На вопрос Как осуществляется проведение ипотечной сделки (например Сбербанка) при неполной стоимости контракта заданный автором Ѝдуард Гринченко лучший ответ это Банк одобряет не сумму, прописанную в договоре купли-продажи.
Сначала Банк проверяет Вашу платежеспособность, а затем юридическую чистоту квартиры. При этом в обязательном порядке проводится независимая экспертиза по рыночной оценке стоимости квартиры и заключение предоставляется в банк. Заключение независимой экспертизы устанавливает стоимость залогового имущества (квартиры, которая приобретается по ипотеке и является предметом залога) . При этом Банку всё равно какая сумма указана в договоре (рыночная стоимость квартиры от этого не уменьшается).

Ответ от 22 ответа [гуру]

Привет! Вот подборка тем с ответами на Ваш вопрос: Как осуществляется проведение ипотечной сделки (например Сбербанка) при неполной стоимости контракта

Ответ от Nighthawk sage [гуру]
А мне не понятно, что что Вам вообще понятно??!! Мне кажется, что юридически Вы вообще ничего здесь не понимаете! От сюда несуразица в самой формулировке вопроса!! !
Что значит: "собственник менее 3-х лет"....какая разница сколько времени вы уже были собственником? - главное что вы собственник!! ! А покупатель не можете расплатиться с собственником за квартиру!! !
Еще раз: две стороны в договоре: владелец квартиры (собственник) продает квартиру. Покупатель не имеет денег, что бы ее выкупить. Он идет в банк. Банк оформляет кредит. Залогом является сама квартира. Для этого: банк отдает собственнику ВСЮ сумму по договору и становится фактически собственником квартиры. Покупатель (новый номинальный собственник с правом проживания) теперь должен деньги банку. Если он просрочит очередной платеж более чем на 3 месяца.... квартира переходит во владение банка окончательно!! ! А номинальный владелец должен освободить помещение.
Теперь сумма договора: что вы имели в виду когда говорили, что "часть средств проводится по расписке"....Ну стало быть есть расписка, что часть суммы была уже выплачена первоначальному владельцу!! ! Наличными это было или безналичными или расплатились материальными активами (ну там машину отдали) - это не важно: Важно, что кредит покупатель в банке берет не на всю стоимость квартиры, а только на ту часть на которую денег не хватило!
А что там банк может не одобрить? Какие там юридические проблемы? Я их не вижу! Если на все, что я сказала есть документы все вполне законно!
Дело банка выдать кредит (ипотечный) на недостающую сумму, назначить максимально возможную ставку процента (то есть ободрать клиента по полной программе) и правильно оформить квартиру как объект залога... .
Нормальная выгодная сделка.... че тут не одобрить то... .
Так что.... Гражданский Кодекс я бы Вам посоветовала почитать, ну может еще Банковское дело и кое-какие письма Центробанка... .
Да и еще: профессиональный слэнг "неполная стоимость контракта" ...мне кажется и этот "проффесионализм" (профессиональный жаргон) Вы то же применили неправильно и ни к месту... .
Я конечно могу ошибаться, я ведь в основном теоретик, хотя и финансист, а Вы употребляете профессиональный жаргон из которого вытекает, что вы занимаетесь бизнесом профессионально, но по-моему не в банковской сфере.... поэтому со стороны вам и кажется, что что-то там не так со сделкой... .
И под конец. Мне показалось, что это вы говорите о чужой квартире к которой ни имеете ни какого отношения, а просто.... ну так "чисто спортивный интерес" (то есть праздное любопытство) , зависть и т.. п. мотивы.. .
Советую успокоиться: в Сбербанке дураков не держат! Для работы в кредитном отделе у них нужно иметь не только высшее финансовое образование, а и опыт работы в этой области, а иногда там имеют и по два диплома!!

