бумажных активов, известный как фондовый рынок . Можно ли в ближайшем будущем ожидать подобного перетока богатства из одной части квадранта в другую Может ли случиться так, что на этот раз на месте недвижимости окажутся бумажные активы Ответить на это может только время, а история, как известно, имеет тенденцию повторяться. И когда она повторяется, одни теряют, но многие другие выигрывают.  

Кроме создания собственного бизнеса, вы можете стать инвестором изнутри , купив контрольный пакет акций в уже существующей компании. Купив большинство акций компании, вы приобретаете контрольный пакет. Помните о том, что, увеличивая количество рычагов управления инвестора , которые находятся в ваших руках, вы уменьшаете риск инвестиции - разумеется, при условии, что вы обладаете навыками управления инвестиционной собственностью.  

В 1985 году у нас с Ким был разработан план - приобретать по два объекта недвижимости в год. Мы начали покупать нашу первую собственность в 1989 году. Когда у нас было уже пять объектов недвижимости, наша экономическая сила стала равна 5, или 25. Но по мере приобретения опыта росла не только наша экономическая сила , росло также и наше чувство уверенности в себе. Когда мы купили тот 12-квартирный дом, наше соотношение рычагов составляло 1 17, а экономическая сила была равна 1 172 или 289. У других людей, имевших только свой собственный дом и не приобретавших инвестиционную собственность в периоды снижения цен, соотношение рычагов недвижимости сохранялось равным 1 1 и их экономическая сила оставалась на отметке 1. Нашей с Ким целью на период до 2005 года является приобретение в наш портфель 1000 или более приносящих доход единиц недвижимости. Вопрос в том, какова будет экономическая сила от 1000  

В настоящей главе рассматриваются предписания в области учета и отражения в финансовой отчетности инвестиций, предусмотренных МСФО-27 Консолидированные финансовые отчеты и учет инвестиций в дочерние предприятия (в редакции 1994 года), МСФО-28 Учет инвестиций в ассоциированные предприятия (в редакции 1998 года), МСФО-31 Отражение в

Признание, оценка и раскрытие информации об инвестиционном имуществе регламентируется IAS 40 «Инвестиционное имущество». Инвестиционное имущество представляет собой объекты собственности, такие как земля и здания (может быть часть здания), либо оба элемента совместно, удерживаемые компанией в целях получения дохода от аренды и/или дохода от прироста их стоимости.

Если часть объекта недвижимости используется для получения арендной платы, а другая для производства товаров (работ, услуг), то компания обязана их учитывать отдельно. Однако, если только незначительная часть используется для производства, то стандарт допускает классификацию объекта как инвестиционного имущества. Недвижимость, которую арендует материнская или дочерняя компания не относится к инвестиционному имуществу, поскольку для группы компаний это недвижимость занимаемая владельцем.

Инвестиционное имущество признается, когда существует вероятность поступления будущих экономических выгод и ее стоимость можно достоверно определить.

Первоначально инвестиционное имущество оценивается по фактическим затратам на покупку, которые состоят из стоимости имущества и прямых затрат на покупку. В последствии, компания должна определить в учетной политике выбранный метод учета инвестиционного имущества: либо по справедливой стоимости, либо по фактическим затратам. При этом выбранный метод учета нужно применять для всех объектов инвестиционной недвижимости.

Справедливая стоимость объекта - это сумма, на которую данный объект может быть обменен при совершении сделки между осведомленными, заинтересованными и независимыми сторонами. Изменения справедливой стоимости отражаются на счете прибылей и убытков того периода, в котором они возникли.

Модель учета по фактическим затратам предполагает учет инвестиционной собственности по стоимости ее приобретения за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения (если имеются), что соответствует учету основных средств.

Окончание договоров аренды и перевод имущества в недвижимость, занимаемую владельцем;

Началом реконструкции в целях продажи, при переводе в запасы;

Началом операционной аренды по договору.

Признание инвестиционного имущества должно быть прекращено, когда от объекта не предполагается получение экономических выгод. Выбытие объекта инвестиционного имущества происходит при его продаже или передаче в финансовую аренду.

Обязательным раскрытием информации является: модель учета инвестиционного имущества, критерии для классификации инвестиционного имущества, степень оценки, произведенной независимым оценщиком, суммы арендного дохода от инвестиционного имущества, прямых операционных расходов и накопленного изменения справедливой стоимости.

В современном российском бухгалтерском учете и отчетности увеличивается роль Международных стандартов финансовой отчетности (МСФО). Стратегия сближения российских стандартов бухгалтерского учета (РСБУ) с МСФО проводится Правительством Российской Федерации уже в течение многих лет.
Несмотря на стратегию сближения с МСФО, принципы, изложенные в российских стандартах бухгалтерского учета, нельзя назвать полностью соответствующими МСФО, и в настоящее время еще существует значительное количество различий в определениях и подходах к оценке и отражению статей финансовой (бухгалтерской) отчетности.
Здесь мы сравним основные требования к отражению в учете и отчетности операций с инвестиционной собственностью в соответствии с МСФО и РСБУ и возможные корректировки, которые могут потребоваться при трансформации отчетности в отношении инвестиционного имущества компании.

Определение инвестиционной собственности

Инвестиционная собственность - это недвижимое имущество, которым владеет организация (как собственник или арендатор по договору финансовой аренды) с целью сдачи в аренду или увеличения его стоимости, а не с целью использования в процессе производства и в административных целях, а также для продажи.

Вопросам учета инвестиционной собственности посвящен МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная собственность». Инвестиционное имущество - это недвижимость, которая должна соответствовать всем следующим четырем критериям:

1) виды недвижимости: земля или здание; либо часть здания; либо и то и другое; 2) недвижимость находится во владении: собственника; или арендатора по договору финансовой аренды (договору лизинга); 3) цели владения недвижимостью: получение арендных платежей; или прирост стоимости капитала; или и то и другое; 4) целями владения не являются: использование в производстве или поставке товаров, оказании услуг, в административных целях; продажа в ходе обычной хозяйственной деятельности.

В IAS 40 представлены примеры объектов инвестиционной недвижимости:
- земля, находящаяся во владении, для получения выгод от прироста ее стоимости, но не для продажи в краткосрочной перспективе;
- земля, дальнейшее использование которой на данный момент не определено;
- здание, находящееся во владении предприятия (собственника или арендатора по договору лизинга) и предоставленное в операционную аренду (но не в финансовую аренду) в целом или по частям;
- здание, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду целиком или по частям, а не для продажи;
- недвижимость, находящаяся в стадии сооружения или развития (но не по поручению третьих лиц), с целью дальнейшего использования в качестве инвестиционной недвижимости, а не для продажи;
- недвижимость, которой арендатор владеет по договору операционной аренды, может быть классифицирована и отражена в учете как инвестиционное имущество только при условии, что такая недвижимость во всем остальном соответствует определению инвестиционного имущества.
Аналогом МСФО 40 «Инвестиционная недвижимость» в российском законодательстве пока нет. Наиболее близким объектом учета в российской практике являются доходные вложения в материальные ценности , учитываемые на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности».
В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета доходными вложениями в материальные ценности являются вложения организации в часть имущества, здания, помещения, оборудование и другие ценности, имеющие материально-вещественную форму, предоставляемые организацией за плату во временное пользование (временное владение и пользование) с целью получения дохода. Таким образом, имеет место несоответствие понятий инвестиционная недвижимость (МСФО 40) и доходные вложения в материальные ценности (см. рис.1).