Покупка недвижимости дело хлопотное, требующее определенных познаний в юридической сфере. Существует масса тонкостей, нюансов, позволяющих значительно сэкономить на уплате налогов, получить ссуду, не располагая необходимым первоначальным взносом. Один из инструментов – указание неверной цены квартиры в договоре купли-продажи. В этом случае большинство банков идут навстречу клиентам и кредитуют сделку. Ипотека Сбербанка с недофинансированием является оптимальным вариантом, снижающим риски при возникновении конфликта сторон.

Цели указания заниженной или завышенной стоимости

Согласно законодательству, если жилая площадь находится во владении менее пяти лет, то при продаже требуется оплатить налог на добавленную стоимость в размере 13%. Учитывая, что цена исчисляется миллионами, далеко не каждый хочет отдавать в казну государства несколько сотен тысяч рублей. Избежать этого можно при помощи занижения реальной стоимости квартиры в договоре.

При совершении сделки при помощи ипотеки от Сбербанка, покупателю требуется получить сумму, равную реальной стоимости. Оформление кредита с недофинансированием осуществляется при помощи включения пункта на неотделимые улучшения жилой площади. Под критерий идеально подходит ремонт.

Завышение реальной стоимости производится в случае нехватки средств на первоначальный взнос. В зависимости от выбранного типа ипотеки, потенциальному заемщику требуется внести от 15 до 20 процентов от суммы. Риелторы идут на договоренность с оценщиком, получая заключение с завышенным размером цены.

Нюансы оформления документов

Официально данные манипуляции со сделкой купли-продажи являются незаконными. Однако, практика известна уже длительное время. Сбербанк не отказывает в некотором отступлении от правил с целью удовлетворения потребности клиента. При принятии решения об изменении фактов в договоре, стоит учитывать возможные риски:

• Если цена была занижена, а сделка по каким-либо причинам расторгнута, то покупатель может получить только сумму, указанную в официальных бумагах;
• Завышенный вариант подвергает риску продавца. Признание факта продажи недействительным влечет за собой возвращение средств покупателю;
• Указание слишком неадекватных цифр привлечет внимание налоговых служб. Разбирательство может грозить огромным штрафом и расторжением договора.

При оформлении ипотеки с недофинансированием от Сбербанка, настоятельно рекомендуется составлять дополнительное соглашение сторон. В нем указывается реальная цена приобретаемых квадратных метров, отдельные договоренности и обязанности сторон. Бумага послужит доказательством в суде при возникновении конфликтных ситуаций между участниками, а также при проведении расследования налоговой службой.

Чтобы выбрать наиболее безопасный путь, рекомендуется получить предварительную консультацию юриста или сотрудника Сбербанка. Во втором случае процедура бесплатна. Специалист разъяснит спорные моменты, даст советы для минимизации рисков. Не обладая юридической грамотностью не стоит совершать необдуманных поступков.

Требования к потенциальному заемщику

Получить одобрение ипотеки Сбербанка с недофинансированием имеет право гражданин, соответствующий следующим критериям:

• Находится в возрасте от 21 до 75 лет;
• Является гражданином Российской Федерации;
• Имеет постоянный официальный доход, позволяющий совершать ежемесячные взносы;
• Осуществляет трудовую деятельность не менее одного года без перерыва, в том числе на последнем месте – не менее шести месяцев;
• Не имеет задолженностей или просрочек по предшествующим кредитным обязательствам.

Следует отдельно отметить, что сделки с искажением официальных фактов подвергаются более тщательной проверки со стороны службы безопасности Сбербанка. В частности уточняются обстоятельства продажи, внимание уделяется «чистоте» объекта недвижимости. Сотрудниками могут быть истребованы дополнительные документы, подтверждающие благонадежность покупателя и продавца.

Плюсы и минусы недофинансирования

Использование ипотеки с недофинансированием от Сбербанка выгодно заемщику в случае нехватки средств на первоначальный взнос. Это позволяет расширить выбор объектов недвижимости. Но стоит учитывать, что при увеличении суммы кредита, переплата также возрастает. Необходимо трезво оценивать личные финансовые возможности, чтобы избежать утраты средств и приобретенной жилплощади.

В случае занижения цены риск потерять деньги имеется даже при официальном оформлении дополнительных соглашений. Выполнить договорные обязательства перед Сбербанком придется при любом развитии событий. Соглашаться на условия продавца стоит только после удостоверения в надежности и получении собственной выгоды, например, скидки.

Что такое ипотека с недофинансированием? Это ипотечная сделка, которая предполагает существенное или незначительное понижение цены объекта недвижимости относительно его рыночной (оценочной) цены. В соответствии с договоренностью между сторонами, в договоре купли-продажи отображается фактическая цена объекта (заниженная стоимость). Многие банки не придают большого значения расхождению цены недвижимости в двух документах:

• в ипотечном (кредитном) договоре;
• в договоре купли-продажи.

Выдаваемый кредит превышает цену дома, земельного участка или квартиры. «Избыточные» средства финансовое учреждение оформляет в качестве «суммы на неотделимые улучшения». Специалисты банка оформляют специальный документ - договор на неотделимые улучшения. Этот договор на регистрацию не сдается и составляется для продавца, покупателя и банка.

Получили распространение случаи, когда сумма на неотделимые улучшения в несколько раз превышает цену недвижимости, указанную в официальном договоре купли-продажи. Специалисты Росреестра при регистрации не проверяют цену договора купли-продажи, ведь законодательно заниженная стоимость объекта не является причиной для отказа в государственной регистрации права собственности покупателя.

Какие требования к ипотеке с недофинансированием предъявляют банки?

В крупных банках ипотечная сделка с недофинансированием становится возможна, если оценщик подтверждает стоимость недвижимости, которая указана в договоре купли-продажи. Каждый банк сотрудничает с профессиональными оценочными компаниями, которые прошли аккредитацию и выполняют его требования, предоставляют отчеты в нужном виде. Специалисты оценочной компании проводят анализ технических характеристик объекта, дают заключение о его рыночной цене. Если стоимость жилья, приобретаемого в ипотеку, будет занижена участниками сделки по своему желанию, без уведомления банка, то это приведет к отказу в кредитовании.

Многие коммерческие банки, небольшие по размеру активов, охотно соглашаются на занижение стоимости объекта, при этом выставляют свои условия заемщику. Они требуют большой размер первого взноса по ипотеке. Такие финансовые учреждения могут предоставлять ипотечный кредит по повышенной ставке.

Уклонение от подоходного налога

Почему пользуется популярностью занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке? В чем заключаются «подводные камни» такого соглашения? В понижении цены недвижимости заинтересован продавец, который не хочет платить подоходный налог, взимаемый с него после реализации жилья. Он взимается в следующих ситуациях:

• Жилье было приобретено до 01.01.2016 г., при этом недвижимость находится в собственности меньше 3 лет. Цена продажи превышает 1 000 000 руб. Подоходный налог 13% взимается от суммы, которая превышает 1 000 000 руб.
• Недвижимость куплена после 01.01.2016 г., в собственности законного владельца она находилась менее 5 лет. Если сумма продажи такого объекта недвижимости превысит 1 000 000 руб., то продавцу придется заплатить 13% налога.

Покупателю не стоит соглашаться на ипотеку с недофинансированием, а продавцу не стоит предлагать ее. Вероятно, сделкой заинтересуются сотрудники налоговой инспекции. Они станут уточнять детали заключения сделки купли-продажи конкретного объекта, будут собирать всю информацию по ее проведению.

Согласно законодательству, стоимость объекта недвижимости является одним из приоритетных условий договора купли-продажи, заключаемого между сторонами. Если она не соответствует реальности, существенно отличается от рыночной цены, то в случае судебного разбирательства, признания сделки недействительной:

• Недвижимость перейдет бывшему владельцу.
• Покупатель вернет себе только ту сумму, что указана в договоре купли-продажи. Договор на неотделимые улучшения не будет иметь юридического значения.