Рис. 1 Соотношение инвестиционной недвижимости (МСФО 40) и доходных вложений в материальные ценности (счет 03 План счетов)
Область А – это объекты инвестиционной недвижимости в соответствии с МСФО 40, но не доходные вложения в материальные ценности в соответствии с российским законодательством: недвижимость (земля или здание, либо часть здания, либо и то, и другое), находящаяся в распоряжении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения доходов от прироста стоимости капитала . Такие объекты учитываются по российскому законодательству на счете 01 «Основные средства».
Область Б – это объекты, одновременно являющиеся и инвестиционной недвижимостью в соответствии с МСФО 40 и доходными вложениями в материальные ценности по российскому учету: земля и здания , имеющиеся у организации с целью получения арендных платежей, т.е. предоставляемые в операционную аренду. Данные объекты недвижимого имущества по российскому законодательству отражаются на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности».
Область В - это объекты, которые являются доходными вложениями в материальные ценности, но не являются инвестиционной собственностью в понимании МСФО: оборудование и прочие объекты основных средств, кроме зданий и земельных участков , а также другие ценности, имеющие материально-вещественную форму предоставляемые организацией во временное пользование с целью получения дохода. Рассматриваемые материальные ценности в соответствии с Планом счетов учитываются на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности».
Учет доходных вложений в материальные ценности в российском учете осуществляется в соответствии с ПБУ 6/01 «Учет основных средств», и в целом соответствует модели учета по первоначальной стоимости, предусмотренной МСФО 40. При этом если российская организация воспользовалась правом переоценки доходных вложений в материальные ценности, то такой вариант не будет соответствовать модели учета по справедливой стоимости, предлагаемой МСФО 40. Важно отметить, в отличие от положений международных стандартов земельные участки в соответствии с российским законодательством не подлежат переоценке (п. 43 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств).
В МСФО нужно различать имущество, приобретенное для инвестиционной деятельности, и инвестиционное имущество. Распространенная ситуация: в отчете о движении денежных средств расходы значатся в составе инвестиционной деятельности, а в балансе они формируют стоимость обычного основного средства.
Кроме того, в российском бухгалтерском учете используется такой термин как "долгосрочные инвестиции " в сфере учета строительства и инвестиционной деятельности. В соответствии с Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденным Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160 (далее - Положение N 160), под долгосрочными инвестициями понимаются затраты на создание, увеличение размеров, а также приобретение внеоборотных активов длительного пользования (свыше одного года), не предназначенных для продажи, за исключением долгосрочных финансовых вложений в государственные ценные бумаги, ценные бумаги и уставные капиталы других предприятий.
В соответствии с Положением N 160 долгосрочные инвестиции связаны с осуществлением капитального строительства в форме нового строительства, а также реконструкции, расширения и технического перевооружения действующих предприятий и объектов непроизводственной сферы; приобретением зданий, сооружений, оборудования, транспортных средств и других отдельных объектов (или их частей) основных средств; приобретением земельных участков и объектов природопользования; приобретением и созданием активов нематериального характера.
Как можно заметить, под определение долгосрочных инвестиций в соответствии с Положением N 160 подпадают только объекты, которые находятся в стадии изготовления или приобретения.
Как следует из представленных определений, понятие инвестиционной собственности по МСФО не совпадает полностью с определениями долгосрочных инвестиций и доходных вложений в материальные ценности по РСБУ.
Основные различия между понятиями "инвестиционная собственность" по IAS 40 и "долгосрочные инвестиции" по Положению N 160 можно сформулировать следующим образом:
- долгосрочные инвестиции - это только объекты, которые находятся в стадии изготовления или приобретения, тогда как под понятие инвестиционной собственности подпадают и готовые к эксплуатации объекты;
- инвестиционной собственностью может быть только недвижимость, тогда как долгосрочные инвестиции - это более широкое понятие, и сюда входят любые основные средства и нематериальные активы;
- инвестиционная собственность, в отличие от долгосрочных инвестиций, не может быть предназначена для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг, в административных целях.
В свою очередь есть, существенные отличия определений "инвестиционная собственность" по МСФО и "доходные вложения в материальные ценности" по РСБУ:
- доходными вложениями в материальные ценности могут быть любые основные средства, тогда как инвестиционной собственностью являются только объекты недвижимости;
- в ПБУ 6/01 в отличие от IAS 40 не указана такая цель владения имуществом, как прирост стоимости капитала для доходных вложений в материальные ценности.
- в IAS 40 для определения соответствия объекта статусу инвестиционной недвижимости требуется применение профессионального суждения. Предприятие разрабатывает критерии определения инвестиционной собственности в соответствии со стандартом, что особенно важно, когда классификация объекта является затруднительной. В РСБУ в основном все определения дают более четкие критерии, не предусматривающие использования профессионального суждения.