Иногда после заключения сделки продавец отказывается сняться с регистрационного учета и произвести выселение из жилья. Это серьезное нарушение, которое причиняет существенный ущерб покупателю. Отстаивать свои интересы он может в суде, в том числе, ему предоставлено право расторгнуть договор купли-продажи. Но максимальная сумма, которую сможет вернуть покупатель, ограничивается той суммой, что указана в договоре-основании приобретения объекта недвижимости.

Судебная практика

Даже имея расписку от продавца о получении средств по договору на неотделимые улучшения, покупателю будет сложно отстоять свою позицию. Судебная практика в этом вопросе такова, что крайне редко получается взыскать с продавца денежную компенсацию за расходы, произведенные на неотделимые улучшения.

В соответствии со статьей 133 ГК РФ, «неотделимые улучшения» будут являться составной частью жилья. Занижение стоимости - это верный признак притворной сделки, которая только создает видимость, прикрывает условие о цене договора и вводит все стороны в заблуждение. Налоговая служба заинтересуется подозрительно низкой ценой объекта недвижимости, указанной в договоре.

Ответственность за неуплату налога

Налоговые инспекторы доначислят подоходный налог, возьмут для расчета 70% от кадастровой цены. Заплатить налоги продавцу все равно придется, поскольку контроль за такими сделками ужесточился. Если кадастровая стоимость на квартиру не установлена на 1 января того года, в котором она продана, то специалисты налоговой службы не имеют права доначислять налоги.

Помимо доначисления подоходного налога, продавцу предстоит выплатить штрафы за уход от налогообложения, внушительные пени. Их размер определяется статьей 122 Налогового кодекса. Вероятно и привлечение продавца к уголовной ответственности.

Не стоит полагаться на честность покупателя

Если передача денег при ипотеке в Сбербанке или другом финансовом учреждении осуществляется без применения индивидуального банковского сейфа, то существенно возрастают риски продавца. При неполной сумме договора покупатель может заплатить продавцу только фактическую стоимость жилища, зафиксированную в договоре. После заключения соглашения о купле-продажи продавец оформляет несколько расписок:

1. о получении полной суммы средств, указанной в договоре купли-продажи;
2. о получении средств на неотделимые улучшения.

Сумму фактической стоимости недвижимости продавец обычно получает до перехода права собственности на недвижимость. Если не используется сейфовая ячейка при расчете с покупателем, то деньги на неотделимые улучшения продавец получает после регистрации сделки в соответствии с нормами законодательства. Существует вероятность, что покупатель не выполнит договоренности, заплатит только фактическую цену, которая фигурирует в договоре.

Если приобретается квартира по пониженной цене, то покупатель упускает финансовую выгоду. Он сможет оформить налоговый вычет лишь с заниженной цены жилья, которая указана в договоре купли-продажи.

Ипотека с недофинансированием - мошенническая схема?

Подозрительно низкая цена квартиры - важный фактор, который может указывать на мошеннические действия с недвижимостью, намерение заработать на доверчивости. Злоумышленники могут вступить в сговор с собственниками жилища, под любым предлогом уговорить их указать в договоре слишком низкую цену. Одновременно заключается и договор на неотделимые улучшения.

Через некоторое время бывшие владельцы обратятся в суд, потребуют признать сделку незаконной, приведут справедливые аргументы, чтобы ее расторгнуть. Часто суд защищает позицию бывших собственников, удовлетворяет их требования. В результате проданная квартира вновь возвращается прежним владельцам, а покупателям полагается только фактическая стоимость.

Заключение

Каждый решает для себя сам - пойти на такую сделку или нет. Информационная осведомленность помогает принять правильное решение. Проконсультируйтесь с грамотным юристом или адвокатом по поводу сделки по ипотеке с недофинансированием, чтобы предусмотреть возможное развитие событий.

Ипотека с недофинансированием или риски приобретения недвижимости по заниженной цене

Как продать квартиру и не платить налог, оформить ипотеку, не имея первоначального взноса, и что делать, если перепланировка не узаконена в БТИ? Как показывает практика, у специалистов по недвижимости есть ответы на все эти вопросы. Риелторы предпочитают называть их «лазейкой в законе».

Недофинансирование

Платить или не платить налог? Большинство собственников, владеющих объектами недвижимости менее трех лет, при продаже квартир или домов даже не задумываются: однозначно не платить. Тем более что и способы ухода от налогов придуманы давно и успешно практикуются. Риелторы используют схему, с помощью которой закон, на первый взгляд, и не нарушается.

«Таким клиентам мы предлагаем в договоре купли-продажи на продаваемый объект указывать ту цену, по которой он был когда-то куплен, а на разницу с реальной стоимостью продавцы и покупатели оформляют дополнительное соглашение, - раскрыли нам секрет в одном из агентств недвижимости Ижевска. - При этом регистрируется только основной договор купли-продажи, так что официально и по документам продавец не получил никакой прибыли, а значит, и облагать налогом нечего».

С недавних пор банки пошли навстречу участникам такой сделки, и, как бы нереально это ни казалось, при этой схеме можно даже оформить ипотеку и получить нужную сумму кредита. Схема проста: в кредитном договоре финансовая организация прописывает «недофинансирование», к примеру, нужную для покупки квартиры сумму делит на две части, одна из которых, согласно договору, идет непосредственно на покупку квартиры, другая - на «другие, неотделимые от улучшения жилищных условий нужды», попросту - на ремонт.

Правда, здесь таится опасность для покупателя: если сделка по каким-либо причинам будет признана недействительной, продавцы могут вернуть только заниженную стоимость объекта недвижимости, прописанную в договоре купли-продажи. Полную стоимость покупатели вправе требовать через суд на основании подписанного обеими сторонами дополнительного соглашения.

Завышение цены объекта

Чтобы получить ипотечный кредит, заемщику необходимо иметь первоначальный взнос. В различных банках, в зависимости от программы, он составляет 15-20% от суммы покупаемого жилья. Нередко потенциальные заемщики такими средствами не располагают, но и здесь риелторы нашли выход, и спасительные пункты снова прописываются в договоре купли-продажи.

«Если у клиента нет денег на первоначальный взнос, то мы применяем так называемое завышение стоимости, например, квартиры на сумму требуемого первоначального взноса, - рассказала риелтор Наталья. - То есть объект якобы продается за гораздо большую сумму, чем в действительности, а сумма кредита равна реальной стоимости объекта. Один из необходимых для получения ипотеки документов - оценочный отчет - тоже не препятствие, так как почти у каждого риелтора есть знакомый оценщик, готовый оценить недвижимость в необходимую для сделки сумму».

Такая лазейка тоже небезопасна, но здесь рискует продавец. В случае расторжения договора купли-продажи покупатель вправе требовать с продавца ту сумму, которая указана в договоре, поэтому юристы советуют сторонам еще до совершения сделки также заключить дополнительное соглашение, в котором будет указана реальная стоимость жилья.

Неузаконенная перепланировка

Объединенные кухня с гостиной, утепленные лоджии, три комнаты вместо двух - всевозможными вариантами перепланировок сегодня уже никого не удивишь. Причем корректировки в технический паспорт об изменениях в квартире вносит только один из пяти собственников, так как оформление перепланировки через БТИ - процедура долгая и дорогая, а специалисты рынка недвижимости знают, как продать такую квартиру. Собственно, неузаконенная перепланировка может стать проблемой только в том случае, если покупатели - с ипотекой. Камень преткновения - снова оценочный отчет, в котором оценщик обязан предоставить технический план, фотографии квартиры и сделать пометку, если одно другому не соответствует. Некоторые банки перестали обращать внимание на такие несущественные перепланировки, как раздельные-совмещенные санузлы, ликвидированные встроенные шкафы и темные комнаты, арки вместо дверных проемов.