Бухгалтерский учет инвестиционной собственности

Инвестиционная собственность признается в качестве актива только когда существует вероятность того, что она в будущем принесет экономические выгоды и стоимость инвестиционной собственности может быть надежно оценена.
В соответствии с IAS 40 инвестиционное имущество первоначально должно измеряться по фактическим затратам, включая затраты по сделке. В состав фактических затрат на приобретение инвестиционного имущества входят цена покупки и все прямые затраты. Прямые затраты включают, например, стоимость профессиональных юридических услуг, налоги на передачу недвижимости и иные затраты по операции.
В общем случае измерение первоначальной стоимости инвестиционного имущества по МСФО не отличается от принципов измерения по РСБУ, однако некоторые отличия существуют, наиболее существенными из которых будут следующие:
- при отсрочке оплаты за инвестиционное имущество фактические затраты определяются как дисконтированная стоимость, разница между этой суммой и общей суммой оплаты признается в качестве расходов по процентам в течение срока отсрочки;
- первоначальная стоимость доли недвижимости, находящейся во владении предприятия по договору аренды и классифицируемой как инвестиционное имущество, определяется так же, как и для финансовой аренды, т.е. актив должен признаваться по наименьшей из двух величин: справедливой стоимости недвижимости и приведенной стоимости минимальных арендных платежей, и эквивалентная сумма должна признаваться как обязательство;
- при приобретении инвестиционной недвижимости путем обмена, за некоторыми исключениями, представленными в стандарте IAS 40, ее стоимость измеряется как справедливая стоимость;
- как уже было сказано, первоначальная стоимость по МСФО инвестиционных объектов, полученных в лизинг, не всегда совпадает с первоначальной стоимостью по РСБУ из-за различий в ее определениях;
- при первом применении МСФО в соответствии с IFRS 1 "Первое применение международных стандартов финансовой отчетности" предприятие имеет право оценить объект инвестиционного имущества по справедливой стоимости, если оно выбрало модель учета по фактическим затратам.
Последующая оценка объекта инвестиционной собственности осуществляется одним из способов:
Учет по справедливой стоимости - после первоначального признания объектов в сумме затрат на их приобретение все объекты оцениваются по справедливой стоимости, которая отражает состояние рыночных цен на отчетную дату. Прибыль (убытки) от изменения справедливой стоимости отражаются в отчете о прибылях и убытках в периоде их возникновения.
Учет по фактическим затратам на приобретение - инвестиционная собственность оценивается по фактической стоимости приобретения за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения.

В процессе финансово-хозяйственной деятельности по МСФО может потребоваться реклассификация инвестиционной собственности. Перевод объекта в инвестиционную собственность или вывод из ее состава осуществляется только в случае изменения способа его эксплуатации, подтвержденного следующими событиями:

1) начало использования объекта в производственной деятельности - перевод объекта из инвестиционной собственности в состав основных средств;

2) начало подготовки к продаже - перевод объекта из инвестиционной собственности в запасы;

3) окончание использования в производственной деятельности - перевод объекта из основных средств в инвестиционную собственность;

4) начало сдачи в операционную аренду - перевод объекта из запасов в инвестиционную собственность;

5) окончание строительства или реконструкции - перевод объекта из собственности, находящейся в процессе строительства или реконструкции (основные средства), в инвестиционную собственность.

При переводе объекта, учитываемого по справедливой стоимости, из инвестиционной собственности в другие виды активов, этот объект начинает учитываться в новом качестве по справедливой стоимости.
В РБУ не существует практики перевода объектов основных средств или объектов долгосрочных вложений в материальные ценности в активы, предназначенные для продажи (запасы), если предприятие решило продать эти объекты. Данные объекты будут продолжать числиться на соответствующих их первоначальному назначению счетах российского бухгалтерского учета, таких как, например, счета 01 или 03. Поэтому для целей составления отчетности по МСФО будет необходимо использовать не только данные бухгалтерского учета, но и знать планы предприятия о продаже тех или иных объектов недвижимости.

Трансформационные корректировки

Трансформационные записи при переходе на МСФО:
При переходе на МСФО российским организациям следует обратить особое внимание на наличие объектов, удовлетворяющих критериям признания инвестиций в недвижимость согласно МСФО (IAS) 40 «Инвестиции в недвижимость». Применение модели учета по справедливой стоимости один из немногих инструментов увеличения нераспределенной прибыли (чистой прибыль отчетного периода) организации по сравнению с аналогичными показателями по РПБУ, поскольку цены на недвижимое имущество (земельные участки и здания), как правило, растут.
В случае проведения трансформации российской отчетности в отчетность, составленную в соответствии с МСФО, возможны следующие трансформационные записи , связанные с признанием инвестиционной недвижимости:
Реклассификационные записи :
- перевод объектов основных средств в инвестиционную собственность (МСФО 40),
- перевод объектов доходных вложения в материальные ценности в состав основных средств (МСФО 16) или в инвестиционной недвижимости (МСФО 40);
записи, связанные с приведение методов учета и оценки инвестиционной недвижимости к модели учета по справедливой стоимости или модели учета по первоначальной стоимости, в т.ч.:
«снятие» результатов российской переоценки, если по объектам инвестиционной собственности проводилась переоценка согласно ПБУ 6/01;
исключение начисленной амортизации, включение изменения справедливой стоимости в чистую прибыль (убыток) отчетного периода (в случае применения модели справедливой стоимости);
записи, уточняющие сроки полезного использования, методы амортизации, оценку ликвидационной стоимости, отражающие убытки от обесценения по МСФО 36 (если учетной политикой предусмотрена модель учета по первоначальной стоимости).