«Когда мы принимаем заказ на оценку квартиры, мы всегда спрашиваем, для какого банка требуется оценка и производилась ли в квартире перепланировка, - рассказал специалист оценочной компании Григорий. - Не буду кривить душой и говорить, что нет, мы не беремся оценивать перепланированные квартиры, скажу только, что если, на наш взгляд, изменения стен не влекут за собой возможных катастрофических последствий, то, конечно же, почему бы не помочь клиенту приобрести такую квартиру и самим при этом заработать. Чаще всего мы просто фотографируем перепланированную комнату в другом месте - там, где она точно такая же, какой была до изменений».

Шансы на то, что подделка фотографий может когда-либо вскрыться, ничтожно малы. Но покупатели такой квартиры, даже если это уже не вторые и не третьи владельцы после перепланировки, могут остаться без жилья: сделка будет признана недействительной, когда факт обмана банка станет очевиден надзорным органам.

Для ухода от выплаты налога при продаже жилья многие собственники настаивают на занижении стоимости квартиры в договоре купли-продажи. Покупатели обычно не возражают. Однако это обстоятельство может усложнить получение ипотеки. Некоторые банки на фиктивное занижение в документах стоимости объекта соглашаются. Другие отказывают принципиально. В какой банк обращаться заемщику в такой ситуации, и как будет проходить ипотечная сделка с нарисованными цифрами в договоре?

При продаже объектов недвижимости, которые находятся в собственности менее 3 лет, продавец обязан выплатить подоходный налог. А в случае, если квартира была куплена после 1 января 2016 года, срок владения, после которого отпадает необходимость выплачивать налог в продажи, составляет 5 лет (налоговое законодательство было ужесточено).

Налог - 13% - взимается от суммы, превышающей 1 млн рублей. Для наглядности: при продаже однокомнатной квартиры в Екатеринбурге средней стоимостью 2,5 млн рублей, собственник должен будет перечислить налоговой инспекции 13% от суммы в 1 500 000 рублей. А это - 200 000 рублей. У собственника есть возможность совершенно законно сократить полученные доходы на величину расходов. В этом случае, налог будет исчисляться с дохода, вырученного от продажи.

Не все владельцы согласны на альтернативу: ждать положенный срок или платить налог. Для «оптимизации» налогообложения собственники нередко прибегают к тому, что занижают стоимость квартиры в договоре купли-продажи.

Скажем сразу, все хитрости по уходу от выплаты налога опасны для обеих сторон сделки и незаконны. Если налоговая инспекция заинтересуется проведенной операцией, то будут уточняться детали сделки.

Анна Соколова

старший юрист ООО ЮФ «Юрлига-бизнес»

Есть такое понятие, как свобода договора. Если стороны договорились, что продают объект за 1 млн рублей, то это их право. Это не является нарушением закона. Однако все документы о продаже недвижимости из управления Росреестра попадают в налоговую. Все это проверяется. На практике, если налоговым органом усматривается, что имело место прямого занижения стоимости квартиры по договору, они самостоятельно делают оценку стоимости этой квартиры и начисляют налог с выявленной разницы. В таком случае, будет направлено уведомление о необходимости заплатить налог с продажи недвижимости.

Для покупателя сделка с занижением цены в договоре является невыгодной и рискованной. Дело в том, что стоимость является существенным условием договора купли-продажи, и если она указана неверно, то договор может быть признан в суде недействительным. В этом случае, покупатель и продавец будут обязаны вернуть другу друг все причитающееся по договору. Будут ли приняты к рассмотрению расписки, и получит ли покупатель обратно всю сумму - будет решаться в суде.
Еще одним минусом такой сделки является то, что покупатель сможет оформить налоговый вычет только с официальной (заниженной) стоимости квартиры, т.е. будет получена меньшая сумма.