Возможные корректировки, которые могут потребоваться при трансформации отчетности в отношении инвестиционного имущества компании:

• Реклассификация имущества, являющегося инвестиционной недвижимостью согласно МСФО, из состава доходных вложений в материальные ценности/основные средства согласно РСБУ
• Реклассификация стоимости имущества, явля­ющегося инвестиционной недвижимостью согласно МСФО, из состава запасов согласно РСБУ
• Признание в МСФО инвестиционной недвижи­мости, полученной по договору финансовой аренды и отвечающей определению инвестиционной недвижимости
• Реклассификация строящегося объекта в состав инвестиционной недвижимости
• Признание инвестиционной недвижимости, полученной по договору операционной аренды и отвечающей опре­делению инвестиционной недвижимости
• Перевод инвестиционной недвижимости в состав основных средств
• Перерасчет первоначальной стоимости инве­стиционной недвижимости при ее приобретении
• Доведение первоначальной стоимости инве­стиционной недвижимости до ее справедливой стоимости при полу­чении инвестиционной недвижимости путем обмена
• Формирование первоначальной стоимости инвестиционной недвижимости, полученной по договору операци­онной или финансовой аренды
• Пересчет стоимости инвестиционной недви­жимости вследствие ее капитального ремонта
• Начисление убытка от обесценения инвестиционной недвижимо с ти при исполъзовании метода оценки по первоначальной стоимости
• Сторно начисленной амортизации по инве­стиционной недвижимости, оцениваемой по справедливой стои­мости
• Корректировка начисленной амортизации по инвестиционной недвижимости
• Корректировка стоимости инвестиционной недвижимости, полученной посредством перевода основных средств в инвестиционную недвижимость
• Переоценка инвестиционной недвижимости, переведенной из доходных вложений в материальные ценности или основных средств (результат переоценки относится на «Капитал»)
• Перевод запасов в инвестиционную недви­жимость
• Переоценка инвестиционной недвижимости, оцениваемой по справедливой стоимости (результат переоценки относится на прибыли/убытки)
• Корректировка стоимости инвестиционной недвижимости, полученной посредством перевода из внеоборотных активов, предназначенных для продажи
• Сторно операции по продаже инвестици­онной недвижимости в связи с тем, что по реализуемому активу риски и выгоды не перешли к покупателю
• Списание инвестиционной недвижимости, переданной по договору финансовой аренды
• Списание инвестиционной недвижимости, самортизированной по МСФО (или наоборот).

Проблемы трансформации

Ошибки в отчетности, составленной по международным стандартам, делят на три группы. Во-первых, это недочеты, которые были допущены при подготовке отчетности по российским стандартам. Во-вторых – при ее трансформации. И, наконец, в-третьих, ошибки, которые возникают во время составления отчетности по требованиям МСФО. Ошибки, которые относят к первой и второй группам, могут появиться, только если компания составляет отчетность по МСФО путем трансформации. В ходе этого процесса отчетность, которая была подготовлена по российским стандартам, корректируют согласно требованиям МСФО. Ясно, что если в первой будут ошибки, большая их часть «перекочует» и в отчеты, составленные по международным стандартам. У тех же компаний, которые параллельно ведут учет по МСФО и РСБУ, ошибок подобного рода не будет.
Ошибки в отчетности, составленной по МСФО, которые относят к первой группе, можно исправить двумя способами. Первый – изменить начальные данные. Речь идет о показателях отчетности, которая составлена по российским стандартам. Второй – сделать дополнительные корректировки, которые относятся к допущенным ошибкам. Выбирая тот или иной способ, фирмы в первую очередь исходят из количества обнаруженных недочетов.
Если ошибок, скажем, более сотни, то проще сформировать новую отчетность по российским стандартам. А если их всего-то две-три, разумеется, лучше произвести дополнительные корректировки. Если вы обнаружили ошибки в российском учете до сдачи отчета в налоговую инспекцию, лучше воспользоваться первым способом. Поясним, почему. Во время проверки отчетности по МСФО, которая была составлена методом трансформации, аудиторы будут сравнивать данные трансформационных таблиц с показателями баланса и отчета о прибылях и убытках, предоставленных в налоговую инспекцию. Если они обнаружат расхождения, то вам придется объяснять их причину. Если же ошибки были исправлены путем корректировок в процессе трансформации, то дополнительных объяснений никто не потребует.
В ходе трансформации отчетности вероятность появления ошибок очень высока. Ведь этот процесс включает в себя несколько этапов. Часто его проводят без специальных программных средств, только лишь при помощи Excel. Самый сложный из них – переклассификация доходов, расходов, активов и пассивов. Дело в том, что есть большой риск, что какие-либо активы или затраты не будут переклассифицированы. Или, что еще хуже, их исключат из группы, в которой они числились согласно РСБУ, и не включат в группу, где они должны быть в соответствии с МСФО. Приведем пример.
Допустим, у компании на балансе числится здание, которое она сдает в операционную аренду. По требованиям РСБУ, его нужно учитывать как основное средство. А согласно МСФО это инвестиционная собственность. Значит, составляя отчетность по МСФО, данный объект недвижимости каждый раз нужно переводить из группы «Основные средства» в группу «Инвестиционная собственность». Если в компании это делают без специальных компьютерных программ, вполне возможно, что появятся ошибки.
Например,бухгалтеры:
а) забыли перевести объект из группы «Основные средства» в группу «Инвестиционная собственность»;
б) вывели его из группы «Основные средства», а в группу «Инвестиционная собственность» не поместили;
в) неправильно отразили стоимость объекта в группе «Инвестиционная собственность» и т. д.
Чтобы уменьшить число ошибок как в ходе переклассификации, так и на всем этапе трансформации, нужно минимизировать влияние «человеческого фактора». Для этого достаточно разработать качественные трансформационные таблицы и контролировать правильность вносимой в них информации. Также нужно четко прописать все необходимые процедуры процесса трансформации для каждого из видов активов, обязательств, доходов и расходов, а возможно – и для отдельных операций. Для каждой компании эти процедуры будут различны. Они зависят от вида деятельности, организационной структуры, используемых бизнес-процедур, объема обрабатываемой информации и многих других критериев.
Еще лучше, если компания использует при трансформации отчетности специальные компьютерные программы. Например, процедуры трансформации можно настроить в той же программе, в которой компания ведет учет по российским стандартам.
Впрочем, даже несмотря на все принятые меры по предотвращению ошибок, полностью их избежать не получится. Обнаруженные недочеты нужно исправить.

Заключение

В российском бухгалтерском учете и отчетности увеличивается роль МСФО.
При разработке учетной политики на 2012 г. следует помнить, что различие в моделях учета по МСФО и российским правилам повлечет за собой дополнительные корректировки при трансформации, в частности в отношении балансовой стоимости объекта, накопленной амортизации. Кроме того, корректировки могут быть связаны с уточнением сроков полезного использования и определения убытков от обесценения.

This article is so unique, that we couldn"t find any services related to it!

"Финансовая газета", 2008, N 27

Инвестиционная собственность представляет собой имущество в виде земельных участков и (или) зданий (части зданий - помещений), которыми организация распоряжается на основании права собственности или договора финансовой аренды (лизинга) и которые предназначены исключительно для целевого использования путем передачи в аренду и (или) получения дохода от повышения стоимости капитала (увеличения стоимости имущества).

К инвестиционной недвижимости относятся земля и здания, предназначенные для сдачи в аренду, и (или) доход, связанный с увеличением стоимости капитала.

Все, что относится к инвестиционной собственности, не должно использоваться в хозяйственной деятельности, связанной с производством и (или) поставкой товаров, выполнением работ, оказанием услуг. Этим инвестиционная собственность отличается от основных средств организации, кроме того, она не предназначена для продажи в ходе обычной операционной деятельности, этим же инвестиционная собственность отличается и от запасов.