Доказать расхождение будет несложно. Указанную цену налоговая инспекция может сравнить с кадастровой стоимостью. По закону, рыночная цена может быть меньше кадастровой, максимум, на 30%. Впрочем, кадастровая цена не всегда определена корректно. Множество собственников уже выявили ошибки и обратились за переоценкой. Ошибки в кадастре оставили продавцам пространство для маневров. Актуализацию кадастровых цен в Свердловской области планируется провести до 2018 года.

Елена Мяло

Рынок еще работает по старым правилам, схемы занижения все еще имеют место. Продавцы продолжают настаивать на занижении, хотя, по сути, у ФНС есть инструмент, которым позволяет вычислять нарушителей. Хотя не секрет, что с кадастровой стоимостью сейчас много коллизий и ошибок. Пример из практики: нежилое помещение, которое выставлено на продажу за 10 млн рублей, имеет кадастровую цену 92 000 рублей.

При этом продавец имеет полное право продать квартиру по любой цене. Она может быть как выше, так и ниже рынка. К примеру, если продавцу срочно нужны деньги, объект может быть продан с большим дисконтом. Факт преднамеренного занижения цены с целью уклонения от выплаты налога еще предстоит доказать. Однако если налоговой инспекции удастся это сделать, то помимо невыплаченного налога продавцу могут выписать штраф.

Владимир Ярков

профессор Уральской юридической академии

Это является уходом от налогообложения. Налоговым кодексом предусмотрены за это санкции. С невыплаченной суммы может быть взыскан как налог, так и штраф.

Размер штрафов указан в ст.122 Налогового кодекса. Так, за занижение налоговой базы или неверное исчисление суммы налога предусмотрен штраф в размере 20% от неуплаченного сбора. Если же это было сделано умышленно, то штраф увеличится до 40%.

Впрочем, возможные последствия не останавливают ни продавцов, ни покупателей. При оформлении сделки с занижением стоимости квартиры в договоре, покупатель передает продавцу бОльшую сумму, чем указывается в документах, но этот факт отражается только в расписке о получении денег. Тайна ухода от выплаты налога остается строго между сторонами сделки - двумя физическими лицами.

Ситуация усложняется, если покупатель рассчитывает приобрести квартиру в ипотеку. Появляется третья сторона в сделке с занижением и дополнительные документы, которые не должны по содержанию противоречить друг другу. Некоторые банки настаивают на том, чтобы указанная в договоре купли-продажи цена соответствовала указанной величине в кредитном договоре. Эта схема подходит в том случае, если размер кредита небольшой, а у покупателя есть солидный размер первоначального взноса. Иными словами, все неуказанные в документах суммы передаются от покупателя продавцу на их страх и риск. По документам размер кредита соотносится со стоимостью квартиры.

Светлана Безбородова

Технически это проходит так: в кредитном договоре и договоре покупки указывается одинаковая стоимость.

Другие банки допускают расхождение. Кредит может превышать стоимость квартиры по договору. В этом случае, превышающие стоимость квартиры средства записываются банком как «сумма на неотделимые улучшения». Для этого это составляется отдельный документ.

Елена Мяло

директор ЦН «Северная казна» (вторичный рынок и ипотека)

У банков - специально разработанные формы договоров: договор «недофинансирования» и договор на оплату неотделимых улучшений. В кредитном договоре указывается та сумма, которая выдается на целевое использование (покупка квартиры) и на покупку неотделимых улучшений. Таким образом, подписывается основной договор купли-продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной, договор недофинансирования и три расписки: на первую часть денег по основному договору, на окончательный платеж и на сумму, которая была фактически передана.

Рекомендуется, чтобы сумма на неотделимые расходы не превышала цену квартиры во много раз. В противном случае, это выглядит подозрительно. Как сообщили представители банков, теоретически, они готовы закрывать на это глаза. Однако в управлении Росреестра могут заподозрить продавца в махинации с документами и отказать в регистрации.

Светлана Безбородова

ведущий специалист отдела ипотечных услуг компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»

Реальная стоимость объекта не должна быть высокой - больше 10 млн рублей. Реальная цена для занижения - 2,5-3 млн рублей. В этом случае можно занизить до 1 млн рублей и какую-то сумму вписать сверх этого на неотделимые условия. Неотделимым улучшением, к примеру, может быть ремонт. Это должны быть сопоставимые величины.

Есть и еще одна тонкость. Указанная в договоре сумма должна соответствовать цифре из отчета об оценке. Оценщик должен подтвердить, что квартира действительно стоит меньше аналогов на рынке. Разумеется, выдать такую справку соглашаются не все специалисты и не во всех случаях.

Елена Мяло

директор ЦН «Северная казна» (вторичный рынок и ипотека)

Вопрос может быть в следующем: стороны договорились, а вот оценочная компания может отказать в занижении цены в отчете. К примеру, при занижении стоимости цифра в отчете об оценке, по правилам Сбербанка, должна быть равна той цене, которая указана в кредитном договоре. К примеру, если цена квартиры 3 млн, но продавец хочет занизить до 1 млн рублей в договоре, а кредит равен 2 млн. рублей, то в оценочном отчете цена должна быть - 2 млн рублей. Оценщики трепетно относятся к своим лицензиям. Уже ушла практика, когда посредник мог о чем-то договориться с оценочной компанией. Ради одной сделки никто не будет рисковать своей лицензией. Но если это - в программе кредитной организации такая форма расчетов применяется, то оценщик может пойти на компромисс.

При подаче документов в Росреестр на переход права собственности сдается только основной договор и кредитный. Договор недофинансирования/ договор на неотделимые улучшения никому не показывается. Регистрация ипотечной сделки составляет 5 дней.

Говорят, Росреестр договоры с расхождением по сумме на регистрацию принимает, хотя к таким заявителям относится неодобрительно и с подозрением. Впрочем, в практике банков и ипотечных брокеров отказа в регистрации в Екатеринбурге еще не было.

Между тем, выбор банка для оформления в ипотеку квартиры, которую собственник хочет продать по заниженной в договоре стоимости, ограничен. Несколько лет назад кредитные организации категорически отказывались участвовать в подобных махинациях. Некоторые банки до сих пор придерживаются этой позиции и отказывают клиентам в такой услуге. Другие кредитные организации пошли заемщикам навстречу. Однако позиция банков по этому вопросу отличается. Так, некоторые банки не вводят никаких ограничений по занижению, другие к этому вопросу подходят осторожно - они соглашаются занижать только до суммы в кредитном договоре.

Занижение стоимости объекта по договору не приводит к изменению ставки или размеру первого взноса по жилищному кредиту.

Чтобы выяснить, какие банки согласятся выдать ипотеку на таких условиях, был сделан обзвон кредитных учреждений. От имени потенциального покупателя/ ипотечного заемщика был задан вопрос о возможности оформления ипотеки при условии занижения стоимости квартиры по договору. И вот результат:

Банк	Возможность занижения цены в договоре	Детали
Сбербанк	+
ВТБ 24	+/-	Зависит от решения банка. Сначала подаются документы заемщика на рассмотрение, ему одабривается ипотека. В потом подаются документы на объект. На этом этапе может быть отказ в занижении. Случаи такие уже были.
Газпромбанк	/
САИЖК	+	Не более чем на 200 000 от рыночной стоимости объекта, определенной оценщиком.
Абсолютбанк	-
Райффайзенбанк	-
Росбанк	+	Этот вопрос рассматривается в индивидуальном порядке. Зависит от объекта и размера занижения.
Дельтакредит	+	Занижение возможно до суммы кредита, не более.
Ак Барс	+	Без проблем.
ЮниКредит банк	/	Такая информация не предоставляется по телефону
СКБ	-
УралСиб	/	Такая информация не предоставляется по телефону