Необходимо помнить, что учет незавершенного строительства либо учет объектов недвижимости, находящихся в стадии реконструкции, регулируются МСФО 16 "Основные средства" и не относятся к инвестиционной собственности. Если часть недвижимости используется для собственных нужд, а часть сдается в аренду, то и учитываться они должны по долям участия - как основное средство и как инвестиционный актив.

Например , организация "А" имеет в собственности офисные помещения, 50% которых используются в ее деятельности, а часть сдаются в аренду третьему лицу. В соответствии с МСФО 16 такие части могут учитываться раздельно только тогда, когда существует возможность их продажи по отдельности, в противном случае такая собственность может быть классифицирована как инвестиционная, если собственник (организация "А") использует для собственных нужд только ее незначительную часть.

Поскольку половина собственности не может быть реализована отдельно и используется в собственных целях, следовательно, данные офисы не могут являться инвестиционной собственностью и должны учитываться в соответствии с МСФО 16.

Таким образом, для того чтобы квалифицировать актив как инвестиционную собственность, он должен одновременно удовлетворять совокупности критериев, а именно:

юридическому (определяет основание владения или распоряжения активом);

физическому (определяет принадлежность актива к объектам недвижимости);

целевому (определяет цель использования актива).

Инвестиционная собственность, безусловно, признается в качестве актива в случае, если:

существует вероятность поступления в организацию будущих экономических выгод, связанных с использованием указанного имущества;

стоимость имущества может быть надежно измерена и достоверно оценена.

Перечисленные условия должны иметь место на момент первоначального признания актива. При этом организация может получить будущие экономические выгоды от владения инвестиционной собственностью только при переходе к ней всех рисков и преимуществ, связанных с владением данным активом.

Инвестиционная собственность первоначально учитывается по фактической себестоимости, которая включает в себя непосредственно стоимость приобретения, а также иные прямые затраты, связанные с приобретением актива. В случае строительства имущества хозяйственным способом его первоначальная стоимость представляет собой все произведенные затраты на дату завершения строительства. При этом не подлежат включению в себестоимость:

затраты по вводу инвестиционного актива в эксплуатацию (за исключением случаев, когда указанные затраты необходимы для приведения актива в рабочее состояние);

первоначальные убытки до выхода на планируемый уровень сдачи объектов в аренду;

величина сверхнормативного потребления материальных и трудовых ресурсов при строительстве хозяйственным способом.

В случае если рассматриваемые объекты приобретаются на условиях отсрочки платежа и при этом период отсрочки превышает срок обычных условий кредитования, то себестоимость определяется как стоимость покупки. Разница между указанной ценой и суммарными выплатами является расходами на выплату процентов и в качестве расходов периода подлежит включению в отчет о прибыли и убытках.

После признания инвестиционного актива организация в соответствии с учетной политикой выбирает одну из двух возможных моделей учета:

учет по первоначальной стоимости приобретения (модель по первоначальной стоимости приобретения);

учет по справедливой стоимости (модель учета по справедливой стоимости).

При учете по первоначальной стоимости приобретения организация осуществляет учет актива по остаточной стоимости за вычетом убытков от обесценения. При этом остаточная стоимость определяется как себестоимость приобретения за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения актива, которые представляют собой превышение балансовой стоимости актива над его возмещаемой стоимостью.

Организация, выбравшая данный вариант учета, в обязательном порядке должна раскрывать информацию о справедливой стоимости актива в примечании к финансовой отчетности.

Справедливой стоимостью называют сумму денежных средств, на которую можно обменять актив при совершении сделки между хорошо осведомленными и независимыми сторонами, при этом продавец и покупатель в разумной степени осведомлены о сущности и основных характеристиках объекта инвестиционной собственности, о его фактическом и будущем способе использования и уровне рыночных цен на период покупки на аналоговые объекты. При этом сказанное не означает, что этот инвестиционный актив обязательно должен быть продан, имеется в виду, что потенциальный покупатель мог бы купить по данной цене данный актив, а потенциальный продавец мог бы продать данный актив. Под независимыми сторонами понимают абсолютное исключение аффилированности и предполагается, что сделка может быть совершена между несвязанными сторонами, при этом каждая сторона действует отдельно от другой.

Предположим, что у организации "А" имеется еще собственность, которая сдается в аренду другим организациям. При этом сдача в аренду офисных помещений в год составляет 75% от общего числа помещений. Каждое не сданное в аренду помещение остается неиспользуемым, однако в то же время периодически используется для проведения экзаменов (аттестаций) своих работников. Текущая балансовая стоимость данной собственности составляет 5 млн долл. Справедливая стоимость на 1 января 2005 г. и 31 декабря 2005 г. составляла 7 млн долл. и 7,3 млн долл. соответственно. Нерегулярное проведение аттестаций на незначительной площади следует рассматривать как незначительное использование, кроме того, 75% сданной в аренду площади подтверждает, что такая собственность может считаться инвестиционной и учитываться в соответствии с МСФО 40.

Если организация "А" желает использовать модель учета по справедливой стоимости, то отразить в балансе необходимо 7 млн долл. Так как у организации имеются данные по текущей стоимости, получается, что для последующей оценки актива была изменена модель учета, а значит, произошло изменение учетной политики. Раз произошло изменение учетной политики по каким-либо причинам (например, была исправлена ошибка), следовательно, корректировка остатков должна быть проведена через входящий остаток нераспределенной прибыли.

При учете по справедливой стоимости приобретения организация после первоначального признания отражает объекты инвестиционной собственности по справедливой стоимости. При этом предполагается, что всегда существует возможность достоверно определить справедливую стоимость имущества. Если такая возможность в момент приобретения имущества отсутствует, то актив необходимо учитывать по первоначальной стоимости приобретения. В этом случае все прочие объекты инвестиционной собственности должны отражаться в учете по справедливой стоимости. При этом прибыль или убыток от изменения справедливой стоимости инвестиционного имущества относится на прибыль или убыток текущего периода, т.е. того отчетного периода, в котором они возникли.

Справедливая стоимость инвестиционного имущества, как правило, может быть всегда достоверно определена. Однако существуют редкие случаи, когда эта процедура вызывает серьезные затруднения. Например , на момент первоначального признания инвестиционного имущества отсутствует информация о сопоставимых сделках с аналогичным имуществом и альтернативная оценка справедливой стоимости, полученная иным образом. В этом случае организация должна учитывать инвестиционный актив по первоначальной стоимости вплоть до его выбытия. При этом все остальные объекты инвестиционной собственности отражаются по справедливой стоимости. Данные объекты должны учитываться по справедливой стоимости вплоть до их выбытия (реализации, реклассификации) даже при сокращении количества сопоставимых сделок и отсутствии доступной информации о рыночных ценах.

Реклассификация имущества (перевод объекта в категорию инвестиционного имущества или его исключение из указанной категории) осуществляется исключительно при изменении способа его использования. Стоит отдельно обратить внимание на то, что организация осуществляет реклассификацию имущества из инвестиционной собственности в запасы только при изменении способа его использования. Таким изменением является, например, начало улучшения актива с целью его последующей реализации. Если принимается решение о реализации объекта инвестиционной собственности без его предварительного улучшения, то его реклассификация в разряд запасов не производится и актив отражается как инвестиционная собственность до его реализации. Аналогичная ситуация складывается и в случае, когда организация начинает реконструкцию имеющегося объекта инвестиционной собственности для его дальнейшего использования в качестве такого же объекта. При этом инвестиционное имущество сохраняет свой статус.

Если организация учитывает инвестиционную собственность по первоначальной стоимости, то его реклассификация не приводит к изменению балансовой стоимости объектов.

При учете указанного имущества по справедливой стоимости после его реклассификации в качестве стоимости запасов или основных средств (имущества, занимаемого владельцем) будет выступать справедливая стоимость инвестиционной собственности на дату изменения способа его использования.

Организации в процессе осуществления хозяйственной деятельности постоянно самостоятельно создают, приобретают у третьих лиц или отчуждают в пользу третьих лиц разнообразное имущество, которое может быть классифицировано по различным основаниям. Каждому виду указанного имущества присущи свои особенности, связанные с его отражением в финансовой отчетности организации.

Для того чтобы иметь возможность достоверного отражения операций с имуществом в финансовой отчетности, необходимо:

наличие надежных критериев классификации имущества организации;

знание и успешное применение особенностей отражения в отчетности операций с каждым видом имущества.

В.Вишнякова

Заместитель начальника

отдела аудита

Департамента аудита